成都林权交易所

① 政治论述题：请运用经济有关知识论述农村土地经营权改革的深远意义。

房地产
2013.10.21
[Table_Invest] 评级： 上次评级：

2001
转让、作价 土地所有 入股、出 者和使用 资、出租、 者 抵押
规划区外所有 集体建设用地
不得用于 商品房开 发建设
数据来源：朱建华《我国农村土地流转的典型模式坦粗和法律困境》[D].重庆大学,2010.，国泰君安证券研究
请务必阅读正文之后的免责条款部分
5 of 30

行业专题研究
3. 宅基地流转模式 宅基地臵换是中国农村土地第三次改革，通过农村地区土地制度的改 革，缓解农村剩余劳动力从第一产业向二、三产业转移与现行的制度之 间的矛盾，解决农村生产经营规模小、土地产出率低、大量农村住房闲 臵、宅基地浪费严重等问题；再根据“城市建设用地的增加与农村建设 用地的减少相悔信郑挂钩”的原则，拓展城市建设空间，为当地的经济社会发 展提供土地资源保障；保证基本农田保护面积不减少，通过承包地流转 和宅基地整理复垦，实现土地规模经营；农民集中安臵，解决农村宅基 地低效利用问题，提高土地节约集约利用程度，提高基础设施的建设和 利用率。
3.1. 按主导方式分：政府主导、市场主导、农民主导 宅基地臵换的方式主要有政府主导、征地方式；市场主导、出租方式； 农民主导、农业产业化方式。 表 3：按主导方式划分的宅基地臵换方式 臵换方式 政府主导、 征地方式 臵换背景 地方政府基于工业园区建设、 交 通设施建设和房地产开发对土 地的需求， 主动采取征地换保障 的方法， 促使分散农民集中居住 适合地区 距离城镇较 近的农村 距城镇较近、 非农行业对 土地的需求 强烈、 但又不 具备征地条 件的农村 距离城镇较 远的农村， 受 城市化和工 业化的辐射 较小 优势 解决了征地农民的社 会保障 缺点 最容易导致政府与 农民之间利益博弈 和产生矛盾的方式 由此产生的就业机 会难以完全吸纳农 村富余劳动力； 农民 的经济保障受到市 场的影响， 社会保障 有隐患 对农业生产与管理 的要求比较高， 处理 不好， 容易导致农民 的收入渠道有限， 社 会保障难以保证， 宅 基地臵换就变得比 较困难
市场主导、 出租方式
由于市场经济发展的需要， 非农 行业对土地资源的需求加大， 使 得周边农民找到了商机
这种方式是最自然的 农民集中居住的方 式，不容易产生尖锐 矛盾
农民主导、 农业产业化 方式
农民通过土地承包经营权的流 转， 促使农业规模化经营和产业 化经营， 由此获取更多的土地收 益， 使农民在改善原有居住条件 的过程中臵换房屋， 自愿逐步集 中居住
关键就在于在转包、 出租、入股等土地流 转方式中是否因地制 宜地采取了有效的方 式， 促使农村长效增 收，有能力解决镇保
数据来源：杨建军，阮丽芬《农村宅基地臵换模式比较与分析》[J].城乡规划.园林规划,2011.，国泰君安证券研究
3.2. 按臵换对象分：货币、异地房产、异地宅基地 宅基地的臵换方法可以根据各地的情况以及臵换对象的具体情况不同 分为以下三种：货币臵换、异地房产臵换、异地宅基地臵换。
请务必阅读正文之后的免责条款部分
6 of 30

行业专题研究
表 4：按臵换对象方式划分的宅基地臵换方式 臵碧颂换方式 针对人群 已搬入城市居住 和就业的人群 臵换地 镇区或其 他城市 优势 承包地处理方式 获得经济利益， 使原本死的宅 必须交还给村镇集体， 基地变成活的资金， 可以自由 由村镇集体集中后出租 购买城镇房产 ， 落城镇户籍， 规模经营 享受城镇生活品质。 保障了农民的对不动产权的 自由处臵权力； 享受城镇的硬 件设施， 居住和生活环境大大 改善；获得更多的就业机会， 从而改善经济水平。 中心村集中建设住区， 农民的 生活环境提高， 生活成本依然 较低， 且可根据农民意愿继续 从事农业劳动 可有条件性的保留或放 弃承包地，例如在城镇 已有稳定的工作，就业 单位给予各类社会保险 者则可选择放弃承包地
货币臵换
异地房产臵 换
有进城就业和居 住愿望的农民、 农村剩余劳动力
农民集中 住宅区
异地宅基地 臵换
希望依然从事农 业的、习惯居住 在农村的人群
保留下来 的中心村
保留承包地
数据来源：杨建军，阮丽芬《农村宅基地臵换模式比较与分析》[J].城乡规划.园林规划,2011.，国泰君安证券研究
3.3. 实践中的地方典型模式 我国宅基地流转处于试点探索阶段，由于农村土地产权的多层次性和各 地经济发展水平、地理条件的差异性，形成了多种多样的流转模式。主 要案例有：天津、成都温江和浙江嘉兴、重庆九龙坡等地区 图 5：天津“宅基地换房”模式 银行 融资 政府 成立 投融 资建 设公 司
建设资金
规划 建设 新型 小城 镇
村民 申请 换房
实施 换房 （配 套政策 和保障）
土地整 理将农 民宅基 地复垦
节余的建设 用地指标挂 钩到小城镇 土地进行招 拍挂
数据来源：解安宁，刘芳兵，曹天天， 《农村宅基地使用权流转模式创新研究》[J].法制与社会,2011（9）.，国泰君安证券研究
请务必阅读正文之后的免责条款部分
7 of 30

