佳兆业地产融资

⑴ 佳兆业推出“复活路线图” 债权人股东仍在博弈

房企的“变”

2015年房地产回暖，让不少地产企业看到了希望，然后房地产“黄金十年”毕竟已经过去，未来发展还是需要求变。大型房企都在谋求转型，以适应未来经济形势和消费需求，万达就是其中一个代表，2016年，万达商业地产主动下降了房地产合同销售目标，相比2015年下降40%，朝着“轻资产”方向转型，今后重点产业和业绩增长主力将围绕文化旅游、金融以及电子商务等产业。另一个变化则是房企困境求生，不少房企发生债务、经营等方面困境，如何求生是它们在思考的，佳兆业就经历了从“死”到“生”，它的复活路线图也在一纸公告中展现出来，不过其中债权人和股东仍将博弈。

本报记者 张晓玲 实习记者 周智宇 深圳、广州报道

导读

对于最新的重组支持协议，佳兆业的态度较为乐观。佳兆业方面对21世纪经济报道记者表示，公司境外债权重组的进展情况顺利，方案得到了大多数境外债权人的支持，并普遍认为目前公司提出的重组方案对各方来说是最优方案。

随着境内资产逐步盘活，佳兆业正试图加快海外债务重组进程。

继去年12月24日向境外债权人提供了三种可选方案后，1月10日晚间，佳兆业（01638.HK）发布重组支持协议，进一步透露重组进展。

根据公告，加入重组支持协议并在协议截止日期持有支持票据的各同意债权人，将收取现金同意费，金额在其现有票据或现有境外贷款本金总额的0.5%-1.0%不等；而各同意债权人承诺以其“支持票据”投票赞成实行重组所需的协议安排。

但这份重组支持协议仍然遭到部分境外债权人的抵制。有境外债权人向21世纪经济报道记者表示，佳兆业方面的重组方案有利于股东而不利于境外债权人，部分债权人将联合进行维权，以确保未来所有境外公司债券投资人的利益。

博弈境外重组

佳兆业正试图减少来自重组过程中的阻力。

重组支持协议要求，债权人须承诺不会采取任何强制措施，并为防止佳兆业发生任何无力偿还事件时提供“合理支持及协助”，且不会采取与重组不相符或拖延重组的批文或确认的任何其它行动。

佳兆业为此将支付债权人在其现有票据或现有境外贷款本金总额0.5%-1.0%不等的现金同意费，前提是，债权人在协议截止日期前加入重组支持协议。

重组支持协议的截止日期为2016年2月7日，债权人此日期前可获得0.5%的现金同意费。若在1月24日前同意协议，则可获得1.0%。

这意味着，佳兆业试图在不到一个月的时间里结束困扰其许久的境外债务重组的谈判。

但有境外投资人对佳兆业的重组支持协议并不认可，该人士称，佳兆业的境内重组方案拥有项目层次现金限制的条款，并且票息只有极少的削减，远低于境外票息4%的大幅度削减，公司给予境外债权人与境内债权人相比更苛刻的条件，是对境外投资人的不重视、不尊重。

作为佳兆业的主要境外债权人之一，对冲基金Farallon曾为争取债权人利益提出方案。

去年11月12日，Farallon向佳兆业发出一份“初步不具约束力的建议”：由Farallon领导的投资者银团拟向佳兆业注资1.5 亿美元，从而换取佳兆业20%的股份。

对于佳兆业境外债权人而言，Farallon提出的建议似乎更具吸引力：Farallon提出的新优先票据的到期日不仅时限缩短，且利率更高。

Farallon给出的条件利于境外债权人但不利于佳兆业股东，在Farallon的注资协议中，股本注资现金将存于境外银行账户及持有作为受限制现金，存放期最少为两年，该现金仅供派发新高息票据及可换股债券的利息。这将保证境外债权人的债券流动性。

但佳兆业认为，引伸投资前估值3.875亿港币（5千万美元）发行股本，较公司2015年3月31日停牌前的总市值折让95%，并且Farallon提出的优先票据到期日被缩短，与公司预测现金流量并不配合。这与公司持份者（stakeholder，即利益相关方）价值最大化的目标并不相符。

