『壹』 房地产公司融资成本
按大类分，房企融资方式有股权、债权、REITs三种模式。相较而言，股权融资前期成本较低，但潜在成本并不低，对有条件的房企而言，上市是获得稳定资金的第一选择。 债权融资 具有明确的融资利率，胜在贷出速度快，不会稀释股权。而融合了债权和股权融资两种形式的REITs，目前刚刚起步，与互联网金融类似，都面向大众投资者，这为房企提供了更宽泛的融资选择，更为房企提供了低息融资的可能性。 1、股权融资：公募隐形成本低但门槛高，私募隐形成本高但灵活 1.1公司层面的股权融资：公募为主，隐形成本可用ROE衡量。房企公司集团层面的股权融资主要形式是公募股权融资。公募股权融资一般指通过股票市场向公众投资者发行企业股票来募集资金的行为，包括我们常说的企业上市(即IPO)、上市企业增发和配股(即SPO)，都是利用公开市场进行股权融资的重要形式。房企通过IPO和SPO融资获得的资金，无需支付利息、偿还本钱，似乎没有成本。但要看到，投资者成为股东后，将享受股息、利润分红，还有净资产的增值收益，以及通过卖出股票套现获利。可见，与债权融资按期支付固定利息不同，股权融资的成本是“或然成本”：即成本有可能发生，也有可能不发生;发生时，有高，也有低;而且形式灵活，即使企业盈利高，分红也可能较少，因为企业可以将更多利润留存，每股净资产也会上升。但不管以何种形式呈现，其代价都可以用资产回报率来衡量。考虑到净资产收益率(ROE)指标综合考虑了销售净利率、资产周转率、净负债率等各种因素的影响，所以我们选用ROE来衡量公募股权基金的融资代价。再看小型房企，其公募股权融资的代价低至7.32%，比发债成本低很多。基于此，小型房企应该优先考虑IPO和SPO等公募股权融资形式。 1.2项目层面的股权融资：非公募为主，隐形成本可用销售净利率衡量房企项目层面的股权融资主要以非公募形式为主，包括与其它房企或私募股权基金合作，形式灵活。近年来，因房企加强项目风险把控、银行规避风险导致企业贷款困难等客观情况，非公募“股权”融资案例频频。我们认为，非公募股权融资(如与私募股权基金、房企合作)的成本可用销售净利润率来衡量。因为房企与私募股权基金、其它房企等合作方式，都是从项目层面进行合作，不用考虑企业整体的资产周转率和净负债率影响，所以只需考虑合作项目的销售净利润率即可。为此，我们选择营业净利润率近似指代非公募股权融资方式的“隐形成本”。 如果用企业营业净利润率衡量，我们发现A股135家房企非公募股权融资的“隐形成本”有以下特征：从历年趋势看，早在2010年的时候，行业非公募股权融资的“隐形成本”高达15.46%，大型房企为15.80%，那时房企选择与私募股权基金、房企合作，显然代价较高;但到2014年，行业非公募股权融资的“隐形成本”已走低至11.74%，小型房企更是低至10.10%，代价相较部分债权融资方式有优势。这也揭示了白银时代房企更多非公募股权合作，可以在减轻资金压力的同时，降低成本。 2、债权融资：政策鼓励下，债券融资成本逐渐降低 债权融资是指企业通过借钱的方式进行融资，债权融资所获得的资金，企业首先要承担资金的利息，另外在借款到期后要向 债权人 偿还资金的本金。2014年以来，因为国家政策的支持，内房企债权融资成本开始明显下降。 2.1 银行贷款 ：成本较低，但过于倾向大型房企 根据CRIC监测，2012-2014年房企获取国内银行贷款的年利率在6.15%-15%区间浮动，行业平均借贷成本约7.6%，相较大部分融资方式均有显著优势。其中，保利、绿地等大型房企银行借贷成本在6.15%-6.85%区间浮动，可见实力强的、有国企背景的房企更容易获得低息贷款。中小型房企成本在6.15%-15%区间浮动，成本明显偏高，尤其是小型房企，银行基于风险管控，很难获取。同时，房企获取国外银行信贷的成本一般在HIBOR或LIBOR基础上上浮0.32%-4.5%，具体利率跟企业评级有关。 银行贷款成本还有以下特征 1)高负债率房企借贷成本较高。如泰禾集团2012年11月向兴业银行借贷，成本在12%-15%;中南建设2012年11月向江苏银行借贷，成本为12%。那时泰禾、中南净负债率分别在164.77%、99.84%，银行基于风险的考虑，给出了接近信托的成本。但部分有国资背景的企业除外。比如保利地产2013年净负债率高达94.48%，2014年1季度更是提高至113.14%，但向银行的融资成本在6.77%，相对较低。 2)目前境外银行信贷成本比国内要低。如2015年4月龙湖地产获取的7800万港元，年息低至4.40%。主要是因为境外银行的贷款基准利率普遍较低。 2.2中期票据：成本低于基准利率，对资质要求相对较高 根据CRIC监测，2014-2015年房企获取中期票据融资的年利率在4.55%-8.37%区间浮动，行业平均借贷成本约5.36%，低于银行基准利率，较房企实际 银行贷款利率 低2.24个百分点，成本优势非常明显。其中，万招保金四家大型房企融资成本在4.55%-4.90%区间浮动，中小型房企成本在4.59%-8.37%区间浮动，可见规模实力大、品牌优势明显的房企中期票据融资成本更具优势。 中期票据融资成本还有以下特征 1)中期票据融资与 银行贷款利息 有关。2014年2月，世茂股份成功获准注册50亿元中期票据，之后发行了三次，成本都不同：2014年4月发行了其中的10亿元，年息高达8.4%，再过4个月发行的10亿元，成本降至7.6%，2015年3月发行的15亿元，成本大幅下降至6.1%。前后融资成本落差高达2.3个百分点，主要跟央行2014年至2015年3月两次降息行为有直接关系。 2)中期票据平均借贷年限长于银行贷款，期限长的成本相对较高。从已经成功发行中期票据的房企融资案例看，其平均借贷年限为4.24年，最高的是7年，最低的是3年，低于可转债(5.91年)和公司债(5.16年)，但比银行信贷2-3年的短周期，明显要长。中期票据期限越长成本较高。如城投控股于2015年4月发行的两笔中期票据，期限3年的年息为4.59%，期限7年的年息5.25%，较前者高出0.66个百分点。 2.3公司债：成本接近基准利率，大额审批不易通过 根据CRIC监测，2014-2015年房企通过公司债融资的年利率在4.80%-9.90%区间浮动，行业平均借贷成本约6.74%，高于中期票据及可转债。相较银行贷款，公司债成本高于银行基准利率，但低于房企实际银行贷款平均利率。特别要指出的是，近两年大型房企没有发行公司债的案例，多以中小型房企融资为主，可能是其融资额度相对较小所致。 公司债融资还有以下特征 1)公司债融资额度过大不易通过。2013年以来，A股房企成功发行了18次公司债，最高额度是16亿元。大额公司债申请大都没有通过审批。 2)公司债融资成本也是期限越长，成本越高。如北辰实业于2015年1月同时成功发行两笔公司债，期限分别为7年、5年，融资年利率分别为5.2%、4.8%，期限长的成本要高出0.4个百分点。 2.4可转债：成本极低，发行资质高于公司债 根据CRIC监测，2013年以来，A股房企仅成功实现2例，融资年利率在0.6%-4%区间，平均融资成本2.77%，远低于其它债券融资方式。主要是因为可转债即是债券融资，也属股权融资。投资者可以接受这么低的报酬，更多是看企业股价的升值潜力，将来如果股价达到预期，就可以转成公司股份，享受分红，如果股价未达到预期，也可以债权方式无风险退出。因为投资风险低，所以付息成本也低。 我们看到，可转债除了年息低外，另外一个特征是 贷款利率 逐年递增，企业这样做的主要目的是为了保证融资来源的稳定性。 2.5信托：成本走低，不再是融资主流 根据CRIC监测，2012-2014年重点房企通过信托融资方式的年利率在5.63%-13%区间浮动，行业平均借贷成本约8.37%。从近年趋势看，2012年、2013年信托平均借贷成本均为8.6%，2014年降至6.7%。主要是因为2012年资金供应稀缺，而2013年行业大扩张对信托融资的需求上升，资金供需结构不平衡致使这两年借贷成本居高;至2014年，房企追逐中期票据、公司债等更优的融资方式，对信托的热度降低，信托平均借贷成本因此下降。到2015年4月，中天城投向华融国际信托申请2年期5亿贷款，年息为4.65%，甚至低于银行贷款基准利率，这说明信托方式融资成本也在与时俱进下降。 我们还看到，信托融资成本有以下特征 1)险资来源的信托成本普遍低于理财产品。如2012年3月，中粮地产向平安信托借款4.97亿元人民币，年息仅6.15%。而我们看到，很多信托公司向其购买理财产品的投资者承诺的年回报率就高出这一水平，所以根本不可能做到这么低的水平。 2)信托成本跟房企规模关系不大。如同样在2012年3-4月，万科向华润深国投信托借款10亿人民币，年息为9%;建业地产向百瑞信托借款9亿元人民币，年息低至6.65%。 3)信托成本与标的项目关联，优质项目可获得更低成本融资。我们看到阳光城2013年3月为福建 子公司 申请6亿元贷款，年利率仅6.30%，仅高出当时银行贷款基准利率0.3个百分点;相比之下，2012年12月，阳光城为陕西实业项目向中铁信托申请3.2亿元信托贷款，年息为11.00%，较前者高出4.7个百分点。作为深耕福建的一家闽企，阳光城在厦门的优质项目普遍畅销，投资风险低，所以信托的成本也低;而陕西是阳光城新开拓城市，预期风险相对较高，所以成本也高。 2.6优先票据：美联储退出QE3后，成本不具优势 根据CRIC统计，自2010年到2015年5月，66家港股内房企境外发行优先票据118次，总共融资折合人民币2522亿元，平均借贷成本约9.15%，浮动区间为4.38%-14.00%。 境外发行优先票据成本明显受国际流动性和企业资质的影响 1)欧美量化宽松政策显著影响优先票据的总量与成本。从历年走势看，房企境外发行优先票据的高峰出现在2013-2014年，这两年也是该种融资方式成本最低的时候。但在2014年11月美联储结束QE3后，房企海外发债难度加大、成本也在快速上升。数据显示，15年前5月港股内房企实现优先票据融资合计235亿元，仅为14年全年的37%。体现在融资成本上，15年前5月平均成本为9.62%，较2014年提高了1.53个百分点;尤其是15年前5月最低融资成本高达7.5%，较2014年最低水平激增3.12个百分点。因此，在国内中期票据、公司债开闸后，房企境外优先票据融资已无成本优势。 2)房企品牌实力会影响优先票据发行的总量及成本。66家港股内房企中，位于中国销售金额榜TOP20的房企，融资总额高达1364亿元，占优先票据融资总量的5成以上，平均融资为8.60%，成本最低;其后，TOP20-50、TOP50-100、TOP100以上的房企，优先票据融资成本分别为9.43%、9.83%、10.54%，随着企业规模、实力、品牌下降，成本也在上升。 