农村产权抵押融资对策

㈠ 我国担保贷款存在的风险及对策

一、潜在风险
（一）对保证人保证资格、实力、手续审查不严，从而使保证流于形式，造成贷款风险。一是忽视对保证人主体资格的审查，未按《担保法》有关规定，把不能作为保证人的如乡镇资产经营公司办公室、村民委员会等行政职能部门或未经授权的企业分支机构充当保证人。由于保证人主体资格不合法，形成无效保证。二是忽视对保证人是否具有代为清偿能力，即保证人是否具有经济实力的审查，由于保证人没有经济保证能力，从而形成担而不保。
（二）机械类动产抵押贷款存在“两高一小”，从而使贷款存在潜在风险。所谓“两高一小”，即指抵押物评估价值高，贷款抵押率确定高，抵押物实际抵偿价值小。一是机械类动产作为贷款抵押物时，由于借款人不能提供购买时原始价值发票，作为动产抵押物价值依据，而信用社没有较专业或懂行的评估人员，一般由抵押人委托注册的评估部门进行评估。由于评估部门按照评估价值的金额大小收取评估费用，造成人为地对抵押物的高估，评估价值远远脱离市场价值。二是在确定贷款抵押率时，未按信贷管理工作的要求，对抵押物进行选择性设定，并区别专用设备与通用设备，甚至把棋具也一并作为抵押物，抵押率过高确定在评估价值的70%以上，且年复一年长期周转连续抵押，未随着折旧做到逐年压缩，造成抵押贷款潜在风险。三是未把借款者的私人房产同时抵押，使有限责任公司贷款企业，在其经营发生风险导致企业关停后，由于承担的只是有限责任，信用社通过法律程序处理机械类动产抵押物还贷，由于在操作中存在“两高”现象，造成对动产拍卖或处理中抵偿价值小，贷款损失大。
（三）交通类动产抵押贷款存在保险脱保，未逐年压缩抵押贷款额度，造成贷款风险。对交通类动产抵押贷款，一般都要求对抵押物办理强制保险手续，并约定信用社为第一受益人，但由于保险到期前未及时督促抵押人办理续保手续，存在脱保现象，增加了信贷潜在风险。二是交通类动产其价值受国家产业政策影响较大，且其折旧年限短、速度快，由于未采取逐年压缩的信贷策略，产生抵押贷款额度未随抵押物价值的减少而降低，造成贷款风险。三是抵押人到外地非法出售抵押物逃债，使信用社贷款失去抵押物，加大了贷款风险。
（四）不动产抵押贷款存在操作不当、调查失实、农村房产抵偿处理难，而使抵押贷款产生风险。一是对划拨土地使用权作贷款抵押物的，未按有关法律规定扣除40%的土地出让金后计算抵押物的价值，增加贷款风险。二是对房产抵押贷款其房产的共有人情况调查失实，出现办理贷款时无共有人，而在依法处理房产时共有人“复活”现象，使抵押贷款埋下风险隐患。三是仅凭借款人带来的第三人房产证书和私章，办理房产抵押贷款手续，在贷款依法诉讼时，由于抵押人否认抵押事宜，法院判决抵押无效而造成贷款损失。四是农村房产抵偿处理难，由于农村情况的特殊性和受“有钱不买疙瘩产”的思想影响，信用社依法抵偿的农村房产处理难度较大，造成贷款风险。
（五）以存单等权利质押贷款时，存在质押人未签名，未办理核押手续，使质押贷款存在贷款风险。一是在办理第三人质押存单贷款手续时，仅凭借款人带来的第三人私章和存单办理，没有对质押人加以核实并当场签字，在贷款不能按期归还处理质押存单时，质押人否认存单质押事宜，使质押贷款合同丧失法律保障。二是对质押的存单，未向签发行社办理质物核押登记止付手续，结果被提前挂失支取，使质押存单成为废纸，造成质押贷款风险。
二、防范建议
（一）重新完善担保手续，减少存量贷款风险。首先要摸清家底。信用社要组织力量对存量担保贷款进行一次全面调查，根据借款人行业、贷款方式、贷款手续情况，对存量贷款的风险程度进行如实认定，以真实地反映现有信贷资产的风险状况，为制定切实可行的存量风险贷款化解措施打下基础。其次要积极采取措施，加以完善和补办。根据认定的贷款风险，按照先易后难，制定化解落实计划逐步进行完善。对担保操作手续不规范的贷款，要限期做好补办工作；对保证人主体资格不合法、无经济保证实力的存量贷款，要采取积极的措施，收回或置换成有效资产抵押方式；对动产抵押率偏高、抵押物不足值的贷款，要采取压缩或逐步增加其它担保的方式，进行有效落实和化解。对存量动产风险贷款的化解，可根据实际情况适度提高城区商品房地和质押贷款的抵（质）押率，以减少动产抵押贷款额度。再次要落实存量风险贷款责任，加大考核力度。对存量风险贷款，要逐户逐笔把化解责任落实到人，联社要加大对信用社、信贷责任人的存量风险贷款化解进度和质量的检查考核，实行任务完成的好坏与个人收入直接挂钩的激励机制，从而充分调动信贷员的积极性和创造性，将存量贷款风险降到最低限度。
（二）规范贷款操作，堵住新增贷款风险。首先要完善担保贷款管理办法。联社要根据信用社实际情况，修订和完善担保贷款管理制度，从而堵塞担保贷款管理中出现的漏洞，进一步增强风险防范能力，在制度上确保贷款资产安全。其次要严格执行担保贷款管理制度，规范日常贷款业务操作。信用社要加强对担保贷款的合法性、抵押物价值的足值性、质押物的真实性和担保手续的有效性的审查，从而使发生的每笔贷款业务合法合规。对保证贷款要严格审查保证人有无保证资格和保证能力，《董事会同意保证意见书》的签订，要按照《公司法》的有关规定，签名达到法定董事人数，确保保证人签章的真实性；对机械类动产抵押贷款要根据动产净值并结合市场现值，区别专用设备和通用设备，对抵押物进行选择性抵押，通用设备抵押率控制在50%以下，专用设备抵押控制在30%以下；对交通类动产抵押贷款要及时督促抵押人办理保险续保手续，约定信用社为第一受益人，并要结合抵押物的折旧情况和报废年限采取逐年压缩；对房产抵押贷款要严格审查房屋产权归属和共有人情况；对质押贷款要办妥质押物核押手续，确保质押人签章真实并确认质押事宜。
（三）落实有效防范措施，规避有限责任公司贷款潜在风险。按照现行《公司法》规定，有限责任股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。在信贷管理实践中，有限责任公司在经营发生风险导致企业关停倒闭后，由于承担的只是有限责任，从而使我们无法追索企业法定代表人贷款责任，出现企业亏损，法定代表人致富，贷款无法落实的情况。据调查有限责任公司贷款已占全部贷款的50%以上，因此应有效规避有限责任公司贷款潜在风险，尽最大限度减少贷款风险损失。可采取的措施有：（1）实行双重担保制度。对有限责任公司发放的全部贷款或部分风险贷款，在办理有效抵押保证手续的基础上，另行再由其法定代表人或股东个人对贷款进行全额保证或部分保证，从而变有限责任为无限责任。（2）置换借款人主体。对有限责任公司发放贷款，以有限责任公司法定代表人或其股东为借款人主体，即把公司贷款置换为自然人贷款，通过置换借款人主体，从而变有限责任为无限责任，延伸贷款追索。（3）落实私房抵押。对有限责任公司发放贷款，首先要落实公司法定代表人或其股东的私房作为贷款抵押，然后再考虑其它贷款方式，从而增强公司法定代表人及其股东的经营责任，有效减少信用社债权少受损失。
（四）加强培训教育，实行竞聘上岗。信用社信贷工作做得好坏，关键取决于信贷员的工作责任和各方面素质。因此这是降低和防范担保贷款风险的最有效的途径。一方面信用社要提高信贷员的政治思想素质，加强信贷员的职业道德教育和遵纪守法教育以及风险意识教育，使信贷员真正有危机感、责任感、使命感，提高信贷员执行规章制度的自觉性。另一方面，联社要加强信贷员的业务培训和辅导，重点是让信贷员熟悉《担保法》等有关法律法规，熟练掌握贷款规范化操作程序，并运用到贷款管理的实践中去，从而提高信贷管理工作水平。再一方面，对信贷员岗位实行竞聘制度。在坚持持证上岗，定期考核等管理的基础上，实行竞聘上岗，从而迫使信贷员勤动脑筋，多想办法，竭尽所能把工作做好，努力降低贷款风险。营造一种外有压力，内有动力，充满生机活力的信贷员管理机制。

