房企融资渠道再收紧

① 监管严控！涉房贷款再收紧

种种迹象表明，未来对于房地产行业的金融监管，将保持高压态势。
今年以来，受疫情等因素影响，国内信贷环境相对宽松。这也使得国内部分城市新房和土地市场热度高涨。对此，监管部门迅速做出反应。
7月24日国务院房地产工作座谈会中明确提出，要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。8月20日，住建部、央行召开的重点房企座谈会中，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。房企的“三道红线”基本确定，房企融资收紧的信号更加强烈。
在这样的大背景下，各大房企都将降杠杆、降负债以及加强现金流作为当前的重中之重。但这远远不止针对房地产企业，同样，连个人住房按揭贷款也要控制规模。
监管严控涉房类贷款规模增长
近日，有据媒体报道，有银行日前收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。
据一位国有大行交易银行部总经理透露，最近行内对涉房类贷款有了新要求，即严格控制贷款规模增长，但具体没有量化。还有一位大行人士表示，监管年初就有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例或为30%左右，但未见到发文。
“实际上，严监管政策下，目前银行内针对房企的房地产开发贷款规模几乎很少，相比之下，个人住房按揭贷款比例较高。”一位国有大行分行行长称，如果加上按揭贷款，一般来说涉房类新增贷款在新增总贷款中占比大概30%左右，江浙地区的银行可能更高，具体比例由总行控制。
而近期，针对个人的住房按揭贷款额度正在收紧。“临近年底，贷款额度已经非常紧张了。”广州某国有银行人士透露。华南某股份行人士也表示，目前今年的贷款额度已经基本使用完毕，“最快要到明年1月份才能放款。”
不止大行和股份行，部分城、农商行在个人住房贷款上也有所限制。一位农商行行长透露：“今年上半年，各家银行对个人按揭贷款发放量较大，截至三季度末，规模基本上都用完了，而央行对按揭贷款全年增幅又有管控。”
究其原因，据了解，上半年受疫情影响，在资金投向上，银行以往青睐的企业遭遇冲击。相较而言，个人按揭贷款由于有抵押，加上计提拨备比例低，更受银行欢迎，因而上半年贷款发放量也更大。
一位购房者表示，前几年在办理个人房贷时，银行要求较为严格，月收入需在月按揭贷款的2.2倍以上，同时必须有收入证明、详细的银行流水、亲属担保等；但今年上半年再次办理房贷时，贷款额度不再要求是工资的2.2倍及亲属担保，银行流水要求也没以前那么严格。
央行数据显示，截至2020年上半年末，人民币房地产贷款余额47.40万亿元，同比增长13.1%，其中，个人住房贷款余额32.36万亿元，约占总余额的68%，同比增长15.7%。
针对监管端收紧银行涉房贷款规模，贝壳研究院首席分析师许小乐认为，银行涉房贷款规模占比设置上限，是从金融端降低地产行业负债的举措，与地产企业端“三道红线”降负债形成互补。在此政策下，预计未来银行体系对于购房者贷款资格审查、贷款额度把控及贷款周期均将更加严格，放款周期将继续延长。
多家大行新增涉房贷款降至30%以下
实际上，最近三年的银行业涉房贷款占比在不断下降。
据统计，2019年全国新增涉房贷款占比约34%，今年上半年，受疫情影响，占比下降至约24.7%。中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清此前曾表示，2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降了12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。
2020上半年，六大国有银行的新增房地产贷款占比均有所下降。除了中国银行外，其他国有大行的新增涉房贷款占比均已调整至30%及以下。

