1. 增信包含哪些措施
相信只要是有遇到需要融资的企业应该都知道增信是什么吧？这个增信就是一种信用上的增进措施,一般情况下就是可以通过实施增信这个措施,让一些信用可能不是很高的企业都纷纷获得一定的融资,下面就让小编给大家好好说说这个增信包含哪些措施！
一、何为增信措施？
既然想知道增信包含哪些措施之前我们先看看到底这个增信是什么,一般就是我们能看只要是在比较完整的信托计划当中,那么除了能了解到产品的基本信息之外,还有一个就是投资者较为关注的那就是这个产品的增信措施到底是有哪些？这种增信措施就是用来保证债务人在产品没有到限之时可以支付出相应的债务本息,那么从而才会提升产品本身质量、安全以及还会降低风险等方面。反正一般就是我们能看到的增信计划中都会有很多形式的增信措施来保证借款人能在极限内完成本息偿还的责任。
二、增信措施可信吗？
在如今这个市场上我们能看到就是增信这个被大家十分看重的话,那么在市面上就出现了很多虚假的也纷纷上线。一般我们要想知道哪种的增信是可信的话,我们就得看这个团队的名气是否够大？事实上就是有名气的高管团队,是可以降低平台风险的,其次就是看看第三方担保的借款人与平台之间是否存在一定的关联,所以只要选择对的平台那么增信就是可信的。
三、增信措施有哪些？
这不就让我们在看看一般这种增信包含哪些措施？首先就是保证担保,这个是最为普遍的一种外部增信的措施。其次就是一种保证保险承诺,这个还是一种较为少见的外部增信措施的,最后就是回购承诺措施,这个就是无论自己的现金流知否能够偿还本息的情况下,都是要用现金的方式去进行回购的。
好了看了上面对于增信包含哪些措施的相关介绍以后,大家是不是对此也有所了解了呢？要是自己觉得了解的还不够的话千万不要就是轻易去做,避免给自己造成一定的损失。
2. 什么叫信托产品
问题一：什么叫信托？ 信托产品分为两大类:一种是资金信托，就是投资者把钱委托给信托公司，由信托公司出面用这笔钱投向预先选定的项目,为投资者获取利益；第二种是财产信托,就是财产持有人（主要是以公司为主将土地收益权、房产经营权、股权收益权委托给信托公司，然后通过信托公司这一平台向社会公众分割转让信托受益权。以房地产信托产品为空姿例:信托公司与许多投资者签订信托合同，募集到胡亏李足够资金后成立信托产品,也称作信托基金，或称作信托计划。当信托公司拿到资金以后会投资某个房地产项目.待信托公司获得收入(通常是高于银行固定贷款利率的利息)以后，扣除必要的经营费用，将信托收益按照原合同的约定分配给投资者。信托产品的风险较小.根据监管部门公开发布的数据,有90%以上明确收益率的信托产品都能实现预期收益率。对于许多稳健型的投资者而言，买信托产品首先关心安全性，其次才是收益有多高.2004年后信托类理财产品不断涌现，不仅信托公司，还有银行、基金公司、证券公司也有。从收益率排列上来看，最低是人民币理财产品，然后是风险管理资产计划和信托产品，最高的是证券投资基金。从统计数据来看，最安全的是银行担保的信托项目，如果是一年以上的，年收益率一般在4.5%－10%之间；如果是财产担保，收益率应该在4.5%以上。信托产品期限越长，收益率越高。从两年期来看，一些房地产信托产品基本可达到8--10%的水平,而且有土地做抵押,较安全。信托理财产品的收益与投资方向有关.房地产、股票市场，风险较高，收益相对高一些；而能源、电力项目比较稳定，现金流量明确，安全性好但收益相对较低。
问题二：什么是类信托 “类信托”业务一般较多是基金公司子公司参照信托产品模式发行的相关产品。此外，保险、券商也都有发行或筹备发行“类信托”产品。
问题三：信托产品是什么 信托产品是指由信托公司发行的一种为投资者提供了低风险、稳定收入回报的金融产品。目前年化收益类多在8%-12%，优点是：低风险高收益，缺点是:1、100万起步，门槛较高。2、期限一般为1-2年，期间变现能力差。
信托投资作为一种风险和收益介于银行人民币理财产品和基金股票之间的理财方式，正凭借其
较高且稳定的收益水平和高安全保障措施，受到广大机构和个人投资者的青睐。在投资方式上，信托产品同储蓄、国债类似，一般有相对固定的期限，明确的收益率（信托为预计收益率）。投资者购买信托产品后，一般到期便可领取收益及本金，省时、省心。
品种主要有:
1. 贷款信托类 贷款信托是指通过信托方式吸收资金用来发放贷款的信托方式。这种类型的
信托产品，是目前数量最多的一种。
2. 权益信托类 这一类型的信托产品，是通过对能带来现金流的权益设置信托的方式来筹集
资金，其突出优点就是实现了公司无形资产的变现，从而加快了权益拥有公司资金的周转，实现了不同成长性资产的置换，有利于公司把握有利的投资机会，迅速介入，实现公司价值的最大化。
3. 不动产信托 土地与地上或地下的各种建筑设施统称为不动产。
4. 融资租赁裤迟信托
问题四：什么是信托产品？有什么优、缺点。 信托产品是由信托公司发行的，多为固定收益信托产品，目前年化收益多在8%-12%。信托产品作为高瑞理财产品，收益高、稳定性好，是信托理财产品的主要特点。
优点是：低风险，收益较高，投资领域广泛，可以横跨货币、资本、实业三个领域；
缺点是:1、门槛较高，10龚万起步；2、期限一般为1-2年，期间变现能力差。
问题五：信托产品是什么跟基金有什么区别 信托产品针对性比较强，一般都是针对客人的投资意向建立起来的融资产品。基金属于被动投资，你交钱给基金公司，他们专人负责投资，投资方向他们确定。
问题六：信托产品属于什么资产 金融资产。专属信托资产
