泊寓融资

㈠ 长租公寓2019年三大关键词：融资、危机、强管控

今年以来长租公寓的危机频繁爆发，由此也引来相关部门的高度重视，史上“最严”住房租赁政策在各城市相继出台，在杭州、南京两大“重灾区”先行试点。

当下，各地为“抢人”纷纷出招人才政策，城市人口流动性加大。而经过几年的铺垫，一线城市的长租公寓市场已基本普及。来自第三方机构统计，北京、上海和广州部分长租公寓的入住率能够达到93%、89%、95%。

过去一年，资本对长租公寓的态度也陷入矛盾，有不少品牌运营商获得了资本青睐。比如，2019年上半年，在资本的大力推动下，魔方公寓管理规模达到10万间，成为集中式公寓领域的老大，紧随其后的是乐乎公寓5.4万间。在分散式公寓领域，截至2019年上半年，自如运营商以85万间的管理房源位列第一，排行榜前三的运营商管理规模总额已经超过200万间，头部效应得到进一步增强。

随之而来的是，房地产开发商、中介、互联网资本和一些酒店服务集团进入长租公寓行业。但由于长租公寓行业正处于多种运营模式并存的探索阶段，各大品牌还没有形成相对固定的市场格局，性价比、服务和科技手段将成为长租公寓未来争夺的主要因素，也将成为长租公寓未来的重要发展方向。

融资、上市

资本给予企业的期限将至，长租公寓一度是资本追逐的风口，如今资本对回报的诉求紧推着企业上市。美东时间11月5日，青客登陆纳斯达克挂牌上市。青客上市无疑是长租行业一个里程碑式的开始。此前的10月29日，蛋壳公寓也正式向美国证券交易委员会（SEC）递交招股书，准备在美国纽交所上市，股票代码为“DNK”。

日前，自如CEO熊林对外表示，自如目前和未来一段时间的首要任务一定是深耕企业产品、服务、技术、团队，但他也强调了自如不会急于启动IPO。

实际上，头部品牌公寓对于钱的渴望很高，他们能够通过上市来融得更大规模的资金。房东东创始人全雳分析指出，2019年长租公寓的融资有两大特征：融资金额庞大、聚焦头部企业。

今年2月，蛋壳公寓对外宣布完成5亿美元C轮融资，此轮融资由老虎环球基金、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投，同时，CMC资本、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。此轮融资结束后，蛋壳公寓的估值已超过20亿美元；3月，魔方公寓宣布获得1.5亿美元D轮融资，加拿大领先的机构基金管理公司CDPQ为本轮战略投资方；12月，长租公寓安歆集团宣布完成C轮融资，融资金额达数亿元，由凯雷投资领投。

经过几年发展，长租公寓的第一梯队已经形成，分别是：自如、蛋壳、青客；集中式公寓规模以魔方、万科暂时领先。从融资角度看，资本越来越向国企、开发商、知名品牌公寓等头部企业和优质企业集中。

盈利困境

硬币的另一面是，中小公寓运营商很难获得资本青睐，民间资金的高成本已导致多个品牌面临资金危机。今年7月，乐伽“高收低出”运营模式导致资金链断裂，成为租赁寒冬来临的信号。全雳指出，长租公寓通过“非正常手段”的市场经营无法经受住寒冬的考验，由此大量公寓陷入资金链危机。

长租公寓的盈利问题一直悬而未决，也是让中小公寓陷入运营危机的主要原因。国内长租公寓盈利压力的再次出现，资金效率的提升有一定限制，因此房产和企业运营商对新项目拓展比较谨慎。

2019年上半年，房企运营商整体增长速度逐渐放缓。万科泊寓拓展房源规模为23万间、朗诗寓4万间、碧家国际社区4万间、招商公寓2.4万间，跟2018相比房源规模持平。

从2018年与2019年上半年长租公寓规模来看，有部分新房企运营商进场。2018年6月，进入长租公寓领域的华润有巢，目前拓展规模为4万间房源，与上一年相比翻一番，而城方城寓则在半年内新增房源达到1.6万间，扩展速度和规模极快。

国企逐渐成为主角。11月29日，上海浦东新区2宗租赁住房用地成功出让，总出让面积116.4亩，总建筑面积15.8万平，总成交价9.29亿元，分别由上海浦发租赁住房建设发展有限公司（浦发集团）与上海普悦置业有限公司竞得。启信宝信息显示，上海普悦置业有限公司实控人是上海市普陀区国资委。

