信托安居房

㈠ 房地产的BT信托模式靠谱吗

BT项目在建工程信托业务
绿色建筑住宅产业化BT项目信托是一个“在建工程”的信托计划有二个委
托人组成，在建工程的土地属于开发商，建筑物产权属于总承包企业，建筑物没有移交前实现预售，销售收入理应归总承包企业所有，但销售收入中含有开发单位的土地资产和利润，销售收入给任何一方都不公平，只有委托信托公司管理，由信托公司按预先约定的信托合同条款进行分配，依据国务院<2010>4号文件精神，应优先支付工程款、捐赠款和国家税费。为了公平公正进行分配，因此绿色建筑住宅产业化BT项目必须委托信托公司管理，在建工程信托管理不同于一般固定资产静态管理，它属于动态管理。销售收入按信托合同进行以下分配。

匹配总承包项目建设资金的来源
这些资金不是信托公司募集的，而是扶助公益基金会、上海公司及总承包企业将企业自有资金自愿长期委托信托公司通过绿色建筑产业化BT信托管理模式进行理财，专项用于业主工程款支付保函兑现，促进绿色建筑产业化的发展，专供住宅产业化生产用的流动资金。

BT项目信托资金的管理流程：
信托资金长期处于信托公司封闭的内循环信托管理之中，资金不外流，风险可控，促进了绿色建筑住宅业化经济的健康发展。

4、信托资金推行内部结算，“举债不用还债”对冲式创新机制：
信托资金兑现建筑工程生产资金，由销售收入来清偿，创建了举债不用讨债，主动清偿、动态管理的新方式，开创了风险可控安全管理形式。

高收益又能确保资金安全，将吸收金融机构的闲置资金共同参与旧城区改建。
金融机构、社保基金、保险资金等社会闲置资金常年委托信托公司理财，由信托公司匹配绿色建筑产业化项目，资金周转一次收益10%，一年至少周转一次，周转次数越多受益越高，收益全部归委托人所有，比存银行更安全效益更高。信托公司只是匹配绿色建设项目接受理财资金，首次10%收益提前兑现。由于采用先进的住宅产业建筑体系，三至六个月，结构封顶即能实现预售，销售资金到位，资金信托即可兑现。绿色建筑住宅产业化系统必须匹配购房补贴的机制，才能提高居民购房支付能力、减轻支付负担，使大多数居民都能买得起合理住房，最终实现了，住房造得快、卖得快、资金周转快，成倍产生收益格局。信托公司使受托理财资金周转快，必须要有大量项目储备。目前每月已有1000万平方米以上的合作项目作储备，信托公司应根据项目的具体计划，接受资金理财。国家计划到2015年完成10亿平方米绿色建筑产业化项目，信托管理规模将达到10万个亿人民币，信托公司开展信托管理业务，将成为具有核心竞争力的专业化金融机构。其实任何金融机构是不可取代的。
BT模式转变房地产发展方式的意义
1、投融资方式转变：取得房地产开发权的土地持有人（简称开发单位）从合资、投资、融资等筹集建设资金方式转变为用项目开发权合作。只要按房地产开发程序操办，不需要投融资即能获得项目预期开发利润。合作方出资、出技术，却不可能分享项目开发利润。资金持有人只是收取资金信托收益、住宅产业化运营人收取加快资金周转速度所产生的收益，投入资金、技术、商业运营收入与开发项目权益完全剥离。
2、实现利润方式改变：开发单位分享核定利润，按前期投入成本加上按钢筋混凝土技术造价、毛胚房标准和当地成交价测算的净利润作为开发单位应收回的项目核定收益，列入住宅产业化投资成本。只要住宅产业化BT项目合作成立，实现销售就能帮助开发企业收回前期成本与核定净利润，投入建安成本高、低与开发单位利润剥离。
3、支付工程款方式改变：BT项目建设标准由开发企业确定，建设资金由承建单位投入，高进高出、低进低出，由消费者承担、由担保公司担保、信托公司清偿与开发单位直接付款剥离。
4、住房供应结构调整：从商品房转变成安居房供给，住宅产业化把加快建设速度所创造的效益和免征的税费，捐赠给现代住房养老信托基金会，捐赠资金列入投资成本与开发单位净利润剥离。基金会逐年返回给补贴给购房者，提高购房支付能力，减轻居民购房支付负担，无影中把商品房开发转变为安居工程建设稳妥推进住房供应结构调整。
5、评估投资风险方式转变：核定住宅产业化的投资成本价是由二部分组成，一部分是开发单位应回收的前期投入成本与项目利润，另部分是住宅产业化建安成本和捐赠款组成。审核投资风险是根据当地大多数居民支付负担是否与住宅产业化投资成本价的50%相匹配为依据，与当时、当地商品房市场价剥离。( 20年累计补贴相当房价的50%)

