商业物业资产证券化

A. 哪些是我国资产证券化的主要产品种类

1、根据基础资产分类。根据证券化的基础资产不同，可以将资产证券化分为不动产证券化、应收账款证券化、信贷资产证券化、未来收益证券化（如高速公路收费）、债券组合证券化等类别。

2、根据资产证券化的地域分类。根据资产证券化发起人、发行人和投资者所属地域不同，可将资产证券化分为境内资产证券化和离岸资产证券化。

国内融资方通过在国外的特殊目的机构（Special Purpose Vehicles，SPV）或结构化投资机构（Structured Investment Vehicles，SIVs）在国际市场上以资产证券化的方式向国外投资者融资称为离岸资产证券化；融资方通过境内SPV在境内市场融资则称为境内资产证券化。

3、根据证券化产品的属性分类。根据证券化产品的金融属性不同，可以分为股权型证券化、债券型证券化和混合型证券化。

(1)商业物业资产证券化扩展阅读：

资产证券化的特点

1、利用金融资产证券化可提高金融机构资本充足率。

2、增加资产流动性，改善银行资产与负债结构失衡。

3、利用金融资产证券化来降低银行固定利率资产的利率风险。

4、银行可利用金融资产证券化来降低筹资成本。

5、银行利用金融资产证券化可使贷款人资金成本下降。

6、金融资产证券化的产品收益良好且稳定。

B. 能做物业租金资产证券化的资产为什么不做经营性物业贷款

的确，ABS作为标准化产品，符合它的商业物业去申请个经营性物业贷不是什么难事。但是租金证券化有它的好处：

1. 成本。现在成本下行时，标准化的ABS成本普遍低于经营性物业贷。eg.8年期5%-6%，比经营性物业贷要低的多。此外，银行纸面的利率并不是企业的实际成本，银行还会要求配合存款，做票据等一系列完成银行指标的捆绑销售，所以企业成本高不说，后续操作也很难受。

2. 报表。所谓ABS 是按一定比例出售基于资产未来产生的折现现金流。不是借款行为，理论上是不增加企业的资产负债率。（但目前国内还不具备此优势，因为大部分ABS都有差额补足等条款，看企业审计如何认定了）

3. 金融机构的需求。为了拿到客观的融资，企业多数时间会配合金融机构设计的产品，ABS作为标准化的产品受金融机构追捧（不占非标额度），所以金融机构也会反向的去推动ABS。

目前先想这么多，肯定还有

C. 企业资产证券化，对于企业的意义有哪些

资产证券化对于经济和金融市场的意义，恰恰在于能够更为有效地利用、调动存量资产，暗合了总理“盘活存量”的导向，由此可谓天时、地利、人和皆齐备，大发展的势头似乎势不可挡。
企业资产证券化，是以除信贷资产之外的所有其他资产为基础发行的资产支持证券。根据证监会在今年3月公布的《证券公司资产证券化业务管理规定》，可以证券化的资产包括企业应收款、信托受益权、基础设施收益权等财产权利，商业物业等不动产财产等。
企业资产证券化发展的空间巨大，有望在中国的融资体系中起到独具特色的重要作用。一种金融产品，若要兴起，务须顺应经济、金融市场发展的潮流。中国经济的结构调整、地方政府债务整顿、金融资产存量盘活、金融市场脱媒、信用体系完善、固定收益类财富管理需求爆发，这些均为企业资产证券化的大发展提供了难得的契机。

