房地产再融资2009年

⑴ 国家对房地产宏观调控具体的最新政策

1、双向调控
对于“双向调控”的具体思路，各方人士给出了多种解读，但大致不外乎三个方面的内容：其一，楼市调控政策将呈现出“差别化”的特征，热点城市的投资投机需求将继续被抑制，非热点城市的调控则会相对放松；其二，继续强调保障房工作，强化共有产权房在保障房领域的市场地位，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧；其三，在长效调控机制尚未出台之前，以限购为主的行政化手段与经济手段、市场手段仍会并存，但前者将会日益弱化，后两种手段会逐渐突出。
综观楼市调控政策，“双向调控”确实起到了提纲挈领的作用。在这个基本思路的指导下，中国楼市逐渐进入“新常态”。
2、新型城镇化
《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》可能会给房地产业带来3个新变化：其一，房地产市场将会出现分化，从过去的总体上涨到未来有的地方上涨，有的地方平衡，有的地方可能出现一段时间内的低迷甚至是负增长；其二，新房市场的增速将会下降，二手房市场的需求将会增加；其三，商务办公、产业地产、旅游休闲、度假、养生、养老等非传统房地产，将面临新的发展机遇。有鉴于此，她大胆预测，新规划将会带来60%的新增住房需求。
3、房企再融资解冻
房企再融资瓶颈被突破，将直接优化企业的资产负债结构，降低整体融资成本，提升房企盈利能力。不过，多位房地产业内人士直言，整体而言，优先股、再融资等政策的试行主要集中在优质企业，大部分中小地产尚难很快实现。长远来看，房企再融资仍将是结构性开闸，这意味着行业分化将进一步加大。
4、不动产登记
不动产登记制度的推进，等于给不动产上了户口，有利于对不动产目前的存量和潜在供应有清晰把握。但是，不动产登记制度并不直接瞄准房地产市场调控，更不能简单地理解为房屋登记。新的不动产登记制度只是在信息系统方面的整合，不涉及房地产市场整体供求，即使登记会引起少数抛房现象，也不会撼动当前市场基本面。
5、其它相关政策
对奢侈性住宅转让后的增值收益，一律征收20%个人所得税。
转让家庭人均建筑面积80平方米以上的住宅，房主找不到原始购房发票的，依照最新房产政策，税务机关委托拥有国家一级资质的房地产评估机构(建立机构名库随机抽取)，参照有市场成交记录的同地段同类房屋，或查阅当地住房信息系统，对其房产的原购买价进行评估，作为计税依据。从低收取评估费，但评估费用由卖房人承担，作为 丢失原始购房发票的惩罚。
当地政府每年公布分类住宅的市场指导价(即房产现值)，成交价明显低于市场指导价的，以市场指导价作为房产税的计税依据(类似北京、深圳、成都等城市现在执行的二手房过户指导价)。个人出租住宅，其租金收入须按20%缴纳个人所得税;按照最新房产政策，个人或企事业单位的经营性房产(商铺、写字楼、酒店等)，按租金收入的12%缴交房产税，税务部门另有规定的从其规定。
取消现行对转让个人住宅征收5.5%营业税的规定。房产所有人(业主)必须持有以上所有完税证明，房屋权属管理部门方可为其办理房产过户手续。各城镇的房产税收入和个人转让住宅增值收益的个人所得税收入，由地方政府支配，专项用于保障房建设;盈余部分拟用于其他社会保障类支出的，须经省级人民政府批准，并报中央政府主管部门备案。

⑵ 房地产融资的相关政策

房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣—融资服务。
(一)银行贷款
一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。
(二)房地产信托
信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产融资的新热点。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。
但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。
(三)国内ipo
(四)境外ipo
(五)借壳上市
(六)上市公司资产置换
(七)房地产投资基金等
综合比较：由于房地产融资的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。
我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资
1.内部融资方式包括：
（1）企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金（主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成）等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。
（2）预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。
2.外部融资的主要渠道和融资工具有：
（1）上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。
（2）房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。
（3）银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。
（4）房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产（一般为收益性房地产）或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。
（5）商业抵押担保证券（CMBS）：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。
（6）其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。

