87号文后融资该何去何从

㈠ 境内投资者境外投资并返程投资（此处特指境外投资目的即为返程投资的，无论境外公司属不属于外汇 75 号文

国家外汇管理局综合司关于印发《国家外汇管理局关于境内居民通过境外特殊目的公司融资及返程投资外汇管理有关问题的通知》操作规程的通知
为进一步明确《国家外汇管理局关于境内居民通过境外特殊目的公司融资及返程投资外汇管理有关问题的通知》（以下简称75号文）执行和适用中的相关问题，统一标准、规范操作，现将修改后的75号文操作规程（见附表）印发给你们，并于本通知发布之日起实施，原《国家外汇管理局综合司关于下发《关于完善外债管理有关问题的通知》及《关于境内居民通过境外特殊目的的公司融资及返程投资外汇管理有关问题的通知》操作规程的通知》中的附表6和附表7同时停止执行。
一境内居民所设立的特殊目的公司资金调回及开户
境内居民“资本项目专用外汇帐户”的开户
1、书面申请（详细说明境外特殊目的公司资本变动的时间、原因、方式等基本情况，资本变动所得收入的金额、拟开户银行等）。
2、境内居民法人提供其营业执照，境内居民自然人提交其合法身份证明（委托他人持有境外权益并调回收入的，还应当提交证明有关委托关系的法律文件）。
3、关于特殊目的公司资本变动的合法、有效的交易证明（如股权处置协议，特殊目的公司资本变动的董事会决议、股票交易的境外证券交易所的交易所的交割单等）。
4、境内居民境外投资外汇登记证明。
5、境内返程投资企业外汇登记证。
6、其他真实性证明材料。
二、特殊目的公司相关的资本项目专用外汇账户资金结汇
1、书面申请（说明账户开户的银行、账号、资金结汇用途、金额等）。
2、境内居民法人提供其营业执照，境内居民自然人提交其合法身份证明（委托他人持有境外权益并调回收入的，还应当提交证明有关委托关系的法律文件）。
3、直接向其指定的收款人进行支付的书面支付命令。
4、税务机关的完税证明。
5、其他真实性证明材料。
二境内居民自然人为其已设立的特殊目的公司补登记
1、书面申请（详细说明境内企业和实际控制人基本情况、境外特殊目的公司的股权结构以及境外融资情况，特殊目的公司对境内投资详细情况）。
2、特殊目的公司控制的境内外商投资企业批准证书、营业执照、外汇登记证。
3、居民个人身份证明。
4、特殊目的公司的境外商业登记证明。
5、填写《境内居民个人境外投资外汇登记表》。
6、其他真实性证明材料。
第三．特殊目的公司因重大资本变更办理外汇登记变更及备案
1、书面申请（应详细说明本次变更或备案的事由、特殊目的公司架构及自成立以来的历次增资、减资、股权转让、股权置换、合并、分立、对外股权投资、涉及境内资产的对外担保、分红等事项，并声明“特殊目的公司已按规定完整办理了外汇登记、变更、备案手续，已获得的境外融资资金及境外分红、资本变动收入已按规定调回境内，若存在虚假陈述，特殊目的公司的境内控制人愿意承担由此导致的法律责任”）。
2、境外融资商业计划书（或招股说明书）。
3、境外法人提交《境外投资外汇登记证》，境内居民自然人提交原办理的《境内居民个人境外投资外汇登记表》并填写新的《境内居民个人境外投资外汇登记表》。
4、被返程投资企业的外商投资企业外汇登记证。
5、境外融资协议（境外上市无需提供）。
6、证明特殊目的公司重大资本变更的其他真实性证明材料。
第四特殊目的公司设立、并购境内企业外汇登记
书面申请。书面申请应详细说明境外特殊目的公司股权及管理架构及自设立、控制以来的历次增资、减资、股权转让、股权配置、合并、分立、对外股权投资、涉及境内资产的对外担保、分红等事项，并说明“特殊目的公司已按规定完整办理了外汇登记、变更、备案手续，已获得的境外融资资金及境外分红、资本变动收入已按规定调回境内，若存在虚假陈述，特殊目的公司的境内控制人愿意承担由此导致的法律责任。”
2、境内标的企业的法人营业执照副本，非法人中外合作企业提供营业执照
3、商务部批准返程投资的批复文件、批准证书。
4、经批准生效的外商投资企业合同、章程。
5、组织机构代码证。
注：以上材料均需验原件留盖原章的复印件。
6、与特殊目的公司对应的《境外投资外汇登记证》或《境内居民个人境外投资外汇登记表》
7、填写《外商投资企业基本情况登记表》。
第五境内居民以境内企业资产权益注入并新设特殊目的公司的境外投资外汇登记
一、境内居民法人
1、书面申请（详细说明境内企业基本情况、境外特殊目的公司的股权结构以及境外融资安排）。
2、境外融资商业计划书。
境外融资商业计划书应包括以下基本内容：
（1）境内企业所属行业、发展历程、近3年财务状况；
（2）实际控制人与管理层的基本情况介绍；
（3）境内企业所在市场前景、市场开发战略、发展规划和财务预测、市场风险分析；
