三亚地产abs融资案例分析

❶ 律师对房地产商付总包供应商走ABS融资有何建议

ABS是英文Asset-Backed
Securitization的缩写，意为资产支持证券化，是一种较为常见的项目融资模式。该融资模式是以项目所属的资产为支撑，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金。ABS模式可以将缺乏流动性但能产生可预见的、稳定现金流量的资产归集起来，通过一定的安排和增信机制，使之成为可以在金融市场上出售和流通的证券。通过提高信用等级的手段，ABS使原本信用等级较低的项目可以进入高级别的证券市场，利用债券市场信用等级高、安全性和流动性强等特点，达到大幅度降低筹集资金的目的。因此，ABS资产证券化也是国际资本市场上流行的一种项目融资方式，已在许多国家的大型项目中采用。1998年4月，我国第一个以获得国际融资为目的的ABS证券化融资方案率先在重庆市推行。这是中国第一个以城市为基础的ABS证券化融资方案。

与传统股债区别

从企业发展的整个周期来看，前期属于快速扩张期，然后提升企业经营效率。因此使用传统的股权融资和债权融资，扩大资产负债表右侧的负债和所有者权益。ABS模式可谓“另辟蹊径”，开辟融资的“第三条路径”，通过盘活资产负债表左侧资产。依靠已有资产或者预期未来取得的资产的现金流获得融资，并调节资产结构。相对于股票融资，ABS模式的优势在于不会稀释股权，且成本较低。相对于债权融资，资产证券化的优势在于不占用贷款和发债额度，募集资金用途不受限制，产品发行受市场行情波动影响较小。企业ABS融资成本高于同等级信用债，但是对于资产评级高于主体评级的部分企业来说，可以实现低成本融资。在实现出表之后，可以在不增加负债的情况下获得融资，降低资产负债率。长期来看可以起到提升企业信用资质的效果。

与BOT区别

无论是BOT模式还是ABS模式，均能有效引入民间资本和外资，减轻财政负担，提高项目运作效率。对于政府而言，仍然都能对项目本身拥有一定的控制权和所有权。但作为项目融资的两种手段，两者还是存在诸多不同，主要体现在以下四个方面。

1.项目所有权

对于BOT模式而言，在特许经营期内，项目公司通过与政府签订的特许经营协议，而在协议期内拥有对项目运营权，而对于是否取得项目的所有权，则根据不同项目存在不同的模式，例如BOOT模式下，项目公司取得项目的所有权，而一般特许期限届满后,
项目的所有权移交政府或其指定机构所有，但如BOO模式，期限届满后，所有权归项目公司所有。

对于ABS模式而言，项目公司作为原始权益人将其所拥有的项目资产的所有权转让给特殊目的公司（SPV）， SPV因此拥有了项目资产的全部所有权，而原始权益人则拥有对项目的运营、决策权。当债券到期还本付息并支付各项服务费后,，项目的所有权重回归项目公司所有。

2.投资风险

BOT模式的投资者主要由权益投资人和债务投资人组成，基本限制在供应商、机构投资者、商业银行及非银行金融机构等。其投资者从数量上看比较有限，因此，每个投资者所承担的风险相对而言较大。

ABS模式的投资者是国内外资本市场上的债券购买者，并且，这类债券还可以在二级市场上转让，这就使得风险被有效分担，使单个投资者的风险被分散、转移，从降低投资风险。此外，ABS模式中，对于打包的项目资产均会进行内部或外部的信用增级，例如进行超额担保等，使之在资本市场上具有较高的资信等级，也使投资风险大大降低。

3.适用项目

BOT模式主要应用于国家或地区的基础设施领域内，能够通过收费获得稳定收入的设施或服务项目。但实践中，BOT的适用范围是有限的，我国法规规定港口、码头等设施不允许外商独资,

铁路、公路、电力等设施须由中方控股。因此对于直接关系到国计民生的重要项目或者存在较大风险的项目，如核电站等，虽然它能产生稳定的收入，但BOT模式并不一定适用。

反观ABS模式，由于设立了SPV并拥有项目资产的所有权，从而达到资产隔离的目的，但同时SPV并不直接参与项目的经营与决策，因此ABS的适用范围笔BOT更为广泛，其适用于电信、电力、供水、排污、环保等领域内，适宜、或不适宜使用BOT模式的基本建设、维护、更新改造以及扩建项目。

