美国养老地产融资模式

1. 养老产业有哪些

养老产业链主要包括以下七个方面：

1、老年疗养，包括：老年康复医疗，保健医疗，养生保健等。

2、老年用品，包括代步车、老年手机、助听器等。

3、老年服务，包括生活料理、养老保险和心理辅导等。

4、养老地产，包括养老公寓和养老社区等。

5、老年文化，包括老年人的教育和精神文化生活等。

6、老年出行，包括老年旅游等。

7、老年餐饮。

投资模式

1、全资自筹模式。

全资自筹模式主要指一些资金实力雄厚的大型公司通过自身现有资金或通过其他途径融资扩大自有资金后进行养老地产投资开发。

2、合作投资模式。

合作模式指投资商与其他机构合作共同开发养老地产项目，如寿险公司、房地产公司、医疗护理机构等。

3、REITs模式。

REITs（Real Estate Investment Trusts）也称房地产投资信托基金，投资者将资金汇集到房地产投资信托基金公司处并得到其发行的收益凭证作为证明，房地产投资信托基金公司利用专业投资技能进行经营，投资方向集中于带来稳定租金收入的房地产项目、房地产贷款、购买抵押贷款或者抵押贷款支持证券（MBs），所得收益将按投资比例分配。

2. 中美私募股权基金融资渠道，投资方向和投资方式有何异同

一、美国私募股权投资基金法律框架
(一)美国私募股权投资基金结构的法律分析
在美国成熟市场上,私募股权投资基金主要以公司或有限合伙的方式组成并运营,其中,有限合伙被认为是更有优势的一种组织方式。有限合伙是一种传统的企业组织形式,19世纪初,美国有些州就已经制订了有限合伙法,但当时各州对有限合伙的限制十分严格,这种严格的态度通过一系列判例得到了转变,有限合伙逐渐得到广泛承认。为了减少各州立法的差异和矛盾而导致的法律冲突,美国“统一州法全
国委员会”于1916年完成《统一有限合伙法》的编撰并供各州参考采纳。其后,美国统一州法全国委员会
又分别于1976年、1985年、2001年起草了新的《统一有限合伙法》,将《统一有限合伙法》与《统一合伙法》
区分开来,并将有限合伙与有限责任公司(LLC)①等相似概念区别开来。[1]
通过这一编撰活动,有限合伙的概念和有关制度得到了明确和统一。有限合伙型私募股权投资基金正是建立在这一制度基础之上,并充分利用和发挥了该制度的优势。
有限合伙型私募股权投资基金由有限合伙人(Limitedpartner,以下简称“LP”
)和普通合伙人(Gener2alPartner,以下简称“GP”)组成,其集合资金的方式包括基金制和承诺制两种。[2]
基金制由投资者在加入基金时交纳其全部出资;承诺制不需在加入时交纳全部出资,投资者只需承诺一定的份额,在找到合适的投资项目时再交纳出资即可。
在美国,私募股权投资基金往往由基金管理人出资一定比例,成为拥有绝对控制权的GP。在私募股权投资基金的运作中,GP负责寻找投资机会并做投资决定,可以说私募股权投资基金运作的成败与GP
的能力密切相关。LP则主要是养老基金、金融投资机构以及富有的个人投资者。[3]
他们投资到私募股权
投资基金中的原因在于直接投资私人企业对于他们而言存在很大的困难,直接投资需要对目标企业有全面而细致的了解,这是普通投资者所难以完成的,另外,普通投资者也缺乏足够的人力资源和经验对投资后的企业进行深度监控,而当其参与到私募股权投资基金中来,则有专业的投资团队作为GP为其寻找投资机会、进行投资并赚取高额的投资回报。有限合伙制的结构,使有限合伙人的投资资金在能够得到专家管理的同时也避免了承担无限责任的风险。
归纳而言,有限合伙制在法律结构关系上体现的合理性在于:一方面,有限合伙人由于不参加管理,处于弱势地位,因此只负有限责任;另一方面普通合伙人参加管理经营,在操作过程中具有主动性,因此承担无限责任。有限合伙的这种设计合理地协调了有限合伙人和普通合伙人的权利和义务。此外,有限合伙在出资方式及收入结构安排上也体现出其合理性。有限合伙人出资额通常可占到99%,收益占70%-80%,而普通合伙人出资额仅占1%,收益却占到20%甚至更高。如此便使得双方的利益与责任紧密联系,从而提高了基金运作的绩效。
(二)美国涉及私募股权投资基金的主要法律
在私募股权投资基金的组织结构中,至少涉及作为GP的发起人、作为LP的投资者等参加方。根据各国法律,要成为私募股权投资基金的参加方也需满足一些条件,或者在满足一些条件的情况下可以获得更多的利益。美国证券法是影响私募股权投资基金设立和运行的基本法律规则,《1940年投资公司法》、《投资顾问法》等对PE也有重要影响。
美国证券交易委员会(以下简称“SEC”)在1982年颁布了D条例,对私募发售过程中的各种行为及资格做了详细规定。D条例为私募股权投资基金提供了一个安全港,即依此条例发行证券可免于按《1933年证券法》进行登记。该条例规定,非公开发行的证券可以免除证券法规定的登记义务。根据该条例,一般的广告或引诱都被认为是公开发行,任何公开的说明、记者招待会或刊登在报纸上、专业刊物上和网络上的广告都属于该类行为,因此PE的发起人在吸引潜在的投资者时,不能使用上述手段。为满足D条例的规定,该基金只能发售给“可信赖的投资者”和不超过35人的其他投资者。“可信赖的投资者”通常包括银行、投资公司、保险公司、特定的免税机构和拥有超过一百万美元净资产的个人(或符合特定的收入标准),以及总资产超过五百万美元的公司。
而根据《1940年投资公司法》的规定,发起人应避免将基金注册为一个投资公司,否则将承担多种关联交易上的限制,并被禁止收取执行费。该法第二节(a)(2)以列举的方式定义了关联人的概念,根据该条的规定,关联人包括以下几类:(1)直接或间接拥有、控制、掌握了某人5%或5%以上已售出的具有选举权的证券的人士;(2)那些被某人拥有、控制、掌握5%或5%以上的已售出的具有选举权的证券的人士
(3)直接或间接地控制上述两种人士或为其所控制的人士;(4)某人的所有雇员、董事、合伙人与管理人员;(5)如果某人指一家投资公司,那么公司投资的所有投资顾问或顾问委员会的所有成员都是其关联人士;(6)如果某人指-家未设立董事会的无限责任投资公司,那么其关联人指它的保管人。而根据同节(a)(9)的规定,任何人直接拥有或间接控制一家投资公司25%或更多的具有选举权证券,就被视为控制了这家投资公司。
《1940年投资公司法》对关联交易做出了大量的禁止性规定。如第17(a)条规定,一家已注册的投资公司的关联人士、发起人或主承销商或者后两者的关联人士不得有如下行为:(1)故意向投资公司或受该公司控制的另一公司出售证券或其他财产;(2)故意向这家公司或受这家公司控制的另一家购买证券或其他财产;(3)从这家公司或受这家公司控制的另一家公司借入资金或其他财产。要避免将基金注册成为一个投资公司,则必须满足以下两项要求:(1)该基金必须不进行公开发行;(2)基金应由100个以上的受益所有人所有或所有的投资者都是合格的购买者。合格的购买者包括拥有不少于五百万美元投资的个人以及拥有和投资不少于二千五百万美元的实体。
二、美国私募股权投资基金税收法律问题
美国税法上的一些规定也对PE的结构和运作发生重要影响。大部分在美国设立的私募股权投资基金出于税收方面的考虑都采取有限合伙型或有限责任公司(LLC)型。选择这种结构也能够确保基金上没有多个层次的税收负担,[4]只需从投资者层面缴纳所得税,相对于其他企业形式而言,减轻了税收负担。
从税收问题的考虑上,可以把PE中的主要投资者分为非美国投资者、美国应税投资者,美国免税实体和外国政府。不同类别的投资者须承担不同的税负,投资者从合理避税的角度来讲,也要考虑确定收益所归属的类型。
非美国投资者除非可适用优惠税率条约,否则都应对来源于美国的被动性收入按30%的税率纳税。被动性收入包括股息、租金、版税等。非美国投资者通常无需因出售美国股票或证券而承担纳税义务,除非该项收入实质上是来源于贸易或商事交易(ECI),或有条约规定,该收入来源于投资者在美国设立的常设机构,或来源于处置在美国的不动产收益。非美国投资者通常无需填报被动性收入,但需填报处置不动产收益和贸易或商事行为收入。因此,除了降低被动性收益的代扣所得税外,非美国投资者投资于美国PE主要会考虑避免来源于贸易或商事行为的收入。
美国应税投资者通常是持有高额净资产的个人或公司。美国个人长期资本收益(持有超过1年的资产)的最高税率为20%,短期资本收益和普通所得的最高税率为38.6%。因此,美国的个人投资者主要考虑的问题是使收益性质归入长期资本收益而不是普通所得。
依据美国法应纳税的投资者通常都寻求在美国管辖权以外的低税率地区进行投资,因此PE常常被设立为离岸实体,如在开曼群岛、百慕大等地设立。这种地点的选择会导致另一个敏感的问题,个人投资
者要避免适用“外国个人控股公司”(ForeignPersonalHoldingCompany,以下简称“FPHC”)规定,适用该规定可能使收入形成投资者的影子收入,导致投资者承担税负。针对这一问题,通常的策略是,美国个
人投资者通过设立美国或离岸“平行”机构(在税收上不被认为是个人投资者)进行投资。而美国公司的普通所得和资产收益一般适用相同的累进税率(最高35%)。因此,美国公司可能比美国个人更少地关注从基金获得的收入的性质。
关于美国免税实体(如养老金计划、慈善团体和大学)向PE投资的主要税收问题是避免“无关的商事交易应税所得”(,以下简称“UBTI”)。若是基金合伙人的该种实体发生了UBTI,该实体将需对其从基金的UBTI中分配的所得,按其组织结构依公司或信托的税率纳税。在这方面,免税实体主要关注以下几种收入:(1)对营业合伙的投资收入;(2)无关的债务融资收入;(3)服务费;(4)某些保险收入。
当基金投资于一个被视为合伙或其他税赋转由合伙人缴纳的公司,而该被投资对象开展了与免税实体职责无关的贸易或商业活动,则会产生UBTI。在这种情况下,免税实体对该目标公司的收益份额即为UBTI。GP或基金管理人若因向基金的投资组合公司实施管理、提供咨询或类似服务而收取费用,则可能被视为参与了贸易或商事活动,该费用则为UBTI。
三、我国有限合伙型私募股权投资基金立法及完善
(一)我国有限合伙型私募股权投资基金基本法律规定
根据我国《证券法》、《公司法》、《合伙企业法》等法律的规定,在我国已经具备了设立公司型私募股权投资基金和有限合伙型私募股权投资基金的法律基础。近年来,针对在我国更适合发展哪种类型的私募股权投资基金的问题,已经引起了各界广泛的讨论。本文仅针对关于有限合伙型私募股权投资基金的法律规定和缺陷进行探讨。
在中国,对有限合伙这种企业形式的正式承认源于2006年6月1日起实施的新《合伙企业法》。新的《合伙企业法》专章规定了有限合伙企业,规定有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成,普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任,有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任。还规定了有限合伙企业的合伙人、合伙协议、有限合伙的出资、合伙事务的执行、合伙财产的分配等内容。新《合伙企业法》规定,自然人、法人和其他组织都可以作为合伙企业的合伙人,因此除国有独资公司、国有企业,上市公司外的公司也可以作为普通合伙人,该规定突破了《公司法》对公司对外投资的限制,即公司不得成为对所投资企业的债务承担连带责任的出资人的限制。
《合伙企业法》增加了法人可以作为合伙人的规定,这一突破为有限合伙型私募股权投资基金的发展创设了有利条件。由于在私募股权投资基金中,将会有大量资金充足的机构投资者的参与,因此,若否认法人作为合伙人的合法性,有限合伙型私募股权投资基金则无法达到其应有的效果。法人作为具有独立人格的民事主体,应当有充分的权利能力来处分自己的财产,这也应该包括法人基于自己的意志和利益,以所有者或经营者的身份使用、处分自己的财产,投资于合伙企业,这是企业自主经营权的内在要求和外在表现。在国际上,大多数国家允许法人作为合伙人。例如美国《标准公司法》第4条第16款规定,公司
可以“充当任何合伙、合营企业、信托或其他企业的发起人、合伙人、成员、合作者或经理”。[5]
德国商法典也
规定商事合伙的合伙人可以是法人,如股份有限公司或有限责任公司等。[6]在法国,通过注册取得商人身份的自然人、合伙、法人都可以成为合伙成员。
[7]对于外国企业或者个人能否成为合伙人的问题,《合伙企业法》规定,对于外国企业或者个人在中国境内设立合伙企业的管理办法由国务院规定,依据《外商投资创业投资企业管理规定》的规定,外国企业或个人可以参与设立非法人型创业投资基金,因此,外国企业或个人可以成为有限合伙私募股权投资基金的合伙人。另外,在境内设立的外商投资企业(不包括外商投资性公司)作为中国企业也属于上述法律规定可以作为合伙人的范围,可以成为《合伙企业法》下的合伙人。
在私募股权投资基金投资人的利益考量中,资金安全和及时撤出是重要的因素之一,如果法律禁止有限合伙人在经营期间撤回出资,就会大大影响投资人的投资积极性。依据英国有限合伙法的规定,有限合伙人不得在经营期间撤回任何一部分出资,[8]这是造成有限合伙型投资基金在英国不发达的重要原因之一。我国《合伙企业法》的规定,对于有限合伙人的撤资,若合伙协议中有约定的,可以按照合伙协议的约定向合伙人以外的人转让其在有限合伙企业中的财产份额,但应当提前30日通知其他合伙人。有限合伙人可以在合伙协议中根据其投资计划约定相关退伙的事宜,当约定事宜发生时,可以向合伙人以外的人转让其在有限合伙企业中的财产份额以退伙。
在税收方面,《合伙企业法》第6条明确规定了合伙企业所得税的征收原则———由合伙人分别缴纳所得税,从而避免了双重征税的问题。据此,有限合伙型私募股权投资基金本身无需缴纳企业所得税,只需由投资者缴纳单层税收:投资者若为个人就缴纳个人所得税,若为企业则缴纳企业所得税。正如前文所述,合伙企业的形式之所以更有利于私募股权投资基金的发展,只从合伙人层面征税,有效减轻税负,是关
键原因之一。
(二)我国法律上存在的缺陷及完善建议
从上述分析中可以看出,我国已经具备了发展有限合伙私募股权投资基金的基本法律框架,但从另一个角度来看,我国法律仍存在一些局限性和限制有限合伙私募股权投资基金发展的缺陷。
在我国法律体系中还缺乏一些相关配套制度。例如,《合伙企业法》规定有限合伙人不得以劳务出资,但普通合伙人则不在此限,因此通常作为基金经理的普通合伙人可以以劳务出资。另外,普通合伙人要对合伙企业承担无限连带责任,但我国目前还没有个人破产制度,在这种情况下基金经理个人则须承担巨大的压力,仅以劳务出资但须承担无限连带责任,且没有个人破产制度作为最后的防线,这种情况会影响基金经理对基金的运作,也可能存在不利于有限合伙发展的情况。
在税收方面,有关私募股权投资基金的税收优惠制度主要体现在有关创业投资的法律规定中,因此,必须满足法律有关创业投资的规定,才能享受税收优惠。根据2007年财政部、国家税务总局《关于促进创业投资企业发展有关税收政策的通知》的规定,创业投资企业采取股权投资方式投资于未上市中小高新技术企业2年以上,凡符合条件的,可按其对中小高新技术企业投资额的70%抵扣该创业投资企业的应纳税所得额,而其中一个重要条件则是工商登记为“创业投资有限责任公司”、“创业投资股份有限公司”等专业性创业投资企业。因此,税收优惠政策仅适用于公司制的创业投资企业。而有限合伙型私募股权投资基金在合伙人层面缴税,不存在税收优惠的规定,合伙制的单层税负相对公司制税负轻,但合伙人所缴纳的个人所得税和企业所得税的具体税率和管理细则还有待进一步明确。
税收方面的另一个问题在于缴税时机的确定。由于有限合伙型私募股权投资基金需按《合伙企业法》规定在合伙人层面承担纳税义务,合伙人应在何时纳税则需要明确。私募股权投资基金通常有一个存续期,虽然按照现行法律规定,合伙人可以退伙,但往往合伙人参与合伙的时间也不止一年。而在基金运作的期间,基金取得收益并不一定会每年全部分配给合伙人,基金的收益在基金存续期间还会发生较大幅度的变动,只有在基金存续期结束时才能确定各合伙人取得的总收益。这个收益是应该分摊到基金存续期的每一个纳税期间来纳税,还是只考虑当年收入来纳税,这个问题也还没能从法律层面得到解决。由此可见,虽然在我国已经有大量的私募股权投资基金正在积极运作,投资于房地产、IT、医药、电信、金融服务等行业,但为了更有效利用并促使私募股权投资基金良性发展,还有大量的法律问题需要解决。这些问题的解决,没有必要仅从私募股权投资基金的角度出发单独立法,而是需要整体法律制度的完善,如上述个人破产制度、纳税制度等,并非仅仅影响私募股权投资基金的问题。目前,在企业法律制度、税收法律制度方面,我国已经制定了基本法律框架,在此基础之上,还需要制定大量配套规则,以更明确地指导实践。逐步解决这些问题,使有关法律制度更具有明确性,才能够使投资者放下顾虑,更好地利用私募股权投资基金这种投资模式进行投资,促进我国资本市场的积极健康发展。腾讯众创空间，一个去创业的平台。