（4）将境内居民的境内资产转移由特殊目的公司控制的过程、控制方式及后续融资的法律安排及可行性分析，境内居民与其控制的境内企业、计划设立或控制的特殊目的公司之间的投资关系说明；
（5）各境内居民在特殊目的公司的持股比例，若有员工持股计划和管理层期权激励计划，应予以披露；
（6）计划融资方式、融资金额以及境外融资机构基本情况介绍，与境外融资机构达成的融资意向及备忘录情况说明。以过桥贷款方式进行融资的，应说明其融资利率、期限、还贷资金来源；以私募或公募方式（包括可转换债券）进行融资的，应说明特殊目的公司资产或股权的定价方式；计划以上述两种方式分阶段进行融资的，应一并说明有关情况；以所拥有的境外权益注入境外特殊目公司的，应说明该境外权益合法取得并存续的原因及过程等情况。
（7）境外融资资金使用计划说明，包括境外投资计划、融资资金调回计划、调回方式的可行性分析。
3、境外投资外汇资金（资产）来源审核批复。
4、填写《境外投资基本情况登记表》及《境外投资外汇登记证》。
5、商务主管部门颁发的《中华人民共和国境外投资批准证书》。
6、其他真实性证明材料（如境外融资协议或融投资备忘录等）。
二、境内居民自然人
1、书面申请（详细说明境内企业基本情况、特殊目的公司的股权结构以及境外融资安排。
2、境内居民自然人的身份证明。
3、拟境外融资的境内企业的登记注册文件和最近一期会计财务审计报告。
4、境外融资商业计划书。境外融资商业计划书应包括以下基本内容：
（1）境内企业所属行业、发展历程、近3年财务状况；
（2）实际控制人与管理层的基本情况介绍；
（3）境内企业所在市场前景、市场开发战略、发展规划和财务预测、市场风险分析；
（4）将境内居民的境内资产转移由特殊目的公司控制的过程、控制方式及后续融资的法律安排及可行性分析，境内居民与其控制的境内企业、计划设立或控制的特殊目的公司之间的投资关系说明；
（5）各境内居民在特殊目的公司的持股比例，若有员工持股计划和管理层期权激励计划，应予以披露；
（6）计划融资方式、融资金额以及境外融资机构基本情况介绍，与境外融资机构达成的融资意向及备忘录情况说明。以过桥贷款方式进行融资的，应说明其融资利率、期限、还贷资金来源；以私募或公募方式（包括可转换债券）进行融资的，应说明特殊目的公司资产或股权的定价方式；计划以上述两种方式分阶段进行融资的，应一并说明有关情况；以所拥有的境外权益注入境外特殊目的公司的，应说明该境外权益合法取得并存续的原因及过程等情况。
（7）境外融资资金使用计划说明，包括境外投资计划、融资资金调回计划、调回方式的可行性分析。
5、填写《境内居民个人境外投资外汇登记表》。
6、委托主要控制人办理境外投资外汇登记手续的，应提供相应的授权委托书。
7、其他真实性证明材料（如境外融资协议或融投资备忘录等）。
第六境内居民法人境外投资企业转作返程投资特殊目的公司的境外投资外汇登记变更
1、境内居民法人为其境外投资企业转作返程投资特殊目的公司登记的申请（包括境外企业设立的时间、地点、返程投资资金来源、经营情况、企业类型等）；
2、所投资境外企业的主管部门的批准文件；
3、所投资境外企业的商业登记证明；
4、所投资境外企业参加境外投资联合年检的情况说明；
5、境外融资商业计划书（或招股说明书）；
6、所投资境外企业最近三年的境外审计报告；
7、《境外投资外汇登记证》；
8、其他真实性证明材料（如境外融资协议或融投资备忘录等）.
第七境内居民自然人注入境外权益并返程投资的特殊目的公司境外投资外汇登记
1、境内居民自然人为了返程投资以其持有的境外权益注入境外企业，并为该境外企业办理特殊目的公司境外投资外汇登记的申请（包括境外权益类型和来源、境外企业设立的时间、地点、经营情况、企业类型、已投资的所有境内企业情况介绍等）；境内居民自然人所提交的登记申请中应声明以下内容；”本人境外投资所有资产权益来源符合中国和注册地法律，不存在逃汇、骗汇及洗钱等违法犯罪行为，完整遵守了本人作为中国居民的纳税义务，有虚假陈述，本人愿意承担由此而导致的法律责任”。
2、境内居民自然人的身份证明；
3、拟返程投资企业最近一期的会计财务审计报告。
4、所投资境外企业的商业登记证明及境内居民自然人持有该企业股权的相关证明。
5、所投资境外企业最近两年的审计报告与纳税证明（境外科技研发型企业可缩短为一年）;
6、商务主管部门对被返程投资企业颁发的外商投资企业批准证书；
7、前期已投资境内企业的外商投资企业外汇登记证；
8、填写《境内居民个人境外投资外汇登记表》；
9、其他真实性证明材料（如境外融资协议或融投资备忘录等）。
106号文件,外汇106号文件,返程投资 106 号文件，汇综发 2007 106号，外汇管理局[2007]106号,外管局106号文件，外汇管理局106号文件，外汇106号文件，商务部106号文件。

