❶ 国内房地产融资趋势暨项目融资浅析
国内房地产融资趋势暨项目融资浅析
在国家对房地产贷款和信托分别出台“121号”和“212号”文件后，房地产融资渠道变窄，难度加大。融资之于公司的重要意义不言而喻。本文对目前市场上主要融资模式、融资趋势和公司可能的融资方案作一整理、浅析。
一、受限股权融资
06年1月1日新修订的《公司法》正式实施，为寻求民间融资打开了新通道———“受限股权融资”。所谓“受限股权融资”即让民间资金以股权投资的方式投入开发项目，但通过章程对该股权进行权利义务的设置，来限制它的表决权、管理权，从而避免公司管理权的分散。它的法律依据是新《公司法》第四十三条规定：“股东会会议由股东按照出资比例行使表决权；但是，公司章程另有规定的除外”。（新公司法在许多条款中增加了“公司章程另有规定的除外”的表述，提高了股东自治权利。）
受限股权融资解决了风险和管理权的矛盾。出于资金安全的需要，真实持有股权优于股权质押的贷款形式。但融资方并不希望出资方像真正的股东一样干预项目经营、管理。通过公司章程中对外来股权的约定，限制出资方的表决权，即可排除项目可能受到出资股东干涉的担心。
根据新修订的《公司法》第三十五条“股东按照实缴的出资比例分取红利；公司新增资本时，股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是，全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。”的规定，如果出现外来股东拒不退股的情形，可以在股权融资协议中事先约定，融资期满后取消提供资金一方的分红权。以此迫使提供资金方在能够收回资金及收益的情形下按照约定退股。
作为股权融资的一种方式，受限股权融资的优势即在不分散管理权情况下部分解决了出资者的风险，更提高了公司的资本充足率，为之后的银行融资铺平道路。其实，之后讲述的委托贷款和夹层融资都可以通过这种形式来操作，或者说是这一形式在信托上的运用。对于民间资金的直接融资，既可以用委托贷款的形式也可以用受限股权入股的融资方式，两者的资金成本都是双方协商达成的。
二、信托融资
在目前，房地产信托主要有抵押贷款类信托和股权类信托。抵押贷款类信托，以财产或股权担保方式运作，是房地产信托募集的主要模式，这种模式总量大，易复制，容易成功。股权投资类信托是信托投资公司以股权投资的方式运用信托资金，成为房地产企业股东，并按股权比例获取投资利润。这种模式的优点是能增加企业的资本金，使企业达到银行融资的条件，但管理权被分散。还有一种组合型信托，将股权投资和贷款融资加以组合运用，具有较强的灵活性。
05年9月银监会212号文件规定：申请贷款的开发商(指贷款类信托计划)必须“四证”齐全，自有资金超过35％，同时具备二级以上开发资质。这个文件使信托融资的门槛提高不少。
但信托仍然是值得考虑和选择的融资方式。信托在串接多种金融工具方面独具优势，一是信托融资具有巨大的灵活性，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品；二是有很大的创新空间，是组合融资、金融创新的核心，可以以固定回报的方式以股权投资方式进入项目公司。目前市场上 “夹层融资”方式，即属于一种介于股权融资和债权融资之间的信托创新。
“夹层融资”，是一种介于股权与债权之间的信托产品，之所以称为夹层，是因为，从资金成本角度看，夹层融资低于股权融资，它可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点；从权益角度，它高于债权，体现出股权的优点。这样即在传统股权、债权的中增加了一层。抵押贷款属于传统债务，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他债或优先股（类似于前述的受限股权融资）。