3. 房地产投资信托基金是什么一种模式

我国的房地产信托是在2002年7月信托业重新开展后逐渐发展起来的。此前，信托业经过多次大规模调整一直处于业务匮乏的困境。而此时房地产市场呈现旺盛的发展势头，处于资金密集型行业的房地产开发企业大部分自有资金都较少，资金短缺是一个长期状态。而信托制度灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。

两者结合，取得了双赢的结果。一方面，信托业借势发展壮大，分享房地产业较高的行业利润；另一方面，房企通过房地产信托计划的融资可以降低房地产开发公司整体融资成本，并且募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整。

自2002年开始的十四年间，房地产信托共经历了2003年和2008年两次黄金发展期。

据统计，2003年全年约有70亿资金通过信托方式进入房地产领域，房地产信托产品也正式走入投资者视线，并进入了平稳发展阶段。因为，2003年6月，中国人民银行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（央行121号文件），对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。

比如：

1、对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。

2、商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。

3、对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地的评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

4、对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的。首付款比例执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。

5、借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年。

这些措施使得房地产企业从银行贷款的难度大大提高。不得不转向信托公司融资。由此房地产信托迎来第一个黄金发展期。

而自2007年3月央行首次加息，到12月央行连续加息六次，同时银监会出台了九条新规，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，地产企业又陷入融资困境。房地产信托产品再次迎来发行高峰。

