2018广东省房地产融资情况

⑴ 房地产开发商融资的途径和方式

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

拓展资料：

从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。

⑵ 我国房地产融资的渠道包括哪些 各有什么特点

自筹资金
自筹资金是房地产企业初始阶段的融资渠道，一般是股东追加股本金或提供股东借款的方式加以解决。但当房地产价值的升高，投资规模的增大，资金周期的延长，房地产企业单靠自筹资金必然无法实现融资目标。
预售资金
房地产预售也是当前市场上比较流行的一种融资方式。在房地产区位、环境等条件较好的情况下，预售可以筹集到必要的建设资金。
商业银行贷款
商业银行贷款是我国房地产企业最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金来自商业银行。
企业合作融资
房地产公司合作融资，包括外资合作和内资合作。外资合作一般是成立合资或合作公司。利用较好的国外先进管理技术和经验，进行优势互补。通过合资合作可以共同把房地产企业做大做强。合作融资是我国房地产企业目前最为可行的融资方式之一。
信托融资
信托融资即信托公司对于比较好的有赢利前景的房地产投资项目提供信托贷款或直接参与信托投资的融资方式。相对银行贷款而言。房地产信托的融资方式可以降低整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大，在不提高资产负债率的情况下可以优化公司结构。在供给方法上可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金支持。信托独具制度优势，并具有较强的灵活性，在银行贷款困难时，是比较好的选择之一。
债券融资
房地产债券是企业债券的一个组成部分。目前很多房地产企业发行企业债券比较困难。
房地产证券融资
房地产证券化是房地产市场发展的方向，可以促使房地产经营的专业化、资源的合理化。是房地产企业融资的最佳途径。最常见的形式是上市。通过上市可以迅速筹集巨额资金并作为注册资本永久使用，没有还款期限，同时还可以扩大规模，化解风险。降低融资成本。投资者亦可分享房地产经营利润，使房地产企业主体从国有制走向股份制，有利于改善企业资本结构。中小型房地产企业可以通过企业间的项目收购、土地转让等形式优化资源组合，扩大企业规模，实现规模效益，达到上市融资的目的。
房地产私募股权投资基金
房地产私募股权投资是房地产市场发展到一定程度的产物。目前，在我国已经初见端倪，是一种向特定对象发行私募股权基金募集资金，然后以股权方式投资于房地产项目或企业的一种投融资方式，属于一种专业基金管理公司专业化募集资金、投资管理的一种融资方式。一般分为资金募集、投资、基金投资管理、基金退出四个工作阶段。是当前市场上逐渐兴起的一种融资方式。

⑶ 房地产贷款集中度监管要求陆续下发，上海、广东等地获“松绑”

