信托不动产

1. 动产信托和不动产信托有何区别

动产与来不动产的区别：

1、移自动性

动产具有可移动性。比如说手机、机动车、办公桌椅等流动资产与资金等动产、。

不动产这种就是属于位置固定性。比如说像土地，房屋、等这些就是属于土地定着物。

2、个别性

动产一般来说不具特殊个性，都是普遍存在的。

不动产可以说它都是有着它的独特性、异质性，包括位置差异、权利差异 等。

3、耐久性

动产一般来说都是会存在损耗的，它的耐久性一般来说都是有限的。

不动产可以说它的寿命长久，比如说有的时候可能是土地不因使用或放置这样也是会造成损耗、毁灭，且增值。

4、数量有限性

动产数量一般来说也是量化的，但是它的数量没有太多的局限性。

不动产却是供给有限。

5、保值增值性

动产很少具有保值增值性_。

不动产这种是由于数量有限性及耐久性，相对来说它的财产可以说具有一定保值增值特性的。

2. 什么是不动产信托

不动产信托是指委托人出于管理或增值的目的，将其合法拥有的土地及地面固定物作为信托财产委托给信托投资有限责任公司，作为受托人的信托投资公司依据信托合同的约定，对信托财产进行管理、运用和处分的信托业务。

3. 不动产信托的介绍

不动产信托是指委托人出于管理或增值的目的，将其合法拥有的土地及地面固定物作为信托财产委托给信托投资有限责任公司，作为受托人的信托投资公司依据信托合同的约定，对信托财产进行管理、运用和处分的信托业务。

4. 不动产信托的发展

早在20世纪20年代，中国的上海就出现了信托业。但新中国成立后，停滞了很长一段时间，1978年后，信托业得以恢复。其后信托业利得财富得到空前发展。这一时期，国家对信托投资业的定位是“金融业的轻骑兵，是金融百货公司”。由于改革在摸索中进行，信托投资业的发展也出现了很多的问题，信托业经历了五次大的整顿，分别是1982年、1985年、1988年、1994年、1999年。但是综观历次大整顿，除了最近的一次，前几次都没有跳出膨胀、整顿、再膨胀的怪圈。
第五次整顿从1999年广东国投破产开始，到2002年6月中经开倒闭结束，历时3年。全国的信托公司由1999年以前的239家减少到现在的几十家，混乱无序的状态得到有效控制。这次整顿，化解了信托业违规运作积累的巨大金融风险，更重要的是要按照信托的本质还信托投资公司“受人之托、代人理财”的本来面目，使信托投资公司获得了一个健康发展的空间。
1998年，中国几乎没有信托机构办理不动产信托业务，不过随着中国信托第五次整顿的结束，各大信托机构纷纷调整自己的业务，逐渐开办不动产信托业务。 2002年7月18日，第一个不动产信托计划――5.5亿元的“外环隧道项目资金信托计划”在上海一周内售罄。2002年7月29日，上海国际信托投资公司推出《新上海国际大厦项目资金信托计划》信托产品通过各大银行发售，这是中国信托业重新开业后的第一个房地产资金信托产品，产品规模为2.3亿元人民币。信托计划期限为三年，每份信托合同金额不低于人民币5万元，预计收益人获得的年收益率达4%（每年支付收益，期满归还本金）。而同年9月份，北京国投的CBD信托计划则成为是中国第一个投资于地产开发的信托，到2003年9月，中国50多家信托公司有1/3的业务都与房地产业有关。特别在央行121文发布、产业基金法未获批准的大环境下，房地产信托一时成了“准产业基金”，受到房地产业界的追捧，同时也为绝大多数信托网公司看好。

5. 如何分析不动产信托的分类和优点

不动产信托是指委托人出于管理或增值的目的，将其合法拥有的土地及地面固定物作为信托财产委托给信托投资有限责任公司，作为受托人的信托投资公司依据信托合同的约定，对信托财产进行管理、运用和处分的信托业务。不动产信托主要有房地产信托和土地信托，具有财产独立性的特点。在信托期间，不动产的名义所有权归信托公司所有。可以根据不同的需求设立信托。在不动产信托中，委托人交由信托的财产其初始状况为实物形态的不动产。但在信托终止时，可能信托财产会以货币、证券等形态出现，具体情况以信托合同的约定为准。

