房地产资产证券化不足

❶ 什么是房地产资产证券化

所谓房地产证券化，就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证，即将直接房地产投资转化为证券投资。从理论上讲，房地产证券化是对传统房地产投资的变革。它的实现与发展，是因为房地产和有价证券可以有机结合。房地产证券化实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配，是以房地产这种有形资产做担保，将房地产股本投资权益予以证券化。其品种可以是股票、可转换债券、单位信托、受益凭证等等。

❷ 地产公司为什么要做资产证券化

首先从地产企业的资产结构来说，存货普遍非常高。因为拿地皮，建好的房子，都是存货。存货几十亿很常见。研究过地产企业的财务报表就知道，房地产企业的存货周转率是非常慢的。也就是这些房子要卖好几年，才能卖的差不多，才基本收回了建房时的投入的钱。

目前的宏观经济形式，尤其房地产企业，处于一个低谷期，而且银行正在收紧贷款，以前房地产企业从银行贷款买地建房，然后再卖了慢慢还贷。这样的模式已经不可行的。
这样的情况下，房地产企业空有几十亿的存货，但实际上手上可用资金就几个亿，根本无法实现新 项目的开发。如果等房地产企业把手上的存货变现，再去开发，那不知道要等多久了。
所以房地产企业现在要走资产证券化的路，实际上就是将手上已有的资产给变现，融资。目前有几种模式，1是走信托的模式，这只有非常有实力的房地产企业可以做；2走债券的模式，这样的要求也一点不低。这两种模式实际上就是以房地产企业自己的现有资产为主题，做一个债权融资，融资来足够的钱去开发新项目。3就是走挂牌上市的道理，变成股票，用股权融资。但是目前主板、创业板、新三板都基本禁止房地产企业挂牌了。四板市场融资功能不行挂牌没有意义。
资产证券化就是盘活一个企业的资产，使企业能够用资产来进行融资，补充资金，也就是企业的血液。对于房地产企业这样的重资产的企业是非常非常重要的。

————点金人转载

❸ 目前中国的房地产资产证券化正处于什么趋势

中国楼市存量时代正在来临，一种将房地产投资直接转变成有价证券形式的房地产资产证券化方兴未艾，中国房地产资产证券化正爆发式增长。
近两年占据中国房地产资产证券化市场半壁江山的戴德梁行最新发布“三季度上海楼市及中国房地产资产证券化数据报告”，揭示中国房地产资产证券化市场近年呈现出三方面特点：

因应存量时代轻资产化需要，中国房地产抵押债券(Asset-Backed Securities，简称ABS)产品发行规模涨幅迅猛。今年1月至9月，资产证券化产品共计发行18单，发行金额417亿元，相较去年同期增长约300%。这主要得益于超过半数的房地产资产证券化项目单笔发行规模大于25亿。商业地产抵押贷款(CMBS)和房地产信托投资基金(REITs)类产品为盘活存量商业地产起到了积极有效的作用。

❹ 资产证券化对中国房企有什么影响

仲量联行中国区资本市场研究负责人邱义升认为，随着美联储逐渐淡化“量化宽松”计划和加息，对于中国的开发商和资产持有人来说，轻松融资或再融资的日子可能一去不复返。尤其是中央政府可能会推出新一轮的紧缩政策，这将进一步加大企业融资难度：“开发商和资产持有人为取得所需资金、降低融资成本，将需要将银行贷款或公司债券等传统融资方式与其它融资渠道双管齐下。

❺ 资产证券化如何导致的次贷危机

(一)资产证券化中风险分散功能在次贷危机中的作用

资产证券化的分散风险功能在本次次贷危机中的作用主要体现在以下三个方面。

1.使得系统性风险增加。在资产证券化将原始资产特别是抵押贷款进行证券化并且打包销售的过程中，虽然个人借款人的信用风险得到了分散，但是资产证券化使得这一风险转移到了金融市场中证券交易的链条中，即个人的信用风险被分散给了证券化产品的投资人。当这些投资者对这些证券化的次级房屋抵押贷款进行投资以后，他们又对这些证券化产品进行了再一次的重组，使得最初的信用风险又一次得到了分散，从而获得更高的风险评级，并最后形成了我们熟悉的担保债务凭证（CDO）、大额可转让定期存单（CDs）等金融衍生产品。接下来，这些新的证券化衍生品又被各种金融机构重新购买，重新改造，最终重新进入资本市场进行交易。在此过程中，风险的确被充分地分散了，但也被相当程度地扩散并放大了。值得一提的是，这些基于原始资产证券化所诞生的种种金融衍生产品，其之间的相关程度非常之高，即其相关系数极大，这最终导致了整个金融市场系统性风险的增加。