问题七：信托是什么概念？ 信托理财是一种财产管理制度，它的核心内容是“受人之托，代人理财”。具体是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，受托人按委托人的意愿以自己的名义为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。 2010年信托市场发行规模为3万亿，增长率每年大于30%。信托产品是由信托机构发行的产品，通过银行、证券公司、专业独立理财公司进行进行销售。信托类理财产品的收益可以是固定的，也可以是浮动的。目前市场主流产品还是以固定收益率为主，每年9-13%的收益，收益较高、稳定性好是信托理财产品的最大卖点。信托计划产品一般都是资质优异、收益稳定的基础设施类信托计划，并且大多有第三方银行担保，在安绩性方面比单纯的信托投资项目要略微高一些。同时在投资过程中，银行会不断监控、跟踪贷款的动向，从而可以最大程度上规避信托项目的投资风险。在市场上有影响力以信托产品为主营业务的有利得财富管理中心、展恒理财、诺亚财富等。
具体的网络也有，比较详细的解答。
问题八：银行理财产品和信托产品的区别 银行理财产品是指商业银行在对潜在目标客户群分析研究的基础上，针对特定目标客户群开发设计并销售的资金投资和管理计划。在理财产品这种投资方式中，银行只是接受客户的授权管理资金，投资收益与风险由客户或客户与银行按照约定方式承担。
信托产品是指是指信托公司为投资者提供的一种低风险、收益稳定的金融理财产品，是在“受人之托，代人理财”的宗旨下，受托人根据融资方的资金需求设立的特定用途的资金募集行为，委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，按约定的收益分配期限获取回报的一种金融理财产品。
而银行信托产品是指由银行发行的人民币理财产品所募集的全部资金，投资于指定信托公司作为受托人的专项信托计划。目前，各家银行推出的信托类理财产品主要是银行与信托公司合作，将募集资金投资于信托公司推出的信托理财计划。信托类理财产品的收益可以是固定的，也可以是浮动的。
问题九：什么是信托，信托属于理财产品吗？ 信托产品是指由信托公司发行的，融资方通过信托公司向投资者募集资金，并通过将资产（股权）抵押（质押）给信托公司、以及第三方担保等措施，到期归还本金及收益。
信托不是银行的理财产品，是投资人通过信托公司间接给相关企业融资，在信托公司对此融资做好风险控制的前提下，投资人获得投资收益的理财方式。无论投资人是在哪儿参与的此类投资，如果营销人员说是“XX银行的理财产品”，我只能说要么这个营销人员不懂业务，要么就是在忽悠客户。信托理财计划的年收益都在8%以上（现在），银行存贷款的利差也就在4-5%，试问银行靠什么方式能给客户这么高的收益呢？
但信托属于一种理财方式。
问题十：什么是信托产品？信托产品有哪几种？ 托产品是指一种为投资者提供了低风险、稳定收入回报的金融产品。信托品种在产品设计上非常多样，各自都会有不同的特点。各个信托品种在风险和收益潜力方面可能会有很大的分别。在分类上面，信托产品可以分为：贷款信托类、权益信托类、融资租赁信托以及不动产信托。而具体的信托产品介绍如下：
1. 贷款信托类
贷款信托是指通过信托方式吸收资金用来发放贷款的信托方式。这种类型的信托产品，是目前数量最多的一种。 贷款作为一种传统业务，业务流相对简单，风险控制方法比较成熟，所以信托公司在展业初期，选择这种方式进入市场、树立公司品牌也就顺理成章了。采取贷款方式进行投资，使得这类信托产品在收益风险上具有以下几个特点： 首先，项目的收益是封顶的。收益来源于贷款利息，执行人民银行相关利率标准。这意味着委托人的收益高限是贷款利率，而且面临着信托公司提取管理费用可能对这一收益的抵扣。不同的管理费用计提方式意味着收益抵扣的程度是不一样的，直接影响着投资人的利益。 其次，尽管信托公司基于自身的专业技能挑选了相关的项目进行贷款，但由于信息不对称，只能依赖对信托公司的信任。而信托公司最近刚整顿完毕，自身的信誉机制并没有建立起来，贷款的信用风险必须通过外部机制来控制。
2. 权益信托类
这一类型的信托产品，是通过对能带来现金流的权益设置信托的方式来筹集资金，其突出优点就是实现了公司无形资产的变现，从而加快了权益拥有公司资金的周转，实现了不同成长性资产的置换，有利于公司把握有利的投资机会，迅速介入，实现公司价值的最大化。
3. 融资租赁信托
4. 不动产信托 土地与地上或地下的各种建筑设施统称为不动产。
如你还有关于信托相关的疑问，可以向我咨询。
3. 有谁了解长安信托兑付新产品-长安权-宏达集团地产股权投资集合资金信托计划
这个是长安信托房地产类项目，信托期限是24个月。
基本信息：
资金运用方式：4500万元资金用于受让成都宏达置成房地产开发有限公司90%股权，其余进入资本公积，信托资金用于项目建设及归还股东借款。
增信措施：
保证担保：
由宏达世纪提供连带责任保证担保，其持有的剩余宏达置成股权提供质押担保。
由四川宏达（集团）有限公司（下称“宏达集团”）及实际控制人刘沧龙提供保证担保。
由成都宏达众成房地产开发有限公司提供保证担保，宏达世纪持有的成都宏达众成房地产开发有限公司的股权提供质押担保。
抵/质押担保：
由成都宏达众成房地产开发有限公司持有的“宏达世纪丽景”项目不少于1500个车位形成的租金收入提供质押担保。
4. 房产如何信托
目前信托市场负来面报自道太多，投资信托产品时需要慎重选择产品，房地产投资也是同样的道理。
不能说房地产信托不好，要从交易对手方实力、项目所处地理位置和市场前景来分析，建议投资者选择一二线城市优质地区的房地产项目，不要盲目选择。
5. 鎴垮湴浜т俊鎵
