房地产股权融资的好处

Ⅰ 房地产企业股权融资方式相对于其他融资方式有什么优点，有这方面的专家可以解释一下么

其实，根据我国相关金融法律规定及实践操作，房地产企业融资的基本模式主要有三大类：债权融资、股权融资以及混合型融资（即融合债权融资与股权融资）。而其间，又可以根据适用范围及风险点控制等因素的不同具体细分出十数种操作方式来满足房地产企业或项目的不同融资要求。笔者认为，开发商融资难点并不在于缺乏融资渠道，而在于不了解融资渠道或是缺乏必要的融资基本条件，以及未对企业未来的融资需求作必要的规划和安排，导致一种渠道受阻时无法及时启动其他融资渠道。
下面笔者分别介绍一下除银行贷款、民间借贷以及公司间拆借之外的几种典型融资模式。
（一）债权融资
1、典当
典当是指当户（需要融资的房地产企业）将其动产、财产权利或其他房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得资金并在约定期限内支付当金利息，偿还当金后取回典当物的行为。
典当作为一种特殊的融资渠道和方式，相对于银行贷款，优点在于门槛低、手续灵活简单，融资简便、快捷、省时省力。对于资金需求不大，又有适当的典当抵押物的情形下，是房地产企业解决燃眉之急的一种有效方法。
2、信托贷款
信托贷款是指信托公司通过集合资金信托计划募集资金后，以信托贷款的形式贷款给企业，操作程序上和银行贷款并无本质不同。但在当前宏观调控银行银根紧缩的大背景下，信托贷款相比银行贷款容易获得。
3、公司债券
根据《公司债券发行试点办法》的规定，公司债券是指公司依照法定程序发行、约定在一年以上期限内还本付息的有价证券。公司债券的本质其实是公司向广大投资者借款，之后按照事先约定的利息归还本息的一种借款方式。
根据中国目前的法律框架，公司债券的发行归中国证券监督管理委员会管理，主要针对上市公司。
4、企业债券
根据《国家发展改革委关于推进企业债券市场发展、简化发行核准程序有关事项的通知》的规定，企业债券是指企业依照法定程序公开发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券，包括依照公司法设立的公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券。企业债券的性质和公司债券并无不同，依据目前中国的法律框架，企业债券的发行归国家发展改革委管理，主要针对非上市公司。
5、短期融资券
短期融资券本质和公司债券、企业债券相同，只不过期限较短，均在一年以下（含一年），依据目前中国的法律框架，短期融资券的发行归中国人民银行管理。
债权融资的优点在于投资人并不会介入企业的日常管理，难点在于必须要有良好的信用，且还款压力大、成本高。同时，对于发行公司债券、企业债券、短期融资券而言，对房地产企业的规模，治理结构，以往信用状况等方面具有较高的要求，并非短期内可以达到要求。

Ⅱ 相比于房产投资，股权投资有何优势

对于这个板块分为几类： 开发性的地产企业：万科成为当之无愧的领头羊， 租赁类的商业地产：金融街，中国国贸等， 工业地产：类似于海泰发展，张江高科等。XG_YN

Ⅲ 股权投资与房地产，收藏品等传统投资相比，有哪些优势

房地产投资最大的机会是在十几年前，国家把房地产作为支柱型产业，住房商品化改革政策出台，使房地产飞速发展了十几年。现在房地产进入过饱和时代，房地产是一个需要去泡沫化、去库存化的领域，已经不代表经济趋势。

收藏品历来就是一个在任何情况下配置比例非常小的品类，不超过10%，它的市场容量也很小。

股权投资投到实体经济里，实际上选的是好的企业、好的团队，企业会经营得越来越好。随着时间的推移，企业会发生翻天覆地的变化，会给投资人带来确定性的高回报，这是日积月累的结果，投资时间越长，投资人获得收益的倍数或确定性越高，这是股权投资的特点。

做股票投资的人都希望买到公司的原始股，成本很低。股票投资的非专业人士或机构很难长期持有一个优质公司，原因有二：一是如何选出优质公司，二是选出后如何忽略掉市场波动而长期持有优质企业，能够做到这点的人很少。

