1. 房地产项目融资有哪些关键节点
1、企业营业执照
2、企业组织机构代码证
3、企业税务登记专证
4、企业银行基本户开户许属可证
5、企业贷款卡
6、房地产开发资质证书
7、用于融资的房地产项目的《土地证》
8、用于融资的房地产项目的《用地规划许可证》
9、用于融资的房地产项目的《建设工程规划许可证》
10、用于融资的房地产项目的《建筑施工许可证》
11、用于融资的房地产项目的《预售证》
12、 公司简介，股东简介， 商业计划书
13、融资计划书(融资额度，年限，重点突出抵押物，还款来源)，近三年的报表
2. 房地产项目融资需要提供哪些资料
1、企业营业执照
2、企业组织机构代码证
3、企业税务登记证版
4、企业银行基权本户开户许可证
5、企业贷款卡
6、房地产开发资质证书
7、用于融资的房地产项目的《土地证》
8、用于融资的房地产项目的《用地规划许可证》
9、用于融资的房地产项目的《建设工程规划许可证》
10、用于融资的房地产项目的《建筑施工许可证》
11、用于融资的房地产项目的《预售证》
12、 公司简介，股东简介， 商业计划书
13、融资计划书(融资额度，年限，重点突出抵押物，还款来源)，近三年的报表
3. 房地产开发融资
第一种是基金组织，手段就是假股暗贷。所谓假股暗贷顾名思义就是投资方以入股的方式对项目进行投资但实际并不参与项目的管理。到了一定的时间就从项目中撤股。这种方式多为国外基金所采用。缺点是操作周期较长，而且要改变公司的股东结构甚至要改变公司的性质。国外基金比较多，所以以这种方式投资的话国内公司的性质就要改为中外合资。
第二种融资方式是银行承兑。投资方将一定的金额比如一亿打到项目方的公司帐户上，然后当即要求银行开出一亿元的银行承兑出来。投资方将银行承兑拿走。这种融资的方式对投资方大大的有利，因为他实际上把一亿元变做几次来用。他可以拿那一亿元的银行承兑到其他的地方的银行再贴一亿元出来。起码能够贴现80%。但问题是公司账户上有一亿元银行能否开出一亿元的承兑。很可能只有开出80%到90%的银行承兑出来。就是开出100%的银行承兑出来，那公司帐户上的资金银行允许你用多少还是问题。这就要看公司的级别和跟银行的关系了。另外承兑的最大的一个缺点就是根据国家的规定，银行承兑最多只能开12个月的。现在大部分地方都只能开6个月的。也就是每6个月或1年你就必须续签一次。用款时间长的话很麻烦。
第三种融资的方式是直存款。这个是最难操作的融资方式。因为做直存款本身是违反银行的规定的，必须企业跟银行的关系特别好才行。由投资方到项目方指定银行开一个账户，将指定金额存进自己的账户。然后跟银行签定一个协议。承诺该笔钱在规定的时间内不挪用。银行根据这个金额给项目方小于等于同等金额的贷款。注：这里的承诺不是对银行进行质押。是不同意拿这笔钱进行质押的。
同意质押的是另一种融资方式叫做大额质押存款。当然，那种融资方式也有其违反银行规定的地方。就是需要银行签一个保证到期前30天收款平仓的承诺书。实际上他拿到这个东西之后可以拿到其他地方的银行进行再贷款的。
第五种融资的方式(第四种是大额质押存款)是银行信用证。国家有政策对于全球性的商业银行如花旗等开出的同意给企业融资的银行信用证视同于企业帐户上已经有了同等金额的存款。过去很多企业用这个银行信用证进行圈钱。所以现在国家的政策进行了稍许的变动，国内的企业现在很难再用这种办法进行融资了。只有国外独资和中外合资的企业才可以。所以国内企业想要用这种方法进行融资的话首先必须改变企业的性质。
第六种融资的方式是委托贷款。所谓委托贷款就是投资方在银行为项目方设立一个专款账户，然后把钱打到专款账户里面，委托银行放款给项目方。这个是比较好操作的一种融资形式。通常对项目的审查不是很严格，要求银行作出向项目方负责每年代收利息和追还本金的承诺书。当然，不还本的只需要承诺每年代收利息。
第七种融资方式是直通款。所谓直通款就是直接投资。这个对项目的审查很严格往往要求固定资产的抵押或银行担保。利息也相对较高。多为短期。个人所接触的最低的是年息18。一般都在20以上。
第八种融资方式就是对冲资金。现在市面上有一种不还本不付息的委托贷款就是典型的对冲资金。
第九种融资方式是贷款担保。现在市面上多投资担保公司，只需要付高出银行利息就可以拿到急需的资金
4. 房地产融资方式有哪些
1、银行开发贷。这是目前房企用的最多的一种融资方式。资金来源主要是银行自有资金。目前主要要求是“四三二”，也就是四证齐全，自有资金投入比例不低于30%，二级开发资质。具体做法就是：向银行提交项目基础资料，股东基础资料，这其中要的材料会非常详细，基本就是把你公司的家底资料都收集完了。银行客户经理写贷款调查报告，然后报风险部审查，然后上贷审会。根据不同贷款额度再决定是需要报省行总行上会。上了贷审会后通过了，就会有个批复，上面列明了银行提出的各个要求条件，公司再逐项落实批复条件，就可以提款了。开发贷资金成本相对较低，利率大概是4.75%-9%都有，大行低一些，小行高一些。
