信托土地流转

1. 土地信托的模式构建

成立农村土地信托机构
农村土地信托机构应按照“依法、自愿、有偿”的原则，把分散在一家一户的土地集中起来，以解决部分农户“有地无力开发、有力无地开发”的弊端，在稳定承包权的基础上，加速经营权的流转，同时有效解决了土地供需矛盾，促进了农村产业结构调整。土地信托机构的主要职能包括：
1.信息传递职能。定期举行土地流转信息发布会，如浙江绍兴县柯桥镇“土地信托服务站”受13个村经济合作社的委托，向社会推介2200亩土地的使用权转让信息，公开招标高效农业开发项目，在不到一天的时间里，已有9家企业签订了投资协议，而原土地承包经营者将可获得土地信托分红。
2.中介服务职能。协调流转双方提出的有关事宜，在平等协商的基础上，落实合约关系，维护双方利益；代理发行收益凭证，为受托人融通开发资金服务，为投资者拓宽投资领域服务，并从中收取相应劳务酬金。
3.监督治理职能。对土地流转后的用途进行监督治理，以提高土地利用“三态”效益为目的，促进土地资源可持续利用为宗旨。
4.经营治理职能。土地信托机构可运用其信托基金，直接或联合从事土地的开发经营治理。
建立土地投资信托基金
土地开发需要巨额资金，通过财政拨款、个人自有资金等途径往往受资金来源的限制而满足不了需求，建立土地投资信托基金可有效解决土地开发资金不足问题。土地信托基金是土地信托部门为开发经营土地而设置的营运资金，其主要来源有：银行等金融部门吸收的土地信托存款、政府发行的土地证券、企事业单体待用的土地信托基金、预算外自有资金等。借鉴美、日土地信托经验并结合中国农村土地产权实际情况（农村集体土地所有权不变、承包权相对稳定、经营权可合理流动）。
原土地承包者作为委托人与受益人将土地信托给土地信托机构，土地信托机构作为受托人既可将土地经营权以出租、转让、转包、入股等方式给土地开发经营者从而收取租金、转让（包）金或股利；也可以与专业土地开发公司通过签订土地开发合同，收取开发收益（开发公司按合同取得相应酬金），然后将土地使用权再进行出租、转让等活动。土地信托机构负责将信托红利给委托人。土地开发经营过程中所需的巨额资金可通过土地信托机构向金融机构贷款（农业贷款，政府扶持、利率优惠）来筹集，金融机构可通过出售贷款债权的方式向广大投资者再融通资金，既增加投资渠道，又分散金融风险。
推行土地信托运作模式的支持体系
1.政策法规支持
2001年4月公布的《中华人民共和国信托法》，使中国信托事业的繁荣和发展建立在较为完善的法律规范基础上。在国外，土地信托是信托业务的重要组成部分，然而，中国土地信托发展滞后，要真正促进土地信托经营业务的发展，尚需制定有关规范各种土地信托经营业务的政策法规及实施细则，非凡是关于土地投资信托基金如何具体运作、土地信托红利确定的依据、土地信托经营业务的税费制度、土地信托产权的流转补偿与变更登记问题等。
2.市场体系支持
第一，支持培育土地流转经营者。农村土地产权流转根本在于解决“有地无人种、想种无地种”的问题即谁来种，因而培育土地经营者是土地产权流转能否顺利进行的要害。中国农村土地流转经营者主要有：一般农户、种养大户、工商业主等，主要经营形式有：大户承包型、农庄经营型、股份合作型、公司经营型、产业化经营型等，重点应支持种养大户与工商业主进行规模化经营，投资高效农业，以发挥其人力、资金、市场与技术的优势。
第二，市场信息支持。流转土地的区位、数量、质量、地貌等条件以及补偿标准、流转形式均存在着较大的差异性，建立流转土地信息库，多渠道、多形式向辖区内外及时发布土地资源信息，可增强土地市场透明度，有助于土地高效流转。
第三，监督机制支持。土地流转后的用途应遵循“不改变土地的农业用途，确保耕地复耕能力，确保耕地总量动态平衡，确保土地资源可持续利用”的原则。建立监督机制，依法查处土地流转后的违法用地行为，使流转后的土地利用真正做到合理与高效。
第四，资金支持。据投资测算，目前每整理、开发、复垦1公顷的耕地需要投资 4500—9000元；园地需要3000—5500元；林地、牧草地需要投资1800—2750元；渔业用地需要投资15000—28000元。随着土地整理、开发与复垦难度的递增，土地流转经营者所需投入资金量愈来愈大，为此需要财政部门、金融机构、民间组织等资金上的大力支持。
3.技术支持
由于土地开发整理内涵是随着时间的推移不断丰富的，如土地整理最具代表性的德国，19世纪以前的土地整理主要是针对农地分散、零碎等问题实行集中；20世纪初期，侧重于服务基础设施和公共建设实施土地整理；到了20世纪70年代又增加了景观生态和环境保护，以实现经济、社会、环境的协调发展。因此，土地开发整理技术也需要不断更新与完善，以适应土地开发整理内涵的需要。