此后，伴随着房价的一路飙涨，房地产市场火热的房地产信托一路升温。

房地产业是一个特殊的行业，与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征，它对经济发展的带动力很强，是关系国计民生、拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。同时它又是一个资本密集性的产业，其发展与金融业的支持密不可分，两个行业互相影响、互为依托。同时，房地产行业还是国家宏观调控的重点领域，对其又爱又恨，可谓成也萧何败也萧何，这也注定了房地产行业周期波动较为明显。

所以现在信托公司业务方向主要有几大块：

一、机会性抓取一线城市住宅地产项目，特别是中小开发商因资本实力不济退出市场带来的机会。

二、结合资产证券化业务，适当介入一线城市和重点二线城市办公楼项目。办公楼市场与住宅市场发展规律不完全相同，而且具有基础资产确定、现金流稳定和可测量等特点，是资产证券化的重要基础资产。

三、参与设立房地产并购基金。目前中国房地产业整体景气度下行，结构性库存高企，行业内普遍存在高杠杆问题，加之竞争加剧，优胜劣汰、行业整合和集中度提升将成为趋势，未来数年行业内蕴含大量并购机会。一方面信托公司可考虑与一线开发商、保险公司等合作设立机会性并购基金，在提供标的项目和并购融资方面发挥作用。另外也可与保险公司、国内外领先地产基金等长期资本合作，成立跨周期并购基金。

四、关注一线城市、重点二线城市中心老旧建筑改造项目。在成熟市场，通过整体收购、改造升级城市中心老旧建筑，并通过租赁、出售或者其他资本化运作方式实现获利退出是成熟的地产操作模式。目前中国的一二线城市也积存了大量的老旧建筑，如何盘活这块存量，考验着资产管理机构的专业、整体运营及资本运作能力。目前不少外资基金和一些国内资本已经开始进入该领域。

五、战略性关注旅游地产、养老地产等体现消费升级和大健康领域的业务机会。

房地产信托具有非常市场化的定价模式，对于项目风险、市场流动性等诸多因素都能够反映其中，不过总体看，由于信托承接的房地产项目相对银行风险稍大，因而整体融资成本比较高，投资者所获得的收益率也高，信托公司所获得的报酬在2-3%，以及其他费用，整体融资成本相比于其他类型信托也是要稍微高一些，具体定价根据融资方信用水平而有所不同。

房地产信托运作的几大模式

1、房地产债权信托

房地产债权信托房地产债权信托主要是指房地产贷款信托，是将信托资金用于向房地产开发企业发放贷款的一类信托业务。

根据监管部门要求，向房企发放贷款信托需要满足“四、三、二”条件：

四证：
国有土地使用证
建设用地规划许可证
建设工程规划许可证
建筑工程施工许可证

三成：
自有资本金投资比例达到30%

二级：
具有房地产开发二级资质

房地产债权信托主要关注点是信托到期本息回收问题，因而需要关注融资方偿债能力、融资项目可行性、抵质押物价值充足以及变现性等方面，通常设置抵质押、资金账户监管、股东或者实际控制人连带担保责任、本金分期归集计划等风险控制措施。（市面上绝大多数房地产信托属于此类型，信托公司直接以贷款的形式借给房地产企业）

房地产债权信托具有简单、易于操作的特点，同时也是与现行法律衔接最好、最常用的信托资金运用方式。不过，房地产债权信托对于放款条件要求较高，部分未达到要求的融资需求，无法满足，而且该类信托业务模式将提升房企财务杠杆，将压缩其后续融资空间。

2、房地产股权信托

房地产股权信托房地产股权信托主要是指信托资金用于获得房地产企业股权从而为其提供开发建设资金的一类信托业务。

股权获得方式：
受让原有股东股份
增资
出资新设项目公司

与债权信托相比，房地产股权信托并没有那么严格的合规要求，因而可以满足房地产企业拿地、四证不全时期的融资需求，股权融资也有利于美化房企财务报表，部分情况是作为过桥资金，待四证齐全后向银行申请开发贷，实现信托资金的退出。很多房地产股权信托是附有回购协议的，实际上是假股真债;还存在部分股权投资信托仅以少部分资金获得房企股权，其余大部分资金以股东借款名义用于房地产项目开发建设，这实际上既降低了股权投资收益的不确定，也有效绕靠看房地产贷款信托的监管要求。

房地产股权信托重点关注最终能否到期退出，对于负有回购协议的，这就需要关注回购人是否能够履行回购义务。同时，由于参股房企，信托公司也需要履行股东权利义务，参与重大事项决策，这有利于维护自身利益。从房地产股权信托风险控制手段，第一一般采用采用结构化设计，通过次级受益权部分提升优先级投资人的投资安全性;除已拥有股份的剩余股份提供质押，从而全面掌控房企公司运作;全面参与重大事项决策，掌握财务、公章等各类印章和网银密钥，部分情况下还将聘请外部公司监督融资项目建设;融资项目抵押等;违约时的资产处置权利等

3、房地产财产权信托

房地产财产权信托是指以房企所有拥有的各类财产权或者以个人拥有的房地产作为信托财产而开展的一类信托业务。

(一)房企作为委托人的财产权信托

以房企所有拥有的各类财产权为财产权而设立的信托本质上仍是满足房企项目建设的投融资需求，但是此处房企为委托人，财产权小份额切分，转让给合格投资者，从而获得开发资金。不过，目前市场的大部分财产权还是会附有回购协议，从而实现投资者的固定收益，是信托融资的一种交易结构形式变通，或者对现有监管政策的规避。受托信托财产可以是特定资产收益权，诸如土地使用权收益权、在建项目收益权、股权收益权等特定资产收益权以及债权。虽然特定资产收益权信托已开展多年，但是特定资产收益权在我国现行法律制度下还存在一定争议，该类信托还有待于接受司法审判的检验。
目前房地产财产信托本质还是一种融资工具，而不是来自基础资产的收益，因而其重点还是要看回购义务人的履约能力，主要是偿债能力和偿债意愿，其风险控制措施、交易结构基本与房地产债权信托和房地产股权信托相类似。

(二)个人作为委托人的房地产财产权信托

个人将其所拥有的房产等财产作为信托财产而设立信托，是以财产管理以及财产传承为主要目的的信托模式。这主要是借助信托公司的专业性，实现房产的保值增值，以及实现财富的有序传承。此类房地产信托可以进一步划分为房地产开发信托、房地产管理信托以及房地产处置信托。

房地产开发信托主要是委托人将所拥有的土地作为信托财产，由信托公司负责聘任建筑公司、房地产开发过程中的融资等事项，待房地产建设成功后，或者通过出租实现向受益人分配收益，或者将成品房向受益人分配，不过该类业务还主要适用于土地产权私有的欧美等国家。

房地产管理信托主要是指信托公司按照委托人意愿或者受益人利益最大化，通过有效管理以房地产作为信托财产的方式，所进行的一类业务。此类信托在美国、日本、我国台湾都较为普遍，在日本个人可设立不动产信托，由受托人实现信托财产的管理、租赁等，从而实现房产的保值增值。而在欧美，设立基于房产的信托则可以保障其在死后有序传承给继承人，同时由避免继承人直接获得房产后变卖。

房地产处置信托主要是指委托人将房产受托给信托公司，尤其帮助通过出售等方式，处置房产，最终将获得现金分配受益人的一类信托业务。

我国尚未开展此类业务，一方面是由于现行信托法律制度不健全，包括信托财产登记、信托税收等诸多障碍存在，另一方面是信托公司在房地产经营管理方面专业性不高，市场需求不高。但是，从未来发展看，此类业务还是具有一定市场空间的。

4、房地产资产证券化信托

资产证券化既包括各类金融债权，也包括各类不动产，房地产资产证券化也就是通常所说的房地产投资基金信托，就是不动产资产证券化的重要一类，是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。在美国约有300个REITs，其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。目前已有近40个国家成功推出了房地产投资信托基金。

不同于一般的信托产品，REITs具有鲜明的特征。它投资期限长，以成熟的商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象(限制开发项目)有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。每份REITs基金单位都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。同时，REITS也受到较为严格的监管，根据美国、法国等主要国家的监管要求，REITS发行前需要经过监管审批或者报备，一般采用信托制或者公司制实现破产隔离，大部分无最低注册资本要求，75%左右的资金要投资于具有稳定收益的房产，每年需要分配大约近90%的收益，一般仅对投资者所获得的红利征税，从而避免双重征税。（目前在国内已经重启，并且试点）

5、基金化房地产信托

基金化房地产信托目前市场上还有采取多种资金运用方式的，即房地产基金信托，从而提升信托资金运用效率。基金化房地产信托主要专注于房地产行业投资，通过运用股权、债权、物业持有、不良房地产项目重组等资金运用形式，同时对多个房地产项目进行组合管理的一种信托运作形式，信托公司可以与专业房地产私募基金机构合作，也可以与大型房地产开发企业合作，从而实现强强联合，发挥各自优势，实现全周期下，房地产项目全方位运作。

信托公司接受的委托资金，采用股权、债权、物业持有等多种运作方，投向多个房地产项目。这种模式采用组合投资的方式，有利于分散风险，挑选最为合适的房地产项目，从而实现受益人利益最大化，也有利于提高信托公司报酬水平。当然，此类运作方式对于信托公司专业性和房地产运作能力要求更高，因而信托公司会与其他专业机构合作。

下面金融狗说一下在项目上应该重点关注哪些东西？

判断房地产信托产品风险的几大关键指标如下：
是否具备足额的抵押物（一般抵押物评估价值为信托融资额度的2倍以上），且抵押物处置时具备较高的流动性（一般刚性需求为主的住宅更加容易处置）；