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6. 房地产信托是指什么
简简介
房地产信托结构图
房地产信托，英文是“Real Estate Investment Trust”，简称REITS，包括两个方面的含义：一是不动产信托就是不动产所有权人《委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托，是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国正大量采用的房地产融资方式。
2003年6月，央行发布121号文件限制房地产企业的银行融资，房地产信托开始成为企业追逐的热点。房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。
2发展历程
1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托（Bost
上海国际金融中心
onPersonalPropertyTrust），但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始对投资公司进行规范。为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可以分为：面额证券公司（Face-AmountCertificate Companies）、单位信托公司（UnitInvestmentTrust）和经理公司（Management Companies）三类。
其中，经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通，按投资公司法第5条又可将其分为：封闭型（Close-end Type）投资公司、开放型（Open-End Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型（Non-DiversifiedType）投资公司四种。马塞诸塞商业信托是REIT的前身，由于经济利益的驱动，最初采用信托形式是为规避州法禁止公司以投资为目的而持有不动产的规定，随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织，而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停滞。但由于后来的投资信托法规不断健全，且经济发展态势良好，美国投资信托的发展又日益茁壮起来。着眼于投资信托的优点，美国国会于1960年通过修订内地税法典，正式开创了REIT，规定凡具备该法案第856条至859条的有关组织、收入及收益分配要件的REIT 可享有免税优惠。
换言之，即使REIT是以公司为组织形态，也可以不必负担公司所得税，而仅对股东或投资人课征个人所得税，所以REIT一般也被认为是具有投资媒介性质管道机能。1976年美国国会通过了税收改革法案，取消了REIT必须是由非法人信托或社团组织的要件，所以现今美国的REIT组织形态可以是公司组织或信托，但必须是联邦所得税意义下非银行、储蓄贷款机构或保险公司类的公司，通过这些机构，向大众募集资金。基于危险分散原则，主要从事买卖管理不动产实体的投资或抵押担保贷款的信托投资，属于一种长期投资商品，其基本架构由不动产投资信托基金、经理公司、保管机构和投资人四个实体组成。但按照1986年税收公司改革法的规定，REIT必须雇佣独立的不动产专家来执行管理REIT的日常事务活动。
3性质分类
房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：
①委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等；
②代理业务，如代理发行股票债券、代理清理债权债务、代理房屋设计等；
③金融租赁、咨询、担保等业务。
相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。
4发展现状
当人们对高房价已经感觉到无奈的时候，“集体焦虑”就出现了。当这种“集体焦虑”出现之后，一切与房
房地产信托
地产沾边的东西都会刺激人们的这种焦虑，房地产信托也自然“被焦虑”，被情绪化地关注。事实上，在我们的生活中，已经多次出现一个传言击垮一家企业的案例。信用社会中，“压倒骆驼的最后一根稻草”表面看也许就是一个传言或是无意的误读，但其背后是“集体焦虑”中的非理性。网络时代，当信息的传播更加便捷之时，对于信息的辨别也更重要了。
[1]房地产信托可谓屋漏偏逢连夜雨，房地产企业紧张的资金链使得房地产信托兑付风险加大，而绿城事件以及沪京房地产企业兑付问题更是引起了市场的担忧。这也使得很多投资者对房地产信托望而生畏。 尽管房地产信托产品面临众多问题，但并不能一概否定此类产品。相关专业人士给出了建议，从来看，房地产信托产品收益率还是比较高的，投资者在购买的时候一定要审慎：首先要看项目本身的好坏，其次要房地产信托计划的风控措施，第三还要看信托公司的资质。房地产信托依然具有投资价值。
不过专家建议，在购买房地产信托计划的时候一定要擦亮眼睛。除了要考察项目的好坏之外，也要严格把握产品的风控措施，不要片面追求高收益而忽视了项目和产品风险。此外在信托公司的选择上，要尽量选择那些股东背景、资金实力较为雄厚的国有控股信托公司发行的产品。
