农村土地流转项目融资难

❶ 关于农用地开发我国农村土地流转中存在哪些问题

我国农村土地流转存在的主要问题
（一）大量农用地转为非农建设用地
我国目前对征地中“公共利益”概念缺乏严格界定，导致征地中公益性建设用地和经营性建设用地不分，征地范围模糊不清，滥征乱占耕地现象大量发生。全国仅开发区规划面积就达3.5万平方公里，圈占的耕地有43%闲置。2000年～2005年全国耕地转为非农建设用地的面积为1549.65万亩。而通过征地带来的丰厚利益，也促使了土地征用规模的无序扩张和征地过程中的农民利益不断受损。
（二）农地流转收益分配不合理
依据现行《土地管理法》，对土地的补偿和对农民的安置总计为该耕地征地前三年平
均产值的10～15倍，最多不超过30倍。在土地收益分配时所获得的收益大小在不同利益主体之间存在差异。一般而言，农民只得到土地收益的5%～10%，村集体得到25%～30%，村级以上及其他部门得到土地收益的60%～70%，按这个标准，对农民补偿虽然具有地区差异，但以现金形式补偿的通常都在每亩1.5万～3.5万元之间，加之分配机制缺乏有效的约束，有些地区农民得到的安置补偿低于最低标准的现象也时有发生。极低的补偿割断了农民与土地的联系，使农民不得不面临新的生计和基本的生活保障问题，影响了农村的社会稳定。
（三）农地流转市场交易产权边界的模糊性
农地流转市场上交易的对象主要为各类农地产权。根据我国现行法律法规，现实中已
经入市交易的各类农地产权均不同程度地存在产权边界的模糊性问题，产权边界的模糊性导致产权市场交易的摩擦费用增加，交易的不确定性程度加大，从而阻碍了农地产权交易的实现。
（四）农地流转操作程序不规范，缺少必要的法律法规的支持
农地流转必然形成土地所有者、承包者、经营者等多元利益主体。但在实际中，这种利益主体之间的责权利关系是不明确的，或者是松散的。一是农地流转中的法律关系不明确。当前农村土地使用权流转有一部分是向农户的亲朋好友流转，或者抛荒后由村干部委托别人或自己代为受让。流转中的“依法”成分很少，没有法定的程序和具有法律效力的流转合同，因此，显得相当松散和脆弱。二是农地流转的责权利不落实。由于农地流转不
具备合法效力，流转双方的责权利很难明确，包括流转后的使用权限、农地保护、转让费率等方面都没有得到确认，流转双方的责权利关系非常混乱和零散脆弱，导致土地流转纠纷不断。
（五）社会化服务不到位，体系有待健全。
农村土地流转平台未建立，土地流转信息不畅，出现农户有意转出土地却找不到合适的流入方，而需要土地的流入方又难以找到有流转土地意向的农户，造成转入转出两头难，不利于土地的有效及时流转。并且没有专业的经营权价值评估机构，农村土地承包经营权流转缺乏金融服务支持。

