reits如何用股权融资

㈠ 什么是REITS融资的优势

作者问的是“融资方式的优势” 我觉得问的是企业层面融资为什么用Reits好吧？ 对于不动产投资来说，获取资金才能真正将项目滚动起来，将企业做大做强。虽然进入这个市场门槛并不会很高，但是由于改造需要周期，资金回转也需要时间，目前很多企业基于资金压… 显示全部 作者问的是“融资方式的优势”我觉得问的是企业层面融资为什么用Reits好吧？ 对于不动产投资来说，获取资金才能真正将项目滚动起来，将企业做大做强。虽然进入这个市场门槛并不会很高，但是由于改造需要周期，资金回转也需要时间，目前很多企业基于资金压力，只能做规模较小的改造项目，且等资金回笼后才能继续投资。大部分企业采取以下三种模式来获取资金。

第一，股东投资或增信。这种方法的好处在于融资成本低，但是问题是获取的资金仍旧有限。对于投资不动产项目来说，资金来自于股东可以作为初期企业扩大的一种方式，但不能作为长久的资金来源。

第二，第二，银行贷款。虽然说银行贷款对企业来说获取资金更加稳定，但即使抛开利率不谈，银行贷款也是有限制的。当企业只有一定的自有资金时，银行所能提供的杠杆不会超过自有资金或者企业所拥有的物业价值。加上投资不动产改造时，房屋产权并不属于投资改造的企业，而仍旧属于原业主，那么这个将要改造的物业也无法作为自有产权抵押物向银行抵押。此外，不动产再生投资企业的贷款往往属于流动性贷款，而由于目前市场的租售比极低，仅靠租金收入很难达到短期内较高的投资收益率，所以短期还款的压力对企业来说也不可持续。

第三，基金公司合作。虽然目前很多不动产改造企业尝试与基金公司合作，但是国内基金公司的现状是假股真债。大部分房地产基金公司目前主要向外部发行有抵押物担保的债权。而这个市场上的投资人更趋向于短期回报。当企业无法再短期内产生较高收益时，只能通过不真实的数据提供给投资人。