2.项目的区域位置是否拥有较强的市场需求（目前来看，一二线城市的住宅项目需求仍然较为旺盛（深圳新盘秒杀的情景是很难想象到的），三四线城市的项目最好是位于区域核心地段）；

3.开发商的实力与背景如何（衡量房地产开发商实力的一个重要指标是销售量排名，去化率，对于其过往业绩也可以进行考察做一个纵向对比）；

4.实际控制人的人品如何（投资者可以重点关注实际控制人的发家历程，以及是否有过不良信用记录以及负面新闻报道）。

4. 国外房地产金融可大致分为哪几种基本模式,各自的特征如何

一、德国的住房储蓄金融体系

（一）.德国住房储蓄金融的发展。
通过住房储蓄金融的方式，集聚社会资金以解决住房问题，在一定条件下，是一种成效显著的办法。德国就是成功地推行这一办法的代表。
二次大战结束后，因德国大部分住房遭战争毁损，且有大量难民涌入，当时德国是欧洲存在严重房荒的国家之一。战后德国政府实行市场经济体制，与此相适应地建立了市场经济和社会保障机制紧密结合的住房体制。德国住房政策的目标是“所有平民有足够的住房”，政策的核心是大力发展社会住房和发展住房储蓄体系，促进居民个人自己积累资金去建(购)住房。到20世纪70年代初，德国的住房问题基本得到解决，人均住房建筑面积达到30平方米，平均每人有1.7间住房。20世纪80年代初，曾经短时期出现社会住房过剩，许多空房无人住居，致使有些建房公司破产，建房大量缩减。随后，由于人口的增加（含从国外涌入大量人口），再度出现了住房紧缺。在这个时期，推动了住房储蓄新的发展。

（二）.德国住房储蓄体系的重大作用。
针对20世纪80年代初出现建了住房无人买及其后出现住房紧缺的问题，90年代德国住房政策的重点由原来兴建社会住房转向鼓励个人积累资金建(购)房。这种做法：一是，通过住房储蓄体系和抵押贷款大量融资，拓宽了资金渠道；二是，使用于住房的资金、建设速度和住房消费相协调，建了房有人买。因此，住房建设又进入了新的繁荣时期。德国20世纪90年代平均每年建设的住房，比80年代平均每年建设住房增加了1倍多。在过去的40多年里．德国住房储蓄银行向储户发放了9000亿马克资金．购置、建造1100多万套住宅以及为旧房的现代化改造提供了资金支持。住房储蓄体系在住房融资中越来越起着重要的作用。住房储蓄银行融资的比重由80年代的40％上升到90年代的62％，而承担抵押贷款的银行的融资比重从1970年的33％降到90年代的3％以下。90年代签订了住房储蓄合同的居民占总居民户数的1／3。

（三）.德国住房储蓄体系的机理和内容。

住房储蓄体系的理论倡导于1775年英国伯明翰肯特尼建筑社会学，1885年德国创办了首家“人人住房储蓄银行”。该体系的目的是为实现建房筹资而形成自助体系．其原理是互相合作融资。假设建一套房的造价为1000个基本单位(金额)，有10个计划建房者，每人每年存钱100个基本单位，靠个人自己积累，需在10年后才能各自建房。现在10个计划建房者都参加住房储蓄体系，每年每人缴存100个基本单位，该体系每年都可以配贷1000个基本单位去建设一套房。使得这10个计划建房者在10年内每年都有一个人分到住房，参加储蓄体系的10个成员总平均只需等5.5年就可以分到一套住房，比每人单独存钱筹资建房住的时间大为缩短。德国的住房储蓄体系是由专业的住房储蓄银行(也称住房储蓄信贷社)经营运作的，现全德国有州一级公营住房储蓄银行13个，私营的住房储蓄银行21个，遍布全国各州，开展竞争经营。凡参加储蓄系统的储户都需与住房储蓄银行签订一定数额的“建(购)住房储蓄契约”(即存贷总额合同)，储户负有每月按“契约金额”的百分之五以上存钱的义务，加上雇主存款和奖金，7年左右存满“契约金额”的50％后，即可取得全部契约金额的贷款权。住房储蓄银行一般每半年配贷一次，对储户是按配贷指数的大小顺序配贷。配贷指数的大小取决于存款金额的高低和存款时间的长短。这样配贷充分体现了公正性。此类贷款以不动产抵押(法律规定抵押银行享有第一抵押权、住房储蓄银行享有第二抵押权)，或以人寿保险公司合同担保。存贷款利率均是固定不变的，且低于市场利率。2000年存款利率为3%，贷款利率为5％。还贷方式是当所建(购)住房开始使用后按月以全部契约金额的一定比例进行清偿。德国一般的情况是存款期7年，贷款期为12年。储户每月还本付息及住房维修费的总和，要低于同等的租赁住房户每月所付的租金。债务还清后，储户即积累了一笔财产。国家对住房储蓄施行奖励和免税的鼓励政策，对首次签订住房储蓄的储户，凡家庭达到1600马克(单身800马克)以上的年储蓄额．财政给予10％的奖金。法律还规定，雇员参加住房储蓄，凡一年存入储蓄合同936马克者，则雇主必须支付相同金额存入雇员的储蓄账户．且享受国家94马克的奖金。按年存入标准数1600马克计算，累计存入7年后的本息加上国家和单位的资助总和为22016马克，几乎相当于储户存入的11200马克本金的2倍。住房储蓄系统为储户提供住房造价40%~50％的资金，其余50一60％通常是由抵押贷款体系等其他金融贷款提供。据分析．住房储蓄体系与抵押贷款体系比较，前者优于后者。例如，以相同的10万马克融资金额，使用抵押贷款，年利率8%，负债分期偿还率1％，还贷期为30年．每月还本付息750马克，30年共付出14．8万马克。而参加住房储蓄体系，个人首先存入融资总额的50％，每个月存500马克．存期七年，然后配贷10万马克，还贷期12年，每年还本付息600马克，12年共付出12．35万马克。两者比较，住房储蓄体系存贷期共为19年，比抵押贷款期缩短11年，而且每月负担减轻，利息支出更大为节省。住房储蓄体系享有国家的奖励、免税优惠政策，因而对居民具有更大的吸引力。一些暂不具有购置住房能力的人也宁愿放弃眼前消费，放弃市场较高的利息而投入住房储蓄，特别是吸引许多年轻职工参加住房储蓄体系。据调查，近年来发展的新储户平均年龄在不断下降，有近半数的新储户年龄低于25岁。

（四）.德国住房储蓄体系的特点及其对发展国民经济的效应。

1、住房储蓄体系实行先存后贷，贷款的资金来源于众多的储户，资金有保证，银行的风险小。德国40多年来多种用于住宅投资的资金中，住房储蓄是最稳定的资金。

2、住房锗蓄体系的贷款利率低于市场利率且是固定不变的。因为它本身是个封闭的体系，不受外界资本市场的影响。利率较低，有利于减轻建(购)房户的负担，保证按期清偿贷款。在低存低贷的条件下，住房储蓄银行能取得较好的收益，本身就显示了该体系的生命力以及经营的高超水平。在市场高利率时期，人们对建(购)房处于犹豫观望状态时，低而固定的利率可免除客户的后顾之忧，吸引人们照常参加住房储蓄。社会上出现高利率对国民经济的增长会产生负作用，而住房储蓄则具有稳定经济、控制周期波动的作用。

3、在住房储蓄体系中，国家发的奖励小而收益大。国家拿出1马克奖励金，可以收到居民投入20马克建房资金的效果；而且建房可带动相关产业的发展，国家又可以从扩大就业、增加税收中得到社会效益和经济收益。根据综合效应的调查数据，国家用1马克奖金，可得到2．8马克的回报。

4、住房储蓄体系促进人们储蓄，引导人们延迟消费，可以缓解通货膨胀的压力。

5、住房储蓄体系的运作机构是住房储蓄银行，它承担了市场融资和面向中低收入者社会保障的双重职能，其运行机制是商业性和政策性的有机结合。它完全依照国家法规，根据政府的住房经营政策，并在政府的监控下运行。这种管理体制体现了政企分开，既有政府宏观调控，又有适应市场原则的微观运作；既体现了政府宏观管理，保障中低收入者解决住房问题的政策，又避免了政府直接包揽住房而背负沉重的包袱。

（五）、在我国推行住房储蓄银行的条件分析。
我国在烟台市和蚌埠市试点推行住房储蓄银行，但效果不够明显，而且已转为商业银行。天津也开始试点中德合作的住房储蓄银行，其效果尚待实践检验。据分析，我国与德国有以下几个不同的条件：

1、政府的重视。
德国政府十分重视住房储蓄银行，让它在住房融资中占据“挑大梁”的地位。20世纪90年代，住房储蓄银行的融资比重由80年代的50%上升到62%，而抵押贷款银行的融资比重则由1970年的33%下降到3%以下。在我国进行试点的银行不可能占据这样的重要地位。

2、经济优惠政策。
优惠政策是德国住房储蓄银行能够顺利发展和居民愿意储蓄的强大动力，主要有：家庭储蓄额达到1600马克，单身达到800马克的，财政给予10%的奖金；雇员存入储蓄合同936马克，雇主要支付相同金额存入雇员储蓄账户，并享受国家94马克的奖金。按储蓄7年计算，国家和单位的支助大体上与本人存款本息相等。这样巨大的经济优惠，是德国住房储蓄发展的强大推动力。这样大的优惠，一般是在全国广泛推行的情况下，政府才会做出决定。而在我国进行试点的住房储蓄银行就难以享受这种优惠，致使试点单位缺少这一强大的动力。