从投资品种来看，股市屡创新低，外围环境负面消息不断，反弹迹象并不明确，风险难以把控。而房地产投资受到严控，且受到限购令影响，投资房地产风险加大。相比较下来，前发行的房地产信托计划预期年化收益率大都在10%以上，尽管同样受到调控，但是投资者能详细了解房地产信托项目，作为资产配置的一种，不失为一个理想的选择。
5发展前瞻
银监会从2011年5月开始针对房地产信托业务逐步开始调控，屡次通过窗口指导的方式降低房地产业务的发行。6月要求房地产信托项目由事后报备改为事前报备，可以看出银监会逐步将主动权掌控在自己手中，并开始主动出击。从9月开始，要求逐个监测存量项目的兑付风险。而之后就爆发了绿城事件，这系列措施可以看出银监会对于整治房地产信托业务的决心和力度。而这次四家信托公司被叫停可谓再次给行业敲响了警钟。
在监管部门的严控信托网的主动调整之下，房地产信托业务已经呈明显降温态势。根据信托研究机构普益财富昨日发布的9月份信托市场月报，9月份房地产领域的信托产品发行量为49款，环比下降25款，占比下降2.57个百分点。
这次叫停是银监会释放的一种继续严控的信号，至于房地产信托业务是否会被叫停，尚无消息，但可以看出，调控政策逐步向各个信托公司开始发难。由于之前房地产信托过快的发展，这也使得风险积聚，银监会此举也是出于风控角度考虑。
6资金来源
资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。房地
基金型房地产信托
产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样，主要来源有：
房地产信托基金
是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及
其它信托业务而设置的营运资金。我国的信托投资公司资金来源主要有：财政拨款、社会集资以及自身留利；
房地产信托存款
是指在特定的资金来源范围之内，由信托投资机构办理的存款。其资金来源范围、期限与利率，均由中国人民银行规定、公布和调整；
集资信托和代理集资
这是信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹借资金的一种方式；
资金信托
是指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务。信托资金的来源必须是各单位可自主支配的资金或归单位和个人所有的资金，主要有单位资金、公益基金和劳保基金；
共同投资基金
即投资基金或共同基金，对于国内公众而言，它是一种较新型的投资工具，但在国外已有百余年的历史，并且日趋兴旺，是现代证券业中最有前途的行业，在发达国家的金融市场上，已为实践证明是一种相当先进的投资制度，并已成为举足轻重的金融工具。
7投向分类
根据资金投向的不同，REIT可分为三类：
权益型
（EQUITYREIT）。权益型 REIT直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益；
抵押型
（MORTGAGEREIT）。主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益；
混合型
（HYBRIDREIT）。顾名思义，此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。
早期的房地产信托主要为权益型，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。抵押信托的发展较快，现已超过产权信托，主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券。但混合型无疑是将来发展的方向。另外，REIT还有很多其他分类方法。
例如，按股份是否可以追加发行，可分为开放型及封闭型。封闭型REIT被限制发行量，不得任意发行新的股份；相反，开放型REIT可以随时为投资于新的不动产增加资金而发行新的股份。按是否有确定期限，可分为定期型和无期限型。定期型REIT是指在发行基金之初，就定为确定期限出售或清算基金，将投资所得分配予股东的事前约定；无限期型则无。按照投资标的确定与否，分为特定型与未特定型。基金募集时，特定投资于某不动产或抵押权投资者为特定型REIT；反之，于募集基金后再决定适当投资标的者为未特定型REIT.[2]
8运作流程
房地产信托的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。这两种模式说到底就是资金信托和房地产资产信托的区别，由于各自的国情不同，美国比较侧重于资金信托型REIT，而日本侧重于房地产资产信托型REIT。
9美国模式
美国的房地产信托通常是以基金的形式出现的，在成立阶段，其主要运作流程为：
房地产市场的政策
（1）评估资金。基金发起人为满足自身需求，进行REIT基金募集的筹划，主要工作包括：预估所需资金数量，确认选择REIT基金为筹资工具，并考虑投资标的的收益性能否达到必要的回报率等。
（2）接洽承销商、发起人与承销商讨论投资与募集事宜，包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。
（3）接洽律师及会计师。与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题，选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务，并拟订申请文件，此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定。
