棚户区改造融资公司

⑴ 棚户区改造项目融资渠道

这种类型的民营企业，如果实力不是特别强，很难获得像银行这样的传统金融机构的贷款，甚至像信托，资管公司这样的机构也很难介入，不过毕竟这是正规的机构，可以找他们试试，政府财政不担保，可以试着让平台公司来作为担保人，项目公司的股权质押来借款；如果此方法不行的话，可以找私募基金来发行产品，当然这类的成本可能要高许多。

⑵ 有棚户区改造项目想融资怎样做

目前，我国棚户区改造项目融资主要有商业银行贷款、开发性金融、公积金贷款、债券、股权、资产支持证券、信托计划、资产管理计划以及PPP等模式。按照融资方式与特点，可分为四大模式：

⑶ 棚户区改造实施方案

【2017棚户区改造实施方案1】

为加快我县棚户区改造工作，进一步改善人居环境，完善城市功能，提升城市品位，根据省市加快棚户区改造工作部署，结合我县实际，特制订本实施方案。

一、指导思想

坚持以科学发展观为指导，以改善居民住房条件、提升人居环境为出发点和落脚点，本着量力而行、尽力而为、先易后难的原则，科学规划，精心组织，分类实施。不断健全体制机制，加大政策、资金支持力度，全面启动城市居民棚户区改造，推动经济社会全面和谐发展。

二、工作目标

2017年我县住房保障工作目标任务为开工棚户区改造565户，基本建成1203套。开工棚户区改造任务分解为：马庙镇棚户区改造任务254户，洪铺镇棚户区改造任务200套，金拱镇棚户区改造任务61户，江镇棚户区改造任务50户。基本建成任务分解为：开发区汪洋棚户区改造135套，新山棚户区改造443套，E3棚户区改造260套，江镇棚户区改造50套，马庙棚户区改造254套，金拱棚户区改造61套。

三、保障措施

(一)实行政府目标管理。建立棚改工作目标责任制，分解细化目标任务，确保责任到位、人员到位、资金到位，确保目标任务全面落实。

(二)加强依法征收，强化工程管理。严格执行棚户区改造政策，认真做好征收补偿和住房分配等政策落实，严格按照法定建设程序和标准规范要求，依法组织项目的设计、施工、监理招标，定期检查工程质量，区监察、审计部门要对房屋征收、土地出让、项目建设的全过程进行跟踪监督，确保棚户区改造工作依法规范、公开透明、阳光运作。

(三)加快项目实施进度。按照省政府制定的6月底前开工70%，9月底前全面开工，10月底前全面完成基本建成任务的刚性目标，各项目责任主体要加快项目前期工作进度，配合国土、环保等部门加快完善项目用地、环评审批;与发展改革、财政部门密切配合，落实项目建设资金，将国家和省下达的计划任务和补助资金分解下达到项目。住房和城乡建设系统各部门要密切配合，抓紧办理保障性安居工程项目规划、设计、招标、开工手续。加快在建项目的建设进度。各项目建设单位要在确保质量安全的前提下，科学调度，合理安排工期，进一步加快在建项目的建设进度。

(四)加大巡查督查力度。县住房保障工作领导小组办公室要每季度开展一次督查，通报一次进度。督查和通报的内容包括开工进度、基本建成任务完成进度和分配任务完成进度。落实工作责任，建立切实有效的工作责任制，做到每项工作有专人负责、有时限要求、有奖惩措施。

(五)做好舆论宣传工作。积极宣传棚户区改造的相关政策、进展情况和实施效果。适时开展集中宣传月活动，营造氛围，在全县上下形成合力，推进棚户区改造工作顺利有序开展。

四、组织领导

县住房保障工作领导小组统一组织调度全县棚户区改造工作。领导小组成员单位按各自职能各负其责，协调配合，共同推进棚改工作按计划实施。领导小组下设办公室，负责全县棚户区改造工作的统一调度、组织协调和监督检查。

【2017棚户区改造实施方案2】

为贯彻落实《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》(国发〔2013〕25号)和全省城镇化工作会议精神，进一步加快全省棚户区改造工作，促进民生保障和城市人居环境改善，拉动投资和消费需求，带动相关产业发展，结合我省实际，特制订本实施方案。

