银保监会助力结构性去杠杆

1. 银保监23号文对房地产的影响

银保监23号文对房地产的影响：对于地产行业，政策进一步收紧，尤其是对于前端拿地融资，房地产信托将迎来发展机遇。
一，银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》（以下简称“通知”），引起了市场的普遍关注。在当前经济存在较大下行压力，加之中美“毛衣战”形势未明，市场本来的预期是，去年去杠杆以来的货币政策收紧和金融监管严厉的政策基调，会有所调整。然而，这一文件的出台，加之央行在2019年一季度货币政策中要求有序推进结构性去杠杆，两者相互印证，表明政策虽然较去年有所宽松，但是总基调并未发生实质性变化。政策没有根据经济下行而进行调整或与今年以来的通胀形势变化有关。“毛衣战”将会形成美国的通货膨胀，这会影响全球的物价上涨，给中国带来输入性通胀压力。另外，我们看到，对于特定行业，监管政策相比去年不但未有放松，反而明显的的收紧。这就是房地产行业。
二，对于商业银行《通知》要求不能：
表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。
三，这一要求相比去年强监管以来的政策并未出现明显变化。《通知》的目的主要是督导去年已经出台的相关政策的有效实施，防范出现反弹和新的监管套利。银行从去年以来，目前基本上已经没有资金介入拿地前端融资的领域。目前商业银行的房地产融资业务主要是房地产开发贷款。对于房地产开发贷款，银行要求比较严格，遵守业内的“四三二”的要求。尤其是其中的“四证齐全“和”项目资本金到位“的要求。对于房地产开发资质，各地银监的要求和各家银行的标准，都不完全相同。

2. 央行银保监会为何说当前金融体系非常稳健

当前我国金融体系，无论从资本充足率、偿付能力，还是从流动性方面来看，都是非常稳健的。

与此同时，乱搞同业、乱加杠杆、乱做表外业务等不规范行为得到初步遏制，有力遏制了银行、保险资金脱实向虚的势头。

对于房地产贷款、地方政府债务、互联网金融等系统性风险隐患较大的领域，监管部门则通过压力测试等手段，及早介入，有效遏制了风险累积。

6月22日，中国人民银行发布《中国区域金融运行报告（2018）》。报告指出，中国人民银行将实施好稳健中性的货币政策，保持流动性合理充裕，为供给侧结构性改革和高质量发展营造适宜的货币金融环境。继续完善宏观审慎政策框架，做好宏观审慎评估工作。充分发挥窗口指导和信贷政策的结构引导作用。打好防范化解重大金融风 险攻坚战，把握好结构性去杠杆的力度和节奏，守住不发生系统性金融风险的底线。

3. 化解金融风险重点领域动作频频吗

北京大学国家发展研究院副院长黄益平认为，防范化解金融风险是系统性工程，需要各方面共同努力。要充分发挥金融委的统筹协调作用，统筹把握各领域政策出台的节奏和力度，形成政策合力，高度警惕去杠杆过程中的“次生风险”，平衡好防范化解重大风险和改革、发展、稳定的关系。

业内人士预计，随着行业监管政策和安排逐步落地及强监管继续推进，金融领域问题将持续暴露。国企债务、民企信用、地方政府隐性债务、影子银行、互联网金融及金融控股公司等领域乱象仍是监管重点。预计相关细则将逐步出台，进一步填补监管空白。监管部门表示，经过多方共同努力，防范化解金融风险取得积极成效。结构性去杠杆有序推进，高风险金融业务收缩，一些机构野蛮扩张行为收敛，金融乱象得到初步遏制，金融秩序明显好转。

4. 全国今年已有274家房企宣布破产 传递什么信号

据人民法院公告网的数据显示，截至7月24日，2019年全国已经有274家房地产企业发布破产公告，其中24日当天就有3家。
看到这则消息，相信很多人会感到惊讶。在20多年前房地产业大发展的时候，几乎所有房企都赚得盆满钵满，今天怎么会落得如此结局，说破产就破产呢？