行业专题研究
图 6：浙江嘉兴“两分两换”模式
永久放弃承包地 承 包 地 转租、转包
换取养老金、 租金、 股金、 就业扶持 参加社保 反租给村集体经济组织 提供就业 继续耕种 提供资金
异地臵换 宅 基 地 货币补偿 臵换安臵房 提供房源 复 耕 指 示
房地产开发
购臵商品房
工业区开发
安臵房建设
数据来源：王佑辉《集体建设用地流转制度体系研究》[D].华中农业大学,2009.国泰君安证券研究
图 7：成都温江“双放弃”模式 土地承包经营权 出租、入股 租金或股权、红利 土 地 确 权 林地使用权 农民所得
集体建设用地使用权
土地换社保、 出租、入股
股份收益或租金、 农民 的工资性收入
房屋所有权
集中住房或城市公共 服务、社保、补偿金
数据来源：王珍《成渝试验区土地流转模式比较研究_王珍》[D].四川农业大学,2011.，国泰君安证券研究
请务必阅读正文之后的免责条款部分

行业专题研究
5. 经济、制度双轮驱动的农地流转 农村集体建设用地流转的驱动因素包括社会经济因素、土地制度因素。 （1）随着社会经济的发展,非农产业、城镇化以及固定资产投资水平不 断增长,改变了城乡社会经济结构,增加了对农村集体建设用地的需求,从 经济上驱动农村集体建设用地流转； （2）农地管制的加强以及土地市场 的发展,改变了土地供给的数量和结构,提高了土地集约利用水平,显化了 土地资产价值,促使土地资源按照市场规律进行配臵,从制度上驱动农村 集体建设用地流转。 图 9：经济、制度双轮驱动农村集体建设用地流转
非农产业发展
社 会 经 济
城乡社会经 济结构变化 建设用地 需求增加 经济驱动 农 集 建 用 流 制度驱动 村 体 设 地 转
城镇化发展
固定资产投资
土 地 制 度
土地市场发展
土地资产 价值显化 土地利用 方式转变
农地管理制度
数据来源：国泰君安证券研究
5.1. 非农产业发展与农村集体建设用地流转 建设用地是非农产业发展的空间载体,非农产业经济总量和结构与其所 占用的土地数量和结构存在密切联系,一定的经济结构和生产结构(产业 结构)都可以通过相应的土地利用结构来得到反映。因此,随着我国非农 产业的增长,不可避免地带动建设用地的规模扩张和结构变化,这也同样 体现在农村土地利用上。 单纯以数量增加为特征的建设用地扩张,将给耕地保护和生态安全带来 巨大危害,利用存量建设用地替代对农业用地的占用,有利于减缓社会、 生态发展面临的危机。 农村集体建设用地以其特有的优势,承接着非农产 业发展对土地的强烈需求。 一方面,农村集体建设用地数量巨大但闲臵现 象严重,集约利用度普遍较低,具备二次开发潜力;另一方面, 农村非农产 业发展利用集体建设用地受到土地管理法保护,在法律上具有可行性。
请务必阅读正文之后的免责条款部分
12 of 30

