资产证券化创业

❶ 地产公司为什么要做资产证券化

首先从地产企业的资产结构来说，存货普遍非常高。因为拿地皮，建好的房子，都是存货。存货几十亿很常见。研究过地产企业的财务报表就知道，房地产企业的存货周转率是非常慢的。也就是这些房子要卖好几年，才能卖的差不多，才基本收回了建房时的投入的钱。

目前的宏观经济形式，尤其房地产企业，处于一个低谷期，而且银行正在收紧贷款，以前房地产企业从银行贷款买地建房，然后再卖了慢慢还贷。这样的模式已经不可行的。
这样的情况下，房地产企业空有几十亿的存货，但实际上手上可用资金就几个亿，根本无法实现新 项目的开发。如果等房地产企业把手上的存货变现，再去开发，那不知道要等多久了。
所以房地产企业现在要走资产证券化的路，实际上就是将手上已有的资产给变现，融资。目前有几种模式，1是走信托的模式，这只有非常有实力的房地产企业可以做；2走债券的模式，这样的要求也一点不低。这两种模式实际上就是以房地产企业自己的现有资产为主题，做一个债权融资，融资来足够的钱去开发新项目。3就是走挂牌上市的道理，变成股票，用股权融资。但是目前主板、创业板、新三板都基本禁止房地产企业挂牌了。四板市场融资功能不行挂牌没有意义。
资产证券化就是盘活一个企业的资产，使企业能够用资产来进行融资，补充资金，也就是企业的血液。对于房地产企业这样的重资产的企业是非常非常重要的。

————点金人转载

❷ 资产证券化和传统融资的区别

1. 资产证券化，是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券（Asset-backed Securities, ABS）的过程。[1]它是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。资产证券化仅指狭义的资产证券化。

2. 传统的融资方式

3. 第一种是基金组织，手段就是假股暗贷。所谓假股暗贷顾名思义就是投资方以入股的方式对项目进行投资但实际并不参与项目的管理。到了一定的时间就从项目中撤股。这种方式多为国外基金所采用。缺点是操作周期较长，而且要改变公司的股东结构甚至要改变公司的性质。国外基金比较多，所以以这种方式投资的话国内公司的性质就要改为中外合资。

4. 第二种融资方式是银行承兑。投资方将一定的金额比如一亿打到项目方的公司帐户上，然后当即要求银行开出一亿元的银行承兑出来。投资方将银行承兑拿走。这种融资的方式对投资方大大的有利，因为他实际上把一亿元变做几次来用。他可以拿那一亿元的银行承兑到其他的地方的银行再贴一亿元出来。起码能够贴现80%。但问题是公司账户上有一亿元银行能否开出一亿元的承兑。很可能只有开出80%到90%的银行承兑出来。就是开出100%的银行承兑出来，那公司帐户上的资金银行允许你用多少还是问题。这就要看公司的级别和跟银行的关系了。另外承兑的最大的一个缺点就是根据国家的规定，银行承兑最多只能开12个月的。现在大部分地方都只能开6个月的。也就是每6个月或1年你就必须续签一次。用款时间长的话很麻烦。

5. 第三种融资的方式是直存款。这个是最难操作的融资方式。因为做直存款本身是违反银行的规定的，必须企业跟银行的关系特别好才行。由投资方到项目方指定银行开一个账户，将指定金额存进自己的账户。然后跟银行签定一个协议。承诺该笔钱在规定的时间内不挪用。银行根据这个金额给项目方小于等于同等金额的贷款。注：这里的承诺不是对银行进行质押。是不同意拿这笔钱进行质押的。同意质押的是另一种融资方式叫做大额质押存款。当然，那种融资方式也有其违反银行规定的地方。就是需要银行签一个保证到期前30天收款平仓的承诺书。实际上他拿到这个东西之后可以拿到其他地方的银行进行再贷款的。

6. 第四种融资的方式(第四种是大额质押存款)是银行信用证。国家有政策对于全球性的商业银行如花旗等开出的同意给企业融资的银行信用证视同于企业帐户上已经有了同等金额的存款。过去很多企业用这个银行信用证进行圈钱。所以现在国家的政策进行了稍许的变动，国内的企业现在很难再用这种办法进行融资了。只有国外独资和中外合资的企业才可以。所以国内企业想要用这种方法进行融资的话首先必须改变企业的性质。