㈡ 国家高新技术企业与中关村高新技术企业有什么区别

中关村高新主要针对注册在中关村园区内的企业，由中关村管委会组织认定，可享受中关村优惠政策。高新技术企业，是指在《国家重点支持的高新技术领域》内，持续进行研究开发与技术成果转化，形成企业核心自主知识产权，并以此为基础开展经营活动的居民企业。获得高新技术企业资质，不仅可以获得国家的扶持，还可以享受相应的税收优惠政策。

（一）申请中关村技术企业的好处：

入库企业可得到中关村管委会和下属十六个分园管委会的重点关注和优先服务，如获得政策宣讲培训、企业新技术新产品展览展示推荐和路演、提供开放实验室研发服务、信贷对接服务、创业培训相关服务等一系列专项服务和政策支持。

申请政府一些扶持项目、优惠补贴及政府牵头的招投标会必须具备的硬性门槛，包括如下：

(1)科技金融扶持政策。可以申请享受“瞪羚计划”(高科技高成长企业担保贷款扶持计划)、信用贷款试点、知识产权质押贷款试点、股权质押贷款试点、信保融资试点、集合信托融资计划等有关担保和贷款贴息扶持政策、参与中关村代办股份转让试点、获得政府创业投资引导资金支持、企业改制和上市扶持资金支持，以及有关企业新技术新产品推广应用的金融支持措施。

(2)技术创新扶持政策。

(3)人才扶持政策。

(4)政府采购及首台(套)重大技术装备试验示范项目应用扶持政策。

(5)企业并购扶持资金支持。

（二）国家高新技术企业认定的好处

1.税收减免：可以减免企业所得税10个点；

2.品牌提升：科技类企业唯一“国”字招牌企业荣誉证书，企业品牌价值得到提升，也是企业实力的最佳象征；

3.资助基础：具备资格申请市级、区级其他资助项目的首要条件；

4.直接奖励：直接享受区级高企认定补贴、高企出、入库培育资助等（最低35万补贴）；

5.政府资源倾斜：优先获得办公及工业用地土地，很多地方还可以减免房租；

6.政府采购：高新技术企业产品优先纳入政府采购体系；

7.资产折旧：固定资产加速折旧；

8.融资贷款：可以优先获批各大银行的贷款以及利息减半；

9.人才安居：享受人才安居房方面的优惠政策。

㈢ 什么是法拍房，购买法拍房需注意什么问题

法拍房存在的几大主要风险：
一、土地存在抵押或划拨不能过户的；
二、竞拍房有时会有高额的税费（可能会有继承、赠与或遗产，高额税费含：个税、增值税、契税）；尤其是写字楼、公寓、门面等商业地产，税费在成交的10%左右或者更高。
三、联合抵押：多套房产在一个权证上，需要全部房产都处理完方可过户。
4.法拍房可能会有解困安居房、经济适用房，如果有的话就需要补差价或土地出让金。
结论：
司法拍卖的房产是有优点又有缺点，但只要具体情况清晰还是值得购买的。但在购买前一定要实地看样拍卖的房屋，并仔细了解房屋具体情况再参与竞拍。

