华菁证券李泽元

『壹』 产品分析 | KLOOK的探索之道

据易观的《中国在线度假旅游市场专题分析2018》显示，近年来在线旅游市场交易规模持续快速增长，同时其在旅游行业中的渗透率至2017年增至16.5%。

透过以上数据不难发现，旅游业及其在线化过程处于共同发展的局面，而对比左右两图可得出，在线滑租丛旅游市场以更快的速度成长。

根据国家旅游局和艾瑞提供的数据也能发现同样的增长态势，2011-2016年旅游业收入的复合增速为15.8%，同期在线旅游市场的复合增长率高达33.9%，在线旅游市场增长趋势不容小觑。

随着游客越来越重视逗留体验，厂商的产品体系中心也从原先的"机酒服务"注解开始转移到所谓的"目的地服务"，借此提升用户旅游体验和旅游消费容量。

根据上面华菁证券提供的"2020年旅游行业三大业务线规模预测"来看，目的地服务在未来有着仅次于旅游住宿的市场规模，潜力很大。而当今此块业务还未被太多行业厂商主打，存在着更多的挖掘机会和价值。

另外值得一提的是，大部分（60%）消费者在旅行过程中购买目的地产品，他们更期望在旅行过程中决策，这种消费结构的改变促使用户从原来单纯机票、酒店、跟团游的旅行方式，逐渐过渡到了需要更加碎片化、个性化的目的地产品，KLOOK 这种集中于"行中"过程的产品，也与这种变化趋势所吻合。

KLOOK 专注旅行体验，是提供目的地服务的预订平台。市场上与 Klook 的出发点比较类似的产品还包括光合旅程、猪悠游，以及白日梦旅行等，主要差异在于它们的用户群和运营模式。

KLOOK 本身是 亚太 领先的旅行体验预订平台，旨在帮助用户"发现更好玩的世界，预订独一无二的旅行体验"，平台提供世界各地上万种值得尝试的 目的地 玩法与服务，具体包含下面几个特征——

虽然旅游市场已是一片红海，但 KLOOK 一方面满足的是用户体验式旅游的个性化需求，属于偏垂直的类型，有利于寻找差别化需求。另一方面针对的是不仅包含中国人的亚太地区。两者都属于还未被过多挖掘的方向，可谓是抓住了市场交叉点。

借鉴去哪儿用户对旅游营销活动因素关注的调查显示结果来看，用户对 特色活动 的关注愈发明显。

而 KLOOK 组建有自己的旅行体验师，在知乎拥有最大的旅游类专栏"一群旅游体验师"。通过旅行体验师的体验经验，梳理出各地的特色活动产品，完美迎合了消费者对于特色活动的需求增长。并且，体验师因为需要自己亲身尝试各项特色活动，一定程度上让活动品质更有保障，而相应的专栏建设和推广也使产品更具传播性。

自2015年以来，KLOOK 已收获了三轮融资，2017年更是获得了两轮投资。

强大的投资阵容一方面说明 KLOOK 的商业模式、产品形态对投资方有足够的吸引力，是对产品的一种肯定。而推及到其所带来的影响，投资背景有利于为 KLOOK 打造更信樱多的关注度和资本实力，有助于产品更好的发展。

KLOOK 推崇国际化的产品团队与产品业务，这使型散得 KLOOK 可以更好地整合国际资源，对目的地资源、国际客群以及B端商户都有更深的了解，可以更好地把控资源、赢得客源。

KLOOK 的业务模式是我认为比较有看点的，它把重点放在了对于资源的把控。

这里的资源指的是旅游产业链中最底端，也是最不可替代的旅游资源，它们作为旅游行业的最基础元素，是任何厂商都无法绕过的一道。并且 KLOOK 的方式尤为直接，不走传统的如旅行社这样的中间代理，以自己的模式直接去把控自身所需要的目的地资源。

如今，当很多 OTA 都把重点放在争取更多消费者的时候，解决上层的获客问题时，KLOOK 则另辟蹊径，从底层着手，不得不说对旅游行业很有深入的探究和理解。

当把控了目的地资源后，KLOOK 所做的就是为目的地资源的提供方构建一套完整解决方案。

这一部分实际是 KLOOK 的 B端模式，它为资源方提供了一站式的解决方案，弥补了行业内在资源方服务方面的不足。其为资源方输出的价值，可以帮助它争取到更好的资源，占有更大的份额，从而也提高了自身的资源质量和体量。