做股权投资实际上是在制造股票，对于二级市场来说，投资的是原始股，会有很高的倍数空间，投资成本很低，比较安全。

Ⅳ 房地产项目融资的方式和作用还有方案的选择

房地产项目融资是房地产开发的基础, 而房地产项目融资方案的设计与选择是房地产项目开发成功的关键环节, 房地产项目融资方案是涉及各种融资方式的组合以及各种组合的安全性、经济性和可行性的评判,本文试对房地产项目融资方案的综合评价作一浅析。

一、房地产项目融资组合的设计

房地产项目自身的特性决定了其融资上要进行融资组合才能满足资金的需求。根据房地产项目面临的资本市场,结合该项目建设资金运行, 房地产项目法人可进行各种资金来源方式及资金成本的选择, 一般而言,房地产项目法人面临下列资金来源方式选择。

(一)负债融资

寻求金融机构对房地产项目进行贷款。

(二)项目产权融资

将房地产项目进行分解，对有营运能力和充足净现金流量的项目的产权进行交易与配置，通过该部分房权嫁接进行融资。

(三)租赁融资

对房地产项目的设备与装置，对国内和国际的租赁公司的融资性租赁方式进行获取并尽早投入营运。

(四)项目融资

对于房地产项目中有充足净现金流量的资产，构成一个资产池（Assets pool）采用资产证券化（Asset-backed securitization） 进行融资。

我们设定某房地产项目融资方式的比重及其组合方案如下(表1)：

表1 融资方式比重及方案组合表

二、房地产项目融资方案综合评价
房地产项目融资方案综合评价涉及诸关因素, 我们拟从方案的安全性、经济性和可行性等三方面进行评价。

(一).安全性。安全性按风险程度大小分为A、B、C、D四级。

A级：表示风险很小，即整个筹资过程发生较大事故而导致项目产生损失的可能性很小。其标志是筹资的主要风险如利率风险、汇率风险已作了调整，甚至基本消除；提供资金的财政机构或金融机构资信等级很高；承担筹资代理的金融机构有很好的资信，并已承担了部分风险。

B级：表示风险较小，即整个筹资因发生意外事故而发生损失的可能性较小。标志是筹资的主要风险在一定程度上已减少，但未完全消除；提供资金者资信等级较高，但代理机构的资信较差。

C级：表示风险较大，即整个筹资过程可能发生意外事故而导致损失。其标志是筹资的主要风险虽已作调整，但未消除的风险仍然很大；提供资金的机构资信不足；没有委托金融代理筹资。

D级：表示风险极大，整个筹资过程因意外事故而发生损失的概率很大，即筹资的主要风险没有有效防范措施；提供资金的机构资信很差；没有任何金融机构愿意承担代理筹资业务。

分析：

（1）对筹资方案的安全性加以量化，即用权数来代表A、B、C、D四级；A级85%以上（含85%），B级75%～85%，C级60%～75%，D级60%以下。

（2）分别计算四个方案的综合安全性系数。在这里，假定低息贷款的安全性系数100%，项目融资的安全性系数（权数）为90%，租赁融资与股权融资的安全性系数（权数）分别为80%和70%。

