证券交易所和CMBS

㈠ cmbs融资模式是什么

cmbs是Commercial Mortgage Backed Securities是英文缩写，指商业房地产抵押贷款支持证券，债权银行以原有的商业抵押贷款为资本，发行证券。

CMBS的价格根据评级机构的评级来确定；投资银行再参考评级后，确定最后发行价格，向投资者发行。CMBS的销售收入将返给地产的原始拥有者，用于偿还贷款本息，盈余则作为公司的运营资本。

商业抵押担保证券

商业抵押担保证券（；CMBS）为1种不动产证券化的融资方式，将多种商业不动产的抵押贷款重新包装，透过证券化过程，以债券形式向投资者发行。

该项产品具有发行价格低、流动性强、充分利用不动产价值等优点，因此问世25年来，在全球不动产金融市场迅速成长，为传统银行贷款之外，地产开发商筹资的新选择。以美国区域为例，商业抵押担保证券占商用地产融资市场的3分之1比例。

开发多元化融资渠道主通过四种方式，股权融资、项目融资、房地产投资信托“REITs”（RealEstateInvestmentTrusts）和商业地产贷款抵押证券“CMBS”（Commercial Mortgage-backed Securities）。

其中商业贷款抵押证券是一种证券化的创新融资方式。

㈡ 房地产企业融资政策有哪些内容

一、房地产企业融资政策有哪些内容? 房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣—融资服务。 (一) 银行贷款 一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%， 定金 及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对 购房 者发放的 个人住房贷款 。 (二)房地产信托 信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产融资的新热点。信托可以进行直接贷款、 股权投资 、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。 但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到 信托法 的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。 (三)国内ipo (四)境外ipo (五)借壳上市 (六) 上市公司 资产置换 (七)房地产投资基金等 综合比较：由于房地产融资的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。 我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资 1.内部融资方式包括： (1)企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余 公积金 ，资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成)等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。 (2)预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人 按揭贷款 ，是我国房地产企业开发资金的重要来源。 2.外部融资的主要渠道和融资工具有： (1)上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。 (2)房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。 (3)银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为 抵押 ，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款 抵押贷款 和房地产抵押贷款。 (4)房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。 (5)商业 抵押担保 证券(CMBS)：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用 房产抵押贷款 汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。 (6)其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。 二、什么叫房地产融资 从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和 清算 。 从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。 房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字：找钱。找钱、 找到有钱的企业、机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在与“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主”，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介(掮客)善用的工具和谋取钱物酒食的借口。 房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析，融资方为何会钟情于项目?及对项目做出符合市场价值的评估;其次也是最重要的一点，如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证?即对融资资金的进入和退出的交易结构设计，要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。 实际上，我国房地产行业的融资活动中，成功的融资案例是极其少见的，比如，上市融资则使绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的。目前，比较适合于我国房地产企业的融资方式是股权融资、收购融资、财务融资等三种方式(具体概念的相关描述参见《房地产项目融资操作实务研究》一文)。 房地产的融资属于房地产开发，流通及消费的过程中，使用金融手段进行筹集资金以及相关服务的一系列的金融活动。房地产的筹资过程中应当根据企业自身和项目的情况进行分析之后再做评估，以免面临更大的风险。同时，融资过程应当按照相关法律 法规 进行。

㈢ 证监会，证券业协会，证券交易所，证券公司之间有什么区别

三者的主要职责不同：

1、证监会的主要职责：

(1)研究和拟订证券期货市场的方针政策、发展规划;起草证券期货市场的有关法律、法规，提出制定和修改的建议;制定有关证券期货市场监管的规章、规则和办法。

(2)垂直领导全国证券期货监管机构，对证券期货市场实行集中统一监管;管理有关证券公司的领导班子和领导成员。

(3)监管股票、可转换债券、证券公司债券和国务院确定由证监会负责的债券及其他证券的发行、上市、交易、托管和结算;监管证券投资基金活动;批准企业债券的上市;监管上市国债和企业债券的交易活动。

2、证券业协会的主要职责：

教育和组织会员遵守证券法律、行政法规;依法维护会员的合法权益，向中国证监会反映会员的建议和要求;收集整理证券信息,为会员提供服务;制定会员应遵守的规则，组织会员单位的从业人员的业务培训，开展会员间的业务交流。

对会员之间、会员与客户之间发生的证券业务纠纷进行调解;组织会员就证券业的发展、运作及有关内容进行研究;监督、检查会员行为，对违反法律、行政法规或者协会章程的，按照规定给予纪律处分。

3、证券交易所的主要职责：

(1)证券交易所应当为组织公平的集中交易提供保障，公布证券交易即时行情，并按交易日制作证券市场行情表，予以公布。未经证券交易所许可，任何单位和个人不得发布证券交易即时行情。