❷ 土地流转，为什么这么难

我国农村土地流转困难的深层原因
1.农民难以放弃土地所承载的多重效用
在我国现有的集体土地所有制下,土地作为重要的生产要素之一,承载着直接经济效用、社会保障效用和就业保障效用。由于各种原因,农民不愿意放弃土地给他们带来的多重效用。
(1)直接经济效用。土地是重要的农业生产要素之一,农民既可以通过自己经营土地而获得净收益,也可以通过把土地出租给别人经营而获得租金。无论是自己经营还是转让土地的使用权,都实现了土地的直接经济效益,增加农民的收入。在土地征用的过程中,土地的属性发生变化,由集体土地变更为国有土地,农民永久性地丧失了土地使用权,所以,征用费用是对土地直接经济效用的一次性补偿。
(2)社会保障效用。现代社会保障制度包括失业保险、养老保险、医疗保险、最低生活保障等,而在农村社会保障不尽完善的情况下,土地充当着社会保障的角色,发挥着社会保障的效用。当农民单一从事农业生产时,土地提供了农民生活所需的基本生活需求,保障了农民的基本生活;当农民兼业从事非农生产时,尽管失去非农就业机会,农民仍可返乡从事农业生产以获得农业收入,这时,农村的土地作为他们最后的也是最基本的保障,起到了蓄水池的作用,这无疑有利于维护社会的稳定。
(3)就业保障效用。农民在土地上劳动时,劳动和其他生产资料相结合产生了收益,进而在收益分配时,劳动可以得到相应的报酬。从这个角度来看,在土地上劳作的农民实际上是自己雇佣自己。因此,农民一旦拥有土地,也就意味着处于就业状态,即土地为农民提供了就业保障的效用。
2.农民向城市转移的渠道不畅随着城市化进程的加快,我国大量农村闲置劳动力向城市转移,从事非农产业。但由于工业化发展滞后于农村劳动力向城市的转移,一大批转移到二、三产业的农民,逐渐放弃了土地的经营权却不能顺利转为城镇居民,结果,在城乡二元结构之间形成一个新的不稳定的第三元结构,这就是“农民工群体”。
按照工业化和城市化发展的一般规律,一个国家或地区随着工业化水平的提高,农业人口和劳动力会逐渐退出第一产业,进入二、三产业并转为城市人口,城市化水平不断提高,但在经济转型期间,如果城市化滞后于工业化,就会产生“农民工群体”,产生农民土地权益受损和社会保障没有着落等一系列社会问题。当农民工参与土地流转时,由于放弃了土地的经营权,他们脱离了农民工所在的原有集体组织,丧失了他在原集体组织中的权利,如果脱离后没有完善的城镇社会保障相衔接,他们就会陷入失地、失业又无社会保障的境地。农民为了避免这种情况的发生,在向非农产业、向城市转移时不肯参与土地流转、放弃土地经营权。这严重地制约了土地流转的发展进程,使留在农业领域的农民无法扩大土地的经营规模,使现代农业的集约化、规模化发展长期受阻,并且会引起了农业副业化、兼业化和很多村庄的空心化、老龄化,长此以往,甚至会威胁我国的粮食安全。
3.合理的土地价格机制缺失
作为一个理性经济人,农民是否愿意在土地流转市场进行交易,并不是取决于政府的意愿,而是取决于出租、承租双方对其收益的权衡。当土地流转市场上的土地价格能使农民收益最大化时,农民就会参与土地流转,进而在价格的引导下,土地资源可以得到最优配置,充分实现其价值。于是,同其他市场一样,在土地流转市场中,土地的价格起着信号导向作用,处于核心地位,土地出租方与承租方都将依据这个信号进行决策,合理规范的土地价格机制是农民参与土地流转的关键。
从土地承租方的角度来看,只有承租方经营土地的收益不小于其非农就业收入时,承租方才有从事农业生产、扩大土地规模的动力;反之,承租方会保持现有的土地经营规模,不愿意租赁更多的土地。从土地出租方的角度来看,出租方放弃土地经营的损失主要靠土地流转后的非农收入和土地流转收益两个方面来补偿。当农民的非农就业收入相对稳定时,如果农民的非农收入和土地流转收益能够维持其一家在城市生活的最低开支,那么,农民就会愿意长期流转其土地;反之,农民就会避免或进行短期流转土地以规避失业风险。
但目前在我国农村土地流转中,相当一部分土地流转是在邻里和亲戚之间进行的,缺乏土地流转价格的合理机制,使得土地价格严重低于土地的价值,偏低的土地流转价格无法维持农民一家在城市中的最低开支,制约了土地市场配置资源的有效性。所以,在我国传统农业区,尽管部分在外务工或因其他原因无法经营土地的农民有较强的意愿出租其土地,但他们不敢轻易流转土地,至少不敢长期流转土地。
4.第二、三产业就业机会不足
在耕地资源稀缺的条件下,大量劳动力滞留在第一产业,劳动生产率偏低,但随着改革开放和城乡户籍制度的改革,从事第二、三产业的农民日益增多,第一产业劳动力向二、三产业转移的趋势日益明显。同时,在城市务工经商的农民工人数也在不断增长。尽管如此,我国农业劳动力仍大量剩余。
由于乡镇企业的经营风险和进城务工的就业风险远高于农业经营,流转土地的机会成本大于从事二、三产业的预期收入,所以,大量农民虽已从第一产业转出,但却仍占有土地,结果造成了土地产量下降,甚至出现了撂荒的现象,阻碍了土地流转。已有的经验表明,并非所有促进土地流转的政策都可以达到预期的效果,并非所有的土地流转都能导致资源配置的优化及效率的提高,在第二、三产业就业机会不足、农业人口负担过重的情况下土地流转很难实现预期的目的。

❸ 农村土地流转困局如何破

近年来，随着工业化、城镇化深入推进，大量农业人口转移到城镇，农村土地流转规模不断扩大，全国土地流转市场呈现爆发式增长趋势。土地流转是发展现代农业的必由之路，是利国利民的，但因土地流转市场的不规范，也造成了一些问题，比如，承包人干不下去了跑了，让农民利益受损。

3、土地确权助农民解决因土地界线模糊导致矛盾的问题

土地流转受让方包到地后，原来包产到各家各户的小田小地被推成大田大地，而流转结束后返田归农时发现界线不明，农户根本找不到自家的地了，因此，引发了不少矛盾。

从2013年起，我国开展了承包地确权工作，2018年我国承包地确权工作基本完成。农村土地确权登记颁证解决了承包地块面积不准、四至不清、空间位置不明、登记簿不健全等问题，为促进土地规范流转，避免因界线模糊产生纠纷奠定了坚实基础。

