我国房地产信托发展趋势

❶ 我国房地产市场的现状及发展趋势

21世纪的10年代已经开启，然而，这个新时代开始的冬天对于热了好几年的中国房地产来说，似乎有些寒冷。在最近的一个多月里，中央密集出台了信贷、税收、土地等一系列房地产调控政策。证券时报发表中国社科院世界经济与政治研究所助理研究员李春顶博士文章表示，中国房地产在新的时代将经历怎样的变化和发展，未来的走向如何，是一个重要问题。

房地产对中国经济贡献卓著文章称，已经过去的10年，是中国房地产取得飞速发展和巨大成就的10年。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。
在过去的10年中，房地产对于中国的经济增长贡献卓著。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。整个循环的过程是，出口形成了国内实体经济的发展，解决了就业，增加了居民收入，也给国家带来了巨额的外汇储备和税收收入，政府转而将这些收入转化为政府投资用于基础设施和民生建设；实体经济发展、基础设施建设和人民收入水平的提高形成了对城市化的需求，从而推动了房地产的快速发展，进而又推动了经济的增长。所以，可以说，在“中国式增长”的动力中，出口、政府投资和房地产是三大重要力量。出口增加了政府和居民收入

，政府收入用于投资，居民收入转化为储蓄和房地产需求，同时房地产又给了政府土地财政，逐步升高的房价剥夺了居民的多数储蓄，让我们这个高储蓄的国家在缺少消费时，同样能够取得惊人的经济增长。
中国的房地产似乎一直处于稀缺的卖方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但仍然难以满足不断增加的需求。原因是一方面由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发展，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。
未来10年发展趋势和特点
文章指出，展望10年代，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其
，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费
的增长。

可以预期的是，2010及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：

第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。

第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。
第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。
第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2010年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。
当前调控应关注两个层面文章认为，从中国房地产当前的形势看，2010年的调控政策应该重点关注两个层面，一是严厉打击房地产投资和投机，控制房价，防止泡沫的继续扩大；二是防止房地产泡沫破灭引发危机和风险，保持房地产和房价的健康稳定发展。政策可行的路径是，一方面控制投资和投机以控制房价，另一方面通过保障住房缓解自住需求，同时加快经济增长和城市化进程，逐步挤压房地产中的泡沫。近期中央一系列政策的出台已经显示了政策上的重视和关注，营业税优惠政策调整、“国四条”出台、土地出让收支管理的变动等从各个方面打击了房地产的投资和投机，保障住房建设等增加了供给和解决了民生。沿着这样的政策路线发展，10年代的中国房地产将会更加健康稳定和成熟。

❷ 房地产信托以后到底该怎么搞

Q：信托百佬汇记者

A：中铁信托副总经理、知名信托专家陈赤

Q：房地产市场监管持续升温，高压也传导至地产融资渠道。作为资深从业者，您如何预判房地产信托的发展趋势？

A：首先房地产信托将更为规范，服从国家调控房地产市场的大局；其次出于管理和防范信用风险和合规风险的考虑，近期房地产信托的增长率可能会放缓，甚至可能出现绝对额下降的局面，房地产信托的门槛也会提高。

Q：监管部门目前对房地产信托业务的监管重点包括哪些？哪些是信托公司必须回避的风险区？

A：由于房地产市场在我国的特殊性，长期以来监管部门将房地产信托业务纳入敏感业务加以监测和管控，其监管的原则和逻辑具有一贯性，也就是，对房地产开发企业的贷款等债权融资，须满足房地产开发项目“四证”齐全、企业或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；而用于缴纳土地出让价款的信托资金，应限于采取股权融资方式提供。监管所主要禁止的，一是向不具备条件的开发商提供贷款的行为；二是形形色色的以非股权融资方式（包括所谓的“明股实债”）向开发商提供资金用于缴纳土地出让价款的行为。