确实，出现这种结局，实在让人难以接受。从中国房地产现状来看，其拥有堪称两项世界之最：中国房企规模，堪称同行业世界之最，7月22日发布的《财富》世界500强中，有恒大、碧桂园、绿地、保利、万科等5大房企上榜；世界上，中国的房企数量排名第一，根据2018年全国工商局统计，中国已登记注册的房地产开发商数量达到9.7万个。
如今不管承认与否，房企破产的结局都是无可争议的事实。或许有人会问，房企破产的原因到底在哪？事实上，中国房地产发展本质是靠杠杆和债务驱动的，当两个条件都发生改变的时候，这个行业最好的黄金日子也就算过去了。
在中央政府的要求下，2018年各地政府出台了400余项调控政策，收缩房地产业发展规模。今年，政府及各部门更是将房地产业作为重点调控目标。4月份，中央政治局会议再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”，并重提结构性去杠杆。
同时，住建部约谈部分城市政府相关负责人，强调房地产市场调控目标不动摇，延续趋严态势。且6月份，银保监会主席郭树清强调重视一些地方的房地产金融化问题，释放了房地产政策趋紧信号。
在这些政策驱动下，房企的融资环境也被收紧，融资成本大幅提高，这使得部分中小房企陷入了“无米之饮”的困境。
据克而瑞统计，今年上半年，95家房企境内发债的平均成本为4.97%，境外发债的成本则为8.34%。事实上，2018年以来，房企境外债的发债成本便一直居高不下，特别是2018年10月，境外发债成本突破8%，之后均维持在7.5%以上。显然，大量房企能轻易获得融资或再融资的日子已经结束，尤其今年6月后，境内债、ABS、信托、美元债都受到不同程度的政策收紧，更容易导致一些中小房企的“死气”。
还有，未来两年房企陷入偿债高峰，也让不少中小房企会在偿债中陷入经营绝境。据恒大研究院报告，2019年至2021年是房企有息负债的偿债高峰。经过测算，截至2018年底，房地产主要渠道有息负债余额为20.3万亿元，会在2019年至2021年集中到期，到期规模分别为6.8万亿元、6.6万亿元和5.4万亿元。
上述两方面环境的改变，是促成全国200余家房企破产的直接动因，且这种趋势是不可逆转的，往后还将有更多房企加入破产行列，这应该是中国房企发展历程中的必然结果或宿命。
那么，这么多房企破产到底释放了什么信号？在笔者看来，应主要释放了3方面信号：
首先，房住不炒的决心和信心不会动摇。房企要认清形势，不要再存任何侥幸心理，根据自身情况调整开发规模，防止再盲目扩大规模使得资金断链而陷入破产命运。特别是大量中小房企应主动做好退出准备，早做其他投资打算，力争平稳退出，避免产生更大损失。
其次，中国房企未来将面临洗牌，房企布局及结构也将有一场新的变局。中国9.7万多家房企是一个庞大的规模，这个规模将随着宏观调控的持续深入及融资环境的收紧，未来将加剧分化，还将有大量中小房企被淘汰出局。各级政府及其监管部门应有稳妥退出预案，防范大量房企破产可能带来的各种不确定性社会震荡，确保房地产调控的“软着陆”。
最后，投资投机性购房，把房产继续作为一项重要投资选择，将会面临很大风险。目前投资投机性购房既在政府禁止之例，其本性也存在很大风险；尤其随着未来大量中小房企破产退出，加上房地产市场调控，投资投机性购房的风险将加大。对此，现在有投资投机购房行为的民众应该认清当前形势，及时掌握房企动态，除了不再参与盲目投资投机购房活动之外，还可考虑将原来手中的房子在价格适当的时候处理掉，免得未来成为一块“烫手山芋”，避免更大的投资损失。