(2)证券交易所有权依照法律、行政法规，以及国务院证券监督管理机构的规定，办理股票、公司债券的暂停上市、恢复上市或者终止上市的事务。

(3)因突发性事件而影响证券交易的正常进行时，证券交易所可以采取技术性停牌的措施;因不可抗力的突发性事件或者为维护证券交易的正常秩序，证券交易所可以决定临时停市。证券交易所采取技术性停牌或者决定临时停市，必须及时报告国务院证券监督管理机构。

㈣ cmbs融资模式是什么

商业房地产抵押贷款支持证券（CommercialMortgage-backed Securities，简称“CMBS“）是指以单个或多个包括写字楼、酒店、会议中心、商业服务经营场所等商业物业的抵押贷款组合包装而构成的基础资产，通过结构化设计以相关地产未来收入（如租金、物业费、商业管理费等）为主要偿债本息来源的资产支持证券产品。

作为资产证券化产品的一种，CMBS是将商业地产抵押贷款汇聚到一个资产池中，以商业地产未来收入作为偿债本息来源，通过资产证券化过程，以债券形式向投资者发行的证券。

(4)证券交易所和CMBS扩展阅读：

与其他融资方式相比，CMBS的优势在于发行价格低、流动性强、放贷人多元化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持未来增长潜力及资产负债表表外融资等。

对证券发起人而言，CMBS通过为传统的债务和资产融资形式提供融资选择，为发起人提供更有效、成本更低的融资来源，使发起人的融资来源更加多元化，同时发起人可将相对不流动的金融资产变成流动的、可交易的金融资产，补充其资金来源，用于再融资活动，此外，发行者还可以更容易地将资产从其资产负债表中转移，有助于发起人提高各种财务比率，从而更有效地运用资本。

㈤ 深交所和上市公司对接的方式

目前，深交所正在进一步丰富支持举措，持续完善民营企业债券融资支持机制。
第一，推出更多直达实体经济重要领域的创新产品，凝聚市场各方力量，重点支持符合条件的民营企业发行科技创新债、创新创业公司债、数字经济主题债等品种。
第二，加大对民营企业融资支持工具、受信用保护债券质押式回购等业务支持力度，推进组合型信用保护合约等增信工具落地
第三，推动更多符合要求的优质民营企业纳入知名成熟发行人名单，提高优质民营企业融资效率。
第四，持续鼓励民营企业优先发行基础设施公募REITs、类REITs、知识产权证券化、CMBS等基于资产信用的证券化产品，拓宽优质民营企业融资渠道。
第五，提升信息披露质量，强化民营企业债券全流程信息披露。
第六，加大对民营企业发行固定收益产品的宣传服务力度，针对性开展座谈会、交流会、培训会等形式多样的活动，持续加强与地方政府、中介机构、投资者等各类主体沟通，合力支持民营企业健康发展。

㈥ 发挥资本中介功能 激发金融市场活力

金融体系制度建设与实体经济发展需求匹配不够。2018年以来金融与实体关系的失衡源于两个变化：一是以往由影子银行承担的实体融资需求无处承接；二是新经济和高新技术产业对经济的贡献度不断提升，但新经济和新产业对现有的金融体系难以适应。金融与实体关系的失衡表现为社融结构的失衡和居民财富配置结构的失衡。下一阶段金融市场的主要目标是，着力改善金融与实体经济之间的匹配度，同时维持金融和房地产、金融体系内部之间的平衡。

激发金融市场活力需从畅通市场体系和发展机构主体入手：一是尽快疏通市场阻隔，有效承接社融正常需求，推进市场统一发展；二是促进以“券商+机构投资者”为特征的资本市场在金融体系中发挥更大的作用。

建议从资产证券化市场发展、机构投资者培育、银行和券商发展等方面完善资本市场架构。大力发展ABS是支持债券市场发展、解决非标融资下滑的有效手段。培育不同风险偏好的机构投资者，是金融市场发展的前提。银行、券商各司其职，让券商发挥好资本中介功能。

我国已经明确推动经济增长方式转变，转向供给侧，转向创新驱动。也就是说，在新一轮改革开放进程中，民营经济、金融市场被委以重任。但是目前金融体系的转变还没有完全跟上实体经济发展方式的转变。

两个新的变化使得整个社会的投融资需求平衡被打破。第一，以往由影子银行承担的部分实体融资需求无处承接。过去很长一段时间，影子银行的资金池运作、刚性兑付模式掩盖了投融资需求不匹配的事实。原来，银行理财资金来自要求刚兑的低风险资金，对应的资产端则是以地方政府信用担保的低风险、长周期资产为主，现在资金端和资产端均在打破刚兑，投融资两端的风险均出现上升。