2. 土地流转信托对农村发展带来哪些好处

没好处

3. 中国的土地流转正在步入"信托时代"吗

王东宾 / 河北张家口市金融办

现在，农村土地流转当前已经进入一个新的历史阶段。十八届三中全会前后，以中信信托、中粮信托、北京信托三大信托机构先后于安徽宿州、黑龙江肇东、江苏无锡等地开展土地流转信托项目为标志，中国的土地流转开始步入“信托时代”。

然而，自商业信托机构进入土地流转领域之始，各方对土地流转信托项目的经济合理性就质疑不断，或疑为商业噱头，或疑为炒作概念，众说纷纭。诚然，短期内迅速土地流转实现盈利性具有相当大的难度，但正由于农业的脆弱性及其经济劣势，商业信托公司介入土地流转领域这一新趋势才尤为值得重视，需要从农村土地流转的历史脉络中发现其合理性和可行性。因此，本文将比较土地流转的几种重要模式，以更好地理解土地流转信托模式的经济效率和社会意义。

一、土地流转的三种模式

自二十世纪七十年代末八十年初家庭联产承包责任制建立以后，土地流转作为一种调节土地承包和土地经营之间紧张关系的重要机制，不管政策上是否正式认可，全国各地的实践探索一直没有停止过，出现了各种模式或经验。本文的模式选取基于如下两个方面。

第一，十八届三中全会《决定》中提出“稳定农村土地承包关系并保持长久不变，在坚持和完善最严格的耕地保护制度前提下，赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能，允许农民以承包经营权入股发展农业产业化经营”，这就限定了农地流转的两个基本前提：“农地农有”与“农地农用”。这样，本文的讨论将不涉及改变土地使用权拥有状态的“双放弃”(如成都模式)、“宅基地换住房+承包地换社保”模式(如重庆九龙坡模式)等，也排除了改变“农地农地”状态的土地股份合作制模式(如广东南海模式)等，集中讨论农业用地流转模式。

第二，以收益权的实现方式为核心标准。这种选择基于三个方面的考量。一是信托的制度设计恰恰以委托人财产收益权为核心，从农户的收益权理解土地流转信托模式，符合信托思想的本源，也易于在与其他模式的比较中发现其独特优势。二是受亨利?乔治的“地租社会化”思想启发。亨利·乔治用“外壳”与“核仁”来隐喻土地占有与收益，他反对僵化地从简单直接占有的形式来理解土地所有权内涵，而把地租(土地收益)作为土地权利的核心，这对我们理解当前中国“稳定承包权，放活经营权”的政策主旨极有启发意义。最重要的是，保护(并实现)好农民的收益权是土地流转政策的最关键环节，也是保障土地流转稳定有序进行的必要条件，并能促进土地流转在城镇化进程中更好地发挥稳定器作用。

“地租社会化”提出者亨利乔治的著作《进步与贫穷》对孙中山的地权思想有重大影响

基于这样两个标准，本文选取“反租倒包”模式(浙江瑞安)和福建沙县模式作为参照系，与以中信信托(以安徽宿州项目为例)为代表的商业信托模式进行比较，重点是各种模式的收益分配与增信机制两个方面。