⑶ 万科A又要增发（2009年8月26日宣布再融资计划），现在在持有，股价会跌吗

万科又要融资了。

本周，万科相关高管多次释放欲融资信息，“年初公司 曾表示考虑在时机成熟时进行一次股权融资，目前万科的这一思路并未发生变化。再融资方案仍在积极探讨中。”万科副总裁肖莉在8月5日的网上投资者交流会上说。

高调释放融资背后是，自2008年来，万科业绩增长相对乏力，同期，保利、金地、招商、中海均实现了不同程度的大幅度增长。

“根据我这么多年的跟踪，说白了万科最重要的秘密就是融资，在最合适的时间融最合适的资。”一位曾长期跟踪万科的知名券商分析师说。

21年来，万科累计融资9次，达到250亿，而分红仅仅29.9789亿元，因此，万科融资在业内，尤其是基金 界早有“圈钱专业户”的噱称。

⑷ 概括下09年中国股市总体情况

、今年两会政府工作报告中指出“大规模增加政府投资，实施总额四万亿元的两年投资计划，其中中央政府拟新增1.18万亿元”。并有效实施“扩内需、调结构、保增长”的一揽子计划，保八目标顺利实现。此政策利好催生了股市今年前七个月的单边上扬走势，沪市股指于7月23日实现自去年最低点1664点的翻倍目标，深市股指则于6月18日实现自去年5577点的翻倍目标.

二、十大产业调整和振兴规划密集出台。从2009年1月中旬开始，国务院常务会议相继审议并原则通过了汽车、钢铁、纺织、装备制造、船舶、电子信息、轻工、石化、有色金属、物流等十大产业调整振兴规划，并密集出台。此利好政策将长期助推中国股市未来发展。

三、作为国家扩内需、保增长政策的重要内容，家电、汽车下乡拉动农村购买力，促进农村消费市场大规模启动，使社会消费品零售总额稳定增长。此利好政策将长期助推中国股市未来发展。

四、11月底中央政治局常委会与12月上旬中央经济工作会议强调：做好明年经济工作，重点要在促进发展方式转变上下工夫，真正把保持经济平稳较快发展和加快经济发展方式转变有机统一起来，在发展中促转变，在转变中谋发展。会议明确了财政政策和货币政策“双宽松”依旧，“调结构、促消费”将是明年经济工作的重点。此利好奠定了2010年股市将长足进步的基础。

五、沪市于 7月23日、深市于6月18日成功实现自去年最低点1664点和5577点的翻倍目标。沪市创出年内高点3478点，深市创出年内高点14096点。沪市全年涨幅为72.53%，深市全年涨幅为104.92%，两市涨幅差32.39%。（先以12月25日收盘点位计）

六、创业板经十年酝酿和充分准备，于10月23日正式开市，首批28家创业板上市公司集体上市，首日平均涨幅为106%。第二批八家上市公司于12月24日集体上市，平均涨幅为45%。截至12月25日，创业板36家上市公司平均市盈率为103倍，总市值为1574.49亿元，总流通市值为292.07亿元，分别为主板市场的1/137和1/471。

七、1、2009年以来，上市公司的并购重组活动十分活跃，数据显示，157家上市公司在年内推出或实施了重大资产重组方案，置入上市公司的资产价值达到3330亿元。2、暂停了9个月之久的新股IPO紧锣密鼓的展开，加上增发和配股再融资，2009年中国证券市场融资规模有望突破4500亿元。值得注意的是：招商证券、中国中冶，中国重工相继破发，赶着末班车上市的中国北车因其发行市盈率已高达49倍，破发风险较大。

八、12月中央一系列楼市新政密集出台，其中12月14日，国务院发布“国四条”，遏制部分城市房价过快上涨的势头；12月17日，财政部、国土部等5部委发出通知，要求实施“首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%”的规定，政策“重拳”目标明确，与之对应的股市中房地产板块连遭重挫，股市因此低调收官。

九、1、历经5年司法程序，“中国证券界死刑第一人”杨彦明，于12月8日上午被执行死刑；2、证监会首次就证券市场违法违规行为对个人开出过亿元的罚单，获此罚单者为北京首放投资顾问有限公司及其法定代表人汪建中，事由：汪建中利用北京首放及其个人在证券投资咨询业的影响，借向社会公众推荐股票之机，通过“先行买入证券、后向公众推荐、再卖出证券”的手法操纵市场，非法获利1.25亿元，被处等额罚款，并对其采取终身证券市场禁入措施，同时北京首放被撤销证券投资咨询业务资格。