11月20日，佳兆业发布公告称，董事会认为Farallon的建议，在时间及完成方面具有重大的不确定性，并认为建议重组可为现有持份者带来更大裨益。

对于最新的重组支持协议，佳兆业的态度较为乐观。佳兆业方面对21世纪经济报道记者表示，公司境外债权重组的进展情况顺利，方案得到了大多数境外债权人的支持，并普遍认为目前公司提出的重组方案对各方来说是最优方案。

但在上述境外投资人看来，境外债权人的利益仍未得到足够保障。“过去一年内地楼市已复苏，尤其是佳兆业布局的深圳等地，佳兆业的项目解封后其状况应该好于从前，但境外债权人不能得到有效的财务信息。”该人士称，佳兆业应提升公司治理，将所有债权人同等对待。

重组方案究竟结果如何，还要看债权人最终的投票。佳兆业曾于2015年12月24日发布公告，预计将于2016年1月中旬，向开曼群岛大法院及香港高等法院申请，希望法院颁令准许其召开债权人或相关类别债权人的会议。

知情人士向记者表示，此次会议就是将就重组方案展开投票表决。

房企海外融资困境

在过去一年多时间里，佳兆业的债务重组，特别是境外债务重组仍然悬而未决，凸显了内地房企境内外融资之后，并未有充分考虑过违约的可能、发生或作出相应的安排。

对于国内房企而言，境外债券融资是不可或缺的重要渠道。穆迪及汤森路透的数据显示，过去三年在港上市的内地房企的境外债券融资已超过500亿美元的规模，占到内房股融资总额的56%。就佳兆业来说，截至2014年6月其境外债务占债务总额的51%。

考虑到境外融资对于国内房企的重要性，此事件对境外债务投资者信心和国内房企的发展带来了一定的影响。

中原地产首席分析师张大伟表示，2015年国内房企海外融资步入了一个困境。

数据显示，2015年房企海外融资总额只有243亿美元，同比2014年全年的633亿美元，暴跌61.7%，折算成人民币，房企海外融资暴跌2500亿。

张大伟分析认为，房企海外融资经历自2013年起为期两年的高峰期后，自2015年初开始遇冷，境外融资难度加大，这也促使多数海外上市的内地房企转向内地资本市场融资。2015年境内融资发展规模大幅度增加，至12月末，已有包括恒大、融创、龙光、世茂等60多家房企成功发行公司债，发行规模达到2300亿元，相比2014增长了接近20倍。

但整体看，房企的资金压力依然未完全缓解，境内发债并不能完全取代海外融资，恒大集团便在2016年开年进行了一笔2019年到期的8%美元优先票据的国际发售。不过，随着美元开始加息，房企未来海外融资的难度更将明显上升。

另一方面，近两年来，由于内地房地产市场的下滑，巨量的海外融资规模引发部分房企资金链紧张，如果持续甚至有可能出现违约。

前述佳兆业境外债权人表示，近年债务违约事件的发生频率有所上升，可由最近的案例发现违约事件中公司对待境内和境外债权人的方式有巨大差别。尽管境外融资对于企业如此重要，可境外债权人的利益常常被违约企业忽视。

（以上回答发布于2016-01-12，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑵ 光大资金池暴雷，都是地产惹的祸

投资者反馈其认购的光信-锦江富贵12号信托计划已经公告延期，在延期后才知道自己原来买的竟是佳兆业地产项目。

看不见的底层

投资者在认购项目时，光大信托方面并未披露具体真实投向，延期后才知道真实底层为光信-恒盛甬兴1号，据公开资料了解恒盛甬兴1号首期成立于2020年，融资人佳兆业地产，具体资金用于用款项目惠州佳兆业商业中心为惠州CBD地标项目建设，项目规模9亿。

早在去年11月3日下午，佳兆业集团（01638.HK）理财产品到期，却无法如期兑付。当日，包括佳兆业集团在内的4只上市港股集体崩跌，翌日被迫宣布停牌。如今的佳兆业面临高管离职，债务化解等多重难题。

资金池窟窿遗患

今年年报显示，光大信托2021年实现营业收入62.04亿元，同比增长10.2%；净利润15.60亿元，同比下滑约四成。

近年来，光大信托的迅猛增长，离不开地产的“催肥”。光大信托对外投资公司中直接或间接持股，包含“地产”“置业”字眼的公司，超过了100个。正荣、卓越、鸿坤、恒大、融创、佳兆业、阳光城等等多家房企，都在其地产朋友圈之内。