D. 以下哪些是资产证券化业务基础资产类型

从法律属性看，目前企业资产证券化基础资产主要表现为债权、收益权和信托受益权几种类型。

E. 企业资产证券化和信贷资产证券化有什么区别

一、企业资产证券化和信贷资产证券化的区别
1、基础资产不同
信贷资产证券化的基础资产是银行等金融机构的信贷资产及金融租赁资产。
企业资产证券化的基础资产则主要包括财产权利（企业应收款、租赁债权、信贷资产、信托受益权等）、动产及不动产收益权（基础设施、商业物业等），以及证监会认可的其他财产或财产权利。
2、监管机构不同
信贷资产证券化的监管机构是中国银行业监督管理委员会，即“银监会”。
企业资产证券化的监管机构是中国证券监督管理委员会（“证监会”）和中国证券投资基金业协会（“基金业协会”）。
3、转让、交易场所不同
信贷资产支持证券在全国银行间债券市场上发行和交易。
企业资产支持证券则可以按照规定在证券交易所、全国中小企业股份转让系统、机构间私募产品报价与服务系统、证券公司柜台市场以及中国证监会认可的其他证券交易场所进行挂牌交易和转让。
4、投资者不同
信贷资产证券化的投资者主要是投资机构和金融机构。按照法律、行政法规和银监会等监督管理机构的有关规定可以买卖政府债券、金融债券的，也可以在法律、行政法规和银监会等监督管理机构有关规定允许的范围内投资资产支持证券。
企业资产证券化针对购买对象的是符合《私募投资基金监督管理暂行办法》规定条件的合格投资者。
二、企业资产证券化
（一）概述
企业资产证券化是证券公司以 专项资产管理计划（以下简称“专项计划”）为特殊目的载体，以计划管理人身份面向投资者发行资产支持受益凭证（以下简称“受益凭证”），按照约定用受托资 金购买原始权益人能够产生稳定现金流的基础资产，将该基础资产的收益分配给受益凭证持有人的专项资产管理业务。企业资产证券化是一种以专项计划为载体的企业未来收益权或既有债权证券化的融资方式，是融资方式变革的一个方向。
（二）内容
企业资产证券化是作为非金融机构的企业将其缺乏流动性但未来能够产生现金流的资产，通过结构性重组和信用增级后真实出售给远离破产的（SPV）或信托后，由SPV在金融市场上向投资者发行资产支持证券的一种融资方式。企业资产证券化适用于大型公司或机构类客户的债权类或收益权类资产项目，如水电气资产、路桥港口收费权、融资租赁资产等。毫不夸张地说，该项业务在某种程度上引领了投资银行理论与业务的创新，是解决投融资难题的有效手段，也是企业资金融通的一种好形式。
企业资产证券化产品的市场前景主要取决于两个因素：一是企业的融资需求，二是证券投资者的投资需求。
（三）分类
根据企业所持有资产的形式，企业资产证券化可以分为：
1、是实体资产证券化，即使企业所拥有的实体资产向证券资产的转换，具体包括实物资产和无形资产为基础发行的证券。
2、是信贷资产证券化，主要是把企业缺乏流动性但有未来现金流的应收账款等，经过重组形成资产，以此为基础发行证券。
3、是证券资产证券化，就是将企业已有的证券或证券组合作为基础资产，再以其现金流或与现金流相关的变量为基础发行证券。
（四）意义
1、企业资产证券化有利于拓宽融资渠道，优化资本结构
受中国经济发展的实际情况的限制，中国企业大都以贷款这一外源 融资为主要渠道。负债在企业资本结构中的比重最大。贷款的发放有很多限制条件，一旦有一家企业违约，便会引起银行对整个行业的关注，贷款的额度便会大大降低。在当前经济危机影响的条件下，企业难以获得充足的贷款。再者，贷款在企业资本结构中占的比重过大，不利于企业经营的灵活性。企业资产证券化，不但能以新的方式缓解企业融资困难，提高企业经营活力，而且可以改善企业的资本结构，盘活企业的资产，提高资产的周转率。
2、企业资产证券化有利于增强资产的流动性
企业实施资产证券化，可以将缺乏流动性的资产转变成流动性高，不但活跃了金融市场，还增强了企业自身资产的流动性。资产证券化提供了一种传统融资渠道之外的获取资金方式，企业能够补充营运资金，同时还可以进行投资，提高了企业资产的流动性。
3、企业资产证券化有利于获得低成本融资
企业通过资产证券化在市场上筹资，其筹资成本要比银行或其他资本市场的要低许多。企业通过资产证券化发行的证券，具有比其他长期信用工具更高的信用等级，因此企业付给投资者的利息就较低，从而起到了降低融资成本的作用。传统的贷款融资要付出较高的利息，这样会加重企业的经营负担，不利于企业的经营发展。
4、企业资产证券化可以减少企业的风险资产
企业采用资产证券化的方式融资，不但可以获得低成本融资，还可以减少企业的风险资产。负债等传统融资方式会增加企业的风险资产，加重企业的负担。资产证券化有利于企业剔除资产负债表中的风险资产，改善各种财务比率，提高资本的运用效率。
二、信贷资产证券化
（一）概述
信贷资产证券化是指把欠流动性但有未来现金流的信贷资产（如银行的贷款、企业的应收帐款等）经过重组形成资产池，并以此为基础发行证券。从广义上来讲，信贷资产证券化是指以信贷资产作为基础资产的证券化，包括住房抵押贷款、汽车贷款、消费信贷、信用卡帐款、企业贷款等信贷资产的证券化；而开行所讲的信贷资产证券化，是一个狭义的概念，即针对企业贷款的证券化。
银行的信贷资产是具有一定数额的价值并具有生息特性的货币资产，因此也具备了转化为证券化金融工具的可能性。在银行的实际业务活动中，常常有存款期限短而贷款期限长或资产业务扩张需求快于负债业务提供的可能性等种种情况，这样就产生了银行的流动性安排和资产负债管理等新业务需求。从20世纪70年代后期开始，发达市场国家特别是美国出现了一种信贷资产证券化趋势，其一般做法是：银行（亦称原始权益人）把一组欲转换成流动性的资产直接或间接地组成资产集合（亦称资产池），然后进行标准化（即拆细）、证券化向市场出售。
从全球情况看，信贷资产证券化目前有代表性的模式大致有三种：一是美国模式，也称表外业务模式，二是欧洲模式，亦称表内业务模式，三是澳大利亚模式也称准表外模式。这三种模式的主要区别是已证券化资产是否脱离原始权益人的资产负债表，资产证券化活动是直接操作还是通过一定的载体或中介进行。
（二）融资模式
传统的融资模式包括直接融资模式和间接融资模式两大类，而资产证券化是介于两者之间的一种创新的融资模式。