对于外管局颁行的106号文，有人认为操作细则烦琐且无实效，干脆束之高阁；也有人依稀看到了一些操作空间，并尝试付诸实践

进入8月以来，“红筹回归”政策发生微妙逆转，中移动（香港交易所代码：0941）、中国海外（香港交易所代码：0688）等原来大唱“归去来”的红筹公司纷纷偃旗息鼓，表示将暂时“搁置回归计划”。H股和A股市场在争夺内地上市资源上的矛盾日益凸显。
在去年达至IPO规模的巅峰后，H股市场的好景似乎正在淡去，眼前正面临着双重危机：一方面是已上市的红筹公司必将回归内地A股，不可避免地分流H股上市资源，减弱其市场影响力；另一方面，A股自身的上市资源亦日渐紧张，境内监管层不鼓励境内企业赴海外上市，不仅国企赴海外上市几无可能，民企“红筹”之路亦遭遇封堵。
自去年9月8日六部委“十号令”（《关于外国投资者并购境内企业的规定》）颁布以来，在整整一年时间内，未见有一例中国企业通过新设海外SPV（特殊目的公司），实现境内资产境外并购并上市成功之案例。
“现在想做成生意实在是困难重重。”一位在海外融资机构供职的知名律师在接受《财经金融实务》记者采访时表示，“以前，我们开会是讨论哪些行业适合海外基金投资，收益更高；而现在是讨论海外基金怎么投资，大家都在绞尽脑汁地想办法。”实际上，今年以来，在PE/VC界、外资投行界、律师会计师界，这样的抱怨不绝于耳。
市场和监管的博弈从来都不会停止。仍有众多企业因种种需求而希望到境外上市融资，特别是这些企业身后的外资风险投资家们，更希望在海外实现全市场化的投资退出。
政策面却显得扑朔迷离。商务部、证监会等各监管部门，并不公开置评，与10号令相关的操作细则在无限期的制定中。惟有今年五六月间，国家外汇管理局出台了一份名为《国家外汇管理局关于境内居民通过境外特殊目的公司融资及返程投资外汇管理有关问题的通知》(下称106号文)的文件，但此文仅限于外管局内部下发，颇有神秘色彩。操作界对此也反响不一，有人认为操作细则烦琐且无实效，干脆束之高阁；也有人依稀看到了一些操作空间，并尝试付诸实践。
无论如何，106号文成为海外红筹上市之“围堵”与“突围”剧情中的最新情节。
106号文核心
106号文是外管局针对2005年发布的75号文的配套操作细则。然而，106号文的部分细化内容，也被很多业内人士解读为增加了外资境内投资的难度。不过，一些习惯于“绝望中寻找希望”的律师还是在106号文的繁琐规定中，为国内民营企业红筹上市找到了“模糊的口子”。
75号文明确允许境内居民(包括法人和自然人）可以特殊目的公司的形式设立境外融资平台，通过反向并购、股权置换、可转债等资本运作方式，在国际资本市场上从事各类股权融资活动，合法地利用境外融资，满足企业发展的资金需要，因而，它曾普遍被风险投资业和企图在境外红筹上市的企业看做“重大利好”。
106号文的核心内容在于关于境内居民以境内资产注入方式设立SPV并利用SPV进行返程投资两个方面的境外投资外汇登记的要求和规定。在境外（目前主要是在英属维尔京群岛、巴哈马群岛等“避税天堂”） 设立SPV，是此前风险投资公司对国内企业进行投资以及国内企业进行红筹上市的操作过程中的必经环节。
根据106号文规定，境内居民设立或控制的SPV均须按75号文进行境外投资外汇登记。而在外汇登记的要求方面，106号文根据75号文有关境内居民“直接设立或间接控制”SPV的两种不同资产来源方式，对其开展境外投资所需的外汇登记分别作出了详细规定。在间接控制SPV的方式中，则分为由境内居民自然人以境外权益注入的或由境内居民法人以境外企业直接转作SPV两种形式。
在对境内自然人将境外权益注入特殊目的公司方面，106号文明确规定，“无法证明境外权益合法性或境外持续经营时间不足、不能提供最近两年的审计报告与纳税证明（境外科技研发型企业可缩短为一年）的，境内居民自然人不得办理以该境外权益成立特殊目的公司的手续，并且不得从事返程投资。”而对于将境外公司直接转作SPV并进行返程投资，106号文则要求，在进行外汇登记审核时，提供境外公司最近三年的境外审计报告。
业内人士分析指出，这一条款实际上要求资产至少转到境外满两年后才能从事返程投资；没有两年的审计报告和纳税证明，也无法进行相关的外汇登记。但现实中，如果风险投资公司看好了国内的企业，想通过返程投资形式对国内企业进行投资，它们不可能坐等两年，因为这足以错失投资机会及所投资公司的发展时机。
而针对在境内居民通过其境内企业权益注入直接设立SPV的方式，106号文中规定，境内居民申请境外投资外汇登记时，须提交境外融资商业计划书，该计划书中应包括其“境内企业所属行业、发展历程、近三年的财务状况”。这实际上限定了其境内公司须已成立至少三年。有业内人士指出，实际上，很多境内公司在申请到境外设立SPV时成立还不到三年，有的企业甚至就是为境外融资而专门成立的，这种情况尤以民营企业为多，106号文这一规定无疑给这类企业增加了障碍。
此外，106号文对先前并不清晰的名词“境内居民自然人”的概念作了更清晰、严格的界定，如75号文中关于“虽无中国境内合法身份但因经济利益关系在中国境内习惯性居住的自然人”的概念，在106号文中被进一步细化为：“在境内拥有永久性居所，因境外旅游、就学、就医、工作、境外居留要求等原因而暂时离开永久居所，在上述原因消失后仍回到永久性居所的自然人；持有境内企业内资权益的自然人；持有境内企业原内资权益，后该权益虽变更为外资权益但仍为本人所最终持有的自然人。”
这样，实际上明确了外籍人士在相关投资中也必须要取得外管局的外汇登记，封堵了利用境内外籍人身份规避相关监管操作的可能。

