轻资产融资模式

1. 什么样的企业适合轻资产

“轻资产”战略的核心思想在于以杠杆原理充分利用各种外界资源，减少自身投入，集中自身资源于产业链利润最高的阶段，以提高企业的盈利能力。
企业战略规划一般存在三个维度：规模增长、盈利能力、风险管控。此前，太多的企业都认为规模增长应放在战略规划的首位。但在不确定的商业环境下，企业必须把风险管控放在第一位。以前对于投资，我们企业重点关注投资回报率的高低。而现在的投资决策必须首先考虑和评估投资的退出机制与具体路径，也即“投资退路”。企业需要打造一个极具“弹性”的商业模式。企业要致力于从由“重资产”战略向“轻资产”战略转变。
企业经营战略由“重”到“轻”转型，需要具备多方面的条件，会遇到方方面面的挑战。一方面，轻资产需要有发达的资本市场做后盾，因为没有资产抵押，轻资产企业一般难以获得银行贷款，不得不降低对间接融资的依赖，寻找新的融资渠道。企业研发、广告需要流动资本等投入，这些都依赖资本市场的支持和发展，为之提供投融资平台。所以，轻资产企业必须懂得如何进行资本运作。
一个公司想要建立轻资产必须首先做出品牌，轻资产的基础是品牌。企业网络、客户关系信任与管理模式都基于品牌。依靠品牌输出做轻资产的企业国外有很多，例如：希尔顿、洲际酒店、香格里拉都是比较典型的例子，这些企业并不投资开发酒店楼盘，只负责品牌、管理和服务输出。

2. 老大为什么重融资而轻投资

重融资轻投资，表现的是市场重融资轻回报，也就是说，企业期待短期内获得大量资金，而不是追求长远的利益。其实这种现象不利于市场的活跃，也不利于有潜力的新生企业力量获得更多的发展机会。
对于企业自身来说，重融资轻回报也让企业的发展受到很大限制。就拿腾讯来说，2010年以前，腾讯的表现就像“杀手”，哪个方向好，就去做哪个，比如社交、游戏、门户等等。2010年后，腾讯调整战略，主张开放、合作，支持原创。2014年，腾讯投资京东。2016年，腾讯成为京东的第一大股东。2017年5月8号，京东第一季度财报出炉，京东由之前的亏损到实现盈利111亿美元，腾讯成为其背后的最大获益者。

3. 商业地产“轻资产”怎么“玩”

开发商向轻资产转型的3大模式

从业务线选择、价值链定位以及资本资源整合三个方面判断，商业地产领域已经形成了三种主流的轻资产运行模式：

【模式1】以运营商为核心的“万达模式”
这种模式在欧美商业地产非常盛行。如RTM创格奥特莱斯（北京）商业管理有限公司直接以商业地产运营商为自身定位，用专业运营经验和资源服务于商业地产开发商的模式。又比如万达商业地产拟实施的轻资产模式就是选择了用新建项目与投资机构合作也属于这种范畴。

作为中国最大的商业地产商，万达早期的模式，是一方面低成本获取土地，一方面用销售物业回流的现金，来弥补百货、酒店等持有物业的资金沉淀。
【模式2】以投资机构为核心的“铁狮门模式”
铁狮门通过合资基金模式，铁狮门不仅实现了加速扩张，而且能够以不到5%（通常只有1%）的资本投入，却分享项目40%以上的收益。
铁狮门基金的运作，分别由其澳大利亚子公司（Tishman
Speyer Australia）和总部的全球投资组合管理部（Global Portflio
Management）完成。前者负责铁狮门旗下唯一一支在澳大利亚上市REITs基金的发行管理工作，后者负责其余12支非上市房地产投资基金的运营管理工作。

铁狮门基金运作模式

TSOF所有权结构
【模式3】集运营与投资为一体的“凯德模式”
凯德的模式是，将投资开发或收购的项目，打包装入私募基金或者信托基金，自己持有该基金部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。待项目运营稳定并实现资产增值后，以REITs的方式退出，从而进行循环投资。国内标杆房企中，万科商业地产轻资产运营模式被认为是凯德模式的典型代表。