Q：房地产市场风险有那么大吗？业界的判断是否过于悲观？

A：由于各地对房地产市场的调控政策陆续出台且空前严厉，同时包括人民银行、银监会和证监会在内监管部门收紧了对房地产按揭贷款和开发贷款的管理，开发商面临着不小的压力，一是限购和限贷政策导致具备资格和支付能力的购房者数量大幅度减少，直接影响库存去化速度；二是限价政策缩小了开发商的盈利空间，如果是在地价高位拿地的话，可能真的会因为面粉价格超过面包而导致亏损；三是监管政策收窄了开发商融资和再融资的渠道，个别实力较弱、杠杆率过高的开发商出现资金链断裂的可能性也不是没有可能。不过，经历了前两年快速去库存的过程，房地产企业财务状况普遍得到了改善，抵御风险的能力有所增强，房地产信托风险总体仍处于可控的状态。

Q：传统房地产信托业务模式的转型势在必行，今后房地产信托转型的方向都有哪些？信托公司怎样才能做好房地产信托业务的转型呢？

A：信托业一直在探索房地产信托模式的转型升级与创新，据我所知包括：一是以基金化信托产品代替传统“一对一”的信托计划，通过组合项目分散风险；二是针对单个房地产项目开展真实的股权投资业务，与开发商共担风险，共享收益，既更加合规，又能获得更为丰厚的回报；三是与证券商合作开发以优质不动产为基础资产的公募REITs（房地产投资信托基金）；四是深入开发房地产细分市场中的业务机会，例如养老地产、物流地产、产业地产、文旅地产、教育地产、医养地产等等。

在转型过程中，对于信托公司的挑战主要在于它是否具有可靠的眼光判断房地产项目的优劣和风险，是否拥有技术人员把控房地产开发过程的关键环节。我认为信托公司应该深化对房地产行业和市场的认识和研究，通过引进和培养熟悉房地产开发各个环节的专业人才，使之与信托人员一道，共同考察项目、设计股权融资或债权融资方案，加强对项目开发销售全过程管理。

从外部环境来说，要准确评价信托支持房地产健康发展所作的贡献，要给予信托公司直接参与设立和发行REITs的机会。

❸ 房地产行业未来的发展趋势如何

一、房地产发展趋势，第一要看国情。
看看早上的北京地铁就知道趋势了，中国人口增量最大，看到北京目前人流就不难看出今后其它一、二线城市的趋势。中国地虽广但人太多，人均太少，尤其是好的地方更是，不要说什么很多山区、戈壁、沙漠都没人，这不废话么，现在没人，以后也没人愿意去住。就算有，也改变不了好地方被大多数人想要居住的愿望，这也是国情的一点，中国人的心态问题。
第二、要看房地产的大趋势
自古以来，“有大屋”便是达官贵人显示地位的资本，自古就有地契，这是为什么?因为房产的不动产、保值是一直以来都不变的，土地就那么多，人却更多。再不说过去，只说现代，近年来中国房地产行业迅速崛起，这是历史的必然，炒房、置换房亦是必然，最后涨价亦是必然。
第三、为什么大多数人会对房地产涨跌有疑问?
这点，很重要，也是解答你问题的关键。一个是政策的引导、左右房地产，但归根结底在所谓引导的时候，也只是起到稳定民意的作用，本质上，只会扶持房地产，这就是为什么不论何时，政策总是出现了“有条不紊...健康发展......不要过快增涨”这一类的词语。另一个是媒体墙头草这种个性，让民众混淆视听，实际再涨，它说跌，实际在跌，它却说再不买就要涨价了，其中原因如何，不用我多说了吧?
其实，房地产发展趋势，这是个大问题，在中国，除非发现了可以控制空间资源，不然房价会一直涨下去，这是历史的必然，人类发展的必然，也是人民生活水平提高的阴面。
好了
，回答完毕，绝对原创，请给分，谢谢!