强监管时代

今年以来长租公寓的危机频繁爆发，由此也引来相关部门的高度重视，史上“最严”住房租赁政策在各城市相继出台，在杭州、南京两大“重灾区”先行试点。

9月，南京四部门联合下发《关于进一步规范住房租赁经营行为防范市场金融风险的通知》，其中指出应当建立住房租赁租金托管制度，与银行签订租金委托收付协议，设立机构租金专用账户收付租金，实行租金银行托管。

11月，杭州市住保房管局联合市金融办、人行杭州中心支行制定发布《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》，其中明确，“托管式”住房租赁企业须在租赁资金专用存款账户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金等。

12月，住房和城乡建设部等多部委印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，其中指出对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业，在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户。

综合业内人士的说法，类保证金的模式在未来或将普及至各大城市，该政策更多的是对房东与租户的一种保障。政策对于长租公寓机构的影响颇大，专用账户也意味着财务透明化，一方面能够监管企业的健康状况，另一方面也可以防范私自挪用租金等违法违规行为。

住建部部长王蒙徽撰文直指长租乱象，指出在专项整治期间，全国共排查住房租赁中介机构8万多家，查处存在不规范行为的住房租赁中介机构1万余家，通报违法违规案例8000余起，有效遏制住房租赁中介行业乱象，净化住房租赁市场环境。接下来，还将成立专班负责专项整治，加强市场监管和制度建设。由此可见国家对于住房租赁市场的重视以及净化市场的决心。

各城市也开始对住房租赁中介机构进行落地排查，对违法违规的企业机构进行曝光，加强住房租赁市场监管力度，督促企业健康发展。市场渐趋规范。

国家不断出台相关政策，市场面临优胜劣汰。正如全雳所言，只有控制好成本、管理好资金、运营能力优秀的企业才能在行业寒冬中存活下来。展望2020年，作为购租并举的住房制度的有力补充，长租公寓在未来仍然会得到充分的市场机会，大量的租赁用地国有房源将开始逐步形成规模。

㈡ 如果现在才去找万物做分享，还能有发展的空间吗

作为共享经济的一种重要类型，共享空间是指在互联网经济背景下，以城市闲置空间资源为基础，通过线上平台激活的线下空间，具体体现为联合办公、长租公寓、短租民宿、各类基于时段的临时（Pop-Up）空间等。共享空间的开发对提高存量土地和房屋空间的利用效率、增加社会服务产品的多样性等具有重要意义。近年来，我国的共享空间经历了大起大落的发展历程。2014—2016年期间，我国联合办公空间数量从50家增加到4200家，翻了80倍左右，长租公寓拓展了近10万间房。但是，当前共享空间中做到盈利的机构寥寥，公开宣称盈利的只有“方糖小镇”等少数运营机构。紧接着出现的联合办公倒闭潮和长租公寓“租金贷、甲醛超标”等黑天鹅事件，使得共享空间的发展一度陷入尴尬局面，其发展模式也受到市场和公众的较多质疑。那么，共享空间如此戏剧化的发展形势和发展困局背后的原因是什么？

共享空间的市场需求没有预期的大。国内外的共享空间都以面向自由职业者、创意阶层、创业者等人群为主，但中国与西方的情况并不相同，西方受教育程度普遍较高，拥有大量的自由职业者人群，且整个社会对自由职业的认同度很高。据统计，美国有5300万自由职业者，占总劳动人口的1/3，欧洲也有1000万自由职业者，英国超过3/4的优秀毕业生认为自由职业是最理想的工作状态。随着中国经济的发展和政府的鼓励，中国自由职业者和创业者的数量在逐渐增加，但与西方国家仍有较大差距。加上近几年中国就业率的提升，中国大学毕业生就业压力变小，选择自主创业的人数占比相对较低。据统计，2017年中国大学毕业生就业率为91.6%，自主创业人数仅仅占3%，即仅有21.3万人选择了创业，而同时期的美国大学毕业生就业率不足50%。不同于西方人张扬、爱热闹的性格，中国人的性格更偏向于安静和被动，开放共享程度较高的共享空间与中国人个性之间还存在较多磨合。

共享空间较高的成本限制了盈利空间和受众范围。现在大部分共享空间分布在城市核心区，拿房成本、改造成本普遍偏高。以长租公寓为例，55%的拿房成本占比是长租公寓行业盈利临界点，但是很多公寓企业的拿房成本加上装修成本就已经占到了80%，盈利空间非常受限。并且，当前共享空间运营商往往缺乏对空间合理改造和成本控制的能力。以联合办公为例，经营者为了追求时髦的设计风格强烈、装修标准较高、公共空间高大上的“WeWork式风格”，付出高昂的装修成本不说，往往还脱离使用者对空间的实际需求。共享空间本应具有一定的公益属性，但是目前定价普遍偏高，较大的限制了受众范围。万科泊寓劲松店30平米左右的LOFT月租金最高达6000元，优客工场国贸共享际30平米左右的公寓月租金为13000元起，联合办公每个工位的平均工位价格1500元，对于平均收入4000元左右的普通大学毕业生、自由职业者和年轻的创业者来说，与其选择这样价格的工位，还不如选择政府提供的各类免费的孵化器。