一、总体思路和奋斗目标

(一)总体思路。认真贯彻落实党的十八大和十八届六中全会精神，以改善群众住房条件为出发点和落脚点，紧紧围绕转型跨越发展和以人为本的新型城镇化建设，坚持科学规划、分步实施，政府主导、市场运作，切实加快各类棚户区改造，完善配套设施，充分发挥棚户区改造在保障民生、拉动经济、促进城市人居环境改善和房地产业持续健康发展等方面的多重效应，为我省全面建成小康社会作出积极贡献。

(二)奋斗目标。2014-2017年，全省开工改造各类棚户区70万户(各市棚户区改造任务表见附件)。

二、主要任务和推进措施

(三)确定改造范围。各市、县人民政府要按照棚户区改造标准，结合实际确定其范围。建制镇的棚户区、城中村改造、城镇旧住宅区综合整治，城市规划区内的`国有工矿(含煤矿，下同)棚户区及铁路、钢铁、有色、黄金等行业棚户区，纳入城市棚户区改造范围;城市规划区外的国有工矿棚户区及铁路、钢铁、有色、黄金等行业棚户区,纳入国有工矿棚户区改造范围。

(四)科学编制规划。市、县人民政府要将棚户区改造和推进新型城镇化、调整产业结构、发展社会事业、改善城市人居环境等工作相结合，科学编制2013-2017年棚户区改造规划、分年度实施计划和控制性详细规划，落实具体项目和时序安排，合理利用空间，有效满足基本居住功能。

(五)优化项目选址。要尽量选在配套设施完善的地段，满足居民就业、就医、就学和出行需要。应避开自然保护区、饮用水源保护区、基本农田等环境敏感区，并远离采空区和产生有毒有害污染的工业厂矿区。对于选址为工业企业废弃地转为住宅用地的项目，应当组织开展土壤风险评估及修复，修复后经检测符合住宅用地标准要求的，方可开工建设。

(六)优选改造模式。棚户区改造采取拆除新建、改建、综合整治等多种方法，推行“统一规划、连片改造、集中安置”模式。政府组织实施的棚户区改造要通过项目法人招标方式选取具有相应资质和良好社会信誉的房地产开发企业，对区位偏僻、分布零散的片区，可以采取项目捆绑开发方式，实现改造资金平衡。有实力的企业也可以自主组织实施棚户区改造。要加大安置房源储备，减少居民过渡期，逐步实现先建设安置住房后征收原有住房。

(七)合理安置补偿。棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合，由被征收人自愿选择。各市、县要制定具体安置补偿办法，禁止强制征收，依法维护被征收人合法权益。对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民，优先提供公共租赁住房。

(八)简化审批程序。棚户区改造项目的核准、环评审批权限下放到市、县级政府主管部门。各市、县人民政府要严格落实首办负责制、限时办结制和责任追究制，推行“一站式”审批服务，简化办事程序，优化审批流程，缩短审批时限。

(九)保障建设用地。棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供应计划优先安排，并简化行政审批流程，提高审批效率。安置住房中涉及的经济适用住房、符合条件的公共租赁住房建设项目可以通过划拨方式供地。

(十)增加财政投入。加大省级资金补助力度，对城市棚户区改造每套补助3000元，并作为融资平台注册资金;对国有工矿、林区、垦区棚户区改造按原定补助标准执行。市、县人民政府应切实加大棚户区改造的资金投入，可以从城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费、土地出让收入等渠道中，安排资金用于棚户区改造支出。除上述资金渠道外，还可以从国有资本经营预算中适当安排部分资金用于国有工矿棚户区改造。有条件的市、县可对棚户区改造项目给予贷款贴息。

(十一)建立融资体系。成立省棚户区改造投融资管理工作领导小组。由省住房城乡建设厅牵头组建山西省棚户区改造投融资公司，承接国家开发银行的棚户区改造专项贷款。省财政厅负责落实注册资金，省金融办负责融资平台监管。鼓励和引导其他金融机构向棚户区改造项目提供贷款，保障信贷资金规模。

(十二)扩大债券发行。积极利用中央代我省发行债券进行棚户区改造。各级政府棚户区改造融资平台公司、承担棚户区改造项目的企业可发行企业债券或中期票据，专项用于棚户区改造项目。

(十三)吸引社会投资。市、县人民政府要积极落实民间资本参与棚户区改造的支持政策，为民间资本参与棚户区改造创造良好环境，鼓励和引导民间资本通过直接投资、间接投资、参股、委托代建等形式参与棚户区改造。