㈡ 如何完善农村土地承包经营制度的思路和对策

一）我国土地承包经营权发展的历史脉络
中国在几千年来的社会经济发展道路中，通过一次又一次的改革与发展，逐渐建立起了当今社会的整体发展趋势，但从不断涌现的社会矛盾中我们不难看出，“最重大最需要解决的就是农民问题，而与农民关系最密切的就是土地问题。因此，无论是党和政府工作的重心，还是‘三农’问题的解决，亦或农村经济的发展与和谐社会的构建，始终都要把处理好农民与土地之间的关系问题放在首位。1978年开始我国建立的具有中国特色的家庭联产承包制，其不断实践发展为农村社会的稳定与我国经济基础的巩固提供了巨大的推动力量。”{1}然而农村经济水平的不断增强与壮大，使得旧有的家庭联产承包制已经无力继续支撑，农村土地承包经营权面临着改革的重大挑战。在之后的多年里，政府曾出台一系列政策，逐渐放开了对农村土地承包经营权的流转，将农村土地承包经营权变得更为自由开放，为的是能够迎合现阶段农村经济的发展。总体上看，土地承包经营权制度是建立在我国的土地基本制度之上并由此而逐渐发展成型的，而我国的土地制度从产生到发展至今大致经历了以下的几个阶段：
1.新生阶段。新中国建国初期，为缓和经历长久战争后遭受极大破坏的国内经济，我国在农村地区实行了土地私人所有制度，依照1950年颁布的《中华人民共和国土地改革法》为标志，将农民土地个人所有制确定下来，而将土地分配给农民个体的做法能够在最大程度上调动农民的生产积极性，对于建国初期快速恢复我国经济状况有着重要的意义。
2.社会主义公有制过度阶段。随着我国经济的逐渐恢复，农业经济在个体经营上的弊端不断显现，包括因个体力量有限而导致的经营分散、效益下降等问题，因此国家开始考虑进行土地逐步公有化的进程，为确保最大限度的减少因土地改革而产生的问题，中央政府开始引导农民参与农村生产合作社中，并以此为标志先后发展了农业互助组、农业初级合作社、农业高级合作社，直到最终的形成农业高级合作社时，农村土地的归属逐渐由农民个体转变为农业合作社集体所有。
3.人民公社化阶段。进入二十世纪五六十年代，我国为进一步将土地收归集体所有，强化集体经济在农业经济发展中的主导作用，促进社会主义共同共有的实现，发动了人民公社化运动，将原有的数个高级农业合作社合并为规模更为庞大的人民公社，实行统一劳动、统一分配所得的极端社会主义共有制度，尽管在实行初期一定程度上稳定了我国农业经济的发展，但却在事实上打击了农民的生产积极性，经过长期实施后暴露出了其致使农业生产停滞的种种问题，严重危害到了我国整体经济水平的发展。
4.土地承包制度改革阶段。二十世纪七十年代末期，我国在经历了“文化大革命”运动的长期经济停滞状况后，开始进行农业经济改革，通过局部地区的试点而逐渐开始建立促进农业经济发展的家庭联产承包责任制度，并将这一制度推广至全国范围内，1986年我国《民法通则》正式颁布，并将家庭承包经营责任制正式以法律形式确定为土地承包经营权，至此我国的土地制度逐渐建立成型，并在接下来的十几年内不断的发展完善至今。
我国土地承包经营制度到现在已经有了较长时间的发展，但随着我国经济发展模式进入转型时期，社会经济结构开始发生较大变化，原有的农村土地制度开始逐渐脱离我国农业经济未来发展的总体方向，一些矛盾和问题也开始暴露出来。作为解决这一问题的方式，一些地区率先开始试行土地承包经营权的流转，力图通过权能流转解决现行土地制度存在的弊端，但是农村土地承包经营权流转制度毕竟是一种新生事物，其在发展和适用过程中免不了出现种种问题，其中较为突出的问题就是农村集体土地产权主体的模糊、所有权主体的不明确问题，以及土地承包经营权流转方式受到各方面因素限制等问题，这些问题在法律制度规范上的不足使得土地承包经营权流转这一有利政策不能够得到良好的运行，其所带来的效果也大打折扣。如何切实有效地解决法律制度上的这一问题从而促进流转发挥其效用，就需要我们从现实出发，分析我国农村土地承包经营权在实行流转中可能存在的问题。
（二）现行土地法律制度存在和面临的问题
自从我国实行家庭承包责任制以来，我国的粮食产量和其他农产品产量产值呈现出不断上升的趋势，并长久以来保持着较高的增长率。但随着农业生产力的不断提高，这一制度在实践过程中的问题也逐渐开始显现出来，除了一些外部的客观因素，土地承包经营权的制度构造在设计上存在着固有的缺陷，因为承包责任制在设立之初其根本目的在于刺激农户提高其农业生产积极性，这种制度本身并不能作为一种较为稳定的土地制度而长期运行下去，而在土地资源越来越稀缺的情况下，人地矛盾问题也变得日趋尖锐，由此而引发了一系列问题：
1.土地承包经营权在实际利用上的主体不稳定
