中国房地产企业融资成本专题研究2014

1. 房地产信托融资成本：有个做信托的跟我说成本是36%，有这么高吗

说不准，这也是根据具体项目来说的，一般性的房地产企业融资成本都在20%左右，好的企业如万科之类的可能不到10%，而对于某些风险较高的项目可能会达到28%，当然有的会收取一些其他的费用什么的，综合起来第一年的成本达到36%也有可能。还是要看具体的项目来说的，有可能你遇到的不是房地产信托，而是有限合伙基金。如果想做房地产融资，可以私信我。

2. 两部委召开重点房地产企业座谈会：房住不炒 房企融资或再收紧

近日，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，央行、住房和城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。若房企融资收紧，对房企将有何影响？未来房价会如何走？有业内人士分析，融资收紧必将加速行业洗牌，预计房企可能采取降价跑量、加快建设周期、拆分上市、转让等措施。未来房价依然将稳妥发展，部分企业或会针对自身情况进行降价促销。
监管再度出手给楼市“降温”。住建部、央行于8月20日在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。
重点房企资金监测和融资管理规则已形成
前述座谈会指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。座谈会强调，市场化、规则化、透明化的融资规则，有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为，增强自身抗风险能力，也有利于推动房地产行业长期稳健运行，防范化解房地产金融风险，促进房地产市场持续平稳健康发展。
记者注意到，在“7·24房地产工作座谈会”上，也提出要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。
而近期房企融资出现上涨趋势。中原地产研究中心统计数据显示，8月中上旬，房地产行业信用债发行规模高达261亿元，在年内处于高位。年内房企累计已经发行债券811只，合计融资额高达6242亿元。
丁祖昱表示：“这是继7月24日‘房地产工作座谈会’召开不足一个月后，又一次高规格的房地产行业座谈会。两次座谈会，都提到坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，实现‘三稳’预期，确保房地产市场保持平稳健康发展。房地产对地方经济、财政和就业有着至关重要的影响，房地产仍然是中国经济的压舱石和稳定器，总体来看，政策调整与房地产涨落密切相关。”
将加速行业洗牌，现金流或更依赖销售回款
记者注意到，对于房企融资管理规则的具体内容，住房和城乡建设部、央行官方网站并未披露。“目前暂未收到融资将收紧的相关通知。”一位房企高管向记者表示。
有银行相关人士表示，近几年房地产融资一直是受到严控的。而此次新规主要监管的是重点房地产企业，尤其上市公司，对他们的融资可能会形成约束，尤其是对负债率比较高的企业是利空。对中小型企业或者没列入监控和试点的企业影响不大，本来这些企业融资就已被收紧。据了解，此次参会的重点房企主要以TOP20房企为主。
央行发布的《2020年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，今年二季度末，人民币房地产贷款余额47.40万亿元，同比增长13.1%，低于各项贷款增速0.1个百分点，比上季末低0.8个百分点，连续23个月回落；上半年增加2.99万亿元，占同期各项贷款增量的24.7%，比上年全年水平低9.3个百分点。
丁祖昱分析，一旦融资新规落地，将对行业产生较大影响：土地市场降温，新房销售加速，对头部房企是利好，对高负债的房企则影响较大，必将加速行业洗牌。
中原视点分析指出，今年下半年，如果融资渠道受限，房企资金压力加剧，要改善负债率、改善融资结构，又要冲全年业绩， 回款能力将是房企持续经营的关键，预计房企可能采取降价跑量、加快建设周期、拆分上市、转让等措施。
其中，由于房企现金流更依赖销售回款。销售方面，促销力度可能会加大，促销活动可能会增加，预计房企在“金九银十”加大促销力度的概率会明显增大，而降价幅度则受制于成本因素和行业监管；房企可能会加快施工进度，工程质量和施工安全值得关注。
此外，有条件的房企，可能会选择像分拆物业上市等变通方法拓展资金来源；部分房企可能采取转让项目或股权等举措开源，降低资金压力。
分析 房价将受连带反应
融资收紧是否意味着房子要降价了？中原视点分析，一线城市和热门二线的房价依然将稳妥发展。从政策层面看，“房住不炒”的政策定位，是为了房地产市场平稳发展，无论房企融资政策如何调整，实际都是为了确保房价市场的稳定。
其次，房企融资再度收紧，房企拿地热情短期内或降温，冲击激进房企拿地扩张，影响部分房企的正常拿地储备，尤其在那些房价、地价预期不稳的城市。
严跃进表示，房价的决定因素很多，如果融资难度加大，房企一般而言会采取降价促销的方式。不过，今年一些城市的预售管理有所放松，很多高价项目会入市，所以成交结构会变，单纯来说房价会因此下跌，可能性并不大。只是，一些企业还是会针对自身情况进行降价促销。
对于普通买房人而言，中原视点表示，融资收紧并不涉及个人房贷部分，但网传的融资新规，或将在短期内抑制房价上涨态势，新房成交价格面临一定的下行压力。