第二，新经济和高新技术产业对经济的贡献度不断提升。2011年以来，信息传输、计算机服务和软件业占第三产业GDP的比重从2011年的4.8%提升至2017年的6.4%，占GDP总额的比重从2011年的2.1%提升至3.3%；科学研究、技术服务和地质勘查业占GDP的比重从2011年的1.6%提升至2016年的2.0%。两大行业的增加值占第三产业GDP的比重也越来越大，从2011年的8.4%提升至2016年的9.5%；占GDP总额的比重也从原来2011年的3.7%提升至2016年的4.9%。

新经济和新产业具备的特征使其难以适应现有的金融体系。一是轻资产。这类公司最重要的资产为无形资产，比如知识产权等， 只有少量可抵押资产甚至无抵押资产。二是所处发展阶段一般为早期成长期，因此基本无信用背书。三是具有较高风险、无稳定现金流可追踪等经营特征，使公司难以通过银行风控获得信贷融资。

这种投融资与需求的不匹配表现在两个方面：社融结构的失衡和居民财富配置结构的失衡。最新的社融结构数据显示直接融资占比仍在下降，社融存量中人民币贷款占比接近七成，并且这一占比仍然在提升；非标融资占比、企业债券融资占比、股票融资占比均在下降。由于传统商业银行贷款难以覆盖中小民营企业，这种社融结构失衡的现象，导致部分依靠非标等方式融资的民营企业出现融资困难。同时，居民财富投资比例也出现失衡。我国居民财富主要集中在存款和房地产等资产上。根据不完全测算，在居民财富中，房地产占比超过70%，储蓄存款占比超过15%。

核心要义仍然是促进金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的三大良性循环。2017年中央经济工作会议提出金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的三大良性循环。在央行等相关部委的政策引导下，金融体系内部的杠杆目前得到有效遏制，金融体系内部之间实现了某种意义上的均衡。但是自2018年以来，金融与实体经济之间的良性循环被打破。因此，我们认为下一阶段金融市场的主要目标是：着力改善金融与实体经济之间的匹配度，同时维持金融和房地产、金融体系内部之间的平衡。解决好了这三个良性循环问题，才意味着金融市场体系和新发展理念和经济发展方式相匹配。

为了更好地激发金融市场活力服务于实体经济，需要从疏通金融市场间的阻隔和发展金融市场各类机构主体入手。

(一)尽快疏通市场阻隔，有效承接社融正常需求，推进市场统一发展

在分业经营、分业监管体系下，目前我国金融市场主要存在三大分割。一是货币市场与资本市场分割。目前我国货币市场和资本市场在法律依据、管理体制、经营机制以及监管上都存在一定的人为分割，资本市场的很多主体还不能顺畅地进入货币市场，银行、保险等机构还未能进入国债期货等市场，这使金融市场的效能不能得到正常发挥。二是债券市场的内部分割。目前我国债券审核主体、交易场所以及托管清算体系都相互分割。在债券发行方面，债券发行“多头管理”增加了债券招标发行的难度。在交易场所上，银行间债券市场和交易所债券市场分割使债券市场结构失衡，交易效率低下。截至2015年11月底，我国银行间债券市场发行规模占比超90%，交易规模占比约为82%，远超交易所债券市场规模。在托管清算上，中债登、上海清算所以及中证登三足鼎立的清算托管体系提高了债券交易成本，降低了市场交易效率。三是资产证券化市场的分割。在分业监管体系下，银保监会和证监会分别对银行信托、保险和证券基金期货等机构实行分类分离管理。因为金融市场内部分割，使本就缺乏流动性的资产证券化市场更难得到发展，也就很难承接因非标融资受限导致的社融总额下降。

(二)促进“券商+机构投资者”为特征的资本市场在金融体系中发挥更大的作用，两类主体机构的培育尤其重要

以“银行+信贷非标”为主要特征的传统金融体系对过去40年中国经济的发展起到了积极的推动作用。随着经济转型的深入，中国对由负债推动经济增长的模式更加谨慎。未来，资本市场将在资源配置上发挥更为积极的作用。

银行的信贷和非标的决策更多是基于企业的存量资产和负债水平作出的，银行总是在努力找到存量的担保或者隐形担保，因为只有这样银行才能化解他们所承担的储蓄和刚兑理财产品的风险。资管新规的出台打破了刚兑，也就打破了“银行+信贷非标”的模式链条。这并不意味着中国不再需要银行，不再需要信贷和非标，而是需要有新金融模式。当中央政府不断压缩地方政府的隐形负债的同时，亟需同步加快培育“券商+机构投资者”为主的资本市场架构。