(一)浙江瑞安：“反租倒包”模式

二十世纪九十年代初期，浙江省瑞安市马道村出现一种新的土地流转模式，被称之为“反租倒包”，这种模式后来在全国很多地方流行推行过。简要地讲，“反租倒包”是指村集体从农户手中以一定价格把已经承包到户的耕地租赁过来(“反租”)，必要时经过一定的土地规划、整理与整治，再转包给种粮大户或农业企业等农业经营主体(“倒包”)。之所以称为“反租”，是因为村集体作为土地所有者，是土地承包经营权分配中的发包方，先期已经将土地发包(“出租”)给农户，因而村集体承租农民土地是一种“反租”行为。这样一来二去，尽管土地又集中于村集体，但权利关系却发生了变化。其权利转化与转移过程大体如此，通过发包完成土地初始权利分配(承包经营权)，“反租”将经营权集中，“倒包”将土地经营权流转到有效率的经营主体手中，土地承包权依旧归农户，土地所有者——村集体发挥组织管理职能。可以说，“反租倒包”模式是中国农民在当时的政策环境下因地制宜进行的自主的制度创新，与今天政策所倡导的“稳定承包权，放活经营权”宗旨不谋而合。在“反租倒包”的过程中，村集体、村民与经营者之间通过契约“合作”创造性地实现了承包权与经营权的效率分解与重组，因此这一模式非常适应中国乡村社会，至今在许多地区仍在使用。

显而易见，“反租倒包”是一种村级创新模式(笔者认为，“反租”是相对于“发包”而言的，因此除非拥有发包权，乡镇要么是依托村集体的联合“反租倒包”，要么是“伪反租”)，必然与乡村治理水平高度关联，关键问题看村委会或村集体组织的“反租”过程是否存在违背农民意愿、强迫农户流转土地或侵害农民利益的行为，其有效运转依赖于这样三个条件：第一，村庄的经济结构中，主要劳动力的收入依赖于非农就业。二，村庄治理机制比较完善，村民能够通过协商机制达成共识，形成稳定契约。第三，村集体经济较为发达，可以为“反租”的收益兑付提供较强的风险保障。

(二)福建沙县：“双平台”模式

沙县小吃名扬海内，劳动力大量经商，土地撂荒现象严重，全县范围内土地流转的需求非常高，催生出土地流转的“沙县模式”。截至2013年底，沙县全县实现流转土地约13万亩，占全部耕地的65%，是全国土地流转流转率的2.5倍。从沙县的实践经验来看，其土地流转模式可以概括为“流转+信托”双平台模式。

福建沙县的土地流转模式可以概括为“流转+信托”双平台模式。

流转平台

沙县自2006年开展土地流转试点，建立了县、乡、村三级土地流转服务机构，作为中介组织推动土地集中连片规模流转。沙县的特点是，在三级服务体系的基础上，又建立了专门的土地流转交易场所和信息服务平台，并开发了土地承包管理系统、流转土地视频系统等。土地需求方接入服务平台和系统后，通过待流转土地视频，可以很快了解相关地块的地貌、田间设施等基本信息。2011年信托平台建立后，信托平台承担了收储土地(一次流转)并进行土地整理的任务，将土地地块规模化、标准化，流转平台对接的重点变为经过信托平台集中连片整理开发后的待流转土地(二次流转)。

信托平台

2011年，沙县又作为福建省第一家开展农村土地承包经营权信托流转试点，通过设立两家经营权平台公司，建立了县乡两级信托服务体系。

信托平台的运行机制主要是信托公司与村委会(代表同意将土地信托的农民)签订信托合同，获得土地后，土地集中连片，统一进行规划、布局、整理与整治，再通过招标、竞拍、租赁等形式流转给农业企业或其他经营主体。

可见，沙县模式是一种政府主导的“流转+信托”双平台模式。尽管时序上流转平台建立在前(2006年)，信托平台建立在后(2011年)，但实际运行中信托平台前置，发挥一次流转(土地收储)功能，把经营权集中起来，进行土地集中连片、整理开发，流转平台的功能升级后置，把经过整理开发后的土地流转给相关经营主体，发挥二次流转功能。这样，后面的比较分析可以发现，沙县的信托平台是一种准信托模式，在收益权设计、风险处置措施、增信机制等其他方面与商业信托平台基本相当。

(三)安徽宿州：商业信托模式

至2014年4月初，全国落地的土地流转信托项目已经有十几单了，其中中信信托6单(安徽宿州、山东青州、贵州开阳、安徽马鞍山、河南济源与湖北黄冈)，北京信托4单(江苏无锡、镇江句容、安徽铜陵和北京密云)，土地流转信托项目的土地数量已达20万亩以上。