(十四)落实税费政策。对棚户区改造项目，免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。落实好棚户区改造安置住房税收优惠政策，并将优惠范围由城市和国有工矿棚户区扩大到国有林区、垦区棚户区。企业参与政府统一组织的工矿、林区、垦区棚户区改造的，对企业用于符合规定条件的支出，准予在企业所得税前扣除。棚户区改造新建安置小区有线电视和供水、供电、供气、供热、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，不得收取入网、管网增容等经营性收费，有线电视初装费减半收取。

(十五)规范建设标准。城市和国有工矿棚户区改造安置住房的套型面积标准由市、县人民政府根据实际需要确定。在城市和国有工矿棚户区改造项目中，应按建筑面积配建不低于5%的公共租赁住房，并作为土地划拨或出让的前置条件。对于不配建或不宜配建的项目，要按照该项目住房平均销售价格向保障性住房建设主管部门缴纳应配建公共租赁住房面积部分的建设资金，专户管理，作为市、县公共租赁住房建设资金。

(十六)规范社区服务。棚户区改造新建安置小区内要配置一定规模的商业、教育、医疗卫生等配套公共服务设施和社区服务及物业管理用房，全面推行物业服务社会化管理。原由工矿企业承担物业服务的安置小区要逐步推向市场，减轻企业负担，促进小区可持续运营。

三、落实责任和监督考核

(十七)加强组织领导。省人民政府对全省棚户区改造负总责，市、县人民政府是棚户区改造的责任主体。各地政府要加强保障性安居工程建设领导组的力量，统筹协调，做好对棚户区改造工作的组织领导，及时解决工作中出现的困难和问题，做到规划到位、资金到位、供地到位、政策到位、监管到位、分配补偿等六到位。要及时发布棚户区改造规划、年度计划、建设进度及相关政策信息，加强舆论宣传，积极引导棚户区居民参与改造，营造棚户区改造的良好氛围。

(十八)明确部门职责。省住房城乡建设厅会同有关部门负责制定棚户区改造政策、改造规划和年度计划，并对市、县棚户区改造工作进行指导监督和协调服务;省发展改革委负责立项审批的监管;省财政厅和省发展改革委负责落实中央和省级补助资金及监管;省国土资源厅负责落实建设用地指标和用地手续审批及监管;省环境保护厅负责环评审批的监管;省农业厅、省林业厅分别对垦区、林区棚户区改造负总责;国有工矿企业是国有工矿棚户区改造的实施主体，负责本企业棚户区改造项目的组织实施;国有工矿行业主管部门和各级国有资产管理部门要加强对棚户区改造的监督指导;其他部门按照各自职责做好相关工作。

(十九)强化监督检查。市、县政府要加强对棚户区改造的监督检查，全面落实工作任务和各项政策措施，严禁企事业单位借棚户区改造政策建设福利性住房，坚决制止棚户区改造中损害居民合法权益的行为。各级监察机关和审计部门要加强对资金使用等各环节的监督，坚决杜绝挪用、占用棚户区改造资金现象的发生。各级建设部门要加强工程质量监管，认真执行工程竣工验收备案制度，严把工程质量关。

(二十)严格考核问责。省政府对市政府、市政府对县(市、区)政府要层层签订年度棚户区改造目标责任书，年底进行严格考核。对资金土地不落实、政策措施不到位、建设进度缓慢、质量安全问题突出的市、县政府负责人进行约谈，限期整改。对没有完成年度目标任务的市、县政府相关负责人要进行问责。

⑷ 城投公司起死回生 棚改保障房等稳增长任务凸显

中国经济增速下行趋势，新增债务有限，PPP模式短期作用也有限，城投公司仍然被地方政府当做稳增长、稳投资的重要实施主体。

规范的地方政府举债融资体制难以在短期内建立，政府债务和城投公司债务纠结在一起，城投公司与地方政府这种“剪不断、理还乱”的关系恐仍将持续几年，转型道路注定多波折。

本报记者 周潇枭 北京报道

2015年对很多城投公司而言，是波折又充满戏剧的一年。

老李为某省会城市某城投公司总经理，他直言，2015年白天工作结束之后，晚上回到家里，有时候睡不着觉。

一切源起于2014年国务院下发的43号文，将所有城投公司推向十字路口：剥离融资平台公司政府融资职能，融资平台公司不得新增政府债务。这意味着城投公司将面临“断奶”。

在审计署2013年对全国政府债务的摸底行动中，仅纳入审计的融资平台数量就达到7170个。以往倚靠政府信用融资发展的路径难以为继，这些城投公司要与政府划清界限，转型是必然的趋势。