农村农业用地大多由该土地所在村的农户承包并进行经营，但随着社会经济的发展，越来越多的农户放下了农业生产的工作，选择离开农村土地转而进入城市打工获取更为丰硕的劳动收入。正是由于农村人口结构发生急剧的变化，农户对其土地的经营利用行为也出现短期化的现象，从而需要对土地进行周期性调整，那么被闲置的土地又该如何予以利用则成为了农户们关注的焦点。尽管土地的承包经营权归其个人所享有，如何在法律规定的范围内行使这一权利应当是农户个体的自由，但根据我国《物权法》第五十九条规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；（五）法律规定的其他事项。”{2}因此农户对于其所承包土地的独立占有性也会受到其所隶属的集体经济组织中其他成员的影响，使得农户自主实施生产经营以及流转闲置土地的活动遭受限制和削弱。
2.农村土地承包经营权权能并不完整
土地承包经营权从概念上来看是农户对其承包的土地依法享有占有、使用、收益的权利。但根据土地的集体所有制度，从理论角度上来看，农户是无法永久占有土地的，而“随着第一批土地承包合同到期，土地承包权‘再延长30年不变’，虽然能够暂时缓和农民使用土地与集体所有土地之间的矛盾，但土地使用权与所有权之间的矛盾只是暂时被掩盖而没有得到根本性的解决。这个缺陷所带来的土地经营权的不稳定性，给农户投资土地带来很大顾虑，使得农田基础建设相对滞后，进而对土地长期承包、长期经营提出了挑战。”{3}面对种种的不确定因素，作为土地承包方的农户很难主动将经济力量完全投入到土地中，从而使得农村的土地承包经营活动始终无法得到较为充分的成长空间。
3.农村土地承包经营制度无法带来较高的经济效益
农户之所以愿意在集体经济范围内承包土地经营农业生产，原因在于这是他们最直接也最熟悉的获取经济利益的方式，但是由于我国土地权利制度存在诸多不完善之处，导致土地收益的多少无法得到法律上的保障，且土地的流转因受限于单调的土地承包制度而无法像其他商品一样实现市场化运作，导致土地经营的经济效益日趋下降。此外，随着现代社会的发展，越来越多的农民意识到在城市打工所获取的利益要更为丰厚，且积累财富的速度相对较快，从而逐渐放弃了对土地的经营。所以在这两方面因素的共同作用之下，土地承包所带来的经济效益微乎其微且不够稳定，集体组织内成员弃耕抛荒的现象日益严重，农业生产经营活动面临着重大挑战。
4.农村土地承包经营带来“有人无地种”和“有地无人种”问题
1993年中央提出“为避免承包耕地的频繁变动，防止耕地经营规模不断被细分，提倡在承包期内实行‘增人不增地，减人不减地’的办法”。如今作为试点的贵州湄潭县由于农户家庭人口状况发生变化造成该县人地矛盾突出，影响了农村土地承包关系的稳定。这是因为有的农户人口在减少，而人均耕地面积在增多；有的农户人口在增加，而人均耕地面积在减少。土地这种重要的公共资源分配显失公正，湄潭县逐步形成“有人无地种”和“有地无人种”的局面。2015年3月，郭凤莲等7名代表也在两会中具体指出了该政策所带来的问题“增人不增地、减人不减地，已经严重阻碍了农村生产力发展，造成土地资源配置的不合理和农村不稳定”。
面对种种问题，我国的农村土地承包经营权该如何进行改革，成为我们急需解决的关键问题。如何有效地解决这一问题，笔者认为首先必须从土地流转的制度设置方面进行改革，分化原有的土地承包经营权，即将土地的所有权、承包权、经营权三个权利分开，做到“三权分离”，才能够有效地解决目前存在的种种问题和情况。
二、农村土地“三权分离”的实施依据：法理依据与社会意义
（一）农村土地“三权分离”的内涵及依据
“三权分离”这一概念是在2014年《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》中正式提出的，“在落实农村土地集体所有权的基础上，稳定农户承包权、放活土地经营权，允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资”，即在原有农地所有权与承包经营权两权分离的基础上，实行农地所有权、承包权与经营权三权分离。提出这一概念主要是为了稳定好农村土地承包关系，在保持稳定的基础上赋予承包土地的农户更多权利，并充分的行使这一权利所包含的权能。分析“三权分离”的实现方法和依据，就不得不首先对这一概念本身进行一个简单的剖析与了解：
“三权分离”中的三个权利，依次是所有权、承包权以及经营权。所有权顾名思义就是农村土地的所有权，通常是归农村集体所有，成员集体作为整体拥有所有权，即使农户通过承包关系占有、使用、处分土地并从中获利，其权属总是恒定不变的，因为土地的所有权在这一过程中并没有发生任何实质性变化或者流转；承包权是农户对农村集体经济组织中部分土地进行承包经营的一种权利，农户按照所签订的承包合同进行相关的农业生产，即赋予了农民占有、使用该土地的权利。从一定意义看，承包权上属于自物权，获得承包权可以说是行使经营权的前提条件；经营权就是农户在依照法律程序对集体所有的土地进行承包以后，享有的经营、收益的权利。即土地承包人不使用自己的土地，而是转让给他人使用，他们通过契约在承包权人的土地上设定的他物权。总体上来看，“三权分离”的中心思想就是：在坚持土地所有权归集体所有的前提之下，将原有的承包权与经营权分离开来，使三个权利相互独立又互有联系，从而更好地实现农户在经营权的行使上拥有更多的自由使用空间，促进土地经营权的流转。
