房产信托评估

Ⅰ 房产如何信托

目前信托市场负来面报自道太多，投资信托产品时需要慎重选择产品，房地产投资也是同样的道理。
不能说房地产信托不好，要从交易对手方实力、项目所处地理位置和市场前景来分析，建议投资者选择一二线城市优质地区的房地产项目，不要盲目选择。

Ⅱ 房地产信托是指什么

简简介

房地产信托结构图
房地产信托，英文是“Real Estate Investment Trust”，简称REITS，包括两个方面的含义：一是不动产信托就是不动产所有权人《委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托，是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国正大量采用的房地产融资方式。
2003年6月，央行发布121号文件限制房地产企业的银行融资，房地产信托开始成为企业追逐的热点。房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。
2发展历程
1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托（Bost

上海国际金融中心
onPersonalPropertyTrust），但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始对投资公司进行规范。为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可以分为：面额证券公司（Face-AmountCertificate Companies）、单位信托公司（UnitInvestmentTrust）和经理公司（Management Companies）三类。
其中，经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通，按投资公司法第5条又可将其分为：封闭型（Close-end Type）投资公司、开放型（Open-End Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型（Non-DiversifiedType）投资公司四种。马塞诸塞商业信托是REIT的前身，由于经济利益的驱动，最初采用信托形式是为规避州法禁止公司以投资为目的而持有不动产的规定，随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织，而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停滞。但由于后来的投资信托法规不断健全，且经济发展态势良好，美国投资信托的发展又日益茁壮起来。着眼于投资信托的优点，美国国会于1960年通过修订内地税法典，正式开创了REIT，规定凡具备该法案第856条至859条的有关组织、收入及收益分配要件的REIT 可享有免税优惠。
换言之，即使REIT是以公司为组织形态，也可以不必负担公司所得税，而仅对股东或投资人课征个人所得税，所以REIT一般也被认为是具有投资媒介性质管道机能。1976年美国国会通过了税收改革法案，取消了REIT必须是由非法人信托或社团组织的要件，所以现今美国的REIT组织形态可以是公司组织或信托，但必须是联邦所得税意义下非银行、储蓄贷款机构或保险公司类的公司，通过这些机构，向大众募集资金。基于危险分散原则，主要从事买卖管理不动产实体的投资或抵押担保贷款的信托投资，属于一种长期投资商品，其基本架构由不动产投资信托基金、经理公司、保管机构和投资人四个实体组成。但按照1986年税收公司改革法的规定，REIT必须雇佣独立的不动产专家来执行管理REIT的日常事务活动。
3性质分类
房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：
①委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等；
②代理业务，如代理发行股票债券、代理清理债权债务、代理房屋设计等；
③金融租赁、咨询、担保等业务。
相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。
4发展现状
当人们对高房价已经感觉到无奈的时候，“集体焦虑”就出现了。当这种“集体焦虑”出现之后，一切与房

房地产信托
地产沾边的东西都会刺激人们的这种焦虑，房地产信托也自然“被焦虑”，被情绪化地关注。事实上，在我们的生活中，已经多次出现一个传言击垮一家企业的案例。信用社会中，“压倒骆驼的最后一根稻草”表面看也许就是一个传言或是无意的误读，但其背后是“集体焦虑”中的非理性。网络时代，当信息的传播更加便捷之时，对于信息的辨别也更重要了。
[1]房地产信托可谓屋漏偏逢连夜雨，房地产企业紧张的资金链使得房地产信托兑付风险加大，而绿城事件以及沪京房地产企业兑付问题更是引起了市场的担忧。这也使得很多投资者对房地产信托望而生畏。 尽管房地产信托产品面临众多问题，但并不能一概否定此类产品。相关专业人士给出了建议，从来看，房地产信托产品收益率还是比较高的，投资者在购买的时候一定要审慎：首先要看项目本身的好坏，其次要房地产信托计划的风控措施，第三还要看信托公司的资质。房地产信托依然具有投资价值。
不过专家建议，在购买房地产信托计划的时候一定要擦亮眼睛。除了要考察项目的好坏之外，也要严格把握产品的风控措施，不要片面追求高收益而忽视了项目和产品风险。此外在信托公司的选择上，要尽量选择那些股东背景、资金实力较为雄厚的国有控股信托公司发行的产品。
从投资品种来看，股市屡创新低，外围环境负面消息不断，反弹迹象并不明确，风险难以把控。而房地产投资受到严控，且受到限购令影响，投资房地产风险加大。相比较下来，前发行的房地产信托计划预期年化收益率大都在10%以上，尽管同样受到调控，但是投资者能详细了解房地产信托项目，作为资产配置的一种，不失为一个理想的选择。
5发展前瞻
银监会从2011年5月开始针对房地产信托业务逐步开始调控，屡次通过窗口指导的方式降低房地产业务的发行。6月要求房地产信托项目由事后报备改为事前报备，可以看出银监会逐步将主动权掌控在自己手中，并开始主动出击。从9月开始，要求逐个监测存量项目的兑付风险。而之后就爆发了绿城事件，这系列措施可以看出银监会对于整治房地产信托业务的决心和力度。而这次四家信托公司被叫停可谓再次给行业敲响了警钟。
在监管部门的严控信托网的主动调整之下，房地产信托业务已经呈明显降温态势。根据信托研究机构普益财富昨日发布的9月份信托市场月报，9月份房地产领域的信托产品发行量为49款，环比下降25款，占比下降2.57个百分点。
这次叫停是银监会释放的一种继续严控的信号，至于房地产信托业务是否会被叫停，尚无消息，但可以看出，调控政策逐步向各个信托公司开始发难。由于之前房地产信托过快的发展，这也使得风险积聚，银监会此举也是出于风控角度考虑。
6资金来源
资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。房地

基金型房地产信托
产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样，主要来源有：
房地产信托基金
是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及
其它信托业务而设置的营运资金。我国的信托投资公司资金来源主要有：财政拨款、社会集资以及自身留利；
房地产信托存款
是指在特定的资金来源范围之内，由信托投资机构办理的存款。其资金来源范围、期限与利率，均由中国人民银行规定、公布和调整；
集资信托和代理集资
这是信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹借资金的一种方式；
资金信托
是指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务。信托资金的来源必须是各单位可自主支配的资金或归单位和个人所有的资金，主要有单位资金、公益基金和劳保基金；
共同投资基金
即投资基金或共同基金，对于国内公众而言，它是一种较新型的投资工具，但在国外已有百余年的历史，并且日趋兴旺，是现代证券业中最有前途的行业，在发达国家的金融市场上，已为实践证明是一种相当先进的投资制度，并已成为举足轻重的金融工具。
7投向分类
根据资金投向的不同，REIT可分为三类：
权益型
（EQUITYREIT）。权益型 REIT直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益；
抵押型
（MORTGAGEREIT）。主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益；
混合型
（HYBRIDREIT）。顾名思义，此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。
早期的房地产信托主要为权益型，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。抵押信托的发展较快，现已超过产权信托，主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券。但混合型无疑是将来发展的方向。另外，REIT还有很多其他分类方法。
例如，按股份是否可以追加发行，可分为开放型及封闭型。封闭型REIT被限制发行量，不得任意发行新的股份；相反，开放型REIT可以随时为投资于新的不动产增加资金而发行新的股份。按是否有确定期限，可分为定期型和无期限型。定期型REIT是指在发行基金之初，就定为确定期限出售或清算基金，将投资所得分配予股东的事前约定；无限期型则无。按照投资标的确定与否，分为特定型与未特定型。基金募集时，特定投资于某不动产或抵押权投资者为特定型REIT；反之，于募集基金后再决定适当投资标的者为未特定型REIT.[2]
8运作流程
房地产信托的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。这两种模式说到底就是资金信托和房地产资产信托的区别，由于各自的国情不同，美国比较侧重于资金信托型REIT，而日本侧重于房地产资产信托型REIT。
9美国模式
美国的房地产信托通常是以基金的形式出现的，在成立阶段，其主要运作流程为：