直接融资是借款人发行债券给投资者，从而直接获取资金的融资形式。该模式对借款人而言减少了交易环节，直接面向市场，能降低融资成本或在无法获得贷款的情况下获得融资，但是对投资者而言风险较大，对于风险的评审和管理主要依赖于借款人本身。间接融资是通过银行作为信用中介的一种融资方式，即投资人存款于银行，银行向借款人发放贷款，在此过程中，银行负责对于贷款项目的评审和贷后管理，并承担贷款违约的信用风险。该模式的资金募集成本低，投资者面临的风险小，但银行集中了大量的风险。信贷资产证券化是银行向借款人发放贷款，再将这部分贷款转化为资产支持证券出售给投资者。在这种模式下，银行不承担贷款的信用风险，而是由投资者承担，银行负责贷款的评审和贷后管理，这样就能将银行的信贷管理能力和市场的风险承担能力充分结合起来，提高融资的效率。
（三）实施信贷资产证券化的意义与目的
1、宏观意义
（1）落实“国九条”，丰富资本市场投资品种。《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》（国发[2004]3号）明确提出：“加大风险较低的固定收益类证券产品的开发力度，为投资者提供储蓄替代型证券投资品种，积极探索并开发资产证券化品种”。开行将优质的中长期基础设施贷款进行证券化，形成一种具有稳定现金流的固定收益类产品，为投资者提供了参与国家重大“两基一支”项目建设的渠道，分享经济快速发展带来的收益。
（2）提高直接融资比例 ，优化金融市场的融资结构。中国目前的金融体系中银行贷款所占比重过高，通过信贷资产证券化可以将贷款转化为证券的形式向市场直接再融资，从而分散银行体系的信贷风险，优化金融市场的融资结构。
（3）实现信贷体系与证券市场的对接，提高金融资源配置效率。通过信贷资产证券化可实现信贷体系和证券市场的融合，充分发挥市场机制的价格发现功能和监督约束机制，提高金融资源的配置效率。
2、微观目的
（1）引入外部市场约束机制，提升银行的运营效率。信贷资产证券化为银行体系引入了强化的外部市场约束机制，通过严格的信息披露，市场化的资产定价， 提高了信贷业务的透明度，能促使银行加强风险管理，提升运营效率。
（2）拓宽开发性金融的融资渠道，支持经济瓶颈领域建设。通过信贷资产证券化可盘活存量信贷资产，引导社会资金投入煤电油运等经济发展瓶颈领域的建设，拓宽了开发性金融的融资渠道，提高资金的运用效率。
（3）优化开行的资产结构，为开发性金融提供市场出口。开行作为批发性的政策性银行，其信贷资产客观上存在长期、大额、集中的特点。通过信贷资产证券化可以优化开行的资产结构，运用市场机制合理分配政策性金融资产的风险与收益，为开发性金融提供市场出口，促进开发性金融的良性循环。