㈡ 王世渝的REITs

，王世渝出生于重庆山城。2岁时母亲撒手人寰。在贫穷、饥饿中，他与不识字，却深受儒家思想影响的祖母相依为命，因此耳濡目染的都是孔老夫子留下的仁、义、礼、智、信。弱小的生命先是遭遇暴风骤雨，继而在混沌而动荡中度过花季。不幸的命运中也总会有些意想不到的给予，即便是在几十年后才显现出来。“20世纪90年代做投资银行的第一批人，现在所剩无几了。有挣到钱转行的，有捞笔钱逃到国外的、也有因‘贪’被枪毙的。而我能一直从事此行，能够享受一份安宁的生活，得益于祖母对我的教诲，以及经历颠簸流离后容易满足的幸福感。”作为极力推动REITs（不动产投资信托基金）的金融投资专家，王世渝的职务是上海瑞思房地产投资管理有限公司董事长。
德隆记忆
王世渝的职场生涯中，令其没齿不忘的当属在庞大的德隆帝国担当友联战略管理中心金融产品总部总经理的经历，“手中可以调动的资金达几百亿”。王世渝曾担任德恒证券副总裁。半年后，调到友联总部任职。这也是德恒证券7位原高管在重庆受审，而他安然无恙的重要原因。
细心的人可能还没有忘记，曾经在媒体上非常活跃的王世渝在2001年突然从公众视线中神秘消失了。
“我一直在为自己寻找一个大的舞台。这时我遇到了唐万新。”文化的络印也在王世渝与记者的对话中呈现：在他的话里会出现很多的书面语。“唐万新既是粗俗的武将，也是文雅的绅士；他既刚烈，也柔弱；既粗犷，也细腻。他是个非常有人格魅力的人，不管显赫，还是潦倒。”即使在唐万新身陷囹圄之际，王世渝并不讳忌对他性情的欣赏。
“金融是国家的命脉。作为投资银行家，我希望看到中国金融服务水平在国际金融市场中的拥有自己的地位。而国内主流投资银行从事的却是简单的服务——发行股票。”王世渝抬起头看了记者一眼，便把目光投向了远处。
“德隆旗下若干银行、保险、租赁、证券、信托、金融等机构，以及唐万新的器重，给了我‘辽阔’的平台任由我舞蹈。我的视野变得豁然开朗，思考的不再是简单的交易行为，而是金融混业结构设计。”
在此之前，有着14年投资经验的王世渝，虽然不认可中国主流投资银行发行股票的运作模式，但由于没有合适的舞台，也只能无奈地做些简单的改制、重组、上市、并购等服务。 ，中国企业界的巨人——德隆集团土崩瓦解后，王世渝与德隆灵魂人物唐万新将友联打造成为具有国际水平的金融混业平台的梦想就此搁浅。“巨人倒下是个悲剧，它失败的原因是复杂的，不能简单地把责任归咎于谁。德隆事件对中国经济的伤害是很深刻的，这其中包括中国股市。”从王世渝痛心疾首的语气中可见他对德隆的感情非同一般。
“该到哪里去？哪里还会有如此之大的舞台让我驰骋？”走下德隆的大舞台，王世渝反问自己。
“地产业变革正在酝酿之中”
密集的金融重拳频频落在房地产资本市场上。先是2003年的121号文件；接下来是2004年1月1日有关商业银行、城市信用社贷款利率上浮区间扩大的政策开始正式实施；仅隔短短的3个月，2004年4月25日起又对不符合相关要求的商业银行实行差别存款准备金率制度。 ，当西安中城联盟会上，“投降”二字最终从业内最强硬人物的利嘴中喊出，面临“失血”危险的开发商们陷入了恐慌之中。这一切都被台下静坐的演讲嘉宾——王世渝尽收眼底。他心中的迷雾散去，“该到哪里去？”这个困扰他已久的问题终于得到解答。
“2003年121号文件的出现，就是个讯号，可惜地产商们并没有警醒。更可惜的是时至今日，大部分地产商们还没有跳出与政府博弈的二元结构思维方式。”王世渝语调低缓，他用“不可思议”来形容对此情此景的诧异。
虽然惊诧，但作为有十多年投资银行从业经验的老江湖，从中国房地产资本机构与产业结构入手分析这个局面，不但不足为奇，反而是顺理成章了。
中国房地产企业资产结构中70%以上依靠银行贷款，开发商自有资产过少，债权人对债务人形成软约束。开发商对银行资金的过分依赖，导致了风险过于集中，遇到宏观调控自然会惊慌失措。
由于特定历史时期制造出来的爆发性需求，给开发商带来了空前的机遇，何况能用贷款的钱赚取更多的利润，链条当然不厌其长：建材、挖坑、打地基、施工、盖房、卖房、物业，统统包揽。如果资金链断裂，产业链如何维系？
“中国房地产发展的20来年，仅仅依靠行政、税收手段等消极调控方式是不够的。没有通过金融创新的方式来进行产业结构的调整，就必然出现后宏观调控现象：死掉一批（中小公司）；烂掉一批（楼盘和土地）；再有就是形成大量银行坏账。这样严峻的后果，必然使健康的经济肌体受到损害。”王世渝形容的后调控现象，让记者听后有哀鸿遍野之感。“如果将三七开（30%自有资金、70%贷款），变为三三四结构（30%贷款、30%自有资金、40%其他金融产品提供的支持），那么房地产市场就会健康得多。”王世渝接着说。
“1993年海南遗留下来的不良资产直到现在仍然未能消化完，这个教训难道还不够深刻吗？”王世渝提高了声调，盯着记者反问道。
其实，在金融体系不健全的前提下，如何拓宽狭窄的融资管道也正是开发商百思不得其解的难题。毕竟理论上诸多融资渠道：股权融资（境内外上市）、产业投资基金、发行企业债、信托资金、租赁融资等都是纸上谈兵，没有几个能真正落到实战阶段的。
有人说：“中国房地产资本市场进入了一个不破不立时代。”而王世渝则认为：“中国房地产行业的变革正在酝酿之中。” 自从1993年6月有关部门宣布在国内A股暂时终止房地产公司上市，投资银行与房地产企业就如同小国寡民，虽然鸡犬相闻，但却老死不相往来。隔阂的理由很简单：彼此无需求。金融界有见地的人士，在2003年121号文件出现后，也曾几度欲与房地产开发商建立互通有无的伙伴联盟，但因种种原因无功而返。
用金融的眼光看，王世渝觉得中国开发商的“明星效应”比股票更具有“中国特色”。“看着被媒体前呼后拥的开发商，我觉得很好笑。”说到这，他的嘴角微微上翘，笑得有点牵强。
“这种现象在世界上也算是独一无二，这也正说明了中国房地产弊病之所在——开发商主导市场。” 2004《福布斯》排行榜
中国大陆富豪榜与《福布斯》全球富豪榜进行了粗略的对比：中国大陆富豪榜排名前100位中，50%以上涉足房地产业；而世界500位富豪中却只有30人左右是地产商（包括中国5名），这也印证了王世渝所说的“独一无二”。“这种现象是极为不正常的。国外房地产行业几乎被金融化和证券化，开发商角色被弱化掉了。而我国房地产还不成熟，还处于开发商主导市场的阶段。”“宏观调控为我国金融与房地产两行业的契合提供了条件，我们应该抓住这个有利时机。”王世渝将伸开的手掌握成了拳头型。放眼全球投资银行，国外基金一边为中国加入WTO的承诺——2006年金融业全部放开鼓掌叫好，一边是紧锣密鼓地排兵布阵，尽显攻城略地之势。毕竟这是海外金融机构进军中国不动产市场的大好时机。
摩根士丹利最为突出。虽然它举手投足总让人有“东边日出西边雨”的感觉，但这丝毫不妨碍摩根士丹利房地产基金在谢国忠“泡沫论”中屡屡出手。人们在怀疑其有“唱空市场而乘机渔利”企图的同时，仿佛也看到了其它资金实力雄厚的海外基金欲在华夏挥斥方遒的念头。