房地产市场的政策
（1）评估资金。基金发起人为满足自身需求，进行REIT基金募集的筹划，主要工作包括：预估所需资金数量，确认选择REIT基金为筹资工具，并考虑投资标的的收益性能否达到必要的回报率等。
（2）接洽承销商、发起人与承销商讨论投资与募集事宜，包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。
（3）接洽律师及会计师。与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题，选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务，并拟订申请文件，此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定。
（4）接洽不动产顾问公司。若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任，则需要洽定对象并签定REIT管理顾问契约，确定其权利义务关系。
（5）当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集，在申请成功后，要决定保管机构并签定REIT契约。
房地产信托成立并在证券交易所挂牌交易后，便进入正式运作阶段。值得注意的是该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划，保管机构则依房地产投资信托公司的指示，进行业务操作，执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商业投资的收支等事宜。投资者通过券商购买REIT证券，投资收益则从保管机构处获得。
在美国，房地产信托证券首次公开发行的注册登记，其依据是1933年证券法表格-11，该格式要求详细披露REIT的投资政策、与投资政策有关的活动、房地产的状况、财产处理的信息、经理公司与投资公司之间的关系等。当然，REIT也可因私下发行而无须注册登记，但依据1933年证券法REGULATION D（RULES501-506），私下发行的投资人人数上限为35人，完成公开发行后，按照1934年证券交易法，REIT有报告的义务。另外，法律还对房地产信托的结构、资产运用和收入来源作了严格的要求，如房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中；每年90%以上的收益要分配给股东；其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务，75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。在税收方面，REIT则受到了优待，按照规定，REIT不属于应税财产，且免除公司税项，这就避免了双重纳税的可能。
10日本模式
其运作流程为：
（1）房地产公司将土地、建筑物分售给投资者，由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房地产公司；
（2）投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理；
（3）信托公司将房地产全部租赁给房地产公司，同时向该公司收取租赁费；
（4）房地产公司也可以将房地产转租给承租人，向承租人收取租赁费；
（5）信托公司向投资者发放红利；
（6）信托银行也可以将该房地产在市场上销售，从购买者身上获取价款，再按比例分配给投资者。
11借鉴意义
从对美国和日本房地产投资信托发展的经验和教训的研究中，我国的房地产投资信托业的发展必须注意以下几点：
（1）我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须尽早对房地产投资信托进行认真细致地研究，并推动政策的市场化，来达到房地产的证券化。 （2）正确认识房地产投资信托的特性。房地产投资信托是一种新的金融商品，它有自己产生的条件和发展的规律， 我们只能给它创造适合生长和发展的条件， 不能只是为了处理银行的不良资产（当然它可以作为处理不良资产的一种手段），更不能为了利用它的初期性来转移金融机构的不良资产而极力发展，这样只能起到拔苗助长的作用。
（3）在政策上，根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。
（4）在房地产证券化的发展过程中，应极力开发相关和配套的房地产证券化商品，培养大量的机构投资者。
（5）我国房地产业才刚刚开始发展，我们必须通过房地产投资信托的发展建立一套完整的房地产投资的管理和战略体系。
在国内的房地产金融政策大环境下，房地产开发商期待更多的融资渠道和新的金融衍生工具。要鼓励和支持房地产投资信托基金这一新的融资方式的萌芽和发展，积极引导社会资金、银行资金、 外商资金、 外埠资金和居民个人资金投向房地产。 通过借鉴国际流行的房地产投资信托基金模式，适时培育和发展 REIT 基金，不仅有望克服银行体系房地产贷款风险集中的问题，并可以推动我国房地产行业持续稳定健康发展。[3]
12作用
1、能为房地产委托人提供可靠的融资渠道，促进房地产企业良性发展。中国的大部分房地产开发企业自有资金都不超过20%，而银行贷款又趋于紧缩状态，受房地产开发成本高等因素的制约，一般房地产的销售或租赁都需要一个较长的过程，所以资金短缺是一个长期状态。因此，利用信托工具融通资金便成为一种行之有效的方法。

房地产信托
2、房地产信托化能够丰富资本市场的投资品种，为投资人提供一条稳定获利的投资渠道。特别是在当前，股市欺诈接连不断、股指一厥不振，银行存款利率大幅度下降的背景下，大量的资金要寻找稳定的投资获利渠道，房地产信托化生逢其时，是满足投资者需要的一个很好的选择。
3、房地产信托化能够拓宽信托公司的业务范围，是信托业得以迅速发展的重要契机。从中国信托业发展所走过的20多年的历程来看，因为无法可依，信托业的定位一直处于一种无序状态，为了吸纳储金，曾屡次出现高息揽储等不规范现象，扰乱了金融市场，也招来了政府干预，一次次整顿的结果，信托业的“可经营范围” 越来越窄，业务量也越来越少。随着2001年10月1日《信托法》的实施，给信托业的规范发展带来了新的生机，在百废待兴的状态下，对信托业而言，进行房地产信托不失为一项崭新的、现实的、强有力的突破口。
13同类区分
与REITs的区别
第一，REITs是标准化可流通的金融产品，一般从上市或非上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通；中国的房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。
第二，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的95%分配给投资者；中国的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，一般在3%-9%左右。
第三，REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；中国的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或部分或局部参与项目公司运作获取回报。
第四，REITs的产品周期一般在8-10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营；中国的房地产信托计划产品周期较短，一般为1-3年。
第五，REITs的税制优惠：如信托收益分配给受益人的，REITS免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。而中国的房地产信托计划没有相关的税制安排。
第六，中国的房地产信托概念较为宽泛，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。
总之，简单地讲，REITs就是将投资大众的资金，由专业投资机构投资在商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物，投资人不是直接拿钱投资不动产，而是取得受益凭证，报酬以配息方式进行，且REITs可以挂牌公开交易，因此投资人还可以在公开市场买卖，赚取资本利得。
14风险控制
房地产信托的主要风险来自于：[2]
(1)赔偿风险。央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说，信托公司不负责运营过程中发生的风险。[2]
(2)项目风险。单个项目的风险往往很难评估预测，而信托公司发行信托产品时又往往有意无意地多介绍项目盈利前景，很少揭示项目风险，如投资者轻信信托公司推介，不审慎决策，将面临很多潜在的风险。[2]
(3)操作风险。信托公司的实际操作难度较大。我国的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万、三四十万，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。信托计划“合同不超过200份、认购起点不低于5万元”对于个人投资者而言，并不容易接受。[2]
(4)自身风险。房地产信托本身也有缺陷。比如业务模式散乱，经营风险偏高，利润较低等；在运营模式上，多数产品采取的是贷款形式，形式比较单一；资金和产品仅限于信托凭证转让，流动性差。[2]
信托公司在控制信托投资即贷款的风险方面也缺乏有效的手段，一般依赖于银行后续资金介入，或由银行资金替代而顺利退出，或在银行资金确保项目建成销售后实现资金退出，能否顺利退出往往取决于银行的支持程度。因此，房产信托在我国当前环境下，必须与银行紧密配合，单独运作的风险非常大。但银行后续放款与否受政策因素及环境变化因素的影响非常大，在信托公司做出投资(或贷款)决策时，难以把握这些潜在影响因素，因此，信托公司的决策总是存在一定的风险，无法规避。