进一步来说，更好的资源也会对用户会有更强的吸引力。这种模式一旦能建立起来，2C 和 2B 两种模式相辅相成，驱动力会十分明显。

这里提供一些我的看法，主要陈述一些我对 KLOOK 未来产品发展的一些想法。

根据艾瑞的调研结果显示，用户在使用在线旅游平台时，最多考虑的还是价格因素。因此仍可遵循普遍的促销手段，通过加大优惠活动的推广运营，吸引用户消费。

而大部分用户一般会集中选择在法定节假日出游，因此可多针对节假日、寒暑假等时期优惠促销。

加强各渠道的推广力度，国内可在旅行网站、知乎、微博等活跃渠道进行广告引流，国外通过进一步取样分析确认推广渠道。

推广时，可以以用户出游意愿为出发点，以最能触发用户出游行为的因素为宣传切入点，增强宣传效果。而由于今年IP类影响因素的明显提升，可着重考虑根据此类因素展开推广，学会抓住热点事件。

而在推广过程中，需要对推广效果进行检测，不断调整优化推广方式，找到最为优势的推广策略。

一方面以用户对目的地的兴趣排名，着重开发相关产品，推广相应文章，承接上一点提到的推广策略，吸引目标用户。而针对其他潜在的用户，则进行深入调查，了解核心需求，深入挖掘后或许也会有不同的收获。

另一方面，借助体验师的产品优势，进一步挖掘新兴目的地或已有目的地的特色活动。

KLOOK 现阶段的产品还是以单品为主，这种偏碎片化的产品很适合成熟度高的用户，让他们灵活自由搭配。而随着用户群体的增大，可考虑针对不同阶段用户进行产品组合。

比如对依然需要关于行程/交通指引的用户，提供打包组合式的一日游；而针对更有依赖需求的游客，可考虑提供更多的行程安排、当地随行等服务。

前文提到，越来越多的消费者逐渐转向在旅行过程中进行决策，就像大家在外面逛街时，会打开大众点评临时决定一下等会吃什么。如果 KLOOK 可打通海外的目的地资源，很有机会借此把自己打造成海外版的类大众点评产品，这也是当今市场上存在缺口的方向。

刚开始决定研究 KLOOK 的时候，只是抱着了解一下的态度。但随着认知的逐渐加深，觉得学到了很多。
之前一直觉得自己在商业能力上存在欠缺，期间通过查阅各种资料、寻找各种数据，不光了解到了 OTA 的现状，也顺便学习到了很多公司的商业模式、产品核心，真的很有收获。
第一次以市场的角度来写产品分析文，有诸多不足，还请大家多多指点，谢谢！

『贰』 兴业证券条件单功能

条件单为事物存在、发展的影响因素，这里的条件单是指双方在签订条件后写下的保证单，属于两个人之间签下的协议单，不具有法律保护的协议，只有两个人之前互相信任，互相协商之后，并向另外一方提出相应的条件，另外一方满意的话就互相的签下姓名或者盖手印，双方各有一份作为保藏，等开出的条件满意之后就可以各持作为有效的证据。
华兴证券有限公司（曾用名“华菁证券有限公司”，以下简称“华兴证券”）是经中国证监会批准成立的全国性多牌照证券公司，也是根据《(CEPA)补充协议十》设立的合资证券公司。
2016年8月，华兴证券在上海市虹口区注册成立，于2016年11月正式开业。公司总部设在上海，注册资本为人民币30.24亿元。

『叁』 专访华兴周亮：与摩拜签订两年合同的背后是华兴求变

专访华兴周亮：与摩拜签订两年合同的背后是华兴求变

火热的共享单车市场，随着摩拜单车获得新一轮融资，在竞争规模和激烈程度上再次升级。

2017年的第四天，共享单车平台摩拜单车宣布完成D轮2.15亿美元(约合人民币15亿元)的股权融资。由腾讯、华平投资领投本轮，新引入的战略和财务投资者包括携程、华住、TPG等;红杉、高瓴等现有股东均跟投本轮融资。

在当前稍显平淡的创投市场，摩拜的此轮融资无论从融资金额还是投资人背景上，都是一笔足够引发关注的交易。华兴资本，正是这笔交易的财务顾问。

这不是华兴资本的名字第一次出现在新经济知名企业的融资信息中，作为一家创立超过十二年的投行，华兴资本参与了多起新经济企业融资，包括京东、赶集网等。

在2015年的互联网合并潮中，华兴资本在滴滴快的、美团点评合并案中担任财务顾问的成绩，也一步步加持着这家投行在中国互联网创投圈的地位。

在获得2亿美元D轮融资后，摩拜单车创始人王晓峰对外表示，(对速度)不满意，“2016年一年才融五轮，我希望融六轮。”

与大部分公司的融资速度相比，王晓峰设想的这种融资速度看起来雄心勃勃，但华兴正在成为这个雄心勃勃融资计划的一部分。

在此次交易中，华兴与摩拜单车的合作方式颠覆了华兴过往的行事风格，但在新的环境下，这可能将成为常态。

摩拜单车财务顾问的直接负责人，入职华兴已满十年的华兴资本董事、私募股权融资团队负责人周亮告诉腾讯科技：华兴会有越来越多类似与摩拜的这种合作方式，如果说整个市场对这样的模式越来越接受的话，我想它也一定会越来越常见。