从光大集团入主甘肃信托时，当年2014年其管理信托资产规模仅仅577亿，截至2020年末光大信托管理的信托资产规模已经高达1.026万亿了。

光大信托管理资产规模

2014年管理信托资产规模：577.15亿；

2015年管理信托资产规模：1394.77亿；

2016年管理信托资产规模：3087.80亿；

2017年管理信托资产规模：4784.59亿；

2018年管理信托资产规模：5806.30亿；

2019年管理信托资产规模：7506.17亿；

2020年管理信托资产规模：1.026万亿

管理信托资产规模从几百亿到上万亿，光大信托仅用了6年时间！而化解地产留下的债务危机又需几年？

⑶ 佳兆业起死回生，郭英成狡兔三窟

本文来自棱镜深网，作者：孙春芳 ，标题图来自东方IC

粤港澳大湾区现在是各家开发商觊觎的掘金地。此前并未在大湾区重仓布局的房企，若进场掘金，得先拜“地头蛇”佳兆业（01638.HK）的码头。

比如阳光城。

2019年5月29日，这家闽系房企和佳兆业签署战略合作协议，双方拟各自投资最高45亿元成立合资公司，推进在粤港澳大湾区及周边区域房地产开发领域范围内的合作。

阳光城之所以选择佳兆业，是“鉴于佳兆业及其关联方在粤港澳大湾区及其周边区域深耕多年，具有良好的当地口碑及相关资源。”

佳兆业是大湾区的知名 “地主”。2019年3月26日的业绩发布会上，其宣布持有旧改储备项目占地面积（未计入土储）约3000万平方米，99%位于大湾区，合计货值约1.8万亿元。

这个“地主”时来运来，也就是这四五年的事情。

2014年10月，佳兆业董事会主席郭英成涉案避居香港，佳兆业楼盘被当地政府几乎全部锁定，顿时失去销售款来源，继而爆发债务危机。

融创随后杀入，计划并购，不料佳兆业财报造假问题曝光——当时上至佳兆业公司高管，下至普通员工，很多人离职。

他们觉得佳兆业和郭英成已经没有起死回生之可能。

奇迹还是发生了： 融创并购未果，郭英成重掌佳兆业。 随后，佳兆业与地方政府修复关系，跟债权人达成重组协议，财报造假问题找到“替罪羊”。两年多之后，上市公司在港交所复牌。

2014年那次危机，对郭英成的影响太深，导致他有很强的忧患意识：狡兔必三窟。

因此，郭英成在资本市场频频出手，包括A股、港股和美股在内，控制6家上市公司。郭英成跟同乡好友——富德控股金融老总张峻一样，通过各种关联交易入股了一家保险公司——昆仑 健康 ，时移世易，最终因原保监会的严厉监管而退出。

问题是， 现在的佳兆业真的安全吗？

粤港澳大湾区规划发布之后，龙光、雅居乐等总部位于广深两地的珠三角房企纷纷打出旗号，自称湾区龙头。

然而，湾区从规划制定到最终实现一体化还须时日，目前湾区内房地产体量最大，房价最高，需求最旺的还是广深两地，而广深两地尤其是深圳土地的最大来源即旧改，得旧改者才能得天下。

在“旧改之王”这个称号上，无人敢与佳兆业争抢。

佳兆业2018年财报披露的旧改数据显示：其持有旧改储备项目占地面积（未计入土储）约3000万平方米，99%位于大湾区，对应在大湾区共拥有119个旧改项目，包括深圳的81个项目、广州的12个项目，以及中山的16个项目，合计货值约1.8万亿元。

郭英成称深圳旧改项目的毛利率50%左右，广州40%，惠州、中山此类城市则为26%左右。平均下来，佳兆业旧改项目毛利润率20%以上。

香港一位投资机构人士表示，佳兆业对毛利率的估计过于乐观，旧改项目的开发进度并没那么快，其货值也没有那么高。但他坦承，即使对上述数据打个折扣，佳兆业的旧改项目和货值依然远高于其他广深房企。

依赖于旧改项目的不断释放，佳兆业2018年实现合约销售额700.6亿元，同比增长57%；毛利同比增长25%至111亿元，毛利率同比增1.5%至29%；核心净利润增长304%至47亿元；在手现金229亿元，同比上升8%。