3. 房地产企业社会融资利息能进成本抵扣吗

是可以的。

根据《企业会计准则第17号——借款费用》第六条规定：为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。

相对于新增贷款量是更广义的货币流通量统计指标，社会融资总量除了包含金融机构新增贷款外，还进一步纳入股票、债券融资等，使货币流量统计延伸到股市和债市等渠道的融资来源，从而更加真实地反映社会经济资金的供求状况。

(3)中国房地产企业融资成本专题研究2014扩展阅读：

社会融资大类上可以分为股权类、债权类融资，其中股权类融资不牵扯到融资利率，不需要偿付利息，因此融资成本主要针对债权类融资。

债权类融资主要包括银行贷款、信托贷款、委托贷款、票据等间接融资方式，债权等直接融资工具，根据当期各类工具的利率及新增融资规模可以测算加权平均的社会融资成本。

信贷资金从储户到资金的需求方企业，中间要经过银行、信托、券商、基金子公司等一系列中介服务结构的配合，相对于6%的加权平均社会融资成本，降低信贷资金的“物流成本”能显著降低融资成本。

4. 房地产公司融资需要什么条件

澎湃新闻获得的消息显示， 交易所反馈给陆家嘴的文件函提到，如发行单位属于“关注类”企业，需另外提供至少六个方面的消息，待交易所审核，方能发行。

根据去年10月的监管函，发行公司债的房企需满足一定的基础条件，非上市的民企收到规模的限制。境内上市公司、房地产央企、符合条件的地方政府所属房企，或是中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企，满足其中之一方可发债。

此外，200亿元总资产、30亿元营收、净利润、65%负债率、一二线土地储备占比50%，这些分类指标将部分中小房企推至公司债门外。

同策咨询研究总监张宏伟认为，今年国内房企融资渠道收紧，未来会有更多的房企将融资需求转向至海外，但门槛并非小企业可触及。

5. 中国房地产税收政策对房地产融资成本有哪些影响

房产税收的增加会造成房产融资更加困难，对房地产市场会有抑制增长的作用，国家实施房产税收就是出于这个目的！
这样既不会对房地产业造成致命的打击（房产商推出或减少房地产投入，）又降低了消费者购房压力！从而达到一种平衡！
房地产商融资渠道一般有：
1、向银行（商业银行）贷款
2、想投资担保公司进行融资
3、进行预售融资
等等，国家进行宏观调控（加息）既能够抑制通货膨胀，又阻止了房产商加快房产投资的进度，有利于达到社会稳定！
现在黄金热，投资黄金是个不错选择，所谓的盛世藏古董，乱世存黄金!
随着国际局势的不稳定，投资黄金是你规避风险的有效措施！

6. 房地产企业融资成本占房价多大比重

土地成本基本在30%左右，建安成本30%，营销成本+灰色成本10%-20%，利润20%-30% 这是大体的状况，，具体的个案的成本控制要看开发商自己的运作能力了。

7. 中国房地产企业融资现状及融资模式研究报告（2007）有谁能找到免费的下载吗或者免费的电子书。

〖 目 录 〗

第1篇 导言

第1章 房地产业融资的特点

第2章 中长期发展房地产信托投资基金
第1节 信托模式
第2节 封闭式产业基金管理模式
第3节 房地产公司上市模式
第4节 我国房地产投资基金发展路径

第2篇 发展分析

第1章 中国房地产业和房地产融资发展情况
第1节 中国房地产业发展情况
第2节 中国房地产房地产融资发展情况

第2章 中国房地产企业融资的现状
第1节 房地产企业资金主要依靠银行贷款，其他融资渠道作用有限
第2节 房地产企业进入资本市场融通资金的难度加大
第3节 房地产企业融资方式多样化初露端倪
第4节 房地产信托业务活跃

