❶ 长租公寓2019年三大关键词：融资、危机、强管控
今年以来长租公寓的危机频繁爆发，由此也引来相关部门的高度重视，史上“最严”住房租赁政策在各城市相继出台，在杭州、南京两大“重灾区”先行试点。
当下，各地为“抢人”纷纷出招人才政策，城市人口流动性加大。而经过几年的铺垫，一线城市的长租公寓市场已基本普及。来自第三方机构统计，北京、上海和广州部分长租公寓的入住率能够达到93%、89%、95%。
过去一年，资本对长租公寓的态度也陷入矛盾，有不少品牌运营商获得了资本青睐。比如，2019年上半年，在资本的大力推动下，魔方公寓管理规模达到10万间，成为集中式公寓领域的老大，紧随其后的是乐乎公寓5.4万间。在分散式公寓领域，截至2019年上半年，自如运营商以85万间的管理房源位列第一，排行榜前三的运营商管理规模总额已经超过200万间，头部效应得到进一步增强。
随之而来的是，房地产开发商、中介、互联网资本和一些酒店服务集团进入长租公寓行业。但由于长租公寓行业正处于多种运营模式并存的探索阶段，各大品牌还没有形成相对固定的市场格局，性价比、服务和科技手段将成为长租公寓未来争夺的主要因素，也将成为长租公寓未来的重要发展方向。
融资、上市
资本给予企业的期限将至，长租公寓一度是资本追逐的风口，如今资本对回报的诉求紧推着企业上市。美东时间11月5日，青客登陆纳斯达克挂牌上市。青客上市无疑是长租行业一个里程碑式的开始。此前的10月29日，蛋壳公寓也正式向美国证券交易委员会（SEC）递交招股书，准备在美国纽交所上市，股票代码为“DNK”。
日前，自如CEO熊林对外表示，自如目前和未来一段时间的首要任务一定是深耕企业产品、服务、技术、团队，但他也强调了自如不会急于启动IPO。
实际上，头部品牌公寓对于钱的渴望很高，他们能够通过上市来融得更大规模的资金。房东东创始人全雳分析指出，2019年长租公寓的融资有两大特征：融资金额庞大、聚焦头部企业。
今年2月，蛋壳公寓对外宣布完成5亿美元C轮融资，此轮融资由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投，同时，CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。此轮融资结束后，蛋壳公寓的估值已超过20亿美元；3月，魔方公寓宣布获得1.5亿美元D轮融资，加拿大领先的机构基金管理公司CDPQ为本轮战略投资方；12月，长租公寓安歆集团宣布完成C轮融资，融资金额达数亿元，由凯雷投资领投。
经过几年发展，长租公寓的第一梯队已经形成，分别是：自如、蛋壳、青客；集中式公寓规模以魔方、万科暂时领先。从融资角度看，资本越来越向国企、开发商、知名品牌公寓等头部企业和优质企业集中。
盈利困境
硬币的另一面是，中小公寓运营商很难获得资本青睐，民间资金的高成本已导致多个品牌面临资金危机。今年7月，乐伽“高收低出”运营模式导致资金链断裂，成为租赁寒冬来临的信号。全雳指出，长租公寓通过“非正常手段”的市场经营无法经受住寒冬的考验，由此大量公寓陷入资金链危机。
长租公寓的盈利问题一直悬而未决，也是让中小公寓陷入运营危机的主要原因。国内长租公寓盈利压力的再次出现，资金效率的提升有一定限制，因此房产和企业运营商对新项目拓展比较谨慎。
2019年上半年，房企运营商整体增长速度逐渐放缓。万科泊寓拓展房源规模为23万间、朗诗寓4万间、碧家国际社区4万间、招商公寓2.4万间，跟2018相比房源规模持平。
从2018年与2019年上半年长租公寓规模来看，有部分新房企运营商进场。2018年6月，进入长租公寓领域的华润有巢，目前拓展规模为4万间房源，与上一年相比翻一番，而城方城寓则在半年内新增房源达到1.6万间，扩展速度和规模极快。
国企逐渐成为主角。11月29日，上海浦东新区2宗租赁住房用地成功出让，总出让面积116.4亩，总建筑面积15.8万平，总成交价9.29亿元，分别由上海浦发租赁住房建设发展有限公司（浦发集团）与上海普悦置业有限公司竞得。启信宝信息显示，上海普悦置业有限公司实控人是上海市普陀区国资委。
强监管时代
今年以来长租公寓的危机频繁爆发，由此也引来相关部门的高度重视，史上“最严”住房租赁政策在各城市相继出台，在杭州、南京两大“重灾区”先行试点。
