㈠ 信托是什么意思通俗讲
介绍
什么是信托？
说到信任，综合来说，有三层意思：
信任这种行为；信任这样的公司；信任此类产品；首先，信任和保险一样，既是名词也是动词。信托诞生之初，其宗旨非常明确，即基于对乙方的信任，甲方将其财产委托给乙方保管。简单来说就是“先信任你再信任你”，这也是为什么信任在英文里叫“trust”，意思是信任。后来绝兆信托的目的更加纯粹，就是让那些专业人士为自己管理资产，让他们升值，于是就产生了“受人之托，代人理财”的概念，这八个字基本上成了大家描述现代信托行为的“官话”。
从上述信托的基本逻辑可以看出，一个完整的信托至少要包含委托人、受托人、受益人这三个要素。委托人是刚才提到的甲方，也是信托财产的原所有人；受托人是乙方，通常是那些有专业管理能力的个人或组织。当今社会，受托人是“信托公司”；受益人是最终享受信托投资收益的人。受益人可以是委托人本人(称为自益信托)，也可以是第三方，如委托人的配偶、父母、子女等。(这叫其他受益信托)。
大家可能都知道，在开始的时候，一个完整的信托行为是由委托人和受托人组成的，也就是委托人必须有将自己的财产委托给受托人的意愿。受托人拿到委托人的财产后，会想办法让其保值或增值，比如找一些好的项目投资等等。
目前，在中国的金融市场上，这种逻辑是颠倒的。信托公司先去市场找那些好项目。经过一系冲宏兄列的考察，他们觉得ok可以投资，然后就会转身去市场融资。通过什么方式？信托公司会把要投资的项目打包成一个产品来销售，然后这个产品就成了“信托产品”(比如XX TrustNo。XX信托计划)。同时，银监会还要求，该信托产品只面向高净值客户销售，初始投资100万元人民币，不能公开宣传(宣传即广告)。
信托公司岗位属性的分类
了解了信托运作的基本逻辑之后，我们再来看看如果你去了信托公司，你在日常工作中会怎么做？要理解这个问题，首先要引入一个概念，就是岗位类型的划分。几乎每一个公司，无论行业还是规模，都可以分为三类：前台业务部门、中台支持部门、后台支持部门。每一类的性质、考核方式、工作方法都有很大不同。我们一个一个来看。
前台部门，在管理上把公司的部门分为两类，一类是为公司产生收入的部门，叫收入中心，另一类是只有成本没有收入的部门，叫成本中心。前台是前者，需要去市场找业务，比如金融市场部、金融投资部、机构业务部等。(在很多信托公司，营业部没有本质区别，各种业务都可以做。他们是有竞争力的，所以部门的名字只是一个代号，和银行券商不一样)。
他们的薪酬结构和业务份额会占很大比重。如果生意成功，年终奖会很丰厚。当然，有提成的岗位也意味着其KPI考核也要看部门的业绩，也就是有业绩压力。每年部门的收入都要达到一定的门槛才能发年终奖，反之亦然，所以前台部门的差别还是挺大的。另外前台平时出差，平时工作强度波动较大。生意来了，就忙了。一旦进入投后管理阶段或者没有业务可做的时候，就会相对轻松。一般来说加班不多。
中台部门存在的意义是支持业务部门做业务，属于成本中心(不是产生收入，是公司的成本)，如风险管理部、法律合规部、运营管理部、投后管理部等。这些部门都在办公室，几乎不出差，加班是常事(不同公司加班次数差别很大)。工资方面，中后台一般年底多发几个月。比如15薪是12 3，3表示年底3个多月。不同公司之间也有很大差异。
后台部门是指那些支持整个公司正常运转的部门。几乎任何行业的公司都有，比如财务、人力资源、IT，本文就不做描述了。
信托公司等级分类
工作完了，再说职级。整个公司层面，其实整个金融行业差别不大。自上而下依次为：董事长、总裁、副总裁、执行总裁、(总裁助理)、总监、部门总经理、部门副总经理、(部门总经理助理)、高级经理、经理、(主管)、(专员)、助理，其他通常提供。上述体系中会加入不同部门职级的头衔，如信托经理、风控散袭经理、合规总监等。
再来看看军衔晋升，这肯定是大家都想知道的。进公司一般都是助理，帮老师做点事。一般一年后，只要工作不是特别差，就可以升经理。一个经理成为高级经理一般需要2-3年，主要是经验的积累。在互联网上，去找总经理或者副总经理比较难。一方面要看你自己的能力，另一方面也要看公司有没有漏洞可用，你懂的。另外，业务部门的职级含金量没有中后台部门高，因为业务部门的老板主要靠业绩挣钱，而不是靠行政职级。如果今年业务做得好，公司一秒钟给你一个CEO的职位，但如果明年业绩不好，一秒钟把你贬为老百姓也很正常，而中后台纯粹是靠资历积累。这个过程比较慢。
信托从业者每天都在做什么？
通过一个事业单位的新兵视角，以一个项目从诞生到完成为主线，看他们每天都在做什么。
其实业务部门内部也是有岗位分工的。既然要做生意，第一件事就是去市场找可以做的生意。这个工作叫“承包”。而刚入行的白人通常没有这种资源。业务从哪里来？别怕，还有一种岗位叫“承接”，就是别人把业务带进来后，直接做后续工作就好了。毕竟，承包依赖于资源，
要谈判，通常都是团队长，一个承揽会带几个承做，这就是团队的概念。
一个项目通常分为“尽调”、“立项”、“审批”、“交易”、“发行”、“投后”六大阶段。
那么现在业务来了，恒大地产要在成都东二环盖个楼盘，需要融资5个亿，这时候，团队会出差到成都去实地考察这个项目，学名叫做“尽职调查”，这就是尽调阶段：
去考察这家开发商的实力，如通过和高管访谈了解历史沿革、通过查阅财务报表审计报告分析公司的财务状况、通过查阅章程和企查查等渠道了解股东北京、通过查阅公司的各个证照来核查开发资质等；考察这个楼盘本身的状况，如通过地图分析楼盘的区位好不好、查阅项目的四证全不全、考察整个城市的宏观因素（如地产政策、周围楼盘的房价等）、实地去施工现场走访查看项目施工进展等。尽调的方式和细节非常繁多，以上仅为举例，尽调其实也是反映一个信托经理业务功底的最佳方式。
完了之后就进入立项阶段，也就是回办公室写《立项报告》和《尽调报告》，整理各种尽调时获取到的资料，比如开发商证照、《验资报告》、《审计报告》、《项目工程进度表》等复印件、项目实拍照片等。随后将一系列资料一并提交到风险管理部、法律合规部做审查，这就是审批阶段。这俩部门要看这个项目风险是否可控、交易是否合规，如果通过，就要去“信托审批委员会”向公司的各位领导进行汇报，俗称上会，领导会投票决定这个项目是否能做，如果投票通过，叫做项目过会，也就可以进行交易部分的工作了。
在交易阶段，首先，信托经理要亲自撰写本次交易涉及到的所有合同，比如《信托贷款合同》、《土地抵押合同》、《保证担保合同》等，别担心，公司通常是会提供合同模板的，不是法律专业的童鞋完全可以比葫芦画瓢地写，当然，这里也要有意识地慢慢积累法律方面的素养，比如如何运用法言法语等，所以基本上干个几年业务，你就是半个律师，这算是本行业的一个副产品或者说是福利。
在合同撰写的过程中，通常需要多次与公司内部法务部和企业就合同的条款进行讨价还价，这个过程很恶心，其实就是看谁更强势，定稿之后，去找开发商盖章签字就完了。此外，一般项目都会涉及抵质押等风控措施，那么信托经理也要亲自去国土资源局、房管局、工商局等地办理抵质押的手续。有的公司要求所有的合同文本必须进行“强制执行公证”，那么我们也要去公证处来办理公证手续。总之这个部分杂七杂八比较多，容易出披露，也就挺考验耐心和是否细心。
交易阶段完了之后，一个信托产品也就包装出来了，接下来就是产品的发行，也叫募集、或募资，毕竟信托公司本身是没有钱的，这5个亿从哪儿来，当然就要从市场上来募集，其实银行卖的理财产品就是这个逻辑。募集通常有两个方式，一是信托公司直销，二是找外部机构代销。大一点儿的信托公司都会养一帮销售，他们的任务就是去市场上找高净值客户，把业务部门包装出来的信托产品给卖出去，这是直销。
代销是找其他机构，比如银行、第三方财富管理公司（近些年很火的行业，有机会跟大家细说）来帮助我们销售，这个时候，信托经理就要到这些机构来做路演（或者说是培训），去跟他们讲这支产品的细节、亮点，让销售充分理解后，才能更好地去跟客户讲。总之从开始一直到这个阶段，整体的工作量还是比较大的，毕竟很多事情充满了不确定性。
募集期长短不一，好的产品需要抢，来的晚了都买不到，底层项目不怎么地的可能挂1个月都没几个人愿意买。等募集完毕之后，信托公司把5个亿一并划款至恒大的账户，这就进入到了投后管理阶段。这时需要做的，就是定期向开发商的高管打打电话做做访谈，了解下项目进展，定期去网上查查有没有舆情、去人民银行差企业的《征信报告》、去法院网查企业有没有涉诉等，有的信托公司还要求定期实地去考察项目进展等。