F. 企业资产证券化与信贷资产证券化的区别是什么

基础资产不同，监管机构不同，转让、交易场所不同，投资者不同。

G. 如何界定企业资产证券化收益权的法律适格性

将收益权界定为适格的基础资产，需满足两个层面的判断标准。首先，需满足针对所有资产证券化基础资产的共同标准，即必须"合法合规、权属明晰、可特定化"。其次，需要满足的是收益权的特殊界定标准，即需为"基础设施、商业物业等不动产收益权"，且收益权本身为法律、司法解释所明定，或者收益权的称谓虽没有法律的明定但作为其基础的收费有明确的法律依据。

2016年03月深交所在《深圳证券交易所资产证券化业务问答》中，明确指出"基础资产界定为收益权主要关注以下方面：（1）现行法律法规或司法解释已明确规定该财产权利为收益权，或者基础资产涉及的收费具有明确的法律依据"。

实务当中对于收益权"适格性"判断的两层标准不是相互割裂的，相反需要将二者相融合以判断拟证券化的资产是否能够界定为收益权。

一、"符合法律法规规定"作为判断基础资产适格性的"入门"标准，是任何拟进行证券化处理的资产必须满足的条件。

收益权的合规性判断，首先需满足基金业协会的"负面清单"的要求，即不得为"负面清单"所禁止收益权，具体包括：

1、产生现金流的能力具有较大不确定性的矿产资源开采收益权、土地出让收益权；

2、待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相关不动产收益权；但当地政府证明已列入国家保障房计划并已开工建设的项目除外

3、以地方政府为直接或间接债务人，或者以地方融资平台公司为债务人的收益权。

二、权属明确

1、法律依据充分

第一种为法律或者司法解释明确将此一权利称为"收益权"，如最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第九十七条条"以公路桥梁、公路隧道或者公路渡口等不动产收益权出质的，按照担保法第七十五条第（四）项的规定处理。"；

第二种情形为该项收益权虽然没有法律的明确界定，但所依据的收费权利有着充分的法律支撑，如供水、供热、公交、电力、污水处理等城市基础设施项目，这些项目的收益一般是基于行政审批具有行政许可的性质，具有垄断、排他的特点，因此属于"基础资产涉及的收费具有明确的法律依据"。

2、合法、真实、完整

此一标准主要是为了维护现金流的稳定性。此处的合法、真实主要是指，收益权的主体具备合法经营的证明，如相关资质的证明、审批手续齐备等。完整主要针对收益权的相关经营性资产而言，包括两方面的内容：