7. 第五种融资的方式是委托贷款。所谓委托贷款就是投资方在银行为项目方设立一个专款账户，然后把钱打到专款账户里面，委托银行放款给项目方。这个是比较好操作的一种融资形式。通常对项目的审查不是很严格，要求银行作出向项目方负责每年代收利息和追还本金的承诺书。当然，不还本的只需要承诺每年代收利息。

8. 第六种融资方式是直通款。所谓直通款就是直接投资。这个对项目的审查很严格往往要求固定资产的抵押或银行担保。利息也相对较高。多为短期。个人所接触的最低的是年息18。一般都在20以上。

9. 第七种融资方式就是对冲资金。现在市面上有一种不还本不付息的委托贷款就是典型的对冲资金。

10. 第八种融资方式是贷款担保。现在市面上多投资担保公司，只需要付高出银行利息就可以拿到急需的资金。

11. 传统的融资途径

    银行

12. 需要融资的时候您最先想到的肯定是银行，银行贷款被誉为创业融资的“蓄水池”，由于银行财力雄厚，而且大多具有政府背景，因此很有“群众基础”。

    信用卡

13. 信用卡随着商业银行业务的创新，结算方式日趋电子化，信用卡这种电子货币不但时尚，而且对于从事经营的人来讲，在急需周转的时候，通过信用卡取得一定的资金也是可行的。

    保单质押

14. 保单质押保险公司“贷”钱给保险人吗?很多人可能会表示惊奇，然而，这项业务确实已经出现了。投保人如因经济困难或急需资金周转时，可以把自己的保单质押给保险公司，并按相关规定和比例从保险公司领取贷款。

    典当行

15. 典当可能是从古至今最具生命力的行业。现在通过典当行取得资金，也逐渐开始为百姓所熟知。黄金、珠宝、家电、房地产、机动车等都可以典当，有价证券可以用来质押。

    委托贷款

16. 委托贷款这也是解决个人资金需求的一种办法。简单地讲，就是资金的提供者通过商业银行将资金借贷给需求方，借款人按时将本息归还给对方在银行所开立的账户，利率在人民银行同期贷款利率基础上上浮3成，具体由双方商定。

❸ 怎么理解信贷资产证券化

资产证券化只要是面向全国三线以上城市，具有稳定现金流的实业或者物业，一般都是3亿起的大项目，以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。

❹ 你知道哪些人对投资有很好的看法

今天介绍的两位嘉宾一定不如昨天的三位名气大，但如果你喜欢理财投资，错过了会非常可惜。

因为他们不是“网红”，是专业领域的大拿，名气小只是因为咱们小白靠近不了人家的圈子。

想了半天，还是决定把更干的干货分享出来，小白学习理财终有一天会走向专业、走向精深，多接触一点，总没坏处。
投资心法——最浪漫的事，不是星辰大海，而是抵达沃野

坐标四线城市，白天上班，早起码字，坚持原创，分享最适合工薪族的理财经验。微信公众号：[亭主］

❺ 房地产融资路径“脑洞大开”，资产证券化究竟是个什么鬼

首先从地产的资产结构来说，存货普遍非常高。因为拿地皮，建好的房子，都是存货。存货几十亿很常见。研究过地产的财务报表就知道，房地产的存货周转率是非常慢的。也就是这些房子要卖好几年，才能卖的差不多，才基本收回了建房时的投入的钱。

目前的宏观经济形式，尤其房地产，处于一个低谷期，而且银行正在收紧贷款，以前房地产从银行贷款买地建房，然后再卖了慢慢还贷。这样的模式已经不可行的。
这样的情况下，房地产空有几十亿的存货，但实际上手上可用资金就几个亿，根本无法实现新 项目的开发。如果等房地产把手上的存货变现，再去开发，那不知道要等多久了。
所以房地产现在要走资产证券化的路，实际上就是将手上已有的资产给变现，融资。目前有几种模式，1是走信托的模式，这只有非常有实力的房地产可以做；2走债券的模式，这样的要求也一点不低。这两种模式实际上就是以房地产自己的现有资产为主题，做一个债权融资，融资来足够的钱去开发新项目。3就是走挂牌上市的道理，变成股票，用股权融资。但是目前主板、创业板、新三板都基本禁止房地产挂牌了。四板市场融资功能不行挂牌没有意义。
资产证券化就是盘活一个的资产，使能够用资产来进行融资，补充资金，也就是的血液。对于房地产这样的重资产的是非常非常重要的。