2.7债权基金：成本居于中位，但灵活度较差、亟需改善 根据CRIC监测，2012-2014年房企获取基金贷款的年利率在5.5%-12.4%区间浮动，行业平均借贷成本约8.14%，低于信托，高于银行贷款。 债权基金成本还有以下特征 1)股权与债权投资相结合的基金成本相对较低。如中南建设2014年2月通过 股权投资 与债权投资结合的方式向汇添富资本融资的5亿元人民币，年息仅5.5%，为近三年房企债券基金融资方式的最低水平。 2)债权基金成本与标的项目高度关联。如复地分别于2012年5月、12月借的基金，年息分别为7.98%和9%，相差1.02个百分点。主要原因是标的项目性质不同：前者投向安全边际高、成长性强的刚需住宅项目，能够获得快速收益;后者投向生态商务社区主题地产，需要较长的时间运营发展才能获得稳定收益，基金给出的成本也相对较高。 2.8永续债券：可计入权益，成本较高且逐年递增 永续债券(perpetual bond)指一种不规定本金返还期限，可以无限期地按期取得利息的债券。 永续债券的特点： 1、利息一般高于浮动利息。 2、偿还顺序与公司股票一致，均低于一般债券。 3、会计处理上可计入权益股本，但投资者不能像普通股股东一样参与企业经营管理和利润分配，因此永续债券可以既提高股本水平又不摊薄股东权益。 4、永续债券持有者除 公司破产 等原因外，一般不能要求公司偿还本金，而只能定期获取利息。 尽管可以视作股本，但因为永续债券具有“期限内按约定偿付固定利息”这一债权的显著特征，所以本质上属于债券融资方式。更为重要的是，房企借了永续债券后，不可能永远不还。因为永续债券超过某个期限后，成本会逐年递增，超过企业承受能力。 永续债券的成本其实不低，但很多高负债率房企钟情于这种融资方式。最为典型的是恒大地产，截至2014年末，企业永续债券总额高达528.5亿元人民币，永久资本工具占该公司权益总额的47%。一般而言，永续债券融资成本一开始略高于一般的债权融资方式，2-3年后年利率会跳升到一个较高的水平，如15%-20%，然后逐年往上升，高的甚至达到25%-30%。 2.9互联网金融：房企自建渠道成本较低，通过第三方成本不低 目前房企互联网金融融资主要有2种形式 1)房企直接构建互联网金融平台，成本相对较低。以绿地“地产宝”为例，与蚂蚁金服、平安陆金所合作，年化利率在6%-8%之间，首期产品融资利率为6.4%，仅高出银行贷款利率(5.1%)20%，成本不高。同时，绿地将开放平台给中小房企，向融资方收取约0.5%-2%的管理费用，将互联网金融作为企业业务来做，进一步降低了资金使用成本。商业巨头万达基于自身庞大的客户群，也在积极构建自己的互联网金融融资平台，通过收购快钱，推出互联网理财产品，首期产品利率低至5%。但要指出，这种融资形式，投资者对房企实力要求较高，惟有实力型的品牌房企，才能吸引到大量的网民投资者。 2)房企通过第三方互联网金融平台获得的资金，成本不低。目前，国内P2P或P2B吸收“存款”的成本就5%-10%之间。典型如房金所、陆金所，分别在8%-9.5%和5%-8.4%区间。如果通过第三方P2P或P2B进行融资，成本不太可能低于10%。根据互联网金融企业雷驰金控的统计，目前国内P2B的借贷成本在14-18%，这明显高于信托等融资方式。为此，通过第三方互联网金融平台融资，比较适合急需资金周转的房企，并不适合作为长期运营的资金。 3、REITs：集信托债权融资和证券化股权融资于一身，成本略高于银行贷款 REITs融资成本可用其平均收益率来衡量。但由于目前国内REITs刚刚起步，平均收益率缺乏经验数据。对此，我们可以参考一下境外的数据。根据机构统计，近二十年来，北美地区的REITs收益最佳(13.2%)，欧洲次之(8.1%)，亚洲REITs的平均收益最低(7.6%);由于欧债危机的影响，欧洲REITs收益率迅速下降至-9.2%，而北美地区的REITs依然取得12.0%的平均收益。可见，在不同时间内，不同国家和地区的REITs投资回报并不相同。2014年，国内首个REITs“中信启航专项资产管理计划”在深交所挂牌转让，虽然严格限制投资房地产开发项目，主要着眼成熟物业资产的投资和管理，但REITs的正式推出意味着我国房地产证券化进入了新阶段，房地产融资有了新工具。以中信启航REITs为例，产品涉及52.1亿元投资标的，根据风险等级的不同，该产品将投资分为优先级和次级部分，按照7:3比例发行。优先级为低风险的投资人，500万元起购，预期收益率5.5%~7%;针对中高风险偏好的投资者次级部分，3000万元起购，次级预期收益率在12%~42%。
『贰』 监管再加强 房企融资生死局
对房企融资凛冬已至的感受，已经不止一次在业内发酵。
9月11日，北京银保监局官网公示的两张罚单，再度让外界看到了监管层对违规信托融资的零容忍。
因违反《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条，中信信托有限责任公司和建信信托有限责任公司共计被罚120万元，归因于信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款。
这不是监管层首次开出的罚单。自2019年以来，陆续有金融机构因直接或变相提供前融收到罚单。
9月15日，时代周报记者从接近本次被罚的两家信托公司的人士处了解到，之所以被罚是由于之前的违规项目，并非最近新出的项目，但该人士并未透露所涉及的房企。
9月13日，多位房地产业内人士对时代周报记者表示，接下来对地产融资端调控将延续收紧的态势，目的是引导房企融资更加合规。
在“房住不炒”的大方向下，房地产行业迎来了拿地款融资通道被封、融资成本高涨等融资的困局。
监管渐严
在8月底的业绩发布会上，融创中国董事长孙宏斌给出了“史无前例”一词来形容当下的融资环境。
在他的理解里，对房企融资端切入的调控，不仅仅是影响到房企拿地，更可能会蔓延到下游的销售端。
在此番话出现的前三个月，由银保监会印发的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（以下简称“23号文”）率先吹响了警报。
根据5月17日发布的23号文，过往几大“曲线”融资方式成为监管部门重新点名的对象：禁止信托公司向“四证”不全的开发商直接提供融资；或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；禁止直接或变相为房地产企业缴交土地岀让价款提供融资等。
监管部门还在“查漏补缺”。8月，一线城市、二线在内的32个城市银行，随即迎来包括开发性贷款、经营性物业贷款、涉房的商业票据质押贷款等在内的房地产业务专项检查。
近日，按照58安居客房产研究院首席分析师张波的分析，5‒9月政策明显呈现三步走态势。
他认为，首先是从早前对“房住不炒”、以及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的“定调严控”，再到第二部“严控信托”，第三步则是实质性落实，“加大整治”。
监管加强所带来的效果正在逐渐显现。
同策机构的最新数据显示，8月份40家典型房企融资金额为368.26亿元，环比下跌58.15%，这也是年内第二次断崖式下跌。
另据世联行和用益信托数据，具体到海外融资和信托融资规模上也出现锐减。
8月房地产全行业境外发债112亿元，环比大降77%。同样，投向房地产新增信托项目金额为616亿元，环比降低19%，同比减少40%。
在时代周报记者9月13日的采访中，多位地产业内人士认为，未来继续出现的融资下降，将会扩大对房企拿地的影响。
9月16日，某规模型房企投拓部人士陈波（化名）对时代周报记者表示，离开往常游刃有余的配资拿地，开发商需要时间适应。
“此前开发商往往通过1∶1甚至是3∶7的配资拿地，也就意味着一半的拿地资金由银行提供。在拍地成功后，符合条件的还可以向银行申请开发贷。建安公司在开发过程中的垫资对于开发商来说又是一笔无息贷款。房子到了预售又有现金收入。”陈波分析道。
陈波说，有些机构甚至可以帮助房企在拿地阶段融资放杠杆甚至披上合规的外衣。
这也就意味着，开发商全程可能不需要有太多的资金沉淀。
9月13日，接近信托公司的相关人士告诉时代周报记者，尽管23号文几乎全面封堵了信托公司以债权性方式提供前融的路径，前融业务难以为继。但目前，还是有房企以符合“四三二”（“四证”齐全、30%自有资金投入、二级以上资质）标准项目为名义的融资，行业俗称“套壳”。
据了解，套壳通常做法是向符合“四三二”项目提供融资，但不抵押该项目也不进行强监管，而是用新项目作为抵押物进行监管和作为还款来源。
该模式没有明确被列入23号文中，因各地银监监管尺度不同以及信托内部风控不同，尚有操作的空间。不过截至发稿，时代周报记者未能进一步确认具体的项目和城市。
中小型房企困局
市场寒冬之下，不少地产商不得不采取谨慎态度来面对下半场。
从8月业绩会上释放的信息看，“谨慎”是部分房企的关键词。融创是当中的典型，从今年5月开始至今，公开市场的招拍挂拿地已经停止。融创方面的表述是“不急于拿地，从容客观判断市场”“聚焦在一二线城市有机会再拿”。
同样中国恒大也给出了拿地的前提条件，“除非有政策的利好，投资态度谨慎”。
但是，这些于开发商而言，都是节流的手段之一，想要活下去，开源才是关键。
自然，如何融到钱，受到关注。
监管对房企融资的严控，并不意味着对融资的一刀切。
事实上，房企依旧可以通过其他渠道为融资开源。
8月30日，深交所披露的公开信息显示，碧桂园发行的“华西‒碧桂园购房尾款2019年第一期资产支持专项计划”已获通过，拟发行金额为18.31亿元。
此外，像佳兆业万豪酒店物业12.6亿元ABS、荣安地产4.4亿元商业资产ABS项目、中骏集团拟发行80亿元ABS等，正在等待监管层受理的道路上。
在REITs融资上，招商蛇口也试图打开通道。9月2日，公司公告，计划打包旗下五栋写字楼资产赴港发行REITs上市。一旦发行成功，港交所将迎来第12只REITs产品。
业内也有担忧。“相比较而言，小型开发商的竞争力不排除会有进一步的减弱。因为资金和资源正在向头部房企聚焦。”陈波表示。
也有公司视为是机遇。绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军就在半年度业绩会上回应时代周报记者表示，融资的收紧对公司而言未必是坏事，“绿地香港从来没通过信托方式进行融资，不存在任何一笔信托贷款和土地款的前端融资。公司在境内的融资空间非常大，因为有很多工具还没有用” 。
分化加剧
不过，地产企业融资成本也在出现巨大分化。
融资成本的高低、融资额度的大小，正在对房企的融资能力提出新的考验。对多数民营房企来说，当下的情况并不乐观。