这个阶段的工作量明显就小了很多，很多事情都是定期做的，此外就是等着融资方到期还钱就是了。当然，如果融资方还不上，也就是项目出了风险，那么恭喜你，你解锁了隐藏阶段，也就是保全处置阶段，这就比较尴尬了，不良资产处置从某种程度上看能力也看运气，这就是后话了。
后记、就业建议及跳槽
作为中国金融体系中一个重要的组成部分，信托——这类不太为非业内人士所熟悉的机构其实扮演者至关重要的角色，而且有其不可替代性，对于毕业生来说，信托公司也是非常值得去尝试申请的一类机构，不管从背景建设、能力提升，还是薪酬待遇上，大的信托公司完全不亚于那些头部券商。
需要提示的是，由于银保监会一直没有放开信托牌照的限制，以至于目前中国只有68家信托公司，且短时间内也不太可能新增，这个数字比起银行、券商简直不是一个数量级的，这就致使信托公司因其稀缺性而提高了招聘的门槛。头部信托公司，比如中信信托、平安信托、中融信托、光大信托这种排名前10的，学校不是国内前20或全球前100的基本没戏，研究生Only，有各种证书更好，但不是必须有。
专业方面，当然最好是商科相关专业，不过信托公司对这个并不是那么在意，笔者也见过学什么化学、英语、甚至国防的被招进来（PS：前提是人家的大学一定拿的出手）。此外，不仅信托，包括券商、基金在内，这些机构很喜欢学理科的（注意是理科，不是工科），比如物理、数学等等，有时甚至学理科的更有优势。这是头部的信托公司，排名相对靠后的当然各种要求会相对放宽，具体到什么幅度，这个因公司而异，大家自己体会。
大的信托公司一般聚集在一线城市，其它的也至少是在省会城市（PS：信托公司没有分公司的概念，只有总部一地），所以提三点就业建议：
如果你未来计划去北上广深就业，且背景还不错，那么大的信托公司将是一条非常不错的起跑线；如果你想回家乡就业，家乡又不是北上广深，那么本省（一个省也就一两家）的信托公司也可以说是就业的首选；如果你的背景没有特别优秀，可以去挖掘一下排名相对靠中、靠后的信托公司，有个信托背景的工作经历，将大大为你以后的晋升和跳槽进行加持。
最后的最后再聊一聊非信托公司间的跳槽：
如果你是在信托做业务的，那么你可以去券商、券商子公司、基金子公司、保险的资管公司、四大AMC、地方AMC、各类私募基金、融资租赁等等等等，只要业务方向对口都可以去，银行难度较大，银行一般不要非银行的人；如果你做的是后台，那么答案还是上述这些机构类型，只不过你应聘的还是后台，因为金融机构们基本都有设诸如风险管理部、法律合规部、运营管理部这些部门；前台和后台之间是可以互相转的；完全可以脱离金融机构去实体企业，企业们需要融资、需要投资、需要风险管理、需要法律合规，这个大家都懂。
国际金融风险管理师（FRM）持证人。曾就职于某头部信托公司，参与投资地产、基建等各类项目二十余个，累积资产管理规模超过人民币60亿元。现致力于财富管理行业，为高净值家庭实现资产配置、财富增值。
本文源自BestU留学社
我国信托主要投向工商企业及证券市场类两大行业
根据中国信托业协会数据，2021年我国资金信托投向的行业主要包括工商企业、证券市场、金融机构类、房地产类等。其中工商企业及证券市场类金额分别为4.16万亿元及3.35万亿元，占比合计超过50%。
再从我国资金信托投向行业的平均收益来看，房地产类、工商企业类及基础产业类平均收益排名前三。2021年平均收益分别达到7.33%、7.20%及7.03%。
工商企业类信托产品降速趋缓 平均收益有所下降
工商企业信托是指信托资金投向生产、服务和贸易等类型企业并用于企业生产经营过程中的各种资金需求：并购资金、流动资金以及项目资金的信托计划，为企业提供了一条解决短期资金需求的融资渠道，增强资金的流动性，支持企业发展需求。
2017-2021年资金信托投向工商企业信托规模呈现先上升和下降趋势，2021年降至4.16万亿元，同比下降16.13%，这主要是压降融资类和通道类业务导致资金信托的规模整体下降所致。工商企业信托规模降速趋缓表明信托公司顺应监管导向持续调整业务结构，加大对实体经济发展的支持力度，助力经济复苏反弹。再从平均收益来看，2021年，信托产品投向工商企业领域的平均收益有所下滑，下降至7.20%。
证券市场类信托产品波动发展 债券为最热赛道
2018-2021年资金信托投向证券市场规模整体波动发展，2021年，资金信托投向证券市场规模达3.35万亿元，同比增加48.23%，是实现正增长的投向领域。从平均收益的角度来看，2021年，信托产品投向金融市场领域的平均收益有所下滑，下降至5.25%。相较于房地产、工商企业、基础产业其他投资领域信托产品收益率处于较低水平，其主要原因是受政策和市场综合作用影响。一是证券投资类信托产品收益与证券市场行情震荡密切相关，二是银监体系监管政策直接影响证券投资类信托产品收益，导致平均收益有所下滑。
资金信托投向证券市场的信托产品可分为投向股票、投向基金及投向债券三大类。2021年末，资金信托投向证券市场结构中，投向债券市场规模最大，达到23531.96亿元，占比达70%，超过一半以上比重。
—— 更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《中国信托行业市场前瞻与投资战略规划分析报告》
㈡ 房地产信托是指什么
简简介
房地产信托结构图
房地产信托，英文是“Real Estate Investment Trust”，简称REITS，包括两个方面的含义：一是不动产信托就是不动产所有权人《委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托，是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国正大量采用的房地产融资方式。
2003年6月，央行发布121号文件限制房地产企业的银行融资，房地产信托开始成为企业追逐的热点。房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。
2发展历程
1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托（Bost
上海国际金融中心
onPersonalPropertyTrust），但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始对投资公司进行规范。为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可以分为：面额证券公司（Face-AmountCertificate Companies）、单位信托公司（UnitInvestmentTrust）和经理公司（Management Companies）三类。
其中，经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通，按投资公司法第5条又可将其分为：封闭型（Close-end Type）投资公司、开放型（Open-End Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型（Non-DiversifiedType）投资公司四种。马塞诸塞商业信托是REIT的前身，由于经济利益的驱动，最初采用信托形式是为规避州法禁止公司以投资为目的而持有不动产的规定，随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织，而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停滞。但由于后来的投资信托法规不断健全，且经济发展态势良好，美国投资信托的发展又日益茁壮起来。着眼于投资信托的优点，美国国会于1960年通过修订内地税法典，正式开创了REIT，规定凡具备该法案第856条至859条的有关组织、收入及收益分配要件的REIT 可享有免税优惠。
换言之，即使REIT是以公司为组织形态，也可以不必负担公司所得税，而仅对股东或投资人课征个人所得税，所以REIT一般也被认为是具有投资媒介性质管道机能。1976年美国国会通过了税收改革法案，取消了REIT必须是由非法人信托或社团组织的要件，所以现今美国的REIT组织形态可以是公司组织或信托，但必须是联邦所得税意义下非银行、储蓄贷款机构或保险公司类的公司，通过这些机构，向大众募集资金。基于危险分散原则，主要从事买卖管理不动产实体的投资或抵押担保贷款的信托投资，属于一种长期投资商品，其基本架构由不动产投资信托基金、经理公司、保管机构和投资人四个实体组成。但按照1986年税收公司改革法的规定，REIT必须雇佣独立的不动产专家来执行管理REIT的日常事务活动。