共享空间以赚取租金差为主的盈利模式不可持续。很多共享空间企业是一哄而上，想要占地或者得到政府的政策补贴，但是预期收益并不清晰。尽管会员制度、企业级服务与技术输出更能体现共享经济的特点，但通过“二房东”赚取租金差的盈利模式仍然是共享空间当前最主要的收入来源。这种模式对出租率要求较高，利润空间较小，很难快速回本且实现持续盈利。事实上，当前共享空间的出租率并不如预期中的高。一般而言，联合办公出租率平均达到85％时才能保持盈亏平衡，但根据马上办公网的统计数据，北京地区平均联合办公企业出租率在60%-80%之间浮动。

共享空间的资金安全问题较为严峻。当前，无论是联合办公，还是长租公寓，主要都是在靠融资烧钱维持，但这种模式是终究不能持续的。以长租公寓为例，2018年集中出现的暴雷现象，如好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、恺信亚洲、杭州鼎家五家分散式长租公寓的问题都是资金链断裂带来的运营危机。不少长租公寓运营公司甚至为了回笼资金并规模扩张，通过隐瞒合同内容、诱导、欺诈等方式，利用租客个人信用申请办理“租金贷”。而一旦爆雷，租客就成为最大受害者，租金贷的风险和问题暴露无遗，但租客却面临维权追责困难的窘境。对长租公寓来说，类REITs（房地产信托投资基金）的租赁项目确实可以帮助长租公寓在退出机制、现金流方面提供一定帮助，但是REITs模式是建立在长租公寓自身经营状况良好的情况之上，并不能解决所有的问题。共享空间亟需建立起完善的风控机制，在资金安全与规模扩张中寻求平衡，找到成熟健康的商业运营模式。

因此，为了打破共享空间的发展困局，完善其发展逻辑，推动共享空间持续经营并带来更多的经济、社会效益，我们可以从降低其开发成本、本土化其风格定位、多元化其盈利模式、完善其规划引导等方面进行考虑。

㈢ 租赁房源增加后不少房东主动降价吗

十九大报告提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。

据不完全统计，截至目前，全国发布租赁新政策的城市已超50个，包括国家确定的12个租赁试点城市。各地陆续出台的扶持政策吸引各类市场主体竞逐。伴随高中低端多元化产品的持续入市，租赁市场的供求关系以及各方心态已开始发生变化，租金可议价的空间扩大，租户的选择日渐增多。

鼓励租赁企业做“大”，金融支持也很给力

从各地出台的政策看，培育和发展专业化房屋租赁企业已成共识，也就是企业要做得够“大”。一些城市为加大对住房租赁企业支持力度，在金融支持方面也很给力，以缓解租赁机构“融资难”。

数据显示，上海中高端租赁房源的平均成交周期由2周延长至1个月，不少房东主动降租金5%以上。“业主心态的转变带来了租赁市场房源供应的增加，从而缓解了市场的供需矛盾，平抑了租金价格。”旭辉领寓国际副总裁高杰说。

一边是市场供应增加，另一边租户的眼光也开始变得更挑剔。记者走访发现，新增租客中除了暂缓购房者外，也有追求租赁消费升级的人群。

“虽然租金高了点，但长租公寓配有安保系统、专职管家、保洁、家居维护、代收快递等服务，还有定期的休闲娱乐文化活动”，租住上海柚米国际社区的自由投资人张君朝说，“这是传统民宅提供不了的。”

房子较多，选择也较多。

㈣ 上海规划增加租赁供给，租赁住房已成行业关键词

2021年，作为“十四五”的开局之年，3月召开的两会，租赁住房就已经成为房地产行业的关键词之一。8月13日，上海市人民政府办公厅关于印发《上海市住房发展“十四五”规划》提出重点发展租赁住房，坚持租购并举的主要任务，要求切实增强租赁住房，特别是保障性租赁租房供应的针对性和有效性。优化从“一张床”、“一间房”到“一套房”的多层次租赁住房供应结构。

从此次发布的上海“十四五”规划可以看出，“十四五”将迎来上海住房租赁行业的进一步发展，越来越多的企业将参与到行业中来，结合2021年至今的一系列政策红利，相信未来全方位政策的实施力度和强度将得到保障，租赁住房市场也会在政策红利下健康有序发展。