各地房地产贷款集中度管理要求渐次落地！
券商中国记者获悉，央行、银保监会去年底联合下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》后，包括广东、海南、上海、浙江、厦门等地已分别下发当地房地产贷款集中度相关管理要求的通知。
其中，广东、海南、上海、浙江等地监管部门结对当地法人银行的考核上限予以上调，但获得“松绑”的银行档位、上调幅度均有所不同。
厦门版房地产贷款集中度监管要求则与央行、银保监会此前通知保持一致。此外，重庆、江苏等地银行业人士向券商中国记者反映，当地银行房地产贷款集中度考核指标上限也参照央行标准执行，未予上调。
厦门发布房贷集中度考核要求
券商中国记者获悉，人民银行厦门中心支行、厦门银保监局已于1月下旬下发《关于厦门市法人银行业金融机构房地产贷款集中度相关管理要求的通知》。
根据通知，厦门市法人银行业金融机构分属于第三档、第五档。其中，第三档机构包括厦门国际银行、厦门银行、厦门农商行，第五档机构包括厦门同安农银村镇银行、厦门翔安民生村镇银行，两档机构的房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为22.5%、17.5%；12.5%、7.5%。
这意味着，厦门版的房地产贷款集中度考核指标与央行、银保监会通知要求保持一致。
在这之前，央行、银保监会于2020年底联合下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共五档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。
其中，第一档的中资大型银行的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为40%和32.5%；第二档的中资中型银行两项占比分别为27.5%和20%；第三档的中资小型银行和非县域农合机构两项占比分别为22.5%和17.5%；第四档的县域农合机构两项占比分别为17.5%和12.5%；第五档村镇银行分别为12.5%和7.5%。
而除厦门外，重庆、江苏等多地银行业人士也向记者反映，当地银行房地产贷款集中度考核指标上限参照央行标准执行，未予调整。
部分地方监管上调考核上限
另一边，立足当地实际情况，有部分地方监管部门上调了本地法人银行的考核上限。
其中，人民银行广州分行、广东银保监局于2月4日发布《关于做好广东省地方法人银行金融机构房地产贷款集中度管理工作有关事项的通知》，对广东（不含深圳，下同）辖内地方法人银行房地产贷款集中度提出要求。
具体为：第三档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为24.5%、19.5%；第四档银行两项占比上限分别为20%、15%；第五档银行两项占比上限分别为12.5%、7.5%。
这意味着，广东对辖内第三档、第四档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别提高了2个百分点、2个百分点和2.5个百分点、2.5个百分点；第五档银行则参照此前央行、银保监会通知执行。
以2019年末数据计算，广东地区500亿元资产规模以上的地方银行中，大部分满足前述个人住房贷款占比上限要求，但在房地产贷款占比方面普遍有所超标。其中，中山农商行、惠州农商行等两项贷款占比超标较多。
而在人民银行杭州中心支行、浙江银保监局今年1月下发的辖内法人银行房地产贷款集中度相关管理要求通知中，第三档银行房地产贷款占比、个人住房贷款占比上限不变，第四档、第五档银行两项占比考核要求则分别上调1个百分点、2个百分点。
此外，上海对第三档、第五档相关银行房地产贷款集中度上限分别提高了2个百分点、1.5个百分点；海南对第三档相关银行房地产贷款占比上限提高了2.5个百分点。
各地银行“因城施策”
事实上，在央行、银保监会此前发布的房地产贷款集中度管理通知中，已经给各地监管部门结合实际情况对当地银行适度松绑留出了空间。
通知提及，央行副省级城市中心支行以上分支机构会同所在地银保监会派出机构，可在充分论证的前提下，结合所在地经济金融发展水平、辖区内地方法人银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点，以《通知》第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理要求为基准，在增减2.5个百分点的范围内，合理确定辖区内适用于相应档次的地方法人银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求。
“监管政策相对灵活、‘因城施策’。对于个别地区而言，本来涉房贷款占比就高，如果把监管考核上限定的太低，反而会对当地银行的发展造成一定影响。”招商证券首席银行业分析师廖志明表示。
上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，各地政策对不同类型的银行明确了房地产贷款集中度上限，有助于银行灵活执行中央房贷政策。
“类似政策下，不同银行的房贷业务会有所变化，对于相关购房者来说，也需要积极了解各地银行贷款政策，减少贷款办理的风险。大方向看，房价过热的城市等所在银行，其上限上调空间小；而信贷额度充裕的城市，上调的空间较大。”严跃进表示。
与此同时，也有个别超标中小银行高管表示，一边是涉房类贷款新增难，另一边是互联网贷款政策收紧，而往年这都是业务重点，所以业务压力还是比较大的。
廖志明表示，整体来看，今年贷款需求仍然非常旺盛，银行可以投放的领域较多。“一是政府投融资项目需求；二是房地产融资虽然受房贷集中度政策影响，但需求还在，银行房地产贷款增量并不会明显下滑，更多地是平稳增长；三是明显改善的融资需求，包括制造业贷款、个人消费类及信用卡贷款等。”

⑷ 房地产项目融资有哪些关键节点

1、企业营业执照
2、企业组织机构代码证
3、企业税务登记专证
4、企业银行基本户开户许属可证
5、企业贷款卡
6、房地产开发资质证书
7、用于融资的房地产项目的《土地证》
8、用于融资的房地产项目的《用地规划许可证》
9、用于融资的房地产项目的《建设工程规划许可证》
10、用于融资的房地产项目的《建筑施工许可证》
11、用于融资的房地产项目的《预售证》
12、 公司简介，股东简介， 商业计划书
13、融资计划书(融资额度，年限，重点突出抵押物，还款来源)，近三年的报表

⑸ 房地产融资的特点有哪些

1、高额度：地产融资小的都是几千万，动则上亿，甚至十几亿几十亿；2、差异大：有区域差异：一二线城市比较火爆，三四线城市融资难，生存困难；抵押差异：上市公司等大企业甚至不需要抵押就能融到资而且利率低，有些小公司充足抵押物还不一定融到，就算融到了利率也非常高；3、项目本身差距大：大部分放贷机构都认住宅，因为地产行业住宅的销量高，回款周期短，还款相对有保障，而商业却很难融资。
我觉得这几点是比较明显的，其他的还有很多

⑹ 广东有房地产开发项目，需要到香港融资，资金可以转返广东使用吗

当然是选择原谅她啊！哈哈