㈣ 合肥加快发展租赁住房

为推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，10月13日，安徽省合肥市住房保障和房产管理局发布《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》(征求意见稿)。
《实施意见》明确，保障性租赁住房主要面向无房新市民、青年人、城市基本公共服务人员等群体供应，原则上不设收入线门槛。保障性租赁住房原则上以建筑面积70平方米左右的小户型为主，小户型比例不低于80%。已经开工或建成的保障性租赁住房，可适当放宽面积标准。新开工建设的保障性租赁住房，应当合理配套商业服务设施。项目市场租金和保障性租赁住房租金标准根据市场供需情况同比例调整，年涨幅不超过5%。在满足需求的情况下，可面向社会出租。保障性租赁住房原则上单次租赁合同期限不超过5年，一次性收取租金最长不超过1年、押金不超过1个月。承租人不得破坏保障性租赁住房设施设备，不得擅自装修或者转租、转借，不得转变租住用途。
根据《实施意见》，“十四五”期间，合肥计划筹集保障性租赁住房15万套/间，原则上年度租赁住房用地供应面积按不低于出让住宅用地供应面积的10%确定，力争新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例达到30%以上。到2025年，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系基本完善，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度基本建立，新市民、青年人、城市基本公共服务人员等群体住房困难有效缓解，住房突出问题基本解决。
首提“实物和补贴”并行
保障性租赁住房保障主要包括实物供应和发放租赁补贴两种方式。实物供应的保障性租赁住房主要通过新供应国有建设用地、集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，以及国有住房租赁企业盘活的存量房源筹集。可将面向新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员供应的公共租赁住房、闲置的安置住房，用作保障性租赁住房。保障性租赁住房租赁补贴主要包括新就业无房职工和稳定就业外来务工人员公租房货币化补贴和人才安居住房租赁补贴。
贝壳研究院高级分析师黄卉表示，政策首提“实物和补贴”并行，保障方式更灵活。《实施意见》中提出保障性租赁住房保障可采用发放租赁补贴的方式，将已享受公租房、人才安居房货币补贴的特定人群纳入范围，该批租客也可选择保障性租赁住房房源，在做好政策衔接的同时，有利于提高保障性租赁住房的保障效率，其他城市可借鉴参考。
《实施意见》兼顾了经营可持续性，租赁企业参与更积极。《实施意见》提出在对象选择上，明确“政府保基本、租金可承受、经营可持续”的原则，并提出“租金标准根据市场供需情况同比例调整”、“在满足需求的情况下，可面向社会出租”，可以提升租赁企业对保障性租赁住房项目合理盈利的预期，减轻租赁企业的运营压力，有效提升租赁企业的参与度，同时设置闲置土地建设项目的最低规模门槛，有利于推进租赁企业规模化发展。
闲置和低效利用的非居住存量房屋，用作保障性租赁住房期间不补缴土地价款
《实施意见》包括了土地、财政、税费、金融、公共服务等支持政策。
具体看，在土地支持政策方面，1.支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房;农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房;建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。
2.企事业单位依法取得使用权的土地，在符合规划、权属不变、满足安全要求的前提下，经市政府批准，可用于建设保障性租赁住房，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式;支持合理利用闲置的公共设施用地建设保障性租赁住房;允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。原则上应当独立成栋、可封闭管理、建筑面积不少于3000平方米或不少于50套(间)。
3.在职职工超过500人或年产值达亿元的重点产业企业，在符合规划和确保安全的前提下，经市政府批准，可通过新建、拆除重建、扩建等方式，将工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅;鼓励产业园区将部分工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统筹中小微企业需求，统一规划建设宿舍型保障性租赁住房，项目可由产业园区管委会投资建设或与工业项目企业联合投资建设。涉及工业用地的容积率、建筑密度、建筑高度等指标调整的，经综合评估，按程序调整有关控制性详细规划，并依法办理相关项目审批手续。
4.对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿、两年内无征收计划的前提下，允许改建为保障性租赁住房;用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。
5.保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价款分期收取。鼓励在产业园区及周边、轨道交通站点附近、地铁上盖和城市建设重点片区等区域，建设保障性租赁住房。
支持银行业金融机构向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款
黄卉表示，《实施意见》提供财税、金融等支持，减轻项目的资金压力。租赁行业普遍面临融资困难问题，《实施意见》明确加大信贷支持，支持金融机构以市场化方式提供长期贷款、债权融资，同时支持申请REITs试点，将有望逐步解决重资产模式退出的难题，增加保障性租赁住房的房源供应。
在财政支持政策方面，合肥除了积极争取中央和省级专项补助资金，支持符合规定的保障性租赁住房项目，还将在土地出让净收益中按一定比例计提的廉租住房保障资金，统筹用于发展保障性租赁住房。
在税费等支持政策方面，合肥利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，住房租赁企业向个人出租上述保障性租赁住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税;住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租保障性租赁住房，减按4%的税率征收房产税。
在金融支持政策方面，加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款。按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券。支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。保障性租赁住房相关贷款，在实施房地产贷款管理时予以差别对待。支持保障性租赁住房项目申报基础设施领域不动产投资信托基金和房地产投资信托基金(REITs)试点。
同时，保障性租赁住房承租人可凭住房租赁合同备案证明，申领居住证，享受义务教育、医疗卫生、公积金等基本公共服务。
《实施意见》简化审批流程，审批时限压缩在40个工作日以内，同时明确房源的“合法身份”。黄卉表示，当前市场上存在着一些非改居的项目，由于物业楼栋的产权问题无法办理审批手续，难以纳入保障性租赁住房的管理，也就无法享受住房租赁的税收补贴等一系列优惠措施。《实施意见》除提出探索告知承诺方式、合并流程、联合验收制度等简化流程外，还明确了建立项目认定书制度，各区政府负责审查认定，解决了不少非改居类项目的“出生证”的问题，缩减申报审批流程，项目拥有合法身份后，可享受优惠政策，增加企业的积极性。
《实施意见》规定，保障性租赁住房项目须整体确权，不得分割登记、分割转让、分割抵押，不得上市销售或变相销售，严禁以保障性租赁住房为名违规经营或骗取优惠政策。符合条件项目涉及整体转让的，须报经市政府审核批准，转让后原保障性租赁住房性质不变，土地用途和土地取得方式不变。其中，工业项目范围内建设的保障性租赁住房须与生产性厂房一并转让，不得单独转让;工业项目企业与产业园区管委会联合投资建设的保障性租赁住房，涉及转让其部分产权的，产业园区管委会可优先购买。利用企事业单位自有闲置土地建设和非居住存量房屋改建的保障性租赁住房，如遇征收拆迁，仍按原土地用途和取得方式进行补偿。
根据《实施意见》，合肥将成立市保障性租赁住房工作领导小组，统筹推进全市保障性租赁住房工作。完善市住房租赁交易服务平台，建立各部门信息数据共享机制，加强保障性租赁住房项目申报、认定、建设和运营管理，实现保障性租赁住房项目审批、房源发布、准入退出、网签备案、租金缴纳等在线办理。