3、有没有全国推行的条件。
能否下决心在全国推行住房储蓄银行并给以较多的经济优惠，是一件重大的经济举措，是与那一个国家的历史的和现实的条件分不开的，而且还会经过一个发展过程才走向成熟。我国现实的情况是，正在推行住房公积金，而住房公积金的一项重大举措，就是单位要交纳与职工个人同等的住房公积金并列入职工账户。而住房储蓄的一条优惠，也是雇主要支付与雇员相同的储蓄金额存入雇员的储蓄账户。由于不能要求雇主给雇员存两份钱，也就是说，住房公积金制度在我国存在一天，就不可能为住房储蓄银行再做一个“双储蓄”的决定。因此，有人建议，将目前的住房公积金管理中心，发展成为住房储蓄银行，就可以避免出现“双储蓄”的问题。由于我国的国情与德国不同，要不要将住房公积金管理中心改为住房储蓄银行，就很值得研究。即使要改，其所实行的政策也不会与德国完全一样。
四是.不容易得到商业银行的支持。
目前我国有些商业银行也在开展住房储蓄业务，由于得不到政策优惠，经营收入低，难于扩大业务。所以，有些商业银行不支持开办住房储蓄银行。

二、美国的抵押贷款机构和抵押贷款证券

（一）.美国抵押贷款机构的发展。

1931年，在美国召开全国第一次住房会议的同时，就在胡佛总统主持下建立了“联邦住宅贷借银行系统”，包括一个“联邦住宅贷借银行理事会”与12个地区银行。1933年罗斯福总统又在这个银行系统下建立了“住房借贷公司”。1938年，美国国会又通过决定建立了”联邦全国抵押贷款协会”，这些专业金融机构是专为住房筹集资金的机构。它们筹集的资金，一为住房建设提供较低利息的贷款，二为购房者提供购房抵押贷款。由于提供低息贷款属于执行政府对住宅建设的支持政策，因而这些机构被视为具有政策性的金融机构。与此同时，美国还鼓励各种商业银行和金融机构也为住房建设提供贷款，也开展居民购房抵押贷款业务，这些业务收取商业利息，没有政策优惠。许多居民购房时能获得一定的政策性贷款，不足的部分再申请商业贷款，多数居民获得的是组合贷款。

1968年和1970年，美国又对前述机构进行改革，分别建立了“政府全国抵押贷款协会”和“联邦住宅贷借抵押公司”。这些住房抵押金融机构的陆续成立，使住房金融的融资体系逐步完善，为住房建设资金的筹措开辟了稳定而广阔的渠道。

1968年美国政府将美国联邦国家抵押贷款协会改为联邦政府特许的股份制公司，即联邦住宅贷借抵押公司，同时又建立了政府国家抵押贷款协会，是一项重要的改革。在建立以上两个机构的基础上，创造性地推行了购房抵押贷款证券化。

（二）.美国的抵押贷款证券。

美国的《住房法》把居民贷款购房的还款时间限定为最长不超过30年。虽然不可能每个居民贷款都把还款期定为30年，但多数要贷10~20年。金融机构借出购房贷款，要通过很长的时间才能回收，资金流动缓慢，从而降低金融机构的资产质量和经营效果。由于原来的美国联邦国家抵押贷款协会属于政府机构，有政府的直接支持，问题还不突出。而当1968年将协会改为股份公司后，问题就突出来了。实行购房抵押贷款证券，就是针对以上问题采取的措施。其主要运作方式是，由政府特许的金融机构(在美国就是上面讲的机构)承保所有金融机构购房抵押贷款的债权。然后把这个债权通过合法的手续和途径发行股票、债券直至国债，将贷款的债权变现，并将变现后的资金通过购买金融机构的债权等方式还给贷款的金融机构．使有关金融机构加快资金流动，提高资产质量，并有利于持续不断地给新的购房者发放新的贷款。

住房购房抵押贷款证券化的办法，如能在良好的主客观条件下，经过高水平的经营管理使其良性运行，则可以产生以下五大好处：(1)使一级市场(抵押贷款)和二级市场(证券化)有机衔接，有利于住房资产的良性循环；(2)有利于完善住房金融体系；(3)可以解决金融机构因长期贷款而造成长期积压资金的问题，有利于改善金融机构资产质量和提高经营效果；(4)可将金融机构的贷款风险通过证券市场转移为社会投资者共同负担；(5)可通过这种社会融资活动及时地为住房建设和流通筹集大量资金。

美国从20世纪30年代大力推行购房抵押贷款，经过多年发展，购房抵押贷款业务已普及到广大居民，成为一项占有巨额资金的量大面广的金融活动。美国“住房贷借抵押公司”及其前身有60多年的经营经验，又是根据联邦国家抵押贷款协会授权法案成立的机构，它的证券享有“美国政府赞助机构”所发行证券的待遇，可以作为信托机构向联邦储蓄银行借款的担保，并规定它的证券不需要在美国证券交易管理委员会注册。因此，它的证券被人们视作“美国政府机构证券”而走势坚挺，被评为AAA级证券。进入20世纪90年代．“住房借贷抵押公司”逐步成为美国最大的住房抵押贷款融资单位。美国国内每四笔抵押贷款中，就有一笔抵押贷款包含在该公司的均衡投资中，或者是该公司以信托形式所拥有。有了这个既有丰富经验又有良好信誉的机构来经营，就保证了购房抵押贷款证券化的顺利推行。

（三）.在我国推行抵押贷款证券的条件分析

一是，依托长期贷款的债权，发行抵押贷款证券及时回收资金，可以避免长期积压资金，改善金融机构的资产质量和提高经营效果。这是赞成在我国推行抵押贷款和抵押证券者讲的道理。但是，进入2003年，我国的商业银行存款达10万亿元，许多银行并不缺资金，这就存在着一个是否要再发证券去积累资金的问题。

二是，美国是一个贷款业务十分发达的国家，夸大一点讲，没有一个美国公民不贷款。全国9000万户居民，如果有2000万户有住房贷款，估计贷款总额在2万亿美元左右。贷款数额如此巨大，值得为此去发行证券。而中国住房贷款业务“方兴未艾”，贷款总额还不大。因此，等住房贷款进一步扩大后再考虑是否发行住房抵押贷款证券的问题，可能更稳妥一些。
三是，美国发行住房抵押贷款证券，由住房抵押贷款公司负责操作。这个公司有60多年的丰富经验，能保证所发证券的良性经营，使得老百姓愿意买这种证券。我国还没有这样的机构，如果发了证券因经营不善而证券贬值，就可能没人去买。这个问题也得慎重考虑。
以上分析，可作为在我国推行住房抵押贷款证券化的试点单位参考。

三、新加坡的公积金制度

新加坡算不上发达国家，但它首先推行的公积金制度已为我国部分地借鉴。所以用一定的篇幅来介绍该国的做法。

新加坡从1955年开始推行公积金制度，迄今已有40多年时间。公积金是一种强制储蓄、定向使用的强制性社会保障制度，由雇主和雇员各按雇员工资收入的一定比例逐月缴纳。

新加坡政府规定，所有雇员都须参加公积金制度，每月由雇主和雇员缴交的公积金连同利息均归雇员个人所有，由公积金局统一管理．定向使用。雇员55岁后领取公积金归个人养老使用，平时可用于购房和支付雇员本人及直系亲属的医疗等费用。

新加坡建立公积金制度的初衷是解决职工的养老问题，当时的公积金就是养老金。后随公积金规模的不断扩大，逐步扩展到住房、医疗、保险、教育等领域。由于公积金使用于住房的比重越来越大．就成为政府建房、个人购房的主要资金来源。对解决新加坡的住房问题，实现“居者有其屋”计划发挥了巨大作用。按新加坡《中央公积金法》的规定，公积金管理局除支付会员的正常提款外(这一比例一般在5％到10％之间)，其余全部用于购买政府债券，公积金通过国家债务方式转由国家控制，再由国家向建屋发展局提供建房贷款和个人购房贷款。公积金局归集的公积金大部分用于公共组屋的建设和个人购房贷款。公积金制度使国家“建得起”住房，家庭“买得起”住房。没有公积金制度，新加坡是不可能在较短时间内较好地解决住房问题的。

（一）.新加坡推行公积金制度的主要作法

1、严格的立法规定
公积金是一种强制储蓄制度，凡符合条件的雇主和雇员都必须按期足额缴纳，不能随意不缴或迟缴。因此必须要有强制性手段，才能保证公积金按时足额到位。新加坡通过国会立法，依靠法律手段来实现这一目的。1955年新加坡推行公积金制度，同年国会通过《中央公积金法》。该法共有八章，对公积金的机构设置和职能分工，公积金的归集、提取、使用以及违法处罚等事项从法律角度予以明确规定。政府、公积金局、雇主、雇员均须按照法律规范各自的行为，任何单位和个人都不得例外。政府无权动用公积金存款，只能以政府债务形式有偿借用并如期归还。公积金管理局必须依法管理、运营公积金。雇主和雇员要依法按期如数缴纳公积金，无故不缴时公积金局可以强行划账，迟缴要罚缴滞纳金。严格的立法规定使公积金制度具有法律保证，法律的尊严强化了政府的责任感、公积金管理局的使命感和人民的信任感。新加坡的公积金制度一直依法按预定的方向和规定正常运转，不受人事变动和其他因素的影响，避免许多人为的障碍和偏差，这是新加坡成功推行公积金制度的基础。