㈢ 谁能告诉我几个成功滴证券化融资滴例子

关于房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）的讨论越来越多。从投资理财的角度来看REITs，有必要回答这样几个问题：REITs的核心理念以及设立动机是什么，REITs对于房地产金融的意义何在，REITs给投资者带来了什么。我们也有必要关注REITs在国内的发展。

REITs实际上是一种证券化的产业投资 基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。

REITs的基本运作模式如图1所示。REITs通过在股票市场发行股票募集资金后，持有和管理房地产资产，投资者通过购买REITs股票间接投资于房地产，并可以在股票市场进行交易，获得资本利得和流动性。

REITs设立的动机之一来自于房地产资本使用者想进入公共资本市场融资的需求。

房地产投资开发是一个资本密集的行业。房地产开发商的传统集资手段主要是两方面：自有资金和向银行申请抵押贷款。这使得房地产开发商的集资来源受到限制，特别是国家宏观调控收紧银根或是银行业陷入经营危机的时候，这种资金来源限制愈加明显。

REITs为房地产所有者提供了股权和债权两种融资渠道。第一，股权融资。REIT可以通过发行股票为经营性合伙企业融资。在REITs推出以前，房地产融资对象主要是机构投资者，而且房地产的种类也有限。但是REITs不同，它通过发行股票，具有集聚大量散户投资者资金的功能，有助于提高房地产市场的流动性和效率。第二，债权融资。例如美国对REITs进行债权融资就没有比例限制。

对于房地产所有者来说，REITs在融资方面提供了更大的灵活性和有效性。REITs使房地产开发商能够通过规范的REITs渠道及时回笼资金，投资于其他开发项目，促进了房地产业和房地产金融市场的发展。

投资者对一个流动的、可交易的房地产投资工具的需求使得他们对投资REITs产生偏好。

房地产业和稀缺资源土地紧密关联，历史数据已经表明，房地产业是容易积累财富的行业。房地产投资开发需要大量资金，一般大众投资者很难参与其中，REITs的出现，为一般大众投资者提供了投资于大型房地产开发的机会。

投资者购买REITs股票，能获得以下好处：

REITs股票收益率相对较高

REITs股票的高收益主要有以下三方面的原因：

第一，股利支付比例高。由于REITs必须要把90%的应税收入作为股利分配，因此，REITs的股东能够获得稳定的即期收入。从历史上来看，REITs的收益率比其他股票综合指数的回报率相对要高一些。

第二，REITs的收入以相对稳定的租金收入为主。由于股利源自REITs所持有房地产的定期租金收入，因此REITs的股利较为稳定，波动性小。而且，相对固定收益证券而言，REITs股票具有抗通货膨胀的保值功能。

第三，税收优惠。对于投资者来说，税收优惠包括两个方面。一方面，REITs具有避免双重征税的特征。由于REITs经营利润大部分转移给REITs股东，REITs在公司层面是免征公司所得税的。另一方面，REITs在支付股利时具有递延纳税功能，这也是许多投资者投资REITs股票的主要原因之一。

REITs股票的风险相对较低

REITs股票风险低的原因主要是：

1、专业化管理。REITs对房地产进行专业化管理，这是散户投资者所难以进行的。在这个意义上，REITs具有基金产品的特点。

2、投资风险分散化。REITs一般拥有一系列房地产构成的投资组合，比单个的房地产商或个人投资者拥有更为多样的房地产，从而投资风险更为分散。

3、独立的监督。大部分REITs是属于公募性质的投资机构，因此受到第三方监督的力度越来越大。另外，随着机构投资者越来越多地参与到REITs市场，公众获得的信息也越来越多，REITs运作的透明度越来越高。