不一样的合作模式

此次华兴资本不仅担任了摩拜单车D轮融资的财务顾问，并且还与其签订了一个长达两年的服务合同。

在未来两年，华兴将成为摩拜单车获取外部资本注入的重要帮手，持续引入优质资本，并且在共享单车领域，华兴也将只服务摩拜一家。

无论对摩拜还是对华兴，这都是一种并不寻常的合作方式，但周亮看来，这种合作方式是应对大环境变化的合理选择。

两年的财务顾问背后意味着什么?“意味着我们会跟这样一个共享单车领域中国最优秀的公司进行更深度的绑定，并且在未来很长一段时间内走在一起。”

脉冲式融资是过去大多数互联网公司融资的主要方式，需要钱的时候再去考虑融资。在行业飞速发展的情况下，优秀的公司对于资金的需求已经逐渐成为长期持续的过程，一年进行几轮融资并不罕见，滴滴、包括现在的摩拜单车就是典型代表。

在短期合作的模式下，作为客户单一轮次的财务顾问，需要在比较短的时间内对客户有非常深入的了解和判断，尽快帮企业找到合适的投资人，完成融资。但如果把服务时间拉长，就会发现专业的财务顾问能够给客户提供的帮助远不止于此。

“融资正在变成一个持续性的过程，既然是持续性的，那么我们作为这家公司的独家财务顾问，在一个相对更长期的服务中其实可以避免做很多短视的事情。”周亮解释。

具体到实际操作中，就包括怎样避免FA与公司的利益不一致、避免股东跟管理层的利益不一致。

“我们会给他很多的资本和节奏建议，会更站在一个长远的角度去看。甚至比如我也许会建议他这个月不是你融资的好时机，再等两个月可能更合适;或者可能会有一个什么样的时机，业务达到一个什么量级的时候，我们觉得你出来会更好地受到资本的认可。”

摩拜求快，因此选择与华兴达成长期合作，不再采用脉冲式的融资方法，未来通过华兴持续性地和投资机构接触并融资;而华兴求变，摩拜是华兴实践业务新思路的第一单，求变的背后，是不断调整的市场环境给财务顾问行业带来的挑战。

正在改变的市场

作为一毕业就加入的华兴人，周亮已经拥有十年的投行经历。

十年前的市场环境与现在存在很大差别，周亮回忆道，当时的市场环境是行业投资人不多，美元投资人和人民币投资人比较泾渭分明，而华兴的大部分项目也是以美元的VC或者美元投资人为主。“在那个时代，基本上认识200家投资机构就OK了。”

但认识200家投资机构就足够开展业务的时代已经过去。根据周亮的介绍，当前国内针对中后期项目的投资机构可能有两千家，包括美元投资人、人民币投资人，以及一些A股上市公司，险资、银行系、证券系，五花八门。

周亮对腾讯科技感慨：入行十年，不认识的投资人不是越来越少，而是越来越多。尽管熟识的投资人数量呈几何式增长，但还是会发现不少各类背景的投资人，包括他们的投资风格和逻辑需要了解。专业化、成体系、成建制的投资人覆盖势在必行。

投资人变多与中国的整体大环境有关。

中国在经济发展的相对初级阶段更多是资本输入，但随着国内的人和机构挣到钱后，他们产生投资需求，在把钱放到银行、买房产之外，还需要去投一些新经济领域的机会，大量资本开始关注本土的项目。再之后，等到本土的项目不能完全满足本土资金的投资需求时，这批资金就必然会出海。

周亮把这个过程概括为从资本输入到资本内循环再到资本输出的过程，中国的整体环境就正处这个变化的趋势中，本土资本的市场环境和参与机构变得更加复杂便是趋势外显的主要表现。

不仅是投资人在变多，交易架构也在发生极其复杂的变化，十年前或者五年前，融资基本上以增资为主，大都是以VIE架构下的美元投资人投资的单一架构，但现在情况要复杂许多。

“今天有的公司在融资时候要做一轮拆VIE，拆VIE意味着你要用人民币投资人把老的美元投资人接替过来，在这个过程中，首先交易架构就是很复杂的。作为财务顾问，你怎么去协同新的投资人、老的投资人，适应不同类型的投资人的风格，用什么样的交易架构让各方都能达成共识，这是一个挑战;同时，交割方式、付款方式、未来上市退出等等都是财务顾问需要考量的;如果涉及到新三板、A股，资金出境还会需要跟监管部门去协调、沟通，这些都是很复杂的问题。”