行业专题研究
件有限,上地需求不足,农村集体建设用地流转只能是偶然地、零散地进 行。 （2）在加速发展的中期阶段,农村人口向城镇迅速集中,必然要求城镇生 产设施扩张、 居住条件改善、 基础设施升级,这需要土地资源的大量投入, 促使城乡结合部的集体建设用地以其区位优势,承载着城镇发展对土地 利用带来的压力,吸引了包括宅基地在内的集体建设用地发生流转。 同时, 农村人口向城镇的转移,其原来使用的建设用地并不改变权利和用途属 性,导致农村建设用地闲臵、低效利用现象严重,这为集体建设用地的再 次开发利用创造了条件。 （3）当城镇化进程完成进入后期阶段,土地集约利用程度较高,城乡差距 缩小,建设用地需求相对稳定,集体建设用地流转将趋于平稳。
5.3. 固定资产投资与农村集体建设用地流转 固定资产投资是社会经济再生产的必要过程,主要通过基本建设、 更新改 造以及房地产开发项目等投资实现,是要素投入的主要表征指标。 随着固 定资产投资的不断增加,各项土地开发和建设活动资金来源充足,对建设 用地产生了巨大需求。 当国有土地供给难以满足建设需求时,投资对土地 的需求就转向了集体所有建设用地。 固定资产投资的增加,也带来了农村 房屋建设的快速增长。 图5： 固定资产投资高速增长 400000 350000 300000 250000 200000 20% 150000 100000 50000 0 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011
图 6： 农村固定资产投资高速增长 增速 70% 60% 50% 40% 30% 20000 -20% 15000 10000 5000 0 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011
全社会固定资产投资完成额
40000 35000 30000 25000
农村固定资产投资完成额
增速
80% 60% 40% 20% 0%
10% 0% -10% -20%
-40% -60% -80% -100%
数据来源： WIND、国泰君安证券研究
请务必阅读正文之后的免责条款部分
14 of 30

行业专题研究
图11： 建设用地红线 3900 3800 3700 3600 3500 3400 3300 3200 3100 3000 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 建设用地 红线
图 12： 城市建设用地面积持续增加 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 -5% 5% 0% 15% 10% 城市建设用地面积 增速 20%
数据来源： WIND、国泰君安证券研究
农地管制制度对农村集体建设用地流转的影响,主要是通过影响建设用 地的自然供给和经济供给间接实现的。 农地管制水平的加强,从数量上控 制了新增建设用地对农用地的占用,增加了农地非农化的成本,一定程度 上减少了建设用地的自然供给量。在新增建设用地供给有限的情况下, 利用存量建设用地,提高土地集约利用程度,成为保障土地经济供给的重 要途径。 集体建设用地流转是对农地管制加强的应对行为。尽管 1998 年修改的 土地管理法出于耕地保护的目的,严格限制农村集体建设用地流转交易 行为,但 2004 年颁布的国务院关于深化改革严格土地管理的决定在进一 步严格农用地管制的同时,明确规定在符合规划的前提下,村庄、集镇、 建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转,从而引导集体 建设用地流转有序进行。 随着我国耕地保护形势的日益严峻,农地管制制度将日趋严格,农村集体 建设用地将成为土地供应的主要来源。
5.5. 土地市场发展与农村集体建设用地流转 农村集体建设用地流转实质上是集体建设用地使用权的市场化配臵。但 在计划经济时代,土地资源实行行政指令配臵、无偿使用模式,土地市场 难以发展,土地价格遭到扭曲。由于土地资源配臵市场化程度低,土地价 格没有真正反映其价值,扭曲的市场价格反而扩大了对耕地非农化的强 烈需求,存量集体建设用地流转却难以进行。实行市场经济体制以后,土 地有形市场逐步建立并完善,当前一级市场的整体市场化程度日益提高, 二级市场总体呈快速发展态势。 土地市场的发展,显现了土地的真实价值,土地价格逐年上涨。随着土地 市场价格的回归,土地集约利用的要求越来越高,农村集体建设用地无 偿、无期限使用局面逐渐被有偿、有期限使用替代,市场机制同样对集体 建设用地配臵效率产生作用。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 16 of 30