夹层融资有灵活性高，门槛低的优势。它可以根据房地产企业的具体情况来设计，股权进去后符合贷款条件了还可以向银行借款。夹层融资对项目要求相对低，不要求四证齐全，投资方对股权控制要求相对低，不会深度参予管理。正因为它绕过了212号文件要求贷款类信托的诸多条件，夹层融资可操作性强。但相对银行借款来说，成本较高。
REITs(房地产投资信托基金)，REITs在欧美的发展十分成熟，但在中国内地到目前还没有一支真正的REITs上市。真正REITS的出现仍尚待时日。但香港证监会05年发布了修订后的《房地产投资信托基金守则》，撤销香港REITs投资海外房地产的限制，内地发展商可按《守则》要求成立REITs，注入其内地商业地产项目后赴港上市。
三、委托贷款及创新
委托贷款是指由政府部门、企事业单位作为委托人提供资金，由受托人（银行）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放并协助收回的贷款。这项业务属于银行中间业务，银行收取手续费，不承担风险。委托人可以是政府机关、企事业单位、其他金融机构，但目前市场上部分银行（如中国银行）不办理个人委托贷款。
委托贷款融资方式因为不是银行的自营业务，所以诸如“四证齐全”之类的限制条件少（但用于固定资产投资项目的贷款须经报政府有关部门批准），门槛低，并且操作方便，银行作为中间人承担着搭桥、沟通和风险控制的责任。该融资方式可适用于项目的各个阶段，但由于资金的协商利率可能相对较高，运用该借款多为过桥性质。目前有较多的政府机关和企事业单位（如上市公司和垄断性公用事业单位）有资金富余，委托贷款可以将这些富余资金调向资金短缺行业。操作的难点在于富余资金的寻找（银行可以充当部分中介作用）和价格的协商。法律支持通过银行中介的一对一资金借贷关系。
委托贷款的利率由委托人和借款人根据央行统一规定的贷款利率协商。央行的一年期贷款基准利率为5.58%，已经取消了商业银行的利率浮动上限。
委托贷款的金融创新。2003底年北京市商业银行与北京今典房产推出了“开发商贴息委托贷款”业务。所谓“开发商贴息委托贷款”是指，由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息。它不同于按揭贷款，不受按揭贷款条件限制，作用在于以弥补“ 121”文件规定“封顶按揭”造成的资金断裂。
它的基本运作方式是：在取得预售证但尚不能取得银行按揭资格时，开发商先投入一部分预付资金作为贷款本金向购房者提供购房用的委托贷款。由于开发商委托贷款为房款 70%的按揭比例，销售后回笼资金中增加了买房人30%的首付款，如果开发商首笔投入1亿元委托贷款，则通过委托贷款开发商首次回笼销售资金E=1/70%=1.4285亿元。若将该资金再次投入委托贷款的周转，则可再次回笼销售资金2亿元，即融资了1亿元。这1亿元即可作为公司的自有资金，使得资金链更加的宽余起来。同时，销售竞争优势显而易见。
四、私募
“私募”也是证券发行方式的一种，它只面向少数特定的投资者发售证券。私募发行对象有机构投资者，如金融机构；或与发行者有密切业务往来的公司；个人投资者；还有海外投资者。私募发行的最大特点是发行者不必向证券管理机构办理发行注册手续，从而可以节省发行时间和注册费用；另外，私募发行多由发行者自己办理发行手续，自担风险，从而可以节省发行费用。相对于公募发行证券，私募发行免去了层层审批的麻烦，简化了手续，使得筹资迅速，发行费用低。但是也有不利的一面，如流动性差，资金成本相对高。
私募可以与前述讲的几种方式进行结合、创新。有限公司的股东人数限制为五十人，私募人数不能过多，可以借鉴信托的委托起点金额，如每份100万。私募资金作为股权投资方式投入，可以借鉴受限股权的设计，在私募说明书上即作说明，在章程上做好约定。私募的流程大体可分为三个阶段：
第一阶段是最初接触：准备商业计划书并寄达；首次会面；开始制定时间表；签订私募合同；