有的公司在一轮融资里面，需要考虑是整体融资还是分拆一块业务融资，甚至在一笔大交易中，出现两到三块业务同时独立融资。有的项目，在融资的过程中，同时在做一轮并购甚至在募一个并购基金做一些产业布局。总体而言，客户的需求日趋复杂多变使得交易越来越复杂，项目时间也在变长。

市场越来越复杂，市面上通行的财务顾问小团队单枪匹马的打法在新的市场环境下显示出局限性。即使入行多年的财务顾问，单凭个人也不容易做到既对不同项目及所处行业都十分了解，又对多变的市场和纷繁的交易产品各个精通。

面对市场的新趋势，华兴也开始寻求变化。

华兴的解决之道

华兴团队规模在2016年一年发生了很大变化，由200多人扩充为500多人。

团队快速扩充主要源于华菁证券的成立，更底层的逻辑则在于，面对市场上越来越多样的'需求，华兴在内部架构上正在细化专业分工，希望根据不同需求拆分出不同维度，以便为客户提供更全面的服务。

在周亮负责的私募股权融资业务上，小团队打法早就发生了改变。五年前一个项目由两三个人负责，主要依靠小团队的个人能力。随着投资人种类增多、交易结构变复杂，华兴开始改变这种打法，开始做了一系列专业化的分工。

首先是把资产端跟资金端做了区分。

在资产端，有专门的团队去判断一个行业里哪些公司是好公司，在不同赛道里处在什么位置。

在资金端，团队需要了解不同类型的投资人的诉求，华兴内部按照不同投资人进行了分类，比如人民币与美元机构;财务与战略投资人;银行、券商和保险系等。另外不同的交易架构需要不同的专业知识，在交易架构上，华兴内部团队也做了细分，对于纯美元境外架构，境内融资，拆VIE，老股出售，可转债交易，新三板等各种不同类型的交易结构各有侧重。

在周亮看来，这样的分工对于财务顾问在每个领域的专业人才有很高的要求，“华兴的私募融资财务顾问业务从成立到今天已经做了350个交易，可以说各种形式的交易都见过。我们现在是把这些市场上经验最丰富的人进行更细致的分类，来满足客户和市场变化的需求。

“我们所做的很多调整，其实是希望我们在FA这件事情上进一步地做到专业化，能去应对复杂的市场，和企业复杂的需求。”

周亮介绍，华兴对市场变化的感知，以及内部自身的调整差不多从最近两年开始，标志性事件是有一些公司回归A股，拿到了很好的市盈率，以及很好的资本上的表现。

但是加速改变是近半年的事。只有在各个专业领域有足够的项目数量，才能积累起来足够的专业能力。这个过程持续了两三年才逐渐显现效果。

摩拜单车是新操作方式下的一个最新实践，未来两年，周亮将会持续负责摩拜的财务顾问事宜。华兴为此提供的服务包括，一个对O2O行业比较熟悉的团队，另一个对传统美元私募融资比较熟悉团队，这两个团队协同作战。

另一个典型案例是航班管家。航班管家项目上，华兴团队同时有专注旅游的行业团队，熟悉人民币市场的私募融资团队，熟悉拆VIE的A股境内团队，以及新三板的团队同时参与。可以看出，调整后的华兴在细化内部分工后，最显著的改变是，当企业有不同的需求时，华兴都能够提供相应的服务能力。

“所以说在华兴的架构下，未来不管是私募融资的项目，还是IPO或者是其他类型的项目，其实都会是行业专家加产品专家的组合，一起工作的方式。”

今天这个时间点上，企业所面临的资本市场和需求都变的更为复杂。这要求FA需要有更全面的产品能力，才能给企业一个更好的问题解决方案。

在周亮看来，华兴未来的逻辑是希望：“越来越多地用专业的组合来为企业提供更专业的服务。”

而在复杂的市场环境下，华兴的改变还会继续。

;