行业专题研究
1994 年
《城市房地产管理法》
“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后， 该幅国有土地的使用权方可有偿出让” ，使集体建设用地流转的内容 与形式受到限制 明确提出， “各地要制定鼓励乡镇企业向小城镇集中的政策，通过集 体建设用地流转、土地臵换、分期缴纳出让金等形式，合理解决企 业进镇的用地问题。 ” 提出， “在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所 有建设用地使用权可以依法流转。 ” 指出增减挂钩试点与农村建设用地流转相互促进，虽然该意见强调 挂钩项目区内建新地块用于商品房开发必须办理征地手续，但同时 鼓励通过开展土地评估、界定土地权属、按照同类土地等价交换的 原则，合理进行土地调整、互换和补偿。根据“依法、自愿、有偿、 规范”的要求，创新激励机制，探索农村集体建设用地流转制度。 指出在严格保护耕地、节约集约用地和新农村建设背景下，经国土 资源部批准，稳步推进集体非农建设用地使用权流转试点， 并按照 缩小征地范围、完善补偿办法、拓展安臵途径、规范征地程序的要 求，稳步推进征地制度改革。同时强调应坚决制止用“以租代征” 等形式擅自将农用地转为建设用地的行为。 “乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业 的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵 押。 在此， ” 乡镇、 村企业的厂房所占用的土地必须是集体建设用地， 允许这部分集体建设用地使用权抵押，一旦抵押权实现，就会出现 集体建设用地使用权发生移转的现象。 “要适应新农村建设的要求，经部批准，稳步推进城镇建设用地增 加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转 试点，不断总结试点经验，及时加以规范完善。 ” 再次强调应严格执行土地用途管制制度，严格规范使用农民集体所 有土地进行建设。严格查处和严肃禁止“以租代征”转用农用地的 违法违规行为；严禁以兴办乡镇村企业、乡镇村公益事业和公共设 施建设为名，非法占用集体土地进行建设；严格坚持法律关于宅基 地使用权取得和转让的规定，禁止城镇居民到农村购买宅基地、农 民住宅和小产权房。 改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地 范围，完善征地补偿机制。在土地利用规划确定的城镇建设用地范 围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法 通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。逐步建立城乡统 一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地， 必须 通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在 符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。抓
2003 年
《中共中央国务院关于做 好农业和农村工作的意见》 《国务院关于深化改革严 格土地管理的决定》 （国发 ［2004］28 号） 《关于规范城镇建设用地 增加与农村建设用地减少 相挂钩试点工作的意见》
2004 年
2005 年
2006 年
《关于坚持依法依规管理 节约集约用地支持社会主 义新农村建设的通知》
2006 年
《物权法》
2006 年
国土资源部 2006 年《关于 坚持依法依规管理节约集 约用地支持社会主义新农 村建设的通知》
2007 年
《关于严格执行有关农村 集体建设用地法律和政策 的通知》
2008 年
十七届三中全会
请务必阅读正文之后的免责条款部分
18 of 30

行业专题研究
2009 年
《关于促进农业稳定发展 农民持续增收推动城乡统 筹发展的若干意见》
从四个方面推动并规范集体建设用地流转：一是明确土地市场准入 条件，指出在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业 建设用地外，凡符合土地利用总体规划、依法取得并已经确权为经 营性的集体建设用地，都可采用出让、转让等多种方式有偿使用和 流转。二是完善土地资源配臵机制，构建城乡统一建设用地市场,要 求各地充分依托已有的国有土地市场，加快城乡统一的土地市场建 设，促进集体建设用地进场交易，规范流转。三是制定集体土地收 益分配办法，增加农民财产性收入,指出在集体建设用地出让转让等 流转活动中，应按照“初次分配基于产权，二次分配政府参与”的 原则，对集体建设用地有偿使用收益进行分配。四是对需要流转的 集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要 开展集体经营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件。 提出在经济条件好、土地资源供求矛盾突出的地方，允许对新申请 宅基地的住户开展宅基地有偿使用试点。因地制宜推进“空心村” 治理和旧村改造，在现状建设用地边界范围内，留足宅基地后，其 他土地可依法用于发展二、三产业，但不得用于商品房住宅开发。 加快推进农村地籍调查、明晰土地产权。2012 年基本完成覆盖农村 集体各类土地的所有权确权登记颁证，推进包括农户宅基地在内的 农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作。
2010 年
《关于进一步完善农村宅 基地管理制度切实维护农 民权益的通知》 《关于加快推进农业科技 创新持续增强农产品供给 保障能力的若干意见》
2012 年
数据来源：陈利根，龙开盛， 《我国农村集体建设用地流转的发展历程及改革方向》 、国泰君安证券研究
6.2. 土地资本化为趋势和方向 土地资本化是趋势和方向。土地资本化是一种产权金融化过程，即通过 对产权进行规范交易，为土地资产提供流动性。通过这一交易机制和交 易市场，促进社会对土地资产的利用效率，达到土地资产的最优配臵。 这是当前比较先验的一种农村土地流转模式，也是农村土地流转制度改 革的方向。其中具有代表性的做法有浙江省嘉兴模式、山东枣庄模式、 成都温江模式、重庆模式。 主要原则：规范城乡用地、控制建设用地指标、促进节约集约用地的城 乡建设用地增减挂钩制度，将会长期化运行。 增减挂钩制度常态化，有助于强化建设用地指标的管理。在新型城镇化 催生粗放式用地冲动、征地环节引发社会矛盾的背景下，为一项有效的 管控手段，有助于城乡建设用地转换过程中的规范化。从国土资源管理 部门开展的城乡建设用地增减挂钩、城镇低效用地再开发试点等举措来 看，未来的土地使用制度，倾向于鼓励从现有土地中挖潜，而不是一味 通过土地整治补充新增建设用地。
请务必阅读正文之后的免责条款部分
19 of 30