REITs股票的流动性相对较强

公开上市的REITs可以在证券交易所自由交易。未上市的REITs的信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通。因此，相对于传统的房地产实业投资而言，REITs股票的流动性相对较强。

2005年9月26日，在“2005 REITs国际合作论坛”上，银监会法规部副主任李伏安作了“REITs在中国的市场需求和发展空间”的演讲，他表示，在房地产行业与银行高度依存、信托实际是银行贷款替代的现状下，银行和信托作为给房地产提供金融的企业，面临着信用、流动性、利率和法律政策等四大风险。对比贷款、发债、证券化和IPO等融资渠道，REITs作为稳定的、适当的、多元化的融资工具应该大力发展。

在这之前，国内的房地产开发企业、信托投资公司已经开始关注和探索借助REITs开发商业地产。越秀投资拟以REITs方式把公司旗下拥有的商场在香港上市；华银投资计划将国内收购的优质物业资产组建成一个“资产池”，再拿到新加坡上市；深圳铜锣湾集团也打算采取REITs的方式在海外上市；大连万达集团在全国15个城市有15个购物中心，明年商业广场将增至30个以上，从今年开始，万达不再分割出售而是自己长期持有经营这些物业，资金的紧张使得万达也计划打包旗下购物中心以REITs的形式境外上市。我国以往的房地产是以住宅为核心，沿袭了香港模式的运作模式，操作比较简单。当住宅开发商开始投资商业地产，美国模式的战略意义就凸现出来。REITs管理公司通过资本市场不断融资来开发、收购商业地产，是房地产金融的角色；同时它又能通过商业规划、商家品牌管理、租户调整，业态规划、整合零售来提升商业运营能力，使租金收入稳定、持久、提升。

从战略角度来说，REITs将很可能是国内商业地产乃至房地产金融的发展方向。

㈣ 哪位知道REITs是什么意思

REITS 即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或者受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按照比例分配给投资者的一种信托基金。
涉及reits的投资分析建议您联系持牌投资顾问。

㈤ 请问资产证券化ABS与REITs的不同点是什么呢感谢！

ARS和REITs不同点：

1、两者定义不同，ABS是资产抵押债券，REITs是房地产信托投资基金。

2、ABS 是你有房产，然后拿去做抵押，发型债券。REITs 是公募来钱之后去做房地产投资。

(5)reits如何用股权融资扩展阅读：

一、资产证券化的种类范围

⒈根据基础资产分类。

根据证券化的基础资产不同，可以将资产证券化分为不动产证券化、应收账款证券化、信贷资产证券化、未来收益证券化（如高速公路收费）、债券组合证券化等类别。

⒉根据资产证券化的地域分类。

根据资产证券化发起人、发行人和投资者所属地域不同，可将资产证券化分为境内资产证券化和离岸资产证券化。

⒊根据证券化产品的属性分类。

根据证券化产品的金融属性不同，可以分为股权型证券化、债券型证券化和混合型证券化。

二、REITs 分类方法

1、根据组织形式，REITs 可分为公司型以及契约型两种。

公司型 REITs 以《公司法》为依据，通过发行 REITs 股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，REITs具有独立的法人资格，自主进行基金的运作，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs 股份的持有人最终成为公司的股东。

契约型 REITs 则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型 REITs 本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。

二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同，因此契约型 REITs 比公司型 REITs 更具灵活性。公司型 REITs 在美国占主导地位，而在英国、日本、新加坡等地契约型 REITs 则较为普遍。

2、根据投资形式的不同，REITs 通常可被分三类：权益型、抵押型与混合型。

权益型 REITs 投资于房地产并拥有所有权，权益型 REITs 越来越多的开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，但是 REITs 与传统房地产公司的主要区别在于，REITs 主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。

抵押型 REITs 是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源是房地产贷款的利息。

混合型 REITs 顾名思义是介于权益型与抵押型REITs 之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。市场上流通的 REITs 中绝大多数为权益型，而另外两种类型的 REITs 所占比例不到 10%，并且权益型 REITs 能够提供更好的长期投资回报与更大的流动性，市场价格也更具有稳定性

3、根据运作方式的不同，有封闭与和开放型两种 REITs。

封闭型 REITs 的发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行新增的股份；而开放型 REITs 可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。封闭型 REITs 一般在证券交易所上市流通，投资者不想持有时可在二级市场市场上转让卖出。

