2017reits资产证券化

① reits属于资产证券化的一种方式

在国内的金融监管语境中，reits“属于”或接近于资产证券化的一种方式。
1、做这类业务的群体基本是同一个，在监管部门审核相关产品的也都是同一个部门
2、现在非公开发行的“类”reits属于严格意义上资产证券化的产品，适用资产证券化相关的全部监管法规。其还本付息更接近固定收益产品
3、现在即将公募发行的基础设施reits严格意义上是一只公募基金，其还本付息更接近权益产品。这只公募基金投资于基础设施reits的abs。
4、国外的reits与国内的不同，也不属于abs。

② 房贷证券化 和Reits 区别

一、范围不同

ABS是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。

REITs是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产。

二、表达不同

ABS：Asset-backed Securities，资产证券化。

REITs：Real Estate Investment Trust，房地产信托投资基金。

三、方式不同

ABS通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券（Asset-backed Securities, ABS）的过程。

REITs包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

四、偿还不同

ABS是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持。

REITs以抵押贷款组合为基础资产的抵押支持证券-房贷转付证券偿还。

(2)2017reits资产证券化扩展阅读

REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

参考资料

网络-REITs

③ 请问资产证券化ABS与REITs的不同点是什么呢感谢！

ARS和REITs不同点：

1、两者定义不同，ABS是资产抵押债券，REITs是房地产信托投资基金。

2、ABS 是你有房产，然后拿去做抵押，发型债券。REITs 是公募来钱之后去做房地产投资。

(3)2017reits资产证券化扩展阅读：

一、资产证券化的种类范围

⒈根据基础资产分类。

根据证券化的基础资产不同，可以将资产证券化分为不动产证券化、应收账款证券化、信贷资产证券化、未来收益证券化（如高速公路收费）、债券组合证券化等类别。

⒉根据资产证券化的地域分类。

根据资产证券化发起人、发行人和投资者所属地域不同，可将资产证券化分为境内资产证券化和离岸资产证券化。

⒊根据证券化产品的属性分类。

根据证券化产品的金融属性不同，可以分为股权型证券化、债券型证券化和混合型证券化。

二、REITs 分类方法

1、根据组织形式，REITs 可分为公司型以及契约型两种。

公司型 REITs 以《公司法》为依据，通过发行 REITs 股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，REITs具有独立的法人资格，自主进行基金的运作，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs 股份的持有人最终成为公司的股东。

契约型 REITs 则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型 REITs 本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。

二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同，因此契约型 REITs 比公司型 REITs 更具灵活性。公司型 REITs 在美国占主导地位，而在英国、日本、新加坡等地契约型 REITs 则较为普遍。

2、根据投资形式的不同，REITs 通常可被分三类：权益型、抵押型与混合型。

权益型 REITs 投资于房地产并拥有所有权，权益型 REITs 越来越多的开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，但是 REITs 与传统房地产公司的主要区别在于，REITs 主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。

抵押型 REITs 是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。

混合型 REITs 顾名思义是介于权益型与抵押型REITs 之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。市场上流通的 REITs 中绝大多数为权益型，而另外两种类型的 REITs 所占比例不到 10%，并且权益型 REITs 能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性

3、根据运作方式的不同，有封闭与和开放型两种 REITs。

封闭型 REITs 的发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行新增的股份；而开放型 REITs 可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。封闭型 REITs 一般在证券交易所上市流通，投资者不想持有时可在二级市场市场上转让卖出。

4、根据基金募集方式的不同，REITs又被分为公募与私募型。

私募型 REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。

公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。

网络-资产证券化

网络-房地产信托投资基金

④ 万科资产证券化怎么做

2015年6月8日，鹏华基金管理公司申报的“鹏华前海万科REITs封闭式混合型发起式证券投资基金”正式完成注册。

鹏华前海万科REITs是鹏华基金今年4月底正式被证监会受理的国内首只公募REITs基金。在市场的解读里，这俨然已代表着公募基金投资范围拓展到不动产领域的标志。

在市场人士看来，房企联合基金公司设立REITs在公开市场募集资金然后用于商业地产的开发培育获取租金收益，然后将租金收入以分红的形式分给投资者。REITS作为一种融资渠道，优化了房企的资本结构、缓解了资金压力。

不过，市场人士仍然指出，国内运作REITs的环境依然不成熟，税收、监管等问题一直未得到改善，鹏华前海万科REITs的注册并不意味着REITs推广的条件已然成熟。

大规模推行REITs为时尚早，但诸如鹏华万科REITs的试探推行，这种尝试本身就起到了投石问路的积极意义。

万科REITs怎么做？

据观点地产新媒体了解，鹏华前海万科REITs的基金管理人是鹏华基金，托管人是浦发银行。4月15日，证监会接收到鹏华基金提交的基金募集申请材料；一周后，证监会正式决定受理该基金的募集申请。

基金标的前海企业公馆项目位于深圳前海自贸区内，是万科与前海管理局采用BOT模式(建设、经营、移交模式)建设的商业项目。其中万科出资约8亿元建设项目，通过8年的运营来回收投资，并在8年后无偿移交给前海管理局。