根据2019年上半年的财报，民营房企的融资成本普遍在6%‒9%。头部房企碧桂园（02007.HK）、万科集团（000002.SZ；02202.HK）、中国恒大（03333.HK）、融创中国的平均融资成本已经在6.13%、6%、8.6%和8%。中型房企泰禾集团和富力地产则分别达到9.3%和6.48%。
央企背景的房企，融资成本则较低。以中海地产和华润置地为例，今年上半年的平均融资成本仅在4.28%和4.45%，较去年年末下降了0.02%。
央企房企在发债上的优势也较为明显。以中国恒大和招商蛇口为例，前者今年来的多笔债权，利率达到9%‒11%之间，而后者在今年3月发行的一笔150亿元可交换债券，票面利率0.1%。同时截至8月以来，40家房企9笔利率4%以下的企债权融资中，招商蛇口占据4笔。
但不管各家在融资成本上呈现怎样的差异，地产企业需要进一步通过自身的运营来提高管理水平已经是不争的事实。
公开信息显示，多家房企已经将回款率视为重要的考核指标。道理不难理解，加速销售回款成为开发商的重要资金来源。
“今年碧桂园都是用权益回款来进行考核的。”碧桂园总裁莫斌在业绩会上表示。
而万科在考核回款时已经不设定具体数字，取而代之的是细化到了各项指标。在执行时间上保持动态，每个季度调整一次，为的就是促进销售和回款。“每天都是卖楼的好日子。”万科执行副总裁、首席运营官张旭称。
头部房企如此，中小型房企亦是如此。比如旭辉控股（00884.HK），根据旭辉控股总裁林峰对时代周报记者的介绍，为了回款，公司专门成立了回款小组，“以销定产、降低库存，提高去化、加快回款，是旭辉集团下半年的发展策略”。
“于房企而言，我认为后续要规避两类风险。一是货币资金与债务的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大；二是土地存量储备不足同时又积极拿地的风险。” 近日，联讯证券首席经济学家李奇霖在国家金融与发展实验室的《中国住房金融发展报告（2019）》发布会上提示。
『叁』 房企融资形势较为严峻，2019年不容乐观
近日，央行陆续公布了2018年4季度金融机构贷款投向统计报告、2018年金融统计数据报告、社会融资规模情况。具体来看，2018年房地产贷款增速整体平稳回落，其中保障性住房开发贷款增速回落明显，影响房地产开发贷款增速回落。房企到位资金累计增速较为平稳，定金及预收款加速增长带动到位资金增速上涨。受本轮房地产市场严格调控政策影响，个人住房贷款余额增速持续回落，2018年按揭贷款增速较为平稳。信托、委托贷款等传统的非标资金渠道同比少增或减少额持续扩大，主要原因是流向房地产市场的各种融资渠道受到限制，2018年房企融资形势不乐观。
1、2018年房地产贷款增速平稳回落，保障性住房开发贷款增速回落明显
从央行发布的一季度金融机构贷款数据来看：截止2018年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，增速比上年末低0.9个百分点；全年增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比上年水平低1.2个百分点。
数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房
2018年末，房地产开发贷款余额10.19万亿元，同比增长22.6%，受保障性住房开发贷款余额增速的回落影响，房地产开发贷款余额增速从3季度开始出现回落，但增速仍比上年高5.5个百分点。其中，保障性住房开发贷款余额4.32万亿元，同比增长29.5%，增速与上季末缩小4.5个百分点，增速逐步收窄已连续3月放缓。保障房开发建设一直以来是国家资金投入重点，但受棚改货币化安置逐渐进入后期影响，保障性住房开发贷款余额增速逐步回落。
数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房
2、房企到位资金累计增速平稳，定金及预收款加速增长
2018年，房地产开发企业到位资金165963亿元，比上年增长6.4%，增速比1-11月份回落1.2个百分点，比上年回落1.8个百分点。其中，国内贷款24005亿元，下降4.9%；利用外资108亿元，下降35.8%；自筹资金55831亿元，增长9.7%；定金及预收款55418亿元，增长13.8%；个人按揭贷款23706亿元，下降0.8%。
从到位资金来源分析，国内贷款与利用外资同比均下降，房企销售回款对应的定金及预收款增长明显，个人按揭贷款资金来源增速也逐渐修复,跌幅继续收窄。12月全国首套房贷款利率迎来2018年以来首次放松，在当前流动性转向的环境下，预计房企资金面将保持平稳。
数据来源：国家统计局；整理：诸葛找房
3、按揭贷款同比增速较为稳定、利率首次“滞涨回落”
个人住房贷款余额增速持续下滑：个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比上年末低4.4个百分点。增速在2017年1季度达到高峰后，受本轮房地产严格调控政策影响，增速持续下滑。
2018年按揭贷款同比增速较为稳定，12月按揭贷款增量创2016年新低。（基于房地产市场调控需要以及防范金融风险需求，新增贷款中按揭贷款投向被进一步限制，居民中长期贷款这一基本上可以视同为按揭贷款的数据。）12月份居民按揭贷款增加3079亿元，为2016年3月以来的最低值，环比下跌29.88%，同比小幅下跌1.55%，略低于去年同期。12月按揭贷款增量创新低，一方面受房地产市场严格调控影响，成交量较为低迷致使按揭贷款增量走低；另一方面预示着房地产市场需求端也到达新的低点。
数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房
据融360监测数据显示：全国首套房贷平均利率首次“滞涨回落”：2018年12月全国首套房贷款平均利率为5.68%，相当于基准利率1.159倍，环比11月下降0.53%，自2017年1月以来首次滞涨回落，同比去年12月首套房贷款平均利率5.38%，上升5.58%。当前全国首套房贷平均利率已经到达相对高位，年内房贷利率的持续上浮，对于市场需求的释放呈现日益明显的抑制作用，同时伴随着下半年房地产市场成交量的下降、商品房销售量销售面积负增长，市场下行趋势显现。
下半年杭州、厦门等地按揭利率已有所回落，放款速度亦明显加快，预计后续保持相对稳定，首套房贷利率短期到顶，未来房贷利率很难出现较大幅度的调整。
数据来源：融360；整理：诸葛找房
3、2018年社会融资增速持续下滑，受制于表外融资萎缩
12月社会融资规模增量小幅回升，但全年社融总量仍不乐观：从央行公布社会融资数据来看，2018年社会融资规模存量为200.75万亿元，同比增长9.8%。全年社会融资规模增量累计为19.26万亿元，比2017年少3.14万亿元。全年存量增速持续下滑，年末11、12月份社融增量有所回升，但仍低于去年统计水平，可见社会融资仍不乐观。
数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房
人民币贷款增量是社融增量主力，表外融资持续缩减且跌幅扩大：12月人民币贷款同比增长3500亿元，是社融增量是主要支撑来源。表外同比减少5252亿元，其中，12月份委托贷款减少2241亿元，同比多减2842亿元，委托贷款增量跌幅持续扩大；12月份信托贷款减少509亿元，同比多减2754亿元，信托贷款跌幅小幅扩大。
数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房
4、M2同比增速处于低位水平增长，居民短贷、企业票据推动信贷规模增长
2018年全年M2同比增速处于低位水平增长：12月M2余额182.67万亿元,同比增长8.1%，增速比上月末高0.1个百分点，与2017年同期持平。全年来看，M2余额一直处于低速增长，同比增速较去年回落明显，全年同比增速均在9%以下。
数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房
12月居民中长期贷款同比多增1328亿元：12月住户部门贷款增加4594亿元，同比多增约为1280亿元。其中短期贷款增加1515亿元，同比多增1328亿元；中长期贷款增加3079亿元，同比少增48亿元。居民中长期贷款仍不乐观，房企销售压力较大。
数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房
12月票据融资同比多增约2000亿元：12月非金融企业及机关团体贷款同比增加近2300亿元。从结构看，信贷增加的主要来源仍是票据融资，票据融资同比增加近2000亿元，占同比新增信贷的86.96%；企业中长期贷款同比少增83亿元，相较前3个月的同比少增近1000亿元有所改善，“宽信用”下改善效果如何，仍需继续观察。
数据来源：中国人民银行；整理：诸葛找房
综合12月份央行、国家统计局发布的多份报告来看，房地产行业所面临的资金态势仍较为严峻，融资渠道依然受限、融资额度愈发趋紧，资金成本也在攀升，海外债发型数量逐步增多。2019年房企仍处于偿债高峰期，销售端限制较为严格，多重影响因素叠加下，房企如何生存将成为2019年重要话题。
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『肆』 房地产开发商用1分的利息筹集资金是为什么
一分的利息集资，年利率12%，你开什么玩笑啊？
民间借贷，利率早已超过10%，20%甚至30%都有可能，所以你说房产开发商用一分的利息筹集资金，简直就是开玩笑。能筹集来吗？
各家商业银行对房地产企业项目贷款都很谨慎，一般的房地产开发期根本从银行贷不了款，所以从民间融资非常正常。但利率绝对不是你说的10%，目前，年利率最起码在15%至20%之间。
房地产开发企业属于资金密型企业，些高楼大厦都是靠资金堆积起来的，所以从外部筹集资金非常正常。但由于各商业银行收紧对房地产开发企业的项目贷款政策，所以迫不得已，采取从民间融资的形式。
本人之前在房产开发企业担任财务负责人职务，融资优先考虑与基金合作，融资成本一般在年利率18%左右。但使用期限不长，一般控制在12个月之内。一般从拿到土地动工之后，需要支付工程款时借入资金，项目实现预售支付首批工程款后开始还款，一年之内还清。
不从外部融资项目，项目没办法建设，融资时间太长，资金成本太高，造成项目利润太低。所以，从外部高息借款，其实是迫不得已的事。
房地产开发公司自2012年后，银行对房地产开发项目缩减贷款规模后，房地产开发公司无论是上市公司还是股份制有限公司都在在借年化12%左右的利息，也就是一分钱的利息。
这个一分钱利息在房地产开发项目是完全可以承受的，关键在于房地产开发项目的城市、位置、产品规划布局、市场定价、产品定位决定利润。