㈡ 如何解读87号文

1、87号文早已不是空穴来风
5月份财预[2017]50号文出来时，加大了对平台公司的监管力度，明确一些红线和禁令，比如公益性资产禁止装入平台。当时已经有内部人士得到消息，得知即将规范政府购买服务。所以平台公司对各行贷款催促较紧。
2、重申政府购买服务的侧重点
87号文重点是重申政府购买服务侧重轻资产（劳动密集、技术密集），而不是建设工程（资产密集）。
不得将原材料、燃料、设备、产品等货物，以及建筑物和构筑物的新建、改建、扩建及其相关的装修、拆除、修缮等建设工程作为政府购买服务项目

严禁将铁路、公路、机场、通讯、水电煤气，以及教育、科技、医疗卫生、文化、体育等领域的基础设施建设 ，储备土地前期开发，农田水利等建设工程作为政府购买服务项目

严禁将建设工程与服务打包作为政府购买服务项目
可以从财综[2014]96号文 《政府购买服务管理办法（暂行）》 里看出来：
基本公共服务、社会管理服务、行业管理与协调性服务、技术性服务、政府履职所需辅助性事项、其他适宜由社会力量承担的服务事项应当纳入政府购买服务指导性目录
以政府购买名义大兴基础建设，应该在目前来说各地都有很多案例，87号文主要是为了遏制这种政府变相举债，PPP要求太多，进度太慢，政府购买服务就没有太多限制。各地大行其道各显神通，导致实际上大部分政府购买实际上还是政府债务。
3、87号文应该是将政府“采购”和“购买”进一步区分。
“采购”的是物品（基建工程），“购买”的才是服务。涉及基建工程该走《采购法》走《采购法》，该走《招投标法》走《招投标法》，不得搭政府购买服务顺风车违规举债。
4、银行同业如何操作
一是看本行自己的相关规定，二是看客户如何解读。87号文和之前的50号文不一样，50号文是多部委联合银监会、人行下发，明确规定“对违规政府部门、平台公司、金融机构的违规行为严加惩戒”。
对地方政府及其所属部门违法违规举债或担保的，依法依规追究负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员的责任；对融资平台公司从事或参与违法违规融资活动的，依法依规追究企业及其相关负责人责任；对金融机构违法违规向地方政府提供融资、要求或接受地方政府提供担保承诺的，依法依规追究金融机构及其相关负责人和授信审批人员责任；
而87号文是财政部单部门下达的通知，最后惩戒力度最多也是整改，所以下面还是敢打擦边球的。
最后商谈结论总结：项目将土地整理、收储、拆迁补偿打包，目前已将额度中涉及道路建设、绿化工程等配套工程的额度全部砍掉，只放征地补偿部分。
=========================原答案===================================
利益相关:刚刚作为主办从总行获批10个亿+的土地一级开发额度，政府购买形式，尚未放款。
正文:6月2号，正在与客户反复沟通提款细节，从微信群里获悉87号文出台，有点措手不及的意思，研究了一夜。说几个对应我这个项目的关键点:
1、严禁将储备土地前期开发列入政府购买服务。
这一条直接上来把我打蒙，我的项目是土地一级开发➕棚户区改造打包，如果储备土地前期开发不让做了，直接会导致贷款无法投放。土地前期整理不让做政府购买，个人理解是否是引导政府向刚刚发布的土地储备专项债靠拢？但是专项债额度有限，而且已经通过政府购买上马的项目怎么办？已经放款的项目如何处理整改？文件没有说，之后出来的财政部预算司答记者问里，也没有明确这一条。
2、严禁将建设工程打包作为政府购买服务。
如果项目包含工程建设，不管是管廊，公益设施，基建，按照此文应该都在被禁行列。通知中还有一条，大意是财政部国务院备案的棚改和易地扶贫可以做政府购买，个人理解如果是纯棚改，还可以做，只要涉及到工程，就不行，完全不给活路。
3、购买服务要坚持先有预算，后有购买服务，所需资金必须体现在当年财政预算内，严禁把购买服务作为增加预算的依据。年度预算未安排资金的，严禁开展政府购买服务。
这一条，如果项目在预算列完后立项开展，哪怕从明年开始列长期预算，也是不合规定的。这一条我还不太明白，没有仔细研究过预算法，还要好好和财政部门的人沟通下。
暂时想到这么多，现在去行里开会讨论这个，下午会和政府那边碰头沟通，具体下午过来给大家更新。