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确实不是我本人手打的，不过很简单的概括并不能说明问题，特别是随着法律法规的不断限制，房地产作为中国主流经济支柱之一，以及地方财政主要收入的产业链，后续的房地产与金融行业之间的合作将会出现更多的方式方法，信托最早出现在国外，但是并不完全适用于我国大陆，因此，希望朋友们不仅了解其然而且要了解其所以然，才能制定更合适自己项目的方式方法！
另外，依然要说一句抱歉，我自己本人对于房地产信托挂钩，还是属于很初级的。

Ⅲ 什么是房产评估

你好！
这是你需要的文章资料，希望能对你有所帮助，祝你顺利！
房地产经营与管理专业课程简介
5B0K0104房地产测绘（60-04）
先修课程：高等数学
适用专业：房地产经营与管理
内容简介：本课程主要学习测量基本知识、角度测量、距离测量、经纬仪导线测量、高程控制测量、房地产图测绘等内容，初步学会经纬仪、水准仪、平板仪、测距仪等常规测量仪器的使用方法。
5B0K0204房地产经济学（60-04）
先修课程：政治经济学、经济法基础。
适用专业：房地产经营与管理
内容简介：本课程主要学习房地产研究的对象，学习房地产商品属性及其特殊性，学习房地产运行机制、土地的供给与需求理论中国现行土地制度、地租理论、城市土地价格、城市国有土地使用权出让等基本内容。
5B0K0302土地管理概论（30-02）
先修课程：管理学原理
适用专业：房地产经营与管理、房建、工程造价等各相关专业。
内容简介：本课程主要学习土地的定义、特性、职能等基本知识，学习土地管理原理、原则及任务，重点学习建设用地管理基本内容、地籍管理、土地利用管理、土地监察、土地立法等基本知识，了解土地管理机构设置等内容。
5B0K0404房地产开发经营与管理（60-04）
先修课程：房地产经济学、土地管理概论等。
适用专业：房地产经营与管理
内容简介：本课程主要学习房地产基本概念及其在国民经济中的地位和作用，学习房地产开发用地制度，了解我国目前房改的主要内容和目标；重点学习房地产开发，掌握房地产开发可行性研究的内容和方法，掌握土地开发与房屋开发管理过程及有关报批手续；学习房地产开发投资分析方法及投资策略；学习房地产经营管理过程和方法及有关政策法规的内容；初步学习房地产行政管理和房地产市场管理的内容和相关政策法规；掌握我国现阶段房地产经营的体制和组织机构设置；初步了解涉外房地产管理的政策取向。
5B0K0504房地产投资分析（60-04）
先修课程：高等数学、概率论与数理统计、房地产经济学等。
适用专业：房地产经营与管理
内容简介：本课程主要学习房地产投资基本概念，学习房地产投资要素分析（投资时机、投资地段、投资质量等），学习房地产投资收益分析、房地产投资风险分析、成本分析、对象分析、策略分析等分析方法和过程，了解房地产需求预测方法和步骤，学会房地产投资项目分析方案的编写方法。
5B0K0635房地产估价（50-3.5）
先修课程：高等数学、概率论与数理统计、房地产经济学等。
适用专业：房地产经营与管理
内容简介：本课程主要学习房地产估价基本知识，学习房地产估价的基本原则和程序，重点学习成本法、市场比较法、收益还原法等估价的基本方法和过程，学习建筑估价方法，学习基准地价及宗地地价评估的方法和过程，了解我国地价管理政策。
5B0K0735物业管理（50-3.5）（30-2）
先修课程：土地管理概论、房地产开发经营管理等。
适用专业：房地产经营与管理、房建、工程造价等各专业
内容简介：本课程主要学习物业管理基本原则、特点及发展前景，学习物业管理机构设置，学习物业管理基础性工作内容及责任，学习掌握物业管理服务范围和内容，介绍物业管理资金运行原则和管理，介绍高级公寓、现代办公楼、商场、花园住宅等物业管理工作，讲述物业管理法律法规基本内容等。
5B0K0803房地产产权产籍管理（46-03）
先修课程：土地管理概论、房地产开发经营管理等。
适用专业：房地产经营与管理
内容简介：本课程主要学习地籍与地籍管理基本概念，学习地籍调查的基本原则和程序，重点学习土地登记及产权登记的有关政策法规内容和方法过程，学习地籍及产籍管理方法和内容手段等，了解我国房地产及地籍档案管理方法及分类方法。
5B0K1002工程地质（28-02）
先修课程：
适用专业：房地产经营与管理、工程测量等
内容简介：本课程主要学习土的结构、成分、物理性质、岩土的工程地质研究及其工程地质分类等基本内容。
5B0K2504计算机应用（60-04）
先修课程：计算机文化基本
适用专业：房地产经营与管理
内容简介：本课程主要学习房地产信息管理系统的开发研制过程和方法，学习管理信息系统的使用方法，初步掌握用计算机管理信息的能力。
5X3K1403房地产金融（46-03）
先修课程：高等数学、概率论与数理统计、经济法基础、房地产经济学等。
适用专业：房地产经营与管理
内容简介：本课程主要学习房地产金融基本知识，学习房地产资金的筹集、使用和管理，学习房地产信用信贷等基本知识，学习房地产贷款政策与操作过程，学习房地产抵押贷款、信托、典当、保险等运作方法等内容。
5X3K1502房地产法学（30-02）
先修课程：
适用专业：房地产经营与管理
内容简介：本课程主要学习土地管理法及房地产管理法基本内容，学习城市规划法等相关法规知识等内容。
5X3K1603专业英语（46-03）
先修课程：英语
适用专业：房地产经营与管理
内容简介：本课程主要学习国内外房地产基本知识，内容涉及到房地产估价、房地产法律、房地产投资分析、房地产开发、房地产销售、房地产中介和物业管理等内容，学完本课程之后，能够借助辞典阅读房地产方面的科技论文。
5X3K1702城市规划（30-02）
先修课程：
适用专业：房地产经营与管理
内容简介：本课程主要学习研究和拟定城市的性质、发展方向、人口规模和用地范围，对工业、居住、交通、文教、商业及基础设施等方面的建设规模、标准和布局的规划设计等内容。
5X3K1802建设用地管理（30-2）
先修课程：土地管理概论等。
适用专业：房地产经营与管理
内容简介：本课程主要学习建设用地管理的基本任务、原则及基本概念，学习建设用地的报批手续及管理办法，了解征地安置补偿有关规定及运作过程，了解建设用地的批后管理及开源节流方法。
5X3K1902土地复垦（30-02）
先修课程：
适用专业：房地产经营与管理
内容简介：本课程主要学习土地复垦基本概念，学习土地复垦规划、设计方法，学习常用复垦技术方法，了解复垦土壤的理化特性及生物复垦工程方法，掌握土地复垦法规基本内容，掌握土地复垦的技术经济评价方法和过程。
5X3K2002房地产市场（30-02）
先修课程：
适用专业：房地产经营与管理
内容简介：本课程主要学习房地产市场基本概念，学习房地产市场分析方法和过程，学习房地产市场调查和预测方法，初步掌握房地产产品策略、定价策略以及促销策略等基本知识。
5X3K2102房地产行政管理（30-02）
先修课程：
适用专业：房地产经营与管理
内容简介：本课程主要学习房地产行政管理的对象、内容、原则和手段，学习房地产产权产籍管理、房地产使用管理、房地产开发管理、房地产荒野管理等基本内容，学习房地产管理体制和组织机构设置，学习房地产行政诉讼与仲裁方法。
5X3K2215涉外房地产（20-1.5）
先修课程：
适用专业：房地产经营与管理
内容简介：本课程主要学习涉外房地产相关政策法规，介绍侨汇房地产管理、外国人私有房屋管理、外商投资管理等管理方法和有关规定，介绍涉外房地产的审批程序和优惠政策。
5X3K2302房地产市场（30-02）
先修课程：
适用专业：房地产经营与管理
内容简介：本课程主要学习土地利用规划的基本概念，学习土地利用总体规划的编制方法，学习土地利用专项规划如土地保护规划、开发复垦规划等的编制方法，学习土地利用规划的组织与实施等内容。
5X3K2415GIS概论（20-1.5）
先修课程：计算机文化基础
适用专业：工程测量、地籍测量与土地管理、房建、工程造价等各专业
内容简介：主要学习地理信息系统的组成及其功能、地理空间与空间数据基础、空间数据的处理、空间信息模型分析、地理信息系统的开发与应用。