这种市场化的新金融体系，除了上述的市场规则、市场之间的畅通等问题之外，核心是让市场主体作用得到发挥，尤其是券商和机构投资者。因为机构投资者是专业、理性、服从于委托人利益的市场化的力量，是代表资本的力量，是服从于投资回报的商业化力量。券商是居于机构投资者和发行人，或者说企业之间的专业中介，是市场的组织者，是交易的推进人，是价格的发现者，是新金融体系的市场化配置力量的影响者。“无形的手”是金融规律，是经济规律。只有这两股力量同时发挥作用，金融市场才成其为市场。更重要的是，这两股力量都服从于投资回报，都基于企业未来现金流的判断，不是基于过去的资产负债，不是基于担保和抵押。

未来，如果银行和证券公司各司其职，银行主要负责间接融资，即通过信贷模式支持实体经济和传统经济，证券公司主要推动直接融资发展，通过帮助企业发行股票债券、完成产业整合，通过加强交易和衍生品创设等业务，更高效地发现价格，降低交易成本，帮助企业和个人管理风险，也就化解了整个金融体系的重大风险。

以下具体从资产证券化市场发展、机构投资者培育、银行和券商发展等方面进行分析并提出建议。

1、大力发展ABS是支持债券市场发展、解决非标融资下滑的有效手段。

目前我国债券市场已经初步形成了较完善的市场交易体系，国债、地方债、企业债、政策性金融债、短融和中票的流动性较好，但其他固收产品整体的交易并不活跃，产品种类与境外成熟市场相比也有很大差距，无论从丰富产品种类、完善风险对冲工具，还是加强交易平台建设等层面，都是长期发展的方向。短期来看，要抓住当前资管新规推动非标资产转标的机遇，大力发展ABS，丰富债券市场产品种，推动直接融资发展。

资产证券化对缓解当前因社融下滑带来的企业潜在流动性风险也有巨大的意义。近10年来，地产和基建对影子银行即非标融资的依赖程度较高，在资管新规落地后，以银行理财为代表的资管产品对非标资产的投资要求更加严格，使得非标资产规模下降导致社融增速明显下滑。为化解企业融资链条中断可能带来的风险，最好的方式是实现非标资产转标，但对于很多企业而言，通过传统的公司债、企业债和股权融资获得资金的难度较大。因此，通过资产证券化的方式对接项目融资需求是最适合的方式，同时可以实现资产出表、降低资产负债率。

按照监管主体，我国资产证券化产品可分为证监会主管ABS(信贷资产证券化)、银保监会主管ABS(企业资产证券化)、交易商协会主管ABN(资产支持票据)以及银保监会主管项目资产支持计划(保险资产证券化)等四种类型。截至2017年末，资产证券化市场存量规模达19454亿元。其中，信贷资产证券化产品6766亿元，占比34.8%；企业资产证券化产品11847亿元，占比60.9%；资产支持票据产品798亿元，占比4.1%；保险资产证券化产品43亿元，占比0.2%。2015年以来资产证券化规模快速增长的主要贡献来源于企业资产证券化，小额贷款、应收账款、企业债券占据了主要的市场发行量。在2017年，证监会ABS的基础资产类别愈加多样化，与房地产相关的CMBS、REITs等成为市场创新的风口。此外PPP资产证券化也在政策激励下成为市场的新热点。

短期除了加速发展ABS外，在提高债券市场流动性，满足机构投资者风险管理需求方面，也可以引导商业银行和保险公司参与国债期货交易。目前国内国债期货的主要参与者是证券公司等非银机构，从机构风险偏好、交易目的、现货定价能力、持仓稳定性等方面看，经常存在市场策略趋同、市场定价在一定时间内持续偏离的情况。造成这种情况的主要原因还在于缺乏银行等具有更强定价权、风险管理能力和对市场波动容忍度更高的机构投资者。目前国债现货市场中，主要的交易商、做市商和承销商都是商业银行，保险公司由于其负债久期较长，是超长期国债的主要需求方，在超长期国债的定价方面拥有相对优势，因此加快推动商业银行和保险机构参与国债期货有助于活跃债券市场流动性，更好地发挥国债期货的风险管理功能。

此外，考虑商业银行交易体量相对较大，在相应机构参与初期做好仓位限额管理，避免对市场带来冲击、放大波动。同时交易所也可以考虑针对性地推出大宗交易机制。

2、培育不同风险偏好的机构投资者，是金融市场发展的前提。

我国股票市场投资者无论从市值结构还是从交易结构来看，机构投资者占比仍然较低。从市值结构来看，2017年产业资本(包含个人大股东)持股市值占比最高，为49.85%，个人投资者持股市值占比为25.74%，政府(包含证金和汇金资产管理)持股市值占比为12.1%，境内投资机构持股市值占比为10.34%，境外投资机构持股市值占比为1.97%。

从交易结构来看，个人投资者占主导地位。根据上交所统计年鉴披露，2016年上交所个人投资者交易量占比为85.6%，专业机构占比为12.2%。其中，投资基金占比3.5%，其他专业机构占比8.7%，一般法人为1.4%，沪股通为0.8%。