第3章 我国房地产业主要融资方式
第1节 内源融资
第2节 外源融资
第3节 其他融资

第3篇 动因分析

第1章 房地产企业融资的必要性

第2章 创新的多元化融资方式建立的必要性
第1节 有利于降低房地产融资中的金融风险
第2节 有利于资本市场金融工具和金融品种的创新
第3节 有利于降低房地产企业借入资金的成本
第4节 房地产融资工具的创新将是商业银行中介业务的一大亮点

第4篇 问题分析

第1章 过于依赖商业银行贷款，风险巨大
第1节 局部市场过热的系统风险
第2节 房地产开发企业高负债经营的财务风险
第3节 “假按揭”等骗贷行为出现

第2章 定金预售款比例过高，出现不确定风险
第1节 市场条件恶化造成的风险
第2节 开发商操作水平不高造成的风险
第3节 开发进度的拖后加剧社会矛盾

第3章 上市、发行债券难度大
第1节 上市融资的难度大
第2节 债券融资的监管手续多

第4章 发展直接融资的另一个障碍是制度、法规的不完善

第5章 我国房地产企业融资存在的问题
第1节 房地产企业规模不经济和信用差现象严重
第2节 房地产企业间接融资比例过高
第3节 房地产金融市场结构不健全
第4节 房地产企业融资水平差异较大

第5篇 发展对策

第1章 多元融资模式的风险控制
第1节 调控道德风险
第2节 完善监管体系

第6篇 国际借鉴

第1章 可借鉴的新融资方式
第1节 房地产投资基金
第2节 国际银团贷款
第3节 过桥贷款
第4节 房地产资产证券化

第2章 新融资方式的国外应用经验
第1节 房地产投资基金在国外成熟市场的应用经验
第2节 国际银团贷款在美国的经验
第3节 资产证券化在美国的经验
第4节 过桥贷款的运行经验

第3章 证券化为主导的融资模式
第1节 房地产证券化的功能
第2节 美国的房地产抵押贷款证券化
第3节 房地产投资信托基金

第4章 银行为主导的融资模式
第1节 德国住房储蓄银行融资模式形成的原因
第2节 德国住房储蓄银行融资模式优点分析
第3节 德国住房储蓄银行运行机制分析

第5章 政府为主导的融资模式
第1节 以新加坡为代表的住房公积金制度兴起分析
第2节 新加坡住房公积金制度的优点分析
第3节 新加坡住房公积金运行机制分析

第7篇 比较分析

第1章 房地产投资信托基金优缺点分析

第2章 国际银团贷款优缺点分析

第3章 过桥贷款优缺点分析

第4章 资产证券化优缺点分析

第5章 国外房地产企业融资模式的比较与借鉴
第1节 国外房地产企业融资模式的共性
第2节 国外房地产企业融资模式的差异性

第8篇 经营方略

第1章 房地产企业融资组合设计原则

第2章 影响房地产企业融资组合的若干因素

第3章 我国房地产企业融资组合具体方案设计
第1节 房地产开发各环节合理的融资组合方案
第2节 不同房地产开发项目融资组合方案
第3节 不同规模房地产企业融资组合方案

第9篇 模式与机制

第1章 现阶段我国房地产企业主要融资模式
第1节 自有资金和银行贷款相结合
第2节 自有资金和房地产预售相结合

第2章 融资模式选择分析
第1节 融资模式选择的原则
第2节 融资模式选择因素

第3章 多元化融资模式的构建
第1节 选择多元化融资模式的意义
第2节 以房地产信托为核心的多元融资模式的构建
第3节 建立以房地产信托为核心的融资模式的对策

第10篇 政策与制度

第1章 国家对于发展直接融资的重视

第2章 完善融资的制度环境
第1节 完善房地产融资法律法规
第2节 建立健全政府支持体系
第3节 着力解决金融信用缺失的问题
第4节 健全金融监管的专门机构

第11篇 环境分析

第1章 宏观调控信贷政策的影响
第1节 加大规范房地产信贷业务的力度
第2节 提高了信贷门槛
第2章 房地产高财务杠杆产生的“暴利”是阻碍直接融资的最主要因素

第3章 我国房地产企业融资存在问题的原因
第1节 历史较短
第2节 法制不健全
第3节 融资渠道过于集中
第4节 市场不健全
第5节 信息不对称

第12篇 战略与策略

第1章 远期大力发展房地产资产证券化
第1节 选择住房抵押贷款证券化模式要适应本国国情，循序渐进稳步推行
第2节 政府要积极参与和促进住房抵押贷款证券化市场的发展
第3节 住房抵押贷款市场要按照市场化原则运作
第4节 必须建立抵押贷款一、二级市场互相促进发展的机制