十、某类股评现象泛化，拷问着管理层与财经媒体监管和导向是否合规。作为中国股市成长的重要组成部分，培育和发展一个健康的股评界，需要管理层、财经媒体、股评家和广大投资者共同努力，以促进股评对广大投资者的正确指导，进而提高广大投资者的理性投资，并推动中国股市加快向成熟市场发展的步伐

⑸ 房地产上市公司再融资

你好，我不这么看，我认为，和地产企业交流后，发现再融资是为了定向增发，加上补充流动性，想想看也有道理，应该是利好，起码可以解决房企资金问题。

⑹ 高一政治如果你是房地产公司老总，你将如何立足2009年的房地产市场

首先来分析国家宏观政策。重要的几点:1、加大经适房供给。2、增加拿地保证金。3、加快城镇化。4、控制房地产企业股市融资(及再融资)，并通过央行及商业银行来控制房地产信贷。5、加强市场监管。现在想到的就这几个重要的。
其次，来分析现在的房地产公司。主要分国企、国企背景、纯粹民营三种。
分开说。
1、国企及国企背景。是国家政策受益最大的群体。不愁资金，和政府沟通容易。控制融资及信贷，对中小地产公司是个噩耗，可以说是丧钟。趁此机会，国企可以扩大市场份额，是大好机会。如果此政策不大变，几年后的房地产市场，央企和国企将独霸天下。2009年，做好全国战略布局，理顺内部结构，不要顶风拿高价地(容易引起民愤，这样政府就会难堪，你就会更难堪)，蓄势1-2年，然后顺风顺水。
2、民营。民营也分2种，有实力的、实力弱的。都不好办喽，最好的办法，投入央企及国企的怀抱，变成有国资背景的公司。其他办法，立足二、三线城市，把好质量关，最好有创新，环保啥的，给自己弄点特色，搞出品牌，增加砝码，以后也叫师出有名。城镇化也许会带来契机，但资金链的问题，是最难的。但这些方法也就是垂死挣扎，如果搞不到国资背景，山西煤老板的今天，就是你的明天。
我的分析比较粗糙，主要根据是，政府一直强调(尤其最近俩年)，坚持中国特色的社会主义不动摇，所以未来成熟产业或者重要产业，关系到国计民生的产业，国进民退是大趋势。我个人对国进民退是赞成的。

⑺ 09年房地产有哪些新政

09年房地产调控政策应坚持以稳为主

(发布时间：2008-12-01 14:25 来源：国家信息中心 )
国家信息中心发布报告称，为避免房地产市场过度调整，09年中国房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。
国家信息中心12月1日发布第55期《经济预测分析》指出，目前，房地产市场持续低迷，部分区域房价下跌明显，一旦房价跌幅超过20%至30%，银行持有的房地产抵押价值不断降低，来自开发商和购房者的呆坏账比例就会迅速上升，银行体系将承受巨大压力，房地产风险将最终转变为金融风险。为了避免房地产市场过度调整，2009年房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。
1、改善供给结构，完善住房保障政策。
针对90平方米以下户型投资完成额占住宅投资额比重较低(2008年1-8月该比重为27.6%)、中低价位和中小户型住房供应不足的情况，推动各地政府从规划审批、土地供应等方面入手，确保中小套型、中低价位普通住房的投资规模，改善住房供应结构，确保“90/70”政策目标的实现。
针对经济适用房投资完成额占住宅投资额比重偏低，保障性住房供给不足的情况，推动地方政府通过调控项目立项和土地供应，安排经济适用房开发项目，可以考虑在商品房开发过程中规定一定比例的经济适用房开发规模。为了充分调动地方政府在住房保障方面的积极性，建议调整地方政府的政绩考核标准，将完善住房保障制度列入地方政府的政绩考核体系中，促使地方政府落实经济适用房和普通住房的建设计划。
2、加大对自住性购房需求的支持力度
住房消费是中国城镇居民消费结构升级中最大的热点，也是构成本轮经济景气周期的最重要的源头性需求。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、延长经济景气周期的关键。因此，房地产市场调控在抑制投机性购房需求的同时，要注意保护和支持居民自住的购房需求。
3、完善房地产信贷政策，防止金融风险
针对部分房地产热点城市住房不良贷款逐渐浮出水面、房贷违约率上升的苗头，为有效规避风险，信贷部门应加强房贷资格审批和监管，控制房贷风险，降低不良贷款比例。为了解决虚开收入证明的问题，金融机构可与税务部门联合，通过个人缴纳的所得税予以证明。与此同时，为了避免从一个极端走向另一个极端，金融机构在防范风险的同时，对符合国家调控方向和市场需求的项目应大力支持，鼓励自住性需求的实现。
4、加快房地产融资模式多元化发展步伐
为了解决房地产企业融资过于依赖银行的局面，必须加快推进资金来源的多元化和社会化。一是通过增加和扩大项目融资渠道和方式，包括上市、股权、私募、信托等，弱化房地产项目对银行的融资依赖，提高房地产企业的自我资金生成和发展能力。二是引进信用公司、基金、投行、房地产经营公司等战略合作伙伴，提升房地产项目的开发能力和管理能力。
5、建立科学的住房消费模式，提倡“租、购”并举
在现行制度下，房屋所有权与户口和子女就学密切联系，在无形中限制了租赁市场的发展。为了充分、合理地利用房地产存量资源，促进租售互补，除了正确引导居民的住房消费观念外，还必须完善房屋租赁的配套措施，解决包括户籍管理、教育体制、社会保障在内的相关问题，摆脱传统体制对租赁市场发展的禁锢与阻碍，解除居民租房的后顾之忧。