通过对比2017年末美国投资者持股市值结构，我们发现虽然其家庭投资者持股市值最高(占比为39%)，但以共同基金、境外投资者、养老金、ETF为代表的机构投资者持股市值占比也接近60%，远超过个人投资者，并且美国没有规模巨大、流动性较低的法人股，因此美国股市受机构投资者的影响要远大于国内A股市场。

我国债券市场投资者结构呈现出以商业银行主导、不同风险偏好的投资者分层结构尚未形成的基本格局。近年来我国债券市场的投资者结构不断丰富，其中银行间市场的投资者全部为机构投资者，包括人民银行、财政部等特殊结算成员、商业银行、非银行金融机构、证券公司、保险机构、基金公司、非金融机构、非法人机构投资者、境外机构投资者等。交易所市场的投资者分为合格投资者和公众投资者。以上交所为例，合格投资者包括证券公司、基金管理公司及其子公司、期货公司、保险公司和信托公司等金融机构，证券公司资产管理产品等非法人机构投资者，QFII和RQFII 等境外机构，净资产不低于人民币1000万元的企事业单位法人、合伙企业，名下金融资产不低于人民币300万元的个人投资者等。

整体来看，我国债券市场是机构投资者主导的市场，这与境外发达的发展特征是相一致的。但我国机构投资者类型相对单一，以银行间市场为例，2017年末商业银行的债券托管市值占比高达67%，远远高于其他机构。市场的活跃性和流动性的提高需要有多样化的市场需求为基础，市场参与者风险偏好的一致性在一定程度上也成为制约我国固定收益市场发展的重要因素。

从投资者的投资偏好来看，基金公司偏好企业债和公司债，交易占比接近70%；保险和社保基金对公司债、企业债及国债的交易相对较高；券商自营的交易结构更为均衡，国债、地方政府债、中小企业私募债及公司债和企业债都是重要交易品种；境外投资者主要交易的品种是国债和企业债；专户理财、信托和券商资管及一般法人是中小企业私募债的交易主体；一般法人是可转换公司债的交易主体。

目前我国推动机构投资者发展已经取得一定的进展。2017年11月国务院印发《划转部分国有资本充实社保基金实施方案》，启动了第三轮国有企业股权划转社保，到2018年3月已有三家央企试点，国有企业股权划转社保一方面有助于解决部分养老金缺口，另一方面也为资本市场培育了重量级机构投资者。

3、银行、券商各司其职，让券商发挥好资本中介功能。

从英、美、日三国的经验来看，直接融资比例的提升是伴随着混业经营发展同步推进的。英国在上世纪90年代继续推进金融自由化改革，混业经营程度进一步深化，同期直接融资比例持续攀升，由58%上升至76%。美国在1990年允许银行附属公司经营债券承销和买卖业务，1999年正式开启金融混业经营。在这段时间内，美国直接融资比例逐步提升。日本1981年修改银行法，允许银行经营有价证券业务，标志着日本金融混业经营逐步开启，直至1993年日本正式进入混业经营，日本直接融资比例也是逐步提升。我们认为金融业混业经营将分别形成以银行为主导和以券商为主导的两大金融集团，以银行为主导的金融集团在固定收益、外汇和部分贵金属业务上具备优势，以券商为主导的金融集团在权益和大宗商品业务上具备优势。

无论是以银行主导还是以券商主导的金融集团，都要实现银行和券商功能的隔离。银行专注从事信贷业务，投行部门建议成立为子公司，可以与集团下属的券商合并一起从事广义的投行业务，银行资管业务由理财子公司承接，这样一方面可实现金融集团下各金融业务风险隔离，另一方面使各金融业务专业化运作。

为了更好地实现资本市场服务实体经济、满足投融资需求的目的，券商作为资本市场核心中介的功能要进一步突出，体现在券商的业务模式上就是从事做市交易和衍生品创设业务，为市场提供流动性，完善资本市场定价功能，同时通过衍生品创设满足客户风险管理的需求。但券商资本中介功能的实现需要监管层进一步完善多层次资本市场的建设，例如逐步推出做市交易和新的衍生工具等。