㈤ 房地产的BT信托模式 靠谱吗 上海现代房地产实业有限公司的 这项业务有成功案例的朋友 给讲讲 谢谢

BT项目在建工程信托业务

绿色建筑住宅产业化BT项目信托是一个“在建工程”的信托计划有二个委
托人组成，在建工程的土地属于开发商，建筑物产权属于总承包企业，建筑物没有移交前实现预售，销售收入理应归总承包企业所有，但销售收入中含有开发单位的土地资产和利润，销售收入给任何一方都不公平，只有委托信托公司管理，由信托公司按预先约定的信托合同条款进行分配，依据国务院<2010>4号文件精神，应优先支付工程款、捐赠款和国家税费。为了公平公正进行分配，因此绿色建筑住宅产业化BT项目必须委托信托公司管理，在建工程信托管理不同于一般固定资产静态管理，它属于动态管理。销售收入按信托合同进行以下分配。

匹配总承包项目建设资金的来源

这些资金不是信托公司募集的，而是扶助公益基金会、上海公司及总承包企业将企业自有资金自愿长期委托信托公司通过绿色建筑产业化BT信托管理模式进行理财，专项用于业主工程款支付保函兑现，促进绿色建筑产业化的发展，专供住宅产业化生产用的流动资金。

BT项目信托资金的管理流程：

信托资金长期处于信托公司封闭的内循环信托管理之中，资金不外流，风险可控，促进了绿色建筑住宅业化经济的健康发展。

4、信托资金推行内部结算，“举债不用还债”对冲式创新机制：

信托资金兑现建筑工程生产资金，由销售收入来清偿，创建了举债不用讨债，主动清偿、动态管理的新方式，开创了风险可控安全管理形式。

高收益又能确保资金安全，将吸收金融机构的闲置资金共同参与旧城区改建。
金融机构、社保基金、保险资金等社会闲置资金常年委托信托公司理财，由信托公司匹配绿色建筑产业化项目，资金周转一次收益10%，一年至少周转一次，周转次数越多受益越高，收益全部归委托人所有，比存银行更安全效益更高。信托公司只是匹配绿色建设项目接受理财资金，首次10%收益提前兑现。由于采用先进的住宅产业建筑体系，三至六个月，结构封顶即能实现预售，销售资金到位，资金信托即可兑现。绿色建筑住宅产业化系统必须匹配购房补贴的机制，才能提高居民购房支付能力、减轻支付负担，使大多数居民都能买得起合理住房，最终实现了，住房造得快、卖得快、资金周转快，成倍产生收益格局。信托公司使受托理财资金周转快，必须要有大量项目储备。目前每月已有1000万平方米以上的合作项目作储备，信托公司应根据项目的具体计划，接受资金理财。国家计划到2015年完成10亿平方米绿色建筑产业化项目，信托管理规模将达到10万个亿人民币，信托公司开展信托管理业务，将成为具有核心竞争力的专业化金融机构。其实任何金融机构是不可取代的。

BT模式转变房地产发展方式的意义
1、投融资方式转变：取得房地产开发权的土地持有人（简称开发单位）从合资、投资、融资等筹集建设资金方式转变为用项目开发权合作。只要按房地产开发程序操办，不需要投融资即能获得项目预期开发利润。合作方出资、出技术，却不可能分享项目开发利润。资金持有人只是收取资金信托收益、住宅产业化运营人收取加快资金周转速度所产生的收益，投入资金、技术、商业运营收入与开发项目权益完全剥离。
2、实现利润方式改变：开发单位分享核定利润，按前期投入成本加上按钢筋混凝土技术造价、毛胚房标准和当地成交价测算的净利润作为开发单位应收回的项目核定收益，列入住宅产业化投资成本。只要住宅产业化BT项目合作成立，实现销售就能帮助开发企业收回前期成本与核定净利润，投入建安成本高、低与开发单位利润剥离。
3、支付工程款方式改变：BT项目建设标准由开发企业确定，建设资金由承建单位投入，高进高出、低进低出，由消费者承担、由担保公司担保、信托公司清偿与开发单位直接付款剥离。
4、住房供应结构调整：从商品房转变成安居房供给，住宅产业化把加快建设速度所创造的效益和免征的税费，捐赠给现代住房养老信托基金会，捐赠资金列入投资成本与开发单位净利润剥离。基金会逐年返回给补贴给购房者，提高购房支付能力，减轻居民购房支付负担，无影中把商品房开发转变为安居工程建设稳妥推进住房供应结构调整。
5、评估投资风险方式转变：核定住宅产业化的投资成本价是由二部分组成，一部分是开发单位应回收的前期投入成本与项目利润，另部分是住宅产业化建安成本和捐赠款组成。审核投资风险是根据当地大多数居民支付负担是否与住宅产业化投资成本价的50%相匹配为依据，与当时、当地商品房市场价剥离。( 20年累计补贴相当房价的50%)