尽管各机构的具体合约计划存在诸多差别，但在核心问题(收益权)的处理上差别不大。本文主要使用中信信托宿州项目的方案设计。中信信托宿州项目位于宿州市埇桥区朱仙庄镇，信托期限为12年(二轮承包期剩余12年)，首期流转面积5400亩，流转后用于建设现代农业循环经济产业示范园(埇桥区是2010年农业部批准的第一批国家现代农业示范区)。5400亩土地由朱庙村、塔桥村集中承包经营权后，委托埇桥区人民政府代理，由区政府作为委托人与中信信托签订信托计划，中信信托聘请服务商进行土地开发和基础设施配套。该项目服务商为安徽帝元现代农业投资发展有限公司，项目初期服务商同时也是整体承租商，支付开发前期的信托收益(关于中信信托宿州项目的详细方案信息，参见蒲坚：《解放土地——新一轮土地信托化改革》，北京：中信出版社，2014年，第219-247页)。

中信信托公司目前正走在全国土地信托实践的前沿

二、三种模式之比较

至此，我们初步理清三种模式的基本情况，接下来的比较以收益权为核心，集中在收益分配和增信机制两个层面进行比较。

(一)收益分配模式

一般而言，土地流转的收益分为两个部分：基础收益和增值收益。“反租倒包”模式中，农户的土地流转收益表现为单一的“反租”租金，但在实际情况中，村委会往往会发挥类似于集体谈判机制的作用，推动土地流转(“倒包”)价格根据市场情况和经济环境的动态合理调整，“反租”价格随之进行调整，这样农户也能分享到增值收益。在有些地区，“倒包”与“反租”之间会有一定的差价，或村集体与村民之间有约定的流转收益分成比例，如“二八开”，农户获得大部分收益。

沙县模式中，基础收益即土地委托给信托公司时支付的约定租金。增值收益分为两部分：一部分是土地集中到信托公司以后，通过土地整治、改良后(如高标准农田建设)的增值部分，这部分60%归农户，40%归信托公司作为信托发展基金滚动发展;另一部分是土地由信托公司流转给经营方后，由信托公司申请各级项目配套资金，其中60%无偿扶持经营方，其余按信托公司的投入计算，逐年向经营方收回，回收资金返还村集体，由村集体进行二次返还(这实际上相当于本文末提出的农业补贴“部分归农”机制)。

中信信托宿州项目(A类计划)中，基本收益为1000斤中等质量小麦价值(均按国家颁布的中等质量小麦价格兑付等值人民币，以下不再重复说明)，如果低于1000元，则按1000元兑付，即支付给农民的基础地租价格最低为每亩1000元人民币。实际上，当地目前的土地流转价格为每亩每年约600元左右，即该项目的基本地租一次性增值60%以上，项目初期，由当地政府为服务商(初期承租方)提供每年每亩约400斤中等质量小麦价值(约400元人民币)。

增值收益为A类计划方案中的超额收益。受托人服务商进行土地整理和基础设施投资(必要时发行B类信托计划，募集土地整理专项资金)，扣除各项本金和费用后形成的超额收益，70%归农户，30%归受托人，作为信托管理费用。北京信托江苏项目也是按这一比例分配浮动收益(即土地开发的增值收益)，增值收益“三七开”原则似乎已成为市场共识。当然，增值收益是否能够按方案如期实现，我们实践中密切关注。

(二)增信机制

不论何种模式，流转收益按期兑付是稳定流转关系的基本条件，是承包权与经营权有序、稳定分离的必要条件。而农业本身又是弱势产业，面临自然风险、市场风险、经营风险等多重风险，经营端的风险如果传导流转端，引发兑付危机，必然影响流转关系的稳定。因此，在土地流转的各种模式中，收益兑付的增信机制至为关键。

“反租倒包”模式中，村委会作为村民自治组织，与村民之间存在一种“信任契约”，并通过村民直选等基层民主途径对村委会的行为形成有效约束。这决定了在很大程度上，村集体经济要为“反租倒包”提供一种隐性担保，构建一种村集体增信机制。

沙县模式中，有两重保障机制。一是由增值收益的40%归入信托公司形成的信托发展基金;二是财政资金增信机制，由沙县财政先行注资150万元设立土地流转风险保证金。风险保证金的增信对象为集中连片100亩以上，流转期限5年以上的流转土地业主;当经营业主因发生各类风险无法兑付租金，导致信托公司无法向农户兑付收益时，由风险保证金先行兑付。