2、高效率的组织管理机构
按照《中央公积金法》的规定，中央公积金局负责公积金的归集、管理和保值工作。公积金局设理事会，由1l位理事组成，其中政府代表3人，雇主代表2人，雇员代表2人，专家代表4人。理事长由劳工部部长任命，理事会每个月召开一次会议．商议公积金归集和使用等重大问题。日常管理工作由总经理负责，总经理是公积金局的最高负责人，由国家总统直接任命。下设雇主服务、雇员服务、人事管理、计算机管理、行政管理和内部审核6个部门，各由1名高级经理负责。全局除设两名副总经理外，一律不设副职。全局共有员工1100多人，每人都有明确的责任、权力和工作程序。整个工作有条不紊，效率很高。
这些年，中央公积金局管理公积金数额约600亿新元，是新加坡的“最大财东”，每年公积金的运营都创造数亿元的利润，但公积金局员工实行的是类似政府公务员的职级工资制度，其工资收入不和公积金运营的经济效益挂钩，不能用公积金的增值发奖金。包括公积金局大厦及其停车场出租的收入都要一一入账，成为公积金存款的增值积累。公积金局的每笔支出都要按规定计划执行，避免公积金局为追求利润而偏离为公众服务的宗旨，保证了公积金管理机构和队伍的廉洁。

3、适时调整缴交率和稳定利率
公积金缴交率是雇主和雇员缴交公积金占雇员工资收入的比例，缴交率的高低直接影响到公积金的规模。缴交率过低，归集到的公积金数额太小，达不到推行公积金的目的；缴交率过高又会影响企业的利润和雇员的实际生活水平。前30多年，新加坡采用小缴交率起步，逐渐增加的办法，逐步提高公积金的缴交率。1955年刚推行积金制度时，雇主和雇员的缴交率各为占雇员工资的5％，以后随经济发展，雇员工资收入的增加，以及公积金包含内容的增加，公积金缴交率逐步提高。一般每隔二，三年提高一个百分点．至1984年达到各25％，是为缴交率的最高峰。后来，经过近几年的调低，目前缴交率为各20％。另外政府还充分发挥公积金对国民经济的宏观调控作用，当经济增长速度较高时．政府提高缴交率．降低总需求，防止经济过热。当经济增长速度较低时，政府降低缴交率，以刺激社会需求，带动经济增长。1997年发生亚洲金融危机时，政府曾把雇主的缴交率从25％降到10％，减轻了雇主的成本开支，提高了经济增长速度。后随经济的复苏，又逐渐提高了缴交率。因此，公积金已成为新加坡政府调控经济的主要工具之一。
新加坡刚开始推行公积金制度时，公积金的存款利率低较，从1955年到1962年，公积金的存款利率一直是2.5％，直到1963年才把公积金存款利率提到5％，1974年又提到6.5％，以后很长时期一直保持这个水平。1986年起实行公积金存款利率与平均市场利率挂钩，并根据新加坡金融管理局的存款基准利率和四大银行一年期定期存款利率的平均利率来确定．略低于同期市场储蓄利率。该利率每6个月调整一次，即今年上半年的公积金利率等于去年下半年平均市场利率，今年下半年的公积金利率等于上半年平均市场利率。每月按户头上的最低存款结息一次，每年存入户头一次。由于公积金局按月计息，所得的利息是复利，而给会员的利息一年存入户头一次，会员得到的是单利，两者之间的差额形成公积金的收入。
《中央公积金法》规定，公积金存款的最低利率为2．5％。由于新加坡通货膨胀率较低，公积金高出通货膨胀率2个百分点，公积金存款可以得到保值增值。

4、逐步扩大使用方向
公积金制度刚建立时纯粹是一种养老金制度，主要用于解决职工的退休养老问题。以后随公积金归集额的扩大，逐步扩大到其他领域。
1968年新加坡推行公共组屋计划，允许会员利用公积金存款购买组屋，解决了会员的住房问题。
1984年推行家庭保障保险计划和保健储蓄计划，1986年推行填补退休金储蓄计划以及1989年推行教育计划等，都与公积金挂钩。
这些规定使公积金逐步扩展到住房、医疗、养老、保险、教育等各个领域，成为新加坡一项包括范围甚广的基本社会保障制度，并使新加坡人民在不长的时间内实现了老有所养、病有所医、居有其屋。
公积金制度刚开始实施时，人们对它曾有各种疑虑和不同看法，现在它已成为新加坡最受人民欢迎的具有新加坡特色的制度。

5、广泛的宣传动员工作
群众的理解和支持是成功推行公积金制度的前提条件，这也是新加坡推行公积金制度初期所面临的主要问题。为说服群众接受公积金制度，政府和公积金局进行了广泛的宣传动员工作。例如向群众讲清楚参加公积金制度对个人有什么好处，每月缴交多少公积金，退休以后可以享受到什么水平。同时，公开宣布政府为公积金还款提供担保，消除群众对公积金能否如数偿还的疑虑。公积金局还定期将每个会员的公积金存款通知本人．并随时提供电脑查询。只要走到公积金局的每个柜台，随处都可见到各类简明扼要、通俗生动、图文并茂的宣传公积金的小册子，宣传工作十分普及，真正做到了家喻户晓、人人皆知。

新加坡不是发达国家，而是新兴的发展快的国家，被称为亚洲“四小龙”。它利用公积金解决住房问题的经验，对发展中国家更有借鉴作用。

（二）、在我国推行公积金制度的条件分析

1、我国和新加坡都是发展中国家，他们的经验在我国推广，相对来说比较容易一些。

2、新加坡的公积金涉及面宽，属于基本社会保障制度。我国推行的不是范围甚广的公积金，而只涉及住房一项，因而叫住房公积金。这主要是我国民政部主管的其它社会保障制度，暂未考虑用公积金的办法来解决。而我国的房改进程中碰到了居民收入低与房价高的矛盾，把房改与工资改革结合起来进行的建议又未得到采纳，而住房公积金要求单位与职工拿出同样的钱，这是一个增加住房消费得好办法。因此，住房公积金就在我国应运而生。

3、新加坡使用法律手段，是公积金得以推行的保证。为此，我国也采用国务院发文予以实施的办法，减少了推行中的困难。新加坡人均国内生产总值超过1万美元，而我国刚超过1000美元。我国在经济实力不强的情况下推行住房公积金，不可能象新加坡那样一下子就在全国推行，而是采取了逐步扩大比较稳妥的办法，因而目前住房公积金覆盖面还不够大。

5. 养老项目为什么要融资

项目启动需要资金才能进入下一轮，不只有养老项目需要融资，恩美路演投融资对接平台，可以了解一下

6. 如何破解养老地产发展痛点

01 养老产业政策特点
利好政策出台密度大，关键问题尚未完全破解

2013年以来，养老产业扶持政策频出，解决实操问题的政策措施尚待进一步落实。随着我国人口老龄化不断加剧，中央和地方陆续出台多项养老产业扶持政策，据中国指数研究院不完全统计，2013年以来，仅中央及各部委出台的养老产业扶持政策就多达40余项，涉及土地、资金、人才、医养、保险等多方面。虽然利好政策频出，但实际操作中制约养老产业发展的瓶颈问题尚未完全破解，政策体系尚需进一步完善。（飞扬国际景观设计）

02 土地
养老产业专属用地缺失

■ 用地性质：顶层设计有待突破，需“养老产业”专属用地分类

养老用地规范性质为“养老服务设施用地”，属“医卫慈善用地”。近几年来我国就养老设施用地多次发文，其中最具代表意义的为2014年国土部出台的《养老服务设施用地指导意见》，首次界定了养老服务设施的用地范围和用地性质，将养老用地明确规范为“养老服务设施用地”，属于土地用途分类中的“医卫慈善用地”，其他用地中只能配套建设养老服务设施用房，并分摊相应的土地面积。（飞扬国际景观设计）

虽然国土资源部及部分省市明确提出养老服务设施用地要纳入供应计划、单列用地指标，但目前出台的土地分类相关法规中，仍未制定“养老产业”的专属用地分类。目前已有北京、上海、深圳、浙江、福建等部分省市出台相应政策，并在供地计划中单列养老服务设施用地指标，推出相应土地。以北京为例：从首次单独列项，到混合配建供地模式，可谓超前发展，是近几年地方对养老用地政策最具推动性和代表意义的城市。（飞扬国际景观设计）

■ 供地来源：加大盘活存量用地，减少增量用地

2016年国土部发布的《关于下达〈2016年全国土地利用计划〉的通知》中明确逐步减少新增建设占用耕地，加大盘活存量用地和补充耕地。（飞扬国际景观设计）

目前，直接将存量用地转为养老用地有四类渠道，如上图所示，一类是目前应用最多的，其最主要的障碍是改造技术和改造成本过高；二类的关键问题在于商品房开发用地取得成本较高，转为养老用地后重新核定地价及土地差价部分的处理尚未有明确规定；三类如何处理改变土地用途及相应土地差价问题方面尚未有明确规定；四类由于取得成本低、土地供应量大，未来养老地产企业可适当考虑。（飞扬国际景观设计）

■ 供地方式：以划拨、租赁、协议或公开出让为主

养老设施用地供地方式与机构性质密不可分。根据2014年国土部《养老服务设施用地指导意见》，国有建设用地，对于非营利性养老机构，可以采取划拨方式供地；对于营利性养老机构，以租赁方式为主，可以协议或者公开出让。集体建设用地，可用于集体经济组织为其内部成员兴办非营利性养老服务设施，而民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的养老机构亦可以依法使用农民集体所有的土地。（飞扬国际景观设计）

结合地方养老用地的供地方式和企业拿地案例来看，现有的养老用地供地方式优劣势各有不同：

划拨方式是各类供地中成本最低、条件最严的。此类用地多被政府部门取得，真正的社会服务机构很难获取，大大的限制了资本的进入。（飞扬国际景观设计）

租赁方式是国土部重点鼓励的供地方式。租赁方式虽大幅降低建设成本，但政策对于供地的租期、租金、支付方式等实际问题仍未明确，有待进一步完善。（飞扬国际景观设计）

出让方式是当前民办营利性养老机构获取土地的主要方式。虽然增加了项目建设成本，但也使住宅或商业用地获得土地抵押贷款、产权销售成为可能。从上表中能明显看出，受2014年国土部出台《养老服务设施用地指导意见》影响，2014年以来出让的养老设施用地逐渐增多。（飞扬国际景观设计）