3性质分类
房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：
①委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等；
②代理业务，如代理发行股票债券、代理清理债权债务、代理房屋设计等；
③金融租赁、咨询、担保等业务。
相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。
4发展现状
当人们对高房价已经感觉到无奈的时候，“集体焦虑”就出现了。当这种“集体焦虑”出现之后，一切与房
房地产信托
地产沾边的东西都会刺激人们的这种焦虑，房地产信托也自然“被焦虑”，被情绪化地关注。事实上，在我们的生活中，已经多次出现一个传言击垮一家企业的案例。信用社会中，“压倒骆驼的最后一根稻草”表面看也许就是一个传言或是无意的误读，但其背后是“集体焦虑”中的非理性。网络时代，当信息的传播更加便捷之时，对于信息的辨别也更重要了。
[1]房地产信托可谓屋漏偏逢连夜雨，房地产企业紧张的资金链使得房地产信托兑付风险加大，而绿城事件以及沪京房地产企业兑付问题更是引起了市场的担忧。这也使得很多投资者对房地产信托望而生畏。 尽管房地产信托产品面临众多问题，但并不能一概否定此类产品。相关专业人士给出了建议，从来看，房地产信托产品收益率还是比较高的，投资者在购买的时候一定要审慎：首先要看项目本身的好坏，其次要房地产信托计划的风控措施，第三还要看信托公司的资质。房地产信托依然具有投资价值。
不过专家建议，在购买房地产信托计划的时候一定要擦亮眼睛。除了要考察项目的好坏之外，也要严格把握产品的风控措施，不要片面追求高收益而忽视了项目和产品风险。此外在信托公司的选择上，要尽量选择那些股东背景、资金实力较为雄厚的国有控股信托公司发行的产品。
从投资品种来看，股市屡创新低，外围环境负面消息不断，反弹迹象并不明确，风险难以把控。而房地产投资受到严控，且受到限购令影响，投资房地产风险加大。相比较下来，前发行的房地产信托计划预期年化收益率大都在10%以上，尽管同样受到调控，但是投资者能详细了解房地产信托项目，作为资产配置的一种，不失为一个理想的选择。
5发展前瞻
银监会从2011年5月开始针对房地产信托业务逐步开始调控，屡次通过窗口指导的方式降低房地产业务的发行。6月要求房地产信托项目由事后报备改为事前报备，可以看出银监会逐步将主动权掌控在自己手中，并开始主动出击。从9月开始，要求逐个监测存量项目的兑付风险。而之后就爆发了绿城事件，这系列措施可以看出银监会对于整治房地产信托业务的决心和力度。而这次四家信托公司被叫停可谓再次给行业敲响了警钟。
在监管部门的严控信托网的主动调整之下，房地产信托业务已经呈明显降温态势。根据信托研究机构普益财富昨日发布的9月份信托市场月报，9月份房地产领域的信托产品发行量为49款，环比下降25款，占比下降2.57个百分点。
这次叫停是银监会释放的一种继续严控的信号，至于房地产信托业务是否会被叫停，尚无消息，但可以看出，调控政策逐步向各个信托公司开始发难。由于之前房地产信托过快的发展，这也使得风险积聚，银监会此举也是出于风控角度考虑。
6资金来源
资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。房地
基金型房地产信托
产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样，主要来源有：
房地产信托基金
是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及
其它信托业务而设置的营运资金。我国的信托投资公司资金来源主要有：财政拨款、社会集资以及自身留利；
房地产信托存款
是指在特定的资金来源范围之内，由信托投资机构办理的存款。其资金来源范围、期限与利率，均由中国人民银行规定、公布和调整；
集资信托和代理集资
这是信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹借资金的一种方式；
资金信托
是指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务。信托资金的来源必须是各单位可自主支配的资金或归单位和个人所有的资金，主要有单位资金、公益基金和劳保基金；
共同投资基金
即投资基金或共同基金，对于国内公众而言，它是一种较新型的投资工具，但在国外已有百余年的历史，并且日趋兴旺，是现代证券业中最有前途的行业，在发达国家的金融市场上，已为实践证明是一种相当先进的投资制度，并已成为举足轻重的金融工具。
7投向分类
根据资金投向的不同，REIT可分为三类：
权益型
（EQUITYREIT）。权益型 REIT直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益；
抵押型
（MORTGAGEREIT）。主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益；
混合型
（HYBRIDREIT）。顾名思义，此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。
早期的房地产信托主要为权益型，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。抵押信托的发展较快，现已超过产权信托，主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券。但混合型无疑是将来发展的方向。另外，REIT还有很多其他分类方法。
例如，按股份是否可以追加发行，可分为开放型及封闭型。封闭型REIT被限制发行量，不得任意发行新的股份；相反，开放型REIT可以随时为投资于新的不动产增加资金而发行新的股份。按是否有确定期限，可分为定期型和无期限型。定期型REIT是指在发行基金之初，就定为确定期限出售或清算基金，将投资所得分配予股东的事前约定；无限期型则无。按照投资标的确定与否，分为特定型与未特定型。基金募集时，特定投资于某不动产或抵押权投资者为特定型REIT；反之，于募集基金后再决定适当投资标的者为未特定型REIT.[2]
8运作流程
房地产信托的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。这两种模式说到底就是资金信托和房地产资产信托的区别，由于各自的国情不同，美国比较侧重于资金信托型REIT，而日本侧重于房地产资产信托型REIT。
9美国模式
美国的房地产信托通常是以基金的形式出现的，在成立阶段，其主要运作流程为：
房地产市场的政策
（1）评估资金。基金发起人为满足自身需求，进行REIT基金募集的筹划，主要工作包括：预估所需资金数量，确认选择REIT基金为筹资工具，并考虑投资标的的收益性能否达到必要的回报率等。
（2）接洽承销商、发起人与承销商讨论投资与募集事宜，包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。
（3）接洽律师及会计师。与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题，选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务，并拟订申请文件，此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定。
（4）接洽不动产顾问公司。若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任，则需要洽定对象并签定REIT管理顾问契约，确定其权利义务关系。
（5）当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集，在申请成功后，要决定保管机构并签定REIT契约。
房地产信托成立并在证券交易所挂牌交易后，便进入正式运作阶段。值得注意的是该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划，保管机构则依房地产投资信托公司的指示，进行业务操作，执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商业投资的收支等事宜。投资者通过券商购买REIT证券，投资收益则从保管机构处获得。
