建设项目如何做信托

A. 信托如何操作

特殊的财产管理制度和 行为，同时又是一种金融制度， 想要了解更多的知识，大家可以到今日英才 学习

B. 谁能通俗的解释一下“信托”如何运作

信托是委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理和处分的行为。

信托就是信用委托。信托业务是由委托人依照契约或遗嘱的规定，为自己或第三者（即受益人）的利益，将财产上的权利转给受托人（自然人或法人），受托人按规定条件和范围，占有、管理、使用信托财产，并处理其收益。

(2)建设项目如何做信托扩展阅读：

信托作用

信托的作用是信托职能发挥的结果，包括：

① 代人理财的作用，拓宽了投资者的投资渠道。

其特点：一是规模效益，信托将零散的资金巧妙的汇集起来，由专业投资机构运用于各种金融工具或实业投资，谋取资产的增值；二是专家管理，信托财产的管理的运用均是由相关行业的专家来管理的，他们具有丰富的行业投资经验，掌握先进的理财技术，善于捕捉市场机会，为信托财产的增值提供了重要保证。

② 聚集资金，为经济服务：

由于信托制度可有效的维护、管理所有者的资金和财产，它具有很强的筹资能力，为企业筹集资金创造了良好的融资环境，更为重要的是它可以将储蓄资金转化为生产资金，可有力的支持经济的发展。

③ 规避和分散风险的作用：

由于信托财产具有的独立性，使得信托财产在设立信托时没有法律瑕疵，在信托期内能够对抗第三方的诉讼，保证信托财产不受侵犯，从而使信托制度具有了其他经济制度所不具备的风险规避作用。

④ 促进金融体系的发展与完善：

⑤ 发展社会公益事业，健全社会保障制度的作用：

通过设立各项公益信托，可支持我国科技、教育、文化、体育、卫生、慈善等事业的发展。

⑥ 信托制度有利于构筑社会信用体系：

信用制度的建立，是市场规则的基础，而信用是信托的基石，信托作为一项经济制度，如没有诚信原则支撑，就谈不上信托，而信托制度的回归，不仅促进了金融业的发展，而且对构筑整个社会信用体系具有积极的促进作用。

C. 信托公司是如何运作的，信托是怎么运作的

通行的模式是，信托公司发行信托计划，从各个投资者处募集资金，然后将集合的资金进行对外投资，投资产生收益中的部分将分配给投资者作为回报． 如果您有15万元，可以尝试通过信托公司或商业银行购买相关的信托产品