作为2017年至今租赁用地累计成交面积及幅数最多的城市，上海的租赁用房体系的建设和发展对全国都有借鉴意义。

 01“十四五”规划持续构建住房租赁体系

2021年8月13日，上海市人民政府办公厅关于印发《上海市住房发展“十四五”规划》的通知（下称《规划》）。

《规划》提出，“十三五”时期，本市住房发展取得了一些成效，但住房发展中不平衡、不充分问题还一定程度存在。住房供应结构性矛盾有待进一步缓解，住房租赁体系构建需要进一步加快；不同人群居住需求有待进一步有效满足；惠及民生的住房政策仍需进一步完善，住房保障政策供给还需更加精准，保障性住房供后管理机制需进一步优化；住房发展推进机制仍需健全，住房发展领域的法治化建设任务还比较重，相关政策实施的联动协调力度有待加强。

“十四五”期间，发展形势出现了五大变化，对此，提出几大主要任务：

一、“重点”发展租赁住房，坚持租购并举

切实增强租赁住房，特别是保障性租赁房供应的针对性和有效性。优化从“一张床”、“一间房”到“一套房”的多层次租赁住房供应结构。

“十四五”时期，形成供应租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。其中，租赁房22万套（间），宿舍床位20万张。继续规范代理经租住房30万套（间）。

二、“平稳”发展商品住房，落实长效机制

深化落实因城施策、一城一策要求，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，健全住房供应体系，优化供应结构，坚决防范化解房地产市场风险。

“十四五”时期，新增供应各类住宅用地面积4000公顷，新增供应商品住房4000万平方米、约40万套。

三、“协调”发展保障性住房，健全住房保障体系

完善以保障性租赁住房、共有产权保障住房为重点的住房保障体系，在做好本市中低收入住房困难家庭保障的基础上，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

“十四五”时期，新增供应保障性产权住房约23万套。

四、“更新”发展存量住房，改善居住条件

增存并重，留改拆并举，妥善保护好历史文化风貌区和里弄街访，让群众在居住方面更有获得感、幸福感、安全感。

从以上主要任务中，可以看到在本次的住房“十四五”规划的重点任务中，持续构建住房租赁体系被放在了重要任务的首位。相比于“十三五”规划，住房“十四五”规划将加大租赁住房的供给。

不仅仅是上海，进入2021年以来，仅仅只是上半年，我国就已经累计出台租赁相关政策110条，其中市场监管类占比最高，达36%。政策从出台逐渐走向落实，租赁市场逐渐完善。

 02上海租赁用地成交面积及幅数全国首位

上海住房租赁市场的发展一直处于全国住房租赁市场的发展的前列。据克而瑞租售事业部监测2017年7月至2021年7月全国重点8城租赁用地成交量累计值已达329幅，总建面约1685.10万平方米，其中上海、杭州、南京3城租赁地块成交量排名前3，共计248块，占比75.38%。

可以发现，“租赁住房用地不小于10%”的新规，正在引发一系列连锁反应。从租赁用地供应类别的角度而言，主要分保障性和市场化租赁用地两大类。由于自持地块增加，房企将面临租赁住房运营难、以及如何突围并盈利两大难题。

企业自持用地更多解决方案待解锁，比如通过整租、合租和自建团队等模式运营自持物业，提升物业价值，以实现资产增值，同时，发行ABS、类REITs等资产证券化产品，拓展融资渠道，降低融资成本等。

目前来看，在较为宽松的政策加持下，租赁市场发展已进入“快车道”，入局租赁业务的房企也正纷纷加大业务布局力度。

截止2021年7月31日，万科泊寓进驻城市达33个，全国门店数量维持在369家，仍居于集中式公寓开发商首位；集中式公寓运营商方面，魔方集团布局门店306家，主要进驻城市项目数达22个，上海、广州布局项目最多，杭州、深圳、南京紧随其后，三四线城市也有布局；而分散式公寓运营商自如，截止2021年7月31日已进驻城市达10个，挂牌约3.99万间。

整体看来，增速虽然环比有所放缓，整体仍呈现持续上涨态势。

发展租赁市场，坚持“租购并举”是上海住房“十四五”规划的重点任务之一。作为租赁用地累计成交面积及幅数最多的城市，上海的租赁用房体系的建设和发展走在全国前列，随着更多的住房租赁项目入市，上海也将逐步实现“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系。

全国来看，从“十三五”到“十四五”，中央多次定调住房租赁市场，也逐步从供应端、行业监管、优惠政策等方面推动住房租赁市场健康有序的发展。随着住房租赁规划的逐步落实，政策的利好也会逐渐体现出“出实招、见实效”。这一切将加快住房租赁市场的规范和发展，住房租赁市场有望迎来长效发展。