怎么转？老李对21世纪经济报道记者表示，城投公司要是转型，可能什么都不是。去竞争性领域，跟民企竞争没有优势。若是把存量债务拿走，公司其实可以关闭了。

2015年，剧情急转突变，部分城投公司又活过来了。囿于经济下行压力较大，地方政府加大投资力度“稳增长”中，平台公司鞍前马后，又忙活起来。

老李有时候内心会稍稍释然，“没准十年过后，回头看看今天的担忧，也是多余的”。2010年国务院下发19号文，当时就提出要清理规范融资平台公司。5年过去了，城投公司依旧活得好好的。

老李的忧虑和宽慰很普遍。不过，本届政府高度重视地方债工作，从对全国政府债务全面摸底，到上下几轮地方债务清理甄别，再到放开地方发债、大规模置换存量债务——形势发生了根本变化！

但中国经济增速下行趋势，几年内难有好转，新增债务有限，PPP模式短期作用也有限，城投公司仍然被地方政府当做稳增长、稳投资的重要实施主体。

规范的地方政府举债融资体制难以在短期内建立，政府债务和城投公司债务纠结在一起，城投公司与地方政府这种“剪不断、理还乱”的关系恐仍将持续几年，转型道路注定多波折。

转型焦虑

43号文是个分水岭。2014年10月，国务院发布《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》，即43号文。

在此之前，地方政府在基础设施或公用事业投资上，多倚重城投公司等融资平台。43号则明确提出，融资平台不得新增政府债务，地方政府后续举债，要么通过发行地方政府债券，要么通过政府与社会资本合作模式（即PPP模式）。

与43号文相配合，发改委和交易商协会都收紧了城投债的发行。

发改委提高了企业债券发行主体的资产负债率标准；要求企业隔离企业信用和政府性债务、政府信用，不能新增政府债务等。交易商协会要求企业募投项目应为具有经营性现金流的非公益性项目，排除了审计署、银监会、财政部的融资平台名单。

形势所逼，城投公司的转型非常迫切。

老李所在的公司也在积极谋划转型。市政府牵头进行资产整合，几个平台公司合并，一些养老、金融类资产被注入；同时，集团公司还加大了对子公司的市场化考核，要求各个子公司要逐渐拥有经营性资产。

老李对21世纪经济报道记者表示，政府融资功能会逐步削弱，后续只能进一步做实资产经营管理。

但他直言，转型道路很艰难。城投公司转入到市场竞争领域，跟民营企业相比，竞争力不够。比如，老李所在的公司旗下就有房地产公司，但房地产高度市场化，除了全国性房地产公司在当地有楼盘开发，即便是面对本土房地产公司，老李的公司也难言优势。

茫然的不止老李一家。河南某地级市城投公司负责人表示，他们有机会参与到省内金融类国企改制，有望控股省内某家城商行。“大家都说这是件好事，平常虽然跟银行打交道多，但真让我们自己经营银行，还是很有难度的”。

有城投公司负责人表示，融资平台由于背靠政府信用，有了融资、项目的优势。未来要跟政府脱离关系，再造自己的竞争力，很困难。

更别提那些不具备经营性资产，造血能力很差的空壳类公司。

山西某地级市城投公司总经理对21世纪经济报道记者表示，他们公司资产规模很大，但没有经营性项目，也没有自营项目。公司替政府融资修公路、进行棚户区改造，这些公益性项目几乎没有现金回报，所欠债务由财政偿还。2014年进行债务甄别，债务基本全部交还给政府。转型根本没有出路，只能逐渐关掉。

政策松绑

经济下行压力加大，稳增长任务凸显出来。

2015年3、4月份，发改委先后出台了四个专项债发行指引，加大企业债券对城市地下综合管廊、战略性新兴产业、养老产业和城市停车场建设的支持力度。

更多稳增长政策陆续出台。5月份，国务院办公厅转发三部委文件，要求妥善解决地方政府融资平台公司在建项目后续融资问题。

城投公司融资渠道也在进一步放松。5月份、11月份，发改委两次发文，陆续放松企业债券的审批发行，诸多限制条件被突破。

Wind数据显示，受43号文等相关政策影响，2014年12月，2015年1月和2月份，城投债发行规模减少到600亿元以下；到2015年3月份之后，城投债月度发行规模逐渐恢复到1000亿元以上。

