中国土地信托流转实证研究报告下载

A. 土地信托流转的草尾模式

草尾模式”（外界称之为“益阳模式”） 土地信托流转“草尾模式”的基本做法是，政府出资在乡镇设立土地托管机构，农民在自愿的前提下，将名下的土地承包经营权委托给政府的土地托管机构，并签订土地信托合同，农业企业或大户再从政府土地托管公司手中连片租赁土地从事农业开发经营活动。简而言之，就是变过去农户和企业两个角色间的流转为农户、企业和政府三个角色间的流转。农户的承包经营权先流入给政府的土地托管公司，再由托管公司将归集的经营权打包集中流向企业或大户。
益阳推动农村土地流转大体经历了两个阶段。2007年前，由于种粮收益低、农村劳力外出务工，种田的人越来越少，农村耕地抛荒比较严重，有的地方抛荒面积甚至达到了三分之一。为了确保粮食生产，我们在全面落实国家惠农政策的同时，采取了干部分片包干、收取代耕费等行政措施努力遏制耕地抛荒，取得了一些成效。但很快就发现，这种靠行政手段治理抛荒的方式极不稳定，难以持久。2008年，市委召开土地流转工作座谈会，总结前期治理抛荒工作中涌现出来的各种自发性的土地流转现象，一致认为，土地联产承包经营权的适度流转，是解决抛荒问题的正确方向。因此，会议提出要把土地流转作为现代农业建设的“牛鼻子”来抓，并全面部署了土地承包经营权的确权发证和土地流转工作。2009年，全市耕地流转面积116万亩，占耕地总面积的32.1%，位居省内前列。这是第一阶段，也就是传统流转阶段。
在随后的实践中，我们又发现这些形式的土地流转在流转率超过30%以后像是遇到了“天花板”，很难再有大发展。分析原因，主要是政府角色“缺位”。在传统流转模式中，主要是农户和农业企业（或农业大户）两个角色在起作用，政府尽管成立了土地流转中介服务机构，但只能做些信息服务、矛盾调解的工作，没有以经济角色的定位介入流转流程之中。因此，企业对与千家万户打交道的难度、对毁约风险的担忧和农户对外来或本地农业企业投资商的不信任等因素交织在一起，导致土地流转工作进展艰难。为了化解上述难题，我们从2009年开始，把目光瞄向了土地信托流转这种新型流转模式。经过三年的实践，在进行土地信托流转试点的地区，耕地流转率很快突破了40%，有的地方达到了60%，沅江市草尾镇乐园村达到了90%，并且产生了很好的社会效果。这是第二阶段，也就是创新流转阶段。土地信托流转对于推动农村经济社会发展起到的积极作用是有目共睹的：一是加快了产业发展，有利于城乡产业对接；二是促进了农民增收，缩小了城乡收入差距；三是带动了资本下乡；四是推动了村镇建设，缩小了城乡公共服务差距；五是增进了基层政府的公信力，改善了乡村治理，缩小了城乡文明差距。
实践探索表明：第一，土地信托流转不仅适应于湖区，也适应于山丘区；第二，土地信托流转不仅适应于水田耕地流转，也适应于种植茶叶、药材等旱土甚至林地、养殖水面等的流转；第三，土地信托流转与其它流转方式相比，有明显优势，深受企业家、农民、乡镇干部的欢迎。凡是采取规范的“草尾模式”进行土地信托流转的，则能够实现流转关系稳定、管理规范的效果，真正达到农民满意、企业满意、政府满意的结果。
结合我们对中央政策的解读和对土地信托流转“草尾模式”实践的总结，我认为，探求农村土地制度的完善之策，必须坚持三条原则：
第一，坚持尊重农民的意愿。农村的问题说到底是农民的问题，党的农村工作实践已充分表明，什么时候我们党的农村工作遵循了农民意愿，工作就能顺利推进；脱离了农民的意愿，工作就会受挫。“草尾模式”从起步到现在已三年了，农民群众不断提升的满意度是我们工作的主要动力。
第二，坚持生产力标准。我们在土地制度创新方面的探索，要始终坚持以农业生产力的解放，生产水平、收入水平的提高为导向。凡是有利于生产力解放的方式就要用，凡是不利于生产力发展的方式就要改，不能左顾右盼。
第三，坚持市场导向。中国推行市场配置资源为主的社会主义市场经济体制改革是历史的选择、正确的选择。农村土地制度创新必须与社会主义市场经济体制的要求相适应，真正做到市场主体充分参与，市场充分配置资源。在市场导向的原则下，党委政府想问题作决策，不仅要有主观想像力，更要有操作掌控力。要实现“鱼”与“熊掌”兼得的目标，就要在确保农民分户联产经营权（农民切身利益）的同时，推动与现代农业发展相配套的土地规模经营；就要在明晰产权、促进市场交易上做文章。

B. 土地流转信托的概念

土地流转信托，是指在坚持土地集体所有制和保障农民承包权的前提下，由政府出资设立的信托中介服务机构接受农民的委托，按照土地使用权市场化的需求，通过规范的程序将土地经营权在一定期限内依法自愿、有偿转让给其他公民或法人进行农业开发经营活动。
土地信托是土地流转中的一项制度创新，是深化农村土地经营机制的必然需求，也是促进土地使用权规范有序流转的必由之路 。

C. 王东宾 ▍中国的土地流转正在步入“信托时代”吗

学者个人观点，仅可供参考。
现在，农村土地流转当前已经进入一个新的历史阶段。十 八 届 三 中 全 会前后，以中 信信托、中 粮信托、北 京信托三大信托机构先后于安徽宿州、黑龙江肇东、江苏无锡等地开展土地流转信托项目为标志，中国的土地流转开始步入“信托时代”。
然而，自商业信托机构进入土地流转领域之始，各方对土地流转信托项目的经济合理性就质疑不断，或疑为商业噱头，或疑为炒作概念，众说纷纭。诚然，短期内迅速土地流转实现盈利性具有相当大的难度，但正由于农业的脆弱性及其经济劣势，商业信托公司介入土地流转领域这一新趋势才尤为值得重视，需要从农村土地流转的历史脉络中发现其合理性和可行性。
http://www.weixinla.com/document/5670891.html

D. 土地流转信托的解释分析

土地流转信托虽然也有“信托”二字，在实务中信托公司并非唯一的操作方，信托公司参与土地流转信托则是信托公司作为受托管理者，受托管理农村集体组织或农户个人的土地承包经营权。
土地流转信托的关键因素分析，信托公司作为金融机构，如果要大规模开展土地流转信托，信托报酬的收取比例以及具体来源，这应当是各家信托公司关心的首要问题。
需要明确的是，信托公司的信托报酬只能来自于土地流转后所产生的地租提升及其他增值收益。也就是说，只有在信托公司对土地流转进行管理，产生了“增值收益”。
信托公司收取信托报酬方可得到委托人（即原土地承包权所有人）的认可，信托公司才有长期收取信托报酬的理由。
这就对信托公司的“土地流转信托”管理专业能力提出了严峻的挑战。
那么，土地流转的“增值收益”是如何产生的呢？首先，土地集约型经营，就具备了比土地零碎经营更好的经营基础。但需要注意的是，这仅仅是基础，但并非必然。土地集约型经营，也需面临种植、产品销售等诸多经营风险，并非易事。
土地流转后的土地经营状况，这是整个信托计划成败的关键，也是信托公司能否长期合理获取信托报酬的关键。