2、债券融资。债券融资属于信用债，主要有公司债、企业债、中期票据、定向工具、资产支持证券、短期融资等。根据审核主管部门来分，公司债、可转债、可交换债由证监会和证券交易所审核，是普遍优质房企常用的债权融资方式，大概占债权融资的5成；然后企业债审核是发改委，大概占债权融资的2成；中票、短融、定向工具等是由银行间市场交易商协会审核，大概占债权融资的3成。债券融资对于企业的主体资质要求比较高，资产规模以及盈利能力、现金流情况都有要求。具体做法就是做评级，财务尽调，近三年财务审计，内控法律意见，评估报告等，然后报证监会或者交易所、发改委或银行间市场交易商协会。总之材料会比较多，程序比较复杂。成本利率低，优质的企业能做到3%-5%左右。这一块我做的不多，就不详细说了。
3、股权融资。主要有上市IPO发行股票、私募股权基金、特定对象股权融资等。IPO大家都知道，就是上市或借壳重组。现在这种市场环境和监管政策，房企IPO很难，除非特别优质。具体做法就很复杂了，先请会计师事务所、证券所，法律机构做辅导咨询，理清各种股权关系，账务，等等，然后向证监会报送材料，排队等待初审二审等等，具体不细说了。私募股权基金近年发展比较快速，相对监管没那么严格，但是也是越来越严格了。具体做法和银行开发贷差不多，大同小异。特定对象股权融资，
5. 房地产项目融资的主体有哪些
每个房地产项目的开发，都是一个多方参与的过程。就房地产项目融资而言，主要有以下9个参与主体。 (1)项目发起人(Proiect Sponsors) 即商业房地产丌发商，是项目的实际投资者和真正主办人，可以是单独一家房地产丌发企业，也可由多个投资者组成联合体。他们通常因为自身资金不足或不愿承担全部项目风险而选择项目融资，在有限追索项目融资中，开发商除了拥有项目公司全部或部分股权外，还需要以直接或间接担保形式为项目公司提供一定的信用支持。因此，开发商是项目融资中的真正借款人。 (2)项目公司(Proiect Company) 即项目的直接主办人。通常，由项目发起人出资，专门为该项目成立一个单一目的的，具有独立法人资格的项目公司，作为借款人对外融资，直接参与项目投资和项目管理，并直接承担项目的债务责任和风险。开发商投入的资本金形成项目公司的权益，项目公司把项目I丌发风险与开发商的其他资产相隔离，实现贷款银行对开发商的有限追索。在整个项目丌发经营过程中，项目公司作为法律和经济上独立的主体与各参与方发生经济关系。项目公司也可以在经营期间转型为商业管理公司，持有物业继续经营。 (3)贷款银行(Lending Bank) 贷款银行，可以是单独一家余融机构，也可以是多家金融机构的联合体，这主要由贷款规模和项目风险等决定。在由多个金融机构联合提供融资时，往往需要设立一个经理银行(Manager)，其他为参与银行。项目公司更多的是与经理银行进行接触、谈判，由经理银行负责各参与银行之间的协调工作。这样大大降低了项目公司工作难度。 (4)产品购买者或设施使用者(Buyers or Users) 即项目房产的销售对象。在房地产项目融资中，入驻零售商与开发商签订长期租赁合同，可在一定程度上保证了项目的出租面积和租金收入，从而保证项目建成后能够产生稳定的用于还贷的现金流，为贷款提供重要信用保证。零售商既可以作为项目发起人之一，成为项目公司股东，分享开发利润：也可以只作为项目建成后的运营商，规避开发风险。 (5)工程承包商(Contractors) 通常，承包商通过与项目公司签订承包合同，负责商业地产项目的设计和建设工作，并承担延期误工和工程质量不合格的风险。承包商的资金情况、工程技术能力及经营纪录，会影响贷款银行对项目建设期风险的判断。 (6)担保受托方(Security Trustee) 由于贷款银行主要以项目公司的资产及项目未来收益作为还款保证，因此为防止项目公司违约或转移资产，贷款银行一般都要求项目公司将其资产及收益账户交由一个具有信托资格的机构保管，这家机构被称为担保受托方。担保受托方一般由境内商业银行独家或境内、外商业银行联合担任。 (7)房地产项目管理公司 项目建设只是商业房地产开发投资的开始阶段，最重要的是后期的经营管理。项目管理公司的专业水平和经营业绩，可以在很大程度上影响贷款银行对项目经营期风险的判断。 (8)项目融资顾问和法律、税收顾问(Financial，Law or Tax Adviser) 项目融资是一项系统的专业工作，需要聘请专业顾问负责融资方案的设计、分析、比较和谈判，帮助开发商实现有限追索和表外 融资，并充分利用税务亏损降低资金成本，并能保证相关法律文件的严谨。 (9)其它 此外，项目融资的参与方还包括保险公司、有关政府机构等等，这些都会直接影响贷款银行对项目建设期和经营期风险的评价。
6. 什么是房地产融资
房地产是已土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系的总称。在不同的社会形态中，房地产始终是人类赖以生存和发展的基本条件，是一切经济活动的载体和基础。在现代市场经济中房地产包括着丰富的内涵，一方面房地产是以土地和房屋设施为其存在的物质形态，但房地产是一个经济范畴，是一种特殊形态的财产，是一种财富的象征。另一方面，以财产形态存在的房地产必然会涉及到权属关系，在不同的所有制条件下，其权属状态不同。