在美国，房地产信托证券首次公开发行的注册登记，其依据是1933年证券法表格-11，该格式要求详细披露REIT的投资政策、与投资政策有关的活动、房地产的状况、财产处理的信息、经理公司与投资公司之间的关系等。当然，REIT也可因私下发行而无须注册登记，但依据1933年证券法REGULATION D（RULES501-506），私下发行的投资人人数上限为35人，完成公开发行后，按照1934年证券交易法，REIT有报告的义务。另外，法律还对房地产信托的结构、资产运用和收入来源作了严格的要求，如房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中；每年90%以上的收益要分配给股东；其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务，75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。在税收方面，REIT则受到了优待，按照规定，REIT不属于应税财产，且免除公司税项，这就避免了双重纳税的可能。
10日本模式
其运作流程为：
（1）房地产公司将土地、建筑物分售给投资者，由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房地产公司；
（2）投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理；
（3）信托公司将房地产全部租赁给房地产公司，同时向该公司收取租赁费；
（4）房地产公司也可以将房地产转租给承租人，向承租人收取租赁费；
（5）信托公司向投资者发放红利；
（6）信托银行也可以将该房地产在市场上销售，从购买者身上获取价款，再按比例分配给投资者。
11借鉴意义
从对美国和日本房地产投资信托发展的经验和教训的研究中，我国的房地产投资信托业的发展必须注意以下几点：
（1）我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须尽早对房地产投资信托进行认真细致地研究，并推动政策的市场化，来达到房地产的证券化。 （2）正确认识房地产投资信托的特性。房地产投资信托是一种新的金融商品，它有自己产生的条件和发展的规律， 我们只能给它创造适合生长和发展的条件， 不能只是为了处理银行的不良资产（当然它可以作为处理不良资产的一种手段），更不能为了利用它的初期性来转移金融机构的不良资产而极力发展，这样只能起到拔苗助长的作用。
（3）在政策上，根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。
（4）在房地产证券化的发展过程中，应极力开发相关和配套的房地产证券化商品，培养大量的机构投资者。
（5）我国房地产业才刚刚开始发展，我们必须通过房地产投资信托的发展建立一套完整的房地产投资的管理和战略体系。
在国内的房地产金融政策大环境下，房地产开发商期待更多的融资渠道和新的金融衍生工具。要鼓励和支持房地产投资信托基金这一新的融资方式的萌芽和发展，积极引导社会资金、银行资金、 外商资金、 外埠资金和居民个人资金投向房地产。 通过借鉴国际流行的房地产投资信托基金模式，适时培育和发展 REIT 基金，不仅有望克服银行体系房地产贷款风险集中的问题，并可以推动我国房地产行业持续稳定健康发展。[3]
12作用
1、能为房地产委托人提供可靠的融资渠道，促进房地产企业良性发展。中国的大部分房地产开发企业自有资金都不超过20%，而银行贷款又趋于紧缩状态，受房地产开发成本高等因素的制约，一般房地产的销售或租赁都需要一个较长的过程，所以资金短缺是一个长期状态。因此，利用信托工具融通资金便成为一种行之有效的方法。
房地产信托
2、房地产信托化能够丰富资本市场的投资品种，为投资人提供一条稳定获利的投资渠道。特别是在当前，股市欺诈接连不断、股指一厥不振，银行存款利率大幅度下降的背景下，大量的资金要寻找稳定的投资获利渠道，房地产信托化生逢其时，是满足投资者需要的一个很好的选择。
3、房地产信托化能够拓宽信托公司的业务范围，是信托业得以迅速发展的重要契机。从中国信托业发展所走过的20多年的历程来看，因为无法可依，信托业的定位一直处于一种无序状态，为了吸纳储金，曾屡次出现高息揽储等不规范现象，扰乱了金融市场，也招来了政府干预，一次次整顿的结果，信托业的“可经营范围” 越来越窄，业务量也越来越少。随着2001年10月1日《信托法》的实施，给信托业的规范发展带来了新的生机，在百废待兴的状态下，对信托业而言，进行房地产信托不失为一项崭新的、现实的、强有力的突破口。
13同类区分
与REITs的区别
第一，REITs是标准化可流通的金融产品，一般从上市或非上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通；中国的房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。
第二，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的95%分配给投资者；中国的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，一般在3%-9%左右。
第三，REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；中国的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或部分或局部参与项目公司运作获取回报。
第四，REITs的产品周期一般在8-10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营；中国的房地产信托计划产品周期较短，一般为1-3年。
第五，REITs的税制优惠：如信托收益分配给受益人的，REITS免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。而中国的房地产信托计划没有相关的税制安排。
第六，中国的房地产信托概念较为宽泛，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。
总之，简单地讲，REITs就是将投资大众的资金，由专业投资机构投资在商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物，投资人不是直接拿钱投资不动产，而是取得受益凭证，报酬以配息方式进行，且REITs可以挂牌公开交易，因此投资人还可以在公开市场买卖，赚取资本利得。
14风险控制
房地产信托的主要风险来自于：[2]
(1)赔偿风险。央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说，信托公司不负责运营过程中发生的风险。[2]
(2)项目风险。单个项目的风险往往很难评估预测，而信托公司发行信托产品时又往往有意无意地多介绍项目盈利前景，很少揭示项目风险，如投资者轻信信托公司推介，不审慎决策，将面临很多潜在的风险。[2]
(3)操作风险。信托公司的实际操作难度较大。我国的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万、三四十万，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。信托计划“合同不超过200份、认购起点不低于5万元”对于个人投资者而言，并不容易接受。[2]
(4)自身风险。房地产信托本身也有缺陷。比如业务模式散乱，经营风险偏高，利润较低等；在运营模式上，多数产品采取的是贷款形式，形式比较单一；资金和产品仅限于信托凭证转让，流动性差。[2]
信托公司在控制信托投资即贷款的风险方面也缺乏有效的手段，一般依赖于银行后续资金介入，或由银行资金替代而顺利退出，或在银行资金确保项目建成销售后实现资金退出，能否顺利退出往往取决于银行的支持程度。因此，房产信托在我国当前环境下，必须与银行紧密配合，单独运作的风险非常大。但银行后续放款与否受政策因素及环境变化因素的影响非常大，在信托公司做出投资(或贷款)决策时，难以把握这些潜在影响因素，因此，信托公司的决策总是存在一定的风险，无法规避。
