地产私募基金融资成本

⑴ 房地产开发商融资的途径和方式

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

拓展资料：

从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。

⑵ 主流的房地产私募基金产品有哪些产品模式

｜他山之石——国际主流基金模式

在目前国际私募地产基金格局中，美国的黑石地产基金一枝独秀，依靠其最近在全球募集的133亿美元，牢牢巩固了全世界最大的地产基金地位，喜达屋资本集团、领盛投资管理、铁狮门、凯雷等其他美国系基金在市场上募资活动也非常活跃，同时，新加坡系的凯德基金近年也异军突起，开始在全球主流基金中占据一席之地。从中我们选了黑石地产基金和凯德置地基金来观察国际主流基金的运作模式，对中国私募地产基金以及上市公司来说，都有一定参考意义。

（一）美国基金模式代表：黑石房地产基金

黑石集团（BlackstoneGroup）又名佰仕通集团，是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，也是一家金融咨询服务机构。其另类资产管理业务包括企业私募股权基金、房地产机会基金、对冲基金的基金、优先债务基金、私人对冲基金和封闭式共同基金等。

黑石集团的房地产基金成立于1992年，经过20余年的扩张，目前已经成为世界最大的房地产私募股权公司，旗下通过机会基金和债务战略基金所管理的资产达790亿美元。当黑石地产基金团队由遍布世界各地的逾200名房地产专业人士组成，投资组合包括美国、欧洲和亚洲的优质物业，涵盖酒店、写字楼、零售业、工业、住宅及医疗保健等各种业态。自2009年年末以来，随着市场的回归，Blackstone的房地产基金已透过其债务及股权投资基金，投资或承诺投资规模达313亿美元。

黑石房地产投资基金一贯倡导的投资理念是：买入、修复、卖出（Buy it, Fix it, Sell it），即买入：以低于重置成本的价格收购高质、能创收的资产；修复：此处的修复是指黑石会参与所投资公司管理经营，并迅速并积极地解决其资本结构问题、硬伤或经营问题，这也是黑石房地产基金投资过程中最重要的一环；卖出：一旦问题解决，黑石会将所投资公司卖出，通常是出售给核心投资者。这种模式实际上和我国目前以项目为主的模式非常相似，也因此黑石地产基金的平均持有期一般在三年左右。

从投资策略来看，黑石房地产基金投资从核心型到机会型皆有覆盖，但其最擅长的还是在机会型投资环境中寻找良机，尤其是2008年金融危机以来，黑石更加偏好因过度杠杆融资而致使所有权结构受损的房企，或是寻求大规模退市的上市公司，累计实现业绩改善成效217亿美元。

作为独立的房地产基金，黑石地产基金的运作关键在于修复而不在于运营，所以在退出环节基本上不会接触最终销售终端，快速将改善过的物业或者公司股权转让是最主要的方式，接盘方通常是知名上市房企，如零售商业开发商西蒙地产、工业地产普洛斯等，或者其他金融机构，比如国家主权财富基金、养老基金、对冲基金等，尤其2012年以来，国际资金成本的降低以及主权财富基金日益增加的避险需求使得黑石基金的退出流程更加通畅。

作为典型的美国基金，黑石普遍偏好高杠杆下的高资产收益，并强调规模扩张和由租金收益和资产升值收益的总收益率。一般黑石每完成一次收购，可提取相当于收购资产总价1%的管理费，每卖出一项资产可提取不超过卖出资产价值1%的管理费，其他的基础管理费和运营费也都与资产规模挂钩，这也导致黑石集团在扩张时追求快速的资产价值提升，尤其是在资产连续三年以年均40%以上的速度升值时，业绩提成就变得相当可观。数据显示，黑石从1991年开始至今共实现投资规模279亿美元，累计净IRR达到16%。

（二）新加坡模式：凯德置地地产基金

凯德集团原名嘉德置地，是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市，地产业务主要集中于核心市场新加坡和中国。凯德集团房地产业务多元化，包括住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和综合体，并拥有澳洲置地、凯德商用、雅诗阁公寓信托、凯德商务产业信托、凯德商用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托、凯德商用中国信托和桂凯信托等多家上市公司。