4、根据基金募集方式的不同，REITs又被分为公募与私募型。

私募型 REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。

公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。

网络-资产证券化

网络-房地产信托投资基金

㈥ 房地产私募股权基金和REITS区别

1、性质不同

REITS一般指房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。

房地产投资基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。

2、要求不同

房地产私募股权基金是不公开的，对投资人有严格限制，比如资产要求很高，百万级起投，投资期限几年。

REITs门坎相应低得多，面向公众开放，有些几千元起。

3、关系不同

房地产私募股权基金是股权关系。

房地产信托投资基金是信托关系。

㈦ 什么是REITs

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

2020年7月17日，中国REITs论坛举办“REITs市场的中国道路研讨会暨《中国REITs市场建设》线上首发式”。

(7)reits如何用股权融资扩展阅读：

REITs的特点在于：

1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；

2、收益的大部分将用于发放分红；

3、REITs长期回报率较高，但能否通过其分散投资风险仍存在争议，有人认为可以，有人认为不行。

㈧ REITS和PE是什么样的金融产品国内有吗

个人认为，reits是企业将有型的物业交给专业机构评估股价后，分割成小块到海外募资，募集到百姓的钱来为自己所用；PE风险性更高收益性也更好，不需要对物业进行估价，而是分割成股权的形式到募资，更考验投资者眼光，收益也更大。
来源：新浪商业地产大师沙龙第25期