4、鼓励农民通过承包地入股的方式分享发展红利解决土地流转价格低问题

土地流转价格是农民最关注的，对于流转价格过低而导致农民利益受损的情况，2014年11月，中办国办《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》提出，有条件的地方根据农民意愿，可以统一连片整理耕地，将土地折股量化、确权到户，经营所得收益按股分配，也可以引导农民以承包地入股组建土地股份合作组织，通过自营或委托经营等方式发展农业规模经营；允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营。

5、规定流转期限不得超过承包期的剩余期限解决土地流转期限过长问题

《农村土地承包法》明确规定，土地流转的期限不得超过承包期的剩余期限。《关于加强对工商资本租赁农地监管和风险防范的意见》进一步提出，对租赁期限，应视项目实施情况合理确定，可以采取分期租赁的办法，但一律不得超过二轮承包剩余时间。

❹ 农村土地流转为什么转不起来

农村土地流转的意思是，将农村承包经营的土地，在承包农户自愿的基准上，流转给需要土地进行农业生产的个人或者企业，进行规模化农业生产经营。
农村土地流转的形式主要有以下几种：
1、转让。承包户将土地承让给他人，由他人与村集体签订承包合同。
2、出租。承包户将土地租赁给他人，由他人在租赁期内实际使得土地。
3、转包。承包户将土地转包给他人，由他人代为承包经营土地。
4、互换。承包户将土地与他人的承包地互换，以更大发挥土地的价值和方便生产。

❺ 农村土地流转，为什么总有一些人不支持

农村的土地进行流转可能会让你大部分的农民不愿意，因为这部分农民他们是靠着这些徒弟来进行养老，或者说进行一个基本的生活保障，如果说将这几个土地流转的话，他们内心当中可能就会失去了一份安全感。我们在面临这样的一个过程当中，好多都不愿意去做这个土地流转，因为土地一旦被承包出去，自己可能就会得不到这份安全感，虽然在租金上能够收入一小部分租金，但是大部分的农民心里还是不愿意的。

现在的政策根本就不明确，再一个就是说承包土地的这些人，他们能不能更好地给到老农民一个心理安慰，这也是关键。你说现在的土地流转好多农民都不会同意的，因为他们想让自己得到一个更大的心理安慰，或者说一个安全感吧。

❻ 如何做好农村土地流转的几点建议

土地通过转包、租赁、互换、入股等各种形式流转，集中连片起来，种地也要联合起来，规模化经营，土地流转已经是大势所趋，规模化经营效益逐渐呈现。
一、土地怎样流转才能拿到国家补贴?
根据相关文件要求，对符合以下条件的农村土地流转项目，财政对土地流转方按每亩100元的标准给予一次性奖励。
1、具有稳定的土地流转关系，土地流转期限在3年以上，单宗土地流转面积在1000亩以上(土地股份合作社入股面积300亩以上)。
2、土地流转价格不低于农户常年直接经营纯收入或市、县规定基准价，同时确保流转农户每年的收益获得稳定增长。对流转期限在三年以上的规模流转，流转价格的确定应采取实物计价、货币兑现或根据项目盈利水平和物价上涨情况分年段确定增长幅度，以确保农民长远土地收益不降低。
3、对取得工商部门营业执照，具有示范带动作用、运作规范(有章程、股权证书、实行“保底分红”)的土地股份合作社优先扶持。
4、符合土地承包政策法律、土地流转操作规范、流转合同手续完备。
5、当地政府重视土地流转工作，能够安排土地流转扶持资金，用于对土地流转农户的奖励。
二、流转了土地，种粮补贴归谁?
《办法》第七条规定，农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。
另外，根据财政部、农业部最新公布的《关于调整完善农业三项补贴政策的指导意见》，自2015年起，将各地从中央财政提前下达的农资综合补贴中调整20%的资金，加上补贴种粮大户试点的资金和农业“三项补贴”增量资金，统筹用于支持粮食适度规模经营。
这笔资金将重点补贴种粮大户、家庭农场、农民合作社、农业社会化服务组织等新型经营主体，即“谁多种粮食，就优先支持谁”。
三、流转土地承包方要注意什么?
根据规定，农村土地承包经营权流转发生争议或者纠纷，当事人可以依法协商解决。当事人协商不成的，可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府调解。当事人不愿协商或者调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