（4）接洽不动产顾问公司。若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任，则需要洽定对象并签定REIT管理顾问契约，确定其权利义务关系。
（5）当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集，在申请成功后，要决定保管机构并签定REIT契约。
房地产信托成立并在证券交易所挂牌交易后，便进入正式运作阶段。值得注意的是该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划，保管机构则依房地产投资信托公司的指示，进行业务操作，执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商业投资的收支等事宜。投资者通过券商购买REIT证券，投资收益则从保管机构处获得。
在美国，房地产信托证券首次公开发行的注册登记，其依据是1933年证券法表格-11，该格式要求详细披露REIT的投资政策、与投资政策有关的活动、房地产的状况、财产处理的信息、经理公司与投资公司之间的关系等。当然，REIT也可因私下发行而无须注册登记，但依据1933年证券法REGULATION D（RULES501-506），私下发行的投资人人数上限为35人，完成公开发行后，按照1934年证券交易法，REIT有报告的义务。另外，法律还对房地产信托的结构、资产运用和收入来源作了严格的要求，如房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中；每年90%以上的收益要分配给股东；其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务，75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。在税收方面，REIT则受到了优待，按照规定，REIT不属于应税财产，且免除公司税项，这就避免了双重纳税的可能。
10日本模式
其运作流程为：
（1）房地产公司将土地、建筑物分售给投资者，由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房地产公司；
（2）投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理；
（3）信托公司将房地产全部租赁给房地产公司，同时向该公司收取租赁费；
（4）房地产公司也可以将房地产转租给承租人，向承租人收取租赁费；
（5）信托公司向投资者发放红利；
（6）信托银行也可以将该房地产在市场上销售，从购买者身上获取价款，再按比例分配给投资者。
11借鉴意义
从对美国和日本房地产投资信托发展的经验和教训的研究中，我国的房地产投资信托业的发展必须注意以下几点：
（1）我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须尽早对房地产投资信托进行认真细致地研究，并推动政策的市场化，来达到房地产的证券化。 （2）正确认识房地产投资信托的特性。房地产投资信托是一种新的金融商品，它有自己产生的条件和发展的规律， 我们只能给它创造适合生长和发展的条件， 不能只是为了处理银行的不良资产（当然它可以作为处理不良资产的一种手段），更不能为了利用它的初期性来转移金融机构的不良资产而极力发展，这样只能起到拔苗助长的作用。
（3）在政策上，根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。
（4）在房地产证券化的发展过程中，应极力开发相关和配套的房地产证券化商品，培养大量的机构投资者。
（5）我国房地产业才刚刚开始发展，我们必须通过房地产投资信托的发展建立一套完整的房地产投资的管理和战略体系。
在国内的房地产金融政策大环境下，房地产开发商期待更多的融资渠道和新的金融衍生工具。要鼓励和支持房地产投资信托基金这一新的融资方式的萌芽和发展，积极引导社会资金、银行资金、 外商资金、 外埠资金和居民个人资金投向房地产。 通过借鉴国际流行的房地产投资信托基金模式，适时培育和发展 REIT 基金，不仅有望克服银行体系房地产贷款风险集中的问题，并可以推动我国房地产行业持续稳定健康发展。[3]
12作用
1、能为房地产委托人提供可靠的融资渠道，促进房地产企业良性发展。中国的大部分房地产开发企业自有资金都不超过20%，而银行贷款又趋于紧缩状态，受房地产开发成本高等因素的制约，一般房地产的销售或租赁都需要一个较长的过程，所以资金短缺是一个长期状态。因此，利用信托工具融通资金便成为一种行之有效的方法。
房地产信托
2、房地产信托化能够丰富资本市场的投资品种，为投资人提供一条稳定获利的投资渠道。特别是在当前，股市欺诈接连不断、股指一厥不振，银行存款利率大幅度下降的背景下，大量的资金要寻找稳定的投资获利渠道，房地产信托化生逢其时，是满足投资者需要的一个很好的选择。
3、房地产信托化能够拓宽信托公司的业务范围，是信托业得以迅速发展的重要契机。从中国信托业发展所走过的20多年的历程来看，因为无法可依，信托业的定位一直处于一种无序状态，为了吸纳储金，曾屡次出现高息揽储等不规范现象，扰乱了金融市场，也招来了政府干预，一次次整顿的结果，信托业的“可经营范围” 越来越窄，业务量也越来越少。随着2001年10月1日《信托法》的实施，给信托业的规范发展带来了新的生机，在百废待兴的状态下，对信托业而言，进行房地产信托不失为一项崭新的、现实的、强有力的突破口。