D. 本人刚进入信托行业， 对于一个不了解信托的人，如何解释能即简单明了又具有专业性。 求解，谢了 恭喜发财

信托，最早产生于英国，在20世纪初传入我国。从历史的角度观察，信托制度的功能经历了一个有趣的演变过程。当信托最初在中世纪的英国出现的时候，主要是被用做一种消极的财产转移设计，目的是规避当时封建法律对财产转移所加的种种限制与负担。随着封建制度的崩溃和资本主义市场经济以及法制原则的确立，信托逐渐成为一种专业财产管理的方式，同时信托仍然在财产转移方面发挥较大功能。
信托通常在两种情况下采用：一种情况是财产所有人希望特定的财产能增值，从而给自己带来更大的经济利益，但因自己或没有时间精力或缺乏理财能力，从而将财产交付信托，借受托人的管理活动，以达成自己的心愿。另一种情况是，财产所有人希望将一部分财产转移给第三人享用，如他的子女或亲朋好友，但考虑到某些因素，如第三人未成年，缺乏理财经验等，又不想立即直接将财产转移给第三人，这个时候，财产所有人可以将财产交付信托，通过受托人的信托管理，使第三人享受到与直接转移相同甚至更为优厚的好处，如信托财产因受托人的有效管理而大幅增值。信托是一种新兴的理财工具，那么当前信托公司推出什么样的信托业务哪？
随着2001年《信托法》的颁布、2002年《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》的实施，信托公司开展信托业务既有了法律的保证，也有了具体的实施细则，在这种大背景下，信托业务得以空前的发展。据不完全统计，截至2003年8月底，全国经过重新注册登记的40余家信托投资公司，在短短的一年间，以每月近十个的速度推出一百二十多个信托产品，涵盖了产业市场、货币市场、资本市场多个领域。下面我将对当前信托公司推出的信托业务品种进行简单的介绍，希望可以使投资者对这类新型的投资品种有一个比较理性的认识，多一种投资渠道的选择。
那就先从最基本的来给我们介绍，先给我们介绍当前信托公司推出的信托产品大体都有哪些类型？
从去年7月18日至今，累计已有38家信托公司推出了约一百二十多个信托产品，募集资金总规模约150亿元，即使是今年二季度“非典”疫情对信托公司信托产品的发行也没有多少影响，信托业反而呈现加速发展势头。已推出的信托品种，根据资金运用方式划分，贷款类70个，投资类51个（其中证券类24个，实业类26个，外汇类1个），购买特许收费权4个，租赁类2个，其他2个。以信托资金投向划分上述产品，房产50个，资本市场24个，市政建设31个，农业（养殖）4个，能源（电、天然气）4个，环保2个，外汇、水泥、软件、金属材料（铜）、生物科技、化工、纺织、设备（印刷）租赁各1个，方向不明的5个。
每种投资理财方式都是有一定期限的，那么信托期限结构是怎样的？
《信托投资公司管理办法》规定：“信托投资公司接受由其代为确定管理方式的信托资金，其信托期限不得少于一年。”此规定可以理解为管理层希望信托公司发挥中长期融资的功能。从信托公司推出的信托产品看，信托计划的融资期多以1年、2年和3年为主。如果说想参与到信托投资当中，单笔合同投资起点是多少？
;由于《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，信托公司集合管理、运用、处分信托资金，接受委托人的资金信托合同不得超过200份，每份合同金额不得低于人民币5万元的限制。单笔合同投资起点为5万元的产品占了大多数，其余的产品投资起点从10万到50万不等。由于每个信托产品的合同份数上限为200份，一些所需资金规模较大的项目不得不提高单笔合同投资的门槛。上海国投的“海港新城信托计划” 单个合同的最低金额为个人50万，机构500万；重庆国投的“景龙国际公寓项目资金信托计划”和中泰信托的“上海外滩观光隧道资金信托计划”的单笔合同最低金额都是40万。
现在我们的投资者们都是越来越理性，风险低，收益高的理财方式才会受到越来越多的人的关注，那么信托产品的预计收益率是如何来确定？又是如何来吸引投资者的？:
从整体上看，信托产品的预计收益率普遍高于同期的其它投资品种。预计收益率的高低与信托资金的使用方向和信托公司的风格密切相关。高于平均预计收益水平的信托资金绝大部分用于房地产项目（除中信信托的“康居工程集合资金信托计划”低于平均预计收益率外，其它房地产信托计划的预计收益率均高于平均水平）。重庆国投、金信信托、伊信国际、苏州信托、外贸信托和新疆国投及我公司的全部产品都高于平均预计收益率；同时，基础设施建设信托计划的预计收益率大多低于平均水平。
刚才也提到了风险，如何控制风险来确保收益，就成了一个不得不说的话题，具体是怎样来控制风险的
H信托产品在保障收益和控制风险上更多地采取了市场化的方式。除中原信托的“焦作市城市基础设施建设项目贷款资金信托计划”等个别产品以财政担保外，大部分产品都采用第三方担保、银行担保、保险公司履约保证保险等商业化的风险控制方式。中煤信托的“北京市车公庄危改小区贷款项目集合资金信托计划”、中泰信托的“上海外滩观光隧道资金信托计划”、中信信托的“康居工程集合资金信托计划”等是以第三方进行担保；上海国投海的“海港新城信托计划”以建行进行银行担保；平安信托的“联合汽贷集合资金信托”则以保险公司的履约保证保险来保障收益和控制风险。
信托公司一直都是以“专家代人理财”为口号，那么专家是如何收费的那？
绝大多数产品都采取了与绩效挂钩的收费模式，如中煤信托北京市车公庄危改小区贷款项目集合资金信托计划书规定：“（1）若当年的信托财产可分配收益率不超过4.6%，财当年不收取信托报酬；（2）若当年的信托财产可分配收益率超过4.6%但末超过5.7%，则当年收取的信托报酬为：信托资金*（可分配收益率-4.6%）；（3）若当年的信托财产可分配收益率超过5.7%，则当年收取的信托报酬为：信托资金*[1.1%+（可分配收益率-5.7%）*0.5]。这种收费模式与目前基金业采取的固定管理费率形成鲜明的对比，也是当前信托产品的一大卖点。
以上是对信托公司推出的信托业务总体的概览，为了便于投资者更好地了解，我将根据信托资金运用方式不同，通过相应的典型案例，尽可能涵盖主要的资金投向，对当前信托公司推出的信托品种进行进一步介绍。
信托贷款
信托贷款即，委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，通过贷款的形式给指定的借款人融资，为受益人谋利的行为。信托贷款是目前信托公司推出主流业务，截止2003年上半年运用资金总规模约为99亿元，占到总资金规模的70%左右；信托资金主要投向房产、基础设施；期限大多为1-3年；受央行贷款利率的限制，收益率在3%-5%之间浮动；主要采用第三方担保或质押的方式控制风险保障收益。
举个例子说一下好吗？
以我公司业推出的青岛房地产开发贷款信托计划为例：近几年，由于居民收入水平的不断提高，福利分房制度的改革，房地产行业持续升温，行业的利润率非常丰厚，但作为一个资本密集型的产业，普通的投资者很难分享，而房地产商又由于央行政策的种种限制，较难获得商业银行的贷款，面临较大的资金缺口。青岛地处山东半岛东南，三面环水，背倚道教名山崂山，是享誉海内外沿海旅游开放城市，作为2008年奥运会唯一的分会场，更是为当地的房地产业提供巨大的想象空间。鲁信未央花园位于青岛石老人旅游渡假区，北依浮山森林公园，南临雕塑公园。用地面积111422平方米，规划总建筑面积76660平方米，容积率0.688，绿化率41.5%。分两期开发建设。第一期规划建筑面积地上59800平方米，全部是5-7层的公寓；地下11000平方米，为半地下式停车场。第一期工程计划2004年底前全部竣工验收并投入使用。第二期规划建筑面积16660平方米，为极品别墅。两期合计，预计可实现销售收入79502万元。我公司正是在这种大环境下，对山东鲁信置业有限公司开发的鲁信未央花园项目提供了信托贷款.
资金的期限和规模,
贷款资金运用
信托收益的来源及分配、投资者的预计年收益率和信托报酬