2002年8月颁布的《农村土地承包法》第三十二条明确规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让、或者其他方式流转。”之所以要将土地承包经营权中包含的权利分离开来，很大一部分原因是考虑到我国经济特别是农村经济未来发展的方向，相信这一改革措施将成为国家改革农村经济现状的必然选择。土地承包经营权作为承包权和经营权的混合体，其中承包权属于成员权，只有集体经济组织成员才有资格拥有，具有社区封闭性和不可交易性；而经营权则属于法人财产权，可以通过市场进行配置，具有开放性和可交易性。这一制度在创立之初适应我国当时农村人口流动性较低，土地流转需求较少的经济发展环境，因此这两个权利相互结合、共同分配使用，并没有出现较大的问题。然而随着经济的快速发展，农村经济背景出现了巨大的变化，特别是农业经营主体和农业土地资源等背景因素的变化，使得土地承包权与经营权因其相互混为一体导致法律制定实施上的困难和现实问题频繁产生。所以将这三个权利分离开来，也存在以下几个方面的依据：
1.土地承包经营权流转的提法存在法理上的矛盾
目前，根据我国《农村土地承包法》、《物权法》和《继承法》的有关规定，我国土地承包经营权流转路径主要包括转包、出租、互换、转让、入股、抵押和继承等七种方式。在2014年中央一号文件发布前，农村土地的流转大多数都被称作为土地承包经营权流转，但是如果进行深入的分析就可以看出，农户之间的土地流转大多数都是将其承包经营权中的经营权部分流转给其他主体，而原有的土地承包关系则未发生变化，因此将农村土地流转笼统的称为土地承包经营权流转也属无奈，因为这两个权利往往被包含到同一个提法中，从而使得该称呼无法准确的反映出土地流转背后相关权利义务主体的真实变化，更容易对本没有涉及到流转的土地承包权期限和主体造成不必要的影响。
2.农户对所承包土地的权利行使和经营主体对土地的流转具有较强意愿
近些年来，农村劳动力逐渐向外转移，使得农村大量土地被搁置，因此土地流转便在农村开始流行起来。与此同时，随着土地流转的不断进行，农村土地的经营规模也越来越大，出现了许多经营大面积土地的家庭式农场主甚至工商企业等新型经营主体，他们对我国农业现代化的发展起到了非常重要的促进作用。但在我国现行的农村土地产权制度框架下，流转土地的农户和作为新型经济体的经营主体都对其流转土地过程中的权利义务抱有顾虑：由于没有法律或政策的明文规定且土地流转程序没有得到有效规范，农户对其所承包土地的流转存有戒备心；而获得流转土地的经营主体又担心因无法律上的保护而浪费投资，出现这种问题主要是因为国家对农村土地的流转制度还没有建设完善，一些程序上的漏洞或问题依然存在，所以双方可能会在签订流转合同时或者之后产生纠纷，甚至影响到农村经济的正常发展。由此可以看出二者对强化土地流转在法律领域和政策制定上的地位和重要性具有强烈意愿。
3.土地承包权与经营权相分离可进一步刺激农业现代化发展
随着农业现代化的不断发展，农村土地融资的需求也在不断增长。2015年中央一号文件以加快农业现代化建设为主要目标，提出要促进农业现代化的进一步发展，从而带动农村经济的稳步增长，缩小城乡之间的发展差距，实现国家经济水平的整体提升。为了进一步促进农村经济的发展，融资成为扩大资金来源、充分发展农村实体经济的重要方式。而在农村最大的资产自然就是土地了，但在目前的制度规定下，土地很难以抵押的方式实现融资。因为现在的土地承包经营权不仅包含了农户生产经营的土地作为其获取经济利益的生产资料，还负有提供农户最基本生活保障的功能。但融资抵押实际上是一种投资行为，一旦融资方因经营不善而无法偿还的话，那么作为承包主体的农户将失去这一基本生活保障。如果将承包权和经营权分离的话，那么这一问题将得到很好地解决。农户可以在流转抵押的时候主张只将经营权予以抵押，保留其土地承包权，这样一来，即使融资方最后无力归还土地的经营权利益，土地仍然由承包方农户所占有，从而最大限度地将损失控制在经济范围内而减少实体生产资料的损失。
（二）实施土地承包经营权“三权分离”的意义
将现行的土地产权制度中的所有权、承包权、经营权三者相分离，可以在很大程度上满足农户生产经营以及土地流转方融资的需要，因此“三权分离”具有重大的现实意义。
1.有利于促进我国农村土地资源的优化配置