㈥ 请问伪造市财政局的财政承诺函件进行融资，个人将该文件交予政府平台公司转交给资金方进行贷款融资，

百万级诈骗 20年

㈦ 百瑞信托-富诚275号财政支持是什么

这个财政支持可以理解为2个层次：
1、这个信托所投资的企业和项目是属于地方财政支持的项目。比如说安居房，农业，市政。这里只是说所投资的行业或者项目受到地方政府的重视。
2、这个信托计划所投资的项目，是直接纳入财政预算的，地方政府出具财政承诺函，在项目出问题的时候由当地的财政局补足信托的本金和利息。纳入地方政府的财政预算。
所以在选信托项目的时候，一定要仔细看合同。仔细分析资金的投向。有没有相应的财政措施。是不是真正的政信类项目

下面介绍一下如何看政信类的信托(也算是普及知识)
首先，所谓的政信合作项目就是政府通过其下属的地方融资平台公司以某个特定的基础设施建设项目为由向信托公司融得资金的事务；通常地方融资平台其大部分经营收入均直接或间接来源于政府财政，包括财政直接补贴和通过市场化运作方式获得作为对价支付的财政资金，如因承建当地基础设施项目而获得的政府回购款项。所以，无论地方融资平台是否实行市场化运作与否，其经营运转情况是否良好，多多少少都离不开其背靠政府的资源禀赋，扩张速度的快慢也很大程度上决定于政府的政策导向。
具体到单个项目上，分析一个政信项目是否优质（这里指的是相对优质，迷信政府信用的朋友可以无视我），我个人是从以下几个方面出发的，下面我会列举到需要注意的要点以及投资者如何通过手上有限的信息去最大化地判断项目的优劣。
一、当地财政状况
首先，分析当地财政状况是对地方平台公司融资项目进行风险评估的第一步。平台公司的特性决定了其还款能力很大程度上还是以来地方政府的财政收入。这里，投资者主要通过相关政府网站和网络搜索来完成；例如网络直接搜索“XX市2013年公共财政收入”
一般会找到上年度的财政收支情况，运气好的话也会找到三年以上的财政收支情况。不过数据大多比较粗略，也没有详细的分类，能获取的数据大概有包括一般预算收入、政府性基金收入和预算外收入。其中一般预算收入主要来源于工商税收和其他税种，比较具有稳定性，也是当地财政实力的重要体现，深入一点，就要分析下当地的产业结构是否单一，是否税收依赖一些产能过剩（煤炭、钢铁）或者受政策性影响较大的行业（房地产）。
而政府性基金收入主要就是土地出让收入，这部分收入受当地土地市场的影响，稳定性较差。基金收入占地方财政收入比例较高，原则上在风险判断时就需要考虑项目存续期间当地可供出让的土地储备、土地供求情况等信息（这个不太适合投资者去自行判断，一般可以忽略不计）由于土地出让收入受宏观经济政策影响较大，所以在判断当地财政实力时，信托公司通常主要考虑一般预算收入，以此为标准设置一定准入的门槛，比如中融信托的准入标准是本级一般预算收入超过30亿的区域才可准入，某些信托公司是40亿以上。
之后需要分析当地政府支出和负债情况，主要需要关注的比例有：债务率和负债率，这两个数据如果没有尽调报告的话，一般很难获取，在这里投资者可以通过一些辅助途径，对当地政府债务有个大概认识，比如统计一下当地主要的平台公司通过信托融资、发债的情况，如果是近期发过债的主体就更好了，搜一下债券发行说明书，里面会有大把你想要的资料；再结合当地财政收入进行对比，大致估算一下财政偿债的压力。
在地方政府债务数据不透明的情况下，信托公司对项目的选择就倾向于熟悉区域的公司。如果在某个地方开展过业务，对当地情况比较了解，在判断风险时，至少在获取资料方面会比较顺利；而对于初次涉及的地区，面临的困难就比较多，风控把握的倾向就可能会从严，一般情况下，都需要当地财政局对政府承担的债务余额进行盖章确认。（ 补充一下：中融信托对于债务率和负债率的标准大概是，债务率不超过100%，负债率不超过20%；关于这两个比率的计算方式：债务率=政府负债余额/地方政府综合可安财力；负债率=政府债务余额/GDP，更进一步来讲，优质的地方政府应该是债务率在70以内，负债率在10%以下。有的推介材料经常误导投资者，推介中只写明财政总收入以及GDP，而绝口不提一般预算收入，债务率和负债率，其实财政总收入通常都是全口径的财政收入，其中一部分是不属于地方政府的，也就是看着很好，其实没用的典范 。）
二、平台公司的综合实力
平台公司的综合实力并不仅仅是指其资产情况，还包括平台公司的级别、股东和负责人协调财政资金的能力，具体可以从股东结构、资产结构、主营业务、金融机构负债情况多方面判断。
（一） 平台公司的股东结构。
平台公司的股东结构基本决定了该平台公司的级别，是省级、省会城市级、地市级、区级还是县级。级别越高，再融资能力越强，协调财政资金还款的能力也越强，当然一般省级和省会级很少通过信托融资（至少是集合信托），所以一般常见的都是百强县（区）水准的地方政府
通常政府直接作为出资人的平台公司，都属于当地重要的平台公司，实力较强，还款也会比较有保障。自2011年银监会对地方融资平台实行名单制管理之后，将相当一部分平台公司都纳入到《地方政府融资平台全口径融资统计表》中，要求各银行业金融机构每季度填报更新。对于向统计表中的平台公司发放贷款提供融资的行为，银监会设置了较多的合规要求，包括现金流、资产负债率、贷款投向、项目资本金等。有些平台公司为了规避监管，就通过新设子公司的方式，借壳融资。这些公司基本上属于小平台公司，资产大部分是东拼西凑，遇到问题了很可能直接被政府抛弃，因为机会成本太低，你懂的。
（二） 平台公司的资产结构
一般在资产负债表里需要关注的科目有：货币资金、存货（土地、开发成本）、无形资产(土地使用权有时候挂在这里）、应收账款（这个是确认基础债权的佐证，即是政府欠款是否真实存在）、短期借款、长期借款等。
土地资产一般是平台公司的主要资产。在分析土地资产时，需要特别注意平台公司是通过什么方式获得土地，出让还是划拨，有无合法程序。如果是出让地，是否经过招拍挂，是否签署土地出让合同并缴纳土地出让金，是否有相应的收据，这些都是信托项目人员在尽调时应该做到的地方。如果是划拨地，有无相关政府部门的批复文件，划拨土地指定用途是什么。