（文章来源：上海证券报）

㈦ 不良资产证券化的交易结构

资产证券化的结构多样，但并非所有结构都适合不良资产在信用风险、现金流和流动性上的特殊性，NPAS常用的基本交易结构有三种:商用房产抵押贷款支持证券结构(Commercial Mortgage Backed Security，CMBS结构)、抵押贷款债务证券结构(Collateralized Debt 0bligation，CDO结构)、清算信托结构(Liquidation Trust Structure，LT结构)。
1.CMBS结构
20世纪 90年代初期，RTC采用CMBS模式发行了140亿美元的与商用房地产有关的不良贷款支持证券，并首次引入浮动利率债券、专业抵押品管理机构、现金储备等形式，促进了全球CMBS市场的迅速发展，不少银行也采用该结构对与房地产有关的重组贷款、准不良贷款和抵债资产进行证券化，推进了CMBS结构的进一步演化。相对于住宅按揭贷款证券化(RMBS)，CMBS结构的特点为:
(1)基础资产池以商业房产或多单位住房按揭贷款、与房地产有关贷款和能产生现金流的房地产(包括抵债房产)为主。资产池现金流包括贷款利息、计划分期支付本金、到期支付本金、提前支付本金、房产变现收入。因贷款有限制早偿机制(12)，且CMBS多通过利率掉期对冲利率变动引致的提前还款，因此影响现金流的主要是信用风险，还款资金来自于房产租金或变现收入，受经济环境、房产位置、用途、承租人信誉等因素影响不稳定，违约后银行对房产外的其它资产无追索权。
(2)采取多层高级-次级结构，每一层证券均由所有比其更低级的证券提供信用增强。高级证券预期期限短于次级证券，实际期限不确定。本息采取DPP序列支付(sequential payment)方式:高级债券利息→次级债券利息→高级债券本金→次级债券本金。现金流不能继续投资于新的贷款。由于基础资产为气球型按揭 (balloon mortgage)，本息集中在后期支付(14)，因此债券前期摊销量小(甚至不摊销)(15)，按月或季付息。
(3)利益转移结构(shifting Interest structure)
―― 利息可以设计成对所有层次债券同时支付，或按高级-次级顺序支付;贷款预定还本额按债券余额比例在高级-次级结构中分配。提前支付、违约房产清算收入等非预定现金流向高级债券进行倾斜支付，使高级债券的次级率(信用增强率)提高:将非预定现金流入的全部高级债券部分(按上一期高级债券在总债券余额中的比例计算)、次级债券部分(按上一期次级债券在总债券余额中的比例计算)的一定比例分配给高级债券，在最初几年比例可能为100%，之后随时间降低，转移比例为零后，按债券比例分配。
―一贷款违约损失按照次级-高级顺序依次核销债券本金，最低级债券为“最先损失级”(first- losstranche);低级债券注销后不能重新进入流通;损失分配导致各级债券余额及其比例产生变化，下一期利息也随之调整。如在85/11/4的高级-次级结构中，如10%的贷款发生违约，其中收回4%，损失6%，则最低级和部分次低级证券退出流通，新结构比例为81/9。如果提前还本和违约损失很大，则高级证券很快得到本金偿付、低级证券很快注销，两者期限都可能最不稳定。
――采用现金储备、对某一级别债券提供本息担保、服务机构预付 (Servicer Advances)的方式提供流动性和信用支持。后者是指由于贷款拖欠而无法支付计划付款额时，由服务机构提供预付款。违约房产清算收入先偿还服务机构预付款及其利息，再按先息后本支付给投资者。
――由专业抵押品管理机构决定违约后房产和贷款的处置，如贷款重组、取消房产赎回权、变卖房产，或继续经营，甚至转换用途以取得更大的回收值。
(4) 高级-次级超额抵押结构(Sr-Sub OC Structure)为高级债券提供更强的信用增强，1997年引入后便取代了利益转移结构:由抵押资产价值大于债券本金提供初始超额抵押(over- collaterallization)；由多余现金流(excess cash flow)提供进一步超额抵押。剩余利息(excessspread)、提前还本、以及违约房产清算额统称为多余现金流，全部用于高级债券的依次提前还本，这导致超额抵押比例逐渐升高;一定期限(如三年)或次级债券比例达到一定水平(如最初比例的2倍)后，多余现金流在弥补资产损失后释放给余值持有人;该结构仍然对损失按低级-高级顺序分配。
(5)0%超额抵押高级-次级结构避免了次级债券的提早退出，保证债券本息的稳定:
―― 多余现金流首先弥补当期损失，再用于冲回前期已注销的低级债券，剩余部分支付高级债券本金。如当期损失不足以被多余现金流抵消，则注销最低级的债券。这种结构已逐渐模糊本金和利息在债券支付上的界限，不再局限于利息收入支付债券利息，本金回收支付债券本金的做法。同时，通过当期和跨期收入与损失的轧差，避免债券现金流和期限结构受单个资产回收损失或盈利的影响而带来太大的不确定性。
――由发起人持有的股权形式的余值索取权对债券提供进一步信用增强。这尤其适合于不按面值发行、最终回收额可能高于预期值的证券(尤其是NPAS)。股权起到了现金流波动的缓冲器作用:基础资产损益体现在股权价值的波动上，贷款违约损失基本能由股权全部吸收，延迟损失分配，尽量避免了较低级债券的提早退出。这使得一定程度的损失发生后仍能维持稳定的交易结构比例。
2.CDO结构
最早利用CDO结构进行NPAS可追溯到80年代末期GrandStreet Bank将高风险债券和贷款进行证券化。2000年12月，Fleet Boston Corp.私募发行了由超过15亿美元违约贷款和问题贷款支持证券ArkCLO 2000-1。此后CDO被广泛作为NPAS的主要结构。CDO适应了银行进一步将无房产抵押、担保或无担保的商业贷款、循环信用、债券等异质不良信贷资产进行证券化的要求。据统计，为达到转移风险、套利和提高盈利能力的目的，目前美国银行的所有新增非投资级贷款的40%都通过CDO形式被证券化出售，韩国资产管理公司的NPAS也多采用CDO结构。CDO的特点在于:
(1)基础资产池以无抵押贷款为主，数量在100-200笔左右;现金流更不稳定，多数为到期一次还本付息，甚至没有确定的到期日(如循环信用贷款);种类繁杂，相互在借款人、地点、行业、贷款类型等方面不具相关性;信用风险取决于借款人的个性化特征和单笔贷款类型；违约后不以处置房产为主，需要采取多种追偿手段(21)，回收难度更大。
(2)绝大部分 CDO以私募方式发行。根据资产性质和资产管理方式，CDO的基本结构分为现金流CDO和市场价值CDO。现金流CDO是用基础资产池产生的现金流来偿还证券的本息，适合于在回收或债权到期前有一定现金流入的资产。市场价值结构是用出售资产所得现金流来偿还证券本息，适合于到期前现金流不多，现金回收主要取决于资产变现所得的资产。部分CDO会设立再投资期(通常为证券发行后的最初三到五年)，允许将基础资产池所产生的现金流进行再投资，只要资产池能继续满足某些指标(如超额抵押测试等)。再投资期过后为分期还本期。
(3)现金流CDO根据发起人动机分为套利CDO(委托证券化的一种)(22)、表外交易CDO(直接证券化的一种)(23)，根据结构差异分为现金结构和合成结构。现金结构――通过发行证券所得的现金来购买资产。合成CDO一―发起银行不是将资产而是将贷款中的信用风险转移到SPV，从而转嫁到投资者身上。所募资金不转移给发起人，而是投资于AAA级债券以保证投资者的本金偿付，同时由SPV向发起银行出售信用违约掉期合约。如不发生违约，投资者能得到掉期费加上AAA级债券投资的收益。出现违约时银行会要求SPV赔付，投资者承受相应损失。其优点在于:可进行结构分层，避免了资产转移的法律(通知借款人)和税收问题，同样能达到降低风险资产的目的。
(4)市场价值结构的特点为:
―― 不要求资产能产生可预期的现金流，但必须有价值、可交易变现，最终变现应能实现正收益以保证证券本息偿还。该结构对于不良债权组合证券化具有非常大的吸引力，且能很好地解决传统证券化结构中基础资产的期限长于证券化交易期限而必须对基础资产强迫性出售的困境问题，在最初定价上就将强迫性出售资产的流动性折扣考虑进来，从而使可证券化的基础资产不必受期限限制。
――信用增强主要由基础资产市场价值和证券面值之间的差额提供。因此，在分层结构中，会根据每层证券的评级规定相应的折扣率(或超额抵押率)，定期(如每两周)进行“超额抵押测试”。如抵押品市场价值相对于证券面值下跌到预先设定的水平(通常大于1)，则必须将资产变现并加速对高级证券还本支付，直到该指标恢复到设定水平之上。
――资产管理人是决定收购、处置资产的机构，优秀的管理人能发现隐含在资产中的各种风险，以低价买入资产，并以高价在行情恶化之前卖出。管理人在经验、信贷分析系统和专有技术等方面的优势有利于使证券获得更高的评级。
―― 在现金流分配上允许证券发行费用先于对证券本息的支付，资产管理费后于对所有有评级证券的利息支付。为刺激资产管理人的业绩，通常会设立奖励机制，如果资产管理人能使股权持有人的收益达到某个目标，则可以提取一定的奖励费(由资产管理人持有一部分股权)，分享资产价值上升的潜力。
3. LT结构
“清算信托”源于破产法中对企业破产清算程序的一种安排，是指将破产企业的房地产等资产通过信托的方式进行清算变现，以降低成本增加债权人的回收率。清算信托的受托人在将资产变现时不受破产法对变现程序的限制，清算收入按照法定的清偿顺序进行支付。利用LTS进行证券化的最大特点是只通过清算来达到偿付证券本息的目的，因此该结构适合任何只要能变现的资产，可以任何类型的资产作为支持发行证券，这对于现金流主要来源于贷款最终回收额和资产清算收入的不良资产非常适用。
同时该结构在清偿安排上天然符合证券化中的现金流分层分配结构和信用增强安排。LTS在美国、日本和意大利的不良资产证券化中得到广泛应用。据统计，全球已有100亿美元的不良资产通过LTS进行资产证券化。该结构的特点有:
(1)现金流来源于基础资产池的变现收入，所得现金流以保证证券尽快偿付为目的，不得进行再投资。
(2)采取高级-次级-初级债券结构，通常由发起人保留初级(股权)部分。证券发行额依据基础资产市场价值而非面值确定。所发行证券期限相对于CMBS和CDO都要短。债券利息支付频率降低，不再是按月付息，而通常采取按季、半年甚至年支付。
(3)由于市场环境、出售时机对实际变现价值有很大影响，因此证券评级需要考虑在恶劣的市场环境下资产组合的价值，根据各级证券的可收回金额及其概率分布，赋予不同的评级。这符合不良资产估值方法中强调回收额分布的特点。
(4)在流动性安排上，通常采取利息储备或提供担保的方式。作为现金流蓄水池的利息储备一般要求达到能支付三到六个季度利息的水平。在回收资金不能满足当期债券本息支付时可动用利息储备。如果清算速度较快或清算收入高于预期值，则所得资金在支付当期利息、预定摊销额后，补充利息储备。
(5)现金流的分配顺序:清算现金流在支付信托和资产管理费后，用来先支付债券利息后，再按照一定的摊销目标分期偿付债券本金。只有在达到分期偿付目标后，发起人才能获得一定的股息(通常不超过15%)。余下资金用来支付债券本金，最后剩余资金由股权投资者获得。
(6)由专业资产管理机构从事资产的管理和清算，管理机构的回报和资产池的表现直接挂钩。
在上述三个基本结构中，CMBS结构适合于不良房产按揭贷款或抵债房地产的证券化，不适合无担保无抵押不良贷款。CDO适合于任何类型的不良贷款和重组贷款的证券化，不适合抵贷资产。LT更适合需要以变现方式来处置的不良资产。这些基本结构必须根据具体的资产类型、证券评级和市场等因素进行相应的调整和修改，构造符合投资者需求、具有特定风险-收益特征的证券。
由于资产证券化的结构都是由具体的现金流技术、信用增强技术、风险管理技术构成，这些技术手段如同基本组件，可根据需要相互组合、搭配使用，因而NPAS的结构设计是一个动态的过程，并没有唯一的模式。当然，尽管NPAS结构会因不良资产组合的不同而呈现差异，但在整体上仍然会表现出和正常信贷资产证券化不同的