某地级市城投公司董事长老张笑称，“2015年城投公司又活过来了！”

老张表示，农发行、国开行，还有一些商业银行的总行主动来对接项目，尤其是国家重点支持的几个领域的建设，包括棚改、保障房、地下管廊、停车场等。一些项目可研还没做完，资金就已经批下来了。

老张表示，“我们市里争取到的项目贷款资金在省里居前列。因为我们储备的项目多，前提是要紧跟国家政策走，多储备国家支持领域的项目。现在经济下行，银行不愿意给民企贷款，风险太高，政府和城投公司的贷款要相对安全。”

另一地级市城投公司负责人对21世纪经济报道记者表示，他们公司2015年通过中票、私募票和私募公司债等进行融资，融资渠道的放松，使得2015年偿债资金有了着落。但房地产和土地市场的不景气，整理的土地难以卖出好价钱，收入方面还很困难。

当然，并非所有城投公司都能享受到政策放松带来的愉悦。据21世纪经济报道记者了解，有些城投公司因为背负着较沉重的利息负担，虽有债券置换存量债务本金部分，但利息难以偿还，银行不愿意贷款，公司运作陷入困境。

尴尬的身份

某地级市城投公司董事长老张所在的城投公司，虽有资金有项目跟进，但心里仍然觉得憋屈。

“城投公司为地方城市建设做出了很多贡献，地方政府也需要城投公司发挥作用，但似乎一直得不到正式的认可。一会说要清理，一会又把大量项目给你，心里有点不是滋味。”

（以上回答发布于2016-01-10，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑸ 棚户区改再融资造项目对房企具有指导性意义

  有人说：地产江湖，已经是大资本者的游戏，比造好房子更关键的是能找到造房子的钱。比如，昨天一则“房地产再融资开闸，新湖中宝定向募资55亿”的消息，让众多房企睁大了眼睛。

上市房企

心怀期盼

虽然新湖中宝的定向增发方案，悔卜最终能否获得证监会审批通过还是个未知数，但在很多业内人士看来，新湖中宝此次能够推出增发方案，意味着自2010年底开始的上市房企再融资无限期暂停政策，或将有条件放开。

“新湖中宝推出定向增发方案并复牌，说明国家对上市房企再融资的政策有了瞎祥一些变化。”在宋都股份副总裁龚睿看来，不过，上市房企再融资还是有条件地放开。

宋都的感受或许比同行们来得更微妙一些，因为从7月5日起，宋都股份就在持续停牌中，原因是“筹划重大事项”。而昨天，宋都股份又发布重大事项继续停牌公告，称该重大事项还在进一步论证中，鉴于该事项存在重大不确定性，为防止由此而引起的本公司股价异常波动，维护投资者利益，经申请，该公司股票自2013 年8月2日起继续停牌。多数业内人士相信，其所谓重大事项就是新的融资计划。

2010年4月17日，国务院发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，被称为“新国十条”，明确要求，“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。”

随着房企重组申请和再融资审批相继暂停，此后，国内上市房企在碧神穗内地资本市场的再融资大门关闭，持续至今。但房地产再融资开闸的消息总是时不时地挑逗着市场的神经，而新湖中宝复牌并推出定向增发方案让这次的风向显得更为切实。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭在微博上第一时间转发了相关消息，并评论说：“证监会还未批复。不过，仍然证实了再融资将要放开。”

“投石问路”的效应

对于上市房企来说，房地产再融资若是放开无疑是个利好。

“上市房企本身就是行业内实力和品牌效应比较好的公司，放开再融资，对房地产行业的发展肯定有积极推进作用。”滨江集团相关人士在接受记者采访时表示，每个企业的情况不同，即使上市房企再融资放开也不见得所有上市房企都会排着队提交申请，“毕竟还要考虑股价、融资成本、资金需求等问题。”就滨江集团而言，暂时没有再融资的需求。

市场猜测纷纷，昨天，证监会新闻发言人表示，证监会关于涉房企业再融资的口径未变，对国务院相关规定明确的违规企业，将不给予上市融资或者再融资，如何掌握是否涉及违规有关政策的尺度，将依据国土资源部的认定意见。

6月底以来，小城市户籍放开、管理层力挺棚户区改造等利好已让房地产板块走出一波行情，而新湖中宝定增方案明确募资投向也是棚户区改造项目，业内人士认为，这对之后的房企再融资投资方向有一定的指导性意义。                     （ 西双版纳房产网 ）