13同类区分
与REITs的区别
第一，REITs是标准化可流通的金融产品，一般从上市或非上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通；中国的房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。
第二，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的95%分配给投资者；中国的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，一般在3%-9%左右。
第三，REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；中国的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或部分或局部参与项目公司运作获取回报。
第四，REITs的产品周期一般在8-10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营；中国的房地产信托计划产品周期较短，一般为1-3年。
第五，REITs的税制优惠：如信托收益分配给受益人的，REITS免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。而中国的房地产信托计划没有相关的税制安排。
第六，中国的房地产信托概念较为宽泛，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。
总之，简单地讲，REITs就是将投资大众的资金，由专业投资机构投资在商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物，投资人不是直接拿钱投资不动产，而是取得受益凭证，报酬以配息方式进行，且REITs可以挂牌公开交易，因此投资人还可以在公开市场买卖，赚取资本利得。
14风险控制
房地产信托的主要风险来自于：[2]
(1)赔偿风险。央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说，信托公司不负责运营过程中发生的风险。[2]
(2)项目风险。单个项目的风险往往很难评估预测，而信托公司发行信托产品时又往往有意无意地多介绍项目盈利前景，很少揭示项目风险，如投资者轻信信托公司推介，不审慎决策，将面临很多潜在的风险。[2]
(3)操作风险。信托公司的实际操作难度较大。我国的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万、三四十万，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。信托计划“合同不超过200份、认购起点不低于5万元”对于个人投资者而言，并不容易接受。[2]
(4)自身风险。房地产信托本身也有缺陷。比如业务模式散乱，经营风险偏高，利润较低等；在运营模式上，多数产品采取的是贷款形式，形式比较单一；资金和产品仅限于信托凭证转让，流动性差。[2]
信托公司在控制信托投资即贷款的风险方面也缺乏有效的手段，一般依赖于银行后续资金介入，或由银行资金替代而顺利退出，或在银行资金确保项目建成销售后实现资金退出，能否顺利退出往往取决于银行的支持程度。因此，房产信托在我国当前环境下，必须与银行紧密配合，单独运作的风险非常大。但银行后续放款与否受政策因素及环境变化因素的影响非常大，在信托公司做出投资(或贷款)决策时，难以把握这些潜在影响因素，因此，信托公司的决策总是存在一定的风险，无法规避。
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确实不是我本人手打的，不过很简单的概括并不能说明问题，特别是随着法律法规的不断限制，房地产作为中国主流经济支柱之一，以及地方财政主要收入的产业链，后续的房地产与金融行业之间的合作将会出现更多的方式方法，信托最早出现在国外，但是并不完全适用于我国大陆，因此，希望朋友们不仅了解其然而且要了解其所以然，才能制定更合适自己项目的方式方法！
另外，依然要说一句抱歉，我自己本人对于房地产信托挂钩，还是属于很初级的。
7. 长安信托-武汉中环商贸城特定物业收益权投资集合资金信托产品点评
长安信托•武汉中环商贸城特定物业收益权投资集合
资金信托产品点评
一、产品信息
长安信托•武汉中环商贸城特定物业收益权投资集合资金信托计划
信托类型：
商业物业租赁、处置收益权
资金用途：
受让武汉竹叶山中环商贸城有限公司持有的特定物业收益权。“特定物业”指竹叶山中环公司持有的位于武汉市江岸区金桥大道特1号竹叶山中环商贸城综合交易市场，“特定物业收益权”包括但不限于物业的租金收入和处置收入。
信托规模
3~5亿元
信托期限：
24个月
预期年化收益率：
100 万元＜300 万元(不含) 年收益率9.8%；
300 万元＜600 万元(不含) 年收益率10.7%；
600 万元＜1000 万元(不含) 年收益率10.9%；
1000 万元＜2000 万元(不含) 年收益率11.1%；
>=2000 万元年 年收益率11.2%
付息方式：
按年付息
资金保管人：
中信银行股份有限公司武汉分行
推介日期
2013年1月4日～
二、产品点评