E. 如何做好信托

信托公司无外乎两点：产品储备和销售
多建立和各个银行和三方公司的人脉渠道内是最关键的，再寻找容一些保险公司和证券公司作为补充。信托行业人脉是核心，渠道为王。
产品理解也很简单：融资主体，抵押物，还款来源，资金投向
针对这些元素指定产品结构，风控措施。
平时工作之余多关心行业动态

F. 信托在我国基础建设中如何发挥作用

信托在我国的基础建设中担当过非常重要的作用。
历经4次信托法的调整，中国的信托业其实发展的非常艰难。为此，在我国的基础建设项目中，信托业根据时间的不一样，用不同的方式发挥了作用。
一：2008年5月之前，即信托一法两规调整之前，各信托公司在我国基础建设方面主要是通过与国家开发银行及各银行的紧密合作，来投入到我国的基础建设项目中。主要方式为：由国家开发银行或某银行先贷款给某基础建设项目，随后，国家开发银行或某银行将此笔贷款转卖给信托公司，信托公司去募集所需要的资金，风险承担的方式一般为国家开发银行或某银行进行本息担保或者后续贷款承诺。通过这样的信托产品的设计包装，全国各信托公司发行了无数期此类的信托产品，投入到我国各个地方的基础建设项目中去。
模式为：
信 托 计 划
（ 平台 ）
（项目 ） （资金 ）
某基础建设项目 募集资金
银行提供本息担保或后续贷款承诺 银行理财资金或大机构资金
二：08年5月前后，信托用另一种模式参与到基础建设中去，即-股权投资。
例：平安信托投资京沪高铁69亿元，同时，5年间通过股权投资，或者债券，以及股权加债券的方式 投资了13条告诉公路。
三：08年5月后，银监会规定，信托计划中银行不能进行担保或者出具后续贷款承诺等方式设计信托计划，为此，进行了多年的基础建设投资信托进行了另外的模式调整。各地级市通过国土开发等方式与信托公司进行合作。通过信托公司募集资金，投资与当地的市政建设项目，还款来源于土地出让金或者政府名下的投资公司运作项目土地的投资回款，风控方式为:土地抵押，政府财政担保并列入政府预算，项目抵押等方式。
四：09年下半年，银监会叫停了各地市政府与信托公司之间采取的上面第三种模式，信托公司调整了方式，通过收购项目公司部分股权，之后安排回购退出的方式，以及股权加债券的方式参与到基础建设当中去。
五：信托公司通过设立基础建设信托基金，帮助进行资本运作，获得更多资本金，从而帮助我国的基础建设。
以上五点时目前暂时想到的几点。其实，目前全国58家信托公司中，绝大部分的信托公司都是当地省政府背景的信托公司，例如上海国投，江苏省国投等，那么，光从这一点，就能看出信托公司在我国的基础建设中起到了很大的作用。