8. 政府对房地产企业融资的优惠政策有哪些

目前政府对房地产企业的融资只有限制，据我了解还没有什么优惠政策。银行控制贷款，地产企业首发上市基本不可能，所以您应该问房地产企业融资困境有何对策，呵呵。

以万科试水“曲线贷款”案例分析
2004年7月5日，万科发布公告称，该公司已和德国银行HI达成合作协议，由后者出资3500万美元，双方共同在中山完成“万科城市风景花园”项目。这一合作表明，万科的境外融资已取得突破性进展，在中国房地产界一直处于领头羊地位的万科，在境外融资方面，又一次站到了潮流的前端。
根据万科发布的公告，此项合作的目的是为万科在中山即将开始的项目“万科城市花园”进行境外融资。提供融资的是德国房地产融资服务的龙头HYPO集团的下属银行HI，其总部设在爱尔兰首都都柏林，此次为万科提供的融资额为3500万美元，在该银行的不动产资产中所占份额很小。但值得注意的是双方的合作方式。在法律上，这算是一笔股权融资。因为万科要将所持有的中山项目80%的股权转让给一家由HI设立的名为Best Gain Investment的公司，由于该公司万科也持有35%的股权，从而在融资安排完成后，万科直接和间接持有的该公司权益只有48%。从形式上看，HI取得了中山项目的控股权，是如假包换的FDI(外国直接投资)。该次融资的载体万科中山公司的注册性质是中外合资公司，由深万科和万科的附属公司香港永达投资公司共同投资设立，该公司权益实际上完全属于万科。但通过中外合资的形式，为以股权形式取得境外融资打开了方便之门。
实际上，虽然HI拥有中山项目52%的股权，但并不拥有实际的控制权。而根据双方的合同约定，在项目回款之后，万科将以LIBOR(同业拆借利率)再加几个点的利息赎回股权。也就是说，这实际上是一笔商业贷款。但由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷显然有违目前的外汇管制，因而才不得不“曲线融资”，以FDI之名，行商业贷款之实。这个融资安排，相当巧妙地满足了有关的管制要求。对于此项融资安排的具体利率水平，HI的利率水平其实相当地低，大约只相当于国内同类型贷款的名义利率，不难看出，刚刚通过了万科A发行可转债的发审委“聆讯”，又在境外融资方面取得了突破性进展，融资成本也不高，从资金来源看，该项目的投资全部来自HI的融资，万科不需要投入一分钱，也不需要再申请任何开发贷款。而在法律上，由于资金全部来自HI，控股者又是HI，则至少在名义上，项目的风险也完全由HI来承担。万科的责任只是按照合同规定的项目计划把它做完，把房子盖好，再尽量卖掉。其他的风险，与万科无关。但最后所取得的利润，却可以由万科完全掌握，万科需要付出的只是几个百分点的融资成本以及自己的品牌。简单地说，这实际上是一个由HI投资，由万科负责操作的项目。万科仅仅借助自己的品牌，就取得了该项目的控制权并占有大部分利润。同时，由于融资以美元结算，考虑到目前的汇率趋势是人民币有升值压力，该项融资的汇率风险也要由HI来承担。
从外资方面来看，外资对中国房地产业普遍的乐观预期和强烈的投资欲望致使他们愿意做这种本大利小的生意，例如HI。在国外资金普遍渴望投资中国房地产，但对风险又普遍感到难以把握的大背景下，万科的规模、品牌和既往业绩，对促成此次融资合作显然起了决定性的作用。正如前面所说，双方都在试水。此次境外融资对万科的意义总结为两条，“一是打开了境外融资之门，丰富了万科的融资手段，在融资渠道多元化方面迈出了重要一步；二是可以提高万科的项目管理水平。万科会将中山项目的管理作为今后新的项目管理标准，可以为今后的境外融资安排打下基础。对万科来说，这是难得的学习和提高的机会。而对于HI来说，作为来华投资的第一单，HI最关心的并不是利润，重要的是有一个开始，并由此积累经验、知识和人脉关系。短期的投资回报肯定不是HI所追求的。所以不难预料，如果中山项目取得成功，万科与HI及其他境外投资机构的合作肯定将继续扩大，而HI也将籍此打开中国地产市场的大门。