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❻ 私募信托产品,一般的普通投资公司能够代销承销吗

第三方理财机构可以代销，比如说xxxx投资管理公司。

❼ 怎么做一个资产证券化的方案设计

转载以下资料供参考商业模式是一种包含了一系列要素及其关系的概念性工具，用以阐明某个特定实体的商业逻辑。它描述了公司所能为客户提供的价值以及公司的内部结构、合作伙伴网络和关系资本等用以实现（创造、推销和交付）这一价值并产生可持续盈利收入的要素。商业模式新解：是一个企业满足消费者需求的系统，这个系统组织管理企业的各种资源（资金、原材料、人力资源、作业方式、销售方式、信息、品牌和知识产权、企业所处的环境、创新力，又称输入变量），形成能够提供消费者无法自力而必须购买的产品和服务（输出变量），因而具有自己能复制但不被别人复制的特性。商业模式包含十个要素的参考模型。这些要素包括：价值主张：即公司通过其产品和服务所能向消费者提供的价值。价值主张确认了公司对消费者的实用意义。消费者目标群体：即公司所瞄准的消费者群体。这些群体具有某些共性，从而使公司能够（针对这些共性）创造价值。定义消费者群体的过程也被称为市场划分（MarketSegmentation）。分销渠道：即公司用来接触消费者的各种途径。这里阐述了公司如何开拓市场。它涉及到公司的市场和分销策略。客户关系：即公司同其消费者群体之间所建立的联系。我们所说的客户关系管理（即与此相关。价值配置：即资源和活动的配置。核心能力：即公司执行其商业模式所需的能力和资格。价值链：为了向客户提供产品和服务的价值，相互之间具有关联性的，支持性活动。成本结构：即所使用的工具和方法的货币描述。收入模型：即公司通过各种收入流（RevenueFlow）来创造财富的途径。裂变模式:也即BNC模式，公司商业模式转变的方式、转变的方向。创业公司在商业模式上常见的失误有：做出来的解决方案没有市场需求，产品缺乏特定的市场，产品总是免费赠送。一个好的商业模式至少要包含以上10个基本元素中的前7个。1、价值定位创业公司所要填补的需求是什么或者说要解决什么样的问题？价值定位必须清楚地定义目标客户、客户的问题和痛点、独特的解决方案以及从客户的角度来看，这种解决方案的净效益。2、目标市场目标市场是创业公司打算通过营销来吸引的客户群，并向他们出售产品或服务。这个细分市场应该有具体的人数统计以及购买产品的方式。3、销售和营销如何接触到客户？口头演讲和病毒式营销是目前最流行的方式，但是用来启动一项新业务还是远远不够的。创业公司在销售渠道和营销提案上要做具体一些。4、生产创业公司是如何做产品或服务的？常规的做法包括家庭制作、外包或直接买现成的部件。这儿的关键问题是进入市场的时间和成本。5、分销创业公司如何销售产品或服务？有些产品和服务可以在网上销售，有些产品需要多层次的分销商、合作伙伴或增值零售商。创业公司要规划好自己的产品是只在当地销售还是在全球范围内销售。6、收入模式你如何赚钱的？关键要向你自己和投资人解释清楚你如何定价，收入现金流是否会满足所有的花费，包括日常开支和售后支持费用，然后还有很好的回报。7、成本结构创业公司的成本有哪些？新手创业者只关注直接成本，低估了营销和销售成本、日常开支和售后成本。在计算成本时，可以把预估的成本与同类公司发布出来的报告对比一下。8、竞争创业公司面临多少竞争者？没有竞争者很可能意味着没有市场。有10个以上的竞争者表明市场已经饱和。在这儿要扩来想一想，就像飞机和火车，客户总有选择的机会。9、独特的销售方案创业公司如何使自己的产品或服务与众不同？投资者要看到创业公司拥有的一种可持续的竞争优势。短期打折或促销不是独特的销售方案。10、市场大小、增长情况和份额创业公司产品的市场有多大？是在增长还是在缩小？能获得多少份额？VC风投寻找的项目所在的市场每年要有两位数的增长率，市场容量在10亿美金以上，创业公司要有10%以上市场占有率的计划。投资者希望能很好、很早的理解创业公司的商业模式。他们不想听创业者的向客户推销式的演讲。这样的演讲通常都自然地回避了创业者打算赚多少钱的问题，以及创业者期望确认多少客户的问题。向投资人做那样的演讲只会让创业者和投资人双方都感到很恼火。一个可行、有投资价值的商业模式是创业者需要在商业计划书中强调的首要内容之一。事实上，没有商业模式，创业就只是一个梦想。