凯德运作模式
从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITs的价值变现和稳定收益，凯德集团构建了从开发商到私募基金再到REITs一条完整的投资和退出的流程，凯德集团构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，这种“地产开发+资本运作”的模式是凯德集团地产经营模式的核心。

凯德商用的全业务链条
三、商业地产实现轻资产的4大途径
从提升企业资产流动性，进而提高企业抗风险能力以及有效利用外部资源快速发展，提升净资产回报率（ROE）进而在短期内提升业绩的角度而言，商业地产企业的轻资产化都是十分必要的。
商业地产企业实现轻资产化经营的途径主要有售后回租、REITs、商业信托、合作开发4种。

售后回租、REITs、商业信托、合作开发4大途径优劣势分析
1、售后回租方式最现实
售后回租是工业企业常用的一种融资方式，类似于向银行进行的分期付息、到期还本金的抵押或质押贷款，只不过交易对手由银行换成了租赁公司。售后回租的好处除了以固定资产换取了流动资金以支持企业经营以外，还可以将该固定资产移出表外，在回租期限内不再提取固定资产折旧，改善企业的资产流动性，提升流动比率并迅速提升经营绩效。
正因为如此，售后回租除了作为一种融资工具和融资方式用来解决企业流动资金需求之外，还常常被上市公司用来在短期内改善经营业绩以推高股价，其核心价值就在于将固定资产移出表外，使公司资产变得更轻，流动性更好。
虽然地产公司采用售后回租方式进行融资还是一个灰色区，但是作为中小地产企业商用物业销售的重要方式之一，售后回租成为支持中小商业地产开发项目的重要资金来源之一。但中小低产企业的信用较差，往往在以散售形式进行，且在预售商铺时承诺了过高的回报条件，在回租期满时常常不能履约回购，引发群体事件而被建设主管部门屡屡叫停。
如果单单从融资的角度而言，营业中的商用物业完全可以采用向银行申请长期经营型物业贷款来进行，资金成本比售后回租的租金水平更低，期限可长达8-10年。但是在银行贷款融资模式下，商用物业作为固定资产只是作为向向银行提供的抵押或者质押等保证措施与增信条件，仍然计入企业的固定资产科目，无法将之移出表外。而售后回租的融资方式，因为向金融租赁公司或者投资机构进行了商用物业产权的转移，将之完全移出了表外，从而实现了企业的轻资产化。
正因为如此，售后回租可以成为大型商业地产企业或者持有商用物业较多的大型零售企业轻资产化的可选途径之一。在我国现有的法律与行业政策环境下，售后回租是最现实的方式。
2、利用REITs实现轻资产化
实际上，我国商业地产由于过高的物业价格造成过高的租售比，使得租金收入通常只有2-5%，难以覆盖同期银行贷款利率，在基本的商业逻辑上难以成立，不大能够支持REITs的实现。

REITs的两种形式
3、以商业信托实现轻资产化
商业信托突出的好处是可以实现资产出表或者大部分出表，是实现资产轻型化或者以轻资产方式进行商业地产扩展的非常好的金融支持工具。
在这种金融工具支持下，开发商可以实现“轻资产+重经营”，实现“小股操盘”，而专业的商业地产运营上可以解决资金不足问题，实现在商业信托支持下的运营扩张。商业信托是近年来香港与新加坡资本市场针对商业地产金融支持的一种创新产品与融资工具，与REITs类似，但又比REITs具有较高的灵活性，可以说是REITs的升级版。

商业信托的特征
4、以合作开发来实现轻资产化发展
在目前国内金融支持工具不足、资产或者权益出境尚有较大难度、投资机构规模普遍偏小、难以以支持大体量商业地产项目或者大型地产企业实现轻资产化的情况下，合作开发或者与专业投资管理机构的合作就成为更为现实的选择。