9. 房地产开发成本管理的国内外研究现状是什么

工程项目管理学科经过近半个世纪的发展，目前，西方发达国家已经在工程项目管理方面形成了比较完善的科学体系。随着我国经济的持续、快速发展，我国建设部与国家计委、经贸委意欲尽快出台关于进一步推行工程总承包与工程项目管理的指导意见》和（（工程项目管理（服务）办法 ，以制定工程总承包与项目管理（服务）的实施细则，规范其基本做法，进一步促进其科学化、规范化和法制化，从而指导我国工程总承包与工程项目管理工作的开展，提高项目管理水平，与国际惯例接轨。项目经理（PM）在我国已成为新世纪黄金职业，项目管理师职业资格认证工作已开始试点。作为当今时代商海先锋，掌握着我国经济腾飞脉动的特殊群体，项目管理知识的学习迫在眉睫。今天，我国的项目经理角色群体的服务目标已经被赋予全球视角。
为实现21世纪我国的新发展，强化我国的产业竞争力，就必须分析和研究当前国内外工程项目管理科学体系发展的现状，尤其是近年来国际上比较先进的工程公司，为了适应项目建设大型化、一体化以及项目大规模融资和分散项目风险的需要，推出了一些成熟的项目管理方式。研究这些管理方式，了解和掌握国际通行的模式、程序和标准，取长补短，参考借鉴，以人为本，与时俱进。这对于探索符合我国基本建设客观规律的管理体制，有效地实施建设项目的进度、费用和质量三大控制，获得最佳的投资效益，具有重要的意义，对于我国企业尤其是我石化企业正进行的结构调整、改制分流也具有重要的现实意义。
1、项目管理承包（PMC）
国外目前的现状对美国、加拿大的柏克德（BECHTEL）、凯洛格（KBR）、福斯特威勒（ROsTER WHEELER）、鲁姆斯（ABB LUMMUS）、浮卢（FLOUR）、兰万灵（SNC LAVALIN）等六家国际大型工程公司的工程项目管理进行考察，这些国外企业的比较先进的工程项目管理形式主要是项目管理承包。此外，还有项目管理组（PMT）和施工管理（CM）等。PMC是指项目管理承包商代表业主对工程项目进行全过程、全方位的项目管理，包括进行工程的整体规划、项目定义、工程招标、选择E、P、C承包商，并对设计、采毋≈、施工过程进行全面管理，一般不直接参与项目的设计、采购、施工和试运行等阶段的具体工作。PMC的费用一般按“工时费用+利润+奖励”的方式计取。PMC是业主机构的延伸，就从定义阶段到投产全过程的总体规划和计划的执行，对业主负责，与业主的目标和利益保持一致。
对大型项目而言，由于项目组织比较复杂，技术、管理难度比较大，需要整体协调的工作比较多，业主往往都选择PMC承包商进行项目管理承包。作为PMC承包商，一般更注重根据自身经验，以系统与组织运作的手段，即业主首先委托一家有相当实力的国际工程公司对项目进行全面的管理承包。其次，把项目分成两个阶段来进行，第一阶段为项目定义阶段，第二阶段为项目执行阶段。在项目定义阶段，PMC的任务是代表业主对项目的前期阶段进行管理，即对项目进行多方面的计划管理（PROGRAM MANAGEMENT）。比如，有效地完成项目前期（FEL）阶段的准备工作；协助业主获得项目融资；对技术来源方进行管理，对各装置间的技术进行统一和整合；对参与项目的众多承包商和供应商进行管理（尤其是界面协调和管理），确保各工程承包之间的一致性和互动性在执行阶段，由总承包商负责执行详细设计、采购和建设工作。PMC在这个阶段里，代表业主负责全部项目的管理协调和监理作用，直到项目完成。在两个阶段中，PMC都及时向业主报告工作，业主则派出少量人员对PMC的工作进行监督和检查。总之，力求项目整个生命周期内的总成本最低。
PMC可分为三种类型：
（1）代表业主管理项目，同时还承担一些界外及公用设施的EPC工作。（EPC，即设计采购施工总承包，是英文Engineering Procurement Construction的缩写）。这种方式对PMC来说，风险高，而相应的利润、回报也较高。
（2）代表业主管理项目，同时完成项目定义阶段的所有工作，包括基础工程设计、±10％的费用估算、进行工程招标选择EPC承包商和主要设备供应商等。
（3）作为业主管理队伍的延伸，负责管理EPC承包商而不承担任何EPC工作，这种方式的风险和回报都比较小。