4.融资成本

BOT模式操作复杂，牵涉的范围广，环节多，操作难度较大，因此造成其融资成本相应增高。

而ABS模式的运作则相对简单，只涉及到原始权益人即项目公司、特殊目的公司、投资者以及证券承销商等几个主体，因此操作简单，又最大限度地减少了包括酬金、差价等中间费用，融资成本得到有效控制。

融资过程

ABS融资方式的运作过程分为六个主要阶段，分比为：组建项目融资专门公司；寻求资信评估机构授予融资专门公司尽可能高的信用等级；项目主办人(筹资者)转让项目未来收益权；项目融资专门公司发行债券筹集项目建设资金；项目融资专门公司组织项目建设、项目经营并用项目收益偿还债务本息；特许期满，项目融资专门公司按合同规定无偿转让项目资产，项目主办人获得项目所有权。项目融资专门公司，可称为信托投资公司或信用担保公司，它是一个独立的法律实体。这也是ABS融资筹款的前提条件。在第二阶段，资讯评估机构（最好在国际上具有权威）经过对项目的可行性研究，依据对项目资产未来收益的预测，授予项目专门公司AA级或AAA级信用等级。接下来，通过签订合同，项目主办人便可在特许期内将项目筹资、建设、经营、债务偿还等全权转让给项目融资专门公司。由于项目融资公司信用等级较高，其债券一旦发行，便能够吸引投资者购买。当然，这种筹资成本也会明显低于其他筹资方式。

进入21世纪以来，随着经济的快速发展，融资需求量也越来越大了。但是，传统的招商引资和已有的融资渠道，都无法满足需求，开拓新的融资渠道日益成为重要且紧迫的问题。这种情况下，ABS融资模式将给我国的资本市场注入活力，成为我国项目融资的一种现实选择。实际上，国家也在政策层面对ABS的发展予以支持，比如《票据法》、《信托法》、《保险法》、《证券法》等法律的出台，都有助于ABS融资模式在国内扩散。

案例

碧桂园购房尾款资产支持专项计划

2016年6月29日，碧桂园公告宣布，其两家全资附属公司于当日决定向国内合格投资者发行本金额总数为62亿元的购房尾款应收账款的资产支持证券。其中，增城市碧桂园物业发展有限公司共发行48亿元，主体评级为AA+，发行人为银华财富资本管理(北京)有限公司。此单ABS中2年期优先A级、优先B级及优先C级的发行利率分别为4.5%、5.65%和5.8%。福建省碧桂园房地产开发有限公司共发行14.11亿元，发行人为平安证券有限责任公司。其1年期优先A级份额、2年期优先A级份额及2年期优先B级份额的发行利率分别为4.5%、5.0%及
6.0%。

对比发行起始日至上市日这段时间内，2年期中债中票到期收益率维持在3.00%-3.45%之间，远低于ABS产品优先级债券的5%左右的发行利率。虽然对于高等级主体而言，利用ABS融资成本较高，但通过大量的存量资产抵押的方式能够募集到大量资金，在资金密集型的房地产行业中，资产证券化进一步拓宽了房企的融资渠道，尤其对于规模性房企而言不失为一种具有资金成本优势的融资工具。

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其一，试点开征房产税。国家层面，今年首次将房产税改革纳入发改委年度工作计划。地方层面，“沪12条”表示“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”；12月重庆市出台的楼市调控细则也有相似提法，这意味着上海和重庆将纳入房产税首批试点城市。

其二，进一步加大保障性住房建设力度。从规模来看，明年将开工1000万套，几乎是今年新开工量的两倍；从结构上看，重点将推进公共租赁住房建设，其次是廉租房和棚户区改造，经济适用房正在被淡化。值得关注的是，“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”属于首次提出，表明未来将形成住房供应的双轨制，保障和市场“两条腿走路”。