四部委2012年463号文已经明确要求地方政府将土地注入融资平台公司必须经过法定的出让或划拨程序，并明确禁止地方政府将储备土地作为资产注入融资平台公司和授权融资平台公司承担土地储备职能和进行土地储备融资。但是实践中，为了降低平台公司的资产负债率，仍然存在地方政府将相当一部分没有经过合法程序，尤其是储备土地和划拨用地注入平台公司（甚至在某些信托项目风控措施中公然出现以储备用地作抵押的情况），所以我个人一直认为，作为投资者，在没有办法去识别土地抵押是否合法合规的情况下，不要盲目地相信土地抵押的风控效力，尤其是一些小信托公司的政信项目。

而即使是出让用地，平台公司也存在和政府协商后，在没有缴纳土地出让金的情况下办理土地使用凭证，对于投资者来讲是无法去甄别的，这就要具体看信托公司的尽调能力，有的信托公司明显比较粗糙，比如中江国际信托的政信项目，尽职调查报告一般只有10几页，对于抵押物往往没有任何的分析，对应收账款作为基础债权的真实性在报告中看不到任何的佐证，这不得不让人怀疑其项目人员的尽调水平。从严格意义来说，这些未经法定程序而注入平台公司的土地都不能算是平台公司的资产，平台公司对其也没有完全的处置权，政府可以随时以程序瑕疵为由收回。
应收账款也是平台公司占比比较多的一部分资产。平台公司一般承担了当地基础设施建设任务，与政府之间存在大量的应收账款。尽调时需要关注应收账款形成的原因，有无相关协议、政府批复支持，付款条件，以及项目存续期间的付款金额和时间节点，以判断该部分资产是否真实合法，是否存在其他瑕疵。