『肆』 疫情催化剂下的物业变革

城市化发展的进程中，由城市化、工业化、信息化所驱动的城市进步，正逐步成为经济向好的新引擎。这其中，作为与“住”需求息息相关的场景，物业的重要性不容忽视。
尤其是2020年，面对汹涌而来的疫情，“封闭式管理”成为一种普遍的社区管理模式，小区管理成为居民安全的最后一道防线。从出入管控到清洁消毒，从最后1公里的物资代购到最后100米的快递代收……小区物业的应急防控体系逐渐清晰，物业管理服务的价值进一步受到人们的重视，物业企业也经历着一次专业化程度高低的检验。与此同时，面临着紧急应变能力及服务能力双重考验的物管行业，也正在迎来一波史无前例的变革与机遇。
催生之变
卯时，开始第一次全面无死角消杀；辰时，保安值班交接，排查外来人员，登记测温；巳时，化身“外卖员”“跑腿员”；午时，询问业主代购需求，统计物资，回收废弃口罩；未时，开启第二次全面消杀；申时，配合社区对住户上门访视，疏导业主情绪；酉时，统计防控物资用量及库存；戌时，晚班值守交接；亥时，检修设备；子时，园区巡逻；丑时，监控小区动态……这是雅生活物业的“十二时辰”，也是战疫期间物业人的缩影。
疫情让“宅家”成为常态，而物业服务由此变身为生活里的“超人”。在疫情面前，为了保障业主的安全，物业企业发挥出了前所未有的突发事件应急能力。
社区物业开始在小区出入口配备专人，24小时为进出人员严格登记、查证、测量体温，同时提醒外出业主佩戴口罩，并且小区实行“封闭式”管理，禁止非小区业主、车辆进入。在社区内部，物业则展开了360度无死角全覆盖、高频次的定时消杀工作。并且，针对楼道、电梯、垃圾桶等高触点公共区域进行强力消毒以及提供纸巾、牙签、废弃口罩专用垃圾桶等特殊设计，最大程度上减少疫情传播的可能，保障社区业主的安全。
同时，疫情的突如其来，也使得市民出门采购不便，再加上部分生活性网点停业等原因，买菜等日常所需成为了生活一大难题。关注到这一需求， 不少物业企业推出了买菜业务。比如，沈阳龙湖“蔬果抢鲜送服务”于疫情期间上线，业主当日15:00前下单，次日11:00所购食物便会配送至物业指定位置。
“时间快，菜新鲜，让我更温暖的是物业服务，都直接配送到家门口了，而且每个套餐上面都有一张记录卡片，配货员、配送员的体温都标明了，给物业点赞！”沈阳业主在龙湖U享家蔬菜套餐下这样评价道。
不仅送菜，为保证社区居民生活，物业还增设了送快递、送餐、代管宠物、线上义诊等一系列全新的“特殊”服务，刷脸出入、智慧停车、在线报修、在线缴费、智能预付费电表等智慧场景也因“无接触”优势被频繁应用。
“疫情期间社区实施封闭式管理，还有一部分人被隔离，” 同策研究院首席分析师张宏伟表示， 在这种情况下，物业企业推出此类服务，是结合当前疫情变化对居民生活的影响做出的应急调整，也是物业增值服务能力的体现。
随之而来的，是人们对于物业的讨论变得越来越多。
“我们小区有物业帮着买菜，妈，放心吧，不用担心我，我在北京挺安全的，”这是一个北漂发给母亲的微信；孩子有点咳嗽，疫情闹得正凶，孩子姥姥通过物业和春雨医生的线上义诊咨询了大夫，大夫仔细询问后得出的诊断是普通感冒，“这悬着的心终于放下，得亏物业了，” 孩子姥姥感激地说；一位小区业主则发在朋友圈感慨道，“买房一定要看物业服务，不是所有的房子住起来都一样。”
一时间，曾经并不起眼的物管行业站在了聚光灯之下，物业相关的话题引发网友热议，成为了疫情之下除驰援一线的白衣天使之外，最火爆的C位“明星”。
而物业企业普遍在人员轮转、物资统筹、服务形式上遇到了不同程度的挑战，其面对问题所呈现出的不同应对表现，也使得疫情成为了它们良莠之分的“试金石”。
针对自家小区物业的表现，每个人心中仿佛都有“一杆秤”,人们对于住宅的思考也在潜移默化中发生转变。有些人开始萌生换房念头，有些人则暗喜自己买对了。更有人直言，房地产网站可以把最近所有小区的物业表现进行汇总，作为有意购房者的参考，这份资料绝对含金量巨大。
近期一份网络调查也表明，仅20%的人对居家环境很满意，56%的人认为换房才能改善现状，更有高达52%的人萌生置业计划，其中刚需占比18%，改善占比34%。
中国金茂在近期的线上发布会上公开表示，企业推测疫情之后，改善型客户总量将有所提升，并且预计这类高净值人群，将更注重物业服务、社区配套及“无接触”式黑科技在社区公共设施及智能家居上的应用等。
“现阶段，尤其是在疫情关键期，业主对物业企业服务的体验如何，服务是否周到，业主都有切身体会。”张宏伟指出，疫情过后，不排除会出现有能力的业主把物业能力不足的房子置换出去的情况。他坦言，在此情况下，好的物业管理公司必然会受到市场的认可，物管行业的市场集中度将会进一步提升。