一位接近佳兆业的人士表示，房企要想在行业站稳脚跟，在金融机构和融资领域有话语权，必须靠规模说话，佳兆业目标是冲击1000亿甚至2000亿元的合约销售规模。

不过， 佳兆业负债率依然偏高，截止2018年底，其净负债率从2017年末的300%降至236%。

郭英成解释称：佳兆业每个旧改项目开发周期五到六年，这意味着旧改资金沉淀周期过长，“投进去之后全都是负债”。

上述投资机构人士反驳，很多旧改项目在实施拆迁补偿和开工之前没有多大投入，即使拆迁补偿也是实物补偿和货币补偿兼有，不会占用企业太多资金，“佳兆业负债高还是 历史 遗留问题，主要是2014年之前财报涉嫌造假，隐瞒大量债务，这些债务需要慢慢消化。”

时至今日，惠誉、穆迪和标普三大评级机构都给出佳兆业B级评级，然而其海外债的利率依然偏高。

2019年5月23日，佳兆业发行一笔4亿美元、利率11.5%的优先票据；此前的4月2日，佳兆业发行一笔3.5亿美元、利率11.25%的优先票据。

佳兆业在国内的融资市场同样打开局面，4月接连发行两笔4.75亿元和6.85亿元的ABS。

佳兆业方面回应，未来还会不断改善融资结构，通过借新的低息债，偿还旧的高息债，降低净负债率和融资成本。

郭英成两兄弟是潮州普宁人，他们在深圳依靠旧改发家。佳兆业于2009年在香港上市，郭氏家族信托基金透过大昌、大丰、大正三家公司控制佳兆业，持股比例61.35%。

上市之后，佳兆业在深圳的旧改生意越做越大，难免跟长期主管房产事务的地方官员存在“灰色交易”。

2014年10月，相关官员涉案，郭英成避居香港。佳兆业在深圳的4个楼盘随即被锁定，销售回款中断，债务危机爆发。

危机之下，郭氏兄弟将11.21%的股份转给生命人寿，后者持股升至29.96%，成为佳兆业单一机构大股东。

随着佳兆业其他楼盘陆续被锁定，郭英成的日子更加难过，鼓破万人捶，海内外的债权人纷纷过来索债。

2015年1月，并购之王融创来了。

融创承诺以每股1.8港元、45.5亿港元总代价，购入郭氏兄弟共计49.25%的佳兆业股权，并拟向剩余股东全面要约收购。

融创在股权交割前设下前置条款：佳兆业债务重组要令融创满意。

融创和佳兆业、孙宏斌和郭英成一开始就格格不入 ，孙宏斌草莽英雄，风风火火，郭英成则港商做派，低调务实。

“佳兆业公司内部禁烟，高管和员工基本不抽烟。融创人马进驻之后，双方团队在会议室一落座，以老孙为首，一帮融创人马掏出香烟吞云吐雾，佳兆业的团队很不舒服。”接近佳兆业的人士表示，类似的公司文化冲突还有很多。

融创抽查各种财务数据之后，发现佳兆业一大财务黑洞：其债务并不是财报上公布的297亿人民币，而是650亿元。

该消息后来曝光，佳兆业指责是融创放出的消息，融创矢口否认。

2015年4月13日，佳兆业公告郭英成重掌董事局。随后，融创派驻佳兆业的三个高管离职，孙宏斌一怒之下带人马离开佳兆业总部，这场收购就此结束。

而郭英成在回归之前，已经做好自救布局。

2015年4月初，深圳市解除对佳兆业未售房源的锁定，佳兆业和政府的关系开始修复。9日，生命人寿借给佳兆业13.77亿元，这只是公开宣布的数据。在此前后，生命人寿斥资30多亿元投资佳兆业股票，还以基金、债券、不动产等方式驰援佳兆业约120多亿元。

2015年7月，深圳批准了佳兆业在龙岗区的一个旧改项目，这表明郭英成的个人问题基本过关。

2015年底至2016年年初，佳兆业国内主要债权人——平安、中信和信达与佳兆业达成共识。中信银行和中信信托向佳兆业输血300亿，平安银行输血500亿，信达则通过债转股方式深度介入佳兆业多个旧改项目。