此外，股份制银行的新增房地产贷款情况则分化明显。光大银行的新增涉房贷款占比22.61%，招商银行、浦发银行、兴业银行、平安银行4家股份行的新增房地产贷款占比超过30%，其中，浦发银行占比高达49.31%，平安银行占比更是突破50%。
房地产金融监管将保持高压态势
实际上，金融风险防控是监管层最近几年来一直强调的内容。尤其是房地产业这种与金融深度融合的行业，在监管方面更是重中之重，房地产金融也一直维持“严监管”的态势。
近日召开的中国人民银行货币政策委员会2020年第三季度例会上，再次强调打好防范化解重大金融风险攻坚战，守住不发生系统性金融风险的底线，实现稳增长和防风险长期均衡。
8月16日，郭树清在《求是》杂志刊发的文章指出，房地产金融化泡沫化势头得到遏制。房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。近年来，各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。在郭树清的文章中，提到的一句话很重要，就是房地产贷款既要满足房地产行业平稳发展的正常需要，又要避免因资金过度集中出现更大风险。此前，他也多次表示，房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。
事实上，今年以来，监管部门持续严格落实房地产金融政策。9月14日，银保监会银行检查局副局长朱彤在新闻通气会上表示，为有效贯彻“房住不炒”政策，持续对30多个重点城市开展了房地产贷款专项检查，压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信，加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度，使得房地产金融化泡沫化倾向得到有效遏制。
对于查处违规涉房贷款，也是银保监会一直以来的工作重点之一。据不完全统计，今年上半年因涉房类贷款违规开出的罚单共计152张，总计罚款1.3亿元，平均每张罚单罚金为87.8万元，在各项处罚原因中罚金最高。
从一系列的监管动作来看，未来房地产行业的金融监管仍将保持高压态势，践行“房住不炒”的政策基调。

② 传统融资渠道受限房企如何筹资

由于发债、银行贷款等传统融资渠道受限，房企不得不变着花样来融资。除了向员工发理财产品外，不少房企也开始推员工持股、高管人员期权激励，而这些的最终目的无非就是两个字：拿钱。

但今年以来部分银行开发贷额度紧张甚至直接停摆的消息时有传出。香港上市房地产开发企业旭辉集团财务人士小张近来压力很大，因为现在很多银行开发贷已无额度，只有几家大行还有一些额度，但对于旭辉这样的企业来说，开发贷的利率也会较基准利率上浮30%。

而对于非上市非国企的小企业来说，它们已经不在银行的考虑范围内了。在一家国有大行工作的彭丹（化名）发现，今年以来银行对房企规模资质要求可谓步步提升。“一般来说我们都是会选择排名靠前的大型房企，只是这个标准上半年还是top50，现在已经变成了top20。”

“以前是银行追着我们走，现在是银行绕着我们走。”局势的反转让余斌感觉到，地产业的冬天或许真的来了，而且现在还不是最冷的时候。

天风证券分析师高志刚指出，企业内外部资金流受限，考虑到下半年到期和回售压力加大，如果再融资压力进一步增大，融资能力弱的中小房企可能面临流动性风险。

中原地产首席分析师张大伟也认为，现在融资难是事实，但还远远没到最难的时候。

至于什么时候会触到谷底？现在谁也不知道。

来源：凤凰网

③ 房企再融资规模骤降是真的吗

一家国有银行内部人士透露，近期银行重启房地产压力测试，或将对高杠杆、高负债的激进房企收紧贷款，以降低金融机构系统性风险。

不仅是银行信贷，今年以来，房企国内融资渠道普遍收紧，上市房企再融资规模也呈下降趋势。上证资讯统计显示，截至11月15日，今年A股上市房企提出预案的定增计划募资规模约852.78亿元，今年实施的定增募资规模为45.14亿元。而去年，提出预案和实施的定增募资规模分别是1120.56亿元和439.88亿元。相比之下，今年的数字同比分别下降了23.9%和89.7%。