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确实不是我本人手打的，不过很简单的概括并不能说明问题，特别是随着法律法规的不断限制，房地产作为中国主流经济支柱之一，以及地方财政主要收入的产业链，后续的房地产与金融行业之间的合作将会出现更多的方式方法，信托最早出现在国外，但是并不完全适用于我国大陆，因此，希望朋友们不仅了解其然而且要了解其所以然，才能制定更合适自己项目的方式方法！
另外，依然要说一句抱歉，我自己本人对于房地产信托挂钩，还是属于很初级的。
㈢ 求英文翻译..关于信托业务
Trust business is to take that credit entrusts as one kind of economic behaviour of basis, with certain economy purpose. Branch (or indivial) being to have the fund (or property) in hand, entrust trust organization to apply on behalf of the person or manage, trust organization follows whose agreed condition and range , carry out the administration applying on whose fund or property and return on schele. Since trust business is that acting person manages or handles assets, therefore, one trust organization needing to have credit, two needs to have sufficient funds. The trust business category contains fields such as commercial affairs trust , civil trust , public good trust. Upper finance of international trust business, is the finance business managing besides the commercial bank handling a sort exists , readjusts oneself to a certain extent , converges mainly , development of the economy , marketplace condition are day by day complicated with every country , the customer brings forward the proct entrusting the fund applying as an agent, to be to the bank , trust business with investment of Yu bond , stock , real estate, increases with each passing day or. Domestic trust business is that the approved by centre line finance trust and investment corporation is not bad manage business, property trust waits for four major kinds of trust business mainly other including that the fund trusting , movable property trust , immovable property trust drawing
㈣ 谁有国际贸易 国际金融方面的专业英语资料
首先，建议你下载高盛财经词典。
其次，你可以把邮箱给我，我发一些internantional trade&internantional finance的全英文课件给你。里面有名词解释。
最后，我可以给你一些internantional finance的双语名词解释给你。
Professonal terms
1、balance of payments; 贸易支付差额a system of recording all of a country's economic transactions with the rest of the world over a period of one year
2、the current account; the current account is one of the two primary components of the balance of payments：货物、服务、收入和经常转移。
3、the capital account; It is the sum of the balance of trade (exports minus imports of goods and services)
资本与金融账户（Capital and Financial Account）与经常账户相对，国际收支上本国与外国之间资本流动的记录，反映本国资产和负债状况的变动，包含贷款和投资相关的资本流动。
4、the double-entry bookkeeping; The basic principle of double entry bookkeeping is that every transaction has a twofold effect.复式记账法的基本原理是每笔交易都有借贷双方。This system is called double-entry because each transaction is recorded in at least two accounts. Each transaction results in at least one account being debited and at least one account being credited, with the total debits of the transaction equal to the total credits
5、merchandise trade balance; 商品贸易的平衡The Merchandise Trade Balance is a measure of "visible" trade
6、 current account balance; 经常账目平衡The current account balance is the difference between a country's savings and its investment指对实际资源的流动行为进行记录的帐户，包括：货物、服务、收入和经常转移。
7、The overall balance; 综合平衡 An overall measurement of a country's private financial and economic transactions with the rest of the world
8、the official reserve asset balance; 官方储备。官方储备是指一个国家由官方所持有的国际储备资产，包括黄金、外汇和特别提款权。一个国家在一定时期的国际收支不可能完全平衡，总会发生差额。如果不平衡，就要通过动用官方储备，来弥补或轧平这个时期国际收支的差额，实现该时期国际收支的平衡。
9、the Errors and Omissions; 错误与遗漏(0) Error & Omission insurance protects a business professional whose clients could claim damages as a result of business professional's faulty performance.