万科/万达的合作开发模式
上市后的万达商业地产改变了“现金流滚资产”和“以售补租”模式，将走上“轻重并举”的发展道路。
四、发展轻资产要注意的4点
1、良好的资本运作能力是轻资产模式成功的关键——物业前期的开发和收购需要占压大量资金，凯德采用“REITs+私募基金”的方式解决物业开发和培育的问题，而美国铁狮门则采用高财务杠杆收购实现规模扩张;
2、良好的运营管理能力是成功的依托——无论是新加坡还是美国REITs，后期都是通过成熟优秀的运营管理能力获取超额收益；
3、优化资产组合是成功的推进力——新加坡凯德以及美国铁狮门等往往是通过不断优化资产组合，提升整体的投资回报水平；
4、严格的风险控制是成功的保障——美国波士顿模式即通过严格的资产交易原则(P/FFO或租金回报率/资金成本)把握行业周期，从而规避风险，实现低买高卖，以提高整体投资回报率。
五、总结
重资产抑或轻资产运营，是企业根据发展环境以及企业战略需要进行的理性选择，不存在孰优孰劣的问题，甚至轻重之间的转换也只是企业发展的暂时之需。

飙马商业地产认为，无论是重资产还是轻资产发展模式，其发展都需要一定的时间和资本投入，而轻资产模式财务杠杆率更高，可以使商业地产商更好的突破资金瓶颈，获得快速发展。随着国内金融市场的逐渐成熟，商业地产商应逐步搭建REITs平台，前端整合金融资源，后端提升运营能力，同时坚持风险底线，避免铁狮门的悲剧，实现快速稳健的发展。
在互联网技术的快速进步助推经济虚拟化的时代大背景下，财富观与企业理念也在与时俱进，资产的内涵与外延也在不断发展变化，而服务于企业的可持续、健康发展才是资产经营的永恒诉求。

4. 商业地产轻资产能解决融资难的问题吗

真正的商业，从来就没有什么所谓的“轻资产”一说。
商业的融资方式很多，融资的难易取决于商业本身的质量。

5. 轻资产重运营什么含义

1.
降低生产成本这是轻资产运营最显著的优点。
2.
降低行业进入的门槛。
3.
专注于核心业务，有利于提高企业的核心竞争力企业的发展更大程度上取决于其核心业务的成败。
4.
提高品牌附加值轻资产运营企业把精力集中在产品开发、市场而不是制造上，塑造良好的品牌形象。
5.
与合作伙伴分担风险轻资产运营企业将制造或非核心技术的研发外包，可以与合作伙伴共同分担风险，使企业更有柔性，更能适应外部环境的变化。
6.
提高组织结构的灵活性企业“大而全”，将使管理链过长，信息传递成本和管理成本上升，并且不容易适应变化多端的市场。
什么是轻资产运营
7.
轻资产模式，也可以称为轻资产运营，或轻资产营销。
8.
轻资产模式是指企业投入资本较低，周转速度较快，资本收益较高的运营模式。
9.
轻资产模式的企业往往能够有效利用三个杠杆：善于有效利用资产杠杆，即：利用与整合存量关键资源能力，因此自身投资少，业务系统轻资产，包括直接资产轻，或者举重若轻，或者化重为轻；
10.
善于有效利用负债杠杆，即：库存低，应收帐款少，有息负债少，运营效率高，风险低，运营资本消耗少，甚至为负；
11.
善于有效利用价值杠杆，即：投入资本收益高，成长速度快，成长价值和价值实现效率高，能很快获得资本青睐。例如：耐克、阿迪达斯、可口可乐、维森置业，都属于轻资产商业模式。
轻资产模式的特点
1.
投入小产出大。
作为轻资产模式的典型，凡客诚品2007年以最初的475万成立，不到4年创造出市值32亿美元的成绩，不得不引起惊叹。当然，这得益于良好的市场细分，同时市场空间足够大。
2.
产品必须具有高附加值。
由于在轻资产公司一般都是需要通过迅速占领市场的同时获得市场认可。而传统品牌都是在通过数年积淀在公众心目中留下印象。所以，轻资产模式下的公司在产品方面必须要有自己的特色，并且有高附加值，才能得到社会的认同。
3.
品牌价值要高。
品牌价值是一个企业的灵魂。塑造一个好的品牌需要多年的时间，而轻资产模式下的品牌在很短的时间内就可以让一个企业广为人知。而品牌知名度打开了并不代表该产品具有很高的品牌价值。