Ⅳ 怎么看一个房地产信托计划好不好

随着时间的推移，中国房地产业整体告别十年黄金时代，粗放式野蛮生长阶段已逝，注重品牌、品质、个性化需求的新时代到来。虽然房地产行业的辉煌不再，由黄金时代逐步进入白银时代，但是作为信托公司传统业务领域，未有仍有一定发展空间，只是需要信托公司在专业性方面下功夫，逐步抛弃粗暴而简单的运作模式，而是更加精耕细作，赋予该项业务更多内涵。

房地产信托在中国的发展

我国的房地产信托是在2002年7月信托业重新开展后逐渐发展起来的。此前，信托业经过多次大规模调整一直处于业务匮乏的困境。而此时房地产市场呈现旺盛的发展势头，处于资金密集型行业的房地产开发企业大部分自有资金都较少，资金短缺是一个长期状态。而信托制度灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。

两者结合，取得了双赢的结果。一方面，信托业借势发展壮大，分享房地产业较高的行业利润；另一方面，房企通过房地产信托计划的融资可以降低房地产开发公司整体融资成本，并且募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整。

自2002年开始的十四年间，房地产信托共经历了2003年和2008年两次黄金发展期。

据统计，2003年全年约有70亿资金通过信托方式进入房地产领域，房地产信托产品也正式走入投资者视线，并进入了平稳发展阶段。因为，2003年6月，中国人民银行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（央行121号文件），对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。

比如：

1、对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。

2、商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。

3、对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地的评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

4、对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的。首付款比例执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。

5、借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年。

这些措施使得房地产企业从银行贷款的难度大大提高。不得不转向信托公司融资。由此房地产信托迎来第一个黄金发展期。

而自2007年3月央行首次加息，到12月央行连续加息六次，同时银监会出台了九条新规，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，地产企业又陷入融资困境。房地产信托产品再次迎来发行高峰。

此后，伴随着房价的一路飙涨，房地产市场火热的房地产信托一路升温。

房地产业是一个特殊的行业，与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征，它对经济发展的带动力很强，是关系国计民生、拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。同时它又是一个资本密集性的产业，其发展与金融业的支持密不可分，两个行业互相影响、互为依托。同时，房地产行业还是国家宏观调控的重点领域，对其又爱又恨，可谓成也萧何败也萧何，这也注定了房地产行业周期波动较为明显。

所以现在信托公司业务方向主要有几大块：

一、机会性抓取一线城市住宅地产项目，特别是中小开发商因资本实力不济退出市场带来的机会。

二、结合资产证券化业务，适当介入一线城市和重点二线城市办公楼项目。办公楼市场与住宅市场发展规律不完全相同，而且具有基础资产确定、现金流稳定和可测量等特点，是资产证券化的重要基础资产。

三、参与设立房地产并购基金。目前中国房地产业整体景气度下行，结构性库存高企，行业内普遍存在高杠杆问题，加之竞争加剧，优胜劣汰、行业整合和集中度提升将成为趋势，未来数年行业内蕴含大量并购机会。一方面信托公司可考虑与一线开发商、保险公司等合作设立机会性并购基金，在提供标的项目和并购融资方面发挥作用。另外也可与保险公司、国内外领先地产基金等长期资本合作，成立跨周期并购基金。

四、关注一线城市、重点二线城市中心老旧建筑改造项目。在成熟市场，通过整体收购、改造升级城市中心老旧建筑，并通过租赁、出售或者其他资本化运作方式实现获利退出是成熟的地产操作模式。目前中国的一二线城市也积存了大量的老旧建筑，如何盘活这块存量，考验着资产管理机构的专业、整体运营及资本运作能力。目前不少外资基金和一些国内资本已经开始进入该领域。

五、战略性关注旅游地产、养老地产等体现消费升级和大健康领域的业务机会。

房地产信托具有非常市场化的定价模式，对于项目风险、市场流动性等诸多因素都能够反映其中，不过总体看，由于信托承接的房地产项目相对银行风险稍大，因而整体融资成本比较高，投资者所获得的收益率也高，信托公司所获得的报酬在2-3%，以及其他费用，整体融资成本相比于其他类型信托也是要稍微高一些，具体定价根据融资方信用水平而有所不同。

房地产信托运作的几大模式

1、房地产债权信托

房地产债权信托房地产债权信托主要是指房地产贷款信托，是将信托资金用于向房地产开发企业发放贷款的一类信托业务。

根据监管部门要求，向房企发放贷款信托需要满足“四、三、二”条件：

四证：

国有土地使用证

建设用地规划许可证

建设工程规划许可证

建筑工程施工许可证

三成：

自有资本金投资比例达到30%

二级：

具有房地产开发二级资质

房地产债权信托主要关注点是信托到期本息回收问题，因而需要关注融资方偿债能力、融资项目可行性、抵质押物价值充足以及变现性等方面，通常设置抵质押、资金账户监管、股东或者实际控制人连带担保责任、本金分期归集计划等风险控制措施。（市面上绝大多数房地产信托属于此类型，信托公司直接以贷款的形式借给房地产企业）