第二个阶段是发行过程：汇入发行所需运作资金；准备发行文件及推荐材料；完成发行准备；募集资金；
第三个阶段是发行完毕：投资人与发行人签订股权协议；发行人收到投资人资金；变更公司注册等法律文件。
❷ 房地产企业融资特点有哪些
1、高额度：地产融资小的都是几千万，动则上亿，甚至十几亿几十亿；2、差异大：有区域差异：一二线城市比较火爆，三四线城市融资难，生存困难；抵押差异：上市公司等大企业甚至不需要抵押就能融到资而且利率低，有些小公司充足抵押物还不一定融到，就算融到了利率也非常高；3、项目本身差距大：大部分放贷机构都认住宅，因为地产行业住宅的销量高，回款周期短，还款相对有保障，而商业却很难融资。
❸ 房地产融资的特点有哪些
1、高额度：地产融资小的都是几千万，动则上亿，甚至十几亿几十亿；2、差异大：有区域差异：一二线城市比较火爆，三四线城市融资难，生存困难；抵押差异：上市公司等大企业甚至不需要抵押就能融到资而且利率低，有些小公司充足抵押物还不一定融到，就算融到了利率也非常高；3、项目本身差距大：大部分放贷机构都认住宅，因为地产行业住宅的销量高，回款周期短，还款相对有保障，而商业却很难融资。
我觉得这几点是比较明显的，其他的还有很多
❹ 关于房地产融资难大家有什么见解
关于楼主的问题，我谈点拙见，希望对楼主有点帮助吧。
我从事房地产开发工作已经很多年了，也换了几家公司，每家的公司的资金运作情况也不一样，而且随着国家对房地产资金控制的力度逐步加强，也增加了开发的前期投入成本，意在控制开发风险，提高开发品质，走规模化开发路线，特别是在一线城市，尤为突出。这样无疑淘汰了起步较晚，资金不足的小型开发企业。回顾以前，开发一个项目，首先从征地开始，土地出让金可以和政府商量，采用分期付款，而且条件允许还可以做BT协议（置换合同），那么前期投入的土地出让金极少，有的甚至不足10%，如资金还不够的情况，可以向银行申请项目贷款或在建项目抵押，在项目开工时期可以采用工程垫资或和建筑商签订参建协议（以房置换工程款），和预收房款填补相关费用，在项目进入销售中期资金基本可以平衡，后期基本就是利润。很多小开发商就是以上面的这种模式起步的。
在谈谈现在，首先征地款9个月内必须交齐，工程开工，预算资金必须由银行基本户冻结50%，工程建设到一半才能申请预售许可，有的地方还采用预售资金专款专用，用于支付工程费用，等等。这样的高压政策，让很多开发商喘不过气，要么减少同期项目开发量，要么找合伙人分担风险，资金共享。而且现在银行已经停止做在建项目抵押，只有个别银行还可以做项目开发贷款，但是利率调高很多，现在差不多已经到6.55%，2年的开发周期，就要套到12%的纯利润，如果销售不畅，那么成本还要提高。进入工程施工期，销售资金不能入账，中间资金投入会遇到很多困难，大把的预售房资金放在银行，拿不出，还要被银行吃贷款利息，确实是挺郁闷的事。
说说现在目前的一些开发商采用的融资方式吧。
项目征地期：1、与政府议标（只适合挂牌），谈好条件（含社交投入，你懂的），土地出让款一次性支付（渠道可以找民间担保公司或者借款），在由政府以规划补偿或者根据外资企业参补条件，或者地方的其他名目，将之前交的土地款退回或者签订协议分期交土地款）。
2、工程承建总包采用内定招标、或者围标，要求参建或工程串换，前期建设资金由承建商拿大头，开发商承担报建规费等营业性支出。
3、销售期如资金托管，用于专款专用，则协商承建商开具安装或者土建发票（暂不支付），套取托管的预售房资金。
4、其他嘛还有一些解决短期资金需求的方法，比如说：以自己公司人员的名义购房，套取银行贷款资金（现在贷款政策比较严，条件苛刻，也比较难操作了）；商业地产的可以采用产权式销售，包租形式，固定回报，定价越高，融资资金越高，但是风险也相对更高。如果商业运营的顺利，还可以赚取二次利润。
其他还有很多，时间有限，下次有机会在谈吧，希望对楼主有用。