G. 信托是如何操作的

信托是一种财产隔离投资或转移方式，信托起源形成了在欧美法律中特有的一物二权制，但这与我国现行法律有冲突，因此在后来通过的《信托法》中，新建立了“信托财产权”的解释。在前面强调这点，是因为这是信托与其他投资最大的区别之处。因为在一般购买时，你可能会觉得跟买银行理财产品是一样的，但由于上面的原因，信托完全不同于其他任何类型的投资。简单来说，在你作为委托人设立的信托到期前，信托计划内的信托财产不是你的个人财产，假如期间你发生负债或破产，信托计划内的财产不能作为你的财产来进行清算，只要前提你的信托是合法设立的。比较白话的解释就是信托财产在正常运营期间，其拥有权是信托计划，不是委托人也不是受托人也不是受益人，因此在不考虑投资失败的情况下，其财产安全性较高。作为委托人，一般老百姓打算去买信托是很容易的，一般来说100万起卖，很多银行都有代销，当然如果你自己愿意也可以直接打电话给信托公司的财富中心去认购。不过集合信托计划不是什么时候都有的，要看当时这个信托公司具体做了什么项目。另外一点，购买信托的透明度要比其他的理财产品要高的多在一般情况下，因为信托基本上差不多是目前国内资金出口的最终端了，大部分信托计划都有明确的目的和具体的项目，你可以清楚的知道自己的钱到底是用到什么地方去了。

以上是从委托人的角度来看，从受托人也就是信托公司的角度来看，信托就是因委托人的信任，将其合法财产或财产权交由信托公司，并以信托公司的名义来进行管理及运营。目前国内信托基本上都是自益信托，信托目的就是为了委托人为自身创造利益。信托计划大类可分为单一和集合，小类就太多了，根据资金或财产权的不同使用方式可以分出无数种，只要信托公司愿意去创意，理论上使用方式是可以不断创造的。信托公司一般会先进行项目锁定，即现考察较有潜力项目，进行尽调和交易结构设计，当然还有项目竞争的，好项目大家都想要。设计好信托产品后，一般已经确定了是做单一还是集合，单一顾名思义就是只有一个委托人，一般来说都是其他银行啊什么的金融同业机构作为委托人。而集合就是跟私募基金有点类似，每个委托人不得低于100万，委托人多于或等于2人（也有可能是多个机构，或者自然人和机构混杂）。单一信托较好操作，通过流程后委托人资金到账，然后信托就开始运行。而集合信托则需要销售，跟银行卖理财产品类似，而且目前信托大部分都要委托银行进行代销。后续的管理就跟投资基金类似了。信托计划到期后，受托人将按照信托合同分配信托利益，大部分都是能达到合同预期要求的，当然也会出现中融这次矿产信托的失败。简单来说就这些啦，客观问的题目有点大，想详细说都可以写本书了，暂且这样吧

H. 如何做信托公司，条件是什么

要银监会批准，这不是单单有钱就可以办到的，还要有人。中国人的事情，相信你也明白

I. 信托的具体流程有哪些

信托理财产品（信托计划）购买流程：
1.咨询及预约：
如确定购买意向，需先按照 “金额优先、时间优先”的原则进行预约。
2.缴款：
通过银行转账的形式，将资金转入信托公司为信托计划开立的信托专户。汇款时，请在备注或摘要栏里注明：汇款人名称（姓名）、汇款金额及认购产品名称。
注意：汇款账户与项目结束后的回款账户必须和签约的委托人姓名一致。部分信托公司要求所有资金从同一银行账户中转出，如可从不同银行账户打款，必须确保账户名为同一人。
3.签署信托合同：
委托人交款后与信托公司签署信托合同（一般一式2份或3份，委托人保留一份已盖章的合同）及相关文本，同时需提供以下材料：
(1)银行转账凭证原件及复印件。
(2)信托利益划付账户（银行存折或复印件）。注意：该账户应列明开户支行，该账户在信托财产最终分配前不得取消。如果该账户或存折遗失或变更请向信托公司申请办理变更手续。
注意：部分信托公司要求以银行转账形式缴款的客户，其信托利益划付账户信息（含户名、账号、开户行）必须与该客户的缴款账户信息完全一致。
(3)身份证明文件（新版身份证需复印正反两面）。委托人为自然人的，需持委托人本人有效身份证件；如委托人授权他人办理，除提供委托人的有效身份证件外，还需提供授权委托书、代理人的有效身份证件。
注意：以上文件均需要委托人亲笔签字。
4、信托计划成立后，信托公司将在约定时间向受益人发放权益确认证书或以其他约定方式进行权益确认。
注意：信托合同签订后，在信托计划推介期内可以解除；信托计划成立后不能解除，但可以转让他人，转让时，转让方和受让方均须缴纳一定金额的手续费。
5、信托计划结束，收益会打入合同签订时写的银行账户，需要注意的是，信托程序期间，该账户勿销户，勿更改姓名，以便资金顺畅的打入。