❼ 我国农村土地流转中存在哪些问题

（一）思想认识不到位。一是基层重视程度不够。部分基层干部对土地流转的政策法规、方式方法、矛盾问题等研究不深、宣传不够、引导不力，认为土地流转与乡镇村社关系不大，造成土地流转无人监管。二是小农经济思想严重。部分农民恋土观念强，认为务工经商虽然收入高但有风险，宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，即使外出务工也不愿转出土地，担心失业没地而生活养老没保障；农业税全面取消，优惠政策不断出台，土地收益逐年上升，按承包面积给予的粮补促使部分农民不愿转出土地；城镇扩建或国家重点工程实施，导致部分农民等待承包地被征用而得到补偿费。三是对流转政策心存误解。部分农民担心政策不稳，政府收回土地承包权，没有安全感。
（二）流转行为不规范。在土地流转过程中，双方很少签订书面合同，大多实行口头协议，未经发包方同意及管理部门备案公证，即使签订书面合同，其内容不完整、不规范，双方没有明确责权利关系，没有专人负责合同管理工作。部分业主借合同不规范，经营不善违约逃债，或未经有关部门审批同意，擅自改变土地农用性质。国家各项惠农政策落实后，土地不断增值，部分农民借合同不规范索回土地经营权。
（三） 规模流转难度大。农村中有一定文化技能的劳动力纷纷外出务工经商，其他劳动力大多仍从事农业生产，依靠承包地收入维持基本生活。许多业主租赁土地都希望集中连片，但不同农民利益目标不一致，往往导致大规模土地流转难以成功，影响农业项目实施。绝大部分土地没有进行农业综合开发，地块小且不平整，水、电、路建设滞后，不适于连片种植和机械耕作，无法实现旱涝保收；农田水利基础设施较差，规模经营成本增加，向金融机构申请贷款数额增加，导致规模流转难度加大。
（四）保障机制不完善。社会保障体系不健全，未能覆盖所有农村地区，无法为转出土地的农民提供充分的社会保障。农民对土地流转态度更加慎重，出于对土地普遍有预期增值和稳定的经济收益保障心理，不愿放弃土地承包经营权。其次，农民利益不能完全得到保障。少数地方将土地流转作为增加乡村集体收入、干部福利的手段，用行政手段干预农民土地流转，承租大量土地进行规模开发，常压低流转价格，使农民获得补偿往往最低；业主因投资失败和市场变化等原因，不能及时兑现农民租金，农民流转收益存在风险。再次，流转收益缺乏增长机制。在流转合同约定上，农民土地流转收益一般固定，流转期间不再调整租金，流转收益没有随经济发展得到相应增长。

❽ 农村土地流转存在的问题有哪些

你好！
关于农村土地流转的法律法规，主要是《土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》，前者我手头上暂时没有，你可以在网络上搜索一些，后者具体内容附后。

关于存在问题，根据工作实践以及相关网络资料（一篇专门写农村土地流转存在问题的文章），主要有（下面的内容只是从我过来工作角度思考后，对原文章稍作修改形成，原文链接已经附后，你可以自己看一下，结合自己需要进行参考）：

(一)农村土地流转缺乏市场化机制。一是土地流转市场尚未形成,缺乏中介服务。土地流转主要依靠自发进行和政府推动,想转出土地的农户寻找流转对象难度较大,而具有一定规模的种植大户、农业企业却苦于和一家一户的谈判费时费力又不能保证连片发展的规模,使土地流转空间狭窄,流转成本增大,严重影响了土地流转的速度、规模和效益。土地流转缺乏中介组织,信息传播渠道的不通畅,在很大程度上延缓了土地流转的进程。二是土地流转存在较大风险,缺乏对农民利益的保护机制。在土地流转前,缺乏对种植大户和企业业主农业经营能力的资格审查和评估的市场准入机制。在土地流转后,又缺乏对农民利益的保护机制。流转业主一旦经营上出现失误,无法履约,一跑了之,常常给参与流转的农户造成巨大的经济损失。造成损失后,又没有有效的补偿办法,风险由农民和政府承担。三是农民的流转收益缺乏增长机制。在流转合同的约定上,农民土地流转收益一般是一定不变,流转期间不再调整租金,流转收益没有随经济的不断发展得到相应增长。
(二) 农村土地规模流转难度较大。农村土地能否进行流转,很大程度上取决于农民的就业问题能否得到解决,能否有稳定、可靠的非农收入，能否引进讲信誉、有实力的业主，能否选准、选好产业发展项目。而当前农村劳动力转移，以外出打工为主要方式,只是一些有一定文化知识和劳动技能的青壮年,其他家庭成员大多仍居住农村并从事农业生产,这部分人依靠承包地收入维持基本生活。所以，如果没有良好的、稳定的预期经济收益保障,很多人宁愿粗放经营,甚至不惜撂荒，也不肯进行土地流转。
(三)农村土地流转管理亟待加强。一是二轮土地承包需要进一步完善。承包合同不完善,承包双方权利义务关系不明确,承包纠纷时有发生;地方土地承包台帐管理不健全,土地经营权证、承包合同、台帐与实际承包地块不一致。二是土地流转管理滞后。土地流转主管部门虽然制定有规范的操作规程和土地流转合同文书格式,但缺乏完整的政策体系,缺乏现代化的工作手段,在一些地方土地流转仍然处于自发、无序的状态,许多流转采取口头协议,不通过签定书面合同来规范双方的权利和义务,即使签定合同也存在手续不规范、条款不完备等问题,纠纷隐患较多。三是管理机构和经费不到位。缺乏统一规范的土地承包和流转管理机构。土地承包管理有名无实，土地流转管理处于真空状态，影响了土地流转的规模和效益。
(四)乡村基层组织工作力度不大。基层干部存在求稳怕乱、少找麻烦的思想,工作不到位,引导不力，服务滞后，影响了土地流转规模经营与规范化管理的进程。村级组织在协调引导、土地调剂、矛盾处理、监督管理方面，没有发挥好应有的作用。