9月，南京四部门联合下发《关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知》，其中指出应当建立住房租赁租金托管制度，与银行签订租金委托收付协议，设立机构租金专用账户收付租金，实行租金银行托管。
11月，杭州市住保房管局联合市金融办、人行杭州中心支行制定发布《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》，其中明确，“托管式”住房租赁企业须在租赁资金专用存款账户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金等。
12月，住房和城乡建设部等多部委印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，其中指出对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业，在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。
综合业内人士的说法，类保证金的模式在未来或将普及至各大城市，该政策更多的是对房东与租户的一种保障。政策对于长租公寓机构的影响颇大，专用账户也意味着财务透明化，一方面能够监管企业的健康状况，另一方面也可以防范私自挪用租金等违法违规行为。
住建部部长王蒙徽撰文直指长租乱象，指出在专项整治期间，全国共排查住房租赁中介机构8万多家，查处存在不规范行为的住房租赁中介机构1万余家，通报违法违规案例8000余起，有效遏制住房租赁中介行业乱象，净化住房租赁市场环境。接下来，还将成立专班负责专项整治，加强市场监管和制度建设。由此可见国家对于住房租赁市场的重视以及净化市场的决心。
各城市也开始对住房租赁中介机构进行落地排查，对违法违规的企业机构进行曝光，加强住房租赁市场监管力度，督促企业健康发展。市场渐趋规范。
国家不断出台相关政策，市场面临优胜劣汰。正如全雳所言，只有控制好成本、管理好资金、运营能力优秀的企业才能在行业寒冬中存活下来。展望2020年，作为购租并举的住房制度的有力补充，长租公寓在未来仍然会得到充分的市场机会，大量的租赁用地国有房源将开始逐步形成规模。
❷ 在路演商业计划书中，“融资需求”应包含哪些内容
融资需求：融资金额、融资方式 （股权/债权）、 分别对应的可出让股权比例和接受支付的利率、融得资金的用途+明细、投资人可以获得的好处+资金回笼时间，最后的资金方退出的方式 。
❸ 浅谈金融工具创新与中小企业融资|浅谈中小企业融资问题
摘 要 近几年在政府、银行、企业等多方联手推进下，我国中小企业发展虽取得了一定的成果，但融资难题仍未解决。本文通过概括总结我国中小企业融资难问题的原因，以及对近几年创新金融工具的作用和实质进行分析，提出金融工具创新时应遵循的规律和应注意的问题，为中小企业进一步创造出多样性、高效性的金融工具，开辟更多的融资渠道提供一些建议。
关键词 中小企业 金融工具 新型
一、引言
中小企业的发展越来越受到社会的关注。根据国家经贸委统计，截止2009年底，我国中小企业的数量占全国企业数量的99%，经济总量占60%，工业总产值占全国的60%。可见，中小企业在国内已经成为拉动经济增长的重要力量。但中小企业在发展的过程陆歼中一直受到融资问题的困扰。现有的中小企业还存在着融资交易成本高、信息不对称及贷款风险高等问题。本文将对中小企业融资难的实质原因进行概括总结，从金融创新及有效运用金融工具的角度，对新推出的几种适合解决中小企业融资问题的金融工具进行探讨，总结出其规律，为创造出更多适合中小企业金融工具提供思路。
二、我国中小企业为何融资难
（一）中小企业自身因素
1.中小企业规模小、实力弱、科技含量低、技术水平落后。我国中小企业多数为劳动密集型产业，生产规模小、实力弱，除少量高科技创业企业外，大部分研发投人少，技术水平落后，因此经营风险比较大，破产倒闭的可能性和频率较高，导致银行信贷面临较大的风险。
2.中小企业信息透明度低毕仿、信用观念不强，融资成本高。多数中小企业财务管理制度不规范，内控制度不严，报表账册不全或者存在多套报表现象，财务信息披露意识差，缺乏透明度和必要的监督。
（二）我国金融体系的因素