行业专题研究
表 7：土地资本化为趋势 标志性事件 2007 年 6 月， 嘉兴推行 “两分两换”新政策； 2008 年，浙江省政府、 省国土厅下发《关于进 一步加大农村土地整 理改革试点的通知》, 在全省范围推广“嘉兴 模式” 核心内容 交易平台 市场主体 特点 取消农业户口、 非农业户口分类 管理模式，统一 登记为“居民户 口”明确以土地 ； 使用制度改革为 核心 “十改联动” 改革。
浙江嘉兴模式
“资源价值化，价值 资本化” 以宅基地换 ； 住房、换钱、换地方， 县 （市、 区） 专业合作 以土地承包经营权换 农村土地流 社与社会 股、换租、换保障； 转服务中心 资本 开中国农村宅基地入 市先河 《土地使用产权证》 ， 持证人在产权期限 内，可依法使用、经 农村土地使 营、流转、转让土地， 用产权交易 也可作价、折股作为 所 资本从事股份经营、 合作经营或抵押担保
山东枣庄模式
2008 年 9 月 14 日，山 东枣庄成立中国第一 家农村土地使用产权 交易所
农村土地 合作社
发放《土地使用 产权证》创新土 ， 地使用权权能
成都温江模式
农村林权、土地承包 经营权、农村房屋产 2007 年 3 月,温江区出 权、集体建设用地使 台《关于推行农村“两 用权、 农业知识产权、 股一改”试点工作的意 农村经济组织股权等 见(试行)》 ；2008 年 4 农村产权可流转和投 月，成都市农村产权流 融资；担保公司对土 转担保有限公司成立； 地承包经营权、林权 2008 年 10 月，成都市 等流转行为进行担 成立农村产权交易所 保，对利用宅基地、 农村房屋等抵押融资 进行信用担保 2005 年 9 月， 重庆成立 第一家土地合作公司； 2007 年中， 重庆市工商 局推出《服务重庆统筹 城乡发展的实施意 见》 ，允许农民以土地 直接入股创办合作社 或公司，即“股田公 司” ；2008 年 8 月，重 庆土地入股公司的试 验被叫停 按照改革历程，重庆 模式的先后内容是： 土地承包经营权、土 地附作物入股；以土 地直接入股创办合作 社或公司，即“股田 公司” 土地入股的公 ； 司全部改制成专业合 作社；城乡土地大范 围臵换的“地票”交 易制度
成都市农村 产权交易 所；农村产 权流转担保 有限公司
专业合作 社与社会 资本
农村土地资本化 改革被包含在农 村产权制度改革 中；集体资产股 份化和集体土地 股权化
重庆模式
重庆农村土 地交易所
专业合作 社与社会 资本
住房换宅基地、 社保换承包地
数据来源：张益伟《城乡统筹视角下的农村土地流转模式选择研究》[D].重庆工商大学,2011.，国泰君安证券研究
6.3. 城乡土地同权同价为长期目标，但短期难以实现 从现有制度进展来看，实现农村土地与城镇土地的同权同价，进而达成 请务必阅读正文之后的免责条款部分 20 of 30

② 西南联合产权交易所有限责任公司怎么样

简介：西南联合产权交易所有限责任公司于2009年12月24日在四川省工商行政管理局登记成立。法定代表人景平，公司经营范围包括（以下范围不含前置许可项目，后置许可项目凭许可证或审批文件经营）等。
法定代表人：景平
成立时间：2009-12-24
注册资本：10000万人民币
工商注册号：510000000137265
企业类型：有限责任公司(国有控股)
公司地址：成都市高新区天泰路120号

③ 成都农村产权交易平台的制度与职责

2008年10月13日，党的十七届三中全会闭幕次日，全国首个农村产权交易所——成都农村产权交易所挂牌成立。成都农村产权交易所(以下简称成都农交所)是经成都市人民政府批准，依托成都联合产权交易所成立的农村产权综合性市场平台，坚持“以创新为手段、以市场为导向”的发展战略，为林权、土地承包经营权、农村房屋产权、集体建设用地使用权、农村经济组织股权等农村产权流转和农业产业化项目投融资提供专业服务，以推动农村产权的合理流动，促进农村资本的有序流转，优化农村资源配置。（http://www.p5w.net/news/cqxw/200812/t2068927.htm）
成都农村产权交易所作为农村产权的综合性交易市场平台，范围涵盖农村产权各种要素，主要包括：林权、土地承包经营权、农村房屋产权、集体建设用地使用权以及农业科技应用和转化、农业类知识产权、农村经济组织权等，交易的形式有转让、出租、入股、抵押融资等，交易将通过电子竞价、拍卖、招投标等方式产生。
都是复制粘贴的，请见谅。你可以试着上成都政务中心网站查询一哈http://www.cheng.gov.cn/

④ 成都农村产权交易所的业务范围

作为转让方的农户，并不需要缴纳一分钱的服务费用，受让方也只被收取交易服务成本费。目前，成都农交所的业务范围包括：
（一）农村土地承包经营权、林权、农村房屋所有权、集体建设用地使用权、农村集体经济组织股权、农业类知识产权等农村产权的交易；
（二）农村土地综合整治腾出的集体建设用地挂钩指标、占补平衡指标的交易； （三）资产处置等。