前海企业公馆项目也是万科在产业地产上迈出的第一步。项目总占地面积约9万平方米，总建筑面积约为6万平方米。项目分为特区馆区及企业公馆区，包含一座约为1万平方米的特区馆、36栋建面约200-1600平方米不等的企业公馆、一座约3300平方米的商务中心、约3000平方米的商业配套以及约6000平方米的半地下停车场。

万科透露，本次进行资产证券化的对象是前海企业公馆未来8年的租金收入，可能但不限于会议中心以及写字楼租户，还有从其它固定收益资产投资中获得收益。

据其介绍，前海企业公馆可租面积5.5万平方米，目前每月每平方米的收益为250元，出租率已达到100%。收益方面，该封闭式混合型公募REITs预期投资回报率达8%，接近香港上市REITs约7%的收益率。

在推出机制设置上，按照万科的计划，投资期届满时，将由万科深圳分公司或其关联方回购项目公司股权。

对此，第一太平戴维斯市场研究部高级经理何凌在接受观点地产新媒体采访时认为，仅就投资率而言，鹏华前海万科REITs能达到8%已经相当高了。

何凌列举数据称，前海自贸区的写字楼投资回报率约在3.8%左右，住宅则仅为2.5%。相比之下，前海企业公馆做REITs收益达8%，具体如何实现尚不得而知。

“一般而言，REITs的收益主要有两部分，分别是租金收入、物业增值，特别优质的物业不排除能做到8%收益。”何凌指出，万科企业公馆的租金属于较高水平，但这种情况下仍实现出租率100%，说明市场对其肯定；另外，前海自贸区的发展也让项目有不错的升值潜力。

另外，万科董秘谭华杰在接受观点地产新媒体采访时也表示，鹏华前海万科REITs是公司一次重要尝试，如果条件允许，还将采用更多类似鹏华前海万科REITs这种金融化方式。

而对于外界所关注的鹏华前海万科REITs如何达到8%收益，谭华杰并未给予直接回应。

公募REITs发展窗口？

从国外发展经验看，REITs被海外投资者定义为股票、债券、货币之外的第四类资产。相关数据显示，从1995年到2011年，富时美国股权类REITs指数增长574%，MSCI美国REITs指数增长553%，而同期标普500总收益指数仅增长387%。

相比之下，中国探索REITs由来已久，但由于法律建设、上市交易和退出机制不完善等问题，时至如今REITs仍迟迟未能全面推行。

早在2014年，中信证券开发出“中信启航”等两只私募领域的REITs产品，但获得的市场关注度并不算高。当时市场分析认为，这主要由于是私募基金的关系，募集范围较小，流通性也没那么好，没能将REITs的市场价值很好地体现出来。

而随着鹏华前海万科REITs的注册成立，公募REITs的发行又一次受到关注。广发证券此前就提出，房企联合基金公司设立REITs在公开市场募集资金然后用于商业地产的开发培育获取租金收益，然后将租金收入以分红的形式分给投资者。REITS作为一种融资渠道，优化了房企的资本结构、缓解了资金压力。

那么，公募REITs的发行条件是否已经成熟？答案显然是否定的。

以具有开先河意义的鹏华万科REITs为例，金融分析家、北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹对观点地产新媒体指出，该基金设定了8年的存续期，严格意义上并不能成为真正的REITs产品，而更像是一种债券性质的产品。

“像美国那些上市流通的REITs产品，不大可能告诉你期限是多长。”杜丽虹认为，如果鹏华万科REITs设定了时限，那这种公募领域的产品与私募领域的产品之间仅存在投资者的宽与窄的区别，其它并无两样。

值得一提的是，万科董秘谭华杰在接受观点地产新媒体采访时也表示，目前国内在REITs方面仍处于发展初期，鹏华万科REITs已经是很大的突破，“离真正的REITs又近了一步”。

事实上，杜丽虹指出，与美国REITs收益在企业层面不收税相比，国内REITs仍然存在存在税收的问题，这方面政策迟迟未见改善。除此以外，REITs的监管权属也一直混乱，目前仍未确定是银监会还是证监会监管。

第一太平戴维斯市场研究部高级经理何凌则认为，国外REITs的成熟经验是把一部分优质的物业资产捆绑在一起，然后通过红利的方式反馈给投资者。“中国目前存在的问题是，不容易找到这么一批优质物业进行捆绑。”

何凌续指，最近几年中国的写字楼等商业地产物业发展得很快，从流量的角度而言已经处在高位；从收益率的角度看，这些物业收益率并不算特别高，这也一定程度上阻碍了REITs的落地。

就目前的房地产状况、法律建设环境而言，或许中国仍不具备推广REITs的准备。大规模推行REITs为时尚早，但诸如鹏华万科REITs的试探推行，这种尝试本身就起到了投石问路的积极意义。

“只要中国拥有越来越多的优质物业拿来投资，REITs的发展肯定会越来越好。”何凌认为，住房抵押贷款证券(MBS)出台的话，将大大促进REITs在中国的发展。

⑤ reits是不是资产证券化的一种

是的。
信托投资基金，是资产证券化的一种方式。