凯德基金的起步源于凯德集团轻战略的确定，2000 年新成立的嘉德集团提出了具体而明确的战略转型目标和执行方案，而这一战略重组规划成为嘉德未来地产金融业务成功发展的基础。经过十余年发展，今天凯德集团已构建了一个由6只REITS和16只私募地产基金组成的基金平台，管理资产总额达到410亿美元，其中私募基金规模占到166亿，而投资于中国的私募基金规模达到近半。

凯德置地的私募基金得以快速发展的原因在于两点：1、借助国际金融巨头或当地优势企业合作力量迅速进入新市场。凯德的私募地产基金合作方包括荷兰ING金融集团、欧洲保险集团Eurake、伊斯兰投资银行Arcapita Bank、花旗集团等，依靠国际金融巨头的影响力，为公司进驻新市场打开窗口，其次，凯德还积极寻求本土优势企业的合作，比如在中国，凯德与深国投、华联商场、万科等合作，为旗下三只私募基金和1只REITS输送后备零售物业资产，并与中信信托合作发起CITIC CapitaLand Business Park Fund，尝试工业地产拓展。2、与REITS协同推进。凯德置地在重点市场的公募基金（REITS）都有对应的私募基金与其“配对”发展。在2006年以中国零售物业为核心资产的CRCT在新加坡上市，与CRCT同时成立的还有两只私募基金CRCDF和CRCIF作为CRCT的储备基金，CRCDF向CRCT输送相对成熟的项目，而CRCIF则储备更多孵化阶段项目；在马来西亚，嘉德有私募基金MCDF孵化写字楼项目然后再输入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同样是为筹备中的印度零售物业REITS做准备。总体而言，REITS为私募基金提供了退出渠道，而私募基金则为REITS输送成熟物业，彼此间的相互支持成为嘉德基金模式的关键。

在基金杠杆运用方面，新加坡基金与追求资产总规模的美国基金不同，它更强调租金收益的分享和管理费的提成，关注于真实的收益增长。比如凯德 CRCT的管理协议中关于业绩提成的约定是“每年净物业收入（经营收入-运营支出）的4%”，而非总收益的提成，另外在物业管理费提取方面CRCT也是与物业收入挂钩。而CRCT对租金收益的强调也影响着为其输送资产的私募地产基金的发展理念——既然作为退出渠道的REITS只根据租金回报来选择收购对象并给出估值，那么为其输送资产的私募地产基金也必然把重心放在孵化过程中租金回报的提升上，从而减少了整个资产链上的泡沫化程度。

从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITS的价值变现和稳定收益模式，凯德集团构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，而这种协同成长模式也成为新加坡地产金融模式的核心。这种模式的成功在于凯德置地以更为安全且高效的模式实现扩张：从2000年到2013年，凯德集团布局的地域范围从33个城市扩张到123个城市，旗下购物中心数量从7处扩张到105处，服务型公寓从6000套扩张到33000套；而规模扩张的同时，ROE从1.5%提高到6.3%，净负债资本比从92%下降到44%，利息覆盖倍数从1.8倍上升到6.0倍。

⑶ 目前我国融资成本为多少

融资成本因融资途径各有不同。
银行贷款看最低，可以参考银行内贷款基准利率，根据银行针容对不同业务的利率政策有上浮下调，但实际操作的基本上非国企和大型上市公司的经营性贷款，肯定是要上浮的，具体要跟银行商谈。
信托、券商资管还有债权投资私募基金，相较银行基准利率要高，实际操作时也有起点规模的要求，常见综合成本可能在11—18%不等，要看项目本身的质地。
民间融资包括很多常见的网贷P2P等，肯定就高的多了，这个成本各地会有所不同，但基本上1分5到2分是起码的。
一个基本的原则就是利率与风险匹配。

⑷ 房地产私募基金的房地产私募基金面临的困难

目前来看，借力政策调控下房地产市场的持续低迷，房地产私募基金在中国的爆发已可预期。但是作为一个专业性很强的新生事物，房地产私募基金的快速扩张也面临着一些秉待解决的困难。
首先，在当前房企大规模生存危机的报道之下，加之房地产市场资金缺口的持续扩大，投资人对房地产私募基金投资的担保和收益要求也水涨船高，并直接造成房企融资成本的显著增加。事实上，一些中小型房企在进行基金募集时已经遇到了“投资人收益高则难以负担，投资人收益低则募资困难”的两难困境。
其次，房地产私募基金的募资渠道不畅通导致其很难在市场上募集到所需要的资金。传统的募资渠道也即银行对于房地产私募基金基本都持否定态度，而新兴的募资渠道也即第三方理财机构刚刚起步，募资能力有限，除了诺亚财富之外，鲜有其他第三方品牌足以支撑一只大型基金的募资需求。