10.residents;
11.the international investment position; 国际投资头寸 外汇头寸——是指外汇银行所持有的各种外币帐户余额状况，即外汇银行
的外汇买卖的余缺状况。A country's international investment position (IIP) is a financial statement setting out the value and composition of that country's external financial assets and liabilities.
12.the IMF; The International Monetary Fund (IMF) is an international organization that oversees the global financial system by following the macroeconomic policies of its member countries, in particular those with an impact on exchange rates and the balance of payments. It also offers financial and technical assistance to its members, making it an international lender of last resort. Its headquarters are located in Washington, D.C., USA. 国际货币基金组织（或国际货币基金，英文简称：IMF）是国际金融组织，职责是通过监察货币汇率和各国贸易情况、以及提供技术和资金协助，确保全球金融制度运作正常。1945年12月27日正式成立。总部设在华盛顿
13.the reserve position in the IMF; 国际货币基金有储备金，供国家借用，以在短时间内稳定货币；做法类似在往来户口中透支。所借款项必须于5年内清还。
14.SDRs 特别提款权（special drawing right,SDR)是国际货币基金组织创设的一种储备资产和记帐单位，亦称“纸黄金(Paper Gold)”。它是基金组织分配给会员国的一种使用资金的权利。会员国在发生国际收支逆差时，可用它向基金组织指定的其他会员国换取外汇，以偿付国际收支逆差或偿还基金组织的贷款，还可与黄金、自由兑换货币一样充当国际储备。但由于其只是一种记帐单位，不是真正货币，使用时必须先换成其他货币，不能直接用于贸易或非贸易的支付。因为它是国际货币基金组织原有的普通提款权以外的一种补充，所以称为特别提款权（SDR）。
15.foreign exchange; 外汇 foreign exchange (FX市场)通常指以外国货币表示的可用于国际结算的各种支付手段。包括:外国货币、外币存款、外币有价证券(政府公债、国库券、公司债券、股票等)、外币支付凭证(票据、银行存款凭证、邮政储蓄凭证等)。
16.exchange rate; 汇率 (exchange rate) 【概念】 汇率亦称“外汇行市或汇价”。一国货币兑换另一国货币的比率,是以一种货币表示另一种货币的价格。
17.spot exchange rate; 即期汇率
现汇汇率：分买入汇率和卖出汇率。买入汇率（ByyingRate)又称外汇买入价，是指银行向客户买入外汇时所使用的汇率。一般地，外币折合本币数较少的那个汇率是买入汇率，它表示买入一定数额的外汇需要付出多少本国货币。卖出汇率（sellingRate）又称外汇卖出价，是指银行向客户卖出外汇时所使用的汇率。一般地，外币折合本币数较多的那个汇率是卖出汇率，它表示银行卖出一定数额的外汇需要收回多少本国货币。
18.forward exchange; 远期汇率
外汇期货是交易双方约定在未来某一时间，依据现在约定的比例，以一种货币交换另一种货币的标准化合约的交易。是指以汇率为标的物的期货合约，用来回避汇率风险。
19.intangible market; 无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可. 辨认非货币性资产。
20.a vehicle currency;
21.SWIFT (Society for Worldwide Interbank Financial Telecommunications); SWIFT全世界银行间金融电信学会是一个协作组织，它运营着世界级的金融电文网络，银行和其他金融机构通过它与同业交换电文（message），从而完成金融交易。除此之外，SWIFT还向金融机构销售软件和服务，其中大部分的用户都在使用SWIFT网络。到2006年4月为止，SWIFT的服务已经遍及205个国家，接入的金融机构超过7800家。
22.CHIPS (Clearing House International Payments System);
23. floating exchange rate; 1. 概念:一国货币当局不再规定本国货币与外国货币比价和汇率波动的幅度，货币当局也不承担维持汇率波动界限的义务，而听任汇率随外汇市场供求变化自由波动的一种汇率制度。
24.the equilibrium exchange rate;
25.fixed exchange rate; 这种制度规定本国货币与其他国家货币之间维持一个固定比率，汇率波动只能限制在一定范围内，由官方干预来保证汇率的稳定。
26.the band of exchange rate;
27.par value; Par value, in finance and accounting, means stated value or face value.
28.the appreciation; 升值
29.the depreciation; 贬值
30.the revaluation;货币升值
31.the devaluation; 货币贬值 货币贬值（又称通货贬值），是货币升值的对称，是指单位货币所含有的价值或所代表的价值的下降，即单位货币价格下降货币贬值可以从不同角度来理解。
32.arbitrage; 套利( spreads):
指同时买进和卖出两张不同种类的期货合约。交易者买进自认为是"便宜的"合约，同时卖出那些"高价的"合约，从两合约价格间的变动关系中获利。在进行套利时，交易者注意的是合约之间的相互价格关系，而不是绝对价格水平。套利Arbitrage：试图利用不同市场或不同形式的同类或相似金融产品的价格差异牟利。最理想的状态是无风险套利。In economics and finance, arbitrage is the practice of taking advantage of a price differential between two or more markets:
33.biangular arbitrage;两角套利 假设在不考虑交易费用的情况下，纽约市场上美元对欧元的汇率是0，61， 而在伦敦市场上美元对欧元是0.65， 这样就出现了两角套利的机会， 在纽约市场买入欧元然后在伦敦市场上卖出， 在这里能产生4%的利润在每卖出去的欧元。 但是这种个行动会导致纽约市场上欧元的需求量增加导致美元对欧元的汇率升高， 例如到0.63；另一方面， 在伦敦市场上欧元的供给增加导致汇率下降，例如0.63. 这些套利的行动最终使得美元对欧元的汇率相符合。
34.triangular arbitrage; 三角套利
35.basic rates; 基本汇率（也叫直盘或基础汇率）：一般指一国货币与美元的比价。