为了使公司组织机构更有效地为项目服务，大多数工程公司都是采用以项目管理为核心的矩阵型的项目管理机制，实行项目经理负责制，即以永久的专业机构设置为依托，按项目组织临时的、综合严密的项目管理组织，具体组织实施项目建设。公司常设专业职能部门负责向项目组派出合格的人员，并对其派往项目组的人员给予业务上的指导和帮助，但不干预项目组的工作，项目组人员应同时向项目经理和各自部门汇报工作。采用矩阵型的项目管理模式，不仅便于专业人员的培养，有利于专业水平的提高，而且便于专业人员的调配，保证专业人员的工时得到充分利用，提高劳动生产率。同时，将多专业人员调配到某一项目上，便于协同工作和对专业人员业绩和能力的全面考核。
大型的工程公司不仅有良好的项目管理体制和机制，还都有先进的项目管理技术和手段作支撑。
2、实行PMC模式应当具有的条件任何一种项目管理方式都有其特定的使用条件和存在理由，PMC也不例外。PMC通常用于具有这样特点的国际性大型项目中：一是项目融资超过l0亿美元，并且有大量复杂的技术含量；二是业主方面包括许多公司，甚至有政府部门介人三是需要得到商业银行或出口信贷机构的国际信贷；四是业主不以原有资产进行担保五是业主想完成这个项目，但是由于内部资源短缺而难于实现。在国内，在没有政府担保的情况下，国际银行的贷款从未超过l0亿美元，因此采用PMC项目管理方式有利于增强项目融资能力，增强向国际信贷金融机构融资的项目可信性。但是，PMC管理方式在报酬系统设计、项目VIP（VALUE IMPROVING PROCESS）、项目融资、项目风险分散等方面有许多好的做法，适应了目前大型国际工程多项目、高融资、低风险要求。
3、我国工程项目管理现状及主要差距
目前，我国勘察设计、施工、监理等建设企业，尤其中国石化企业工程项目管理的开展与国外相比，差距是多方面的，根据考察主要有以下几个方面。
（1）多数石化企业勘察设计、施工、监理企业没有建立与工程总承包和项目管理相对应的组织机构和项目管理体系。除极少数设计单位改造为国际型工程公司外，多数开展工程总承包业务的设计单位没有设立项目控制部、采购部、施工管理部、试运行（开车）部等组织机构， 只是设立了一个二级机构工程总承包部，在服务功能、组织体系、‘技术管理体系、人才结构等方面不能满足工程总承包的要求。监理企业一般把服务领域局限在专业工程的施工阶段监理上，组织结构、技术标准体系和人才结构都不能满足全过程、全方位项目管理服务的功能。
（2）多数石化企业设计、施工、监理没有建立系统的项目管理工作手册和工作程序，项目管理方法和手段较落后，缺乏先进的工程项目计算机管理系统。设计体制、程序、方法等也与国际通行模式不接轨。而国外一般都具有高水平的信息管理技术和计算机应用技术工程项目实施和管理有强大的基础数据库作支撑，高水平的CAD辅助设计系统和集成化的项目管理系统得到普遍采用，并在项目实施过程中发挥了重要作用。
（3）科技创新机制不健全，不注重技术开发与科研成果的应用。企业普遍缺乏国际先进水平的工艺技术和工程技术，没有自己的专利技术和专有技术，独立进行工艺设计和基础设计的能力也有待加强。而国外的却非常重视技术开发，尤其善于与研究机构合作，将专利技术转化为工艺设计和基础设计，形成自己的技术优势。
（4）企业高素质人才严重不足，专业技术带头人、项目负责人以及有技术、懂法律、会经营、通外语的复合型人才缺乏。尤其是缺乏高素质、能按照国际通行项目管理模式、程序、标准进行项目管理的人才，缺乏熟悉项目管理软件，能进行进度、质量、费用、材料、安全五大控制的复合型的高级项目管理人才。
（5）具有国际竞争实力的工程公司数量太少，目前只有化工、石化等行业有少数国际工程公司，并且业务范围较窄，国际承包市场的占有份额较小。如美国的柏克德公司每年总营业额为l 30亿美元，而我国在2001年对外工程的总营业额仅为89亿美元，还不及美国一个工程公司。这些外国公司业务领域宽，涉及多个行业而且都是跨国公司，国外营业额占总营业额的50％左右，有的甚至更高，具有较强的抗风险能力。其中EPC总承包占业务总量的60％～85％，并具有很强的融资能力，在市场上竞争力很强。