房地产债权信托具有简单、易于操作的特点，同时也是与现行法律衔接最好、最常用的信托资金运用方式。不过，房地产债权信托对于放款条件要求较高，部分未达到要求的融资需求，无法满足，而且该类信托业务模式将提升房企财务杠杆，将压缩其后续融资空间。

2、房地产股权信托

房地产股权信托房地产股权信托主要是指信托资金用于获得房地产企业股权从而为其提供开发建设资金的一类信托业务。

股权获得方式：

受让原有股东股份

增资

出资新设项目公司

与债权信托相比，房地产股权信托并没有那么严格的合规要求，因而可以满足房地产企业拿地、四证不全时期的融资需求，股权融资也有利于美化房企财务报表，部分情况是作为过桥资金，待四证齐全后向银行申请开发贷，实现信托资金的退出。很多房地产股权信托是附有回购协议的，实际上是假股真债;还存在部分股权投资信托仅以少部分资金获得房企股权，其余大部分资金以股东借款名义用于房地产项目开发建设，这实际上既降低了股权投资收益的不确定，也有效绕靠看房地产贷款信托的监管要求。

房地产股权信托重点关注最终能否到期退出，对于负有回购协议的，这就需要关注回购人是否能够履行回购义务。同时，由于参股房企，信托公司也需要履行股东权利义务，参与重大事项决策，这有利于维护自身利益。从房地产股权信托风险控制手段，第一一般采用采用结构化设计，通过次级受益权部分提升优先级投资人的投资安全性;除已拥有股份的剩余股份提供质押，从而全面掌控房企公司运作;全面参与重大事项决策，掌握财务、公章等各类印章和网银密钥，部分情况下还将聘请外部公司监督融资项目建设;融资项目抵押等;违约时的资产处置权利等

3、房地产财产权信托

房地产财产权信托是指以房企所有拥有的各类财产权或者以个人拥有的房地产作为信托财产而开展的一类信托业务。

(一)房企作为委托人的财产权信托

以房企所有拥有的各类财产权为财产权而设立的信托本质上仍是满足房企项目建设的投融资需求，但是此处房企为委托人，财产权小份额切分，转让给合格投资者，从而获得开发资金。不过，目前市场的大部分财产权还是会附有回购协议，从而实现投资者的固定收益，是信托融资的一种交易结构形式变通，或者对现有监管政策的规避。受托信托财产可以是特定资产收益权，诸如土地使用权收益权、在建项目收益权、股权收益权等特定资产收益权以及债权。虽然特定资产收益权信托已开展多年，但是特定资产收益权在我国现行法律制度下还存在一定争议，该类信托还有待于接受司法审判的检验。

目前房地产财产信托本质还是一种融资工具，而不是来自基础资产的收益，因而其重点还是要看回购义务人的履约能力，主要是偿债能力和偿债意愿，其风险控制措施、交易结构基本与房地产债权信托和房地产股权信托相类似。

(二)个人作为委托人的房地产财产权信托

个人将其所拥有的房产等财产作为信托财产而设立信托，是以财产管理以及财产传承为主要目的的信托模式。这主要是借助信托公司的专业性，实现房产的保值增值，以及实现财富的有序传承。此类房地产信托可以进一步划分为房地产开发信托、房地产管理信托以及房地产处置信托。

房地产开发信托主要是委托人将所拥有的土地作为信托财产，由信托公司负责聘任建筑公司、房地产开发过程中的融资等事项，待房地产建设成功后，或者通过出租实现向受益人分配收益，或者将成品房向受益人分配，不过该类业务还主要适用于土地产权私有的欧美等国家。

房地产管理信托主要是指信托公司按照委托人意愿或者受益人利益最大化，通过有效管理以房地产作为信托财产的方式，所进行的一类业务。此类信托在美国、日本、我国台湾都较为普遍，在日本个人可设立不动产信托，由受托人实现信托财产的管理、租赁等，从而实现房产的保值增值。而在欧美，设立基于房产的信托则可以保障其在死后有序传承给继承人，同时由避免继承人直接获得房产后变卖。

房地产处置信托主要是指委托人将房产受托给信托公司，尤其帮助通过出售等方式，处置房产，最终将获得现金分配受益人的一类信托业务。

我国尚未开展此类业务，一方面是由于现行信托法律制度不健全，包括信托财产登记、信托税收等诸多障碍存在，另一方面是信托公司在房地产经营管理方面专业性不高，市场需求不高。但是，从未来发展看，此类业务还是具有一定市场空间的。

4、房地产资产证券化信托

资产证券化既包括各类金融债权，也包括各类不动产，房地产资产证券化也就是通常所说的房地产投资基金信托，就是不动产资产证券化的重要一类，是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。在美国约有300个REITs，其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。目前已有近40个国家成功推出了房地产投资信托基金。

不同于一般的信托产品，REITs具有鲜明的特征。它投资期限长，以成熟的商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象(限制开发项目)有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。每份REITs基金单位都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。同时，REITS也受到较为严格的监管，根据美国、法国等主要国家的监管要求，REITS发行前需要经过监管审批或者报备，一般采用信托制或者公司制实现破产隔离，大部分无最低注册资本要求，75%左右的资金要投资于具有稳定收益的房产，每年需要分配大约近90%的收益，一般仅对投资者所获得的红利征税，从而避免双重征税。（目前在国内已经重启，并且试点）

5、基金化房地产信托

基金化房地产信托目前市场上还有采取多种资金运用方式的，即房地产基金信托，从而提升信托资金运用效率。基金化房地产信托主要专注于房地产行业投资，通过运用股权、债权、物业持有、不良房地产项目重组等资金运用形式，同时对多个房地产项目进行组合管理的一种信托运作形式，信托公司可以与专业房地产私募基金机构合作，也可以与大型房地产开发企业合作，从而实现强强联合，发挥各自优势，实现全周期下，房地产项目全方位运作。

信托公司接受的委托资金，采用股权、债权、物业持有等多种运作方，投向多个房地产项目。这种模式采用组合投资的方式，有利于分散风险，挑选最为合适的房地产项目，从而实现受益人利益最大化，也有利于提高信托公司报酬水平。当然，此类运作方式对于信托公司专业性和房地产运作能力要求更高，因而信托公司会与其他专业机构合作。

下面金融狗说一下在项目上应该重点关注哪些东西？

判断房地产信托产品风险的几大关键指标如下：

是否具备足额的抵押物（一般抵押物评估价值为信托融资额度的2倍以上），且抵押物处置时具备较高的流动性（一般刚性需求为主的住宅更加容易处置）；

2.项目的区域位置是否拥有较强的市场需求（目前来看，一二线城市的住宅项目需求仍然较为旺盛（深圳新盘秒杀的情景是很难想象到的），三四线城市的项目最好是位于区域核心地段）；