一分钱的利息通常在开发项目中利润占7%左右的成本，如果开发项目的利润在25%-30左右的项目，除去利息还有18%-23%之间的利润，房地产开发公司还是可以接受的。
特别是一级房地产开发公司定位就不同了，他为了保住一级开发资质，它能确保10%以上的利润。他就不断地在全国各地寻找开发项目。以确保一年中的开发总量。确保一级开发资质不降级。
还有一级开发公司，还要社保一年的收支比例，在银行中它可以监控他的资金流水。他也可以在银行中，因为他的资金流水大还可以有相应的配额贷款。降低他的资金成本。
一年12%利息！！！
很负责讲，开发商融资募集资金太常见，哪个开发商不缺钱？都缺。
房地产是高周转行业，融钱拿地，造房子只造一半就赶紧卖，卖完了回款后再拿地，如此往复！
每个环节都需要钱，自然也有利润！如果都是靠自有资金来开发，又是现房才销售，那99%开发商都要倒了！
一般大开发商融资成本普遍不到10%！拿12%利息，那就只有两种可能，一种是小开发商，成本自然高；另一种是开发商非常缺钱！再高利息都会要！
房地产开发商用1分息筹集资金，是为什么呢？小菜认为，这个利息对上班族、房奴来说，确实非常高！但对开发商融资来说，成本不算高；对比开发商项目利润的话，也是完全可以承受的。
第一、开发商1分息融资，究竟高不高？1分息究竟高不高？
那得看对谁而言。对上班族和房奴来说，基准利率上浮30%，也就是6.37%都觉得太高了，难以承受；但对开发商而言，这个1分息，也就是12%年息，不算啥。
01、开发商融资案例
2014年，小菜团队帮一家开发商做项目融资，资金方是成都的一家实业公司，最后协议确定的年利率是18%，也就是月息1.5分。
2016年，做的另外一笔开发融资，不是纯借款，而是“垫资施工+保证金+流动资金借款”的半借款、半垫资模式融资，扣除建安成本后，折合下来的年利率大概是16%（月息1分+年上浮4个点）。
02、近几年开发商融资成本
开发商的融资成本高低，跟房企的规模、信贷政策环境和融资渠道相关。
（1）房企规模
规模越大，资金号召力越强，财务越稳健，融资成本越低。
①头部房企
从2019年上半年财报看，头部房企的融资成本普遍不高。
其中，恒大融资成本适中，达8.62%；泰禾集团的融资成本稍微高一些，达到了9.3%；万科融资成本最低，仅为6%。
②国企和央企
国企和央企虽然行业也是房地产，但更受银行等金融机构偏爱，融资成本就更低一些，大概年化4%-6%。比如，华润置地的融资成本仅为4.45%！
③中小房企
与央企、规模房企形成强烈对比的是中小房企，其融资成本普遍高于年化10%！前融通道成本普遍在16%-24%，后期项目融资成本普遍在12%-18%。
（2）信贷政策环境
信贷政策宽松，尤其是银行开发贷宽松的时候，房企的融资成本普遍行情都不算高，多数在5%-7%之间，前融通道成本多数在12%-14%，甚至10%都是能做到的。
当宏观调控加码，地产行业信贷政策收紧后，开发商融资途径减少，融资成本就大幅提升。比如，2019年7月，泰禾集团旗下公司对外发债，票面利率已达15%。
（3）融资渠道
小菜按照一般理解，融资成本由低到高的顺序说明，可能会有特殊性影响。
①银行
一般来说，银行融资来的钱是最便宜的，一般在年化5%-7%。其中，国企或央企通过银行融资的话，成本一般在年化5%左右。
②委托贷款
有高有低，全看借贷双方的关系怎么样。
开发项目比较优质，工程进度顺利，出借资金风险小，跟开发商关系密切的伙伴企业，自愿出借闲散资金给开发商，委托银行放贷。一般利率在7%左右，具体利率由双方协商。
③对外发债
一般在10%-15%的样子。
④信托
信托主要还是看市场行情、信贷政策环境和资金用途。
政策宽松时候，10%都可以拿到钱；政策紧的时候，可能就会年化超20%；再收紧的时候，给再高的利息都拿不到。
⑤民间资金
各种各样的形式都有，老板、股东、高管、员工私人借贷补充公司流动资金的都经常听说。而民间资金的上限是年化36%，法律保护线是24%！
综合本节分析，开发商1分息融资，主要看是什么规模的房企在融资？还要看是在什么时候融的资？通过什么渠道融的？但总的来说，这个融资成本不算高，尤其对中小房企而言，更属低成本资金。
第二、开发商融资用途一般来说，不管是什么规模的房企，前融通道成本都比较高，而项目融资成本又往往要低一些。
01、前融通道
在信托融资上，针对100强房企，有两种类型的融资产品：
（1）土地保证金类
一般年化在20%-24%，且主要针对一二线城市区域，强三线的话，有时候也能做。
（2）土地出让金类
一般年化在18%-24%，房企资质条件不理想的，比如，TOP100强以外的房企，最高融资成本上限可达30%。
02、项目融资
项目融资的话，一般在年化10%以内居多。
2019年上半年上市房企的融资成本显示，融资成本在年化5%-10%的房企占据绝大多数，占比高达76.3%；其次是低于5%的，占比21%；超过10%融资成本的是极少数，仅占2.6%！
可见，开发商融资用途在很大程度上决定了融资成本。怎么说呢？融资拿地或交保证金，周期会短一些，融资成本高一点，使用下来的成本也不算高。而长期使用资金的话，成本高了就受不了。
第三、开发商利润《财富》2019年中国企业500强数据显示，共有55家房地产企业入围，数量居各行业之首；全年营收同比上年增长近2成！不管是实际营收，还是净利润，55家房企都表现不俗，体现了头部房企的竞争力。
其中，万科、保利、招商蛇口、华夏幸福、绿地控股、华侨城、新城控股归属母公司的净利润均超百亿。
从世界范围看，房地产业的平均利润率在5%左右。
我们国家的房地产行业利润率一般在10%左右，做得好的超过了20%，做得不好破产的，也不在少数，规模房企和中小房企两极分化比较严重，“旱的旱死，涝的涝死”。
人民法院网的数据则显示，2019年全国共有528家房企宣告破产。从规模上看，这些破产房企多以三四线城市的中小房企为主。
从理论上说，1分息是开发商能承受的合理融资成本，尤其是中小房企。当然，对规模房企来说，高人多，路子多，有更便宜的资金肯定会用便宜的。
综合全文看，如果是前融通道融资，1分息的融资成本是正常的市场行情；若是项目融资的话，也要看是什么规模的房企融资？在什么时候融资？通过什么渠道融资？对中小房企而言，就算是项目融资，在政策紧张的时候，这个1分息也是比较低的。
结合房地产行业利润看，即便是这么高的融资成本，房地产业依然能保持10%左右的利润，确实还是操盘有方！大家也没必要为他们担心，市场行为嘛，存在就是合理。
一分利息，年华12%，远低于房地产企业通过其他途径融资成本
目的只有一个：活下去。这是万科喊出的口号。
自从“房住不炒”提出来以后，房地产开发公司就进入了大吃小，强吃弱的时代。现在房地产的开发建设模式已经从以前只要有启动资金拿到地，再通过银行进行开发贷款获得建设资金，等出正负零以后，再通过预售进行资金回笼的这一条资金链条已经行不通了。因为：
1、银行现在不再批开发贷，这对房地产开发公司的自有资金实力提出了很高的要求；
2、商品房预售资金现在是政府专款账户管理，并不是直接打到开发商账户上，而是根据开发进度逐批拨付给开发商。这相当于拉长了开发商的资金链，同时也是政府为了避免出现拖欠农民工工资和楼盘烂尾等情况的一个重要保障措施。
所以，目前的开发建设模式下，对开发商的自身实力提出了更高的要求，那些资金实力弱的以后的生存困境会更大。君不见，现在全国已经有多家房地产开发公司进入了破产程序或被兼并收购。
你所提的开发商高息筹资，存在很大的风险：1、如果是开发商资金短缺，那么高息揽储只会加剧它的资金压力，要充分考虑风险。可以通过它的资金实力、开发规模、市场口碑等进行主观判断，还有很重要的一点就是要通盘考虑他所开发楼盘的位置、价格、区位、销售等情况进行客观的综合判断。
2、最大的风险就是：在中国除了银行等金融机构，其他任何机构是不允许高息揽储的。这点务必高度重视。
以上解答，从房地产开发建设的资金模式到高息揽储的风险提示做了全面解答，希望能够引起你重视风险意识，也希望能帮你解决问题。
因为开发商比较缺钱，而从银行贷款比较难，所以另辟蹊径，但这样你得小心谨慎，像这种集完资还不上的有不少呢。像我们这去年闹的卓达集团，就是因为集资建房，最后堵不上窟窿了，只好投案自首了，关键公司老板投案自首破产了，下边老百姓可就惨了，除了投钱的还有就是买房的，投钱集资的钱不好要回来，买了卓达房子的因为没下本让法院给封了，不让办本交易，所以吧投资需谨慎，集资风险大呀。
房地产黄金期已过面临拐点，房地产大吃小已成为事实，国家政策资金不支持直接流入房地产，所以开发商面向 社会 融资，房地资金链断裂烂尾楼也不在少数，百姓资金一分利借给开发商还是很大有风险。
房地产商以1分利息筹集资金，其主要目的是为了开工项目按期开工建设和按期完工，防止由于资金链接连不上而影响工程进度和履约能力，并由此造成更大的损失。同时，1分利息也不是太高，应该在成本和利润可以承受的范围。只要市场销售好，快建快销，利息比同期银行高一点也是可以赚钱的。
房地产业是精算行业，一切行为都为了挣钱！一分也好，两分也罢，都是为保证利益而作出的选择，也说明这行利润高，包括后期促销政策等等，这些都是房地产成本的重要组成部分！
『伍』 房企年报：拼规模扩张不再 降“档”求稳成关键
业内人士表示，在行业下行叠加“三道红线”新规的压力下，房企控负债、降杠杆压力增大，规模房企的业绩目标会更趋谨慎，规模房企增速放缓是常态。
增收不增利 净利润率下滑明显
同花顺数据显示，截至3月30日，申银万国行业分类下，已有35家房企发布2020年年报。35家房企2020年营业总收入达10198.93亿元，较2019年增长20.85%;净利润合计984.03亿元，较2019年的1050.38亿元减少6.31%。从净利润率来看，35家房企中有25家出现下降，占比达71.4%。
具体来看，招坦毕商蛇口2020年营业收入1296.2亿元，较2019年增长32.71%;但归属上市公司股东净利润为122.53亿元，较2019年下降23.58%。信达地产2020年实现营业收入258.64亿元，同比增长32.79%;净利润17.44亿元，同比下降31.77%;归属母公司净利润15.02亿元，同比下降35.12%。
对于利润下降，招商蛇口表示，公司规模扩大，报告期内房地产项目结转收入规模相应增长。但受行业利润率下滑及房地产业务结转产品类型不同的影响，房地产业务结转毛利率较上年有所下降。
大悦城净利润则出现亏损。大悦城2020年营业收入384.45亿元，较2019年调整后收入增长13.76%;但归属上市公司股东净利润亏损3.87亿元，较2019年大幅下降118.88%;归属上市公司股东扣非净利润亏损5.01亿元，同比下降140.72%。