（三） 平台公司的负债与再融资能力
有些比较详细的推介资料（比如中信信托的，那推介做的跟尽调差不多），会披露融资主体的负债结构，负债情况，一般来说，负债以中长期（发债，银行贷款）为主的最好，说明短期（信托期限内）偿债压力不大，这个需要具体投资者自己去统计，比如可以通过尽调报告活着网上搜索通过信托融资的成立日期和到期日，大致估算下该笔信托融资到期前大概需要偿还的债务是否较多
如果是发过债的那就更好了，首先是评级，发债规模，票面利率都可以说明很多问题，其次债券发行说明书是一个很详细的东西（加强版的尽调报告），其中包含了融资主体的截至发债日期的各类数据，包括经过审计的财务报表等，大家有耐心的话可以去看看，我一般分析项目，有时间的话会仔细看看这一块，尤其是近期的发债说明书，里面有很多有效信息可以帮助我们在没有尽调报告的情况下判断融资主体的基本情况
再融资能力是个双刃剑，有的投资者一看到融资过多就吓到了，其实反过来想，为什么这么多信托公司，银行等金融机构都愿意给他融资，而不是找那种一看就不人问津的地方融资平台，所以具体问题要具体分析；这个主要是在现金流量表的筹资活动产生的现金流入来统计每年的融资额度和融资能力，以此作为假设来推断未来信托期限内融资方的再融资能力，加上其经营活动产生的净现金流入是否能覆盖到期的债务和日常支出；这个是个技术活，大家会看就行了，一般大信托公司的尽调报告中都会有类似的现金测算，所以不要一看到融资较多的地方政府就规避，还是要用数据来说话。
三、项目交易结构
对于向平台公司提供融资的交易结构，最简单的是贷款，也是最不容易出问题的。法律关系简单，抵质押登记办理顺利，征信记录查询方便，简直是项目人员的最爱。但是贷款的合规要求也比较多，如资产负债率、项目资本金、中长期分期还款、贷款投向、额度测算等。
一些无法满足贷款合规要求的平台公司只能通过其他方式获取融资，比较常见的是投资附加回购，标的一般是应收账款、股权和各类收益权等（中融信托喜欢用财产权的信托模式，委托人是融资方，受益人是投资者）。但是这类交易模式在实际操作中，通常面临无法办理抵质押登记的问题。还有一个比较大的问题，在寻找机构投资者的过程中，有的机构不能够接受财产权的这种模式，因为机构需要同时成为委托人和受益人来认购此类信托，而财产权信托的委托人为融资方,这个在我的实际操作中遇到过，顺便提一下。
其实所谓的创新式交易结构都是为了规避现行监管的产物，某些交易结构在打着创新旗号的同时也存在着一定的法律风险。比如投资特定资产收益权，这个已经在安信昆山纯高案中得到验证，我也在分析帖中提供很多次，希望投资者在政信类项目中见到此类交易结构，能规避最好规避。
四、担保措施
这个也是大部分投资者通常最关注的部分，一般政信类项目的担保措施一般包括发债主体提供连带责任保证、实物抵押和应收账款质押，出具人大决议或者财政局安排专项还款等，那么其中哪些风控措施是相对更有效，更被信托公司在实务操作中重视的呢？
根据463号文的要求，地方政府不得提供任何直接或间接形式的担保承诺，从合规层面上排除了地方政府作为保证人和出具相关担保承诺的行为，所以一般政府出具相关人大决议和财政文件，更多的意义只是表示政府知晓并确认此次融资行为，并不代表政府真的会将信托本息偿还纳入财政预算，打起官司来也没有站得住脚的地方，况且只能在当年纳入财政预算，两三年后的到期债务纳入财政预算那不是扯淡么。所以提醒投资者，过多的迷信人大决议这类具有隐性担保意义的措施是错误的，正确的态度应该是没有也行，有的话也聊胜于无。
平台公司能够提供的实物资产抵押一般是土地和房产。土地包括出让地、划拨地和储备用地。土地作为抵押物的首要前提就是该土地是平台公司通过合法程序取得的。如果是出让地，需要关注土地出让合同、是否缴纳土地出让金，土地是否存在闲置情形。如果是划拨土地，需要关注有无相关划拨审批手续，划拨土地用途是什么，有无擅自改变用途。实践中一些平台公司跟政府协商，在未缴纳土地出让金的情况下直接办理了土地使用权证，如果以这种土地作为抵押物，将来出风险需要处置该抵押土地的，如何补缴土地出让金，金额多少需要与平台公司和当地政府协调，而最坏的情况则是当地政府可以该土地未经合法程序出让、抵押登记办理程序存在重大瑕疵为由撤销抵押权。储备用地也面临同样的情况。尽管463号文已经明确禁止地方政府将储备土地作为资产注入融资平台公司，不得授权融资平台公司承担土地储备职能和进行土地储备融资，但实践中一些平台公司名下依然具有较多的储备用地，并以此作为抵押。平台公司作为非专业土储机构，地方政府将土地储备证办理至其名下的行为本身就违背国土部的相关规定，另外，土储用地的价值如何确定，将来真发生风险，又如何处置呢？
这里总结下我个人对于风险控制措施的看法，如果要对有效风控措施进行排序的话，我觉得第一位的还是高评级的发债主体提供连带责任担保，为什么呢？因为发债主体一般聚集了地方政府的所有优质资源，因为在发债筹备阶段，政府为了获得更高的评级和较低的融资成本，往往会将区域位置优良的土地资源注入平台公司，发债主体的报表也是相对透明可靠的，是经过专业的审计机构出具无保留意见的；退一万步讲，出了问题，通过司法程序查封冻结担保方的银行账户远远比处置土地资产要来得快得多；至于土地这个东西嘛，因为需要耗费大量的精力去确保土地的合法性，评估价值的准确性，对于普通投资者来讲，这些都难以辨别，当然如果是发债主体担保加上出让性质的土地抵押，那当然更好。
下面谈一下选择政信项目时信托公司是否重要；政信项目因为本质上主要依赖政府信用，不属于完全市场化的信托项目，所以不像房地产项目那样有太多的主动管理操作空间，贷后管理相较房地产类的信托项目也要弱一些
有的投资者可能认为筛选项目是第一位的，其实我个人觉得信托公司也很重要，下面列举下我认为在政信项目方面具备一定优势的信托公司：
1.具备券商关联背景的信托公司：中信、五矿、平安；
这类信托公司因为背靠券商，券商因为在给地方政府平台发行企业债的过程中，掌握了大量的平台公司，地方政府平台的信息，周期长，沟通充分，所以依靠平台资源共享， 这类信托公司能够在地方政府的财务状况、负债情况、内幕消息等方面比其它信托公司有更大的优势；中信信托就是个很好的例子，一般他家的政信项目都有一定的可取之处，比如我见过的丹阳市政信、什么陕西沣西之类，总而言之，这类信托公司因为有其特殊的资源禀赋，掌握着更多的地方政府信息，理论上来讲，筛选的项目风险也更可控。
2.银行系和资管系：华融信托、中信、建信等
这类信托公司同理，因为类似于华融资管和各家银行的分支机构，在各自的当地渗透都比较深，对于地方政府的实际情况摸得比较清楚，一般这类信托公司在展业的时候能够获取更多交易对手的实际信息，对于项目自然也更有把控。
最近房地产负面新闻不断，楼市唱空者较多，导致目前很多客户转而投向基础设施建设类的项目。言而总之，政信类项目还是不错的选择，毕竟有强有力的政府后盾做支撑，但地方政府财政收入和土地出让息息相关，地产下滑一旦开始，政策没有相应保护，地方政府债务危机也会随之而来。所以，还是好好研究下政信类信托，对自己，对客户都是一种负责。