产品评价：★★★★★ 该产品期限2年，收益率9.8%~11.2%，属于商业物业收益权项目。融资方资金实力雄厚，还款来源稳定。土地抵押、实际控制人担保、资金监管等增信措施极佳。
评价项目
评价要素
评价结果
融资人实力
武汉竹叶山中环商贸城有限公司净资产11.39亿元
★★★★☆
担保人实力
武汉竹叶山集团股份有限公司总资产超过100亿
★★★★★
抵押率
39.91%
★★★★
收益率
9.8%~11.2%，10月以来2年期工商企业类平均收益8.98%
★★★★★
收益分配
按年分配
★★★★
发行机构
长安国际信托股份有限公司综合实力居前
★★★★★
1、交易对手分析
武汉竹叶山中环商贸城有限公司成立于2005年，由综合实力位居武汉20强的竹叶山集团以货币资金出资，武汉市江岸区后湖乡三金潭、新益、黄浦、岱山四个村以土地入股的形式组建，其中竹叶山集团出资人民币3570万元，占公司股份51%。竹叶山中环公司是竹叶山集团为开发竹叶山中环商贸城综合交易市场项目而设立的集建设、招商、经营管理等职能于一体的专业化公司。截止2012年5月末，竹叶山中环公司资产总额20.12亿元，负债总额8.72亿元，资产负债率43.37%；实现主营收入14157万元，净利润972万元。竹叶山中环公司业务收入主要来源于中环商贸城综合交易市场项目的经营收入。
作为武汉市重点工程、市重点扶持市场的武汉竹叶山中环商贸城，项目规划占地面积2100亩，总投资18亿人民币，建筑面积60万方。内设汽车、钢材、副食调料等专业市场和仓储、物流两大中心，是华中地区规模最大、品类最全、配套最完善的专业市场集群。目前，该项目一期800 亩钢材市场、副食调料市场已全面投入运营，市场进驻率、开业率高达100%。武汉竹叶山中环商贸城作为华中地区商品消费指数市场，是中国指数研究院在汉建立“武汉商品指数系统”的首要数据样本实体市场，汽车市场年交易额占湖北省汽车市场份额的60%、钢材市场年交易额占武汉市钢材零售市场份额的50%、副食调料市场年交易额更是占据了武汉副食调料商品年消耗额的70%。
2、还款来源分析
第一还款来源：竹叶山中环公司的经营收入。竹叶山中环公司的经营收入包括竹叶山中环商贸城综合交易市场租金收入、汽车用品市场写字楼的销售回款、武汉土地整理储备中心返还的土地征收垫资款等。经测算，信托计划存续期间内，特定物业可实现租金收入总计3.72 亿元，除去经营成本及税费，可产生净现金流2.69亿元；汽车用品大楼目前尚未取得权证，无法进行销售，预计2013年上半年可办理完权证实现销售，销售均价约为8600元/平方米（实际周边商业房产销售价格已经达到16000元/平方米-20000元/平方米），销售率按60%估计，届时可实现销售收入2.43亿元。武汉市土地整理储备中心委托竹叶山中环公司代为办理土地征收工作所欠的约3.5亿元垫资款，预计可于2013年年底前结清。上述净现金流总计为8.62亿元。融资方信托计划存续期间内还款来源充足。
第二还款来源：竹叶山集团的经营现金流。竹叶山集团综合实力位居武汉前20强，为竹叶山中环公司的控股股东，也是竹叶山系公司的行政管理机构，在竹叶山关联公司体系中行使投资管理职责，掌握全系公司的资产及现金流。目前竹叶山集团实际拥有的资产总值逾百亿，未来三年可产生现金流入共计16.16亿元，足以覆盖本信托计划本金及收益。
3、增信措施分析
成熟商业用地足值抵押。项目抵押地块为武汉市市区Ⅵ级商业用地，地理位置极佳，可变现能力较强。该地块位于武汉市江岸区三环线以南、金桥大道以东、黄孝河以西、井南大道以北，共14.46万平方米土地使用面积，土地用途为商服用地，土地性质为出让。该土地评估总价为12.53亿元，抵押率为39.91% 。
总资产超过100亿控股股东连带责任保证。武汉竹叶山集团股份有限公司注册资本9009.379万元，股东为29名自然人。竹叶山集团投资的企业共11家，总投资金额14530万元，主营业务范围覆盖汽车销售、物业管理、出租车运营、汽车加气站等。调查显示，该公司资产总资产超过100亿元。
信托公司资金监管，足额保证金冻结。信托计划资金使用时由监管银行逐笔审核，确保用于约定的用途。融资方在监管行开立监管账户作为特定物业租金收入的唯一指定归集账户，特定物业出租所产生的租金收入全部归入资金监管账户，受托人有权将其中5000万元划转为保证金进行冻结，用于到期支付回购款；指定资金监管账户为特定物业中商铺（汽车用品市场）出售所得的销售收入的唯一指定归集账户，特定物业出售所产生的销售收入全部归入资金监管账户，且受托人有权将其中8000万元划转为保证金进行冻结，用于到期支付回购款；资金监管账户为武汉市土地整理储备中心的3.49亿元的应收账款的唯一指定收款账户，武汉土储的回款全部归入资金监管账户，且受托人有权将其中1亿元划转为保证金进行冻结，用于到期支付回购款，以上保证金合计为2.3亿元。如融资方未能按照上述监管要求完成2.3亿元保证金的归集，则融资方须在信托计划成立满21个月时，向监管户归集保证金1.38亿元。
4、受托人介绍
长安国际信托股份有限公司前身为“西安国际信托有限公司”，1986 年经中国人民银行批准成立。2011年11月经业监督管理委员会批准，并经工商登记，公司整体变更为股份有限公司，同时更名为“长安国际信托股份有限公司”。目前，公司注册资本为人民币12.59亿元。其大股东西安投资控股有限公司占长安信托41.3%的股份，西安投资控股是经西安市政府批准成立的国有独资企业。公司成立于2009年8 月，注册资本27.96亿元人民币。公司主要从事资金信托业务、投资银行业务、融资租赁业务和其他金融业务。20多年来为国内外数百家企业和机构，数万余名自然人投资者提供了专业的信托金融服务，到目前为止，所有产品均安全兑付！