大悦城方面表示，归母公司净利润下降，一方面是由于本年结算项目中低毛利项目占比提高，商品房销售毛利率较2019年的38%下降约10个百分点;另一方面，受宏观调控及疫情影响，公司部分在建在售项目销售价格未达预期，个别项目因疫情工期延误，成本增加，公司对相应资产计提了减值。
荣安地产2020年实现营业收入111.78亿元，较2019年增长67.77%，但利润并未增加。数据显示，2020年归母公司净利润为17.42亿元，较2019年的18.89亿元下降7.75%。
监管紧绷 降杠杆成“必选项”
“三道红线”政策影响正在加深。中国房地产业协会、上海易居房地产研究院发布的相关报告显示，500强房企2020年资产负债率均值为78.77%，同比下降0.89个百分点，为2012年以来首次下降;净负债率均值为85.08%，同比下降11.62个百分点，相比2019年有大幅改善。
2020年8月，住建部、央行联合召开房地产企业座谈会，对12家试点房企有息负债规模设置了“三道红线”，包括剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。依据“三道红线”触线情况，房企将被划分为红、橙、黄、绿四档，分档设定有息负债的增速阈值，四挡有息负债规模年增速分别设限为0%、5%、10%和15%。
此外，除了招商蛇口、华侨城、瑞安房地产、路劲、合生创展、SOHO中国、大昌信渗悦城、龙湖、信达地产、中海地产、华润置地等仍保持“零踩线”外，越秀地产、金辉控股、中国金茂、远洋集团、五矿地产、龙光地产、建发国际、明发集团、弘阳地产、佳源国际、世茂集团、中骏集团通过调整结构，升级绿色，耐脊跻身“零踩线”房企。
并不是所有房企都实现降档。目前来看，时代中国、美的置业、旭辉、花样年、正荣地产、新城控股、上置集团、禹洲集团、新力控股、中国奥园等维持黄档，首创置业保持橙档，富力地产、阳光100中国仍在红档之列。
远洋集团相关人士表示，“三道红线”政策的出台将深刻影响行业发展趋势和房企竞争策略。从中长期来看，行业仍将面临一系列考验，市场规模虽有一定增长空间，但行业将进入慢增长周期，从财务杠杆驱动的高速增长迈向稳定均衡高质量增长。在行业集中度加速提高且阶段性盈利下降的明确趋势下，现金充裕、财务稳健的房企将获得更多优质市场资源和发展机遇，注重企业内生力、稳健经营、打造极致产品与服务的房企优势将进一步凸显。
从富力地产来看，2020年公司加大变现力度，以加速去杠杆，虽然净负债率同比下降68.7个百分点，但净负债率仍高达130.2%。富力地产董事长李思廉表示，集团将继续寻求合作伙伴，共同投资或合作，以减轻项目风险，进一步降低总负债水平，改善资本状况。
“下一步，首创置业会继续把控负债，降杠杆，确保现金流的稳健。”首创置业副总裁兼财务总监范书斌表示，从长期来看，“三道红线”对房地产行业及房企具有积极作用，有利于房企更加注重抗风险能力的提高，优化资产结构，实现 健康 可持续发展。
范书斌表示，首创置业已经启动减债计划，全力降低杠杆水平，严格控制债务规模。未来公司将持续改善“三道红线”指标，争取尽快达标。
集中供地落地 资金优势是关键
今年2月，自然资源部发文对重点城市实施土地供应两集中政策，即集中发布出让公告，集中组织出让活动，原则上公告每年不超过3次。业内人士称，上述重点城市涵盖4个一线城市和18个热点二三线城市，包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙。
随后青岛、郑州等多地发文确认政策细则，天津、长春、福州、南京等城市明确年内3次集中挂牌的具体时间。3月15日，长春集中挂牌出让51宗首批经营性用地，总占地面积达400万平方米。
中指研究院企业事业部研究副总监刘水表示，上述22个重点城市均为核心一二线城市，是我国经济最发达、产业结构与人口规模最具吸引力的地区，住房需求旺盛。据统计，2020年22城商品房销售额占全国商品房销售额的比重为39.9%，22城住宅用地出让金占全国住宅用地出让金的比重为37%，占比均近四成。
刘水说，从此前数据来看，2020年百强TOP30房企在22城拿地金额占企业总拿地金额比重为56.5%。22个重点城市中，杭州、北京、苏州、广州、上海等城市较受TOP30房企青睐。
雅居乐集团副总裁王海洋表示，集中供地政策是我国房地产调控长效机制之一。雅居乐将加强对市场的分析，提前规划城市投资布局和拿地方向，以投资更多优质土地。
世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示，22城集中三次供地政策是稳地价、稳房价重要措施，企业可以在稳定、理性的土地价格上获取更多优质项目。
刘水表示，集中供地政策使得企业短期资金压力增加，面对单次大量供地时，企业需要对城市发展趋势及板块价值进行科学研判。
万科董事会主席郁亮表示，“两集中”和“三道红线”政策对行业来说，最大的变化是住房回归居住属性、房地产回归实业属性已有明确、清晰的趋势。
CRIC研究中心报告指出，在“房住不炒”长效机制下，房地产行业发展方向变得清晰，预计未来将步入无增长时代。从企业业绩预期来看，自2018年以来房企销售目标总体谨慎，目标增速回落，行业平均目标增长率由2018年的41%逐年回落至2020年的12%。
整体来看，在行业下行叠加“三道红线”新规的压力下，房企控负债、降杠杆压力增加，规模房企的业绩目标制定会更趋谨慎，整体的目标增长率也将趋于平稳。预计随着房企投资和规模扩张的动能降低，规模房企增速放缓将成为常态。
世茂集团：继续深耕大湾区 目标直指3300亿元
3月30日，世茂集团发布2020年业绩报告，2020年实现收入1353.5亿元，同比上升21.4%;期间毛利396.7亿元，同比上升16.2%，毛利率为29.3%;核心业务利润191.4亿元，同比上升24.9%。
世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示，2021年世茂可售资源超5500亿元，以去化率60%计算，销售目标为3300亿元，期望增幅达到10%以上。
销售超预期 谨慎购置土地
2020年，世茂集团全年合约销售额3003亿元，同比上升15.5%;累计合约销售面积1712.6万平方米，同比上升16.8%。值得一提的是，期内整体可售货值去化率达63%，连续4年实现高品质增长。
从土地储备来看，截至2020年12月31日，世茂集团土地储备约为8175万平方米，其中2020年新增土地储备1535万平方米。
“审慎补充优质土地储备。”世茂集团相关负责人表示，对于拿地，世茂集团奉行审慎而积极的投资战略。2020年上半年，受疫情影响，土地市场成交降温，世茂集团积极把握机遇，增加土地储备1232万平方米，占全年新增土地储备80%。随着疫情受控及在较宽松的货币环境下，土地市场在2020年下半年持续升温，地价居高不下，世茂集团补充土地储备趋于审慎。
截至目前，世茂集团拥有项目434个，分布全国逾100个核心城市。土地储备货值已达1.38万亿元，同比增长6%，可满足3年以上开发需求。在货值分布上，一二线占比72%，强三四线占比18%。具体来看，大湾区货值3950亿元，长三角货值3450亿元，华北区货值2500亿元，福建区货值2400亿元，土储优质均衡，抗风险能力强。
对于此前22城采取集中供地的新政，许世坛表示，在房地产市场升温的背景下，从2020年四季度到今年一季度，长三角、粤港澳大湾区两个区域地价增幅明显，拿地竞争明显。22城集中三次供地政策是稳地价、稳房价重要措施，将给资金充裕、稳健和渠道多的房企更多机会，企业可以在稳定、理性的土地价格上获取更多优质项目。
世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸表示，世茂集团长期坚持稳健的财务政策，坚持正现金流管理，资金较为充裕。同时，世茂集团与多家银行和金融机构 探索 地产基金模式，相信在后续集中供地上，世茂集团有拿地优势。
跻身“零踩线” 持续优化资本结构
对于监管层提出的“三道红线”指标，世茂集团表示，截至2020年底，世茂集团已全面达成“三道红线”财务指标要求，成功从“黄档”降至“绿档”。
具体来看，2020年世茂集团净负债率50.3%，较2019年的57.4%大幅下降7.1个百分点。剔除预售后的资产负债率68.1%，同比下降2.5个百分点;现金短债比达到1.16倍。
报告指出，世茂集团积极优化资本结构，通过适时适量配售股份和分拆物业管理业务独立上市，扩大股东基础，并增厚权益。此外，世茂集团债务结构 健康 ，现金覆盖短债比例高，融资渠道稳定。世茂集团境内5年期公司债利率低至3.2%，境外10年期美元优先票据利率低至3.45%。
“‘三道红线’指标已成为集团财务内部管理指标。”汤沸表示，世茂集团一直坚持稳健财务政策，坚持有质量的增长。近年来，世茂集团已推出一系列控杠杆、保收益、增回款的措施，主动控制负债率规模。目前，世茂集团虽已降至“绿档”，但未来仍会严控债务规模，优化债务结构，降低融资成本。
汤沸表示，2021年世茂集团仍将通过提升销售去化力度、确保按揭回款、促进资金回笼等加强管控，同时合理安排投资计划和预算，达成经营性现金流为正。
继续深耕大湾区
报告指出，为防范潜在的金融风险，促进房地产和金融市场平稳 健康 发展，监管层仍将加快推动房地产金融监管，进一步收紧房地产行业信贷。同时，“房住不炒”主基调不变，在稳地价、稳房价、稳预期的目标下，预计房地产市场调控政策仍会持续，全国商品房销售节奏将轻微放缓。此外，随着新型城镇化的持续推进，一二线城市房地产市场整体将保持平稳，三四线城市房地产市场下行压力增加，城市分化会更加明显。
基于上述原因，世茂集团仍将继续深耕重点区域。许世坛表示，大湾区已经成为世茂集团最大的土地储备地区，土地储备占世茂集团所有土地储备近三成。同时，世茂集团在大湾区的土地储备多为高能级储备，其中近600亿元土地储备位于香港，广州核心区也有多个项目，虽然部分投资周期较长，但利润、前景都会比较好。
中国金茂：核心财务指标实现高增长
中国金茂日前发布2020年度业绩报告。2020年，中国金茂营业收入约600.54亿元，同比增长39%;实现利润121.14亿元。
具体来看，虽然受疫情影响，酒店收入下滑，但房地产销售逆市增长。年报显示，2020年中国金茂实现销售金额2311亿元，同比上升44%，这也是中国金茂销售收入首次突破2000亿元。从销售面积来看，2020年中国金茂合约销售面积1129.1万平方米，同比上升50.9%。
2016年至2020年，中国金茂销售额同比增速分别达61.1%、42.8%、85%、25.6%、44%，连续五年位列行业TOP20房企销售额增速排行榜第一位。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示，在融资层面、土地资源等方面，中国金茂在同梯队房企中的优势较为明显。中国金茂提出2020年至2022年3年的短期业绩目标分别为3000亿元、2500亿元和3000亿元，冲击规模势头依然保持强劲。