03 资金
地少价高，重养老，回报周期长等因素致企业压力大

■ 前期土地开发、适老化设计、养老服务运营均需重金投入

前期土地开发：养老地产供地量少且地价高，导致土地开发成本成为企业重金投入领域。外加养老产业专属用地类别缺失，导致租地做养老存在缺少抵押物等问题，住宅、商业性质用地做养老土地成本非常高。（飞扬国际景观设计）

项目建设及配套：养老地产由重“地产”转向重“服务”，服务设施的投入成本在整个项目中所占比重逐渐加大，而且床位设施的高额成本与政府现有补贴仍存较大差距。（飞扬国际景观设计）

后期运营：养老设施维护、服务运营相比普通地产资金投入更高。尤其是商业运营，非营利性养老机构虽获得相关补贴及税费优惠，但其必须按照民政部规定的低额收费标准执行；营利性养老机构虽收费不受限制，但其享受的补贴少。（飞扬国际景观设计）

■ 政府补贴仅为补充，企业需寻多元化融资渠道

多项政策措施为养老产业发展营造良好金融政策环境。继2013年国务院对养老服务业的金融政策做出重要指引之后，2015年，多项政策引导更为明确，2016年《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》强调加强多层次、多元化的融资渠道、加快保险产品创新等。但从目前落实情况来看，仍需在养老金融政策细则或相关法律和政策方面予以配套支持。（飞扬国际景观设计）

政府补贴：机构性质和地方经济发达程度影响补贴方式。政策扶持方面，当前已有多种补贴方式。但机构性质不同和地方经济发达程度不同，补贴方式差别较大。公办和民办非养老机构补贴更多，经济发达地区补贴力度更大。（飞扬国际景观设计）

银行贷款：银行产品和条件限制，民办养老机构贷款受限多、难度大。虽然2016年国家出台《开发性金融支持社会养老服务体系建设实施意见》，支持国家开发银行推出针对养老项目的低息贷款，但目前民办养老机构仍很难获得低息贷款，政策落地仍需推进。从地方层面，能够获取银行贷款的主体有三个特点：

专业债券：政策红利助推债券市场快速发展。2015年专门制定《养老产业专项债券发行指引》，在企业债券分类管理、企业债券预审权下放、鼓励企业债券融资方式创新等方面均存在政策利好，企业债券市场发展迅猛。于企业而言，未来发行养老产业专项债券将是一个解决资金压力的良好渠道。

上市资金：推动符合条件的养老服务企业上市融资将有效解决民办养老融资难问题。2016年，《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》中明确提出推动符合条件的养老服务企业上市融资。在政策指引下，通过上市筹集项目发展资金或通过被收购获取上市企业资金支持，目前都是可选之路，但这两种渠道，对于企业的门槛限制仍然较高。

产业基金：中央、地方、金融机构等积极投入，为投资者精准布局养老产业提供机会。中央层面，2015年，发改委已成立唯一一家针对大健康产业的国有基金，通过申请，能最快和最大额度的进行融资。地方层面，2015年8月，湖南成立全国首只省级政府引导型健康养老产业投资基金——湖南健康养老产业投资基金。金融机构层面，2016年《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》发布之后，中欧养老产业基金随即发行，聚焦于养老产业链中的上市公司。

信托投资基金（REITs）：国外养老产业资本市场的生力军，国内正在起步。2016年，《关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见》指出鼓励信托公司利用信托制度优势，积极开发各类附带养老保障的信托产品。2015年6月，万达联手快钱公司发起“稳赚1号”和万科联手鹏华基金发起国内公募REITs，使得国内公募基金的投资标的范围拓宽至房地产。2016年，诚和敬为解决东坝单店养老机构的融资问题，也与信托公司及银行共同研发消费信托产品。（飞扬国际景观设计）

PPP模式：政府关系、盈利难是该模式存在的主要风险。2014年，《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》赋予地方政府适度举债融资权限。随后，各部委相继出台配套政策法规文件，并推出试点项目，PPP模式全面升温并被引入社会建设与治理的各个领域。第一批PPP项目中，有38个养老服务类项目在列，总投资超200亿。PPP模式运用政府及企业各方资金，很大程度上解决了养老产业巨大的资金缺口。但民办养老机构投资如何把握与政府的关系，如何解决盈利难问题，都是PPP模式的风险所在。（飞扬国际景观设计）

综上所述，于政策而言，让养老地产企业真正享受到政策红利的细化政策有待落实，且政策若能突破区域、经济等因素限制，缩小执行标准差别，将助于企业对于商业模式的复制。于企业而言，政府补贴仅能缓解部分资金压力，不能从根本解决资金问题，通过多渠道的融资方式获得所需资金更为重要，养老机构需根据自身情况选择合适的融资方式。（飞扬国际景观设计）

04 趋势与展望
顶层设计待完善，地方政策先行值得期待

中央政策法规顶层设计尚待完善。

土地方面，制定“养老产业”的专属用地分类，解除医卫慈善用地无法贷款抵押等融资限制，地方应逐步将养老设施用地纳入供地计划；可以针对开发商配套公益性养护设施的项目，提供一定的划拨用地。政策优惠方面，解除对民办养老机构营利属性的限制，使营利性养老机构享受更多非营利性养老机构的政策支持，解决企业融资难等问题，增强社会资本参与养老企业的信心和积极性。（飞扬国际景观设计）

地方政策先行值得期待。

从2016年6月京津冀三地民政部签署《京津冀养老工作协同发展合作协议（2016-2020年）》和2016年北京即将出台的《促进养老产业发展的实施意见》来看，分别将政策核心落脚于破除异地医养结合障碍和解决土地问题。由此可以看出，一些困扰养老产业发展的政策正在尝试落地，助力企业进入养老产业发展。地方政策先行，一方面对于国内其他区域和城市起到示范和推动作用；另一方面，养老地产企业可以重点布局政策优先推行的地区。（飞扬国际景观设计）

民办营利性企业与资本结合，民办非营利性企业向营利性企业转型或成趋势。

原内容来自中国指数研究院
版权归原作者，仅供交流分享

7. 主流的房地产私募基金产品有哪些产品模式

｜他山之石——国际主流基金模式

在目前国际私募地产基金格局中，美国的黑石地产基金一枝独秀，依靠其最近在全球募集的133亿美元，牢牢巩固了全世界最大的地产基金地位，喜达屋资本集团、领盛投资管理、铁狮门、凯雷等其他美国系基金在市场上募资活动也非常活跃，同时，新加坡系的凯德基金近年也异军突起，开始在全球主流基金中占据一席之地。从中我们选了黑石地产基金和凯德置地基金来观察国际主流基金的运作模式，对中国私募地产基金以及上市公司来说，都有一定参考意义。

（一）美国基金模式代表：黑石房地产基金

黑石集团（BlackstoneGroup）又名佰仕通集团，是全世界最大的独立另类资产管理机构之一，也是一家金融咨询服务机构。其另类资产管理业务包括企业私募股权基金、房地产机会基金、对冲基金的基金、优先债务基金、私人对冲基金和封闭式共同基金等。

黑石集团的房地产基金成立于1992年，经过20余年的扩张，目前已经成为世界最大的房地产私募股权公司，旗下通过机会基金和债务战略基金所管理的资产达790亿美元。当黑石地产基金团队由遍布世界各地的逾200名房地产专业人士组成，投资组合包括美国、欧洲和亚洲的优质物业，涵盖酒店、写字楼、零售业、工业、住宅及医疗保健等各种业态。自2009年年末以来，随着市场的回归，Blackstone的房地产基金已透过其债务及股权投资基金，投资或承诺投资规模达313亿美元。

黑石房地产投资基金一贯倡导的投资理念是：买入、修复、卖出（Buy it, Fix it, Sell it），即买入：以低于重置成本的价格收购高质、能创收的资产；修复：此处的修复是指黑石会参与所投资公司管理经营，并迅速并积极地解决其资本结构问题、硬伤或经营问题，这也是黑石房地产基金投资过程中最重要的一环；卖出：一旦问题解决，黑石会将所投资公司卖出，通常是出售给核心投资者。这种模式实际上和我国目前以项目为主的模式非常相似，也因此黑石地产基金的平均持有期一般在三年左右。

从投资策略来看，黑石房地产基金投资从核心型到机会型皆有覆盖，但其最擅长的还是在机会型投资环境中寻找良机，尤其是2008年金融危机以来，黑石更加偏好因过度杠杆融资而致使所有权结构受损的房企，或是寻求大规模退市的上市公司，累计实现业绩改善成效217亿美元。

作为独立的房地产基金，黑石地产基金的运作关键在于修复而不在于运营，所以在退出环节基本上不会接触最终销售终端，快速将改善过的物业或者公司股权转让是最主要的方式，接盘方通常是知名上市房企，如零售商业开发商西蒙地产、工业地产普洛斯等，或者其他金融机构，比如国家主权财富基金、养老基金、对冲基金等，尤其2012年以来，国际资金成本的降低以及主权财富基金日益增加的避险需求使得黑石基金的退出流程更加通畅。