2.使得抵押贷款机构道德风险增加。由于资产证券化具有风险分散功能，很多抵押贷款发放机构明白，无论原始借款人的信用风险等级如何，他们都可以通过一次又一次的资产证券化过程让这些违约风险分散出去，所以他们对借款人的风险调查越来越放松，对贷款发放的调查工作越来越敷衍，并肆无忌惮地将贷款发放给信用等级很低的客户，这大大增加了整个市场中的道德风险。

3.使得信用评级机构出现违规操作。众所周知，信用评级机构的获利多寡是由他们参与评级的债券规模所决定的，所以很多信用评级机构的工作人员为了能攫取更高的佣金和利润，便不顾法律的约束与抵押贷款机构进行黑幕交易，非常不负责任地提高这些次级房屋抵押贷款证券化产品的信用等级。同时很多信用机构普遍对美国房地产市场有着盲目的乐观情绪，直接使得评级机构对房屋抵押贷款评级过高，很大程度上误导了市场上众多的投资者。

(二)资产证券化中增加资产流动性功能在次贷危机中的作用

与分散风险功能相同，资产证券化中增加资产流动性功能在次贷危机中的作用也可以从下面两个方面来阐述。1.流动性的增加使得发放贷款机构的道德风险增加。资产证券化的使用可以使许多流动性不足的房屋抵押贷款通过证券化然后变为能够在市场进行流通的资产，所以很多的放贷机构认为可以使用资产证券化这一工具让许许多多的低流通性的资产变现，从而拥有更多的高流通性资产进行贷款的发放。这些放贷机构为了追求更高的利润会增加放贷的规模，但是在这一过程中贷款机构滥用资产证券化，忽视了原始借款人的信用等级，使得放款机构放松了对借款人信用状况的调查，从而放松了对贷款发放过程的必要监督，使得放贷机构的道德风险增加。2.流动性的增加引发了资产价格泡沫。放贷机构通过一次又一次的资产证券化获得了充足的流动性资金，这样一来更多的资金就可以被这些放贷机构用于贷款的发放。这也就意味着大量的资金涌入了美国的房地产市场，从而使房价不健康地增长，房地产市场泡沫也就出现了。众所周知，如果房产价格上升的速度远远超过房产租金的价格，那就证明房地产市场的泡沫已经形成。通过历史数据我们可以知道，在1998年到2007年这几年里，美国房地产市场中房价一直高于房产的租金，而且房价的上涨速度也远远高于租金上涨的速度。显而易见，美国房地产市场在这十年中一直处于泡沫经济状态。直到2007年末房价开始出现大面积回落，才表明市场开始趋于理性，房价上涨价格已经触顶，泡沫开始被市场挤出。由此可见资产证券化带来的巨大流动性被放贷机构滥用，最终导致了美国房地产市场泡沫的产生。

❻ 请问资产证券化ABS与REITs的不同点是什么呢感谢！

ARS和REITs不同点：

1、两者定义不同，ABS是资产抵押债券，REITs是房地产信托投资基金。

2、ABS 是你有房产，然后拿去做抵押，发型债券。REITs 是公募来钱之后去做房地产投资。

(6)房地产资产证券化不足扩展阅读：

一、资产证券化的种类范围

⒈根据基础资产分类。

根据证券化的基础资产不同，可以将资产证券化分为不动产证券化、应收账款证券化、信贷资产证券化、未来收益证券化（如高速公路收费）、债券组合证券化等类别。

⒉根据资产证券化的地域分类。

根据资产证券化发起人、发行人和投资者所属地域不同，可将资产证券化分为境内资产证券化和离岸资产证券化。

⒊根据证券化产品的属性分类。

根据证券化产品的金融属性不同，可以分为股权型证券化、债券型证券化和混合型证券化。

二、REITs 分类方法

1、根据组织形式，REITs 可分为公司型以及契约型两种。

公司型 REITs 以《公司法》为依据，通过发行 REITs 股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，REITs具有独立的法人资格，自主进行基金的运作，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs 股份的持有人最终成为公司的股东。

契约型 REITs 则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型 REITs 本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。

二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同，因此契约型 REITs 比公司型 REITs 更具灵活性。公司型 REITs 在美国占主导地位，而在英国、日本、新加坡等地契约型 REITs 则较为普遍。