36.cross rates交叉汇率（也叫交叉盘）：是指两种非美元货币之间的比价，交叉汇率可从基本汇率套算而来。
套汇率 - 任何两种货币间的汇率，这两种货币在给出这对货币对报价的国家被认为是非标准的。比如，在美国，英镑/日元的报价可能被看作一种套汇率，然而在英国或日本它可能是交易中主要的货币对之一。
37.exchange rate risk; 汇率风险:又称外汇风险,指经济主体持有或运用外汇的经济活动中,因汇率变动而蒙受损失的可能性。
38.international financial investment; 国际投资（International Investment）,又称对外投资（Foreign Investment）或海外投资（Overseas Investment），是指跨国公司等国际投资主体，将其拥有的货币资本或产业资本，通过跨国界流动和营运，以实现价值增值的经济行为。
39.international investment with cover;
40.international investment without cover;
41.hedging; 对冲交易即同时进行两笔行情相关、方向相反、数量相当、盈亏相抵的交易。
42. hedgers;
43.speculating;投机投机(Speculation)指根据对市场的判断，把握机会，利用市场出现的价差进行买卖从中获得利润的交易行为。
44. speculators;投机者
45. the forward premium; 升水率
46.the forward discount; 贴税率
贴水值,贴水率,.和升水值,升水率如果是指外汇方面：
远期差价有两种，升水和贴水，在直接标价法（1外币＝n人民币）下外汇贴水意味着外汇在远期贬值，人民币升值，贴水值就是外汇贬值多少基点（一般将0.0001，日元为0.01称为1基点），例如现在即期汇率$1=￥7.7613，假设1个月后为$1=￥7.7583，那么美元贴水值为30点，贴水率为0.003/7.7613。
升水则是与之相反的概念
47.covered interest arbitrage; 抵补套利(Covered Arbitrage)是指把资金调往高利率货币国家或地区的同时，在外汇市场上卖出远期高利率货币，即在进行套利的同时做掉期交易，以避免汇率风险。实际上这就是套期保值，一般的套利保值交易多为抵补套利。
48.uncovered interest arbitrage; 不抵补套利（uncovered interest arbitrage）指把资金从利率低的货币转向利率高的货币，从而谋取利率的差额收入。这种交易不必同时进行反方向交易轧平头寸，但这种交易要承担高利率货币贬值的风险。。
49.covered interest parity; 套补的利率平价。假定iA是A 国货币的利率，iB是B国货币的利率，p是即期远期汇率的升跌水平。假定投资者采取持有远期合约的套补方式交易时，市场最终会使利率与汇率间形成下列关系：p = iA − iB。其经济含义是：汇率的远期升贴水平等于两国货币利率之差。在套补利率平价成立时，如果A 国利率高于B国利率，则A 国远期汇率必将升水，A国货币在远期市场上将贬值。反之亦然。汇率的变动会抵消两国间的利率差异，从而使金融市场处于平衡状态。
50. uncovered interest parity非套补的利率平价。假定投资者根据自己对未来汇率变动的预期而计算预期的收益，在承担一定的汇率风险情况下进行投资活动。假定，Ep表示预期的汇率远期变动率，则Ep = iA − iB。其经济含义是：远期的汇率预期变动率等于两国货币利率之差。在非套补利率平价成立时，如果A国利率高于B国利率，则意味着市场预期A国货币在远期将贬值。
51.PPP; 购买力平价理论 两国货币的汇率主要是由两国货币的购买力决定的。
52.the law of one price; 一价定律可表述为：当贸易开放且交易费用为尽时，同样酌货物无论在何地销售，其价格都相同* 国际金融中的“一价定律”是指：一种商品在各国间的价值是一致的，即是说，通过汇率折算之后的标价是一致的，若在各国间存在价格差异，则会发生商品国际贸易，直到价差被消除，贸易停止，这时达到商品市场的均衡状态。该定律适用于商品市场，与之相似的适用于资本市场的定律是利息平价理论。
53.absolute PPP;
绝对购买力平价认为：一国货币的价值及对它的需求是由单位货币在国内所能买到的商品和劳务的量决定的，即由它的购买力决定的
54.relative PPP; 相对购买力平价弥补了绝对购买力平价一些不足的方面。它的主要观点可以简单地表述为：两国货币的汇率水平将根据两国通胀率的差异而进行相应地调整。 它表明两国间的相对通货膨胀决定两种货币间的均衡汇率。
55.overshooting; 汇率超调（Sticky-Price Monetary Approach/Overshooting）是由美国经济学家鲁迪格•多恩布什(Rudiger•Dornbusch)于20世纪70年代提出的。又称为汇率决定的粘性价格货币分析法
所谓超调通常是指一个变量对给定扰动做出的短期反应超过了其长期稳定均衡值，并因而被一个相反的调节所跟随。导致这种现象出现的起因在于商品市场上的价格存在“粘性”或者“滞后”的特点。56.bandwagon effects; 流行影响或羊群效应The bandwagon effect, also known as social proof or "cromo effect" and closely related to opportunism, is the observation that people often do and believe things because many other people do and believe the same things. “羊群效应”也称“从众心理”。是指管理学上一些企业的市场行为的一种常见现象。
经济学里经常用“羊群效应”来描述经济个体的从众跟风心理。羊群是一种很散乱的组织，平时在一起也是盲目地左冲右撞，但一旦有一只头羊动起来，其他的羊也会不假思索地一哄而上，全然不顾前面可能有狼或者不远处有更好的草。因此，“羊群效应”就是比喻人都有一种从众心理，从众心理很容易导致盲从，而盲从往往会陷入骗局或遭到失败。 57.bubbles; 泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。
58. nominal bilateral exchange rate;名义双边汇率
59. nominal effective exchange rate;名义有效汇率
名义汇率和实际汇率
名义汇率就是现实中的货币兑换比率，它可能由市场决定，也可能由官方制定。名义汇率是两种货币之间的双边汇率，运用名义汇率值的变化说明汇率的变动幅度和趋势存在一定的局限性。实际汇率是名义汇率用两国价格水平调整后的汇率，即外国商品与本国商品的相对价格，反映了本国商品的国际竞争力。
60. real bilateral exchange rate; 实际双边汇率
61.real effective exchange rate实际有效汇率
Real Effective Exchange Rate （REER）
名义汇率是又称“市场汇率”。“实际汇率”的对称。一种货币能兑换另一种货币的数量的名义汇率，通常是先设定一个特殊的货币加美元、特别提款权作为标准，然后确定与此种货币的汇率。汇率依美元、特别提款权的币值变动而变动。名义汇率不能反映两国货币的实际价值，是随外汇市场上外汇供求变动而变动而变动的外汇买卖价格。
名义有效汇率是对所有双边汇率按照贸易金额进行加权平均计算出来的汇率；实际有效汇率是在名义有效汇率的基础上，对双边的通胀水平予以剔除。事实上，在经常账户的盈余或赤字、一国的竞争力的决定方面，真正起作用的是实际有效汇率。