附：农村土地承包经营权流转管理办法
第一章 总 则
第一条 为规范农村土地承包经营权流转行为，维护流转双方当事人合法权益，促进农业和农村经济发展，根据《农村土地承包法》及有关规定制定本办法。
第二条 农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。
第三条 农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。
第四条 农村土地承包经营权流转应当规范有序。依法形成的流转关系应当受到保护。
第五条 县级以上人民政府农业行政主管（或农村经营管理）部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农村土地承包经营权流转及合同管理的指导。
第二章 流转当事人
第六条 承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。
第七条 农村土地承包经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。
第八条 承包方自愿委托发包方或中介组织流转其承包土地的，应当由承包方出具土地流转委托书。委托书应当载明委托的事项、权限和期限等，并有委托人的签名或盖章。
没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。
第九条 农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
受让方应当具有农业经营能力。
第十条 农村土地承包经营权流转方式、期限和具体条件，由流转双方平等协商确定。
第十一条 承包方与受让方达成流转意向后，以转包、出租、互换或者其他方式流转的，承包方应当及时向发包方备案；以转让方式流转的，应当事先向发包方提出转让申请。
第十二条 受让方应当依照有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。
第十三条 受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。
第十四条 受让方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，土地流转合同到期或者未到期由承包方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。具体补偿办法可以在土地流转合同中约定或双方通过协商解决。
第三章 流转方式
第十五条 承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。
第十六条 承包方依法采取转包、出租、入股方式将农村土地承包经营权部分或者全部流转的，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利和承担的义务不变。
第十七条 同一集体经济组织的承包方之间自愿将土地承包经营权进行互换，双方对互换土地原享有的承包权利和承担的义务也相应互换，当事人可以要求办理农村土地承包经营权证变更登记手续。
第十八条 承包方采取转让方式流转农村土地承包经营权的，经发包方同意后，当事人可以要求及时办理农村土地承包经营权证变更、注销或重发手续。
第十九条 承包方之间可以自愿将承包土地入股发展农业合作生产，但股份合作解散时入股土地应当退回原承包农户。
第二十条 通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。
第四章 流转合同
第二十一条 承包方流转农村土地承包经营权，应当与受让方在协商一致的基础上签订书面流转合同。
农村土地承包经营权流转合同一式四份，流转双方各执一份，发包方和乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门各备案一份。
承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。
第二十二条 承包方委托发包方或者中介服务组织流转其承包土地的，流转合同应当由承包方或其书面委托的代理人签订。
第二十三条 农村土地承包经营权流转合同一般包括以下内容：
（一）双方当事人的姓名、住所；
（二）流转土地的四至、座落、面积、质量等级；
（三）流转的期限和起止日期；
（四）流转方式；
（五）流转土地的用途；
（六）双方当事人的权利和义务；
（七）流转价款及支付方式；
（八）流转合同到期后地上附着物及相关设施的处理；
（九）违约责任。
农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。
第二十四条 农村土地承包经营权流转当事人可以向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门申请合同鉴证。
乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门不得强迫土地承包经营权流转当事人接受鉴证。
第五章 流转管理
第二十五条 发包方对承包方提出的转包、出租、互换或者其他方式流转承包土地的要求，应当及时办理备案，并报告乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门。
承包方转让承包土地，发包方同意转让的，应当及时向乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门报告，并配合办理有关变更手续；发包方不同意转让的，应当于七日内向承包方书面说明理由。
第二十六条 乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当及时向达成流转意向的承包方提供统一文本格式的流转合同，并指导签订。
第二十七条 乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当建立农村土地承包经营权流转情况登记册，及时准确记载农村土地承包经营权流转情况。以转包、出租或者其他方式流转承包土地的，及时办理相关登记；以转让、互换方式流转承包土地的，及时办理有关承包合同和土地承包经营权证变更等手续。
第二十八条 乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当对农村土地承包经营权流转合同及有关文件、文本、资料等进行归档并妥善保管。
第二十九条 采取互换、转让方式流转土地承包经营权，当事人申请办理土地承包经营权流转登记的，县级人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门应当予以受理，并依照《农村土地承包经营权证管理办法》的规定办理。
第三十条 从事农村土地承包经营权流转服务的中介组织应当向县级以上地方人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门备案并接受其指导，依照法律和有关规定提供流转中介服务。
第三十一条 乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门在指导流转合同签订或流转合同鉴证中，发现流转双方有违反法律法规的约定，要及时予以纠正。
第三十二条 县级以上地方人民政府农业行政（或农村经营管理）主管部门应当加强对乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门工作的指导。乡（镇）人民政府农村土地承包管理部门应当依法开展农村土地承包经营权流转的指导和管理工作，正确履行职责。
第三十三条 农村土地承包经营权流转发生争议或者纠纷，当事人应当依法协商解决。
当事人协商不成的，可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府调解。
当事人不愿协商或者调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。
第六章 附 则
第三十四条 通过招标、拍卖和公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，经依法登记取得农村土地承包经营权证的，可以采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转，其流转管理参照本办法执行。
第三十五条 本办法所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源，经承包方申请和发包方同意，将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户，由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止，原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。
转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。
互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。
入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济，将土地承包经营权作为股权，自愿联合从事农业合作生产经营；其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权，入股组成股份公司或者合作社等，从事农业生产经营。
出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。
本办法所称受让方包括接包方、承租方等。
第三十六条 本办法自2005年3月1日起正式施行。