其实，从去年开始，A股房企再融资的“口子”就已经开始收紧，去年发布预案的29个定增计划中，有24个已停止实施，显然与政策面息息相关。

④ 两部委召开重点房地产企业座谈会：房住不炒 房企融资或再收紧

近日，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，央行、住房和城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。若房企融资收紧，对房企将有何影响？未来房价会如何走？有业内人士分析，融资收紧必将加速行业洗牌，预计房企可能采取降价跑量、加快建设周期、拆分上市、转让等措施。未来房价依然将稳妥发展，部分企业或会针对自身情况进行降价促销。
监管再度出手给楼市“降温”。住建部、央行于8月20日在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。
重点房企资金监测和融资管理规则已形成
前述座谈会指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。座谈会强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。
记者注意到，在“7·24房地产工作座谈会”上，也提出要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。
而近期房企融资出现上涨趋势。中原地产研究中心统计数据显示，8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿元，在年内处于高位。年内房企累计已经发行债券811只，合计融资额高达6242亿元。
丁祖昱表示：“这是继7月24日‘房地产工作座谈会’召开不足一个月后，又一次高规格的房地产行业座谈会。两次座谈会，都提到坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，实现‘三稳’预期，确保房地产市场保持平稳健康发展。房地产对地方经济、财政和就业有着至关重要的影响，房地产仍然是中国经济的压舱石和稳定器，总体来看，政策调整与房地产涨落密切相关。”
将加速行业洗牌，现金流或更依赖销售回款
记者注意到，对于房企融资管理规则的具体内容，住房和城乡建设部、央行官方网站并未披露。“目前暂未收到融资将收紧的相关通知。”一位房企高管向记者表示。
有银行相关人士表示，近几年房地产融资一直是受到严控的。而此次新规主要监管的是重点房地产企业，尤其上市公司，对他们的融资可能会形成约束，尤其是对负债率比较高的企业是利空。对中小型企业或者没列入监控和试点的企业影响不大，本来这些企业融资就已被收紧。据了解，此次参会的重点房企主要以TOP20房企为主。
央行发布的《2020年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，今年二季度末，人民币房地产贷款余额47.40万亿元，同比增长13.1%，低于各项贷款增速0.1个百分点，比上季末低0.8个百分点，连续23个月回落；上半年增加2.99万亿元，占同期各项贷款增量的24.7%，比上年全年水平低9.3个百分点。
丁祖昱分析，一旦融资新规落地，将对行业产生较大影响：土地市场降温，新房销售加速，对头部房企是利好，对高负债的房企则影响较大，必将加速行业洗牌。
中原视点分析指出，今年下半年，如果融资渠道受限，房企资金压力加剧，要改善负债率、改善融资结构，又要冲全年业绩， 回款能力将是房企持续经营的关键，预计房企可能采取降价跑量、加快建设周期、拆分上市、转让等措施。
其中，由于房企现金流更依赖销售回款。销售方面，促销力度可能会加大，促销活动可能会增加，预计房企在“金九银十”加大促销力度的概率会明显增大，而降价幅度则受制于成本因素和行业监管；房企可能会加快施工进度，工程质量和施工安全值得关注。
此外，有条件的房企，可能会选择像分拆物业上市等变通方法拓展资金来源；部分房企可能采取转让项目或股权等举措开源，降低资金压力。
分析 房价将受连带反应
融资收紧是否意味着房子要降价了？中原视点分析，一线城市和热门二线的房价依然将稳妥发展。从政策层面看，“房住不炒”的政策定位，是为了房地产市场平稳发展，无论房企融资政策如何调整，实际都是为了确保房价市场的稳定。
其次，房企融资再度收紧，房企拿地热情短期内或降温，冲击激进房企拿地扩张，影响部分房企的正常拿地储备，尤其在那些房价、地价预期不稳的城市。
严跃进表示，房价的决定因素很多，如果融资难度加大，房企一般而言会采取降价促销的方式。不过，今年一些城市的预售管理有所放松，很多高价项目会入市，所以成交结构会变，单纯来说房价会因此下跌，可能性并不大。只是，一些企业还是会针对自身情况进行降价促销。
对于普通买房人而言，中原视点表示，融资收紧并不涉及个人房贷部分，但网传的融资新规，或将在短期内抑制房价上涨态势，新房成交价格面临一定的下行压力。

⑤ 银行、信托通道紧缩逾六成 房企融资凛冬已至

房企的日子越来越艰难。11月6日，国购投资有限公司（以下简称：国购投资）发布了《关于法院裁定受理国购投资有限公司及下属公司重整申请及指定管理人的公告》（以下简称：公告），这家“安徽第一大房企”将走向破产重整之路。

根据人民法院公告网消息，截至11月11日，宣告破产的房企已经增加到431家。房企融资接近冰点，同策研究院最新数据显示，其监测的40家典型上市房企，在10月完成融资金额折合人民币235.82亿元，环比大幅下跌65.80％。