6. 为什么"轻资产"模式转型已成商业地产企业的共识

中国商业地产策划网上有这篇文章，我就辛苦下帮你粘贴下吧：
房地产行业已经到了拐点的时刻，未来存量房市场将取代增量市场成为市场主体。对于广阔的存量房市场，社区运营将打破房企传统的融资、拿地、建房、销售等重资产的开发模式，而实现轻资产运营。仍然依靠土地资源而存活的房企或将遭遇困境，未来房地产行业精细化、专业化的代建加基金模式，将取代传统的快周转模式，成为行业的主流。
正文

什么是地产行业的重资产模式，当土地升值速度高于资金成本的时候，这个时候所有地产企业都会寻求储备更多的土地，这也是理性的，这个时候只要拿着资产本身就可以获得丰厚回报。土地储备多少也成为衡量地产企业价值的最主要的标准，有时候也是唯一标准。这个就是地产行业的重资产模式。

但是当土地升值速度减缓的时候，这个时候土地储备本身的价值贡献在减弱，过度的储备甚至还会出现新的负的价值贡献，也就是说当土地或者房屋升值速度低于资金成本的时候，这个时候持有资产就变成负的价值贡献。于是长期中，企业被迫调整战略，从重资产模式走向轻资产模式，也就是说从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益。

这里说的增值服务收益像代工品牌溢价收益、物业管理、商业运营、其他衍生收益，再有，地产基金等多元地产金融服务过程中费用的提成收益。在这个转型过程中，从重资产释放出来的资本金会重新配置到经营环境，而不再是土地储备环节，效率越高的企业转型过程中的优势越明显。

我们说重资产、轻资产都不是绝对的，是企业不同市场环境下的选择。在房价快速上升，资产升值速度远远超过资金成本的时候，这个时候持有资产为核心的重资产模式就是企业的理性选择。但是当房价上升速度受到抑制，持有资产本身的回报降低并且不足以弥补持有期的资金成本的时候，轻资产模式就是企业的理性选择。

当然我们说这种转型并不是瞬间发生的，因为城镇化或者人民币的升值仍然会在一段时期内推动资产回报的上升，但是长期中土地的红利、资产的超额回报在衰竭，企业面临转型压力。轻资产模式下，地产企业很多传统的优势比如说拿地的优势会被淡化，他仍然重要，但不像以前那么重要。而效率优势会被放大，因此并不是所有的企业都能实现轻资产转型，只有真正具有效率优势的企业才能实现成功的转型。而这种效率优势我们说它可以在开发、物业管理、招商运营等某个环节中的一招鲜优势，也可以是在商业地产、工业地产、养老地产等某个细分产品线的一招鲜的优势，还可以是某种综合性资源整合能力。无论哪种优势，轻资产时代，资本资源和效率资源结合更为紧密，一些企业会被放大，一些企业会被淘汰。

轻资产战略，一个是商业模式创新、一个是金融模式的创新。商业模式，轻资产战略最简单代表就是代工模式。代工模式在日本这些年发展比较快，主要由于90年代日本土地资产价格呈现下降趋势，企业大规模囤地每年要减计资产减值损失，于是大量企业进入代工市场。比如日本最大地产公司之一积水地产1970年在日本首次推出工厂化生产组合式钢结构住宅，87年又推出组合式木结构住宅，也就是产业化地产模式。积水80%建造环节都可以在工厂完成，工厂生产房屋构件只需要6、7分钟时间。现场打桩也只需要3个月时间。尽管利润率不是很高，经营利润率只有10%左右，但是凭着高周转，过去十年公司平均总资产回报率达到40%，如果考虑财务杠杆，净资产回报会更高。而传统的开发销售周转率只有0.6、0.7倍。回报率不到10%。

除了日本，欧美市场上代工模式也是广泛用于各种类型物业，通过代工门槛并不是产业化生产的技术优势，还包括管理优势、专业行业管理经验、资源整合能力。

比如波士顿地产公司是美国最大的写字楼上市REITs，当租金回报不足以覆盖资金成本的时候，这个时候公司转向定式开发市场，把CBD地区开发管理甲级写字楼能力应用到政府机构、科研机构办公大楼上，比如89-96年时期，美国利率普遍在两位数水平，租金回报不足以覆盖资金成本，这个时候波士顿地产完成了美国宇航局、联邦货币管理局、美国邮政局、医疗金融局等机构办公大楼开发与管理。2000年后，美国利率水平比较低，但是由于资产价格持续攀升，使得租金回报也不足以覆盖资金成本，这个时候公司完成了麻省理工大学项目。这种定制开发的收益保证了公司资本金安全的情况下稳健扩张和低补充的正常运营。这是在写字楼市场上。