⑸ 房地产项目融资中私募资本募集的要点及其技巧

房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样，但是，简单、直接、明了的描述就是两个字：找钱。

找钱、找到有钱的企业、机构、个人，已经成了当前许多房地产企业老总每天最重要的工作，许多房地产企业也都开始设立专门的融资机构或部门，也会招聘一些“具有成功融资经验”“成熟融资渠道”的融资经理或融资主管一类的高级经理人员。这些老总或融资人员大多数时间都是在于“有钱的企业、机构或个人”谈项目、谈融资、订合同。而这些有钱的企业、机构或个人被他们共同抵制成为“银主”，一个极富戏谑性的称谓，一个在融资活动中永远不会存在的故事的主角，一个为融资中介（掮客）山用的工具和谋取钱物酒食的借口。

房地产企业融资的首要前提就是要能够根据企业自身和项目的情况去分析，融资方为何会钟情于项目？及对项目做出符合市场价值的评估；其次也是最重要的一点，如何在融资过程中使融资方的资金安全得到保证？即对融资资金的进入和退出的交易结构设计，要充分考虑融资方对资金安全的绝对要求。

实际上，我国房地产行业的融资活动中，成功的融资案例是极其少见的，比如，上市融资则使绝大多数房地产企业所不具备的和无法等待的。目前，比较适合于我国房地产企业的融资方式是股权融资、收购融资、财务融资等三种方式（具体概念的相关描述参见《房地产项目融资操作实务研究》一文）。

在开展方地产项目融资私募活动中，针对不同的融资渠道，选择正确的方法将可以促进融资成效，减少融资支出费用和成本，缩短周期。

一、股权融资

股权融资由一个最根本的特点就是原股东方或主要控股方并不会自新公司的股东结构或项目公司中退出，股权融资类型中比较典型和著名的案例有：

2004年4月，万通实业股份向天津泰达增发3.08亿股，泰达集团将拥有万通地产增资控股后的27.8%的股权，成为万通最大的股东。这一股权融资方式是资金需求方万通实业股份以单纯的公司股权为介质和融资工具。

2005年3月，万科企业股份有限公司宣布出资18.5785亿元人民币收购浙江南都集团骨干公司上海中桥基建公司持有的上海南都房地产公司70％股权、苏州南都房地产公司49％股权和浙江南都房地产公司20％股权。万科此次取得的土地价格远低于这些土地目前的市场价格，根据测算，此次交易中这些土地的均价为每平方米750－1050元之间，但是市场价格却大多在2000元以上。从整体情况来看，在对房地产开发企业至为关键的的土地储备方面，万科此次收购完成后，在长三角的土地储备将达到1000万平方米，占到万科土地储备的40％。

浙江南都旗下的三家公司---上海南都房地产、苏州南都房地产和浙江南都房地产---累计债务达到50亿元左右。上海南都房地产的控股公司上海中桥成立于1994年，1995年开始国际金融公司（IFC）和美国国际集团（AIG）下属的亚洲基础建设开发基金收购中桥30％股份，此后中桥的主要业务集中于投资城市基础设施项目。2000年，中桥将业务拓展到房地产领域，这本是一件皆大欢喜的事情，不料，房地产业务的扩张却与国际金融公司的公司章程相冲突，作为世界银行下属的半官方公司，该公司的章程规定，不能经营房地产业务。

在2003年下半年，两家国际投资人决定撤资，此时，正是南都急需资金的时候，从而形成了资金缺口。浙江南都本来能够将这个缺口通过南都上市来填补，但当2003年发行A股获得发审委通过后，却遇到同业竞争的问题，因此南都在2004年7月撤回了上市申请。

发行A股没有成功，宏观调控的影响却开始显现了，融资渠道的单一，使整个浙江南都捉襟见肘，截至2004年12月31日止，浙江南都的资产负债率高达88.46％。后来，浙江南都又决定向海外私募，解决迫在眉睫的资金问题。但，万科与其接触时表明既可以解决资金问题，也将实现双赢。