10月融资额度骤降

根据国购投资2018年度审计报告，截至2018年12月31日，国购投资单体资产总额约为120.08亿元，负债总额为126.34亿元。国购集团及其下属公司因流动性问题，陷入债务危机，由此而引发大量的诉讼和执行案件于短期内集中爆发，各公司的银行账户和资产被多家法院冻结、查封，企业生产经营受到重大影响，企业财产面临被强制执行的风险。

而在国购投资公告的前一天，11月5日，标普全球评级（下称标普）在发布的报告《中国房地产观察：融资受限束缚开发商扩张拳脚》中表示，中国房地产开发商正在换挡变速，接受融资环境前所未有收紧的现实。融资受限将抑制购地活动，同时，随着销售回笼现金变成越来越重要的一个资金来源，部分开发商将加快销售步伐。标普预计2020年全年全国商品住宅销售额增速将放缓至0%-5%，主要靠基本面较好的城市的稳健住房需求支撑。作为需求指标的销售面积近几个月已重新恢复增长。虽然2019年上半年房地产销售表现强劲几乎都归功于房价上涨，但8月以来全国累计商品住宅销售面积已重返正增长区间。

同策研究院最新数据显示，其监测的40家上市房企，在10月完成融资金额235.82亿元，环比大幅下跌65.80％。而且，多个融资渠道的融资额均跌至冰点。数据显示，10月，房地产企业发行公司债折合人民币101.08亿元，环比减少35.14％；通过发行超短期融资券、向金融机构借款、发行优先永续债券等方式，融资金额60.93亿元，环比减少67.12％；通过境内银行贷款融资40.45亿元，环比减少74.79％。

克而瑞地产的研究数据则显示，10月份，95家典型房企的融资总额为864.87亿元，环比下降24.5%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，融资金额大幅下滑更多是季节性因素，因为年关将至，房企开工意愿减弱，导致需求减少。不过，不可否认的是，房企确实面临较大的融资压力，随着政策加码，“缺钱”可能会是一种常态。

海外融资成救命稻草

银行的房地产开发贷款也明显收缩。

央行公布的数据显示，房地产领域贷款增速则连续14个月回落，9月末，人民币房地产贷款余额为43.3万亿元，同比增速为15.6%。前三季度，新增人民币房地产贷款4.6万亿元，占同期人民币新增贷款量的33.7%，与去年全年水平相比低6.2个百分点，降至24.1%。房地产开发贷款余额11.24万亿元，同比增长11.7%，增速比上月末低1.7个百分点。前三季度，新增房地产开发贷款为1万亿元，占同期各项贷款增量的7.7%，占比与去年全年占比相比低了3.9个百分点。

央行办公厅主任周学东认为，目前是比较合理的占比。过去房地产热的时候个人购房贷款增长会非常快，占比高的时候有些城市甚至超过50%，银行贷款增量中超过一半流向房地产及购房领域。现在从全国来看，占比降至24.1%，是相对比较合理的水平。根据多年观察，25%左右的占比是比较合理的。过去几年多数情况下，这一数据都在30%以上。”

与此同时，信托的融资额度也快速下降。11月9月，用益信托网发布10月份集合信托市场报告。据用益金融信托研究院统计，10月共有58家信托公司成立1314款集合信托产品，环比减少27.12%；成立规模为956.67亿元，环比减少47.03%。房地产信托规模下降是导致信托规模下降的重要原因，房地产信托共募集资金281.72亿元，环比下滑60.47%。报告认为，房地产信托再度收紧以及宏观经济下行压力是影响信托公司展业的重要因素。

多条融资通道几近被封杀之后，海外融资成了房企“救命稻草”。根据中原地产统计，仅11月5日这一天，房企美元债融资金额就接近20亿。9月单月房地产企业海外美元融资37.97亿美元，8月为15.8亿美元。10月数据显示，累计已经有13家房企发布了接近50亿美元的融资计划。

中原地产首席分析师张大伟认为，整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期，大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录已成定局。

美元债的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。截至11月5日，2019年房企合计海外发布的计划融资590亿美元，相比2018年同期上涨了接近50%。从融资成本看房企融资成本分化，主要在6%-15%之间。