㈨ 出租率98.2%，静态收益5%，这家规模最大的写字楼REITs是怎么做到的

就是房地产投资信托，是英文“RealEstateInvestmentTrust”的缩写(复数为REITs)。从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。目前美国大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费)；租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。房地产投资信托（REITs）最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时REITs在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变REITs作为房地产投资基金的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别：REITs通常可以获得一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。REITs代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节（资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务）的分工合作，随着政府执政能力逐渐加强，房地产行业的逐渐规范而出现的。它可以最大限度的保证政府利益，并能有效的实现整个房地产行业的规范，所以，强烈建议尽快在我国立法支持并推广。另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。【REITs分类】1）根据REITs的投资类型不同，可以将它分为三大类：权益型房地产投资信托基金(EquityREITs)、抵押型房地产投资信托基金(MortgageREITs)和混合型房地产投资信托基金(HybridREITs)。2）按照组织结构不同，可以分为契约型REITs和公司型REITs两种。3）按照投资人能否赎回的不同，可将REITs主要分为封闭式REITs和开放式REITs两种。4)按照组建和运营方式的不同和所处发展过程的不同，可以分为伞型合伙房地产投资信托(UPREITs)和伞型下属合伙房地产投资信托DOWNREITs、“合股’’(StapledStock)和“双股"(PairedShare)，以及“纸夹’’(PaperClip)结构。【通过REITs融资的优势】REITs不仅资金来源广泛,而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。对于投资者而言，REITs风险低，回报稳定。首先，因为REITs一般是由专业的房地产公司发起并管理的，能够合理地选择投资的项目，并能对其进行科学的管理，所以，相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言，从经营管理上大降低了投资风险。其次，由于基金的规模比较大，因而能广泛投资于各种类型的房地产项目,从而分散了投资风险。最后，由于REITs投资于房地产,可获得稳定的租金收入，有一笔持续稳定的现金流，而且收益率也比较可观。在美国，投资房地产的基金年平均收益率可达6.7%，远远高于银行存款的收益，而且其风险却要小于一般的股票。对于房地产企业而言，与债务融资相比，REITs是以股权形式的投资，不会增加企业的债务负担。如果从银行贷款，房地产企业要按借款合同约定的还款，财务压力大,而且房地产企业也难以就那些短期内回报低的项目向银行申请贷款；同时，由于REITs的分散投资策略，降低风险的投资原则，其在一个房地产企业的投资不会超过基金净值的规定比例，因而房地产企业不丧失对企业和项目的控制权和自经营权。[编辑本段]【REITs国际运行模式的比较】房地产投资信托基金作为房地产企业一种创新的融资手段，首先产生于20世纪60年代的美国。20世纪60年代后期，美国、日本等发达国家就已经形成了初步成熟的房地产证券化模式。进入20世纪80年代之后，房地产证券化得到了迅猛发展，英国、加拿大等其他国家和地区也先后开展了证券化业务。2003年,房地产投资信托开始进入香港房地产市场运作，其资金管理采取外部管理方式。2005年6月，香港颁布新规则允许房地产投资信托投资海外地产，并允许借款不超过持有房地产价值的45％。美国REITs的设立主要由《证券投资法》和有关的税法决定。REITs像其它金融产品一样，必须符合美国1933年的《证券投资法》和各州的相关法律，而税法则规定了REITs能够享受税收优惠的一些主要条件，从而解释为什么了美国REITs在结构、组织、投资范围，收益分配等的发展都会围绕着税法的变更而。2003年7月,香港证券和期货事务监察委员会（香港证监会）颁布了《房地产投资信托基金守则》，对REITs的设立条件、组织结构、从业人员资格，投资范围、利润分配等方面作出了明确的规定。香港在很大程度上借鉴了美国REITs的结构，以信托计划(或房地产地产公司)为投资实体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务。按《房地产投资信托基金守则》规定，香港REITs每年必须将不低于90％的净利润以红利形式分配给信托单位持有人。尽管美国、澳大利亚和其他亚洲国家对REITs的收入分配都有要求，但是这些国家对REITs的分配要求与税收条款相联系，尤其是美国的REITs发展基本上是税收优惠驱动，收入分配要求其实是避免双重征税的需要。香港的《房地产投资信托基金守则》规定上市的REITs必须交纳地产税，REITs面临公司资本利得和地产税的双重征税。香港采用的是比较谨慎而且限制性较强的模式，除了对结构、投资目标、收入分配等方面的规定外,《房地产投资信托基金守则》对REITs结构中的各参与方的资格和责任等方面作了非常严格的规定。可见，美国的REITs是始终围绕着税法来发展的,其REITs的起源有明显的税收优惠特征;而香港对REITs的规范不是通过税法中税收优惠的杠杆而实现，而是通过专项的立法、修改投资、信托等有关法律或新建法令，对REITs的结构、投资目标、收入分配等方面制定了硬性的规定,并没有明显的税收优惠驱动的特征，因而可以说香港的REITs是发展是专项法规型，这种模式对控制REITs这类新产品的风险有积极的作用。