❾ 目前土地流转中存在哪些问题

由于我国工业经济的快速发展，人民生活水平得到了极大的提升，但同时农业发展中的各项矛盾也开始展现出来，比如，生产力滞后的传统农业生产方式与现代农业间的突出矛盾、耕地太少和农村劳动力过多间的突出矛盾、城镇和乡镇收入差距持续拉大间的突出矛盾等，以上矛盾均随着当前社会的不断发展而产生，已极大地影响到我国农业的长足发展。笔者觉得，我国农村要实现新的发展，就需要采取全新的途径以改进以上状况，也就是要通过落实农村土地流转来推动农业实现产业化大发展。在农村土地流转之后，还可不断提升农业方面的投入以推动农业产业实现规模化与集约化发展。在此基础上，还应当依据市场实际需求，种植具有高附加值特点的新型农产品，从而致力于提升我国土地的效益，持续加大农民群体的收入，推动我国三农工作取得新的发展，以求实现提升农业效益与农民收入之目标。
一、农村土地流转概述
农村土地流转为我国《物权法》中所规定的土地经营管理方面法律体系的重要组成部分，任何人均不得任意侵害土地流转权利。同时，土地流转覆盖权包括了有住宅区的那部分土地流转的使用权、乡镇与城镇公共设施建设以及公益用地的流转权。然而，鉴于社会的持续进步与经济的不断发展，社会基础设施创建亟待使用更加多的土地以促进城镇化进程的发展，而且已形成了推动土地专门化利用的政策帮扶机制。所以，要想实现我国农村土地更加合理地运用，就应当对土地资源进行更为合理的配置，并且加快我国城乡经济社会一体化的建设进程，这必然能够推动我国农村土地资源的最合理利用，从而促进我国经济更好更快的发展。
二、推动我国农村土地流转的必要性
（一）解决我国土地供需之间矛盾的主要方式
鉴于近些年来我国工业化的极大发展，推动了农业产业规模的进一步壮大，加之众多农村劳动力出现了转移就业，因而在广袤的农村地区产生了有田却没人耕作的状况。年纪大的农村群众无精力与体力去种田，而年轻人却更倾向于外出务工，以至于劳动力断代的问题不断产生。同时，那些具备技术和资金，而且懂得管理的农民虽然希望能够得到连片规模化的土地进行经营，但是往往却无法取得。为了妥善处理好这一问题，就迫切需要推动我国农村土地的有序化流转。
（二）切实转变我国农业发展方式的迫切需求
在推动我国工业化与城镇化发展的基础上，还应当致力于改变我国农业的发展方式，积极发展现代农业。就现实来看，我国目前所实施的家庭联产承包经营责任制尽管和现代农业之间并无本质矛盾，但是农村家庭联产承包经营显然具有规模偏小、土地过于分散、劳动力与技术十分缺乏等问题。如此一来，自然不利于发展现代农业，也不利于新型农业机械与技术的运用。有鉴于此，一定要趁势而上，努力创新现代农村经营体系，合理发展规模化农业，加快农业发展方式的转变步伐。
（三）提升农村群众生活质量的重要方式
土地可以说是农民群众最为基本的保障，而土地流转之基础就是要落实农民群众最为基本的生活保障。一旦农村土地无法进行流转，其价值自然就难以得到显现，农民群众自然也就难以得到因为土地流转而产生的各类财产性的收入。通过让农村土地更为集中，实现农村土地的规模化经营管理，从而在最大限度上提升农村群众的生活质量。
三、当前农村土地流转中存在的问题
（一）我国农村土地流转交易市场不够健全
这类市场主要是指用于土地流转交易的载体和与其相互适应的监管组织机构。一些农民虽然心中有转让土地承包经营权的思路，然而却往往因为缺少健全的交易市场而造成供求双方在信息沟通上的不流畅，以至于产生了撂荒等状况，那些真正需要转进土地开展经营活动的农民群体却往往由于缺乏有效的信息而无法找到可以用来转让的土地。一旦无法尽快地健全这一市场，还是采取农民群众自发开展的土地交换活动，必然会影响到农村土地流转的规模以及效益，导致当地土地交易的成本偏高，甚至会影响农村土地资源的整体调配与利用。
（二）风险保障体系不够完善
农村土地流转的出让方往往会担忧土地流转之后的各经营项目是不是能维持长时间的经营，是不是能够按时地收到出让金，在土地收回之后其生产能力是不是能够很快恢复。农村土地受让方则十分担忧土地出让方在土地承包经营权合同还没有到期以前就宣布单方毁约，造成其投资难以收回与自身利益受损的后果。同时，农业生产需要经受得住市场与天气带来的巨大考验，从而对农村土地的流转造成了相当大的负面影响。这样一来，缺少合理的风险保障体系就会影响到土地受让方与出让方双方落实土地流转工作的主观能动性。
（三）农民群众的认知程度不高
部分农民群众觉得土地是其赖以生存与发展的根本保障，其衣食住行、养育子女以及养老等各项费用莫不来自于此，以至于他们不知如果离开土地将如何生存下去。随着近年来我国出台的众多惠农利民政策，让其对前途产生了极大的自信心，让由于其认识能力有限，对于土地流转顾虑重重，以至于缺乏足够的主观能动性。