（6）工程总承包和项目管理方面的法律、法规不健全。除了1984年国家计委、建设部颁发的（（工程承包公司暂行办法》外，目前还没有制定工程总承包和项目管理的有关法规。
（7）工程总承包和项目管理的市场发育不健全，多数国有投资为主体的项目业主出于自身的利益考虑，不愿采用工程总承包和项目管理方式组织项目建设等。：
4、国内工程公司应如何有效实施PMC模式
4.1 正确处理PMC管理方式和其他项目管理形式的关系项目前期工作、项目EPC服务或者EPC，仍是国内工程公司工作的主要内容，是PMC管理的组成部分，其管理的基本原则、方法并没有改变。在管理方式上，只是根据项目投资大小、风险分担方式、业主项目管理人员多少，决定最优的项目执行模式，如南海乙烯、扬巴和漕泾乙烯。并不是PMC来了，项目管理的其他形式就过时了、落后了。因此，就国内工程公司的任务来说，继续提高项目水平，培养项目管理人才，仍旧是主要任务。另一方面，由于目前国内大型合资项目普遍采用PMC项目管理方式，尤其是利用国际信贷资金项目，这是国内工程公司认识掌握PMC的良机。因此，在加强项目管理的同时，要增强紧迫感和危机感，特别是国内第一流的大型工程公司，应该积极行动，不能认为国内EPC还没有被认识，PMC还很遥远，放弃发展机会。从政府角度看，也应该支持国内大型工程公司向PMC方向发展，这不仅是提高国内工程公司项目管理水平的问题，同时也是走向国际大市场的需要；是带动我国工程建设业走向国际市场的需要。
4.2 积极学习项目融资随着中国经济的发展，大量资金寻求投资机会和投资回报是必然的。在现阶段由于国内资金还比较有限，同时由于中国股市不规范，因此国内各种基金的成立虽然不少，但主要集中在操作股市上，这种现象是不会长久的。随着中国国内股市的规范和资金的增加，成立各种投资性基金的趋势不可避免。今后十年或二十年的时间，必然是国内资本市场兴起、规范和大发展时期，能否把握这种机遇，对工程公司发展具有重大影响。目前项目融资已经作为一种融资方式而存在，其核心是筹划融资结构，避免融资风险。世界发展银行、亚洲开发银行、欧洲发展银行以及比较大的投资机构，对项目融资都有比较繁杂而严谨的操作规程，需要认识它，熟悉它。搞PMC而没有项目融资，没有项目风险管理，不是完整意义上的PMC. 4.3 正确认识项目管理集成化、基准化特点，提高项目管理水平项目管理集成化是指利用项目管理的系统方法，对项目相关资源进行系统整合，合理使用项目管理技术和应用工具，实现项目管理效益的最大化的过程。项目集成化管理包括了两个层次的集成，其一是以工程数据库和管理数据库为基础，完成设计、采购、施工业务流程的集成；其二是以工程数据库和管理数据库为基础，围绕进度、费用、资源、质量管理的集成。项目管理集成化对提高项目管理公司或项目承包公司的核心竞争力具有重要意义。
5、探讨与建议
5.1 促进项目管理软件的开发与应用，建立科学的工程项目管理体系工程总承包和项目管理是一个复杂的系统作业过程，工作建设实施过程中需要快速处理大量的数据，及时显示当前工程项目实施效果（进度、费用、质量等）有无偏差，为管理者提供决策依据和指导下步工作，这样庞大的工作量只有领先计算机和信息技术这个现代化工具和手段才能完成。因此，管理软件的应用是实施工程总承包和项目管理、实现与国际管理模式接轨的重要手段和标志之一。推广应用管理软件，必将使我国项目管理水平上一个新的台阶。由于工程总承包与项目管理是以系统工程学、控制论和信息论为理论基础，采用赢得值原理、信息集成技术和矩阵式管理结构，以高度专业化、科学化、市场化的手段，对项目实施的进度、费用、质量、资源、财务、风险、安全等建设全过程实行动态、量化管理和有效控制，以达到最佳的投资效益。目前工业发达国家的工程公司和项目管理公司，都建立了本企业的工程项目管理体系。因此，建议组织各方面专家深入研究项目管理体系，以指导工程总承包企业和项目管理企业建立和完善其项目管理体系。同时，建立对企业项目管理体系的考核制度，以促进项目管理整体水平的提高。