美国的REITs的发展非常迎合市场的要求，所以可以说非常市场化，其REITs市场化导致的结构变异也得益于比较成熟的市场化经济，以及其较成熟的金融体系；而由于REITs在香港的发展历史较短，所以REITs的形成仅仅是在各个专项法规要求的规范框架内，因而REITs在香港也没有形成由市场环境所致的结构上的变异。【房地产投资信托发展意义】我国引入房地产投资信托基金有着非常重要的作用。首先，引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融架构。房地产信托投资基金在国外既参与房地产一级市场金融活动，也参与二级市场活动，是房地产金融发展的重要标志，也是促进房地产金融二级市场的重要手段。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。因此，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。其次，引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。从房地产金融的角度来看，引进具有市场信用特征的房地产信托基金，将一定程度提高房地产金融当期的系统风险化解能力，提高金融体系的安全性。再次，引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产投资信托基金的引入，可以避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，有助于缓解中国金融体系的错配矛盾。房地产的固有特性决定了房地产投资信托基金具有保值增值的功能，因此房地产投资的收益相对比较稳定。【我国建立REITs的发展政策建议】1、加快相关政策和法律法规制定房地产投资信托(REITs)作为一种新的房地产投资工具,是一个需要房地产业和金融业相结合的市场配置资金的投资产品，需要建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，进而推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。另外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。2、加快房地产信托专门人才的培养加快、加强REITs的人才培养。发展REITs需要尽快建立起一支既精通业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。一个专业的房地产信托运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目操作能力，对市场的嗅觉灵敏，能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资；同时这种专业机构或专业人员也是证券市场上的分析家。加强房地产信托人才的培养，需要尽快建立起一支既精通信托业务、又了解房地产市场，熟悉业务运作的专门管理人才队伍。与此同时，还需积极促进信托业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。3、防范运作中的道德风险从美国的房地产投资信托运作经验来看，其经营与管理由受托人委员会或董事会负责。受托人委员会或董事会通常由三名以上受托人或董事组成，其中大多数受托人必须是“独立”的。借鉴美国经验，我国可以考虑在开展房地产投资信托业务的信托公司中建立类似的受托人委员会，负责制订房地产信托的业务发展计划，并且要求受托人与投资顾问和相关的房地产企业没有利益关系，还要创造一种环境或制度，尽可能使投资者的利益与管理者的利益相一致，对REITs的发展就显得非常关键。另外，有限合伙形式能较好地解决约束和激励的问题，管理者承担的无限责任以及管理者的业绩回报制度，能将管理者和投资者的风险及利益有效地捆绑在一起，激励管理者努力管理好各项投资以实现价值最大化，最大限度地防范风险。4、建立信托企业信用制度建立信托企业信用制度，以完善的法律体系促进信托市场的诚信，保证信托市场的健康发展。建立信托企业征信体制，划分信托企业信息类型，实现征信数据的开放；发展信用中介机构；建立标准化的信托企业征信数据库；建立健全失信惩罚制度；规范发展信用评级行业；大力发展信托企业信用管理教育。5、健全信息披露制度有的信托公司将募集资金投入关联方、并由关联公司进行担保，但信托合同中对此没有揭示，使投资者身处风险隐患而不知情。信托投资公司应真实、准确、及时、完整地披露信息，包括经审计的年报和重大事件临时报告等，在年报中披露各类风险和风险管理情况及公司治理信息，并在会计附注中披露关联交易的总量及重大关联交易的情况等。【中国内地房地产投资信托基金的定位】鉴于我国目前存在的住房租赁市场远不如买房市场发达，租售比价严重不合理；房地产企业资金过度依赖银行贷款，房地产业投资风险增大；结构性矛盾日益显现，中低价房供不应求，高档住房供大于求等问题，中国内地设立房地产投资信托基金建议定位于收购和持有适合中低收入居民租住的住房，并辅以一定比例的经营性公建项目，以平衡租金收入，实现受益人的预期收益。当前设立房地产投资信托基金对中国内地经济和社会的发展意义深远：一是有助于增加租赁住房供应，改善住房供应结构，发展住房租赁市场，并为中低收入居民提供适宜的租赁住房；二是有利于促进房地产业的专业化发展，使房地产融资、开发、物业管理和投资管理等活动相对分离，促进其效率和水平的提高；三是有利于丰富房地产直接融资形式，推进金融体系改革与创新，有效利用社会闲置资金，扩大直接融资规模，优化融资结构，降低融资成本，同时为大众和保险业提供了有适当收益、低风险的投资品种；四是有利于缓解房地产市场周期性波动对社会经济的影响。在中国内地设立房地产投资信托基金已具备良好的基础：一是租赁市场的需求潜力将为房地产投资信托基金提供广阔市场。二是中国内地房地产市场持续发展日益成熟，在国家宏观政策指导下，金融机构的风险得到有效控制，房地产金融秩序比较稳定，为信托基金提供了良好的市场环境。三是国际和国内经验可资借鉴。近年来，北京国际信托投资有限公司、北方国际信托投资公司等一些信托投资公司以多种形式为房地产投资及管理的各个阶段提供融资，推出了我国内地在功能上接近房地产投资信托基金的产品，这些探索对设立信托基金均具有借鉴作用，并积累了一定经验。