我国目前正处于社会经济的转型阶段，农村的经济发展模式也开始产生变化，许多农村青年劳动力进入城市打工，使得原本依靠经营农业生产的农村家庭只剩下老幼群体，这使得农村土地的利用程度受到了很大的限制。土地的“三权分离”可以很好地解决土地闲置的问题，其经营权的自由流转可以将土地转给有经营能力的个人或者企业，从而有利于最大程度的提高农业生产效率，加速农村经济现代化发展。
2.有利于最大程度地增加农民收入、健全土地分配管理制度
将农村的土地经营权予以流转可以增加农民的经济收入，而“农村土地经营权流转使得土地集中到一部分种田能手手中，有利于发挥这部分人的能力优势，产生现代农业的规模效应。不仅这部分土地流入者获得收益，土地流出者也可获得可观的财产性收入”,{4}同时这一流转行为还可以促使农户之间产生学习效应，刺激农民主动流转土地，增加其获取经济收益的途径，开辟农村经济增长的新途径。
3.有利于促进集体经济组织的进一步发展
通过改革农村土地产权制度，可以更好地完善土地经营权的流转方式，同时促使土地的经营方式更加灵活多变，有效地扩大农村土地经营的规模，提高土地的利用效应，在保证农业产业生产的基本数量和质量下，有效地促进农村经济的可持续发展。
从以上几个方面来看，农村经济的持续发展使得承包权与经营权的分离成为必须实行的方向，同时也是未来农村土地产权制度变革的大趋势。这种制度上的变迁并非一蹴而就，是有步骤、有次序地在进行着。从近两年的中央一号文件中可以看出，政府已经开始着手这项改革，实施“三权分离”制度是兼顾各方利益之后的产物，相信在接下来的“三农”工作中这方面的改革将成为重中之重。
三、农村土地“三权分离”的实施路径：以农村土地集体所有制为前提
就目前我国的农村土地产权制度来说，其中所涉及的制度与利益非常多，有着牵一发而动全身的影响，因此在改革这一制度的过程中也尤为复杂，必须确保在不破坏基本原则即农村土地所有权归集体所有的前提条件下，运用合理的方式方法将现有的土地承包经营权拆分开来，并妥善的解决在改革过程中可能出现的问题。
1.坚持农村土地所有权归集体所有，确定土地产权分离的基本方向
“三权分离”实施的根本目的在于满足农村生产力发展的需要，为的是更进一步的解放和发展农村生产力，所以说实施改革不能够过于超前，应当与当前我国特别是农村经济生产力发展水平相持平，并努力与已经存在的各项制度规定相契合，避免造成制度冲突，引起不必要的矛盾。因此“在推进‘三权分离’的过程中，政府可以适时加以引导，以实现制度变革与创新的规范化和科学化，但不能脱离中国国情，消极地模仿其他国家或地区的运行模式”。{5}坚持从我国的实际情况出发，在不动摇土地集体所有权的基础上放宽土地经营权的操作范围，在现有的法律制度框架下赋予该制度新的内涵，并及时通过政策法规对土地承包权和经营权的具体内容和权利义务关系予以解释说明，引导农户对该权利的正确认识和合理使用。
2.完善土地确权登记工作，进一步深化土地流转市场的构建
土地承包权与经营权的分离，很大程度上是为了更好地将土地置入流转渠道，因此在流转过程中如何确认土地流转双方的权利义务，成为了这一程序的关键所在，同时也是构建土地流转市场机制的必然要求。考虑到这一现实情况，完善土地确权登记制度将成为改革的工作重点之一。现阶段的土地确权登记制度实际上存在许多问题，特别是在登记过程中存在一定的单一化模式，使得登记制度无法很好地反映出双方的权利义务关系，而留下了许多漏洞，致使土地流转一旦出现问题，一方想要以登记在案的记录主张权利时，很可能无法实现其主张。所以应当针对土地流转登记制度出台相应的制度法规，把相关的登记手续和程序规范以明确的文字要求确定下来，并增添灵活的处理方式，最大限度地保护权利人利益，让土地流转有法可依、有据可循。此外还应该在完善土地确权登记工作的基础上逐步建立起稳定有序的土地流转市场，将土地的流转以市场化的方式运作起来，增强土地在流转过程中的可流动性与经济效益。在土地流转市场建设这方面，我国许多省市和地区都开展了相关的试点工作，例如内蒙古鄂尔多斯市就在农业土地流转制度改革的过程中，在全市范围内积极尝试推进，开始陆续“建立了一些小规模的、简单的土地交易所”{6}，并在此基础之上逐步向更大范围的土地流转市场迈进，最终促进土地流转市场的正常化发展，推动农村土地资金的流动。
3.创新土地流转形式，开拓流转空间与渠道
目前我国大部分地区在土地流转的尝试和实践中都采取了普遍的合同流转形式，即通过签订土地流转合同将土地经营权利转让给其他自然人或法人，但这一方式毕竟还有其单一性与局限性，无法再最大限度上发挥出土地流转的优势，所以拓展更多、更新的流转方式显得尤为重要。将土地承包经营权加入股份制运行机制，发展土地股份合作制度有可能是一个全新的流转途径，因为在这种制度下所建立起来的经营模式可以有效地“引导农户以土地承包经营权入股，转化为长期股权，组建村土地股份合作社，变农户分散的土地资源为联合的持股资本”{7}，尽管这一流转形式并不为我国法律界所主张，并且对相关制度的立法方面还存在一定疑问，但其土地产权流转的想法毕竟是好的，同时在湖南省浏阳市金田村的试点实行下，“股田制”的流转方式也获得了市场和实践操作的肯定，不仅避免了土地经营权分离入股后所存在的风险，也在实践中增加了农户的经营收益，取得了入股分红，成功“吸引了一批农业公司、农业专业合作社和种养大户投资经营土地”{8}，带来了更好的农业生产技术和更多的资金，对农村农业生产结构的调整起到了关键性作用。
4.尊重农户基本意愿，发挥其经营能动性
土地承包经营权的改革从根本上来说是为了要促进农村经济的进一步发展，也是为了让农民能够享受到更好的经济待遇而提出的。尽管这一措施是值得提倡和推行的，但在改革过程中必须要避免强硬执行的做法。例如，强制要求每户农民都剥离其土地经营权并将其予以流通，或者要求农户统一签订土地流转合同等，这些都是一种没有充分考虑农民主观意愿的行为。农民作为土地的承包者，作为农业生产的主体，若在不考虑其意愿的情况下将其权利剥离，就背离了农村土地制度改革的初衷。所以，在改革过程中必须要坚持自主自愿的原则，尊重农户的个人意愿，遇到问题和矛盾不能依靠强制力去解决，而是应该通过协商来化解纠纷。不管其经营权发生什么样的流转，农户仍然享有其承包权，同时流转所得的收益也应当归承包主体的农户所享有。当然，如果存在农民已经顺利进入城市由农民转变为市民后，集体组织也可以通过与该农民协商，采取有偿的方法收回其承包的农村土地，并将该土地予以承包分配出去，实现对资源的最大化利用，有效地减少了土地资源的闲置与浪费，提高了农村的经济效益。
结论
从2015年中央一号文件我们可以明显的看出，国家对农村经济下一阶段的发展有着全新的规划，即在坚持改革农村土地制度的基本方向下，进一步深化农业现代化进程，这其中就包含着落实农村土地承包经营权改革的任务。所以接下来针对农村土地制度的改革必然会聚焦在“三权分离”这一关键点上，这不仅是完善和发展现有土地制度的最佳选择，更是加快农村劳动力流动、农村经济转型和农民经济增收的重要途径，是顺应了农村生产力发展方向的改革措施，对于建立健全我国农业现代化产业链条，推进“三农”事业的进步发展有着重要的意义