房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业应包括：土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业所涉及的范围很广，其中房产是指建设在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等；地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。住宅建设、买卖、租赁，房屋维修、装饰，房地产抵押等经济活动是与居民个人直接相关的，也是我们这里所说的房地产投资的主要对象。
第二个问题解答：（用菜单展开方式表述）
流程分几种，看你的问题估计你问的是开发：
选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书
↓
向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书
↓
向计委申报立项报告
↓
计委函至规划局
↓
规划局会签返计委
↓
计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签
↓
运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告
计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告
↓
对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作
↓
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
↓
规划局法征地意见函
↓
到土地管理部门及土地使用部门征求意见
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新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科
结果报市房地局 结果报市房管局
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市政府下文批地
↓
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画桩位给钉桩条件，测绘院 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理
钉桩，成果给设计人 许可证 用地批准书评估项目建设用地地价
│ │
申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口交纳地价款取得
│ 土地使用证
按规划设计条件征询意 │
见表到区配套部门征求意见 地政部门审查安置方案、安置房
│ │
规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证
│ │
委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置
│ │
到规划局领设计方案送审书 场地三通一平，领取房地产开发手册
│ │
规划局审方案提出意见 到园木局申请伐树许可证
│ 了解线路情况与供电局运行班协商
修改后送首规委审图 改造、移线方案
│ 煤气、道路、上下水改路由
首规委召开市政协调会 到供电局业扩处申请用电报表，做正式
出市政会议纪要 供电方案，申请临时施工用电，委托施工。
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进行个体设计（大公共建筑首规委审查）
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领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明
│ │ │
运用“营销策划展示设计系统” 到计委申请，列入 到税务局取税单
制作资料 计划（建委会签）
│ │ │
报价小组审查，领取内外销 到建委工程处领开工 持年度计划、税单到区计、经委领
许可证 审批表 投资许可证登记卡，登记并取得许可证
│
建委、物价局下文批价
│
运用“营销策划展示设计系统” ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
“房地产销售管理系统”销售 到市政部门盖章，证明市政条件落实
│
四源费缴纳
│
到开发办市政处核实任务
│
开发办工程处同意招标
│
填招标申请书并到市招标办登记
│
招标办看现场
│
运用“投资项目概预算系统”编制标底
│
招标办审查标底
│
开标会
│
定合同，写评标报告，发中标通知书
│
招标办盖章同意
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施工单位 质量总站受理 市统计局 市审查局审核 市开发办秘书