张大伟表示，美元债对于房地产企业来说，并非主要资金来源，整体政策影响看，2019年二季度后房企大额度融资减少，房企抢地现象也开始减少，特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力将非常大。今年特别是下半年开始，房企明显更加关注资金链的安全，房地产市场必须稳定，而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险，所以在最近几个月，针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。目前看，信托与海外融资，都是规范而不是全面暂停，对于中小房企来说，对于高负债率房企来说，未来预计融资难度将非常大，但是对于大型企业来说，影响相对有限。

⑥ 房地产融资再收紧 触及“三道红线”不许增长有息负债

近日，市场传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。

具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。
根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。
即如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。
具体的指标计算方法如下：
红线1指标：剔除预收款后的资产负债率=(总负债-预收)/(总资产-预收)
红线2指标：净负债率=(有息负债-货币资金)/股东权益合计
红线3指标：现金短债比=非受限现金/短期债务
此外，还有券商人士透露，对于近一年拿地销售比超过40%或者过去三年经活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业，需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。
为此，21世纪经济报道记者多方求证，多名来自债券市场的人士均表示听说了这一消息，但未见到具体文件。有券商投行部人士称：“地产融资的政策一向这样，也有可能是窗口指导，只有拿到批文后，去备案发行才知道能不能发，发多少。”
不过，有商业银行投行部高管确认近期已经下文。还有某房地产公司融资部负责人也表示此传言为真。
也有市场人士表示，此举主要是为了降低房地产公司杠杆率，防止部分大举负债的地产公司因为资金链断裂而出风险。
在借新还旧方面，也有券商人士透露，交易所8月10日以后对新受理审批的地产债，借新还旧政策有调整，根据批文有效期内的到期额度打85折。且住宅类地产，不再接受永续类债权备案。银行间市场要求新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债。
今年7月份，房企融资创新高。数据显示，7月房地产行业信用债发行规模达642亿元，同比增长29.1%，环比增长86.1%。
与此同时，银保监系统对房地产金融领域保持强监管态势，7月以来多地房地产调控政策加码升级。二季度以来，针对违规向楼市“输血”行为，地方银保监局已开出多张罚单，其中不乏“数罪并罚”的百万元级罚单。
比如，平安银行北京分行因涉及“采取不正当手段发放贷款、个人贷款资金违规流入房地产领域、二手房按揭首付比例不符合规定”等案由被银保监会开出777.22万元的巨额罚单。南京银行因“同业投资资金违规用于支付土地出让金、同业投资资金违规用于上市公司定向增发、同业投资资金违规用于土地储备开发”等10余项原因被江苏银保监局开出610万元罚单。
银保监会召开2020年年中工作会要求，坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。
上述新规将会给让地产企业融资带来哪些影响呢？
鼎诺投资根据wind数据，统计了全市场有2019年报数据的房地产发债企业，按照触及红线条数多少及公开等级做了排序。该公司表示，考虑到很多房地产项目子公司会采用明股实债的方式融资，进一步设计了“归母净负债率”指标，归母净负债率越高，说明企业的实际债务风险可能越大，定义为：归母净负债率=(有息负债-货币资金+少数股东权益)/归母权益。
房地产企业触红线情况统计

⑦ 政策层面持续收紧 房企融资“冰火两重天”