实际汇率最普通的定义是指两国商品和劳务的相对价格，即是相对于本国的商品和劳务而言，外国商品和劳务以本币表示的价格。若实际汇率上升，意味着外国商品和劳务的本币价格相对上涨，本币在外国的购买力相对下降，本币实际贬值，外币实际升值；若实际汇率下降，意味着外国商品和劳务的本币价格相对下降，本币在外国的购买力相对上升，本币实际升值，外币实际贬值。
人民币实际汇率的具体计算公式如下：
REER＝（ER×CPI*）/ CPI （1）
其中：ER表示中美双边名义汇率，REER的人民币兑美元双边名义汇率（ER），CPI为以**年为基期的中国消费物价指数，根据中国统计年鉴和统计公报中的环比CPI换算所得；CPI*为以**年为基期的美国城市消费物价指数，根据美国劳工部**年的定基CPI换算所得。
62.convertible currency; 货币自由兑换（Currency Convertibility） 货币自由兑换是指在一个统一的或健全的国际货币体系下，一国货币与他国货币可以通过某种兑换机制自由地交换。63.exchange control; 外汇管制 Foreign exchange control
指一国或经济体对本币与外国货币在境内的自由兑换施加限制和干预的强制政策，以达到维持本国货币币值稳定和实现国际收支平衡等目的。
64.a clean float; 浮动汇率制度的一种，亦称清洁浮动。是指一国的货币汇率完全由外汇市场的供求关系决定，货币当局不采取斜体干预本币汇率波动的措施。
65.a dirty float; 肮脏互动汇率制/有管理浮动汇率制(dirty float/managed float)
指一种官方不公开汇率目标的汇率制度。中央银行或货币当局通过干预外汇市场以使汇率维持在其不公开的目标水平，而目标水平可能会随环境的变化而改变。
66. a managed float; 由政府操纵的汇率浮动
67.adjustable peg; 可调整的钉住汇率制（adjustable pegged exchange rates,Adjustable Peg）可调整的钉住汇率制概述
通常，各国既不会采用完全的固定汇率制，也不会完全让汇率由市场的供求力量来决定，而是有限度地追求汇率的灵活性，就是所谓的可调整的钉住汇率制。
可调整的钉住汇率制（adjustable pegged exchange rates）源于1944的布雷顿森林协定(Bretton Woods system)。在这种体制中，各国的汇率既可以保持稳定又可以具有灵活性。在短期，各国可以使用外汇稳定基金把汇率维持在固定的水平；而在长期，则通过贬值和升值保持收支平衡。
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68.crawling peg; 爬行钉住汇率制(crawling peg) 爬行钉住汇率制概述
爬行钉住汇率制是固定汇率制和浮动汇率制的折中，其含义是一国对货币平价进行细微的、经常性的调整，扭转一国的国际收支失衡，是将汇率钉住某种平价，但根据一组选定的指标频繁地、小幅度地调整所钉住平价的一种汇率安排。赤字国和盈余国都会一直调整汇率水平，直到满意为止。并且平价的变动分许多小步进行，汇率的调整尽可能地接近连续。其调整是按照这些指示变量来进行的：相对于主要贸易伙伴国的本国价格的变化；外汇储备水平；出口业绩；国际收支经常账户的状况。巴西、阿根廷、智利等国家使用该制度。 爬行制的基本思想是：一国可以小幅度地、经常地调整平价，一年可以调整几次，使平价按市场条件的变化缓慢爬行。
69.reserve currencies; 储备货币储备货币是指中央银行长期持有的具备国际清偿力的货币。
70.foreign exchange market intervention; 外汇市场干预
外汇市场干预是指中央银行(或货币当局)为管理本国货币的汇率,在外汇市场上进行的外汇买卖.其中包括外汇市场干预的目标选择、干预的组织、干预的途径、干预的频度等
71.sterilized intervention; 外汇冲销干预
“中和干预”又叫冲销式干预，它是政府管理汇率的重要政策之一，也称冲销政策。它是指中央银行进行数量相等但方向相反的国外和国内资产交易，以抵消外汇干预对国内货币供给的影响。72.non-sterilized intervention; 非冲销干预
非冲销式干预就是指中央银行在干预外汇市场时不采取其他金融政策与之配合,即不改变因外汇干预而造成的货币供应量的变化.
73. gold standard; 金本位制就是以黄金为本位币的货币制度。在金本位制下，或每单位的货币价值等同于若干重量的黄金（即货币含金量）；当不同国家使用金本位时，国家之间的汇率由它们各自货币的含金量之比--金平价（Gold Parity）来决定。
74. the Bretton Woods system; 布雷顿森林货币体系是指战后以美元为中心的国际货币体系。75.“two-tier” gold price system. 双重金价制
双重金价制. two-tier gold system. 为保护国际货币储备不受金价高涨压力的影响而作出的安排。
㈤ 求部分金融学课程英文名
微积分Calculus
大学计算机University Computer Fundamentals
多媒体课件制作Multimedia Courseware Making
旅游文化与欣赏 Tourism Culture
社交礼仪学Guide to the Social Etiquette
消费者行为学Consumer Behavior Study
组织行为学 Organizational Behavior
金融中介学 Financial Intermediaries
中央银行与金融监管 Central Bank & Financial Supervision
保险学 Insurance
公司理财学Corporate Financial Management
金融信托 Finance Trust
商业银行经营管理学Management of Modern Commercial Bank
银行会计学Bank Accounting
国际金融市场International financial markets
金融专题 Special Topics in Finance
投资银行学Investment Bank
㈥ 信托与私募中的英文简称怎么解释，比如TOT,FOT,VC,PE等等，希望全面一些
TOT(TRUST
OF
TRUST)信托中的信托，就是发行一个信托产品，募集的资金投资别的信托产品。\nFOT（FUND
OF
TRUST)信托中的基金，就是成立一个基金，募集的资金投资固定收益类的信托产品。FOT和TOT最大的区别，是一个是基金（FOT）,一个是信托（TOT），相同点都是投资固定收益类的信托产品。FOT的收益固定，一般在8-10%，投资门槛也比较低，一般在30万左右，甚至有些可以在20万起步。\nVC是Venture
Capital的缩写，即风险投资。
\nPE是Private
Equity的缩写，即私募股权投资。
\nPE
与VC都是通过私募形式对非上市企业进行的权益性投资，然后通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利。区分VC与PE的简单方式是，VC投资企业
的前期，PE投资后期。当然，前后期的划分使得VC与PE在投资理念、规模上都不尽相同。PE对处于种子期、初创期、发展期、扩展期、成熟期和Pre-
IPO各个时期企业进行投资，故广义上的PE包含VC。\n
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