⑤ 成都农村产权交易所的简介

成都农村产权交易所是全国首个综合性农村产权交易市场。通过这个平台，农民的土地承包经营权、林权
、集体建设用地等可以通过市场原则实现有序流转。

⑥ 农村的《成都社会保险卡》每年有多少元

成都农村产权制度改革试水

农村发展的核心问题是“钱从哪里来”？成都市将农民的土地承包期限设定为“长久不变”，为日后土地有序流转、社会资金进入农村奠定扎实可靠的基础。农村产权改革实际上是艰难的利益调整。

成都农村产权制度改革试水

本刊记者 尹鸿伟 特约记者 魏晨 发自 成都

成都下辖的都江堰市柳街镇鹤鸣村，村口的巨幅宣传牌上“成都统筹城乡综合配套改革实验区农村产权制度改革第一村”两行大字赫然醒目。新春刚过，开满油菜花的鹤鸣村表面看似宁静，但农村产权制度改革已经令其内部发生了翻天覆地的变化。以前，这里的农民的生活主题就是每年奔向大小城市打工。如今，随着农民对于土地和房屋确权完成，农村社区开始复活。

成都市从2008年开始的农村产权制度改革，准确地触及了土地这个本质话题。“农村发展钱从哪里来？”这是成都自2003年开始城乡一体化改革就一直思考的课题。成都的改革者认为，农民实际上是端着“金饭碗”过着贫困和相对贫困的日子。改革者希望，把提高土地利用效益与维护农民利益结合起来，促进土地要素市场化，进而带动“农村劳动力”要素的自由流动。农村产权制度改革成为成都造就新型城乡形态的关键环节。

从试点开始的改革

2005年夏天，成都市农委对全市农村集体经济发展的情况进行了一次全面调查：全市集体经济年收益达到10万元以上的村占8.35%，5万元以下的村占38.11%，无集体经济收益的“空壳村”比例达到35.24%；全市村级集体经济收益能分配兑现到农户手中的仅占39.33%。

鹤鸣村地处肥沃的川西坝子，2007年，连接成都至青城山的成青快速公路经过鹤鸣村，昔日的“边角地带”变成了“香馍馍”。这一年，村里40多亩土地流转出去了，“粪都不浇一下就有钱进”，过去外出打工抛荒的村民开始找村干部，想要回退耕的承包地。

这确实让鹤鸣村村干部很为难。上个世纪90年代开始，村里一些常年外出打工的村民不愿意种地了，原因很简单：打一天工就可以买10多斤大米。在鹤鸣村八组，长期抛荒的土地就有五六亩，组长只能把抛荒田地需缴纳的税费分摊到其他村民头上。而村委会主任余跃每年多了一个任务：挨家挨户恳求村民栽田种地。

“土地联产承包解决了农民的吃饭问题，可土地上刨不出‘金娃娃’来。”2001年开始，全国农村税费制度改革开始试点，到2006年，农民不仅不再交各种税费了，每年还有种粮补贴。土地上能够产生的好处又让不少村民心动了。

距离鹤鸣村几十公里外的大邑县韩场镇兰田社区，这些年来食用菌产业风生水起。到2009年底韩场镇流转的4000亩土地中，大部分集中在兰田社区。

成都希望土地流转的规模进一步扩大，农民的组织化程度进一步增强，闯市场的本领进一步增强。可农民闯市场的动力在哪里？早在2003年，成都部署城乡一体化战略时，就提出探索建立农村与城市同步增收的渠道，通过土地规模经营等形式，实现农业产业化经营，发展现代农业，引导农民走上共同富裕的道路。

但一个现实的难题又摆在成都市面前：尽管农村土地集体所有制是农民个人所有制的集合，农民是集体产权的最终所有者，但农民个人并不拥有对集体土地的所有权。农民手中拥有的土地权利虚置，资源难以变成资本。

在成都市常务副市长孙平看来，症结在于农村没有建立真正的市场经济，“要素市场没有形成，土地、人、资金没有真正激活”。2007年2月，成都市委召开了一次城乡一体化工作会议，“用市场化的办法来解决城乡一体化的问题”的观点正式抛出。

“产权改革过程会削弱地方政府的利益，但对整个农村的发展有好处。”在孙平看来，农村产权改革实际上是一种利益的调整。“过去政府花很小的代价从农民手里拿到土地，转手可以增值好多倍。政府在中间拿大数，却没有去实际解决农民的问题，这也是‘三农’问题长期得不到解决的实质所在。”