负债方面，年报显示，截至2020年12月31日，公司短期有息负债为277.7亿元，货币资金为520.8亿元，剔除受限资金，可支配货币资金为434.6亿元，可完全覆盖短期有息负债，短期偿债风险较低。此外，公司实现净负债率41.1%，剔除预收款的资产负债率为66.7%，低于70%的红线。
中国金茂三项指标均满足红线要求，成功进入“绿档房企”。在负债结构优化后，公司融资平均成本也由2019年的4.9%进一步降至4.42%，其中发行22亿元中化大厦CMBS利率低至2.65%，25亿元中期票据利率低至3.1%。
潘浩表示，中国金茂偿债能力大幅上升。数据显示，截至2020年末，中国金茂现金及银行结余(不含受限制现金结余)约为434.56亿元，同比大幅增长142.1%，公司利用增发新股、出售股权、债券融资等方式实现快速补充资金流动性。同时，通过联营合营等方式降低表内债务，2020年公司非受限现金短债比为1.56，较上年同期改善提升约0.89，现金流管理效果显著。
中国金茂表示，公司始终遵循以城聚人、以城促产的城市运营逻辑，积极推动两配套、两同步落地，改善城市形象，升级城市功能，城市运营成效得到充分认可。
截至2020年底，加上当年新获取的7个城市项目，中国金茂所运营的城市项目累计达27个。值得一提的是，2020年全年，来自城市运营的项目为中国金茂贡献21%的当期销售业绩，较2019年的14%有较大提升。中国金茂表示，城市运营优势正在逐渐显现，有效助力公司获取优质土地资源。同时，2020年公司成功进入太原、烟台、石家庄和泰州4个新城市。在此背景下，中国金茂在全国累计进入51个城市，持有约270个项目。
另一方面，2020年中国金茂在一二线核心城市进一步占据领先的市场地位，公司在北京、上海、南京、长沙、苏州、青岛、温州等7个城市全年销售额超100亿元。
除房地产业务外，中国金茂通过成立“地产 科技 ”创新加速营、简化创新投资流程、搭建科研管理平台、建立创新管理专业序列等举措，进一步完善创新机制，营造支撑经营创新的氛围，绿色战略竞争力持续提升。截至2020年末，中国金茂累计获得绿色建筑类认证或标识219个，并在绿色智慧能源方面广泛布局，已落地10个区域智慧能源项目和两大数据中心。
中国金茂董事局主席宁高宁表示，在签约销售金额跨入2000亿元规模的新阶段，坚持科学至上，坚持城市运营的发展理念，未来5年中国金茂将在全新双轮两翼战略指引下，强化 科技 创新，狠抓提质增效，构建公司“十四五”发展新格局。
华润置地：逆周期实现高质量成长
3月30日，华润置地披露2020年业绩报告。2020年全年，华润置地实现营业收入1795.9亿元，较2019年增长21.2%。其中开发物业营业收入为1571.4亿元，同比增长23.5%;投资物业租金收入为127.9亿元，同比增长4.5%，超额完成年度目标。
华润置地实现核心净利润241.4亿元，较2019年增长11.6%。公司宣派末期股息每股人民币1.102元，同比增长17.5%;全年股息合计每股人民币1.252元，同比增长17.4%;全年派息率37.0%，较2019年提升2个百分点。
华润置地长期稳健发展，体现出核心房企抗风险及逆周期增长实力，同时彰显为股东切实创造长期价值回报的大蓝筹担当。
行稳致远 综合竞争优势领先
2020年华润置地实现合同销售金额约2850.3亿元，较2019年增长约17.5%，增速较2019年提升2.4个百分点;合约销售面积1418.7万平方米，同比增长7.1%。按全年销售目标2620亿元计算，达成率为109%。
根据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，作为首批约谈的12家重点房企之一的华润置地，剔除预收款后的资产负债率为59.7%，较上年增长约3.3个百分点;净负债率为29.5%，与上年基本持平;现金短债比为2.50，较上年下降约0.53。由此，华润置地2020年度指标全部达标，继续保持在零踩线的“绿档”阵营。
截至2020年末，华润置地现金及银行结余约894.5亿元，同比增长38.3%，现金短债比为2.50，资金流动性较为充足，偿债能力较强。同时，华润置地凭借良好的信用评价和发展规模，更易获得多渠道和低成本融资，2020年加权平均融资成本为4.08%，较2019年下降37个基点。
近年来，有关部门一直致力于建立和完善房地产市场长效机制，“三道红线”的监管指标在此背景下产生，新的监管将改变房地产市场运行机制。
企业的竞争优势体现在商业模式上，最终也会在盈利能力和财务指标上得到验证。从行业主要的核心房企来看，2020年华润置地盈利能力进一步提升，公司综合毛利率30.9%，其中开发物业毛利率29.1%，投资物业(含酒店)毛利率66.4%。
一体多元业务生态战略释放价值
为顺应时代变化，房地产企业尝试多元化突围转型。
目前，华润置地已经形成开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主营业务与生态圈要素型业务有机联动、一体化发展的“3+1”业务模式，打造城市投资开发运营生态圈。
从“十三五”的“2+X”商业模式，到当前“十四五”的“3+1”业务模式，重要变化就是强调轻资产管理业务(即华润万象生活)的重要性。华润万象生活于2020年12月成功分拆上市。
另一方面，近年华润置地不断发展代建代运营业务，截至2020年末，华润置地累计获取代建代运营项目超过140个，协同主营业务项目落地超过10个，其中包括北京大兴国际机场综合服务楼级别的多个标志性建筑。
地产开发方面，华润置地进一步强化多元化的资源获取能力，年内新获取项目69个，重点聚焦粤港澳、长三角、京津冀、成渝经济圈四大区域以及九大国家中心城市等一二线城市。公司总土地储备面积6809万平方米，权益土地储备面积4801万平方米，土地储备布局与结构优质。
城市更新作为“十四五”规划重点方向，正迎来高速发展红利期。华润置地加码城市更新，主导多个大湾区城市更新项目，涉及旧工业区、城中村、旧住宅区、大片区统筹等多种改造类型，承担实施主体、前期服务商、城市更新项目顾问等多种角色。
此外，华润置地还是国内TOD领域最强的领军企业，截至目前已在31个地铁城市落地76个TOD综合体，覆盖地铁路线90余条，建筑规模超过3500万平方米，涉及地铁里程近3000公里。有分析认为，作为各大城市的商业价值汇聚交通枢纽，华润置地无疑能长期从中国经济发展中收获丰厚红利。（经济参考报）
『陆』 银行、信托通道紧缩逾六成 房企融资凛冬已至
房企的日子越来越艰难。11月6日，国购投资有限公司（以下简称：国购投资）发布了《关于法院裁定受理国购投资有限公司及下属公司重整申请及指定管理人的公告》（以下简称：公告），这家“安徽第一大房企”将走向破产重整之路。
根据人民法院公告网消息，截至11月11日，宣告破产的房企已经增加到431家。房企融资接近冰点，同策研究院最新数据显示，其监测的40家典型上市房企，在10月完成融资金额折合人民币235.82亿元，环比大幅下跌65.80％。
10月融资额度骤降
根据国购投资2018年度审计报告，截至2018年12月31日，国购投资单体资产总额约为120.08亿元，负债总额为126.34亿元。国购集团及其下属公司因流动性问题，陷入债务危机，由此而引发大量的诉讼和执行案件于短期内集中爆发，各公司的银行账户和资产被多家法院冻结、查封，企业生产经营受到重大影响，企业财产面临被强制执行的风险。
而在国购投资公告的前一天，11月5日，标普全球评级（下称标普）在发布的报告《中国房地产观察：融资受限束缚开发商扩张拳脚》中表示，中国房地产开发商正在换挡变速，接受融资环境前所未有收紧的现实。融资受限将抑制购地活动，同时，随着销售回笼现金变成越来越重要的一个资金来源，部分开发商将加快销售步伐。标普预计2020年全年全国商品住宅销售额增速将放缓至0%-5%，主要靠基本面较好的城市的稳健住房需求支撑。作为需求指标的销售面积近几个月已重新恢复增长。虽然2019年上半年房地产销售表现强劲几乎都归功于房价上涨，但8月以来全国累计商品住宅销售面积已重返正增长区间。
同策研究院最新数据显示，其监测的40家上市房企，在10月完成融资金额235.82亿元，环比大幅下跌65.80％。而且，多个融资渠道的融资额均跌至冰点。数据显示，10月，房地产企业发行公司债折合人民币101.08亿元，环比减少35.14％；通过发行超短期融资券、向金融机构借款、发行优先永续债券等方式，融资金额60.93亿元，环比减少67.12％；通过境内银行贷款融资40.45亿元，环比减少74.79％。
克而瑞地产的研究数据则显示，10月份，95家典型房企的融资总额为864.87亿元，环比下降24.5%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，融资金额大幅下滑更多是季节性因素，因为年关将至，房企开工意愿减弱，导致需求减少。不过，不可否认的是，房企确实面临较大的融资压力，随着政策加码，“缺钱”可能会是一种常态。
海外融资成救命稻草
银行的房地产开发贷款也明显收缩。
央行公布的数据显示，房地产领域贷款增速则连续14个月回落，9月末，人民币房地产贷款余额为43.3万亿元，同比增速为15.6%。前三季度，新增人民币房地产贷款4.6万亿元，占同期人民币新增贷款量的33.7%，与去年全年水平相比低6.2个百分点，降至24.1%。房地产开发贷款余额11.24万亿元，同比增长11.7%，增速比上月末低1.7个百分点。前三季度，新增房地产开发贷款为1万亿元，占同期各项贷款增量的7.7%，占比与去年全年占比相比低了3.9个百分点。
央行办公厅主任周学东认为，目前是比较合理的占比。过去房地产热的时候个人购房贷款增长会非常快，占比高的时候有些城市甚至超过50%，银行贷款增量中超过一半流向房地产及购房领域。现在从全国来看，占比降至24.1%，是相对比较合理的水平。根据多年观察，25%左右的占比是比较合理的。过去几年多数情况下，这一数据都在30%以上。”
与此同时，信托的融资额度也快速下降。11月9月，用益信托网发布10月份集合信托市场报告。据用益金融信托研究院统计，10月共有58家信托公司成立1314款集合信托产品，环比减少27.12%；成立规模为956.67亿元，环比减少47.03%。房地产信托规模下降是导致信托规模下降的重要原因，房地产信托共募集资金281.72亿元，环比下滑60.47%。报告认为，房地产信托再度收紧以及宏观经济下行压力是影响信托公司展业的重要因素。