这一股权融资是原控股公司以各项目公司拥有的项目资源和土地资源为介质和融资计算工具、平台。

股权融资最重要的环节是股权定价。

相对与股份制企业（如万通）而言，股权定价是一个较为简单的方法，基本上可以根据公司股票的净现值或参考市场交易价格综合定价，这也是与股份制企业的社会公众化特点及其财务与公司治理相对透明有关。

而大多数房地产企业都会是家族企业、项目公司、关联公司，公司股权结构单一、集中；或虽有多个股东成员，但实际控制人往往还是一个人或一个企业，财务状况不明晰，公司治理结构简单、集中；或者股东成员关系和资产关系复杂，公司致力于财务状况混乱，因而，融资的股权定价就较为困难。并且由于各股东是按比例持有项目公司的股权，在谈判上各股东能否取得一致意见和行动也是非常重要和关键的前提条件。各股东投入的或项目公司实际到位的投资资金与项目资产业或有较大的差距，在这种情形下，通过对项目公司的资产进行清算和财务审计也难以通行，因为大多数这样的项目公司都会是负债经营，其财务报表真实的数据和指标基本上会是零资产或负资产。

这一类房地产企业或项目公司股权融资的着眼点在于对开发项目或土地资源的现值和市值进行评估定价，并据此核算出原股东方的股权价值以及融资方投资资金所占的股权比例。项目现值是指项目财务净现值（即项目净资产减去债务）；项目市值是指项目经评估和双方认可的市场价值，主要通过土地及项目的增值来反映项目沉淀的资金成本、预期价值和未来收益。

股权融资的路径有两个，一是融资方的投资资金用于增加项目公司的注册资本金，并调整项目公司增资后的股权比例结构；一是由原各股东成员分别按比例或部分股东全部转让相应比例的股权份额给融资方，并重新分配和登记项目公司的股权。

在房地产项目融资活动中，项目方（原股东方）和融资方（新股东方）在项目公司股权比例的绝对控制份额上的角力会是影响、决定股权融资成败的关键环节。这一点，项目方在融资规划和计划中必须先行考量细致，并设计出不同的股权结构以及新公司的公司治理安排作为融资操作和谈判预案。

属于概念阶段的项目，项目方的股权比例在新项目公司中不会超过5-8%；

属于规划阶段，规划基本完成，但土地出让金未缴纳的项目，项目方可以在新项目公司中获得10-15%的股权份额；

规划完成，土地出让金未缴清，项目方可以在新项目公司中获得的股权份额可以扩大至20%以上；

土地出让金已经全部缴纳（非常少），但未开工的项目，项目方可以在新项目公司中获得的股权份额可以根据土地市值来测算和分配项目公司的股权比例；

在建工程项目，应当以项目市值和融资资金来总和测算和分配项目公司的股权比例。

房地产项目股权融资的公司治理安排，如董事会成员、重大事项决议、资金管理、财务管理、人事等，应当根据项目融资合作、建设运营管理的需要，严格按照融资合作协议等谈判文件执行，并要符合公司法、公司章程的有关规定，以保证项目建设经营的顺利。

二、收购融资

收购融资的特点就是原项目公司的股东或项目资产所有人在被收购后全部退出和放弃权利。比较典型的案例有：

2005年5月，上海复地集团完成对北京柏宏房地产公司全部股权的收购，涉及总金额超过9.2亿元人民币。收购是以上海复地在北京的两家子公司，即北京复地华方和北京西单佳慧两家公司名义进行的，北京柏宏股权转让金额为3000万元，加上北京柏宏原股东新疆新天集团的三项累计达8.9443亿元债务担保责任，总计涉及金额达9.2443亿元，上海复地将用内部资金支付。

北京柏宏房地产公司目前主要业务是开发位于北京朝阳区的两项物业发展项目。其中一项地块面积为9.1937万平方米，规划建筑面积约16.5123万平方米，预计2006年7月30日完成，预售日期为2005年5月；另一项目地块面积达4097.89平方米，规划建筑面积约2.538万平方米，该项目目前已全部完成，其中3502平方米已于2004年售出。上述两个项目均位于北京中央商务区内，属于寸土寸金的稀缺资源。

这一案例属于项目公司的整体收购，但还是给予该公司的项目资源和土地资源，其收购价格也是根据资源价值来确定并转换成公司的股权转让价格支付。

SOHO中国将以参股项目公司的形式收购华远地产尚都国际中心项目二三期，尚都一期"华远尚都"由华远负责开发，尚都二三期"SOHO尚都"由SOHO中国开发。"华远尚都"和"SOHO尚都"将成为尚都国际中心项目的两个组成部分。SOHO中国向华远地产共支付收购资金约10亿元人民币。