⑻ 谁能介绍下金融危机前后房地产的投融资坏境有什么改变！！！！

中国楼市的第一波强势上涨期应该从2006年开始，之前虽然都在涨，但是幅度有限，期间2008年底的金融危机，算是一个转折点，2009年又继续反扑一下，从2010年中央开始不断实施房地产的专项调控政策，房市开始缓和并下跌趋势，分别以这三个区间解释一下房地产的投融资环境。
2006年至2008年期间，只要你是从事房地产开发的企业，不管你是不是专业的，只要你有地，银行就愿意给你借钱，就是房地产项目开发贷款，甚至部分房地产企业在房地产开发贷之外还可有流动资金借款，当时的贷款基准利率比较高，所以很多项目贷款是可以低于基准贷款利率的，因为暴力，银行信贷部门很喜欢这种项目，回扣多，利润大，风险小（你懂得）。所以这种项目贷款从申报到获得资金最快可能只要1个星期。而且银行还可以跟踪后续的业务发展，比如个人按揭，购房客户有实力的还能介入个人理财。所以我个人认为是银行抢项目的时候，就像一个鸡蛋裂缝，所有的苍蝇都会去。2008年底金融危机，各项针对房地产的政策开始陆续出台，国企不是专业的不能搞房地产，房地产企业不能使用流动资金借款，个人首套房按揭利率7折优惠等等，房地产的资金链开始接受考验，融资困难，利率上浮。但就当时来讲，银行仍然喜欢把钱借给房地产企业，因为暴利行业的风险性相对较小，只是在借钱的时候不会那么随便了，会对项目的可行性、利率、回报（你懂得）等等做一个把控，大的地产企业相对更受青睐，这个阶段应该是一个相持的阶段，就是大项目不愁钱，小项目没有钱。2010年至今的金融市场针对房地产行业的态度就明显转变了，首先房地产开发贷款的难度很大，很多银行不愿意借钱给房地产公司，第一，高位运行的风险比较大，地贵了，房价受限制了，第二，银行借钱给房地产企业以后，要应付各种各样的检查，要花掉大批的人力物力，得不偿失，第三，银监会不断出台各种针对房地产贷款的制度，很多人不明就里，不愿意触碰雷区。第四，很多人在经历过这些过程中学聪明了，银行的高管不远触碰雷区，但是又希望高回报，所以出现了很多担保公司，高管通过手段把钱借给一些小企业或者担保公司的投资项目，再从这些小企业或者担保公司以高利率转到民间市场，中间都是一些暗钱（你懂得）。时间来不及了，没写完。总之就是现在地产公司无论是开发贷还是按揭都会延迟。