四是国内的信托投资公司、资产管理公司、物业管理公司、基金上市发行服务机构，也已具备为信托基金提供专业服务的能力。五是投资者投资这类房地产投资信托基金是有收益的。把政府原用于解决中低收入居民的住房问题的资金整合起来，加上原来经济适用房“补砖头”的优惠政策以及土地出让金等，再加上社会投资和经营性公建的高租金收入，这类房地产投资信托基金的回报率不会太高，但一定高于银行存款。【中国内地房地产投资信托基金模式的选择】1、可供选择的三种模式。(1)信托计划模式。这种模式的优势在于能从结构上确立受托人的资产管理职能，在保证基金的投资和收益分配策略顺利实施的同时，有效地保护投资人(委托人)的利益。目前的房地产信托计划上升到房地产基金的层次上，就要克服其在产品设计上的障碍：一是只具融资性，不具投资性；二是无统一交易平台，面临市场流动性问题；三是债权性质，使得不能像真正的REITs那样参与项目的管理和投资决策。(2)房地产上市公司模式。这种模式的优势在于：一是障碍少，以现有《公司法》和《证券法》为根本依据；二是现有上市公司的经营和监管实践提供了丰富的经验；三是这种模式下的基金的股东即为公司股东，回避了基金管理公司股东和基金持有人之间的冲突；四是国际上有成熟的经验可借鉴。这种模式面临的问题有：一是我国《公司法》所规定的“公司对外投资不得超过净资产的50％”对于主要以收购新的房地产项目而实现增长的房地产企业来说是一个很大障碍；二是面临着公司制下公司管理与房地产项目管理混杂所容易出现的潜在利润冲突问题。(3)封闭式契约型产业基金模式。这种模式的优势在于：一是可借鉴我国现有的证券投资基金的经验；二是避开公司法对公司对外投资50％限额比例的限制；三是通过基金的结构从而引入对房地产项目的监管与管理。这种模式面临的问题有：一是基金管理公司股东和基金持有人之间有利益冲突；二是缺乏法律依据。2、选择信托基金。在上述三种模式中，我们认为，利用现有的信托法规及信托制度，在目前信托投资公司开展的集合资金信托业务基础上设立本基金，法律、政策障碍少，可行性强，试点工作成功的机会更大。(1)相对完善的信托法律法规有助于基金的规范运作。2001年以来，我国相继颁布了《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理法》、《信托投资公司资金信托管理暂行法》《信托投资公司信息披露管理暂行法》及《信托业务会计核算法》。信托法律法规体制已经相对完善，便于基金规范运作及获得有效监督。(2)现有的集合资金信托计划为本基金的设立奠定了基础。第一，此类计划广泛地投资于房地产，已经为房地产企业、投资者和监管部门所熟悉，具有较好的市场基础。第二，信托投资公司已经开始利用此类计划来探索设立本土化房地产投资信托基金的途径。如2003年12月北京国投推出的一个计划，就是直接购买一个商铺的产权，信托计划投资者的回报源自商铺的租金收入。该计划在运作原理上已经接近国际上的房地产投资信托基金。3、借鉴国外及我国香港、台湾的成功经验。美国现有的房地产投资信托基金有一部分是采用信托形式。新加坡及我国香港和台湾上市的房地产投资信托基金也采用信托形式。采用信托形式成立的房地产投资信托基金属于实际上的“信托”；在台湾就明确地被称为“不动产投资信托”，而把该信托项下的信托财产称之为“基金”。我国证券投资基金法在借鉴香港证券投资基金模式时，把基金管理人和基金托管人视作共同受托人，并分别赋予其管理基金和保管财产的义务，两者分别对基金管理不当和财产保管不当负责。但是按照我国信托法，共同受托人所承担的义务是一样的，必须对信托财产的管理、运用及保管不当负同一责任。因此，证券投资基金法与信托法存在冲突。如果我们要借鉴新加坡或香港的模式设立房地产投资信托基金，同样面临着上述法律冲突。因此，我们认为，借鉴台湾的做法更适合我国内地现行法律体系，在现行信托法律体制框架内完全可以设立房地产投资信托基金。【建立内地REITs基本框架设计】1、信托基金设立形式。借鉴我国台湾地区的模式，信托基金采用契约型方式设立，由信托投资公司作为受托人，以设立信托的方式，发行信托基金受益凭证。参照封闭式证券投资基金的运作方式，采用公募方式，上市交易，存续期间不得赎回，并按照国际惯例赋予其可以增发的功能。信托存续期不低于30年，信托到期终止后，经受益人大会协商可以延长存续期，也可采取发行新的信托基金的方法，按照协议价格或者公平市场价格收购原信托基金持有的物业，实现原投资者的资金退出。2、信托基金的主要参与者。信托基金的主要参与者包括委托人、受托人、资产管理人和受益人。3、受益人大会制度。为了保障投资者的合法权益，信托基金可引入受益人大会制度，并在信托文件中对受益人大会的相关内容进行约定。受益人会议相当于股东大会，可以就基金管理和运作的重大问题进行表决，如投资策略的改变、受托人的撤换、新受益证券的增发、基金终止等等。信托基金各方当事人应按照信托文件的约定，充分发挥受益人大会的作用，规范信托财产的管理和运作，建立严密的风险内控制度。4、收益及分配。信托财产所得各项收入扣除成本、费用及相关税、费等支出后，原则上将90％收益向受益人分配。房地产投资信托基金实际上是一种集体投资方式，投资者必须在自担风险的前提下享受投资收益。因此，基金只提供预测的收益率，而不就投资回报对投资者作任何承诺。5、信托资金的运用。信托资金的运用，主要包括收购和持有适合中低收入居民租住的经济型租赁住房，并辅以部分经营性的公建项目，以平衡租金收入，实现受益人的预期收益。(1)收购房源。信托基金募集资金可收购现有适合租赁的住房，同时，信托基金还可收购符合信托基金运用方向，由房地产开发公司定向建设的住房。定向建设住房的选址地块应为交通便利、邻近市区，具有一定的人口规模及产业基础，有较强的土地升值空间，符合城市建设发展方向的地区，有利于保证物业的出租率及租金水平的稳定性。(2)租金标准。租金构成原则上应包括折旧费、受托人和资产管理人费用、税金、维修费、投资收益五项因素。如在住房建设和运营中政府给予政策扶持，可在一定程度上降低租金水平。6、配套优惠政策。信托基金在我国尚处起步阶段，鉴于基金收购物业主要面向中低收入阶层，为降低运营成本，保证信托基金试点项目的成功，政府可给予必要的政策扶持。如为信托基金定向建设的住房享受经济适用房建设优惠政策，在信托基金运营中按照国际惯例免缴信托基金层面的企业所得税，对租金收入计征的营业税和房产税等统一按综合税率5％收取，对信托基金首次购买住房作为经济租赁房过户的契税、印花税予以免缴等政策优惠。参考资料：ke..com/view/378010.htm?fr=ala0_1