多条融资通道几近被封杀之后，海外融资成了房企“救命稻草”。根据中原地产统计，仅11月5日这一天，房企美元债融资金额就接近20亿。9月单月房地产企业海外美元融资37.97亿美元，8月为15.8亿美元。10月数据显示，累计已经有13家房企发布了接近50亿美元的融资计划。
中原地产首席分析师张大伟认为，整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期，大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录已成定局。
美元债的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。截至11月5日，2019年房企合计海外发布的计划融资590亿美元，相比2018年同期上涨了接近50%。从融资成本看房企融资成本分化，主要在6%-15%之间。
张大伟表示，美元债对于房地产企业来说，并非主要资金来源，整体政策影响看，2019年二季度后房企大额度融资减少，房企抢地现象也开始减少，特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力将非常大。今年特别是下半年开始，房企明显更加关注资金链的安全，房地产市场必须稳定，而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险，所以在最近几个月，针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。目前看，信托与海外融资，都是规范而不是全面暂停，对于中小房企来说，对于高负债率房企来说，未来预计融资难度将非常大，但是对于大型企业来说，影响相对有限。
『柒』 房企融资有突破！政民企发债或成新发力点
近期，房企融资政策暖风频吹。
11月8日，证券时报·券商中国记者了解到，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
11月7日，国家发改委公布《关于完善政策环境加大力度支持民间投资发展的意见》，其中提出，完善民营企业债券融资支持机制，加大对民营企业发债融资的支持力度。
在此前一系列政策支持下，房企融资规模也有所增长。10月，房地产企业非银融资规模同比上升16.4%，年内首现正增长。其中，信用债规模同比增长1.5倍。
业内人士认为，10月单月融资规模首现同比上升，与行业进入下行周期的初期相比，行业融资已出现修复迹象。同时，受政策支持影响，预期民企融资将有所突破。
融资规模首现同比正增长
根据中指院监测的房地产行业整体融资动向，10月房地产企业非银融资总额为556.8亿元，同比上升16.4%，融资规模年内首现正增长。
从融资结构来看，10月信用债规模占比57.4%，海外债占比0%，信托占比4.9%，ABS融资占比37.7%。
具体来看，房地产行业信用债融资同比上升155.7%，环比下降17.5%；信托融资同比下降72.1%，环比下降46.5%；ABS融资同比上升22.2%，环比下降35.3%。
中指研究院认为，10月房企融资同比首次出现正增长，与行业进入下行周期的初期相比，行业融资已出现修复迹象。其中，信用债发行同比大幅上升，主要受基期数值很低所致。2021年9月开始，第一批出险企业出现违约事件，对市场冲击很大，导致投资人信心快速下降，债券发行能力大幅回落。今年以来信用债市场进入回调阶段，多次受到政策大力支持，成为各渠道中修复最快的一种融资方式。
值得注意的是，海外债已连续三个月无新发行，仅有房企交换要约成功后重新发行上市。中指研究院认为，近期有若干头部企业宣布暂停境外债偿付，或申请债务展期，预期未来海外债新发行将更加艰难。
累计来看，1-10月，房地产企业非银融资总额7535.5亿元，同比下降51.4%。从融资结构来看，信用债占比53.5%，同比提升22.4个百分点；海外债占比仅为2.3%，同比下降14.6个百分点；信托占比10.9%，同比下降18.0个百分点。ABS占比33.3%，同比提升10.2个百分点。
另外，从融资利率来看，10月融资综合平均利率为3.48%，同比下降2.39个百分点，环比上升0.01个百分点。受政策端持续放宽房地产融资影响，房企融资成本进一步下降。
民企发债或成融资新发力点
值得注意的是，近期，房企融资得到政策进一步支持。
11月8日，证券时报·券商中国记者了解到，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。
据了解，2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。其中，民营企业债券融资支持工具为“第二支箭”。
近期，交易商协会已经组织中债增进公司积极开展了部分民营房地产企业债券融资增信工作，取得了良好成效。交易商协会指出，后续，相关工作将纳入支持工具统筹推进。未来，随着民营企业发债融资支持范围和规模的扩大，支持工具作用将进一步充分发挥，有利于提振投资者信心，尤其有利于稳定和扩大民营企业的融资。
11月1日，交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司，召集金辉、新希望(13.34 -0.97%,诊股)地产、德信中国、大华集团、仁恒置业、雅居乐等21家民营房企召开座谈会。与会企业表示，座谈会明确中债增进公司将继续加大对民营房企发债的支持力度，目前正在推进10余家房企的增信发债，涉及金额约200亿元。本次座谈会是交易商协会8月以来第三次召开民营房企座谈会。
据了解，8月以来，中债增进公司共推进10余单房企增信项目，支持新城控股(14.75 0.07%,诊股)、美的置业、龙湖拓展、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等多家民营房企发债融资83.68亿元，累计带动民营房企发债融资155亿元。龙湖、美的、新城、碧桂园、旭辉集团、卓越集团等企业正推进第二轮增信发行项目，金辉、新希望、雅居乐等民营房企项目也在积极准备中。
10月30日，国务院关于金融工作情况的报告指出，要保持房地产融资平稳有序，满足刚性和改善性住房需求，支持保交楼、稳民生，推动建立房地产发展新模式。
10月底，央行副行长潘功胜赴中债增进公司开展专题调研，对中债增进公司支持民营房企发债融资工作给予肯定，并指出“加大对民营房企债券融资的支持力度”。
中指研究院企业事业部研究负责人刘水认为，从近期政策支持来看，民营房企的债券融资将继续得到监管支持，发债主体的范围、规模都将得以扩大，民企发债将成为行业融资新的发力点。
上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱也认为，政策将继续适度改善房企融资环境，加大民企融资支持力度；金融机构将对优质企业兼并重组出险企业或项目，提供融资支持；同时也将区分项目风险与企业集团风险，支持优质项目融资及收并购，帮助行业加速出清。
『捌』 部分上市房企债务暗存“隐秘的角落”
身陷财务危机的泰禾集团近日在回复深交所年报问询函中，披露了公司最新债务情况：截至7月7日，泰禾集团逾期未还债务金额为270.65亿元，占泰禾集团最近一年经审计归母资产137.38%;同时，2020年年内到期债务为555.11亿元。《经济参考报》记者查阅泰禾集团最近两年年报数据，该公司2018年、2019年资产负债率连续下调。
记者调研发现，部分以高杠杆撬动规模扩张的上市房企，其权益大幅增加，导致净负债率降低。这些看似“权益”的背后，疑似存在“明股实债”等财务技法。今年以来，在坚守“房住不炒”底线的背景下，叠加行业下行、疫情影响等多重因素，部分房企的偿债能力和现金流持续承压。
债务规模双位数增长负债率却保持稳定
《经济参考报》记者发现，部分上市房企债务存在“隐秘的角落”，这些企业通过增加权益等财务手法，使负债率呈现下降的“假象”。
记者查阅正荣地产2019年财报发现，截至2019年末，正荣地产负债总额为1381.59亿元，较2018年末1169.2亿元增加18.17%。但该公司2019年净负债率为75.2%，相较于2018年的74%仅微增了1.2个百分点。在负债总额和借贷规模不断增加的同时，该公司的净负债率依然保持平稳。
负责正荣财务的人士介绍说，这与该公司少数股东权益的“爆发式”增长密不可分。该公司2019年财报显示，正荣地产少数权益的增加主要源自于合并报表中的39项股权占比较小的合营企业和联营企业开发的物业。正荣地产在其中的权益占比大部分为13%至35%，仅有三个项目的权益占比接近50%。
业内人士认为，“谁操盘谁并表”的财务方式可能虚增了所有者权益，实则隐藏了负债。根据净负债率=(有息负债-货币资金)/所有者权益，一些房地产企业通过增大分母，降低了净负债率。
克而瑞研究中心选取的50家典型上市房企的数据显示，截至2019年底，50家典型上市房企的总有息负债规模为46942亿元，同比增长16.4%，86%的典型上市房企总有息负债增加。
值得关注的是，虽然上市房企的有息负债总量出现“双位数”增长，但总体负债率却表现稳定。据中国指数研究院统计，2019年沪深上市房企的资产负债率均值同比下降0.2个百分点至68.8%，内地在港上市房企的资产负债率均值仅同比上升0.3个百分点至75.5%。
另据克而瑞研究中心统计，2019年上市房企总权益增长21.67%，高于有息债的增幅。业内人士指出，部分上市房企净负债率下降主要是因为权益规模增长显著，高于有息负债的增幅，这一现象值得监管部门警惕。
“房企权益上涨，一方面，来自于2019年房企股权融资的上升;另一方面，随着房企间合作或收并购行为不断增多，少数股东的权益规模和占比可能存在重复计算甚至虚报，由此导致其权益虚增、净负债率下降。”一位房企高管表示。
永续债成避债洼地“隐性杠杆”推高风险
今年以来，“房住不炒”依然是楼市调控的主基调，房地产融资环境并未放松。记者发现，在期待融资放松无望的背景下，部分上市房企疑似通过“明股实债”的方式做低负债水平，进而求得更高的评级、更低的融资利率和更畅通的融资渠道。
《经济参考报》记者注意到，不少有央企背景的房企大幅增加永续债发行。数据显示，2019年房地产行业发行永续债的规模约470亿元，同比增长近三成。其中，在前15强的房企中，招商蛇口、保利地产和华润置地三家央企的永续债均大幅增长，分别达190亿元、156.8亿元和100亿元，同比增长171.43%、141.23%和100%，三家房企的永续债新增总额接近行业总量的55%。
“如果把永续债计入债务，2019年上市房企的净负债率将大幅上升。但在实际操作中，多数房企将其统计为权益，因此超半数上市房企的净负债率实际是上升的。”克而瑞研究中心总经理林波表示。