❹ 房地产信托的发展历程

1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托（BostonPersonalPropertyTrust），但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始对投资公司进行规范。为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可以分为：面额证券公司（Face-AmountCertificate Companies）、单位信托公司（UnitInvestmentTrust）和经理公司（Management Companies）三类。
其中，经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通，按投资公司法第5条又可将其分为：封闭型（Close-end Type）投资公司、开放型（Open-End Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型（Non-DiversifiedType）投资公司四种。马塞诸塞商业信托是REIT的前身，由于经济利益的驱动，最初采用信托形式是为规避州法禁止公司以投资为目的而持有不动产的规定，随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织，而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停滞。但由于后来的投资信托法规不断健全，且经济发展态势良好，美国投资信托的发展又日益茁壮起来。着眼于投资信托的优点，美国国会于1960年通过修订内地税法典，正式开创了REIT，规定凡具备该法案第856条至859条的有关组织、收入及收益分配要件的REIT 可享有免税优惠。
换言之，即使REIT是以公司为组织形态，也可以不必负担公司所得税，而仅对股东或投资人课征个人所得税，所以REIT一般也被认为是具有投资媒介性质管道机能。1976年美国国会通过了税收改革法案，取消了REIT必须是由非法人信托或社团组织的要件，所以现今美国的REIT组织形态可以是公司组织或信托，但必须是联邦所得税意义下非银行、储蓄贷款机构或保险公司类的公司，通过这些机构，向大众募集资金。基于危险分散原则，主要从事买卖管理不动产实体的投资或抵押担保贷款的信托投资，属于一种长期投资商品，其基本架构由不动产投资信托基金、经理公司、保管机构和投资人四个实体组成。但按照1986年税收公司改革法的规定，REIT必须雇佣独立的不动产专家来执行管理REIT的日常事务活动。

❺ 房地产信托投资基金的发展

1.房地产信托产品尚不是国际意义上的REITs。我国第一个比较接近国际标准的房地产投资信托产品，为2002年7月28日由上海国际信托投资公司推出的新上海国际大厦项目资金信托，10天内2.3亿元额度全部售出，反应空前热烈。然而，市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。
2004年全国约有31家信托投资公司共计发行约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元，而平均募集资金仅为1.47亿元。金融体系不完善，资本市场发育不健全以及相应法律法规尚待建立，使得我国的房地产信托产品与REITs存在显著差异，运营模式较单一，规模较小，利率缺少弹性，期限较短，流动性较差。
国内目前有57家信托基金，其中约20家投资于房地产，或采取借贷形式，或直接参与投资开发。但这些都不是通常所说的符合国际定义的房地产投资信托基金，在派息比例、免税政策上都没有明确清晰的定义，都只是房地产投资信托基金的一种最初级的阶段。
2.我国房地产业融资过度依赖银行贷款。投资领域，用于房地产开发的银行信贷逐年上升，根据中国人民银行统计，1997年以来，房地产开发资金来源中银行贷款的比重高达55%以上。房地产开发资金的三大来源分别为房屋销售“定金和预收款”、开发企业自筹资金以及银行贷款，分别占全部资金来源的43%、30%和18%。但实际上，考虑到房地产自筹资金主要来源于房屋销售收入，按首付30%计算，自筹资金中有70%来自购房者的银行按揭贷款；此外，“定金和预收款”中也有30%的资金来自银行贷款。
3.REITs在国内已具备较为巨大的市场需求。央行采取的限制各商业银行发放用于购买房地产的贷款数量等系列举措，旨在降低日益增加的房地产贷款风险。然而就房地产投资的资金渠道来讲，如果仅单纯地“节流”而不注意“开源”的话，则不利于房地产市场的持续健康发展。因此，无论是从维护经济稳定的宏观政策角度出发，还是从解决房地产开发商资金来源的微观企业角度出发，房地产投资信托基金在中国已具备较为巨大的市场需求环境。
4.我国急需完善REITs相关立法。目前国内有信托法、信托投资公司管理办法、信托公司基金信托管理暂行办法等相关条例。但是这些严格来讲都只是基础，还没有一个真正房地产投资信托基金法出现，对基金的资产结构、资产运用、收入来源、利润分配和税收政策等加以明确界定和严格限制，致使国内的房地产投资基金大多处于较为散乱的发展阶段，缺乏统一的标准和经营守则。目前最主要的工作是加速房地产投资信托基金的立法，促使投资于房地产的信托基金和专业房地产基金转变为比较标准的房地产信托投资基金。