一位参与改革试点的学者透露，改革中来自各方面的阻力“非常大”：“成都郊县包括那些有产业项目支撑的村镇，地方政府就不太愿意搞确权。不搞确权，如何维权？又谈何产权制度改革？每次开会研讨产改，部门与部门之间唇枪舌剑，叫争吵都不为过”。他表示，成都甚至有某官方研究机构专门出报告，表面上肯定农村产改的核心就是确权，实际上却希望借农村产改“变相”回到以往的土地制度，“这实际也反映了地方高层对改革有不同的声音和意见。不可否认，这给改革带来了很大压力”。

由于众所周知的“敏感”，成都市决定在双流县、温江区、都江堰市、大邑县首先进行试点，而都江堰市在平坝区、沿山区、山区，选择了不同产业类型的6个镇20多个村试点。试点内容包括对农村集体土地所有权、集体建设用地使用权、土地承包经营权、林权和房屋所有权进行确权登记，明确产权；集体土地所有权、集体建设用地使用权确权到村或组；承包地、自留地、宅基地和农民的房屋确权到户。

“产权制度改革刚开始时，我们村干部就分析，第一轮土地联产承包改革让农民吃得起饭，第二轮土地联产承包让农民有了定心丸，这次改革应该还是有好处。”作为最早的试点村，村支书刘文祥表示，刚开始时对农村产权制度改革的认识还是比较模糊：改革就是要摸清村里的家底。

刘文祥说：“搞农村基层工作的人都知道，对农村来说第一难的事是计划生育，但其实调解土地纠纷比计划生育还要难。过去由于农业税、打工潮等很多原因，一些农民把土地弃之不种，别的村民把地种了、把农业税交了，但这块地到底该算是谁的？诸如此类的问题，村干部调解起来十分头痛。”

新的起点突出公平

2008年3月的最后一天，余跃和鹤鸣村7组的34户村民首批拿到《农村土地承包经营权证》、《集体建设用地使用证》，以及与城市房屋同证同权的《房屋所有权证》，他可能是中国此轮农村产权改革中获得确权颁证的第一人。

和余跃一样，全村574户农民每家每户都拿到了三证。少数有林地的还多一份林权证。除了“四证”，大家还领到了“两卡”，即耕地保护卡和养老保险卡。成都市在产改中提出，创新耕地保护机制，由市、县两级政府每年从财政预算安排26亿元设立耕地保护基金(补贴标准为基本农田每年每亩400元、一般耕地每年每亩300元)，为承担耕地保护责任的农民提供养老保险补贴，从而调动农民保护耕地的积极性，确保耕地总量不减少、粮食生产能力不下降。

都江堰在产改中确定农业合作社、农业合作联社和乡镇集体资产管理委员会分别作为组、村、乡镇一级的集体土地所有权主体，不仅统一规范了所有权主体，而且建立健全了农村集体经济组织。

随后，成都农村市场化改革的两个引擎——成都市现代农业发展投资公司和成都市小城镇投资公司成立，决策者希望用政府的有限的启动资金撬动金融及社会各方面的资金投向现代农业和农村基础设施。

确权后，农民手中拥有的权证“含金量”在于：持证的农民可以将承包地以多种方式流转进而获取各种收益。对此，成都市长助理、都江堰市委书记刘俊林形象比喻到：农村产改“相当于揭开一个蜜蜂窝，当我们建立起完善的产权制度后，就如同把蜜蜂都驯服了，我们才能享受蜜蜂窝中的蜂蜜。”

2008年10月28日，成都在全国率先挂牌成立了综合性的农村产权交易所。交易所将为林权、土地承包经营权、农村房屋产权、集体建设用地使用权等项目提供专业服务。2009年，成都农村产权制度改革确权颁证基本完成，市级耕保基金筹集全部到位，254个乡镇发放耕保基金11.4亿元，惠及109万农户，涉及耕地384万亩。农村产权交易流转流转2.7万宗、金额21.2亿元，制定出台农村产权抵押融资办法。

2009年11月，鹤鸣村村民手中的《农村土地承包经营权证》全部更换了承包年限：土地承包截止期限从“2027年”变为“长久不变”。土地问题专家、中国区域经济学会副秘书长肖金成认为，成都建立的耕地保护基金和城乡一体化的社保体系，为产权“长久不变”改革提供了坚实基础。

农村产权制度改革的完善工作还在继续。成都市委、市政府要求，一定要做到地、账、证、合同、耕保金“五个一致”，只有坚持确实权，才能为日后土地有序流转奠定扎实可靠的基础。

变化还在继续：2009年，韩场镇被确定为大邑县产权融资试点镇；2010年3月，兰田社区两户村民将凭着确权后的《房屋所有权证》，在大邑县产权流转担保公司的帮助下，获得5万至10万元不等的融资贷款。

在鹤鸣村，确权后的村民，自愿加入了农村新型社区建设项目。村里引进了一个135亩的鲜花基地，一户村民不愿意流转自家的土地，在自家的承包地上继续耕种喜欢的粮食作物。兰田社区村支书李俊江认为，有了土地承包经营权证，村民腰板更直了，愿不愿意参加土地流转，自己说了算。村里只能尊重村民的决定，但对引进企业确实有影响，只能继续做村民的工作。