㈧ cmbs和reits区别

cmbs是指商业房地产抵押贷款支持证券，债权银行以原有的商业抵押贷款为资本，发行证券。
CMBS的价格根据评级机构的评级来确定；投资银行再参考评级后，确定最后发行价格，向投资者发行。CMBS的销售收入将返给地产的原始拥有者，用于偿还贷款本息，盈余则作为公司的运营资本。
房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
REITs的特点在于：1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；2、收益的大部分将用于发放分红；3、REITs长期回报率较高，但能否通过其分散投资风险仍存在争议。
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㈨ 证监会和证券交易所有什么区别呢，如何理解呢

证监会和证券交易所有以下区别：

一、级别

1、中国证监会是国务院直属正部级事业单位。

2、我国的证券交易所属于会员制的非营利性法人。

二、数量

1、中国证监会只有一家。

2、中国证券交易所有四家：上海证券交易所、深圳证券交易所、香港证券交易所及台湾证券交易所。

三、功能

1、中国证监会更加偏向：研究和拟订证券期货市场的方针政策、发展规划；起草证券期货市场的有关法律、法规，提出制定和修改的建议；制定有关证券期货市场监管的规章、规则和办法。

2、证券交易所更加偏向：提供证券交易场所，由于这一市场的存在，证券买卖双方有集中的交易场所，可以随时把所持有的证券转移变现，保证证券流通的持续不断进行。

(9)证券交易所和CMBS扩展阅读：

证监会和证券交易所成立时间：

一、1992年10月，国务院证券委员会和中国证券监督管理委员会宣告成立，标志着中国证券市场统一监管体制开始形成。

二、1990年12月19日上海证券交易所开始正式营业。截至2009年年底，上证所拥有870家上市公司，上市证券数1351个，股票市价总值184655.23亿元。

三、深圳证券交易所成立于1990年12月1日，是为证券集中交易提供场所和设施，组织和监督证券交易，履行国家有关法律、法规、规章、政策规定的职责，实行自律管理的法人。

四、香港的证券交易历史悠久，早于19世纪香港开埠初期已出现，香港最早的证券交易可以追溯至1866年。香港第一家证券交易所---香港股票经纪协会于1891年成立。

五、台湾证券交易所位于台湾台北市信义区的台北101大楼之内。也是台湾唯一之证券交易所。1961年10月23日台湾证券交易所正式被批准成立，1962年2月9日起正式对外营业。