其三，继续抑制投机投资性需求。主要是加强落实“国十条”和“9·29新政”的政策，尤其是加大对土地闲置等违法违规行为的处置力度，抑制地方政府过度追求土地财政的行为，调整土地储备和土地利用制度；房地产信贷难以放松，三套限贷、外地无纳税证明限贷等严厉政策还将持续，开发贷款、房地产信托等保持紧缩态势；限购政策将继续执行，若房价继续上涨，则实行限购的城市还将继续增多；由于明年人民币还将继续升值，外资进入房地产业的热情不可能降温，限外措施有可能进一步升级。
参考：万家物业网

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❹ ABS融资模式的运作过程

ABS融资方式的运作过程分为六个主要阶段。

第一阶段：组建项目融资专门公司。采用ABS融资方式，项目主办人需组建项目融资专门公司，可称为信托投资公司或信用担保公司，它是一个独立的法律实体。这是采用ABS融资方式筹资的前提条件。

第二阶段：寻求资信评估机构授予融资专门公司尽可能高的信用等级。由国际上具有权威性的资信评估机构，经过对项目的可行性研究，依据对项目资产未来收益的预测，授予项目融资专门公司AA级或AAA级信用等级。

第三阶段：项目主办人(筹资者)转让项目未来收益权。通过签订合同、项目主办人在特许期内将项目筹资、建设、经营、债务偿还等全权转让给项目融资专门公司。

第四阶段：项目融资专门公司发行债券筹集项目建设资金。由于项目融资专门公司信用等级较高，其债券的信用级别也在A级以上，只要债券一发行，就能吸引众多投资者购买，其筹资成本会明显低于其他筹资方式。

第五阶段：项目融资专门公司组织项目建设、项目经营并用项目收益偿还债务本息。

第六阶段：特许期满，项目融资专门公司按合同规定无偿转让项目资产，项目主办人获得项目所有权。

(4)三亚地产abs融资案例分析扩展阅读

模式优点：

1、具有吸引力的收益。在评级为3A级的资产中，资产支持型证券比到期日与之相同的美国国债具有更高的收益率，其收益率与到期日和信用评级相同的公司债券或抵押支持型债券的收益率大致相当。

2、较高的信用评级。从信用角度看，资产支持型证券是最安全的投资工具之一。与其他债务工具类似，它们也是在其按期偿还本利息与本金能力的基础之上进行价值评估与评级的。

但与大多数公司债券不同的是，资产支持型证券得到担保物品的保护，并由其内在结构特征通过外部保护措施使其得到信用增级，从而进一步保证了债务责任得到实现。大多数资产支持型证券从主要的信用评级机构得到了最高信用评级——3A级。

3、投资多元化与多样化。资产支持型证券市场是一个在结构、收益、到期日以及担保方式上都高度多样化的市场。用以支持型证券的资产涵盖了不同的业务领域，从信用卡应收账款到汽车、船只和休闲设施贷款，以及从设备租赁到房地产和银行贷款。

另外，资产支持型证券向投资者提供了条件，使他们能够将传统上集中于政府债券、货币市场债券或公司债券的固定收益证券进行多样化组合。

4、可预期的现金流。许多类型资产支持型证券的现金流的稳定性与可预测性都得到了很好的设置。购买资产支持型证券的投资者有极强的信心按期进行期望中的偿付。

然而，对出现的类似于担保的资产支持型证券，有可能具有提前偿付的不确定因素，因此投资者必须明白，此时现金流的可预测性就不那么准确了。这种高度不确定性往往由高收益性反映出来。

5、事件风险小。由于资产支持型证券得到标的资产的保证，从而提供了针对事件风险而引起的评级下降的保护措施，与公司债券相比，这点更显而易见。投资者对于没有保证的公司债券的主要担心在于，不论评级有多高，一旦发生对发行人产生严重影响的事件，评级机构将调低其评级。

类似的事件包括兼并、收购、重组及重新调整资本结构，这通常都是由于公司的管理层为了提高股东的收益而实行的。

❺ 中小房地产企业融资成功的案例

我本人确实是在房地产公司做融资的，但是，真实的现状是以房地产公司本身去做融资，基本没要可行性，除非是上市公司或者地方上的大型房地产公司，否则没戏。
不过，我们是属于小型的私人房地产公司，所以融资渠道是通过控制人的其他公司进行融资。关于你论文什么的，我不太懂你想通过什么方面的描述论述来证明你的观点。