（四）农村土地流转中监管力度不够
在目前的我国农村土地流转中，往往会出现政府监管不力之状况。按照惯例，农村土地流转理应是农民群众间或者农民群众和农业龙头企业、农业专业合作社等机构间倚靠自身意愿来实施的，政府所起的应为规范的作用，然而事实上少数基层干部为政绩或贪图某些利益相关方所许诺的各种名目的好处，采取强制方式逼迫基层群众流转自家的土地，以求实现其不可告人之目的。这就会极大地影响到我国农村土地流转工作的有序实施，自然也就难以保证农民群众的利益。
四、解决当前农村土地流转中存在问题的有效措施
（一）积极健全农村土地流转管理体系
要依据形式多元化、按照市场运行、各项程序合规、流转合同有效之要求，逐步健全完善我国农村土地的流转管理体系。一是要切实强化管理服务之观念。乡镇应当专门建立负责土地流转及其管理的组织机构，大力加强仲裁组织机构的职能，合理解决有关工作人员的待遇问题，并且为广大农民群众提供合理而规范的土地流转文本，健全土地流转档案的记载工作，强化农村土地流转长效体系建设。各地政府应当依据自身实际组建土地流转服务机构，负责对本地农村土地流转供求信息进行登记，评估各类土地的等级，并为当地农村群众提供土地流转法规以及政策等方面的咨询服务。二是要有序地规范农村土地流转的各项程序。农村土地流转一定要尽可能地签订科学、规范的流转合同，并且明确如何流转的方式、数量、条件和流转双方应当负起的权责与义务等。要更加全面地完善农村土地流转登记机制，并由当地村组织进行备案，由当地乡镇土地管理机构负责登记，从而让当地农村流转工作秩序井然。通过签订科学、规范而且符合当地实际的土地流转合同，就能够让得到土地使用与经营权的一方放心大胆地投入所需资金与技术开展科学运营，从而真正地促进当地农村土地的规模化与集约化管理，并且提升当地农业现代化管理的水平。
（二）完善农村土地流转风险保障体系
要用最快的速度设置当地土地流转信息数据库，从而能够实现了解每一户土地流转的具体情况，这就需要定期或者不定期地进行入户调查，并且强化信息的反馈工作，让出让方与受让方均可实现没有障碍的全程沟通，并且尽可能地避免出现各类不必要出现的误会。在此基础上，还应当持续完善我国农村土地流转的中介组织，立足于市、县、乡、村等四级联动中介组织机构，更加及时有效地对当地流转土地的具体信息加以登记入库。为切实防范我国农业生产过程中的各类风险，当地政府还应当进一步提升财政部门的支持力度，尤其是对那些具备了相当的农业技术知识而且精通农业生产，也具有实施规模化生产的种田高手，应当在财政资金上予以必要支持，而且还可出台奖励机制以加快当地土地往种田大户加以转移。要建立专项帮扶资金来补贴那些需要购置大型农机的农业大户，帮助其及时调整农业生产结构，推动节能与高效，并且更好地保护当地珍贵的耕地资源。对那些有意尝试得到农资抵押贷款的农户来说，政府有关部门以及金融机构工作人员应当负责任地核实其所具有的实际偿债能力以及风险意识，致力于指导其签订意向书，以解决其融资难度大的困难。
（三）提升广大农户的综合素质与能力
因为现阶段我国农民群众的受教育程度不够高，缺少足够的法律知识以及自我保护意识，因此在流转纠纷中往往会利益受损。为进一步推动我国农村地区的土地流转工作，一定要面向广大农民群众，积极提升其综合素质与水平，进而提升其市场竞争力。政府相关部门应当多办一些政策类和技术类的培训班，从而让当地农民群众更多地去接触与学习农技专业知识以及现代市场知识，从而尽可能地避免各类不必要的利益损失。要让其立足于培训，让一些素质过硬的农民群众快速发展成现代农民，甚至成为当地农业领域的致富带头人，让其带领本地村民投身于市场化的运作之中，从而尽可能地加快土地流转进程。
（四）政府部门要强化土地流转监控工作
我国各级政府应当依据市场经济的自愿与公平等原则来监控土地流转工作。对土地流转交易过程中所产生的恶意购置或者暴力威胁利诱等负面现象一定要实施最严厉的打击，从而真正保护最广大农民群众之利益。
五、结束语
综上所述，自从我国实施改革开放政策以来，农业生产领域取得了突飞猛进的发展，粮食产量年年递增。但是，也要看到农业领域中所存在的不容忽视的问题，尤其是土地流转中的相关问题亟待解决。有鉴于此，应当在健全相关土地政策的基础上，高度重视土地流转领域中产生的新问题与新情况，更加尊重农民群体的意愿和市场的主体性地位，着眼于维护与强化农民群体的切身权益，并通过政府实施合理的引导以及干预，因地制宜地强化各项土地流转措施，就能实现我国农村经济社会的和谐稳定发展。