合硕机构首席分析师郭毅则表示，经过这次的疫情，不论是业主还是购房者，对于好的物业服务对整个社区的健康、安全以及日常服务品质的保障作用有了更加深刻的认识。她认为，未来业主对物业的选择上也会有所倾斜，甚至在购置新房产时，业主对其后期提供的物业企业关注度也会增高，购房者对物业的重视程度也会增强。易居研究院智库研究中心研究总监严跃进亦直言，物业服务将成为置业的重要考量因素。
与此同时，物业企业更高的服务曝光率也使得其价值再次受到资本市场的重估。从年初至今，物业股普遍有着20%左右的涨幅，其中奥园健康、佳兆业美好两只股票涨幅更是逼近40%。2月20日，华菁证券发布研报显示，年初至今，物业板块整体P/E（市盈率）预算数已从27.4倍上升至目前的35.2倍，PEG（市盈增长比率）从0.88倍上升至1.11倍。
物业股持续走强的背后，是越来越多的投资者对物管行业的长期看好。野村报告称，“考量到其（物业企业）防御性的业务特质、正面的政策环境及积极的增长前景催化剂，对物管股板块保持乐观看法。”
在此情境下，房企分拆物业板块上市欲望愈发强烈。除夕当天，金融街物业及宋都服务向港交所递交了招股书；1月31日，鸿坤物业向港交所递交招股书，目前已经通过聆讯；2月24日，大本营在河南的兴业物联通过港交所聆讯，有望成为春节复工后第一家上市的物业股。2020年以来，正荣服务、金融街服务、鸿坤集团旗下香港烨星控股（原鸿坤物业）等5家物业企业提交了赴港上市申请，同时，卓越物业、朗诗绿色生活以及华润置地旗下物业管理企业也被传出意图上市的消息。
“危”中寻“机”
科技加持助力物企价值增长
疫情期间，封闭式管理成为小区常态，也给物业管理造成了不小的压力。为了在保障小区安全以及居民必要出行之间找到管理的平衡点，航天物业、嘉远物业、长冠物业等物企用上了朗新云筑开发的“社区防疫通”。通过生成电子通行码，不仅免去业主排队领取通行证的麻烦与聚集风险，而且出入时只需扫一扫即可实现快速通行，既便利又高效。
为避免交叉感染，疫情期间，私家车成为多数人的出行首选。而由于人工核查量大、人力不足、防护物资缺乏等原因，也在一定程度上使物业服务人员面临着重重挑战和风险。
疫情期间，金辉、永升、长城、大发等物业企业旗下社区，联合朗新科技集团开发的智慧停车预警通，有效解决了这一困境。
于疫情期间，紧急研发上线的“智慧停车预警通”，是通过实时监控车辆进出时间和频次，判断车主行为，通过对停车超过设定时长、规定时间内，外出超过设定次数等车主行为进行自动告警、主动推送，来重点关注长时间未归车辆、长时间停放车辆和频繁进出车辆涉及的相关人员，从而协助物业实现精准防控与高效管理。
对此，朗新科技集团公共服务业务负责人王宏国对财经网表示：“智慧停车的设计理念不仅要专注于车主停车行为本身的智能化与便利性，也要为物业企业去着想，在实现数字化管理转型的同时，还要实现降本增效。”
不得不说，这一应用在缓解和降低当前物业面对的人员不足压力和激增的防疫工作量问题上，起到了至关重要的作用。其有效提高了防疫效率，减少了接触机会，全力保障了一线工作人员的安全和健康。
在防疫战中，类似的科技元素不胜枚举。
湖南常德碧桂园小区内，两台无人机携带着84消毒液在园区内飞行；广东碧桂园服务团队在电梯里安装设置有人体感应功能的紫外线消毒灯。此外，智能安防监控云平台、智能门岗系统、物业信息化管理系统等新应用也轮番登场，显著提升了社区防疫的效率和成果。
物业企业实现“线下+线上”的立体布防，有效地在疫情防控的第一线布下了“天罗地网”。利用智能系统，实现工作的总体统筹铺排，也提升了物业企业的管理效率，为前线员工减压。
除此之外，原本针对高端物业的智能化应用，减少了业主与高频触点接触、与外界人员接触的频率，更加安全和高效，在疫情期间大放异彩，成为抗疫状态下保障日常生活的必需。
不过尽管物管行业在过去数年间不断地向自动化、智能化的方向努力，但是疫情的突如其来依然将这个行业“劳动密集型”的特性暴露无遗，“缺人”仍然是目前很多物业企业面临的共同问题。
具体而言，疫情期间，消杀和清洁、客户管家服务等几个岗位的工作量显著增加。项目管家过往只需要处理一些日常咨询、接待、投诉、收银、报修工作即可。但疫情期间，除了承担送菜、送物资等附加工作之外，跟客户之间有时甚至达到心灵交流的程度，工作范畴也进一步扩展到对老人、重点人群的关注；保安一职，原来只需要在门口，多项工作直接依靠物业信息化就可以完成，如今，这些人员也要站到一线负责体温测量等工作；而负责环境保洁的物业人员，平常工作只涉及清理垃圾，现在却还要负责社区的消毒消杀、分流废口罩、感染系统的防御等工作……不仅如此，基于疫情对整体物业管理提出的更为复杂的要求，物业企业还必须增加线上信息化运营岗、与外界合作方相互配合等新的岗位。现阶段，物业企业往往采取岗位优化配置的方式，比如关掉几个门岗，调配到其他岗位进行支援。