同意施工 质量监督 落实任务 资金来源，任 处登记
务来源及一切手续
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建委工程处同意开工，办理开工许可证
↓
施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工
↓
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小区内线 通知区园 按道路 到自来 到热力 （自建锅 到煤气公司
路委托设 林局绿化 方案进 水业务 公司报 炉房） 报装
计 办 行施工 科报装 装 环保 到规划科定
委托施工 交绿化费 市政办 委托线 委托线 局同 线路方案
配电室土 绿化施工 事处养 路设计、 路设计 意锅 设计
建工程验 路队验 施工及 施工及 炉房 看现场
收 收 验收 验收 规划 施工
设备安装 到市政 位置 业务科检验
及验收 监理所 委托 同意接气
送电 下水报 设计 凭通气单到
装 到劳动 管网所办固
规划设 局报装 定资产转移
计 环保局 手续及通气
竣工验 审查消 手续
收 音除尘 凭接气单到
设备 液化气公司
竣工验收 办各户通气
手续
通气
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全部工程竣工
↓
四方验收、检验单签字盖章
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凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式房屋验收
┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛
出库分配及销售、办理产权证
↓
运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段
7. 房地产项目公司的融资方式有哪些
可以用银行贷款，可以用集合资金信托，还可以找风险投资
8. 房地产项目贷款需要什么条件
一、房地产开发贷款的条件
（一）在建设银行开立基本结算帐户或一般存款帐户，经营收支全部或部分在建行结算；
（二）生产经营正常，经营管理制度健全，财务状况良好；
（三）信誉良好，具有按期偿还贷款本息的能力；
（四）能提供足值有效的抵押、质押或资信程度高的保证担保；
（五）开发建设项目经可行性预测分析研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场销路较好；
（六）开发建设项目已经纳入国家或地方住房建设开发计划，其立项文件完整、真实、有效；
（七）已经取得开发建设项目的土地使用权；
（八）开发建设项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定；
（九）借款人计划投入开发建设项目的自有资金不低于规定的比例。
二、房地产开发贷款需要提交的材料
（一）基本材料
1、法人营业执照（副本及影印件）；
2、法人代码证书（副本及影印件）；
3、法定代表人证明、签字样本（原件及影印件）；
4、贷款（卡）（原件及影印件）；
5、财政部门或会计（审计）事务所核准的前三个年度财务报表和审计报告。新建企业免提交；成立不足三年的企业，提交自成立以来的年度和近期报表；
6、税务部门年检合格的税务登记证明；
7、利税清算表；
8、公司合同（原件及影印件）；
9、公司章程（原件及影印件）；
10、企业董事会成员和主要负责人、财务负责人名单和签字样本等。
11、若客户为有限责任公司、股份有限公司、合资合作企业或承包经营企业，要求提供董事会或发包人同意的决议或文件（原件）；
12、贷款由被委托人办理的需提供企业法定代表人授权委托书（原件）。
（二）贷款项目材料
1、开发建设项目可行性研究报告及批准文件（原件及影印件）；
2、有权部门批准的项目建设、实施和开发的文件和计划（原件及影印件）。
（三）担保材料
按保证、抵押或质押的不同要求提供材料：
1、已经作过客户评价并在有效期内的客户，如无变更的，可不需提供客户基本材料，只需提供贷款项目材料和担保材料；
2、授信客户只需提供贷款项目材料、担保材料和《贷款证（卡）》；
3、要求客户提供的材料在《中国建设银行信贷业务申请材料清单》相关栏内标示 。
9. 请问房地产开发项目的融资应该怎么找我是做房地产的，需要大量资金融资。
大多抄数房地产企业都会开设专门的袭融资机构或者部门，不知道贵公司有没有，没有的话建议开设一个，专门的人去做专门的事（如果是初创企业的话就算了）。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式，但都具有一定局限性，因此股权融资成了房地产商常用的融资方式。这个我建议你去微链上找投资人进行融资，如果比较急的话也可以购买融资服务，高效和投资人进行对接，财务状况好的话拿到融资的概率还是蛮大的。