接近佳兆业的人士称，这些金融机构之所以愿帮佳兆业，理由很简单： 如果佳兆业倒下，债权人利益将严重受损；如果让佳兆业继续发展，凭借其巨大的旧改土储，未来利润可期。

2015年下半年，房地产市场率先在深圳、北京等一线市场发力，房价猛涨。

“有时候我们开玩笑说，当时政府将佳兆业楼盘锁定，刚好帮它渡过楼市萧条期，解除锁定之后，市场复苏，那些楼盘的货值也就增加了。”深圳当地一位开发商人士表示。

2016年1月，佳兆业与境内债权人达成债务重组协议；3月，与境外债权人达成协议；12月，财务造假问题找到替罪羊——佳兆业的部分“前雇员”主导财务造假，郭英成不知情亦不认可。

2017年3月，佳兆业股票在联交所复牌。

佳兆业复牌前后短短两三年，郭英成已经控制了A股、港股、美股的6家上市公司，并试图入主一家保险公司。

或许是跟老乡张峻（生命人寿老板）过从太密，耳濡目染之下，他学会张峻的操作手法。亦或许是2014年那场危机太过刺激，郭英成心有余悸，他决定“狡兔三窟”，构筑自己的资本和产业版图。

以郭英成收购明家联合（现更名为佳云 科技 ，主业是软件服务）为例，2017年年9月，佳兆业旗下的佳速网络从明家联合原实际控制人周建林中受让21.25%的股权，成为实际控制人。

在此之前，郭英成已通过复杂的关联公司，潜伏入股这家上市公司。

2016年年底，周建林两次通过大宗交易合计减持2987.41万股。随后三家公司出现在流通股股东榜单：深圳嘉博仕创新 科技 有限公司（简称“嘉博仕”）持有1591.90万股、深圳华盛瑞德 科技 发展有限公司（简称“华盛瑞德”）持有754.57万股；深圳盛达智硕 科技 发展有限公司（简称“盛达智硕”）持有641.17万股。

三家公司合计持股比例约4.7%，接近5%的举牌红线。

查询工商资料可知，嘉博仕、华盛瑞德、盛达智硕的控股股东均系深圳正莱达实业，业界认为正莱达实业是郭英成家族控制的公司。

一位香港投资机构的人士表示， 郭英成在入主明家联合前，通过三家公司潜伏其中的好处是，在后日出现股权之争时进可攻退可守，手段可谓高明。

控制明家联合之后，正莱达实业在郭英成布局险资时再次现身。

2017年2月，原保监会发出问询函，质疑昆仑 健康 保险的四个股东——深圳宏昌宇、深圳正远大、泰腾材料和正莱达实业是否属于郭英成家族。

四家公司回复予以否认，原保监会二次就此问询。

2017年12月，原保监会公告要求，包括上述4家股东在内的7家股东公司清退昆仑 健康 股权。不过，该公告并未定性上述四家公司是否属于郭英成家族。

一位深圳房地产人士表示，在原保监会、证监会将险资定性成“妖精”之前，房企涉足金融领域是行业常态，彼时华夏幸福、泰禾等公司都纷纷涉足银行、保险、基金等领域。监管严斥之后，房企又退缩不前。

郭英成想必胆战心惊，但这场资本局事出有因。

2014年度过危机之后，郭英成饱受资本制约。

接近佳兆业人士表示， 对于信达等金融机构，佳兆业一方面是感激它们帮着渡过危机，另一方面，佳兆业感觉自己是在给它们打工。

作为佳兆业最大的债权人，平安、中信和信达通过债转股方式，深度介入佳兆业旧改项目。

《棱镜》获悉，平安与佳兆业2016年初设立嘉兴平佳投资有限公司，这家公司下设壹号到陆号6家投资合伙企业，分别对应佳兆业的一些旧改项目，比如嘉兴平佳壹号投资合伙企业对应佳兆业位于深圳横岗的一个大型项目。

信达同样与佳兆业合作成立多家有限合伙基金，例如工商资料显示，佳兆业和信达资产联合成立芜湖信东圳投资中心（有限合伙），该基金对应投资深圳市佳旺基房地产开发公司。

中信银行和中信信托，曾输血300亿助佳兆业解债务之困。作为交换，中信介入郭英成最大的旧改项目，位于深圳南山区蛇口的东角头地块。这块17万平方米的宝地，按照目前市场价估算，价值接近千亿元。

接近佳兆业人士称，这块地在上世纪八十年代由深圳市划拨给深圳航运集团，作为仓储和码头用地，随后香港达力集团投资数百万元入股，双方成立深圳圳华港湾企业有限公司（下称深圳圳华），达力占股49%，深圳航运占股51%。