6. 不动产信托的种类

不动产信托可分为房地产信托和土地信托。
房地产信托（又称为建筑物信托）是指信托机构接受委托经营、管理和处理的财产为房地产及相关财务的信托关系。它包括房地产信托存款、房地产信托贷款和房地产委托贷款。中国房地产信托机构有两类：一类是专业银行设立的房地产信托机构，另一类是专业性的房地产信托投资公司。
土地信托是土地所有者为了有效地利用土地获取收益，把土地委托给信托投资机构，信托投资机构按信托契约的规定，筹集建设资金、建造房屋、募集租户，对租户办理租赁以及建筑物的维护、管理或出租，把这种管理、动用所得作为信托收益交给土地所有者（受益者）。土地信托可分为租赁型和分块出售型。

7. 不动产信托的概念

你好，不动产信托，是指委托人将合法拥有的不动产委托给信托机构，信托机构依据合同约定对其进行管理、运用和处分的信托业务。

8. 不动产投资的信托

不动产投资信托指的是受托机构以公开募集或私募方式，交付受益证券，募集一笔资金，再投资不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券等，也就是“先有钱，再投资不动产”的型式。
在不动产投资信托中，投资者以购买信托法上产权证书的方式将资金交给受托人，从而取得受益人地位；受托人有权将该资金用于不动产经营，并须将不动产收益分配给投资的受益人。
不动产投资信托常常被投资者作为减少纳税或延缓纳税的手段。 （一）公司
美国1960年立法规定了两种组织形式，即非法人信托和非法人组织（Unincorporated Trust orUnincorporated Association）。直到《1976年税制改革法》（Ta）（Reform Act of 1976）才允许设立公司型不动产投资信托。
其实，在1960年1月4日众议院议员Keogh提出的法案中就已经将公司纳入不动产投资信托的组织形式范围。1960年立法将公司排除的原因有两个。其一，当时美国国会和财政部的主流观点认为如果允许设立公司型不动产投资信托，会使得以不动产运营为业务的公司逃税。其二，不动产投资信托立法的推动者过去一直是通过商业信托的组织形式来进行不动产投资，所以在是否允许设立公司型不动产投资信托这一问题上并不积极。从实践来看，《国内税收法典》为不动产投资信托规定的严格条件使得上述担心没有必要，并且不动产投资信托也只能在承认商业信托的州成立，不允许公司型也大大限制了不动产投资信托的发展。《1976年税制改革法》遂将公司纳入组织形式范围。
结合上文关于不动产投资信托制度来源的分析，投资公司不仅有公司型也有信托型，商业信托也是具有公司特点的一种商业组织。不仅如此，作为投资公司继受对象的英国投资信托，基本形式也是公司。因此，英美法这种不在严格意义上来使用“信托”一词的背景，将公司纳入其中是没有任何障碍。
（二）信托
《国内税收法典》也不是在严格意义上来使用“信托”一词。作为不动产投资信托的组织形式，信托包括商业信托、特拉华式信托以及一些州的不动产投资信托专门立法所规定的非法人信托。
商业信托兴起后，有许多州以制定法对商业信托进行了改造。就其实质来说，所谓改造就是在一定程度上排除传统信托法规则的适用。制定法对商业信托的改造始于1909年马萨诸塞州的立法，除外尚有阿拉巴马、肯塔基、亚利桑那等20个州对商业信托进行了专门立法。在此可以将改造的内容归纳为三个方面：首先，将商业信托界定为一种独立的法律实体，比如商业信托有自己的名称和独立的诉讼地位，可以自己的名义签订合同等；或者就特定事项，比如起诉、应诉，承认其为独立法律实体。其次，要求将信托文书副本登记备案，但登记备案并不是商业信托的成立要件，仍然是基于信托文书而成立。再次，以信托财产承担受托人管理财产过程中所产生的侵权责任或合同责任，并且直接免除受益人的责任。
所谓特拉华式法定信托是指以特拉华州法定信托法（Delaware Statutory Trust Act）为代表的州制定法对商业信托改造的产物。此类制定法还包括怀俄明、康涅狄格、马里兰、南达科他、弗吉尼亚、内华达和新罕布什尔等州以“法定信托”、“商业信托”或“投资信托”命名的立法。这些制定法的改造主要表现在两个方面：首先，信托文书可以赋予受益人直接控制法定信托的权利。比如受益人可以向受托人或其他人发出管理方面的指示，可以召开会议就任何事项进行表决。这是商业信托和法定信托最根本的区别。其次，成立法定信托需要向本州州务卿办公室提交一份信托证书，法定信托自提交信托证书之日或者在信托文书中指定的晚于提交之日的日期。这也改变了商业信托基于信托文书而成立的传统。