㈢ 财政部87号文禁止融资租赁为什么地方政府融资吗

1.第一个关于经营租赁是否计提折旧的问题，你的理解非常正确 2.融资租赁（Financial Leasing）又称设备租赁（Equipment Leasing）或现代租赁(Modern Leasing)，是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的租赁。资产的所有权最终可以转移，也可以不转移。 3.融资租赁方式租出的固定资产，相当于出售，相当于别单位的固定资产，所以本单位不再计提折旧；融资租赁方式租入的固定资产，相当于购买，相当于本单位的固定资产，所以要对其计提折旧

㈣ 融资合同应该注意什么

1、投资人的法律主体地位。根据法律规定，某些组织是不能进行商业活动的，如果寻找这些组织进行投资将可能导致协议无效，浪费成本，造成经营风险。
2、投融资项目要符合中央政府和地方政府的产业政策。在中国现有政策环境下，许多投资领域是不允许外资企业甚至民营企业涉足的。
3、融资方式的选择。融资的方式有很多选择，例如：债权基链融资、股权融资、优先股融资、租赁融资等，各种融资方式对双方的权利和义务的分配也有很大的不同，对企业经营的影响重大。
4、回报的形式和方式的选择。例如债权融资中本金的还款计划、利息计算、担保形式等需要在借款合同中重点约定。如果投资人投入资金或者其他的资产从而获得投资项目公司的股权，则需要重点安排股权的比例、分红的比例和时间等等。相对来说，投资人更加关心投资带兆回报方面的问题。
5、可行性研究报告、商业计划书、投资建议书的撰写。刘先生被要求提供的文件就是商业计划书。上述三个文件名称不同，内容大同小异，包括融资项目各方面的情况介绍。这些文件的撰写要求真实、准确，这是投资人判断是否投资的基本依据之一。
6、尽职调查中可能涉及的问题。律师进行的尽职调查是对融资人和投融资项目的有关法律状况进行全面的了解，根据了解的情况向投资人出具的蠢锋租尽职调查报告。
7、股权安排。股权安排是投资人和融资人就项目达成一致后，双方在即将成立的企业中的权利分配的博弈。由于法律没有十分有力的救济措施，现在公司治理中普遍存在大股东控制公司，侵害公司和小股东的利益情况。对股权进行周到详细的安排是融资人和投资人需要慎重考虑的事项。

㈤ 融资买入后，要如何卖出

针对刚进到股票市场里的投资人，针对什么叫融资买入，应当还并不是很知道吧!那针对融资买入后又该怎样售出呢?

股票融资，又称之为个人信用买卖，分红股权融资买卖和融券买卖两一部分。
1、通俗化的说，股权融资买卖就是说投资人以财物或证劵做为质押告贷，向证券公司筹集资金财物用以证劵买卖，并在许诺的期内还款告贷本息和告贷利息;

2、融券买卖是投资人以财物或证劵做为质押告贷，向证券公司筹集资金证劵售出，在许诺的期内，买进相同总数和品种的证劵归还证券公司并付款相对的融券花费。

3、总的来说，融资融券买卖关键所在1个融字，有融投资人就必需出示有必要的告贷担保和支付有必要的花费，并在许诺期限内归还告贷的财物或证劵。

4、简而概之，就是说告贷买股再还款，借股挣钱再还股。主要说，即顾客融资买入证劵的，理应以卖券还贷或是当即还贷的办法还款向证劵公司融进的财物。顾客融券售出的，理应以买券还券或是当即还券的办法还款向证劵公司融进的证劵。

5、这代表融资买入的证劵下挫时，你有必要添加财物以还贷，融券售出的个股高涨时，你也有必要提高财物来买进相同总数的个股可以强制平仓。

融资买入的个股怎样售出

1.大部分证券公司个人信用帐户中，选用共同的提成利率。但一部分证券公司针对自配资金买卖和个人信用买卖，扣除不相同提成。担保物售出归属于一般买卖，会扣除较低提成，卖券还贷则扣除较高提成。

2.融资买入的个股，售出时，既可以选择卖券还贷，还可以选择担保物售出(一般售出)，提成共同时，这二者没什么不同。

3.融资买入的个股，要是该个股也有债款没有还清，管不了你哪种办法售出，都是最早还款该个股的股权融资债款。还款债款后的剩余财物，才会以现钱方法存有于你的帐户上。要是售出个股没有债款，你选择卖券还贷，会全自动还款其他个股债款，你选择告贷担保品售出，则会所有是现钱，可以买进其他个股。

4.要是有现钱，可以选择手动式还贷，可以还款全部股权融资合同中所有1个合同。

㈥ 资本土地供应商有哪些机构

长期以来，各地政府为迎合房地产经济的高速增长，探索出了有差异性的土地一级开发路径，但对于土地一级开发中的项目主体、承接主体、投资收益、实际操作等问题却一直没有形成全国统一的标准。

面对这一状况，自2016年以来，国务院、财政部、国土资源部等部门陆续下发了《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号，以下简称“4号文”）、《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目加快推动示范项目建设的通知》(财金〔2016〕91号，以下简称“91号文”)、《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（财预〔2017〕87号，以下简称“87号文”）等文件，从承接主体、资金来源、储备方式等方面对社会资本参与土地一级开发进行了全面清晰的界定和规范，在一定程度上修正了原本混乱的土地开发格局，能够较好地抑制了地方债务的进一步增长，具有较强的指导性和可操作性。