2000年之后，随着中国房地产市场启动，该地块价值飙升。达力公司试图提供3255万元注册资本将股权由49%增至80%，并协商收购剩余20%股份，深圳航运没有答应。

2013年，郭英成入局，对深圳圳华的两大股东同时发力，一方面他不断增持达力集团股份，另一方面他受让深圳航运集团大股东深圳市港航投资有限公司（后更名为“深圳市鸿利金融投资控股有限公司）的股权，港航投资占到深圳航运70%的股权。

佳兆业遭遇危机时，郭英成为解决资金问题，2015年初将达力集团股份悉数抛售，同时将港航投资的股权转让给潮汕同乡——香港旭日集团老总蔡志明。

危机过后，郭英成从蔡志明手中试图夺回东角头地块，不过，债权人中信已经横亘其间。

工商资料显示，佳兆业直接持有鸿利金融（前身为“港航投资”）1%的股权，另外99%股权由鹰潭市锦营投资管理有限合伙企业（下称“锦营投资”）持有。锦营投资注册资本金高达66.7亿元，中信信托认缴出资逾50亿元，佳兆业集团认缴出资逾16亿元。

“目前达力、佳兆业和政府在谈判和博弈，达力的诉求是从土地增值中获取应有利益，佳兆业希望以合理的价钱从达力手中受让股权，政府则想从该地块中刨出一部分来用于公共设施建设。最后如果谈不拢，只能清算了事。”接近佳兆业人士表示。

东角头项目只是佳兆业旧改项目的一个缩影，用郭英成的话说：“ 在政策不明朗、 社会 变化的情况下，旧改是很难的。 ”

当然，这种博弈与之前郭英成经历的风浪相比，不算什么。

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⑷ 政策积极信号频传 今年房地产并购类融资已逾1500亿！

（记者 于丽丽 李未来）政策持续宽松背景下，今年以来，截至3月23日，根据中指研究院数据统计，各渠道并购类融资已逾1500亿元。其中，招商银行授予华润置地的融资额度最大，为200亿。

今年以来，在响应国家“房住不炒”的政策下，全国各个城市根据当地具体情况，从各方面陆续进行政策放松。3月16日，多部门进行重磅发声，强调防范化解房地产市场风险，稳妥推进并尽快完成大型平台公司整改工作等。数据显示，截至3月21日，房地产开发板块近一周涨幅2.37%，近一月涨幅3.79%，近一季涨幅4.49%。

中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，截至目前，至少有10家房企获得并购融资贷款，本次收并购高潮是在市场低迷的时候发生。一般情况下，市场蓬勃繁荣的时候，也是收并购较多的时候，市场向上，企业预期较好，会积极通过收并购扩大规模。

各渠道房地产并购类融资已逾1500亿元

截至3月23日，中指研究院统计各渠道房地产并购类融资已逾1500亿元。房企直接发债融资占比4.6%，银行授予房企的并购贷款额度占比66.0%，房企共获得七成总融资额度，其中民企获得资金占比41.6%；另外金融机构并购债融资29.4%。

数据来源：中指研究院

记者了解到，3月13日，中国长城资产管理股份有限公司（下称“中国长城资产”）获批在全国银行间债券市场公开发行人民币100亿元金融债券。据悉，其募集资金将主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置、房地产行业纾困等相关不良资产主业及偿还到期存量债券。

中国长城资产表示，将坚持依法合规、风险可控、商业可持续的原则，稳妥有序开展房地产企业风险处置相关金融业务。本次债券的发行有利于公司加大服务实体经济力度，为实体企业纾困化险、促进房地产行业良性循环和健康发展提供长期限、低成本的资金。

这是继中国东方资产管理股份有限公司（下称“东方资产”）后，又一家AMC（全国性金融资产管理公司）加入发债募资化解房地产行业风险行列。

作为第二家获批发行地产纾困金融债的AMC，中国长城资产此次金融债发行额度与2月21日获批的东方资产相同。

总体来看，各渠道的并购融资已从央企、国企逐步惠及民企。并购类融资之外，部分稳健型民企的其他融资渠道也在逐步拓展。

事实上，除AMC之外，银行早有在公开市场发行房企并购债券的方式募集资金纾困房企。不仅如此，今年以来多家银行还和房企签订战略合作协议，为房企提供并购融资额度。

据了解，自2月以来，截止3月18日，浦发银行、广发银行、平安银行、兴业银行等多家银行公布了规模50亿-100亿不等的房企并购债券发行计划，支持优质房企进行收并购。