三、综合评述
最近几年，信托产品出现爆炸式增长，信托公司管理资产的规模基本超过保险公司，成为仅次于银行的金融机构。这引发各方关注，对其高速增长也抱有种种隐忧。为此，我们安好财富更是将风险控制放在首位，客观审慎的评价各类信托产品，稍有风险的都将其“拒之门外”。
但对于长安信托•武汉中环商贸城特定物业收益权投资集合资金信托计划信托项目我们分析认为，除了有地理位置极佳，可变现能力极强的成熟商业用地足值抵押，总资产超过100亿的位居武汉综合实力20强集团公司做连带责任担保，还有总计8.62亿元的充足的还款来源，足以保证本项目的资金安全。
从宏观层面来看，一方面银监会已加强对信托公司及所发产品的监管，不断规范市场，这势必引起信托产品收益率的下降，但让好的高收益的信托产品却能大放异彩。另一方面，保监会、证监会开闸放水，允许保险资金投资信托产品无疑让“刚性兑付”为有源头活水来。
综合来看，长安信托•武汉中环这款信托产品具有明显优势，值得重点投资和推荐！
8. 恩考题制定促进我国房地产投资信托发展的措施应从哪几方面进行
三个因素。
房地产投资信托基金在我国房地产融资中国外REITS的发展概述 房地产信托基金对于我国来说是一个新生儿，而在国外已经有几十年的发展历史，特别是美国、德国、加拿大等国家，房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITS），是一种专营于房地产投资项目的投资基金，它通过向证券市场发售可自由流通的受益凭证，集聚众多中小投地资者的资金，然后凭借自身专业的投资理念参与房地产项目的投资组合，最后将投资收益以股息、红利的形式分配给投资者，它本质上是一种投资金信托型投资基金。
美国是目前REITS发展最完善的国家之一，其运营方式一般分为三个阶段：第一阶段是成立筹资阶段，这时房地产投资信托基金依照法律规定成立，并在证券市场挂牌交易，并通过证券市场向各大中小投资者发售房地产信托投资收益凭证，以获取资金；第二个阶段是房地产投资信托基金将其筹得的资金投入到房地产及其相关权益的投资项目当中，并将实际管理当中的工作分包给一些专业的承包商来完成，从而从中获得利息、资金、资本增值等投资收入；最后一个阶段是利润分配阶段。
政府的税收优惠 美国政府对REITS免收所得税，其规定是把利润的90％以上分给股东以后，只针对个人征收个人所得税，在基金的层面上是不收税的,在初期许多公司就是为了避税而成立REITS，税收上的便利是推动其发展的主要推动力。广大中小投资者进入的门槛低 美国的股份公司要求股东最低投资额不得小于15000美元，而REITS每股通常都低于25美元，适合广大投资者。
9. 什么是房地产信托房地产信托也哪些类型
房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托投资合同，委托人（投资者）将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。
如果将房地产资金信托简单分类的话，可按负债关系划分为债务型信托和权益型信托:
（一）房地产开发贷款融资模式。
即债权型融资方式，这是目前我国信托公司开展最为普遍的一种房地产信托融资模式。债权型信托贷款融资模式有操作简单、运行成本较低等特点，是目前市面上最为流行的房地产信托。
（二）股权回购型信托
该类信托表面看属于权益性股权投资信托，但实质上是一种结构性信托融资安排，功能类似于第一种房地产开发贷款信托。信托投资公司在将信托资金以股权投资方式进行投资之前，实现与资金需求方签署一个股权回购协议，信托公司与房地产开发企业双方约定，在规定期间内（通常是在房地产信托计划终止时），由信托资金的使用方或者其关联公司及其指定的其他第三方，承诺按照一定的溢价比例，全额将信托公司以信托资金投资持有的股权全部回购，进而确保委托人信托财产的归还和信托收益的实现。
（三）房地产股权投资信托
该类信托是权益型信托投资方式之一，指信托投资公司通过发行集合资金信托产品，将所募集的信托资金直接投资于某房地产企业或房地产项目，形成实质性股权投资，并以一定方式直接或间接参与投资产企业或房地产项目的经营与管理，并将在房地产企业中根据所占的股权比例或房地产项目所有权情况，获得的经营所得，作为委托人信托投资的信托收益。
（四） “夹层”信托融资模式
“夹层”（mezzaninefinancing）指介于股权与优先债权之间的投资形式即次优级。从在我国的房地产信托业务中最初表现为混合融资，即以权益融资和债务融资结合的方式向信托投资公司融资。实际上，夹层融资信托”也就是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的信托融资投资形式。
（五） 财产收益权信托融资模式
该类信托模式几乎等同于资产证券化产品。该类模式的信托，是将存量的持有性物业或出租性物业作为信托财产，将该类物业自身日常产生的租金收入或经营收入等稳定的现金流作为前提，发行财产收益权转让信托，房地产企业将信托受益权转让给投资者并取得相应对价实现融资，或者将受益权抵押进行债务融资。然后，将募集的信托资金交由该类物业所有人，按照信托合同约定的信托目的或投资方向加以运用。将固化、积压、沉淀的资产盘活、变现，因此具有极为强烈资产证券化功能，也是我国迄今房地产信托所有模式中，最接近国外发行的房地产信托基金(REITs)的一种信托产品。
目前国内房地产信托，除了纯保障房项目一般收益率普遍在10%-15%之间，期限在1-2年。对房地产信托产品有兴趣或需要的专业意见的朋友可以 Q 我。