㈢ 农村两权抵押贷款对农村有什么影响

搜贷网小编认为：首先，解决现有法律禁区与现有土地流转现状矛盾。当前，农民最主要财产权利就是农村土地使用权和房屋财产权而这两项权利在抵押贷款上都受到了现有《担保法》、《物权法》等法律严格限制；且现行农村土地管理法律体系普遍禁止农地抵押农村住房财产权抵押法律效力也不明确导致农民可供抵押财产非常有限。然而，现有农民土地流转现状却在很大程度上突破了法律“界限”。这就形成了当前农村“两地”法律禁区与土地流转现状矛盾，这给农村两权抵押贷款试点提出了新要求，即解决好现有法律法规与农村土地流转现状相互掣肘矛盾，扫除试点法律障碍。而这次国务院对此也有明确规定：“涉及突破相关法律条款的，提请全国人大常委会授权在试点地区暂停执行。”为试点顺利推进开了“绿灯”。对此，需试点地区有关部门和银行部门大胆突破和创新：一是最大限度地明确土地承包经营权人享有以其承包土地经营权进行抵押贷款的权利，明确农村住房财产权可以进行抵押融资。二是在尊重现有土地流转现状基础上，大胆鼓励农民进行土地流转和以土地经营权及宅基地进行抵押贷款，调动农民参与热情和积极性，为推开农村两权抵押贷款奠定坚实基础。

㈣ 谁能帮我把题目改一下，意思要一样，换一种说法"农户参与农村产权抵押融资意愿及其影响因素实证分析"

农民产权坻押贷款调查结论

㈤ 知识产权质押贷款的难点对策

开展知识产权质押贷款的难点主要集中在以下几个方面：
一是知识产权相关法律不甚完备。如知识产权许可使用权是否属于《担保法》第79条规定的可以转让的权利不确定；“专利权”这一术语在《担保法》和《专利法》中是否包括许可使用权不确定；是否能对专利许可使用权进行质押登记不清楚；《著作权实施细则》中也缺乏关于著作权或者著作权的许可使用权的质押登记规定等。
二是知识产权价值不易确定。知识产权质押最重要的环节是知识产权的评估，但我国欠缺完善的知识产权评估制度，执业主体对行政机关依附性强而造成能力缺乏，从业人员素质差影响了评估质量，评估缺乏统一的标准及规则而影响了评估的结果。同时，其价值评估不仅存在评估方法上的差异，而且还存在对产品市场估计的差异。
三是知识产权质押融资的风险问题。鉴于知识产权融资存在较大风险，西方大部分商业银行均采取了谨慎的操作态度，即由专业贷款机构、风险投资者或投资商以取得股权的形式参与知识产权融资业务。我国尽管在知识产权法律现代化方面进步很大，但国家对适用于知识产权担保的担保法律制度并未给予足够的重视，现存的我国法律即使在处理一般动产的担保权益方面都还有欠缺。
四是银行驾驭知识产权质押的能力不够成熟。国内一些银行对企业静态资产担保较为重视，但对具有无形资产特征的知识产权担保形式缺乏了解。传统的银行贷款需要借款方提供第三方担保或有形资产担保，但由于知识产权质押并无担保物的可转换性，而是知识产权担保品的未来的现金流入。这让银行感到有较大的不稳定性，易产生风险。因此，国内金融机构开展知识产权质押贷款的较少，更缺少具体的操作办法。
五是知识产权变现的可能性不易预测。同传统的担保贷款相比，知识产权的流动性不及不动产，因而处分就相应地困难。特别是在现阶段，国内知识产权意识普遍不高、知识产权转让市场小的情况下，知识产权的变现尤显困难。
要有效推广知识产权质押贷款，亟须从完善法律体系和价值评估制度等方面入手，具体建议主要有：
首先，要建立现代担保物权法律体系。主要包括对我国知识产权相关法律进行修订完善，建立现代担保物法律体系，为知识产权可抵押、担保、质押等做出明确规定，为中小企业及金融机构操作提供法律依据。
其次，要建立完善的知识产权价值评估制度。知识产权价值的评估是知识产权质押的关键环节，在这方面应注意两点，一是要合理确定评估人员，组成由商标、专利、著作权领域的专家学者、各行业或商业界代表，资产评估师、律师、会计师及相关管理机构参加的评估组进行评估；二是要在评估人员产生后建立严格的责任制度，因评估人员过错产生的责任应由其承担损害赔偿责任，情节严重构成犯罪的应依法追究刑事责任。
最后，要建立贷款风险补偿基金。为鼓励知识产权质押贷款的推广，降低银行承担的风险，政府部门应专项拨款，建立风险补偿基金，针对知识产权质押贷款给予银行一定风险补偿，在确认贷款无法偿还或者无法全部回收时，弥补银行的部分损失，这有利于提高银行开展相关业务的积极性。