中南建设于3月12日、17日分别公告宣布，全资子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司获得华夏银行2.2亿元借款及交通银行1.8亿元借款。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《华夏时报》记者采访时表示，当前房地产出险资产的收并购市场呈现了三个方面的特征。首先，此类资产的处置，被认为是今年防范房地产市场和防范房地产企业风险的重要举措。其次，出险资产的处置，有较多的融资政策支持，涉及银行、房企、资管公司等不同主体的融资。再次，一季度总体上处于市场摸底阶段，预计二季度此类收并购的交易会增加。

政策扶持力度加大

去年，房地产行业紧缩，房企压力加大，今年以来，在响应国家“房住不炒”的政策下，全国各个城市根据当地具体情况，从各方面陆续进行政策放松。截至3月中旬，今年共有超50个城市对楼市政策松绑。

去年年底，央行、银保监会曾出台《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》（下称“通知”），通知旨在鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

今年以来，为继续调动房企收并购积极性，承债式并购贷款政策落地，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款已不再计入“三条红线”相关指标。

据了解，今年以来，招商银行已发放并购贷款额度超500亿元。其中最大的一笔是今年1月末，其授予华润置地的200亿元并购融资额度。此外，招商银行还分别对碧桂园、大悦城控股、华润万象生活、美的置业授予融资额度，额度分别为150亿元、100亿元、30亿元、60亿元，融资用途均包括并购贷款业务。

3月16日，多部门就房地产行业问题发声。国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，就房地产相关问题指出要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，向新发展模式转型的配套措施。

随后，央行、银保监会、证监会、国家外汇局等多部门分别召开专题会议学习贯彻国务院金融委会议精神。央行表示，要坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险，稳妥推进并尽快完成大型平台公司整改工作。银保监会召开专题会议强调，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展。

多部委对于房地产行业的积极信号释放后，3月17日，房地产板块强势增长，截至晚间收盘，融创中国涨59.03%、新城发展涨47.7%、龙光集团和时代中国均涨超42%，富力地产、佳兆业、旭辉控股集团、世茂集团等企业涨幅均超30%。