在商场零售物业市场上也有很多类似的例子，比如说REG，美国第三大社区商业REITs，他为美国超市巨头定制开发了20多种店面，通过为主力租户定制开发店面，巩固与零售商之间的关系，开发店面一部分直接卖给零售商，另一部分先与零售商签订10年以上长期租约，卖给他自己发起的私募基金，形成了金融平台支持代工模式拓展。所以过去十年REG成立了18家商业地产公司，累计资金数超过100亿元。

城市综合体领域一个更为有名的代表公司就是铁狮门，最大商业地产公司之一，为金融机构定制开发再开发持续管理这种地标性综合体物业，88年在花旗支持下建立了德国当时欧洲最高的建筑物。96年在巴西养老金支持下开发了巴西最高的建筑。并选为洛克菲勒建造商。设立14只基金，吸引了150多位进投资人上百亿资金，之所以获得投资人的青睐，核心能力既不再开发建设的技术优势，也不在管理优势，而在于从设计、规划、营销、招租、金融服务、法律服务的一体化解决能力。代工模式并不限于住宅，在商业地产等专业性强的领域，这种定制开发已经成为主导模式。而地标性、城市综合体开发过程中，金融机构与地产企业合作已经成为一种标准开发模式。比如北京中足地块采取了类似模式。除了产品线上的选择是多样的，代工企业所涉足的产业环节也是多样的，企业可以凭借广泛的客户资源、持续的运营管理能力、特殊领域专业经验进入上下游，少数具有综合性资源整合能力的企业会进一步延伸进入到资产管理、投资管理的领域，当然这也就需要金融模式的配合。

所以轻资产战略还包括金融模式创新。为什么要做金融模式创新呢?这个在这种商业地产、工业地产领域表现的会更为明显。过去几年，国内地产企业都非常重视商业地产发展，有很多企业都提出要做租售并举这样的目标，但是实际中我们看到内地的大型地产公司目前投资物业在总资产中的占比平均只有7%左右，而且每年增年速度并不快，以每年0.5、1个百分点速度上升。为什么增长并不快呢?我们做了一个测算，投资物业毛资金回报能达到10%，净资金回报率达到5%，这个在国内出租市场上应该是一个很高的回报水平了。即使如此，投资物业每上升10%，企业由于周转效率减慢，导致开发物业销售额增速减慢30%左右，这是很多企业不愿意承担的。持有物业比例上升，平均项目资金占用期延长到3-5年。这显著于长于企业平均资金来源的企业，使企业再融资压力加大。地产企业迫切需要金融模式创新来消除或者至少减轻这种持有物业对整体周转效率负面的影响，化解轻资产与租售并举目标的矛盾和冲突。

如何进行创新呢?从原始租售并举一体化到出现开发和持有环节的分离，也就是地产基金的诞生，再进一步，开发、培育和持有环节分离，也就是出现了私募基金和公募基金分化，进一步在某些更专业化的领域里出现轻资产运营的专业运营商，比如酒店管理公司，整个地产金融创新的脉络就是不断进行专业化分工。这种分工结果就是我们看到在传统的租售并举的模式下地产企业大概有60%的资金都来自于自有资金，这里说的自有资金除了自身股权资本投入更多是其他开发类项目的销售回款支持。基金模式下，自有资金比例平均降到20%左右，大概有20%、30%来自于外部的基金公司，还有40%来自于外部的债券融资，除了银行贷款，还包括现代资本市场提供的债权工具。美国模式下，企业自有资金占比不到5%，大部分资金来自于外部市场提供。