其一，经营性资产的权属不存在争议，即不存在第三方通过诉讼或者仲裁主张相关权利；且如通过授权而取得经营资格的，则授权期间应覆盖整个专项计划存续期间。

其二，不得附带抵押、质押等担保负担或者其他权利限制，或者相关负担在基础资产转移给专项计划时够安排合理措施予以解除。实务中如果相关经营性资产存在抵押、质押等权利负担情况，可以考虑通过过桥资金解除权利负担；或者由专项计划先将募集的资金置于监管账户，由监管人指令专项划付部分资金用于解除权利负担，待负担解除后再将其余募集资金划付原始权益人。

（三）可特定化

可特定化是指，基础资产能够清晰划定权力边界且易与原始权益人的其他资产相区分。具体而言由于目前收益权在法律性质上一般归类为现实债权或者未来债权，所以特定化的要求也有所区别。如为现实债权，则合同要素的确定，再配合现金归集、转付的明确监管约定，就实现了特定化。但如为未来债权，需要进一步分析，此类债权是属于法律关系的主体、客体以及内容完全待定；还是属于原始权益人以及相对方、双方的给付内容、履行方式依据目前的实际情况已经可以做出稳定预期的情形。如为前者则为不可特定化的财产权利，后者则属于可特定化财产权利，只需设置特定的资金归集、监管安排就能够与其他资产相区分。

综上，企业资产证券化收益权类基础资产的"适格性"，主要依据上述"合规性、权属明确、可特定化"三方面的标准进行界定。但因为实务当中各类资产特性明显，还需结合具体项目情况详细论证。

资料援引：作者：头条号 / 中投律师事务所

链接：http://toutiao.com/i6303776223231214081/

H. 急!关于资产证券化的问题

关于第二个问题，我觉得不需要“具有证券相关业务资格的会计师事务所”，否则的话很多项目就要会计师重新审计一遍了。发行人本身的资质又不是资产证券化的重点。评估和评级更关键，所以要具有证券相关业务资格。其他文件中要求“具有证券相关业务资格的会计师事务所审计的财务报表”是特指证券公司的，其他的没说应该都可以。另外请教一下，关于商业物业类，如果以财产权利形式，财产本身也不能有抵押吧？

I. 资产支持证券的基础资产包括什么

应收帐款债权(在一定条件下资产可实现出表，即不增加企业负债)、未来收益权、其他权利、商业不动产。原则上只要是资产负债表资产项目，且能够形成现金流的，都可以证券化。

企业资产证券化基础资产是什么？

从法律属性看，企业资产证券化基础资产主要表现为债权、收益权和信托受益权几种类型。

资产证券化是什么？

资产支持证券是指由银行业金融机构作为发起机构，将信贷资产信托给受托机构，由受托机构发行的，以该财产所产生的现金支付其收益的收益证券。换言之，资产支持证券就是由特定目的的信托受托机构发行的、代表特定目的的信托的信托收益权份额。信托机构以信托财产为限向投资机构承担支付资产支持证券收益的义务。资产证券化，是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券(Asset-backed Securities， ABS)的过程。

它是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。 资产证券化仅指狭义的资产证券化。

资产证券化管理办法规定，资产证券化基础资产实行负面清单管理，已公布的 《资产证券化业务基础资产负面清单指引（征求意见稿）》显示， 负面清单包括矿产资源开采收益权、土地出让收益权等产生现金流的能力具有较大不确定性的资产。

因空置等原因不能产生稳定现金流的不动产租金债权；待开发或在建占比超过10%的基础设施、商业物业、居民住宅等不动产或相关不动产收益权；不能直接产生现金流、仅依托处置资产才能产生现金流的基础资产；以及法律界定及业务形态属于不同类型且缺乏相关性的资产组合；违反相关法律法规或政策规定的资产。