3.开发商的实力与背景如何（衡量房地产开发商实力的一个重要指标是销售量排名，去化率，对于其过往业绩也可以进行考察做一个纵向对比）；

4.实际控制人的人品如何（投资者可以重点关注实际控制人的发家历程，以及是否有过不良信用记录以及负面新闻报道）。

Ⅳ 什么情况需要房产评估 房地产评估的风险有哪些

需要房地产评估的情况：
一、房地产转让和租赁的需要
房地产转让包括房屋所有权转让和土地使用权转让，是房屋所有权人或土地使用权人通过买卖、互换、赠与或其他合法方式将其房屋所有权和土地使用权（简称房地产）转移给他人的行为。其他合法方式包括用房地产作价出资、作价入股、抵偿债务等。房地产租赁包括房屋租赁、土地租赁和土地使用权出租，是房屋所有权人、土地所有权人（国家或集体经济组织）、土地使用权人作为出租人将其房地产出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
二、房地产抵押的需要
房地产抵押是债务人或第三人不转移房地产的占有，将该房地产作为履行债务的担保，当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人按照法律规定以该房地产折价或以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。
由于房地产具有不可移动、寿命长久、保值增值、价值较大等特性，是一种良好的用于担保债务履行的财产，由估价机构评估出抵押房地产的客观合理价值，为其确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。
房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有下列5种：
（1）初次抵押估价，即将没有抵押的房地产抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估。
（2）再次抵押估价，即将已抵押的房地产再次抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估。《担保法》第三十五条规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”
（3）续贷抵押估价，即抵押贷款到期后继续以该房地产向同一抵押权人抵押贷款的，对该房地产的价值进行评估。
（4）抵押期间估价，即根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押房地产价值变化情况及有关信息披露等的需要，定期或在房地产市场价格变化较快、抵押房地产状况发生较大改变时，对抵押房地产的市场价格或市场价值、抵押价值等价格或价值进行监测和评估。
（5）抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或拍卖、变卖的，为折价或拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。
三、房地产税收的需要
中国目前与房地产有关的税种共10个，其中有5个是专门针对房地产设置的税种，分别是房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税，另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。这些税种中，除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要房地产估价外，其他税种在一定程度上都需要房地产估。
在房地产税收中，纳税人认为税务机关核定的计税依据不合理的，也可能委托房地产估价机构评估房地产的价值，以说服税务机关重新核定计税依据。
四、房地产征收和征用的需要
征收和征用相同之处在于，都是为了公共利益需要，都具有强制性，都要经过法定程序，都应依法给予补偿。不同之处在于，征收是所有权的改变，是“强行购买”；征用只是使用权的改变，被征用的财产使用后，应当返还被征用人，是“强行租用”。
征用房地产不仅应给予使用上的补偿（补偿金额相当于租金），如果房地产被征用后毁损、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。确定上述征收、征用的补偿金额，就需要房地产估价提供依据。例如，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定对被征收人给予的补偿包括被征收房屋价值的补偿。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。具体地说，被征收人选择货币补偿的，要对被征收房屋价值（包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产的价值，下同）进行评估，为确定货币补偿金额提供依据；被征收人选择房屋产权调换的，要对被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值（包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和用于产权调换的其他不动产的价值，下同）进行评估，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价（简称产权调换差价）提供依据。
在房地产征收、征用中不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费、临时安置费和停产停业损失。
五、房地产司法拍卖的需要
人民法院强制拍卖房地产即房地产司法拍卖，既要防止房地产被低价拍卖而使被执行人的合法利益受损，又要防止拍卖保留价定得过高而流拍使债权人的债权不能实现，需要评估被拍卖房地产的市场价值或市场价格，为人民法院确定拍卖保留价提供参考依据。
六、房地产分家析产的需要
房地产一般不宜采取实物分割的方法，原因一是房地产在实物上或在使用上通常难以分割，二是如果进行实物分割则通常会严重破坏房地产的使用价值或明显降低房地产的价值。因此，一般是采取折价或拍卖、变卖的方式，然后对折价或拍卖、变卖所得的价款予以分配。
有时即使可以采取实物分割的方法，但由于房地产是不均质的，分割后往往有面积大小、质量好坏等差异，所以还需要进行现金或现金等价物的“多退少补”。这些都需要房地产估价提供价值参考依据。
七、房地产损害赔偿的需要
房地产损害的情形多样复杂，主要有：
（1）使他人房地产受到污染。例如，架设高压线、建变电站等使附近房屋受到辐射污染，修建高架桥、铁路、机场或经常产生振动等使周边房屋受到噪声污染或振动影响，泄漏或排放有害物质使房地产中的土壤、水、空气受到污染等。
（2）新建建筑物影响相邻房屋的通风、采光、日照、景观、视野等。《物权法》第八十九条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”
（3）工程施工不慎使邻近建筑物受损。例如，基础开挖时造成旁边房屋门窗变形、墙体开裂、倾斜、倒塌等。
（4）房屋质量缺陷给购房人造成损失。例如，预售的商品房在交付使用后发现层高、防水、保温、隔热、隔声、室内空气质量等未达到合同约定的标准或不符合国家标准，在不退房的情况下，要求房地产开发企业赔偿。
（5）修改城乡规划给房地产权利人合法权益造成损失。《城乡规划法》第五十条规定：“在选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者乡村建设规划许可证发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。”
（6）对房地产权利行使不当限制给房地产权利人造成损失。例如；错误查封、异议登记不当等造成房地产权利人损害。《物权法》第十九条规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”
（7）未能履约（如未按照合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建或延迟竣工，给他人造成损失。
（8）非法批准征收、使用土地给当事人造成损失。《土地管理法》第七十八条规定：“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效”，“非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任”。
（9）其他房地产损害。例如，人为火灾、爆炸、堆土垮塌等导致他人房屋损毁。租住他人房屋，在房屋内发生非正常死亡事件，导致房屋为“凶宅”，使房屋价值减损。
上述各种房地产损害需要评估被损害房地产价值减损额和相关经济损失（如因房地产损害造成的其他财产损失、搬迁费、临时安置费、停产停业损失等），为和解、调解、仲裁、诉讼等确定赔偿或补偿金额提供参考依据。
八、房地产保险的需要
房地产特别是建筑物可能因发生火灾、爆炸、雷击、暴风雨、泥石流、地面突然塌陷、岩崩、突发性滑坡或空中运行物体坠落等自然灾害或意外事故而遭受损毁或灭失，从而需要保险。房地产保险对房地产估价的需要，一是在投保时需要评估保险标的的实际价值，为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据。二是在保险事故发生后需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔偿保险金的数额提供参考依据。此外，在保险期间保险标的的保险价值明显减少的，需要评估保险标的的保险价值，为采取有关补救措施提供参考依据。
九、国有土地有偿使用的需要
国有土地有偿使用包括国有建设用地使用权（简称建设用地使用权，过去称为国有士地使用权，简称土地使用权）出让、租赁、作价出资（人股）、授权经营等，需要估价服务。就建设用地使用权出让来说，它是国家以土地所有者的身份，将建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费（简称出让金等费用）的行为。目前，建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌、协议等方式。在这些方式中，都需要对拟出让的土地进行估价，为市、县人民政府国土资源行政管理部门（简称出让人）确定相应的出让底价（一般是出让人可接受的最低价）提供参考依据，或者为意向用地者确定相应的出价（一般是意向用地者可承受的最高价）提供参考依据。
例如，在招标出让中，出让人需要确定招标底价，投标人需要确定投标报价。在拍卖出让中，出让人需要确定拍卖底价（保留价），竞买人需要确定自己的最高出价（最高应价或最高报价）。在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。此外，对列入招标拍卖挂牌出让计划内的土地有使用意向、提出用地预申请的单位和个人，需要承诺愿意支付的土地价格；出让人需要认定其承诺的土地价格是否可以接受。
十、企业有关经济行为的需要
企业改制、上市、资产重组、资产置换、产权转让、租赁、合资、合作、对外投资、合并、分立、清算等经济行为，往往需要对企业整体资产或其中的房地产进行估价，为有关决策、会计计量、信息披露、监督管理等提供参考依据。
（1）企业改制是指国有企业或集体企业、事业单位整体或部分改为有限责任公司、股份有限公司或股份合作制等形式。
（2）企业上市是指股份有限公司按照法律法规的规定及证券监督管理机构要求的程序在证券交易所公开发行股票并挂牌交易，为企业发展融通资金的行为。
（3）企业资产重组是指根据业务重组的需要，对同一企业内部或不同企业之间现存的各类资产进行重新组合。
（4）企业资产置换是指一个企业的整体或部分资产与另一个企业的整体或部分资产进行交换。
（5）企业产权转让是指企业产权持有者将其持有的企业产权有偿转移给他人（自然人、法人或其他组织）的行为。在企业产权转让中，转让方需要估价为其确定要价提供参考依据，受让方需要估价为其确定出价提供参考依据。
（6）企业租赁是指企业所有者在一定期限内，以收取租金的形式，将企业整体或部分资产的经营使用权转让给其他经营使用者的行为。
（7）企业合资是指两个以上企业共同出资成立另外公司并分享股权，以进行某些新产品、新技术或新事业的开发。其中，企业用房地产或房地产为主的非货币财产出资的，通常需要房地产估价服务。