本报见习记者 王珂
今年5月份以来，房地产融资规范政策密集出台，房企在拍卖拿地、土地开发、楼盘预售等多环节的融资均加大约束。随着房企偿债高峰期到来，房企面临偿债压力增加和融资渠道缩紧的双重压力。
《证券日报》记者统计发现，32家主流房企上半年平均融资成本总体较去年全年有所上升。相较之下，国企和大型房企具备低成本融资优势，市值偏小的民营房企融资成本更高，房企融资成本上演“冰火两重天”。
 融资环节监管趋紧
今年4月份，中央政治局会议重申“房住不炒”定位和“坚持结构性去杠杆”，释放地产融资收紧政策信号。5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。记者注意到，在上述文件出台后，发改委、央行、银保监会陆续对房地产信托、房企海外发债、银行房地产业务等融资环节释放加强监管信号。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，“今年二季度以来房地产企业的融资环境发生变化，监管方面主要是从去杠杆和剔除传导性金融风险的角度考虑，融资监管措施从房企直接融资到间接融资，对银行开发贷款、房企海外发债、房地产信托融资等环节采取了一系列管控”。
7月12日，发改委发布房企外债备案登记的通知，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房企海外发债融资环境紧缩。
8月底，多家银行收到窗口指导，要求房地产开发贷额度控制在2019年3月底时的水平，房地产开发贷这一融资渠道也将收紧。
对此，严跃进表示，“当前融资端的管控包括房地产信托、银行贷款和海外债券等方面，涵盖土地拍卖、房产开发及预售等各个环节，将会对房企的资金状况带来更大压力。三季度没有放松，四季度还需要看后续监管层对于房价管控的力度”。
  偿债高峰期到来
Wind数据显示，内地房企在2017年、2018年的海外债券到期额分别为212.65亿美元、246.47亿美元，而2019年这一数据猛增至475.66亿美元，借新还旧压力增大。此外，2020年和2021年的海外债券到期金额分别为339.76亿美元和467.02亿美元，偿债压力将会持续。
值得注意的是，房企海外发债的资金成本较去年上升明显。
截至9月12日，内地房企合计发行的144只美元债平均利率为8.99%，2018年可计算的122只美元债平均利率为7.42%。从单个债券来看，票面利率最高的是当代置业于今年1月份发行的一只美元债，票面利率高达15.50%。此外，票面利率超10%的债券高达51只，而去年全年票面利率达10%的债券仅22只。
此外，Wind数据显示，2017年房地产行业上市公司到期信用债金额仅1394.50亿元，2018年达到4110.09亿元，2019年-2021年信用债到期金额分别为5512.75亿元、4517.59亿元、6527.75亿元。
《证券日报》记者统计发现，32家主流房企上半年综合融资成本率为6.11%，相较2018年全年的平均融资成本率6.00%上升0.11个百分点。
其中，国企背景企业与民营背景企业融资成本率有较大差别。14家国企背景房企上半年平均融资成本率为5.00%，18家民营房企的平均融资成本率为6.72%，两者相差1.72个百分点。
此外，记者按照房企估值规模统计的房企融资成本也有较大差异，房企市值在1000亿元以上的7家房企，在今年上半年的平均融资成本率为5.42%；市值在200亿元以内的10家房企，在今年上半年的平均融资成本率为6.91%，二者相差1.49个百分点。
总体而言，当前房企融资成本总体较上年有所上升。国企背景的房地产企业相对民营企业具备更低的融资成本优势，市值偏小的民营房企融资成本相对更高。在融资环境趋紧的情形下，融资成本出现加速分化。

⑧ 融资渠道收窄对房企有何影响

“我们最近一期披露的资本债务率在7成5左右，净资产负债率达到120%以上。近期，我们从资本注入、拓宽融资渠道等方面着手做工作，相信半年报负债率将下降。”

华北某国资背景房企财务总监李明(化名)近日忙于对各路投资者解释目前公司的财务状况。在多家房地产企业了解到，千方百计降低资本负债率，成为多数房企财务工作的重中之重。2018年以来，伴随着房地产融资渠道收窄、销售端去库周期拉长，房企财务负责人的工作量骤然加重。

中诚评级相关人士介绍，随着房企融资渠道的紧缩，评级标准也越发严格。“我们以前有三个等级的指标。其中，行业状况、企业整体素质、经营情况、财务情况和偿债能力是一级指标；偿债能力下的短期偿债和长期偿债为二级指标；然后关注EBITDA(税息折旧及摊销前利润)全部债务比等三级指标。2018年1月修订了评级办法，二级指标取消，三级指标则向上提，细化成二级指标。指标体系扁平化，有利于评级的准确性。以往市场好的时候，更关注经营情况，比如土地储备面积、区域分布和结构、项目结构等，财务方面关注存货周转情况。但现在更关注企业的债务指标，防范金融风险成为重点。”

“一般而言，不同房企的融资结构不同，有的开发贷为主，有的中票为主，有的则信托为主。”某资深地产分析人士表示，在钱越来越贵，企业负债率水平居高不下的背景下，房企受到的影响不尽相同，“比如，以信托为主要融资通道的房企，今年日子可能不好过”。