所谓非法人信托是指有些州在对不动产投资信托的专门立法中规定的一种组织形式。这些州包括阿拉巴马州、加利福尼亚州、路易斯安那州、马里兰州、北达科达州、俄亥俄州、得克萨斯州、犹他州等。其中阿拉巴马州和俄亥俄州既有对商业信托的立法，也有对不动产投资信托的立法。对阿拉巴马州和俄亥俄州来讲，不动产投资信托要想获得该州的承认必须符合其专门立法。但是即便是不符合其专门立法规定的商业信托，如果符合《国内税收法典》规定的条件，也不应当影响该商业信托获得不动产投资信托的法律地位。从这些州的专门立法来看，非法人信托也是基于信托文书按照信托架构成立的，并且也都带有公司的特点。虽然各州专门立法的具体规定不尽相同，但是一般包括如下内容：能以非法人信托的名义起诉和应诉、签订合同、处分财产；以信托财产对非法人信托的债务承担责任，受益人承担有限责任，受托人不承担责任；发行可转让的受益凭证等。因此，非法人信托也不是传统意义上的信托，而是和商业信托、特拉华式信托相似的商业组织。
（三）非法人组织
《国内税收法典》也将非法人组织列为不动产投资信托的组织形式。但是该法没有明确界定何谓非法人组织。在美国，合伙不是联邦所得税的纳税主体，而该法典所称非法人组织却本应和公司一样缴纳联邦所得税。否则也谈不上税收优惠了。因此，合伙不属于《国内税收法典》所称非法人组织。有限合伙也不是联邦所得税的纳税主体，不应包括在内。到目前为止，美国还没有非法人组织型的不动产投资信托。 （一）涵义
所谓不动产投资信托的消极属性，是指其以股息形式向股东或受益人分配的收入，应是以不动产租金和不动产抵押贷款利息等消极收入为主体，并且不能从不动产开发和销售以及饭店、宾馆的经营等以提供服务为基础的业务中获得收入。不动产投资信托的消极属性是从1960年立法开始就强调的一个基本理念。规定这一属性的原因有两个。首先，不动产投资信托立法的推动者，将当时已经给予投资公司的税收优惠，适用于不动产投资信托。这些推动者认为投资公司仅仅进行消极投资活动而不涉猎积极业务，其收入主要是股息和利息。既然如此，不动产投资信托的收入也应以消极收入为主。其次，美国国会担心如果允许不动产投资信托参与积极业务，会使一般的公司也以不动产投资信托为借口逃税。比如，如果允许不动产投资信托参与积极业务，通用汽车公司就会以其投资于汽车并将收入分配给股东为由，主张就其分配给股东的股息不应缴纳所得税。
（二）实现
为了实现不动产投资信托的消极属性，《国内税收法典》从两个方面对其进行了规定。首先，限制不动产投资信托收入的来源。比如直接或间接来自经营和管理不动产收入被排除在外；明确界定某些收入不能归人“不动产租金”的范围等。其此，规定了独立承包商（Independent Contractor）制度。即在权益型不动产投资信托中，应由独立承包商向承租人提供与不动产租赁有关的服务，而不能由不动产投资信托提供。1960年立法法毫无例外地规定向承租人提供的所有服务均由独立承包商来完成，以严守不动产投资信托的消极属性。但实践中人们认为该规定过于严格，并且积极业务和消极投资的界限并不明确，因而对这一规定提出批评。基于此，国会在坚持不动产投资信托消极属性的前提下，开始对上述规定予以缓和。比如1976年《税制改革法》允许不动产投资信托可以向承租人提供与出租不动产相关的常规服务，但对什么是常规服务并没有界定。美国财政部曾对一些不动产投资信托做出特别裁定，其中指明了获许的服务项目，诸如租赁事宜（要约邀请、租赁合同谈判、收取租金等）、不动产的维护（包括建筑物、配套设施、预警系统、共有部分、专有部分等）、水电暖等的供应、安全保卫以及自动售货机等。1999年《不动产投资信托现代化法》（REIT Modernization Act）允许由不动产投资信托的应税子公司向不动产投资信托的承租人提供服务。 （一）不动产投资信托的一般类型
权益型（Equity REIT）、抵押型（Mortgage REIT）和混合型（Hybrid REIT）。
权益型不动产投资信托持有收益型的不动产，诸如公寓楼、购物中心、停车场、高尔夫球场等；
抵押型不动产投资信托持有不动产抵押贷款资产。
混合型不动产投资信托是前两种类型的结合。
美国以外的其他国家或地区，以权益型不动产投资信托为主，并且将其归入不动产证券化的一种形式。
（二）不动产投资信托的特殊类型
1、伞形合伙不动产投资信托和嫁接不动产投资信托；
2、合股式不动产投资信托和纸夹式不动产投资信托。
（三）不动产的表现形式
1、房子
2、耕地，山林
3、机器
主要体现在房子，因为现在耳熟能详的就是某不动产，主要是指房产。