㈥ 民间借贷涉及房产抵押的手续办理，房产涉及农村的农民自用房产怎么办理抵押手续

要办理相关房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。
申请抵押权登记，应当提交下列文件：
（一）登记申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；
（四）抵押合同；
（五）主债权合同；
（六）其他必要材料。

㈦ 农合机构接收抵押物为贷款提供担保时,抵押物是否办理保险由

农合社融资问题及其对策研究

农合社融资问题及其对策研究在农业保险方面,目前部分银行在办理涉农贷款时,仅仅办理农户人身和企业财产保险,而在种植业保险业务方面尚未涉及,并且国家政策性相关支农保险机构也还没建立,因此在出现自然灾害等不可控风险时将会难以有效防范。在农业风险补偿机制方面,四川省农村信用社等支农主力军,还没享受到按照贷款余额的一定比例给予补贴的相关政策。同时,在遭受自然灾害等意外风险时,贷款的损失没有其他方式可以弥补,只能依靠合作社自身的积累消化,导致相关政策性风险不断增加。在政策允许的条件下,探索符合当地的担保抵押方式。一是政府提供担保平台。由于参加合作社的大多为普通农户,其财产和担保能力有限,很难办理大额抵押和联保贷款。政府应积极推动成立担保基金、担保公司为合作社担保,以解决抵押担保难问题。二是相关部门应扩大贷款抵押物范围。增强金融机构向合作社的放贷动力,建立房权、林权、经营权等抵押贷款制度和信用担保制度,并尽快建立土地流转平台,积极推动土地流转,激活合作社成员的土地资产。三是扩大小额信用和联保贷款额度。建议涉农金融机构在研究合作社贷款时,可酌情提高合作社社内成员小额和联保贷款的份额,以有针对性地解决合作社规模化和产业化延伸的大量资金需求。尝试建立以产权抵押融资为重点的农村金融服务体系。例如,崇州市通过完善政府农业投融资平台,探索农村产权抵押贷款,组建产业风险互助基金,为现代农业发展提供了资金保障。一是运用农村产权改革成果,探索发展土地家庭经营农户、土地股份合作社、土地适度规模经营公司或业主三种土地承包经营权抵押融资模式,2010年全市实现土地承包经营权抵押贷款5宗、332万元。二是建立农业风险互助基金,开展果蔬种植等风险互助保险。如2010年9月桤泉镇生建村蔬菜种植业主3家,投保面积1100亩、投保品种12个、交纳风险互助保险费11016元,获得风险互助保险赔付43650元。为进一步完善农村金融服务体系,还将积极筹备组建村镇银行,拓宽农业融资渠道。四川省相关政府部门应出台优惠政策,鼓励民间资本投资合作社,建立和扩大专项合作社贷款补偿和利息补贴基金,以财政支持、税收减免、贷款贴息和担保费用补贴补助等形式,加大对合作社的资金扶持力度。还应积极加强农民专业合作社内部的规范化建设,不断健全和完善农民专业合作社的法人治理机构,增强相关金融机构对农民专业合作社融资的信心。同时,逐步建立农民专业合作社金融信贷专门担保基金,把符合相关涉农政策规定的农民专业合作社列入金融信贷担保支持的对象,为农民专业合作社融资提供政策上的保障,有效降低合作社经营风险。建议相关银行业金融机构充分认识农民专业合作社在农村经济发展中的重要地位,针对合作社的特殊性,建立专门的信贷管理机制予以支持。积极深入实地进行调查研究,根据合作社的运行模式、业务经营、管理水平创新金融服务,探索适合合作社需要的、针对性的金融服务产品。根据农业生产周期和经营方式以及合作社生产性资金需求特点,科学制定贷款的额度、利率、期限,满足合作社发展生产的资金要求。并且,涉农银行机构对符合贷款条件的合作社贷款给予优先支持。四川省农民专业合作社融资难题不是一天两天就能解决的,需要我国宏观政策的调整,需要完善农村金融服务体系,需要非银行金融机构的支持,当然也需要合作社本身的资金积累。随着合作社的发展和社会主