内容来源：凤凰网

⑨ 房企资金渠道被不断收紧 政策寒冬下如何寻找融资突破

2019年，乍暖还寒。1月社融创新高后，地产融资愈行愈难。
5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》（简称“23号文”），其中明确了几类针对房地产的禁止性业务。随后，5月底，住建部联合有关部门，针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。同时，央行与证监会对部分上半年拿地活跃的头部企业，限制公开市场融资。进入6月份后，受23号文影响，虽然地产信托发行规模有所收缩，但仍未达到监管预期。6月底、7月初，多家信托公司收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。
针对房企前端拿地融资
对于地产行业，政策持续收紧，尤其是针对的前端拿地融资。
1、银行：对房地产的资金支持仍被限制在满足432前提下（编者注：所谓“432”，是指房地产项目必须具备四证齐全、30%自有资金、具有二级及以上开发资质等条件）的开发贷业务，连“个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房” “并购贷款、经营性物业贷款资金被挪用于房地产”这种不常见的现象也被未雨绸缪的事先防范。
2、信托：对房地产债权性质融资同样被限制在满足432前提，通过股权投资+债权认购劣后、股权投资+股东借款、应收账款、特定资产收益权等方式向房地产变相提供融资等行为被明确禁止，政策精准、专业，直击要害。如何规避监管层强调的信托房地产投资的一些限制性行为和结构模式，以及未来的产品方向值得深入探讨。
3、此外，相关政策也提到了金融资产管理公司和金融租赁公司这类影子银行在宏观调控政策执行中出现的问题，进一步压缩了此类机构的活动空间，为日后专项查控埋下伏笔。
政策的收紧将加速地产行业的整合，有限的资金规模将向头部企业集中，房地产企业被迫面临一边四处找机构找钱、催回款，一边着急找项目、补货的处境，如何结合自身特点突破资金、资产瓶颈成为众多房企首当其冲需要解决的难题。
对房企融资的具体影响
目前，房地产企业的主要融资模式分为4种主要形式。
1、股+债投资模式：金融机构作为地产项目公司股东的同时提供股东借款，从而实现对地产项目的投资。
该模式可细分为小股大债模式和先股后债模式，小股大债模式主要指机构作为地产项目公司股东后，在项目未满足4证前以股东身份向项目提供借款，属23号文限制行为；而先股权投资待满足4证后追加建设期投资的模式，个人认为应不属于限制行为。
2、股权投资+债权劣后级或 “优先股权加次级债”模式：
主要指信托在设计信托结构时采用优先、次级的结构化分层设计（优先劣后比为1：1）。
其中优先级信托份额由信托负责募集，该份额为信托计划实际投资规模，投资方式为股权投资，计入项目公司注册资本及资本公积。劣后级信托计划份额，由项目公司原股东向项目公司提供借款所形成的债权（多为土地出让金借款等）来认购，项目公司原股东以劣后级本金及收益为优先级的预期权益提供兜底。
如此设计首先满足优先级投资人在投资期间内固定收益分配需求，同时将名义上风险较高的股权投资转化为了实际上风险相对较低的债权投资。从形式而言，这种模式借助了结构化操作，掩盖了假股真债的事实，可当监管从本质的角度直接进行核实时仍难圆其说。但信托的业务具体标准由各地银监相机把握，因此理论上存在一定操作空间。
3、资产收益权模式：即金融机构与项目公司签订项目收益权转让协议，约定项目未来特定区间内所形成的现金收益转让给投资机构获取资金，该模式通常还会约定“受让+回购”的条款。此种模式从实质将仍属债权性质（且有相关判例支持）。个人认为如融资主体业务涉房该模式仍属监管限制行为，如融资主体属房地产企业关联方但业务范围无地产开发项应可操作，但也需结合当地监管机构的具体要求。
4、应收账款或债权收购模式，该模式分为以下三种细分类型：
1）基于真实的交易背景，项目公司通过与保理公司的合作，加上与上游供应商的条款如账期进行再协商，能够合法合规的将资金在定时期内转移给地产开发企业，该类型应不在23号文的限制之列；