这一案例属于房地产开发和融资活动中的项目收购的类型，"SOHO尚都"的名称表明了的该项目的权属仍然是华远地产，投资与经营主体已经转换成SOHO中国。"SOHO尚都"应该不会是成为属于SOHO中国独立的一个项目公司，SOHO中国所实施的"SOHO尚都"的建设管理行为应当获得和要求华远地产的协助、建筑与销售合同也需以华远地产的名义签署。

收购房地产项目。收购方带来的绝对不仅仅是资金，它对房地产项目的投资管理、运作由自己独到的见解，能够通过运作和经营提升原来项目现状的市场价值，收购方看中的不会是项目现值是否便宜或价格较低，它所关注的是项目将来是否有较高的收益，现金流是否能够保证投资需求等问题。

在房地产项目的收购融资活动中，项目方和融资方都要对项目进行准确而合理的评估和定价，以确定一个为融资交易双方都可以接受的价格。实际上价格通常不是影响和阻碍谈判的重要因素，核心的要素是项目公司和项目的资产质量及其相关规费事项、债务事项等，以及交易程序、资金汇付（含监管）、项目移交等环节。（该部分的操作建议见后续文章及相关案例分析）

⑹ 私募基金为什么项目方愿意以这么高的融资成本募集资金

一个简单的逻辑就是他们不大可能以较低的成本募集到资金。
私募股权基金的融资方多为信托公司或者银行淘汰的项目方，因为不能及时融资，又不希望影响项目融资速度，因此他们会选择高息来进行募资

⑺ 私募融资的基本要素

《中小企业私募债试点办法》明确试点期间中小企业私募债券的发行人为未上市中小微企业，具体来说，是指符合《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业〔2011〕300号）规定的，但未在上海证券交易所和深圳证券交易所上市的中小微型企业，暂不包括房地产企业和金融企业。因此，中小企业私募债券的推出扩大了资本市场服务实体经济的范围。加强了资本市场服务民营企业的深度和广度。其具体的基本要素如下： 参与私募债券认购和转让的合格投资者，应符合下列条件：（1）经有关金融监管部门批准设立的金融机构，包括商业银行、证券公司、基金管理公司、信托公司和保险公司等；（2）上述金融机构面向投资者发行的理财产品，包括但不限于银行理财产品、信托产品、投连险产品、基金产品、证券公司资产管理产品等；（3）注册资本不低于人民币1000万元的企业法人；（4）合伙人认缴出资总额不低于人民币5000万元，实缴出资总额不低于人民币1000万元的合伙企业；（5）经交易所认可的其他合格投资者。另外，发行人的董事、监事、高级管理人员及持股比例超过5%的股东，可参与本公司发行私募债券的认购与转让。承销商可参与其承销私募债券的认购与转让。
需要指出的是，中小企业私募债券对投资者的数量有明确规定，每期私募债券的投资者合计不得超过200人，对导致私募债券持有账户数超过200人的转让不予确认。 1.中小企业私募融资是一种便捷高效的融资方式。
2.中小企业私募融资是发行审核采取备案制，审批周期更快。
3.中小企业私募融资募集资金用途相对灵活，期限较银行贷款长，一般为两年。
4.中小企业私募融资综合融资成本比信托资金和民间借贷低，部分地区还能获得政策贴息。 1.中小企业私募融资办理企业应符合国家相关政策对于中小企业定义的标准。
2.办理中小企业私募融资必须有企业纳税规范。
3.申请中小企业私募融资的目标企业的主营业务不能包含房地产和金融类业务。
4.办理中小企业私募融资的目标企业的年营业收入达到一定规模，以企业年营业额收入不低于发债额度为宜。
5.中小企业私募融资办理的目标企业能获得大型国企或者国有担保公司担保。
6.申请中小企业私募融资的企业的信用评级达到AA级以上则为有限考虑对象。 名称应符合《名称登记管理规定》，允许达到规模的投资企业名称使用“投资基金”字样。名称中的行业用语可以使用“风险投资基金、创业投资基金、股权投资基金、投资基金”等字样 。“北京”作为行政区划分允许在商号与行业用语之间使用。
基金型：投资基金公司“注册资本（出资数额）不低于5亿元，全部为货币形式出资，设立时实 收资本（实际缴付的出资额）不低于1亿元；5年内注册资本按照公司章程（合伙协议书）承诺全部到位。”
单个投资者的投资额不低于1000万元（有限合伙企业中的普通合伙人不在本限制条款内）。
至少3名高管具备股权投基金管理运作经验或相关业务经验。
基金型企业的经营范围核定为：非证券业务的投资、投资管理、咨询。（基金型企业可申请从事上述经营范围以外的其他经营项目，但不得从事下列业务：
发放贷款；
公开交易证券类投资或金融衍生品交易；
以公开方式募集资金；
对除被投资企业以外的企业提供担保。）
管理型基金公司：投资基金管理：“注册资本（出资数额）不低于3000万元，全部为货币形式出资，设立时实收资本（实际缴付的出资额）”
单个投资者的投资额不低于100万元（有限合伙企业中的普通合伙人不在本限制条款内）。
至少3名高管具备股权投基金管理运作经验或相关业务经验。