5.2 要重视为工程项目管理进行风险补课如何进行风险分析是目前国内从事工程项目管理和工程项目管理研究的工作者普遍关心的问题。我国在这方面刚刚处在起步阶段，对风险分析与评价的经验和教训的总结缺乏系统化和科学化，工程项目风险分析的研究领域几乎还处在空白状态，大部分工程项目的风险分析还处于定性阶段，缺乏系统性定量的分析方法。风险管理仍然是个新鲜事物。美国企业对于风险管理的态度发生了革命性的变化。风险管理已渗透到企业中，所有的大型公司中都任命了一名负责风险管理的副总载和一名资深风险管理人员。形成和接受了一种“风险文化” 并被视为经营企业的过程中一部分很重要的成本。 这种做法及其运作模式很值得我们借鉴。
国际清算银行拟定的巴塞尔新协议要求，各国从事国际业务的银行要对债务和业务风险进行管理。这意味着有效的风险管理方法会从银行系统推广到私有和公有行业。在通过制度的方法将风险减低到可以接受的地步方面，我国落后于西方。例如在财务计划方面就急需完善石化项目责任成本预控机制，这已经引起国际专家的提示。因此，要进行文化上的转变——工程项目管理体制要积极地承担风险和进行风险管理，而不要依据传统的方法如规避风险以及其他被动防御的策略。将风险管理系统仅仅只是嫁接到现有的体制上，其程度是很肤浅的。这种做法也是很危险的。因此必须要重视进行风险补课，尤其要重视工程项目管理风险补课。 5.3 我国石化项目责任成本预控机制急需完善近年来，随着石化施工企业项目管理体制改革的深入进行，加强施工项目成本的管理与控制已经成为施工企业管理的核心内容，它是企业降低成本、提高效益的先进管理方法。石化项目责任成本预控机制的主要内容概括起来就是：建立一个体系，落实五项制度，实现两个挂钩。① 建立一个体系，即建立项目成本责任控制体系。② 落实五项制度，即施工方案的逐级优化制度、工程数量的逐级控制制度、责任预算的动态调整制度、“零利润”集体承包制度、项目经理基金调控制度。③ 实现两个挂钩，即工程公司向项目部收取企业费用同责任预算编制挂钩，项目部职工工资收入同责任预算执行情况挂钩。
工程项目责任成本预控机制的实施步骤和具体做法有：
（1）规范操作流程。具体为制定相关办法；做好开工前的准备工作编制项目责任预算，确定项目上交款指标，公司总经理与项目负责人签订责任预算承包合同；建立项目内部责任体系；分解责任预算；进行责任成本核算；绩效评价。
（2）处理好三个层次的经济关系。具体为处理好公司与项目部的经济利益关系；处理好项目部与各责任中心的经济利益关系；处理好责任中心与作业职工之间的关系。
（3）完善相关配套措施。具体为建立公司、项目部两级成本管理及相应的两级责任成本管理机制，明确职责和权限；建立责任成本督察制度；建立责任成本绩效考评制度。
总之，成本控制的一切工作都是为了效益，工程产品的价格一旦确定，成本便是最终效益的决定因素，只有控制住成本，利润空间才能打开，而又因为工程产品的一次性，其成本控制没有现成的依据可循，更需要因项目而异，因时间而异。
5.4 改造和培育一批工程总承包和工程项目管理企业，在市场准入政策上予以扶持
（1）鼓励有条件的大型工程设计、施工企业可以通过改造和重组，调整结构，完善功能，充实人力资源，尽快成为具有设计、采购、施工（施工管理）、开车功能的国际型工程公司。故对具备施工管理能力的大型设计企业，在转为工程公司时在申请相应的施工承包资质时应给予政策支持。对具备设计能力的大型施工企业，在申请相应的设计资质时予以政策支持。
（2）改造和培育一批工程项目管理企业。有条件的工程咨询、设计、施工、监理、招标代理和造价咨询企业，可以通过充实相应的工程项目管理专业人员，建立健全组织机构，完善项目管理体系，成为专业化的工程项目管理（服务）企业。故对工程项目管理企业在申请咨询、设计、监理、招标代理和造价咨询资质时应给予适当政策支持。
（3）建议权威部门从现有条件较好、实力较强的大型设计、施工、监理企业或企业集团中，确定一批重点扶持企业，认真落实《国务院办公厅转发外经贸部等部门关于大力发展对外承包工程意见通知 （国办发[2000]32号）中提出的七项扶持政策。

10. 2019中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十七届中国房地产投融资大会主办方是谁

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中指研究院主办，中国房地产TOP10研究组、中指研究院承办。