2）房地产公司母子公司之间或分子公司之间债权，通过与资产管理公司合作，将特定债权转让给资产管理公司，资产管理公司以非金融债权收购方式将债权受让对价款支付给房地产企业的模式，该模式应属于23号文禁止的“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”；如债权债务双方为房地产企业关联的非房企业且债权债务真实，再通过资产管理公司的非金融债权收购方式融资，这一模式仍然存在弹性空间；
3）信托发行应收账款类信托产品受让持有的房地产公司的应收账款，该模式实质也是向不满足432条件的地产项目提供融资也属23号文限制行为。
如何在现有环境下寻求融资突破
在监管趋严的形势下，房企应该正面对待。通过融资结构的合理化设计、信用增级及拓宽创新融资模式等，在负债水平可控的情况下，适度扩张。未来房企应该多从自身寻求提升，我认为可以从以下方向寻找突破口：
1、融资结构合理设计：
1）通过满足432的项目主体“借壳”融资。对满足432条件的项目提供融资自然不在限制范围内，用满足432条件的项目进行包装，继而将资金用于其他不满足432条件的项目。合适的项目主体的多少是决定此模式的关键另外还需注意不同地方的不动产登记中心对土地/在建工程的抵押要求（是否允许以其他项目为本套壳“432项目”提供担保实现错位抵押等）；
2）真股投资。真股投资并不是新鲜事物，确是23号文希望引导成为各非银行金融机构主要的房地产投资模式。但是真股投资类项目十分考验金融机构的投资能力，包括但不限于对项目投前分析以及投后管理能力，金融机构通过持有项目公司的股权从而获得项目开发运营的增值收益。也因大多数金融机构项目开发的经验不足或不具备，且投资风险相较债权投资更大，因此真股投资类项目往往也有更高的准入要求。在真股投资过程中仍有几点需要注意：首先，真股投资通常需要房地产企业提供风险相对较低收益相对较高的优质项目合作，这需要房地产企业均衡现金流与收益后做出合理判断；其次，真正的房地产股权投资在项目实现预售前不存在可分配的收益。所以对于习惯投资固定收益类产品的投资人而言，资金募集将存在一定难度；再次，房地产股权投资在项目通常需要项目公司在公司治理及资金使用层面接受严格的监管，这需要投融双方有足够的默契与信任；最后，股权投资除可在项目公司层面合作外，还可设计为引入金融机构或国有平台作为战略投资人方式获得更多更灵活的资金支持，但这需要以公司的部分管控权为代价。
2、信用提升：
房地产企业在金融属性的引导下，其基本资金运作逻辑就是用最少的自有资金撬动外部资源推动项目运转。达此目的需房地产企业着力打造自身的信用体系，高信用评级房地产企业可以通过发行债券等获得非常低成本的资金，而且这些资金不受用途限制的影响，可以灵活使用，用于拿地保证金、缴纳土地款等。虽然信用的建立需逐步积累，但普通规模房地产企业也可通过相应的运作手段来提升。首先可考虑引入国资平台，引入国资组建混合所有制后无论在开发还是融资上，国资信用都有其被认可的优势。有实力的国资公司还能够给合作的地产公司拓展提供资金支持，还能对房地产企业带产业拿地模式带来重要的资源价值；其次，与金融机构合作，与金融机构合作设立合资平台公司，即可以实现资产与资金优势互补，又可以增强互信，实现融资方案条件的放松和灵活，若为多项目合作还可协商打破资金封闭监管，提高资金使用效率，变相达到降低自有出资目的；
最后，提扩大规模、 提升信用。 房地产企业的江湖地位最终还
是以资产和销售规模来确定的，资产与销售同时也是评级的关键指标，因此需要持续关注，用心打造财务报表、行业排名等。
3、渠道拓展：
1）REITs等创新产品值得关注，中国式的REITs即进行地产股权投资的房地产信托将迎来发展机遇。
2）基于真实投资的股权私募基金发展已相对成熟，直接投资优势明显，很多私募采用金交所债权计划等方式，可以作为辅助信托作用。甚至很多信托公司通过设立私募基金绕道放款，这样无论明股实债还是真股都就会相对灵活。
3）由房地产企业投资注册基金管理公司，与企业的物业管理、客户管理及供应商管理等相结合发掘投资人资源，通过结构化设计等方式投于所开发项目，发挥产融结合的优势。
4）引入管理团队或战略供应商跟投方式，既可以减少自有出资，又可提高项目管控水平，也是可深入探讨的模式。