⑻ 房地产企业如何融资

1、开发贷融资（抄最常见的，最容易的）：即获取土地、取得四证后向银行申请开发贷融资，利率通常较低，略高于现行贷款利率20%；但开发贷往往监管较严，数量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融资：原则上与开发贷不能同时获取，但现在基本可操作；
3、企业债券融资：这种融资通常适用于上市公司，尤其在香港及国外较为常见，利息极低，企业信誉度越高，成本越低，是企业的首选，但需控制负债率；
4、股权融资：企业间的股权合作，资金方的股权投资，向股东募集资金，定向募集，公开募集（增发等）。现在用的比较多的假股增债，即基金公司以股权方式介入，但不参与管理，约定未来某一节点以约定的利息回购股份。
5、其他方式：理财方式，其实通过第三方募集资金，类似于抵押贷款
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⑼ 房地产私募基金委托销售 需要提供抵押吗

从基本的组织结构来看，房地产私募基金和传统的Pre-IPO类的私募股权基金类似，均以架构上最为灵活、成本上最为经济的有限合伙制为主。但是，除星浩资本等极少数具有相当品牌效应和规模的基金外，市场上现存的大部分房地产私募基金仍存留不少“信托”特色，从而构成目前境内房地产私募基金的独有特点。简单归纳，主要特点有：

1. 多固定收益，少浮动收益

与传统的Pre-IPO类的私募股权基金不同，房地产私募基金极少采用纯浮动收益结构。相反的，房地产私募基金的发起人(主要是融资方)会通过基金架构和交易结构的设计，或多或少地给予投资人固定收益的承诺。

事实上，出于现阶段房地产行业波动明显的特征，一般的房地产私募基金如不采用固定收益模式就很难排除投资人的风险顾虑，进而对基金募集造成很大障碍。反之，对房企而言，如房地产行业反弹后持续走好，固定收益的基金模式将确保其取得项目开发的大部分利润。

2. 多优先、劣后结构，少同股同权结构

作为给予投资人固定收益承诺的一种方式，房地产私募基金一般会借鉴信托的“优先、劣后”结构。简单而言，房地产私募基金的投资人一般均为“优先级合伙人”，在优先级合伙人出资总额的基础上，房企本身或基金管理公司或其关联企业将“配比”20%-30%的资金作为“劣后级合伙人”;在优先级合伙人全部收回其投资本金和按固定收益计算的投资回报前，劣后级合伙人将不得取回其出资，也不得分配任何收益。上述表述原则上都会在房地产私募基金的《合伙协议》中有所体现，相当于有融资需要的房企在基金架构内给投资人做了一定程度的担保。值得关注的是，部分房地产私募基金已逐步开始向社会募集劣后级合伙人。如这种模式得以推广，则不仅房企的资金和担保压力将大大降低，房地产私募基金的受众面也将得以扩大，从而更好地符合不同收益需要和不同风险承担能力的投资者的需要。

3. 多夹层投资，少股权投资

房地产私募基金业目前主流的投资模式都是采用“股权 债务”的“夹层投资”的方式，即通过股权转让等方式持有房地产项目公司股权后，再以股东身份向项目公司做股东借款。由此导致的退出方式是：债权部分，还本付息;股权部分，由开发商回购。原则上，双方会签订一个固定的回购协议，比如约定一年之后以什么样的价格回购股权。