9. 不动产信托的优势

1、财产属性。不动产信托是指以土地及地面固定物为信托财产的信托产品。
2、融资功能。在不动产信托合同约定的框架内，受托人可以协助委托人以产权抵押方式融通资金，在不影响信托财产原用途的前提下，产生附加价值。
3、产权明晰。在信托期间，不动产的名义所有权归信托公司所有。因此，设立不动产信托须按有关规定办理不动产过户手续或信托登记手续。
4、目的多样。委托人可以为保管财产的目的、销售房地产的目的设立信托，亦可以为通过不动产的出售、出租及各种运用而增值的目的设立信托。
5、方式灵活。信托公司可以根据不同的需求设立信托。信托目的及管理、运用、处分方式由信托合同或信托文件确定。
6、具有一定流动性。在不动产信托中，委托人交由信托的财产其初始状况为实物形态的不动产。但在信托终止时，可能信托财产会以货币、证券等形态出现，具体情况以信托合同的约定为准。

10. 不动产信托的成立条件

不动产信托的法律关系与一般信托，并没有差异，所不同者只是其信托财产为不动产，而且须办理信托登记而已。因此，要了解不动产信托的成立要件,除须了解一般信托之成立要件外，尚须了解不动产成立之特殊要件。
一般信托的成立要件有三：一为当事人，也就是委托人,受托人及受益人三者；二为信托财产。不动产信托以不动产为信托财产。不动产之信托财产不以不动产的所有权（土地所有权或建物所有权）为限，土地的使用权、甚至于不动产的租赁权等，也可以作为信托财产。至于其范围,应依信托行为成立时的信托目的及当事人所签订的信托合同或所立遗嘱的内容而定；三为信托行为意思表示。信托行为由设定信托意思的原因行为与移转所有权或为其他处分的处分行为所构成。
不动产信托成立的特殊要件，就是必须办理信托登记。由于信托财产具有财产的独立性与物上代位性属性，为顾及受益人及第三人的的权益，使信托财产得以明确无误地确定，以保障交易安全，对于特定的不动产信托财产，必须进行信托公示，也就是办理信托登记。各国的信托法律制度均有信托登记规定，就是以应登记或注册的财产设立信托的，非经信托登记，不得对抗第三人。而不动产是典型的依赖登记确定物权的财产。不动产权利因成立信托关系而移转或为其他处分，应当依照信托登记的有关规定办理权利变更登记，这里所称“权利变更登记”，是指移转所信托的不动产的占有和管理权予受托人，使受托人依信托本旨而为管理、处分的一种登记，其登记原因为信托，而不是以交易买卖、赠与、交换等为登记原因，后者的产权过户形式是所谓“产权变动登记”，前者则为“信托登记”。
我们的信托登记制度在《信托法》生效多年后仍然迟迟未能建立，从而导致目前开展的不动产信托及其他财产、财产权信托，实际上有先天的缺憾，虽然信托公司也试图以抵押登记之类的方法替代信托登记，但是其法律效力是存在疑问的。