成都市社科院经济研究所所长陈家泽表示，农村产权制度改革的实质是农村微观经济基础的再造，离开了这一步，农村改革就是建立在沙滩上，没有稳固踏实的基础。

平实有序的民间智慧

2008年3月，四川省委常委、成都市委书记李春城到鹤鸣村调研时问刘文祥：产改中的矛盾是怎么解决的？刘的回答是：我们把矛盾解决在了基层。李春城再问：你这里就是最基层了，怎么还有基层？刘又回答：我们的基层就是各个村民小组成立的议事会调解小组。

村民议事会伴随着产改应运而生。成都市要求，参与农村产权制度改革的干部必须要广泛发动群众，做好基层基础工作。宣传动员时，部分官员对如何解决确权中的财产或使用权公平分配问题，各执一词，谁也说服不了谁，可是到了村组开座谈会时把问题和政策交给群众，群众一参与，问题反而迎刃而解。

鹤鸣村成立了议事会，每个小组成立调解小组，专门调解村民间的确权纠纷，调解小组由各小组按照每5～15户产生1名村民代表投票选出来。鹤鸣村调解小组制定了五条原则：一是“要公道，打颠倒”(相对公平)；二是“多比少好，有总比没有好”(先来后到)；三是“吃笋子要一层一层地剥”(循序渐进)；四是“说话要算数”(诚信)；五是“大家同坐一条船，要同舟共济”(友爱互助)。

但村干部也有头痛和委屈的时候。听说要确权颁证，鹤鸣村常年外出打工丢出承包地的村民开始回来找村干部要承包地了。村民罗廷贵，1998年全家外出打工，承包地土地丢给村里时写了一份承诺书：30年内不要回自己的承包地。可听说产改开始后，他从几百公里外赶回来了。

村民只知道自己有多少亩承包地，可究竟村里有多少承包地，有些村组的村民不清楚。鹤鸣村四组原来的村民小组长去世前一直没有向村民发放承包地合同，他去世后，小组村民的承包地合同和原始资料找不着了。确权时，四组新任组长只得重新登记、造册，重新建立每家每户的承包地档案。

经过近一个月的登记、测量、公示过后，鹤鸣村集体土地所有权、集体建设用地使用权确权到村或组。而承包地、自留地、宅基地和农民的房屋则全部确权到户。为了显示透明，柳街镇从600多年前的“鱼鳞图”获得启发，开发了“鱼鳞”数字化系统，通过测量和结合卫星地图等，精确地确定了农民土地的权属。鹤鸣村每家每户都在全村土地“鱼鳞图”上面按上指印，看起来就像鱼鳞一样。在这张全村地图上，每一块房屋、宅基、承包地、林权的归属都显示得一清二楚。

产权改革确权时，罗廷贵的要求被鹤鸣村议事会成员驳回。他找了刘文祥三四次，后者的回答是：议事会决定的事情，村里不能更改，“不能让种田的老实人吃亏”。

成都市国土局官员杨珍惠表示，没有承包地的农民要求调整承包地，这是作为集体经济组织成员应当享有的权利，而减少的人员不退出承包地又受法律保护，农村土地承包经营权调与不调的矛盾日益突出。大邑县农发局工作人员贺定胜表示：在2009年，大邑县有500多名村民到县里上访或咨询，“ 为什么有的人没有承包地而有的‘死人种活人的地’？”

2008年产改开始时，听说要重新测量调整承包地，补足承包地补足农户田块，大邑县韩场镇兰田社区15组村民刘汝林坚决反对。刘汝林老两口耕种了6亩多承包地，远超出村里人均承包地标准。他儿子考上大学，承包地没有退出；女儿出嫁，承包地也没退出。

尽管有村议事会和调解小组多次做工作，刘汝林底气很足：确权后的土地承包经营权证已经颁发给我了，无权再更改。村支书李俊江道出了刘汝林的“小九九”：2009年，兰田社区引进了一个企业建花卉基地，每亩土地流转金折合有800斤大米，刘汝林担心：如果发流转金，这部分钱就发到其他村民手里。

刘汝林决定上访，可上访两次，有关部门实地调查后，给他的答复是尊重村议事会和本组调解小组的决定。2010年2月23日，刘汝林改变了主意，他主动找到镇上，同意退出一亩多的承包地。有人的猜测是，议事会决定的事情既然征得村民同意，大家肯定对刘汝林的做法有意见，每天在村里低头不见抬头见，刘汝林心里也不好受。

产改中类似的问题层出不穷。但因为发挥基层的主体作用和智慧，整个过程相对平缓。而政府在其中也非常注意不能激化矛盾的导向。这是成都农村产改一个非常重要的经验。