❿ 农村土地流转中存在哪些主要问题

（一）思想认识不到位。一是基层重视程度不够。部分基层干部对土地流转的政策法规、方式方法、矛盾问题等研究不深、宣传不够、引导不力，认为土地流转与乡镇村社关系不大，造成土地流转无人监管。二是小农经济思想严重。部分农民恋土观念强，认为务工经商虽然收入高但有风险，宁可粗放经营，甚至不惜撂荒弃耕，即使外出务工也不愿转出土地，担心失业没地而生活养老没保障；农业税全面取消，优惠政策不断出台，土地收益逐年上升，按承包面积给予的粮补促使部分农民不愿转出土地；城镇扩建或国家重点工程实施，导致部分农民等待承包地被征用而得到补偿费。三是对流转政策心存误解。部分农民担心政策不稳，政府收回土地承包权，没有安全感。
（二）流转行为不规范。在土地流转过程中，双方很少签订书面合同，大多实行口头协议，未经发包方同意及管理部门备案公证，即使签订书面合同，其内容不完整、不规范，双方没有明确责权利关系，没有专人负责合同管理工作。部分业主借合同不规范，经营不善违约逃债，或未经有关部门审批同意，擅自改变土地农用性质。国家各项惠农政策落实后，土地不断增值，部分农民借合同不规范索回土地经营权。
（三） 规模流转难度大。农村中有一定文化技能的劳动力纷纷外出务工经商，其他劳动力大多仍从事农业生产，依靠承包地收入维持基本生活。许多业主租赁土地都希望集中连片，但不同农民利益目标不一致，往往导致大规模土地流转难以成功，影响农业项目实施。绝大部分土地没有进行农业综合开发，地块小且不平整，水、电、路建设滞后，不适于连片种植和机械耕作，无法实现旱涝保收；农田水利基础设施较差，规模经营成本增加，向金融机构申请贷款数额增加，导致规模流转难度加大。
（四）保障机制不完善。社会保障体系不健全，未能覆盖所有农村地区，无法为转出土地的农民提供充分的社会保障。农民对土地流转态度更加慎重，出于对土地普遍有预期增值和稳定的经济收益保障心理，不愿放弃土地承包经营权。其次，农民利益不能完全得到保障。少数地方将土地流转作为增加乡村集体收入、干部福利的手段，用行政手段干预农民土地流转，承租大量土地进行规模开发，常压低流转价格，使农民获得补偿往往最低；业主因投资失败和市场变化等原因，不能及时兑现农民租金，农民流转收益存在风险。再次，流转收益缺乏增长机制。在流转合同约定上，农民土地流转收益一般固定，流转期间不再调整租金，流转收益没有随经济发展得到相应增长。