本文旨在从前述文件出发，就当前形势下社会资本、城投公司参与土地一级开发需要注重的合规要点进行初步探讨。

一、土地储备项目主体不能由社会资本、城投公司担任

4号文出台前，地方政府授权城投公司或社会资本承担土地储备职能的现象广泛存在于土地一级开发工作中。例如重庆、上海等市政府直接赋予了城投公司土地储备职能，由城投公司负责土地一级开发工作。

在实践中，城投公司通常以没有开发的“生地”进行抵押并取得土地储备贷款后，再将“生地”转为“熟地”，最终通过招拍挂取得的土地出让收入偿还贷款。这一操作模式的弊端在于土地储备贷款往往被大量挪用于城市基础设施建设，为偿还土地贷款，城投公司需要不断开启新的土地储备项目，最终导致地方债务风险持续累积。

上述情况在4号文出台后发生了根本性地变更。

4号文第一条、第二条明确规定，土地储备机构承担的依法取得土地、进行前期开发、储存以备供应土地等工作主要是为政府部门行使职能提供支持保障，不能或不宜由市场配置资源。土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担，各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。91号文第五条规定，PPP项目主体或其他社会资本不得作为项目主体参与土地收储和前期开发等工作，不得借未供应的土地进行融资。

因此，当前土地储备的项目主体只能是隶属于国土资源主管部门的事业单位，社会资本、城投公司不能继续担当土地储备的项目主体。

二、社会资本、城投公司可作为土地一级开发的承接主体参与土地一级开发

在明确规定土地储备主体只能是纳入土地储备名录的事业单位的情况下，4号文也同样指明了社会资本、城投公司参与土地一级开发的途径。

4号文规定，地方国土资源主管部门应当积极探索政府购买土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿服务。土地储备机构应当积极探索通过政府采购实施储备土地的前期开发，包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。

上述规定旨在鼓励政府向社会资本、城投公司购买土地一级开发服务，也就等同于认可社会资本、城投公司可以作为土地一级开发的承接主体。

例如在土地一级开发的搬迁安置补偿工作中，如果涉及的项目标的金额较低，政府部门可以通过竞争性谈判的方式遴选承接主体，并与承接主体签订采购合同，由承接主体提供相应服务。

需要注意的是，既然是政府直接出资，那资金的来源就必须事先报备且师出有名。

87号文规定，对于政府采购事项，应当列入政府购买服务指导性目录中，对暂时未纳入指导性目录又确需购买的服务事项，应当报财政部门审核备案后调整实施。

与此同时，政府购买服务要坚持先有预算、后购买服务，所需资金应当在既有年度预算中统筹考虑，不得把政府购买服务作为增加预算单位财政支出的依据。年度预算未安排资金的，不得实施政府购买服务。

由此可见，从合规性的角度出发，政府部门在选定承接主体前，必须先就土地一级开发中所涉及的各项费用（包括承接主体的委托服务费用）列入预算，否则可能引发审计风险。对于承接主体而言，应当在签订开发服务合同前核查政府是否已将服务费用纳入预算，否则可能面临后期不能按期收款的风险。

三、如土地一级开发项目涉及建设工程，政府在选定项目承接主体时必须进行公开招标

前文述及，根据4号文规定，土地储备机构应当积极探索通过政府采购实施储备土地的前期开发事宜。但是87号文规定，严禁将储备土地前期开发等建设工程作为政府购买服务项目，严禁将建设工程与服务打包作为政府购买服务项目。

4号文、87号文针对采购土地前期开发的规定看似相互矛盾，但实际上，究其内涵是要求政府部门在选定土地一级开发项目的承接主体时，需要区分具体服务项目采用不同的遴选程序。

如涉及安置补偿工作以及土地看护工作，可依据《政府采购法》及相关规定，由有关主管部门通过竞争性谈判的方式进行采购，招投标并非必要程序；如涉及土地的前期开发，如“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等建设工程项目，则必须依据《招标投标法》，通过招标的方式确认承接主体。

在实际操作中，为了确保土地一级开发各流程衔接的流畅性及满足项目后期监管需要，地方政府往往更倾向于将整个土地一级开发项目全部委托一个承接主体来实施。但是由于在选定安置补偿和前期开发的承接主体时存在不同的程序性要求，为保障项目的顺利开展，地方政府一般以先谈判、后补程序的方式推进土地一级开发项目。

在与承接主体商定具体的款项、金额、服务项目及期限后，地方政府可能会直接要求承接主体开展工作，所需的采购/招投标流程则根据承接主体的自身情况进行“事后完善”，在投标主体的资质、项目经验上做文章，确保承接主体能够中标。对于地方政府而言，此举存在较大的审计风险；对于承接主体而言，如在项目开展后未能如期中标，则存在难以收回项目前期投入的风险。

四、社会资本获取的土地一级开发收益不得与土地出让金挂钩

早在2006年，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）中就已作出明确规定：

土地出让收支实行“收支两条线”管理，即土地出让金必须全额缴入国库，支出只能通过地方基金预算从土地出让收入中予以安排，而支出的项目则仅限于以下几类：（1）征地、拆迁补偿支出；（2）土地收购、收回、置换支出；（3）土地前期开发支出；（4）管理费用（招拍挂等费用）；（5）财务费用（贷款利息等）。