5. 如何理解“结构性去杠杆”

经济学家潘向东分析，“结构性”有两方面的意思，一是从总量看，我国宏观内杠杆率容趋稳，结构性去杠杆的目标是努力实现宏观杠杆率稳定和逐步下降，不再追求宏观杠杆率的快速下降。二是分部门、分债务类型提出不同的去杠杆要求。我国国有企业杠杆率比较高，要实现国企杠杆率的稳步下降；地方政府隐性债务风险比较大，要规范地方政府融资，在做好“堵后门”的同时也做好“开前门”；我国居民杠杆率上升较快，要抑制居民杠杆率的上升势头。

如果政策过度紧缩、融资快速下滑，会导致信用风险集中爆发，引发市场避险情绪上升，进而出现市场低迷、成交量萎缩，甚至导致市场失去正常的价格发现和融资功能，这不仅不利于企业正常融资、不利于实体经济增长，还可能引发金融风险。如果去杠杆节奏过慢，则会使杠杆率进一步上升。因此，在杠杆率上升趋缓、经济增速有所下行的情况下，“稳杠杆”是较为合适的政策选择。

6. 民营企业频现债务违约中国如何实现“良好的去杠杆”

全球最大的对冲基金桥水基金创始人达利欧(Ray Dalio)在《关于去杠杆化的深入理解》（An In-Depth Look at Deleveraging）一文中，将去杠杆过程分成了“糟糕的通货紧缩去杠杆”“良好的去杠杆”“糟糕的通货膨胀去杠杆”三个类别。而所谓良好的去杠杆是指货币增加供给，以缓解因债务减少及紧缩形成的通缩压力，形成正增长，负债/收入比率下降，名义GDP增长率超过名义利率。
达利欧发现，有些国家去杠杆会造成巨大经济损失、社会剧变，甚至引发战争，有些则能通过有序的调整，经济恢复到生产与消费的平衡状态。而好的去杠杆能平衡好债务减记、紧缩政策、财富转移和债务货币化的关系。

人民银行研究局局长徐忠直言，如果不改变营商环境，不做其他要素市场的改革，从高速增长转向高质量发展只是一个口号。
去杠杆进入新阶段，最佳的图景是中国能够通过“和谐去杠杆”，不仅将经济恢复到平衡状态，还能推动生产率持续增长，实现“美好生活”。“结构性去杠杆”的提出让整个去杠杆的路径更为清晰，然而相应的配套改革却是缺位的，如果没有进一步的深化改革，民间资本将有可能在未来有进一步收缩的风险，经济活力也会黯然失色。

内容来源：凤凰网

7. 银保监会：继续遏制房地产泡沫化

银保监会17日在官网上发文指出，按照建立符合现代金融特点、统筹协调监管、有力有效的现代金融监管框架要求，银保监会机构改革方案坚持问题导向，着力解决监管重叠和监管空白。
银保监会表示，当前，我国银行业保险业风险总体可控，但面临的形势依然复杂严峻。银保监会党委成立以来，深刻认识全面从严治党抓不好、其他方面工作也不可能抓好的意义所在，将全面从严治党贯穿金融监管主业的各领域和各环节。如突出银行业保险业服务实体经济供给侧结构性改革，在支持供给侧存量重组、增量优化、动能转换上拿出真招实招；大力疏通货币信贷传导机制，有效解决资金传导“肠梗阻”；稳妥推进结构性去杠杆，加大金融支持民营经济力度，缓解小微企业融资难融资贵问题等等。
同时，银保监会强调，要保持战略定力，未雨绸缪，坚定维护市场纪律，着力化解银行业保险业风险。比如，制定防范化解银行业保险业金融风险攻坚战三年行动方案，明确阶段性目标和时间表、路线图；继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长；主动配合整治地方政府隐性债务，稳妥处置高风险中小银行保险机构等等。银保监会党委还将坚定不移继续深化银行业保险业改革开放，向改革要动力、向开放要活力。