数据显示，截至3月21日，房地产开发板块近一周涨幅2.37%，近一月涨幅3.79%，近一季涨幅4.49%。

业内人士表示，在“稳增长”的宏观背景下，房地产行业的政策红利还将继续释放，市场信心正在提振中。

⑸ 房企融资“输血” 发力境外融资

进入2月，房企融资仍是看点，而且融资方式更加多样化，不仅局限于公司债、短期融资、ABS（资产证券化），还包括大量的境外融资。其中在短短5天内，房企境外融资及融资计划已经超过30亿美元。机构数据显示，2月房企境外融资计划近90亿美元。
不过，从金融主管部门不断点名房地产金融的态度来看，融资环境并不宽松。2019年，企业盈利能力预期下降，短期偿债压力加大，再融资渠道仍是房企要勇闯的“命门”。
境内融资收紧，房地产净融资仅为43亿
春节后，从龙头房企到小房企的融资举动仍然不断。
2月23日，碧桂园在2019年公开发行的58亿元公司债券状态更新为“已回复交易所意见”。而此前碧桂园一宗ABS计划也有新进展，2月20日状态变更为“已反馈”，拟发行金额12.50亿元。
2月25日，深交所披露信息显示，万科一宗ABS计划进展也顺利，状态变更为“已受理”。据悉万科-平安证券购房尾款资产支持专项计划拟发行金额为17.37亿元。
2月27日，金地集团发行2019年度第一期超短期融资券，发行金额30亿元，其中9亿元拟用于补充旗下10家子公司的营运资金，21亿元用于兑付发行人到期债券。
而在同一天美的置业公开发行2019年第二期公司债券，发行规模不超过10亿元。
看似融资不断，不过，境内融资规模仍在缩减。据国信证券信息显示，截至2月26日，2月产业债净融资较1月明显回落，具体到房地产行业，2月房地产行业2月净融资43亿元，较1月减少137亿元，房地产行业净融资仍然维持较弱的格局。
ABS的发行也并不顺利。据WIND的数据显示，1月ABS发行总数为94只，2月仅有13只，成为一年来ABS发行量最低的月份。而在去年11月及12月发行总数均过百只，随着整体规模的减少，房地产行业的ABS大幅缩减也是必然。有业内人士认为，从数量上看，ABS发行数量大幅减少，这或许与审核趋严有关。
据同策研究院统计的信息显示，在1月不到半个月的时间内，已有6个房地产类的ABS被暂停。随着房企ABS到期集中兑付来临，警惕风险，关注基础资产的质量成为审核关注点。
2月境外融资计划近90亿美元
在境内融资不畅的同时，更多的房企开始关注美元债发债主体的再融资能力。春节后,从2月11日至2月15日的5天内，房企境外融资及融资计划已经超过30亿美元。
2月21日，富力地产间接子公司发行8.25亿美元的优先票据，最高利率为8.625%。与此同时，当代置业宣布，额外发行2020年到期的2亿美元利率15.5%的绿色优先票据。此外，合景泰富集团也拟进行担保美元定息票据的国际发售，但票据的本金额、利率等尚未确定。
2月26日，华润置地发布公告称，发行3亿美元于2024年到期的3.75利息票据以及5亿美元于2029年到期的4.125利息票据。
在同一天，融信中国、弘阳地产、国瑞置业宣布发行美元优先票据，总额共7.6亿美元，其中国瑞置业公告称，发行于2022年到期的1.6亿美元优先票据，票面利率达到了13.5%。
而在2月27日，禹州地产向香港联交所申请批准发行于2024年到期的5亿美元优先票据买卖生效。
中原地产研究中心统计数据显示，春节后，已经有超过25家房企发布境外融资的信息，融资计划已经接近90亿美元。其中部分企业显现多次融资，比如融创、旭辉、融信、佳兆业、龙光、华润、华夏、禹洲也均有密集融资举动。
中原地产研究中心认为，综合来看，融资成本在6%-11%之间，融资成本相比去年有所下调。
不过，据新京报记者观察发现，虽然个别大房企的融资成本出现下降，但是中小房企的美元融资成本仍然居高不下。国瑞置业发行的1.6亿美元优先票据，票面利率达到了13.5%。而当代置业1.5亿美元债票面利率更是高达15.5%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从目前来看，房企对融资渴求比较大，先获得资金再考虑兑付问题，是普遍的心态。目前房企融资主要是为了提前偿债，是以获取资金为导向。但部分融资成本高，是一种潜在的负担。
融资环境或宽松？
房企出现大量利率较高的海外融资与当前形势有关。
据中原地产首席分析师张大伟分析认为，2019年房地产市场进入调整期的预期非常强，房企更关注资金链的安全，体现在拿地预计将更加谨慎，越来越多的房企抓紧窗口期，加快融资以应对未来的还债高峰期。
从融资公告内容来看，债务再融资仍是房企融资的主要目的。为此，房企的债务违约也成为关注点。据WIND信息显示，截至2月28日，房地产行业的违约债有6笔，34.9亿元，占比2.62%，不过，从数据来看，还远远低于制造业的41.05%。
在光大证券分析师刘琛看来，从美元债到期的规模来看，2019年至2021年存量债的到期压力较大。
2月27日，证监会主席易会满首次亮相国新办发布会时提到，要做好股票质押、债券违约、私募基金等重点领域风险的防范化解。
而在前两天，银保监会强调将继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。而央行亦表示，要加强房地产金融审慎管理。
从金融主管部门的态度来看，房企的融资环境并不会宽松。
不过，中信证券认为，尽管2月由于春节原因，预计融资增长并不会和1月一样超预期，也没有看到房地产行业的信贷投放大幅增长，但在微观层面的确看到了房企融资成本的下降，融资趋松。不少企业趁这个窗口，也在积极替换高息负债。考虑到当前地产企业发行债券供求两旺，信用利差也有收窄的迹象，预示着未来企业可支配的资金，可能比预想更好。
严跃进也认为，融资密集其实是一个相对令人振奋的信号，房企此前拿地动作比较畏缩，其实与资金方面的压力有关。从融资环境来说，总体上显现出宽松的状态，当然宽松也不是说无节制宽松。预计到了2019年第四季度，房企的资金压力才会真正缓解。(记者袁秀丽）