为了缓解“用工荒”的困境，多家龙头物业企业都将招聘计划提前抛出。2月21日，开元物业总经理谢建军在朋友圈里发布了一张海报，开元物业开启疫情期间2000+人才招聘计划。2月17日，万科物业对外宣布，提前启动20000人招聘计划。差不多同一时间点，保利也启动了全国春季招聘计划。
而另一方面，大规模的人员招聘势必会在一定程度上增加物业企业在人力成本上的压力。除却招聘人力成本的增加外，物业企业的当期成本也正在发生着变化：春节期间部分返乡探亲的员工至今仍无法到岗，但基本工资依然要照发；现在坚守岗位的员工全部需要加班加点，加班工资也要照发；此外，购买防护服、口罩、消毒液等防疫物资，以及员工饮食的投入，也是一笔不小的开支。据中物研协数据显示，防疫物资的材料成本导致物业企业总成本增加了10%-20%，而返工潮所带来的人流增加以及疫情防控范围的扩大，将会进一步加大保洁消毒频次、范围和强度，从而进一步产生较大的物资成本，压缩物业企业的利润空间。根据官方数据，为对抗疫情，万科物业预计增加费用支出2亿元。
“智慧物业更多的是用科技手段提高工作效率。” 上海中原地产市场分析师卢文曦表示，之前物业企业人员配备基本能够满足服务需求，即便科技手段少一点也对日常服务够不成威胁。但目前来看，工作量激增，加上小区服务人员或因隔离关系不能全部到岗，技术手段的赋能对提高物业效率大有裨益。中信证券发布的研报也表示，作为一个劳动密集型行业，科技正在不断优化和释放物业企业的人力资源，使得企业得以在不显著降低服务满意度的同时，持续增加人均在管面积，从而有效化解单位人工成本上涨的行业性压力。
总体而言，“智慧物业一定是未来的趋势，”张宏伟肯定地说道，其一，技术本身即5G的发展支持了物联网、人脸识别等更加智能化的操作，其二，尤其是疫情之后，人们的生活将更加依赖互联网，比如特殊情况下需要无接触式服务，这也是物业企业在提供增值服务时，通过技术的手段让其更加符合特定应用场景的需求。不仅如此，科技手段能够侦测业主多元化的生活服务需求，也能有效优化闲置的物理空间和人力资源，使之投入到增值服务中去。科技进步还有利于集体决策的形成，从而便于物业管理费定价灵活浮动，也有利于品牌物业管理商替换劣质服务提供商。
而从某一方面来讲，这场突如其来的疫情也成为了智慧物业的“试金石”，物业企业对智能技术的态度也将发生转变。卢文曦表示，经过疫情，物业企业将意识到通过科技手段确实能够提高效率，降低企业的用人成本，提高管理能力。其对智慧社区的技术投入、资金投入或会持续加大，或能更加提高使用效率。“随着技术手段的提升，投资成本下降，智慧物业将从中高端最终走向普及。”
目前来看，对有眼光投资智慧物业的品牌房企而言，其物业表现也将对后续住宅销售带来口碑溢价，价值空间更加明显。张宏伟直言，抗击疫情期间，运用科技技术的水平，也体现出了不同物业企业的能力差异。
“特殊”服务创新物企业务模式
物业企业的好与坏，便捷程度如何，增值服务水平怎样，也将在很大程度影响公司口碑，并决定购房者后续是否购买其住宅产品。
作为社区和业主的桥梁，买菜、送快递、送外卖、代管宠物……疫情期间，这些“有温度”的增值服务充分体现出了物业企业“最后一公里”的服务价值。
张宏伟表示，如今用户接触基本在线上，从社区物业增值服务的角度来讲，如果能在现阶段把用户的消费习惯培养好，有利于物业增值服务业绩的提升，进一步促进收入来源的增加。
在张宏伟看来，物业企业在此方面有着天然的优势，“物业企业的优势就是守着的社区入口，”物业企业在城市、区域及全国范围内市场占有率越高，代表其掌握的社区入口就越多，潜在的市场影响力就越大，这也正是房地产商抢食社区电商的原因之一。
进一步讲，相较日前兴起的互联网电商而言，传统物业企业在社区电商中拥有的信息和服务的优势资源在疫情中愈发凸显。一方面，物业企业原本便拥有业主资源，用户流失度很低，利于增值业务的开展。同时，在管理社区时可以设置准入门槛，对竞争对手作出一定的限制。另一方面，传统物业在成本管控和纠纷处理方面更具优势，其更容易建立用户信任，并将流量导到线上。
“不过，目前物业企业推出相应的增值服务，主要还是针对目前疫情相对比较严峻的现状。”郭毅提示道，从物业角度来讲，在疫情期间，物业企业不仅需要考虑合作第三方的物流等能力，此外也要结合自己社区业主的消费实力和相对集中的购买需求去甄选，最后集成到自己的互联网平台。“因此对于物业企业而言，首先要具备这样的意识，其次也要乐于投资相应的资金在线上平台的打造上。”
此外，郭毅表示，等到疫情结束后，类似的服务内容或可成为向业主收费的增值服务。“对于业主而言，如果平时工作比较忙碌，可以委托物业企业代为采买，物业企业可以在中间收取一定的服务费用，”她指出，这样形成双赢的商业模式，未来才是可持续的状态。不过她补充道，还是要看疫情结束之后社区的状况，社区对于这项服务的需求度，以及社区业主是否乐于为此付出一些服务费用。