（8）企业合作是指不同企业之间通过协议或其他联合方式，共同开发产品或市场，共享利益，以获取整体优势的经营方式。例如，一方提供土地、房屋，另一方或多方提供资金、设备，开展有关合资、合作，然后各方按照一定比例分配相关经济利益。在这种情况下，需要评估所提供的土地、房屋的价值，以便与所提供的资金、设备的价值进行比较，从而为确定各方的经济利益分配比例提供参考依据。
（9）企业对外投资是指企业以货币、实物、无形资产或购买股票、债券等有价证券方式向其他单位投资的行为。其中，企业用房地产或房地产为主的非货币财产对外投资的，通常需要房地产估价服务。
（10）企业合并是指两个以上企业合并为一个企业的行为。企业合并有吸收合并和新设合并。吸收合并是指两个以上企业合并时，其中一个企业吸收了其他企业而存续，被吸收的企业解散。新设合并是指两个以上企业合并设立一个新的企业，合并各方解散。在现实中，一个企业吸收其他企业的动机之一，是看中了被吸收企业的场地（土地或房屋），以取得企业发展所需的场所。在这种情况下，根据具体情况，需要评估被吸收企业或者其中房地产的价值。
（11）企业分立是指一个企业分为两个以上企业的行为。企业分立的，其财产需要作相应的分割，从而需要估价为财产分割提供参考依据。
（12）企业清算是指企业违反法律法规被依法关闭、出资人决定解散、被依法宣告破产、公司章程规定的营业期限届满或公司章程规定的其他解散事由出现等情况下的企业财产清理、处理等。
此外，企业运营中的房地产，根据会计计量、相关信息披露和有关监管等需要和要求，对其公允价值等进行评估，如为财务报告服务的房地产估价。
十一、房地产行政管理的需要
《城市房地产管理法》提出的下列房地产行政管理要求：
（1）第十三条规定：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”—但如何确定最低价，需要估价提供参考依据。
（2）第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的……相应调整土地使用权出让金”；第四十三条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的……相应调整土地使用权出让金”一但如何相应调整土地使用权出让金（即改变土地用途的补地价应为多少），需要估价提供参考依据。
（3）第三十三条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”—但如何确定基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，需要估价提供参考依据。
（4）第三十五条规定：“房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报”—但如何判断房地产权利人申报的成交价是否不实，需要估价提供参考依据。
（5）第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时……依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，或者“按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”；第五十一条规定：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”；第五十五条规定：“房屋所有权人将以划拨方式取得土地使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家”——但如何确定应缴纳的土地使用权出让金数额，如何知道转让房地产所获收益中多少为土地收益，如何知道拍卖所得的价款中多少为土地使用权出让金，如何知道出租房屋的租金中含有多少土地收益，均需要估价提供参考依据。
（6）第五十二条规定：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿”—但如何知道一同拍卖的所得中多少为新增房屋所得，需要估价提供参考依据。
十二、其他方面的需要
对房地产估价的需要，除了上面列举的，还有许多，例如：
（l）房地产证券化需要的估价。例如房地产投资信托基金（Real Estate In－vestment Trust，REITs）需要的估价。根据房地产投资信托基金发行上市、运营管理、退出市场以及相关信息披露等的需要，对房地产投资信托基金持有或拟持有的房屋及其占用范围内的土地、配套的设施设备和其他相关财产（简称信托物业）进行状况评价、市场调研和价值评估。
（2）办理出国移民提供财产证明需要的估价。
（3）在房地产征收、司法拍卖、损害赔偿等活动中，时常发生有关当事人对补偿金额、拍卖保留价、赔偿金额或为确定它们提供参考依据的估价结果或估价报告有异议的情况。例如，在房屋征收中，通常出现被征收入对评估确定的被征收房屋价值有异议，从而要求复核评估或鉴定。在房地产司法拍卖中，被执行人通常对为人民法院确定拍卖保留价提供参考依据的评估价值有异议，认为评估价值过低导致其财产被低价拍卖，从而要求对估价结果或估价报告进行复核或鉴定。
（4）对各种涉及房地产的违法、违纪等行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量（如面积），而且考虑涉案房地产的价值量。例如，对国家工作人员非法收受他人房地产的“受贿罪”，收受房地产的价值是定罪量刑的重要依据。①对涉嫌犯“非法低价出让国有土地使用权罪”的，是否存在低价出让，对犯“非法低价出让国有土地使用权罪”的，其低价的程度。对领导干部涉嫌利用职权和职务影响，在商品房买卖置换中以明显低于市场价格购置而谋取不正当利益的，所购置的商品房价格是否明显低于市场价格。通过相关估价，为行政机关处理、纪律检查部门查处、检察机关立案、人民法院判决等提供相关参考依据。
（5）房地产开发完成后的房地产租售等，都需要房地产估价为投资估算、收入预测、房地产定价等提供参考依据。
（6）建设用地使用权期间届满需要的估价。建设用地使用权出让合同（过去称为国有土地使用权出让合同，简称土地使用权出让合同、出让合同）约定的使用期限届满，土地使用者申请续期，经批准准予续期的，应当重新签订出让合同，依照规定支付出让金等费用。确定该出让金等费用，一般需要估价提供参考依据。出让合同约定的使用期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，建设用地使用权由出让人无偿收回，但地上建筑物、构筑物及其附属设施可能按照出让合同约定，由出让人收回，并根据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿。确定该地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，也需要估价提供参考依据。
（7）住房反向抵押需要的估价。住房反向抵押俗称“以房养老”，有住房反向抵押贷款、住房反向抵押养老保险等方式，是老年住房所有权人（简称老年人）为了每月（或每年）获得一定数额的养老等资金，将住房抵押给银行或保险公司，在身故前享有住房占有、使用、收益等权利，在身故后通过住房处置所得偿还养老等资金及相关费用，如有剩余将返还给继承人。住房反向抵押不像住房抵押贷款那样将住房作为“第二还款来源”，而是以住房自身的价值作为偿还保证，因此特别需要估价服务。例如，需要评估住房现在的市场价值以及到根据老年人的年龄、健康状况、当地老年人的平均寿命等因素估计的预期寿命结束时的增值（如房价上涨）和减值（如建筑物折旧、房价下跌）等情况，或者评估住房在老年人预期寿命结束时的市场价值，为确定每月（或每年）的最高养老等资金提供参考依据。
房地产评估风险：
根据资产评估法：
第四十四条评估专业人员违反本法规定，有下列情形之一的，由有关评估行政管理部门予以警告，可以责令停止从业六个月以上一年以下;有违法所得的，没收违法所得;情节严重的，责令停止从业一年以上五年以下;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)私自接受委托从事业务、收取费用的;
(二)同时在两个以上评估机构从事业务的;
(三)采用欺骗、利诱、胁迫，或者贬损、诋毁其他评估专业人员等不正当手段招揽业务的;
(四)允许他人以本人名义从事业务，或者冒用他人名义从事业务的;
(五)签署本人未承办业务的评估报告或者有重大遗漏的评估报告的;
(六)索要、收受或者变相索要、收受合同约定以外的酬金、财物，或者谋取其他不正当利益的。
第四十五条评估专业人员违反本法规定，签署虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停止从业两年以上五年以下;有违法所得的，没收违法所得;情节严重的，责令停止从业五年以上十年以下;构成犯罪的，依法追究刑事责任，终身不得从事评估业务。
第四十六条违反本法规定，未经工商登记以评估机构名义从事评估业务的，由工商行政管理部门责令停止违法活动;有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款。
第四十七条评估机构违反本法规定，有下列情形之一的，由有关评估行政管理部门予以警告，可以责令停业一个月以上六个月以下;有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款;情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)利用开展业务之便，谋取不正当利益的;
(二)允许其他机构以本机构名义开展业务，或者冒用其他机构名义开展业务的;
(三)以恶性压价、支付回扣、虚假宣传，或者贬损、诋毁其他评估机构等不正当手段招揽业务的;
(四)受理与自身有利害关系的业务的;
(五)分别接受利益冲突双方的委托，对同一评估对象进行评估的;
(六)出具有重大遗漏的评估报告的;
(七)未按本法规定的期限保存评估档案的;
(八)聘用或者指定不符合本法规定的人员从事评估业务的;
(九)对本机构的评估专业人员疏于管理，造成不良后果的。
评估机构未按本法规定备案或者不符合本法第十五条规定的条件的，由有关评估行政管理部门责令改正;拒不改正的，责令停业，可以并处一万元以上五万元以下罚款。
第四十八条评估机构违反本法规定，出具虚假评估报告的，由有关评估行政管理部门责令停业六个月以上一年以下;有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款;情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十九条评估机构、评估专业人员在一年内累计三次因违反本法规定受到责令停业、责令停止从业以外处罚的，有关评估行政管理部门可以责令其停业或者停止从业一年以上五年以下。
第五十条评估专业人员违反本法规定，给委托人或者其他相关当事人造成损失的，由其所在的评估机构依法承担赔偿责任。评估机构履行赔偿责任后，可以向有故意或者重大过失行为的评估专业人员追偿。
第五十一条违反本法规定，应当委托评估机构进行法定评估而未委托的，由有关部门责令改正;拒不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款;情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十二条违反本法规定，委托人在法定评估中有下列情形之一的，由有关评估行政管理部门会同有关部门责令改正;拒不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款;有违法所得的，没收违法所得;情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)未依法选择评估机构的;
(二)索要、收受或者变相索要、收受回扣的;
(三)串通、唆使评估机构或者评估师出具虚假评估报告的;
(四)不如实向评估机构提供权属证明、财务会计信息和其他资料的;
(五)未按照法律规定和评估报告载明的使用范围使用评估报告的。
前款规定以外的委托人违反本法规定，给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十三条评估行业协会违反本法规定的，由有关评估行政管理部门给予警告，责令改正;拒不改正的，可以通报登记管理机关，由其依法给予处罚。
第五十四条有关行政管理部门、评估行业协会工作人员违反本法规定，滥用职权、玩忽职守或者徇私舞弊的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
其实评估中只要不存在违规行为，评估结果误差一般都在误差范围内，基本都没什么风险。