“永续债虽然在一定程度上降低了企业的净负债率，优化了财务报表，但实际上将对房企产生未来的偿债压力。”中国指数研究院常务副院长黄瑜认为，伴随大量债务到期，上市房企的短期偿债压力将持续增大。
华泰证券研报指出，近年来，表外融资成为房地产企业重要的融资方式之一，体现为通过联营合营企业融资、“明股实债”融资等。表外融资会让房企债务隐性化，通过优化财务指标，误导有关部门高估房企偿债能力。
易居沃顿PMBA房地产投融资组课题组组长、阳光城执行副总裁吴建斌在“激荡时代，逐浪未来”易居沃顿房地产实战经营与商业管理项目课题发布会上透露，销售规模在1000亿元以下尤其是500亿元以下的中小房企的净负债率更高，有的企业实际上已经达到200%甚至300%。
“在房地产行业上行阶段，负债率高一点没关系，用融资推动业务发展没问题。但从2018年开始，行业进入平稳发展的‘横盘’阶段，利润率呈现下跌趋势，每年下跌1%左右，目前市场的整体毛利率约25%，中小房企的净利润率在7%至8%，一些小企业甚至更糟。在‘房住不炒’的调控基调之下，中央对房地产调控政策不会放松，在房地产市场调控持续从紧的情况下，高负债的房企风险就非常大。”吴建斌说。
融资环境持续收紧房企偿债能力面临大考
记者发现，在融资渠道持续收紧、融资成本持续提升的市场环境下，房企又迎来偿债高峰期，偿债压力剧增，资金链面临考验。
房企负债规模上涨明显加速。根据Wind数据统计，2019年132家A股上市房企负债总额达94861.01亿元，较2018年的82263.74亿元上涨13.28%。其中，13家企业负债超过2000亿元，较2018年增加一家。万科、绿地控股两家负债总额均超1万亿元，万科达14593.5万亿元，绿地为10143.14亿元，保利地产负债总额也多达8036.86亿元，新城控股达4001.75亿元。值得一提的是，香港上市房企中，恒大、碧桂园也拥有超万亿元负债，恒大中国负债总额18480.4亿元，碧桂园负债多达16885.44亿元。
从负债率来看，负债率超过85%的达11家。其中五家超过90%，分别是*ST松江负债率94.72%、云南城投负债率93.75%、鲁商发展负债率91.62%、京投发展负债率91.05%、中南建设负债率90.77%。
净负债率方面，更是多达36家房企净负债率超100%。其中，*ST松江高达827%，云南城投为732.48%，京投发展为710.29%，泛海控股为277.33%，泰禾集团为248.33%。
在负债大幅上涨的同时，房企融资成本也有所上涨。2019年下半年以来，房企平均融资成本上升明显。2020年，多数上市房企在融资调控继续收紧、偿债高峰到来之际，开始有意控制负债、降低杠杆。
恒大董事局主席许家印在业绩会上表示，该公司未来三年将聚焦降负债。有息负债每年平均要下降1500亿元，到2022年恒大要把总负债降到4000亿元以下。深圳佳兆业管理层也明确表示，2020年的目标是将负债率下降至120%或以下。富力地产联席主席李思廉表示，今年年内该公司负债率要再下降15%。
由于多元化融资渠道收缩，房企融资成本呈现整体上涨趋势。据克而瑞研究中心统计，从2019年末50家典型上市房企的融资成本来看，六成公司融资利率上涨，平均成本同比上涨0.33个百分点至7.13%。“2019年境内外融资均有所收紧，融资成本普遍提高。同时，2015年至2017年发行的低成本公司债陆续到期，整体的融资成本水涨船高。”
易居企业集团CEO丁祖昱表示，今年以来，房地产融资规模与去年同期相比有所下滑，房企的融资压力持续加大。“银行等金融机构的房地产贷款额度和比重是有上限的。若海外债大幅减少，房企的现金流就会捉襟见肘。”
今年4月以来，各大房企海外融资基本停滞。贝壳找房统计显示，前四个月房企债券融资5010亿元，同比下降10%，海外新增债务归零。受4月单月海外债券发行量减少影响，1至4月海外债券金额较去年同期下降13%，为近十年第三低位。5月、6月虽有所恢复，但元气已伤。在此背景下，境内股权融资、永续债、资产证券化产品等成为房企补充资金的重要来源。
丁祖昱表示，由于海外债在今年三季度、四季度将面临兑付高峰。境内股权融资、资产证券化、债权融资等创新产品的占比恐将进一步提升。
雪上加霜的是，下半年房企将迎偿债高峰期。“房地产行业处于下行期，为了降低风险，房企加杠杆意愿普遍降低。”林波认为，今年宜高度关注开发商偿债能力和现金流状况，避免房企突然“休克”。
泰禾方面，针对2020年到期的有息负债，该公司的到期偿付能力存在一定流动性风险。近期，因流动性受限和融资渠道变窄，惠誉连续两次下调泰禾集团评级。
穆迪则将中国房地产业展望调整为负面，原因是新冠肺炎疫情冲击，对房地产需求和库存水平造成压力，而境外融资环境仍不明朗。“疫情造成的市场震荡正在加重投资者的避险情绪，这导致境外融资渠道收窄，一些流动性和信用质量薄弱的开发商正面临更高的偿债风险。”穆迪高级分析师何思娴表示。
易居沃顿PMBA战略与组织变革课题组组长、珠江投资集团总裁王晞坦言，房企已出现规模越来越大、利润越来越少的窘境。“房企现在不是为了盈利而存在，而是需要现金流续命，这是房地产行业面临的难点。”
『玖』 房企融资“输血” 发力境外融资
进入2月，房企融资仍是看点，而且融资方式更加多样化，不仅局限于公司债、短期融资、ABS（资产证券化），还包括大量的境外融资。其中在短短5天内，房企境外融资及融资计划已经超过30亿美元。机构数据显示，2月房企境外融资计划近90亿美元。
不过，从金融主管部门不断点名房地产金融的态度来看，融资环境并不宽松。2019年，企业盈利能力预期下降，短期偿债压力加大，再融资渠道仍是房企要勇闯的“命门”。
境内融资收紧，房地产净融资仅为43亿
春节后，从龙头房企到小房企的融资举动仍然不断。
2月23日，碧桂园在2019年公开发行的58亿元公司债券状态更新为“已回复交易所意见”。而此前碧桂园一宗ABS计划也有新进展，2月20日状态变更为“已反馈”，拟发行金额12.50亿元。
2月25日，深交所披露信息显示，万科一宗ABS计划进展也顺利，状态变更为“已受理”。据悉万科-平安证券购房尾款资产支持专项计划拟发行金额为17.37亿元。
2月27日，金地集团发行2019年度第一期超短期融资券，发行金额30亿元，其中9亿元拟用于补充旗下10家子公司的营运资金，21亿元用于兑付发行人到期债券。
而在同一天美的置业公开发行2019年第二期公司债券，发行规模不超过10亿元。
看似融资不断，不过，境内融资规模仍在缩减。据国信证券信息显示，截至2月26日，2月产业债净融资较1月明显回落，具体到房地产行业，2月房地产行业2月净融资43亿元，较1月减少137亿元，房地产行业净融资仍然维持较弱的格局。
ABS的发行也并不顺利。据WIND的数据显示，1月ABS发行总数为94只，2月仅有13只，成为一年来ABS发行量最低的月份。而在去年11月及12月发行总数均过百只，随着整体规模的减少，房地产行业的ABS大幅缩减也是必然。有业内人士认为，从数量上看，ABS发行数量大幅减少，这或许与审核趋严有关。
据同策研究院统计的信息显示，在1月不到半个月的时间内，已有6个房地产类的ABS被暂停。随着房企ABS到期集中兑付来临，警惕风险，关注基础资产的质量成为审核关注点。
2月境外融资计划近90亿美元
在境内融资不畅的同时，更多的房企开始关注美元债发债主体的再融资能力。春节后,从2月11日至2月15日的5天内，房企境外融资及融资计划已经超过30亿美元。
2月21日，富力地产间接子公司发行8.25亿美元的优先票据，最高利率为8.625%。与此同时，当代置业宣布，额外发行2020年到期的2亿美元利率15.5%的绿色优先票据。此外，合景泰富集团也拟进行担保美元定息票据的国际发售，但票据的本金额、利率等尚未确定。
2月26日，华润置地发布公告称，发行3亿美元于2024年到期的3.75利息票据以及5亿美元于2029年到期的4.125利息票据。
在同一天，融信中国、弘阳地产、国瑞置业宣布发行美元优先票据，总额共7.6亿美元，其中国瑞置业公告称，发行于2022年到期的1.6亿美元优先票据，票面利率达到了13.5%。
而在2月27日，禹州地产向香港联交所申请批准发行于2024年到期的5亿美元优先票据买卖生效。
中原地产研究中心统计数据显示，春节后，已经有超过25家房企发布境外融资的信息，融资计划已经接近90亿美元。其中部分企业显现多次融资，比如融创、旭辉、融信、佳兆业、龙光、华润、华夏、禹洲也均有密集融资举动。
中原地产研究中心认为，综合来看，融资成本在6%-11%之间，融资成本相比去年有所下调。
不过，据新京报记者观察发现，虽然个别大房企的融资成本出现下降，但是中小房企的美元融资成本仍然居高不下。国瑞置业发行的1.6亿美元优先票据，票面利率达到了13.5%。而当代置业1.5亿美元债票面利率更是高达15.5%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从目前来看，房企对融资渴求比较大，先获得资金再考虑兑付问题，是普遍的心态。目前房企融资主要是为了提前偿债，是以获取资金为导向。但部分融资成本高，是一种潜在的负担。
融资环境或宽松？
房企出现大量利率较高的海外融资与当前形势有关。
据中原地产首席分析师张大伟分析认为，2019年房地产市场进入调整期的预期非常强，房企更关注资金链的安全，体现在拿地预计将更加谨慎，越来越多的房企抓紧窗口期，加快融资以应对未来的还债高峰期。
从融资公告内容来看，债务再融资仍是房企融资的主要目的。为此，房企的债务违约也成为关注点。据WIND信息显示，截至2月28日，房地产行业的违约债有6笔，34.9亿元，占比2.62%，不过，从数据来看，还远远低于制造业的41.05%。
在光大证券分析师刘琛看来，从美元债到期的规模来看，2019年至2021年存量债的到期压力较大。
2月27日，证监会主席易会满首次亮相国新办发布会时提到，要做好股票质押、债券违约、私募基金等重点领域风险的防范化解。
而在前两天，银保监会强调将继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。而央行亦表示，要加强房地产金融审慎管理。
从金融主管部门的态度来看，房企的融资环境并不会宽松。
不过，中信证券认为，尽管2月由于春节原因，预计融资增长并不会和1月一样超预期，也没有看到房地产行业的信贷投放大幅增长，但在微观层面的确看到了房企融资成本的下降，融资趋松。不少企业趁这个窗口，也在积极替换高息负债。考虑到当前地产企业发行债券供求两旺，信用利差也有收窄的迹象，预示着未来企业可支配的资金，可能比预想更好。
严跃进也认为，融资密集其实是一个相对令人振奋的信号，房企此前拿地动作比较畏缩，其实与资金方面的压力有关。从融资环境来说，总体上显现出宽松的状态，当然宽松也不是说无节制宽松。预计到了2019年第四季度，房企的资金压力才会真正缓解。(记者袁秀丽）