1.资本市场的层次不够完善。我国中小企业一般规模不大，资本有限，难以达到主板上市条件；中小企业板推出时间短，上市门槛高，使大量中小企业不能如愿以偿的筹集到资金。
2.信用和担保体制不完善，担保机构发挥作用有限。如前面所述，中小企业的信用问题，一方面受制于中小企业群体信用的缺失，另一方面在于国家缺少信用体系的硬性监督。
（三）国家宏观政策因素
1.缺乏公平竞争的融资环境和法律法规保障。首先，政府的大企业战略使银行信贷的重点及国家的优惠政策一般放在国有企业的改革上。其次，虽然有相关法律已经颁布，但是其中的实施细则还没有具体的解说，导致有法可依，无法可用的境地。
2.政策性金融机构支持乏力，中小企业信用担保体系不完善。目前虽然国内多个城市已经建立了中小企业信用担保机构和中小企业发展基金，但是，担保公司的担保能力与实际需求之间存在巨大差异，导致中小企业的信用普遍缺失。
二、融资工具缓解中小企业融资问题
通过以上对我国中小企业融资难问题原因的分析，最重要的两点就是，一是中小企业风险过高，银行难以单独承担大规模过高风险的贷款。二是我国向中小企业融资的金融机构单一，而大型银行的“惜贷”。下面对近两年我国创新的几种金融工具进行简单的介绍，进而从中发现特点规律以利于创新出更多符合实际需要的金融工具。
（一）中小企业集合债和集合票据
所谓中小企业集合债券是由于在受到信用、规模等约束，单个中小企业难以获得较高的信用评级、不能通过在债券市场直接发行债券进行融资的情况下，运用信用增级的原理，使若干个中小企业各自作为债券发行主体，确定债券发行额度，使用统一的债券名称，形成一个总发行额度、统一组织、集合发行的一种企业债券。中小企业集合债券有明显的特征，一是风险分散，对于企业来说，所创新的金融工具能够分散风险是其基本要求，集合债券强调的“集合”，既能克服单个企业规模小、融资数额小的特点，又可以保证在遇到困难时，大家一起承担风险早数冲，这样集合债券企业抵御风险能力也明显增强；二是融资成本较低，发行债券融资成本要远低于发行股票融资的成本。
中小企业集合票据和中小企业集合债券性质相同，都是帮助中小企业筹集资金，不同点在于中小企业集合票据不实行核准制。
（二）中小企业短期融资券
中小企业短期融资券是指中国境内具有法人资格的非金融企业，依照相关规定，在银行间债券市场发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券，是中小企业筹措短期（一年以内）资金的直接融资方式。这种模式的好处在于：①短融期限短，风险可控，市场接受度高，更适应于中小企业直接融资；②由商业担保机构提供担保，政府背景的市场化再担保机构提供再担保，在政府增信适度参与的同时，保持高度的市场化，商业模式可持续。③由商业担保机构作为牵头人，筛选推荐企业，更能体现风险收益原则，市场化程度高，债券风险低。
（三）中小企业集合债券信托基金
这是一种面向中小企业的直接融资工具，其基本运作方式是：由信托计划发行募集资金，建立起一种投资资金，然后将该基金的资金以贷款方式投资给中小企业的发展项目，到期后从中小企业的项目收益中获得本金偿还和债权利息收益。发行信托计划有两个优点：一是使用范围灵活广泛，不仅可以用于城市基础设施建设，还可以用于企业生产经营。二是避开了贷款规模的控制。
（四）中小企业信贷资产证券化
即将银行发放的中小企业贷款打包，出售给信托公司，信托公司将这些资产证券化，出售给银行间市场的投资者。这种结构性融资模式，由发起人将其能产生未来现金流的资产打包后出售给一个特殊目的载体，由受托机构以资产支持证券的形式向投资者募集资金支付给发起人，并以标的资产所产生的现金流支付资产支持证券收益。
三、结论
金融创新是一个渐进的过程，需要国家政策、法律、宏观经济等各个层面的配合对创新金融工具的设计，为我们缓解中小企业融资开辟了新的思路。服务于中小企业融资的金融工具创新是多种多样的。只要遵循金融工具创新原理，针对中小企业的具体情况及相关环境，就可设计出符合不同中小企业的融资工具。
参考文献：
[1]白水.中小企业评论[J].2010(2).
[2]张胜林,中小企业信贷融资问题的典型调查与对策分析[J],中国金融,2009(14).
作者简介：王媚，女，经济与管理学院.
导师：周国光，研究方向：交通会计.