在“收支两条线”的管理模式下，支付给开发企业的土地一级开发费用（包括利润）需要在土地基金预算中进行安排，无法直接与土地出让金挂钩。

即便如此，部分地方政府仍然出台了允许土地一级开发承接主体就土地出让金享有分成收益的规定。例如：《海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知》（琼府〔2006〕34号）第七条规定，土地出让收入扣除土地开发成本后余下的纯收益部分，按照市、县政府所得不得低于30%的比例，确定市、县政府与主开发商的分成比例；《湘潭市人民政府办公室关于印发市城区国有建设用地使用权出让管理办法的通知》（潭政办发〔2010〕34号）第三条第（一）款规定，储备用地、保障用地上市的溢价部分政府与投资商实行分段按比例分成。其中，溢价在50%以内的按4:6分成，溢价在51%至100%的按5:5分成，溢价在100%以上的按6:4分成。

对此，4号文及91号文明确禁止了前述土地出让金分成的行为。

4号文第七条规定，项目承接主体或供应商应当按合同约定数额获取报酬，不得与土地使用权出让收入挂钩，也不得以项目所涉及的土地名义融资或者变相融资。91号文第五条规定，PPP项目的资金来源与未来收益及清偿责任，不得与土地出让收入挂钩。

鉴于此，目前各地通常采取按投资成本的一定比例提取利润的方式确定土地一级开发项目承接主体的收益，具体的收益金额一般以当地政策规定为依据，并结合市场协商予以确定，与项目难度、期间跨度、总投资额等直接相关。

经笔者梳理，当前我国部分地区政策性文件中关于土地一级开发收益的相关规定见下表：

值得一提的是，4号文及91号文从层级上而言并非法律或行政法规，因而在目前的司法实践中，即使土地开发合同中约定了土地一级开发企业所取得的报酬为土地出让金中的某一比例，该约定也并不因违反法律的禁止性规定而无效，但在实际执行过程中，有较大可能因为违反现行政策产生履行障碍。

五、结语

由于土地一级开发所涉及的情况复杂，前期投入较高，收益周期较长，尤其在搬迁安置补偿阶段可能因各种问题而导致项目面临延期风险，因而土地一级开发所能取得的收益极可能入不敷出。

在此前提之下，社会资本及城投公司依旧热衷于参与土地一级开发工作，其“醉翁之意”并非是获取土地一级开发收益，而在于寻求土地一二级联动开发的机会。

然而，目前大多数具有商业开发价值的土地出让时均需要上市交易，通过招拍挂程序进行出让，由于招拍挂具有较大的不确定性，并不能确保一级开发的承接主体最终能够竞拍获得土地，这给承接主体带来了巨大的商业风险。

此外，从现阶段发展情况来看，4号文等政策文件的出台在控制地方债增长及土地收储成本上有一定的积极作用，但目前社会资本及城投公司参与土地一级开发仍存在部分问题仍亟待解决，例如：如何避免社会资本在逐利本性的驱动下将搬迁安置变成强拆强补；如何增加土地出让环节的透明度，避免因利益寻租而损害公众利益等等。

但可以预期的是，随着政府财力的增强和监管要求的提高，土地一级开发工作向着政府主导化、收益透明化发展的趋势似乎不可逆转，在此期间，社会资本及城投公司也应当做好充分准备，将工作重心从土地开发向土地运营进行转变，以应对后期因政策变更对当前经营模式造成的冲击。