因此我们说，轻资产战略不止是我们前面讲的代工模式或者基金模式，他是由三个决策纬度组成：业务线选择、价值链定位、资本资源整合。业务线选择主要根据企业自身资源禀赋和外部市场环境来选择适合自己一种或者几种产品线，比如住宅、酒店、商场、写字楼、工业地产、养老地产、城市综合体等等。在业务线选择的基础上，企业会根据自身的人力资本构成和在价值链各环节上与行业标杆企业效率对标分析来定位自己的价值链优势，是在拿地、开发、销售、招租、物业管理、商业运营哪个环节或者哪几个环节上能够创造出优于同行的效率回报，从而借助相应的商业模式创新，比如代工模式、拓宽模式等来把效率放大。最后随着产业链延伸，企业需要借助资本杠杆进一步放大效率优势，这就需要搭建一个资本资源的平台，包括了基金平台、私募债券平台、证券化平台，每个平台又可以细分为若干种金融工具组合，形成一个更多样化的资本组合。

这三个决策纬度又构成了轻资产战略三个价值空间，首先是现有战略资源的优化空间，由业务线选择、价值链定位两个纬度构成，通过将企业现有资源集中配置在优势的产品线、产业环节上巩固强化企业效率优势，为轻资产战略转型奠定基础。第二，商业模式的创新空间，价值链的定位和资本资源的整合构成商业模式的创新氛围，以最恰当的方式吸引资本资源。最后是金融模式的创新空间，业务的选择和资本资源的选择构成，根据风险收益特性匹配最适合的金融投资人。这个图就是刚才讲的轻资产战略三位示意图，最上面是业务线的选择，可以采取单产品线策略、多产品线策略、全产品线策略，单产品线，你可以选择主导市场进入，比如住宅。接下来第二个纬度就是价值链定位，在拿地、开发、招商、运营等哪个环节上具有效率优势从而可以匹配相应的商业模式创新，包括像期权模式、代工模式、托管模式、售后回租的模式等等，最后是资本资源整合平台，包括基金平台、私募债平台、证券化的平台等等。

总之我们说轻资产战略是一个立体的战略组合，它的典型表现是周转率提升，但是这是一个结果，轻资产与高周转之间并不是等号关系，轻资产是一个体系，既包括对现有资源的优化配置，又包括构建新平台来放大现有效率优势，而这个新平台既包含了商业模式创新所形成的业务集中平台，又包含了金融模式创新所形成的资本集中平台，同时由于不同企业资源禀赋和市场环境不同，所以在不同的产业环境、不同产品线上又会形成不同的轻资产模式，但是万变不离其宗，轻资产根本在于是否具有效率优势，当然这个效率是一个广义的概念，包含了运营的效率、资本使用的效率、金融的理性。

现在，越来越多企业开始关注轻资产战略，但是我们说行业内普遍存在着对轻资产的误读，很多人认为轻资产是地产企业为了解决当前资金困境而进行的选择，实际上轻资产本质是在资产回报降低，行业竞争加剧的时代，通过效率资源和资本资源的配置优化来提高行业整体的效率水平和优势企业的市场空间。

比如刚才提到的代工模式，它的本质上是那些拥有了土地和政策资源优势的企业，把开发或者物业管理部分环节或者全部环节外包给更有效率企业，从而提升整个地产价值链水平，由此创造的溢价空间，比如说外包给一个更有品牌的企业来代工，所形成的品牌溢价。或者规模企业代工所形成采购成本、管理成本节约。或者更具效率的企业代工所形成开发周期缩短，带来资金成本节约，这些被所有方开发方、管理方共享。

至于说地产金融模式创新，本质是使金融资源更集中配置在具有效率优势、创造超额回报的企业身上，从而实现地产投资领域资源配置优化。在国内由于地产基金处于起步发展阶段，感觉上什么样的企业都可以发基金，只要能够给出足够高的回报，但是其实从成熟市场来看，最终投资者只是追逐能够创造超额风险回报的企业。当然资源配置优化的过程同时意味着资源分布的集中，意味着少数优势企业获得更多的支持。地产集中度大幅提高。企业为了应付轻资产时代，从现在就应该开始优化资源配置，磨炼锻炼自身优势。

7. 轻资产公司的如何融资

轻资产公司怎样融资 公司成立两年以上
产业符合国家法律规定及政策规定
会计报表显示资产负债率不超过50%
单次申请的贷款规模不超过公司上一期会计报表显示的净资产的40%
公司自成立以来无不良信用记录
公司及其主管三年内无不良信用及犯罪记录 企业各项目证照
贷款卡及银行征信查询记录
企业法人代表身份证明
主要管理层个人简历
公司章程及验资报告
最近两年的财务会计报告