❻ 我国房地产未来的发展趋势

【摘要】城市化进程的加快和人们住房需求的日益增加，使房地产问题成为我国主要社会问题。近年来，房价逐年攀升，房地产行业发展运营过程中的矛盾也越来越多。国家和政府要对我国房地产开发投资现状进行明确了解，并对我国房地产行业的未来走向进行评估和分析，有效避免房地产开发投资过程中的不可控性，推进我国房地产行业的稳步、快速发展。
【关键词】房地产；开发投资；未来走向
1、前言
房地产投资在我国投资活动中占据主体地位。受外部市场环境的影响，我国房地产开发投资过程中存在诸多问题和风险，制约了房地产行业发展。政府和相关从业者要结合我国房地产行业的实际发展现状，对房地产开发投资进行合理规划，实现资金的优化配置，并对房地产投资金额进行合理控制。近年来，随着国家房地产宏观调控力度的增加，我国房地产行业市场形势也更加严峻，给房地产行业带来了诸多挑战。
2、房地产开发投资现状
2.1 企业融资困难
房地产的投资和收益都比较高，发展周期也相对较长，其必须具备充足的资金来源，对企业提出了较高的资金要求。房地产开发初期，投资相对较大，必须筹措大量资金，才能从根本上实现房地产开发。但是，由于金融层面的制约，增加了房地产企业的融资难度。无论是前期开

❼ 房地产信托的发展现状

当人们对高房价已经感觉到无奈的时候，“集体焦虑”就出现了。当这种“集体焦虑”出现之后，一切与房地产沾边的东西都会刺激人们的这种焦虑，房地产信托也自然“被焦虑”，被情绪化地关注。事实上，在我们的生活中，已经多次出现一个传言击垮一家企业的案例。信用社会中，“压倒骆驼的最后一根稻草”表面看也许就是一个传言或是无意的误读，但其背后是“集体焦虑”中的非理性。网络时代，当信息的传播更加便捷之时，对于信息的辨别也更重要了。
房地产信托可谓屋漏偏逢连夜雨，房地产企业紧张的资金链使得房地产信托兑付风险加大，而绿城事件以及沪京房地产企业兑付问题更是引起了市场的担忧。这也使得很多投资者对房地产信托望而生畏。 尽管房地产信托产品面临众多问题，但并不能一概否定此类产品。相关专业人士给出了建议，从来看，房地产信托产品收益率还是比较高的，投资者在购买的时候一定要审慎：首先要看项目本身的好坏，其次要房地产信托计划的风控措施，第三还要看信托公司的资质。房地产信托依然具有投资价值 。
不过专家建议，在购买房地产信托计划的时候一定要擦亮眼睛。除了要考察项目的好坏之外，也要严格把握产品的风控措施，不要片面追求高收益而忽视了项目和产品风险。此外在信托公司的选择上，要尽量选择那些股东背景、资金实力较为雄厚的国有控股信托公司发行的产品。
从投资品种来看，股市屡创新低，外围环境负面消息不断，反弹迹象并不明确，风险难以把控。而房地产投资受到严控，且受到限购令影响，投资房地产风险加大。相比较下来，前发行的房地产信托计划预期年化收益率大都在10%以上，尽管同样受到调控，但是投资者能详细了解房地产信托项目，作为资产配置的一种，不失为一个理想的选择。

❽ 如何推进我国房地产信托投资基金

不能说没有发展的空间。目前，尽管国家也三令五申的打压房地产市场，但这个市场仍然居高不下，相反，到有上涨的趋势。这是关系民生的大计，一方面市场的需求空间还是很大，另一方面，国家也不会不吃这块肥肉。只要你找准这个切入点，相信你的投资是没错的。祝你成功。

❾ REITs(房地产投资信托投资基金)在中国的发展前景如何

中国可以资产证券化的物业类型有限，相关政策不清晰，税收体制没跟专上，运营和资产证券化人属才缺乏，是REITs在中国发展受阻的主要原因。现在政府已经意识到要帮助企业解决问题，在房地产资产证券化方面提供更完善的配套政策，尤其是税务的调整和改革。在未来的三年，REITs(房地产投资信托投资基金)将在中国有跨越式发展。”