2、根据投资形式的不同，REITs 通常可被分三类：权益型、抵押型与混合型。

权益型 REITs 投资于房地产并拥有所有权，权益型 REITs 越来越多的开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，但是 REITs 与传统房地产公司的主要区别在于，REITs 主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。

抵押型 REITs 是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。

混合型 REITs 顾名思义是介于权益型与抵押型REITs 之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。市场上流通的 REITs 中绝大多数为权益型，而另外两种类型的 REITs 所占比例不到 10%，并且权益型 REITs 能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性

3、根据运作方式的不同，有封闭与和开放型两种 REITs。

封闭型 REITs 的发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行新增的股份；而开放型 REITs 可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。封闭型 REITs 一般在证券交易所上市流通，投资者不想持有时可在二级市场市场上转让卖出。

4、根据基金募集方式的不同，REITs又被分为公募与私募型。

私募型 REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。

公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。

网络-资产证券化

网络-房地产信托投资基金

❼ 资产证券化的现状

我国资产证券化起步比较晚，而且资产证券化的实践先于理论的探索，到目前为止仅进行过一些资产证券化方面的个案实践。

早期的资产证券化实践可以追溯到 1992年三亚市丹洲小区将 800亩土地作为发行标的物，以地产销售和存款利息收入作为投资者收益来源而发行的 2亿元地产投资券。在此以后，资产证券化的离岸产品取得了很大的成功。中国远洋运输总公司、中集集团、珠海高速等离岸资产证券化项目为中国资产证券化的实践提供了成功的经验。

近期，我国金融监管部门、一些商业银行及大型企业对资产证券化的研究进入实质性的操作阶段，希望能够通过这种金融工具的运用来处理我国目前银行的不良资产。在我国分业经营的体制下，银行的不良资产主要是不良贷款。为了解决这一问题， 1999年我国相继成立了信达、东方、长城、华融四大金融资产管理公司，接受国有商业银行总计 1.4万亿的不良贷款。实践中，这四家公司在“债转股”的过程，积极综合运用出售、拍卖、招标、资产重组、兼并收购等多种形式进行资产处置，更希望借助国外运行良好的资产证券化方式能够剥离、加速处理不良贷款。

在我国资本市场上尽管还没有出现严格规范意义上的资产证券化操作，但各方面都密切关注着这一广阔市场，纷纷推出资产证券化方案和产品构想。最引人注目的是信托产品在房地产抵押贷款证券化、不良资产的证券化处理等领域的准备和开拓工作，如中信信托与华融资产管理公司推出的不良资产处置信托、新华信托和深圳商业银行合作开发的住房按揭贷款信托计划、广发银行信贷资产转让信托计划等，这些产品已具有了资产证券化的主要特征，这意味着，随着信托产品创新向纵深发展，资产证券化类信托产品已开始逐步兴起。

❽ 房地产融资路径“脑洞大开”，资产证券化究竟是个什么鬼

首先从地产的资产结构来说，存货普遍非常高。因为拿地皮，建好的房子，都是存货。存货几十亿很常见。研究过地产的财务报表就知道，房地产的存货周转率是非常慢的。也就是这些房子要卖好几年，才能卖的差不多，才基本收回了建房时的投入的钱。

目前的宏观经济形式，尤其房地产，处于一个低谷期，而且银行正在收紧贷款，以前房地产从银行贷款买地建房，然后再卖了慢慢还贷。这样的模式已经不可行的。
这样的情况下，房地产空有几十亿的存货，但实际上手上可用资金就几个亿，根本无法实现新 项目的开发。如果等房地产把手上的存货变现，再去开发，那不知道要等多久了。
所以房地产现在要走资产证券化的路，实际上就是将手上已有的资产给变现，融资。目前有几种模式，1是走信托的模式，这只有非常有实力的房地产可以做；2走债券的模式，这样的要求也一点不低。这两种模式实际上就是以房地产自己的现有资产为主题，做一个债权融资，融资来足够的钱去开发新项目。3就是走挂牌上市的道理，变成股票，用股权融资。但是目前主板、创业板、新三板都基本禁止房地产挂牌了。四板市场融资功能不行挂牌没有意义。
资产证券化就是盘活一个的资产，使能够用资产来进行融资，补充资金，也就是的血液。对于房地产这样的重资产的是非常非常重要的。

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❾ 房地产资产证券化会让房价下跌吗

理论上有可能，房地产资产证券化能够增强房地产投资市场资本流动，价格会出现变动，包括下跌。