Ⅵ 房地产信托有什么风险

无论是房地产信托还是其他信托产品，他们都有着一样的风险。信托产品有许多种类，信托风险评估，首先看受托人投资的方向决定，其次是产品具体的风险控制措施。

首先是信托的投资投向：一般情况下，投资于房地产、证券市场的信托项目风险略高，但其预期收益也相对较高；而上市公司股权质押、或投资于能源、电力、市政基础设施建设等的信托项目比较稳定，风险性较低但预期收益相对较低。

其次是关注信托产品的风险控制措施，质押物的安全性、是否容易兑现，质押率高低，担保实力信用级别等。比如，上市公司股权流动性好变现容易，而如果是土地、或者不动产质押，变现则相对困难。

Ⅶ 房地产投资信托基金需要房地产评估吗

肯定需要。房地产信托基金既然是投资房地产。肯定要有房地产的相应评估报告。

Ⅷ 房产评估公司主要是做什么的

主要有以下四种业务评估：
1.一般估价业务： 抵押估价、转让、租赁估价、投资、收购估价、 司法鉴定估价、 纠纷估价、资产处置估价、分割、合并估价、险估价、拍卖估价、房地产损害赔偿价值估价

2.房屋质量缺陷损失估价：包括房屋实体质量缺陷估价、功能质量缺陷估价、环境质量缺陷估价等 出让、土地使用权出让底价估价、规划变更调整地价款评估、协议出让价格评估

3.税收估价：包括土地增值税、契税、房产税等 房地产征收（拆迁）估价

4.房地产投资信托基金物业评估：包括信托物业状况评价、信托物业市场调研和信托物业价值评估、投资性房地产公允价值计量估价、企业各种经济活动中涉及的房地产估价、资产估价、城镇土地分等定级及基准地价评估、估值专业咨询、培训
望采纳