❹ 解读政府工作报告金融关键词
导语：今年的政府工作报告指出，要强化对稳企业的金融支持，提出对中小微企业贷款延期，增加小微企业信用贷、首贷、无还本续贷、大型商业银行普惠型小微企业贷款增速要高于40%、支持企业扩大债券融资等措施。同时，强调加强监管，防止资金“空转”套利。中国经济网金融深1度栏目联系到多位两会委员和业内专家进行权威解读。
小微企业救助政策应出尽出
资料图：金李 全国政协委员、北大光华管理学院讲席教授
金李：报告反映了党和政府对于中小微企业无微不至的关心，也是针对现阶段经济情况的及时有力的措施。在我看来，六保六稳政策中，就业和民生是核心，而要想更好地稳住就业和民生，中小微企业是关键的抓手。前期因为受到疫情冲击和全球供应链重整的影响，部分中小微企业的经营很困难，有些已经快撑不住了，需要政府全力的救助。我们的政策应该是应出尽出。每救活一个中小微企业，都可以挽救它背后的一批员工，保障很多人的民生。
资料图：赵锡军 中国人民大学财政金融学院副院长
赵锡军：可以让小微企业在融资方面，在运行环境方面以及配置资源方面，获得更多的支持，保证小微企业的现金流能够不阻断，让它能够正常的运行，能够得以完成这个实现保市场主体的目标和任务。那么保了市场主体，相应的其他方面的任务，就能够相应的胜利的完成，包括保就业、增收等等，都可以相对比较顺利的完成。
大型商业银行普惠金融更具优势
资料图：曾刚 国家金融与发展实验室副主任
曾刚：大型商业银行普惠型小微企业贷款增速方面，也是我们强化进一步加大对普惠金融，尤其客户的这个支持的一个重要的政策方向。大型银行有它的优势，大银行的资金成本比中小银行要更低一些，运营效率也比中小银行要更高，因为它的运营成本可能会更低。大银行的盈利能力相对比较强，那风险抵御能力比较强，在这种情况下，适当的进行让利，在加大对实体经济或者小微企业支持方面，它这种能够让利的空间，就比大中小银行更大。所以在这些优势下面，进一步的强化大型银行对普惠金融领域的投入，它就能够发挥相应的这个作用。
资料图：李奇霖 粤开证券首席经济学家、研究院院长
李奇霖：大型商业银行普惠型小微企业贷款增速要高于40%。为什么要提高呢？大行的负债端的定价能力比较强，它的存款是全国性的存款，很多小微企业都在这个江浙一带地区，大行他的这个存款资源多， 它如果要扩大资金供应的话，就会在资金定价上会降低小微企业的融资成本，因为这个比小行对这个小微企业融资成本下降的空间要大一些。毕竟大行的存款成本低，它的负债端的来源丰富，所以这个都是它的一些优势。所以让国有大行承担更多的职能，给小微企业投放更多的信贷，那么也是有助于小微企业融资成本下降的。
融资“最先一公里”更值得关注
资料图：董希淼 新网银行首席研究员
董希淼：政府工作报告指出，鼓励银行大幅增加小微企业信用贷、首贷、无还本续贷。这是政府工作报告第一次提出“首贷”问题，我们之前往往更关注小微企业融资的“最后一公里”问题，就是续贷的问题，但事实上，小微企业融资的“最先一公里”更值得关注，那就是“首贷”的问题。首贷是企业从金融机构融资的起点。有关数据显示，中小企业获得首次贷款之后，后续再获得的贷款的可能性将大幅提高，而且贷款利率有望下降。
资金空转套利有损实体经济和房地产调控
资料图：温彬 民生银行首席研究员
温彬：强调了加强监管，防止资金的空转套利，这一点也非常重要。今年以来，银行也主动的向实体经济让利，特别是对于小微企业提供这个优惠的贷款利率的占比也在提高。那么在这种情况下，的确也不排除也有一些企业通过这种低成本的资金进行套利，在票据市场、在贷款市场，进行资金的套利。甚至还有的把一些获得的这种优惠利率的贷款，流向房地产市场。这个都不仅对实体经济的这个发展不利，同时也是对房地产的这个调控带来不利。
政策协同发力解决企业融资难
资料图：何海峰 中国社会科学院金融政策研究中心主任
何海峰：要政策协同，或者说综合发力，不能光靠银行，光靠这个信贷这个政策，还有很多的这个政策可以协同来这个解决这个问题，也包括其他的手段。比方说我们专门提到这个政府性融资担保，前面已经开始使用的也在加大力度的，财政税收的这个政策，还要包括一些针对不同行业不同环节上的小微企业的补贴救济，这个可以归为产业政策，当然还有一些就是我们的一些产业基金，这些方面。