或许与第三方合作、也不失为持续盈利的好方法。
抗疫期间，重庆龙湖智慧服务即与永辉超市共同推出“社区保障计划”，以“物流仓库+配送到家”的新模式，为业主提供更加优质、优价的产品和服务。东莞万科也携手东升农场，开启“新鲜蔬菜配送到家”模式，解决买菜难题。
朗新科技集团智慧社区业务负责人林海潮表示，这次疫情对物业企业提升自身服务能力是一次很好的机会，相比于物业企业自建互联网服务平台，选择合适的第三方服务企业，减少竞争带来的不必要成本，同时可以更加专注于主营业务，充分发挥双方的优势互补，平台也将更加强大。
张宏伟亦坦言，体量大的物业企业和大型第三方平台为了争夺市场份额各自为战，当行业竞争到白炽化阶段，物业企业和第三方平台必然会出现融合的趋势，只有整合融合才能够为社区居民提供更多的增值服务。
服务升级解决物企收入痛点
疫情催化下的智能化与增值服务的提升，也在一定程度上有利于物业费的收缴。日前，松北区世茂滨江澳洲风情园和翡冷翠小区的近百户业主提前缴纳了2020年物业费。往年，物业费的交缴一般都是年中才开始。正是由于抗疫期间，物业的价值被进一步发现，短短5天时间，物业企业收到了超过27万元的物业费，极大缓解了物业企业因购买防疫物资造成的资金不足。
事实上，长期以来，业主拖欠物业费的现象，始终困扰着各地物业企业和物业管理部门。以四川达州为例，其现有的120家物业企业，157个住宅小区，欠缴物业费高达3928万元，收缴率只有42%左右。迫于压力，2019年10月，达州市住房和城乡建设局发出《达州市住房和城乡建设局关于限期缴纳物业服务费的通知》。通知中明确表示，11月底前仍未补交欠缴物业费的人员，将记入欠缴物业费人员名单，所欠缴时间及金额将函告其工作单位，同时推送市（区）纪委监委和组织部。
因此，从某种程度而言，疫情的出现，仿若空降予物业企业改善与业主关系，同时提升物业费缴交率的新契机。
在克而瑞获得的近5000份业主对物业防疫工作满意度的调研问卷中，超过9成的业主肯定了物业在抗疫防疫过程中的重要性，近8成的业主认为此次疫情中，物业企业的抗疫防疫工作较往常服务的提升是明显的，而综合实力TOP30的物业企业，其业主认可度提升率高达83.41%，25%的业主反馈小区没有物业，希望增加物业服务。
近期，易居企业集团CEO丁祖昱也在公开场合表示，疫情将助力物管行业形成长期价值，并且为物业企业带来缴交率的大幅提升。物业类收入具有可预见性、可持续性强的特性，并且有很大的提升空间，因此他表示长期看好优秀物业的价值。
事实上，基于疫情期间的表现，物业企业也得到了政府及社会各界更多的关注和支持。目前深圳、杭州等地方已经出台对物业企业提供补助政策，其中深圳提出对物业企业按在管面积每平方米0.5元的标准实施两个月的财政补助。
2月26日上午，北京市物业管理条例草案提请市十五届人大常委会第十九次会议进行二次审议。草案二审稿增加了应对突发事件时的物业管理责任，规定物业企业应积极落实应急预案以及各项应急措施。同时，对此前提出的物业管理委员会制度，明确其任期为三年。
严跃进则表示，一方面已上市的物业企业在阻击疫情中积攒的口碑，有利于其提升在资本市场的良好形象，另一方面对于未上市物业而言，优质的社区管理，也无疑成为其日后上市的加分项。
2019年岁末，丁祖昱曾发表预测称，“2020年将是物业企业分化的一年。”或许谁也没想到，新冠肺炎这个2020年的第一只“黑天鹅”成为这则预言最有力助推之一。大浪淘沙始见金，春天到来之际或也正是物管行业洗牌之时。