8. 中国中央银行，证监会出台了哪些去杠杆的政策

去杠杆方式有以下几种：
1）控制基础货币，目前来看央行以稳定资金为主；版2）准备金权率调节货币乘数，加准可能性不大，但非银和银行同业存款暂不缴准，后续需关注；3）收窄利差，抬高负债成本。措施包括上调逆回购、SLF、MLF等流动性工具利率，拉长投放久期等，这是央行自16年3季度至今一直在做的操作，从负债端倒逼市场去杠杆。4）风险准备金制度与规范杠杆率，16年一行三会也出台了相应政策。5）MPA直接控制规模扩张，使得表内和表外资产负债扩张可控。

9. 央行房贷新规：去杠杆、降负债是大势所趋

2020年的最后一天，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

  《通知》要求银行业金融机构（不含境外分行）的房地产贷款占比以及个人住房贷款占比要满足人民银行、银保监会确定的管理要求。目的是提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。

  这是继2020年8月20日“三条红线”出台后，又一针对房地产融资的政策，在刚刚过去的2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上，我曾说过：“2020年全年与房地产相关的金融政策一直在持续的收紧，哪怕是在疫情最严重的上半年也没有在任何一个公开场合说过要给房地产金融助力，一直到8月20日，这是所有地产人应该记住的日子，‘三条红线’的相关政策给整个行业特别是给房地产金融行业理清了未来的政策脉络和思路。”

  在当时我给出的十大预测中，提到未来金融政策还将趋紧，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会在全年金融政策持续收紧的2020年的最后一天推出《房地产贷款集中度管理制度》，在某种程度上验证了我对金融政策趋紧的预测，未来房企整体融资环境依旧偏紧的主基调不变。

  01

  大部分银行金融机构符合管理要求

  从近期发布的《房地产贷款集中度管理要求》的具体要求来看，银行业金融机构按类型分档，其房地产贷款占比上限各档不高于40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；个人住房贷款占比上限各档不高于32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

  若结合居民杠杆率与债务收入比来看，截至2020年三季度，居民杠杆率逐年提升至33%，较2015年增加13.7个百分点，债务收入比升至55%，较2015年增加24.5个百分点。而在疫情阴霾下，居民收入预期大概率将有所下滑，偿债能力进一步减弱，由此看来现阶段有序引导企业负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的底线仍是重中之重。

03

  未来房企整体融资环境依旧偏紧

  2020年，房地产政策层面前松后紧，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。上半年房地产信贷政策中性偏积极，央行三度降准释放长期资金约1.75万亿元，并两度下调LPR利率中枢，5年期以上LPR累计降幅达15个基点。

  但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托业务规模，倒逼房企去杠杆、降负债。时值年末最后一天中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，在某种程度上也是对房地产行业将稳杠杆乃至去杠杆的强调和加强。

  联系到郭树清发文强调，坚决抑制房地产泡沫，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。我们认为未来房企整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。

  需要注意的是，中国人民银行、银保监会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的答记者问时同时表示要“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。

  “十四五”规划也已定调：房地产事关民生消费和投资发展，助力经济内循环。

  我在2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上说过“房地产是中国最大的金融业、制造业、服务业”。因此，我认为政策基本面依然“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。

  同时，《房地产贷款集中度管理要求》的发布，也进一步验证了我对行业步入无增长时代新逻辑的验证，过去若干年，房企高歌猛进，资金带来了巨大的动力，时至今日，在“三条红线”和“央行房贷新规”的要求下，资金被限制，由于没有更多的资金进入，整个行业再往上走的动力被大大削弱，因为整个行业的主体是房企，缺乏资金的支持，会使得企业动能不足，从而使得行业动能不足，就将步入无增长的时代，这也是2020年的最后一天，我所讲到的最核心最关键的问题。