KⅠ=15%×100%+30%×70%+25%×80%+30%×90%=83%

KⅡ=20%×100%+30%×70%+30%×80%+20%×90%=83%

KⅢ=30%×100%+20%×70%+30%×80%+20%×90%=86%

KⅣ=30%×100%+15%×70%+25%×80%+30%×90%=87.5%

(3)由上分析，将方案Ⅲ和方案Ⅳ的安全性确定为A级，将方案Ⅰ方案和方案Ⅱ的安全性确定为B级。

(二).经济性。筹资方案的经济性按综合资金成本率标准来划分，共分为A、B、C、D四级。综合资金成本率计算如下：

CⅠ=15%×5%+30%×12%+25%×8%+30%×6%=8.15%

CⅡ=20%×5%+30%×12%+30%×8%+30%×6%=8.80%

CⅢ=30%×5%+20%×12%+30%×8%+20%×6%=7.50%

CⅣ=30%×5%+15%×12%+25%×8%+30%×6%=7.10%

现以R为筹资同期的银行贷款利率，取R=7.2%,则70%R=5.04%，130%R=9.36%。

则A、B、C、D四级的分类为：

A级：筹资成本最低，即C<70%R

B级：筹资成本较低，即70%R≤C<R

C级：筹资成本很大，即R≤C<130%R

D级：筹资成本太大，即C≥130%R

由此，方案Ⅳ的经济性定为B级，方案Ⅰ、Ⅱ和Ⅲ经济性定为C级。

(三).可行性。筹资方案的可行性，按各筹资方式的落实程度可分为A、B、C、D四个等级。

A级：资金全部落实，已经过计划部门批准。

B级：资金基本落实，获取批准的可能性大。

C级：资金落实较差，获取批准的可能性小。

D级：资金落实较差，获取批准的可能性几乎没有。

在本例中，负债融资会受项目本身的经济性和项目法人的资信状况的制约； 项目产权融资会受项目的分解和股权合作方的风险偏好等因索的制约； 租赁融资对项目本身的经济性要求更为宽松, 因而相对而言, 该方式更具可行性；项目融资涉及ABS技术限制和我国运用不够普遍。依据各种融资方式可行性的分析, 我们给出各种筹资方式的可行性权数：租赁融资为100%，低息贷款为90%，股权融资为80%，项目融资为70%。由此,计算出各筹资方案的可行性系数：

ZⅠ=15%×90%+30%×80%+25%×100%+30%×70%=83.5%

ZⅡ=20%×90%+30%×80%+30%×100%+20%×70%=93%

ZⅢ=30%×90%+20%×80%+30%×100%+20%×70%=94%

ZⅣ=30%×90%+15%×80%+25%×100%+30%×70%=85%

据以上计算，可将方案Ⅱ和Ⅲ的可行性定为B级，方案Ⅰ和Ⅳ的可行性定为C级。

三、项目融资方案的综合评价

在具体选择筹资方案时，必须要对方案的安全性、经济性和可行性进行综合分析。可用指数和计算分值，然后依据以下原则选择最佳筹资方案：（1）单标否决法原则，即若三个指标中出现一个D即予淘汰。（2）若计算出的两个方案分值相等，可以A多的为最佳方案。

现对本例进行综合分析(表2)，将A、B、C、D级分别附以权数5、3、1、0（因出现D即予淘汰）

表2 项目融资方案综合评价表

方案Ⅰ：3+1+1=5

方案Ⅱ：3+1+3=7

方案Ⅲ：5+3+3=11

方案Ⅳ：5+1+1=7

结论：据以上分析,确定方案：Ⅲ。即：负债融资30%、股权融资20%、租赁融资30%、项目融资20%。

Ⅳ 房地产企业对外股权投资有什么意义

房地产企业控制着我国最主要的经济。

Ⅵ 为什么中国房地产企业喜欢进行股权融资

不是喜欢股权融资，在地产市场火爆的时候，还是以债权融资为主。

Ⅶ 房地产阶段性股权融资的好处

成本低政策松

Ⅷ 房地产私募股权基金有哪些你所不知道的优势

从管理模式来说几点优势：
1、房地产私募股权基金有专业的可以保证资金的安全的团队来对资金进行保护。这样就能够有效的避免资金被无故挪用的情况发生知。
2、在税收方面，我们可以看到，因为股权私募基金本身的优势所在，它可以避免投资道者要承担的可能的二次税收，这对于投资者们来说是非常的重要的，非常的有利的一个方面。
3、投资公司对于想要进入或者退出，都需要比较复杂的手续，而且还非常的不灵活，而房地产私募股权基金就不会存在这样的问题，只要你通回过入伙的形式，就可以进入到这样的基金中间来，非常的方便快捷。而且还能够省时省力。

Ⅸ 房地产融资的相关政策

房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣—融资服务。
(一)银行贷款
一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。
(二)房地产信托
信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产融资的新热点。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。
但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。
(三)国内ipo
(四)境外ipo
(五)借壳上市
(六)上市公司资产置换
(七)房地产投资基金等
综合比较：由于房地产融资的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。
我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资
1.内部融资方式包括：
（1）企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金（主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成）等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。
（2）预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。
2.外部融资的主要渠道和融资工具有：
（1）上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。
（2）房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。
（3）银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。
（4）房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产（一般为收益性房地产）或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。
（5）商业抵押担保证券（CMBS）：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。
（6）其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。

Ⅹ 房地产项目股权融资和债权融资有什么区别

股权融资是指出售项目的一定股权，购买股权的公司或个人，将成为该项目的股东，将来享受所占股权比例的相应权益，如果项目亏损，也一同承担。
债券融资是指项目借钱来进行项目开发，只是外债，项目盈利亏损都不影响，都要按约定时间利息还款。