作为典型的美国基金，黑石普遍偏好高杠杆下的高资产收益，并强调规模扩张和由租金收益和资产升值收益的总收益率。一般黑石每完成一次收购，可提取相当于收购资产总价1%的管理费，每卖出一项资产可提取不超过卖出资产价值1%的管理费，其他的基础管理费和运营费也都与资产规模挂钩，这也导致黑石集团在扩张时追求快速的资产价值提升，尤其是在资产连续三年以年均40%以上的速度升值时，业绩提成就变得相当可观。数据显示，黑石从1991年开始至今共实现投资规模279亿美元，累计净IRR达到16%。

（二）新加坡模式：凯德置地地产基金

凯德集团原名嘉德置地，是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市，地产业务主要集中于核心市场新加坡和中国。凯德集团房地产业务多元化，包括住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和综合体，并拥有澳洲置地、凯德商用、雅诗阁公寓信托、凯德商务产业信托、凯德商用新加坡信托、凯德商用马来西亚信托、凯德商用中国信托和桂凯信托等多家上市公司。

凯德基金的起步源于凯德集团轻战略的确定，2000 年新成立的嘉德集团提出了具体而明确的战略转型目标和执行方案，而这一战略重组规划成为嘉德未来地产金融业务成功发展的基础。经过十余年发展，今天凯德集团已构建了一个由6只REITS和16只私募地产基金组成的基金平台，管理资产总额达到410亿美元，其中私募基金规模占到166亿，而投资于中国的私募基金规模达到近半。

凯德置地的私募基金得以快速发展的原因在于两点：1、借助国际金融巨头或当地优势企业合作力量迅速进入新市场。凯德的私募地产基金合作方包括荷兰ING金融集团、欧洲保险集团Eurake、伊斯兰投资银行Arcapita Bank、花旗集团等，依靠国际金融巨头的影响力，为公司进驻新市场打开窗口，其次，凯德还积极寻求本土优势企业的合作，比如在中国，凯德与深国投、华联商场、万科等合作，为旗下三只私募基金和1只REITS输送后备零售物业资产，并与中信信托合作发起CITIC CapitaLand Business Park Fund，尝试工业地产拓展。2、与REITS协同推进。凯德置地在重点市场的公募基金（REITS）都有对应的私募基金与其“配对”发展。在2006年以中国零售物业为核心资产的CRCT在新加坡上市，与CRCT同时成立的还有两只私募基金CRCDF和CRCIF作为CRCT的储备基金，CRCDF向CRCT输送相对成熟的项目，而CRCIF则储备更多孵化阶段项目；在马来西亚，嘉德有私募基金MCDF孵化写字楼项目然后再输入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同样是为筹备中的印度零售物业REITS做准备。总体而言，REITS为私募基金提供了退出渠道，而私募基金则为REITS输送成熟物业，彼此间的相互支持成为嘉德基金模式的关键。

在基金杠杆运用方面，新加坡基金与追求资产总规模的美国基金不同，它更强调租金收益的分享和管理费的提成，关注于真实的收益增长。比如凯德 CRCT的管理协议中关于业绩提成的约定是“每年净物业收入（经营收入-运营支出）的4%”，而非总收益的提成，另外在物业管理费提取方面CRCT也是与物业收入挂钩。而CRCT对租金收益的强调也影响着为其输送资产的私募地产基金的发展理念——既然作为退出渠道的REITS只根据租金回报来选择收购对象并给出估值，那么为其输送资产的私募地产基金也必然把重心放在孵化过程中租金回报的提升上，从而减少了整个资产链上的泡沫化程度。

从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITS的价值变现和稳定收益模式，凯德集团构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，而这种协同成长模式也成为新加坡地产金融模式的核心。这种模式的成功在于凯德置地以更为安全且高效的模式实现扩张：从2000年到2013年，凯德集团布局的地域范围从33个城市扩张到123个城市，旗下购物中心数量从7处扩张到105处，服务型公寓从6000套扩张到33000套；而规模扩张的同时，ROE从1.5%提高到6.3%，净负债资本比从92%下降到44%，利息覆盖倍数从1.8倍上升到6.0倍。

8. 智慧养老的现状及发展对策

行业概况

1、定义：科技赋能养老行业

智能养老是指融合应用健康医疗电子、物联网、云计算、大数据、移动互联网等信息技术和产品，采集人体体征、居家环境等数据，实现家庭、社区医疗机构、健康养老服务机构、专业医疗机构间的信息互联互通和分析处理，提供智能化、个性化、多样化产品和服务，满足人民群众日益迫切的健康养老需求。

根据工信部、民政部和国家卫健委三部门联合发布的《智慧健康养老产品及服务推广目录(2020年版)》分类，我国智能健康养老产品主要包括：可穿戴健康管理类设备、便携式健康监测设备、自助式健康检测设备、智能养老监护设备和家庭机器人五大类。

—— 以上数据参考前瞻产业研究院《中国智能养老行业市场前景预测与投资战略规划分析报告》

9. 房地产企业融资渠道及具体处理方式

房地产业是一个资金密集型产业，其发展离不开资金的支持。中国人民银行121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的颁布实施，在为房地产投资过热现象降温的同时，也使资金密集型房地产业产生了“釜底抽薪”的危机感和焦虑感。国家信贷新政策下，房地产业如何冲破融资困境，保持稳定健康发展？本文就这一话题谈一点粗浅看法。
一、房地产企业融资现状
（一）融资规模持续增长
近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，2001～2005年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍（参见表1-1）。
（二）银行信贷是房地产融资的主要渠道
仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%；自筹资金2184亿元，占28.38%；其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过仔细分析可以发现，自筹资金中只有55%左右为自有资金，30%～40%为企业从银行获得的流动资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款；其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%～70%资金直接或间接来自银行信贷的支持（部分企业甚至达到70%～80%）。
（三）股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小
2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券控制得非常严格，截至2005年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发现，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例一直很低，且2002年以来呈现快速下滑的趋势，平均只占0.001%左右。
（四）房地产资金信托活跃
2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国许多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业继续以较高速度增长，直到2005年9月中国银监会颁发212号文件——《关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》（以下简称212号文），对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道“紧箍咒”。
二、房地产企业融资存在的主要问题
（一）融资渠道过于单一
从上面对表1-1的分析中可以得知，我国房地产企业开发资金来源中有60%～70%直接或间接来自银行，只有少数企业的自有资金能达到目前35%的银行贷款要求，相当部分开发企业的自有资金不足10%。这种高负债的财务结构，加剧了房地产企业的财务风险，不利于整个房地产市场稳定发展。
（二）银行体系所承担的风险与收益不对称
作为自负盈亏的企业，银行对外投资讲求的是风险与收益的对等性。而我国目前银行业从房地产业获得的仅仅是固定的利息收益，承担的却是整个房地产业高负债的财务结构所导致的行业风险，风险和收益处于极度的不对等状态，再加上各种违规贷款的存在，整个房地产金融面临巨大风险，不利于银行体系的稳定。
（三）缺乏多层次房地产金融体系
就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系；缺乏独立有效的房地产金融市场中介服务体系；缺乏房地产金融二级市场等等。
（四）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善
目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待于制订。
（五）房地产企业融资瓶颈亟待突破
为防范整个金融体系出现系统性风险，央行于2003年6月颁布实施了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节进行了严格规定，使房地产业遭遇了前所未有的资金瓶颈，房地产信贷新政下如何融资成为关系企业生死存亡的必须尽快解决好的关键问题。
三、房地产企业融资策略分析
（一）发展多元化直接融资
银行贷款融资是典型的间接融资，具有短期性特征，到期还本付息的财务风险也较大。因此应大力拓展多元化直接融资渠道，除适度放宽股票融资政策限制和培育完善房地产债券市场以外，还可以发展市场化直接融资，建立多层次的房地产金融体系。
1.大力培育房地产信托融资方式
房地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。
2.培育地产金融二级市场，推动住房抵押贷款证券化
住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给市场众多投资者的目的。二级市场（个人房贷市场）的运作不仅使得一级市场（开发贷款市场）有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，受到保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。目前，我国的房贷证券化试点已进入方案设计阶段，各地宜根据国家相关政策，结合当地实际情况，积极推动住房抵押贷款证券化进程。
3.建立多层次房地产金融体系
借鉴国外先进经验，逐步建立和完善政府干预与市场调节相结合的多层次房地产金融体系，以促进我国房地产金融业发展，加速银行资金周转，降低银行金融风险。
4.建立和完善相应法律制度配套措施
规范各种融资行为并加强监督管理，以防止在降低银行风险的同时产生新的隐患，引发新的金融风险。如对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，尽快出台《产业投资基金法》等等。
（二）进一步完善间接融资
我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长的一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。因此，要进一步改进和完善银行间接融资渠道，更好地为房地产企业提供服务。
1.推进间接融资形式多样化
目前虽然各大银行在个人按揭贷款方面创新不断，但在房地产企业融资方式上缺乏创新。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行；中资银行+信用担保机构；中资银行+信用担保机构+担保企业；中资银行+担保企业甲+担保企业乙，等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。
2.创新变直接融资为间接融资的方式
直接融资虽然形式多样，但对于大多数房地产企业来说真正能用上的方式却不多，相反，从银行获得贷款支持这种最为普通的间接融资方式是多数开发企业比较容易接受和实现的融资方式。建议更多的开发企业积极尝试探索将直接融资转化为间接融资的新融资途径。
（三）探索建立组合式融资模式
组合式融资就是将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。例如，在成立初期采取自有资金+吸收股权投资的组合融资策略，吸收新的投资者进入，成立项目合资公司，实行利润分成，进行原始资本积累；在成长期采取银行信贷+商业信用或吸收风险投资+股权投资的组合融资策略；在成熟期采取信托融资+国外投资基金合作；在衰退期适当收缩投资规模或吸收实力雄厚的开发企业或投资机构的加盟。