㈧ 2015年安徽省农村承包土地如何申请贷款

安徽省人民政府办公厅关于开展农村土地承包经营权抵押贷款试点的指导意见（皖政办秘〔2014〕212号）
各市、县人民政府，省政府有关部门：
为加快推进我省“三农”发展步伐，进一步落实农村土地承包经营权权能和发挥其金融功能，扩大农村有效担保物范围，省政府决定开展农村土地承包经营权（指农户的土地承包经营权和流转给经营主体的土地经营权，下同）抵押贷款试点工作。现根据十八大、十八届三中全会精神和国务院办公厅《关于金融服务“三农”发展的若干意见》（国办发〔2014〕17号）要求，经省政府同意，提出以下指导意见：
一、总体要求
以深化农村金融体制改革为契机，以创新农村金融产品为着力点，发挥市场配置资源的决定作用，充分运用农村土地承包经营权确权登记颁证成果，强化土地承包经营权财产权能，扩大农村有效抵押担保物范围，推进农村土地承包经营权抵押贷款，逐步实现农村土地资源资本化，为促进我省现代农业发展提供强有力的金融支撑。
二、重点任务
推进农村土地承包经营权确权登记颁证，依法赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权；创新农村金融服务方式，完善农村金融制度和组织体系；建立土地承包经营权抵押贷款政策体系，制定土地承包经营权抵押贷款规范操作流程和管理办法；建立土地承包经营权抵押价值评估、资产处置和风险防范机制。
三、基本原则
保持现有农村土地承包关系不变；坚持不改变土地所有权性质、不改变土地用途、不损害农民利益；坚持自愿、互利、公平和诚实守信；坚持试点先行，以点带面，稳妥推进。
四、试点安排
2014年启动，在金寨、凤台、庐江、天长、凤阳、怀远等6县（市）先行试点；2015年，在全省逐步推开。
试点阶段，重点选择农村商业银行、徽商银行、村镇银行等开展土地承包经营权抵押贷款业务，鼓励农业发展银行、农业银行、邮政储蓄银行等金融机构积极参与土地承包经营权抵押贷款试点。
五、试点内容
1．积极推动农村金融产品创新。试点以农村商业银行、徽商银行、村镇银行以及相关金融机构为主体，开展土地承包经营权抵押贷款业务。积极推广以土地承包经营权、水域滩涂养殖权、农业机械设备、运输工具、农产品订单、保单及森林和林木所有权、林地使用权等为标的新型抵押担保方式。在标的价值评估、确定和贷款利率、期限、额度、流程、风险控制等方面制定规范的管理办法。
2．合理界定土地承包经营权抵押贷款对象和用途。贷款对象界定为专业大户、农民专业合作社、家庭农场、农业企业等新型农业经营主体和家庭经营农户。抵押借款主要用于农业种植、养殖生产资料、人员工资、生产配套设施、农业生产机具、运输工具、流动机泵和节水管灌设备、农产品经营加工和农业资源保护、休闲农业，以及农民扩大再生产、消费升级和自主创业等。
3．科学设定土地承包经营权抵押贷款发放条件。完成土地确权登记工作；土地承包经营权权属清晰明确；土地承包经营权或经营权流转程序合法、规范；依法经营、不改变土地的农业用途；生产经营项目符合国家产业政策和环保政策；产品的市场及经济效益较好；经营者有合法经济来源、现金流及还款能力；有良好的资信、信用。
4．建立土地承包经营权抵押贷款登记制度。土地承包经营权抵押贷款登记机构为县级农业行政主管部门（林权抵押登记为县级林业主管部门），负责对抵押的权属、面积、地界、抵押时间等登记事项进行登记、公示、确认，出具登记凭证。登记确认要提供规范有效的土地承包经营权证或有效的土地承包合同，新型农业经营主体要同时提供土地流转合同；地上（含地下）附着物情况说明资料；申请人身份证原件及复印件（申请人为法人还需要提供营业执照副本及加盖公章的复印件、法定代表人或负责人身份证原件及复印件）；土地承包经营权人同意抵押的意见书；贷款银行要求的其他材料等。
5．规范制定土地承包经营权抵押贷款操作流程。重点围绕土地承包经营权抵押贷款范围、贷款人条件、贷款申请、贷款期限、贷款利率、贷款限额、贷款调查和审批、贷款调查和回收等，制定规范明确的操作流程和管理办法。
6．规范制定土地承包经营权抵押价值评估办法。具备资质条件的中介机构，按照“土地经营权（或流转方式取得的经营权）评估价值=年土地平均净收益×租金支付期限+地上（含地下）附着物价值”进行评估（森林、林木和林地承包经营权抵押价值按照有关规定由具有相关资质的机构进行评估）。土地承包经营权抵押价值评估中介机构尚未健全前，可暂由县级农业行政主管部门组织有关专家对土地承包经营权抵押价值进行测算并出具相关证明。
7．完善土地承包经营权抵押处置方式。借款人未履行还款义务时，可依法通过交易市场将抵押的土地承包经营权进入流转市场，通过获取转让收益清偿贷款本息；在不改变土地用途的情况下，依法变更土地经营人，由新的土地经营人履行还贷义务。抵押权人与抵押人依法协议以抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得进行变现。对借贷双方不能通过协商处置抵押的土地经营权，可通过诉讼方式解决。
8．制定土地承包经营权抵押配套政策。试点地区要设立农村产权抵押融资风险基金和农村产权交易场所，建立风险基金与贷款银行风险分担机制和抵押承包经营权贷款逾期收储再流转机制，降低银行信贷风险。探索建立土地承包经营权抵押贷款财政贴息制度，引入政策性保险和国有融资担保公司，共同推动试点工作。
六、推进措施
1．统一思想认识。开展农村土地承包经营权抵押贷款，是深化农村产权制度改革，创新金融服务“三农”方式，统筹城乡金融服务，有效解决长期以来农村融资难问题，促进现代农业发展和农民增收的重要举措。各试点县和相关金融部门要从全面深化农村改革的高度，统一认识，切实增强试点工作的主动性和自觉性，扎实推进试点工作开展。
2．加强统筹协调。各级政府要加强统筹协调，各金融部门要发挥主导作用，农业、财政、国土资源、林业等有关部门要密切配合，协调联动，明确工作目标，落实工作责任，建立工作推进机制，加强统筹协调，确保试点工作扎实推进。
3．明确责任分工。各级政府金融办要牵头研究土地承包经营权抵押担保的金融政策，制定土地承包经营权抵押贷款等管理办法，协调引导金融机构在农村开设分支机构和服务网点，制定规范的工作流程，开展抵押融资业务。农业部门要加快推进农村土地承包经营权确权登记颁证试点，建立土地承包经营权抵押制度，做好土地承包经营权抵押贷款牵头协调、指导服务和监督管理等工作。农业、财政、金融部门要协调指导建立土地承包经营权抵押价值评估、抵押物处置、风险防范机制等。人民银行、银监等部门要积极参与试点工作。
4．强化宣传引导。要采取多种形式，加大宣传力度，面向广大基层干部、农业新型经营主体、农户和金融机构，广泛宣传农村土地承包经营权抵押贷款的重大意义和相关政策，让社会各界熟悉农村土地承包经营权抵押融资政策，了解业务办理流程，调动广大农民群众参与的积极性，推动试点工作顺利开展。
5．狠抓督查指导。试点县要结合本地实际，制定试点方案，细化具体工作措施，加强督促指导，及时开展督查检查，省农业部门、政府金融部门要及时掌握试点动态，每半年向省政府报告一次试点工作开展情况，确保试点取得实效。
安徽省人民政府办公厅