㈦ 国务院关于加强地方政府融资平台公司管理有关问题的通知的文件内容

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
近年来，地方政府融资平台公司（指由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体）通过举债融资，为地方经济和社会发展筹集资金，在加强基础设施建设以及应对国际金融危机冲击中发挥了积极作用。但与此同时，也出现了一些亟须高度关注的问题，主要是融资平台公司举债融资规模迅速膨胀，运作不够规范；地方政府违规或变相提供担保，偿债风险日益加大；部分银行业金融机构风险意识薄弱，对融资平台公司信贷管理缺失等。为有效防范财政金融风险，加强对地方政府融资平台公司管理，保持经济持续健康发展和社会稳定，现就有关问题通知如下：
一、抓紧清理核实并妥善处理融资平台公司债务
地方各级政府要对融资平台公司债务进行一次全面清理，并按照分类管理、区别对待的原则，妥善处理债务偿还和在建项目后续融资问题。
纳入此次清理范围的债务，包括融资平台公司直接借入、拖欠或因提供担保、回购等信用支持形成的债务。债务经清理核实后按以下原则分类：
（1）融资平台公司因承担公益性项目建设举借、主要依靠财政性资金偿还的债务；
（2）融资平台公司因承担公益性项目建设举借、项目本身有稳定经营性收入并主要依靠自身收益偿还的债务；
（3）融资平台公司因承担非公益性项目建设举借的债务。
对原计划由融资平台公司承担融资的在建项目，对其后续资金应根据不同情况妥善处理。地方各级政府要严格审核项目投资预算和资金来源，各类资金要集中用于项目续建和收尾，严格控制新开工项目，防止出现“半拉子”工程。经地方政府审核后，对还款来源主要依靠财政性资金的公益性在建项目，除法律和国务院另有规定外，不得再继续通过融资平台公司融资，应通过财政预算等渠道，或采取市场化方式引导社会资金解决建设资金问题。对使用债务资金的其他在建项目，原贷款银行等要重新进行审核，凡符合国家产业政策、土地政策、环境保护政策、信贷审慎管理规定及宏观调控政策等要求的项目，要继续按协议提供贷款，推进项目建设；对不符合上述要求的项目，地方政府要尽快进行清理，妥善处置。
对融资平台公司贷款，银行业金融机构要坚持按照“逐包打开、逐笔核对、重新评估、整改保全”的原则进行全面清理，及时采取补救措施，确保信贷资产安全。
地方各级政府要采取有效措施，落实有关债务人偿债责任。对融资平台公司存量债务，要按照协议约定偿还，不得单方面改变原有债权债务关系，不得转嫁偿债责任和逃废债务。融资平台公司等要统筹安排资金，制定偿债计划，明确偿债时限，切实承担还本付息责任。
二、对融资平台公司进行清理规范
在本通知下发前已经设立的融资平台公司，要按以下要求进行清理规范：对只承担公益性项目融资任务且主要依靠财政性资金偿还债务的融资平台公司，今后不得再承担融资任务，相关地方政府要在明确还债责任，落实还款措施后，对公司做出妥善处理；对承担上述公益性项目融资任务，同时还承担公益性项目建设、运营任务的融资平台公司，要在落实偿债责任和措施后剥离融资业务，不再保留融资平台职能。对承担有稳定经营性收入的公益性项目融资任务并主要依靠自身收益偿还债务的融资平台公司，以及承担非公益性项目融资任务的融资平台公司，要按照《中华人民共和国公司法》等有关规定，充实公司资本金，完善治理结构，实现商业运作；要通过引进民间投资等市场化途径，促进投资主体多元化，改善融资平台公司的股权结构。对其他兼有不同类型融资功能的融资平台公司，也要按照上述原则进行清理规范。
今后地方政府确需设立融资平台公司的，必须严格依照有关法律法规办理，足额注入资本金，学校、医院、公园等公益性资产不得作为资本注入融资平台公司。
三、加强对融资平台公司的融资管理和银行业金融机构等的信贷管理
融资平台公司融资和担保要严格执行相关规定。经清理整合后保留的融资平台公司，其融资行为必须规范，向银行业金融机构申请贷款须落实到项目，以项目法人公司作为承贷主体，并符合有关贷款条件的规定。融资项目必须符合国家宏观调控政策、发展规划、行业规划、产业政策、行业准入标准和土地利用总体规划等要求，按照国家有关规定履行项目审批、核准或备案手续。要严格按照规定用途使用资金，讲求效益，稳健经营。
银行业金融机构等要严格规范信贷管理，切实加强风险识别和风险管理。要落实借款人准入条件，按商业化原则履行审批程序，审慎评估借款人财务能力和还款来源。凡没有稳定现金流作为还款来源的，不得发放贷款。向融资平台公司新发贷款要直接对应项目，并严格执行国家有关项目资本金的规定。严格执行贷款集中度要求，加强贷款风险控制，坚持授信审批的原则、程序与标准。要按照要求将符合抵质押条件的项目资产或项目预期收益等权利作为贷款担保。要认真审查贷款投向，确保贷款符合国家规划和产业发展政策要求。要加强贷后管理，加大监督和检查力度。适当提高融资平台公司贷款的风险权重，按照不同情况严格进行贷款质量分类。
四、坚决制止地方政府违规担保承诺行为
地方政府在出资范围内对融资平台公司承担有限责任，实现融资平台公司债务风险内部化。要严格执行《中华人民共和国担保法》等有关法律法规规定，除法律和国务院另有规定外，地方各级政府及其所属部门、机构和主要依靠财政拨款的经费补助事业单位，均不得以财政性收入、行政事业等单位的国有资产，或其他任何直接、间接形式为融资平台公司融资行为提供担保。
五、加强组织领导，确保工作落实
各地区、各部门要从大局出发，牢固树立科学发展观和正确政绩观，充分认识加强融资平台公司管理工作的重要性和紧迫性，统一思想，加强领导，精心组织，结合本地区、本部门实际认真抓好落实。财政部、发展改革委、人民银行、银监会等部门和机构，要抓紧制定具体实施方案，完善相关政策，加强对这项工作的指导监督。财政部要会同有关部门加快建立融资平台公司债务管理信息系统、会计核算和统计报告制度，以及融资平台公司债务信息定期通报制度，实现对融资平台公司债务的全口径管理和动态监控。审计部门要加强对融资平台公司的审计监督。要研究建立地方政府债务规模管理和风险预警机制，将地方政府债务收支纳入预算管理，逐步形成与社会主义市场经济体制相适应、管理规范、运行高效的地方政府举债融资机制。
地方各级政府和有关部门、单位都要严格遵守法律制度规定，确保有法必依，违法必究。对清理规范中检查出来的问题要及时予以纠正，对清理规范后仍然违反《中华人民共和国预算法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国商业银行法》等规定的要依法依规严肃处理，并追究相关责任人的责任。
各省（区、市）人民政府要切实履行职责，抓紧落实相关工作，并将工作落实情况于2010年12月31日前上报国务院，抄送财政部、发展改革委、人民银行和银监会。
国务院
二○一○年六月十日