㈧ 厦门怎么申请安置房

申请及安置按下列程序操作：

（一）领取申请表。申请人持房管部门出具的代管信托房退管证明、户籍证明、身份证原件向市公房管理中心领取《厦门市代管信托房退管住户安置申请表》。

（二）填表。申请人按要求填写《申请表》，并到退管房所在地的社区居委会确认实际居住情况.

（三）提交申请。申请人向市公房管理中心提交安置申请时需提供以下材料：

1、经社区居委会确认盖章的《申请表》；

2、房管部门出具的代管信托房退管证明；

3、户口簿和身份证（原件及复印件）；

4、符合本办法安置条件中第（一）款规定允许共同申请的，应提供相关证明材料。

(8)信托安居房扩展阅读：

安置对象应符合以下条件：

（一）户口。申请人和作为共同申请人的家庭成员（以下简称申请户）应具有与退管房同址的本市常住户口，且户口迁入时间在其房屋退管之前。

（二）租赁关系。申请户在房屋退管前与房管部门有租赁关系，签订房屋租赁合同或持有房屋租赁凭证。

（三）未享受相关政策性住房优惠。申请户未享受相关政策性住房优惠，包括购买房改房、统建房、经济适用房、拆迁安置房、单位集资房，承租公房以及领取住房货币化补贴等。

申请户虽已享受政策性住房优惠，但其家庭人均住房建筑面积在12平方米（含）以下的也可申请安置住房。

㈨ 五年内，房价有没有可能降到十年前的价格呢

除非爆发大面积的金融海啸和经济危机，要不然绝不可能！。

从2008年到2018年一线城市的新房数据来看，平均房价都是有3-5倍的增长，二线城市2018年1月的房价与2008年1月的房价差距大约在2-3倍。

那么平均下来的话，中国2008-2018年的房价总体应该是有3倍多的涨幅，而一线城市可能会有5倍或者更高的情况！

一线城市在供需上，明显需大于求，需求长期大于供给。

特别是深圳，土地面积有限，外来人口巨多，未来购房的需求非常旺盛。

但是深圳并不想让房价压垮经济，所以开始施行人才公寓、安居房等住房政策，未来深圳60%的房子都是这类政策房。

但是购买这些房子也有不少的限制，比如社保年限、学历要求等。

二线城市的供需也本上在平衡点附近，未来中国还有几亿人口需要进入城市，北京、上海人口已经到了限制点，更多的人口都会进入深圳、广州、成都、武汉等一二线大城市。

所以现在方针很明确，房价稳字当头。一旦国家经济转型成功，调控放开，城市房价就会出现两极分化。一切尘归尘土归土。