中信信托宿州项目中，在方案中为A类基本收益(付给农户的基础地租)设计了双重增信保障。第一重保障来自服务商的合同承诺，在未找到承租方的时候，由服务商承租信托项目下的所有土地，并按期向农户支付基本收益。因此在项目开发初期，服务商即承租商。而且，若后期发生实际获得的租金收入不足以支付基本收益的情况时，该类资金缺口仍由服务商补足(服务合同中规定服务商的职责范围包括“提供信托计划项下兑付A类基本收益的增信保障”)。第二重保障是如果A类基本收益的兑付仍然出现流动性资金缺口时，即第一重保障出现问题时，由受托方发行T类信托计划，补足信托收益兑付的流动性缺口(T类信托计划也可以用于土地整理投资的B类信托计划基本收益兑付缺口)。

综合来看，“反租倒包”模式采用的是村集体组织隐性增信机制，而沙县模式和信托模式均建立了明确的增信机制，前者采用政府财政增信机制，后者采用市场化增信机制，保障农户的基本收益不受土地流转后与经营相关的风险影响，确保基本收益稳定且可持续。不论是沙县的政府信托机制，还是宿州的市场信托机制，本质上均是土地流转与土地经营之间建立一道风险防火墙，以稳定收益权的方式(信托收益)更充分地实现农户承包经营权的经济内涵，促进承包权与经营权的有序、稳定分离，有助于同时实现“稳定承包权”和“放活经营权”双重政策目标，并且兼顾了效率与公平。

(三)土地流转信托与金融创新

农村金融发展滞后的一个重要瓶颈是农村缺乏有效抵押、担保品，导致“融资难”、“融资贵”成为普遍现象。近年来，各地纷纷试点推动解决这一问题的金融创新，如吉林的“土地收益保证贷款”、重庆的“三权抵押”、河南信阳的“五权抵押”等，其政策主旨均在于农村承包地、宅基地、林权等“三农”物权的金融权能。十八届三中全会《决定》中进一步肯定了农村土地流转的重要作用，明确激活农村土地担保、抵押权能的政策导向，为农村土地金融创新打开了更宽阔的政策空间。土地流转信托化对金融创新的推动作用可以从三个层面来理解。

第一个层面是对委托方——普通农户而言。土地流转信托的优势之一是将农户承包土地的收益权结构化、标准化，变为标准的商业合约，这有利于开展以标准化收益权为标的的金融创新。例如，中信信托在宿州项目中目前已实现通过信托受益权质押为农户发放小额贷款，年利率在10%-12%之间，沙县的金融机构已经借助当地的信托平台，开展了“预期收益权”、“农户联保+预期收益权质押”等金融创新。

2013年末发布的“107号文”(《国务院办公厅关于加强影子银行监管有关问题的通知》)中明确提出“探索信托受益权流转”，可以预期未来信托收益权的市场流通性更强，会更好地促进土地流转信托收益抵押、担保权能的实现。尤其值得注意的是，这对当前的“人户分离”城镇化格局非常具有现实意义，对“非户籍城镇化”人群来说，在没有并入城镇社会保障体系之前，土地流转信托不仅可以实现“离土不离权”，提供一份稳定的基本收入，而且可以借助收益权金融创新申请小额贷款，更好地在城镇中生活与创业。例如，中信信托宿州项目中就提出“赋予土地信托流转金融属性，为农民参与城镇化进程、增强承担城镇社会保险和住房租赁等方面的私人成本的支付能力创造条件”。可以说，土地流转信托将构建的是一种“离乡离土不离权”的社会制度。

第二个层面是针对信托平台而言。信托平台将原来分散的经营权汇集后，实现土地集中连片，具备开展土地整治项目(如高标准农田建设、中低产田改造、节水灌溉设施等)和布局现代农业基础设施的必要条件，从而也就具备了对接财政扶持项目和资金的基础条件。沙县模式中，由信托平台配合政府扶持项目，开展土地集中连片整理开发，然后再进行流转;北京信托密云项目所采取的“财产权信托+资金信托”的“双信托模式”，通过资金信托为土地流转信托后的经营开发提供1800万元的融资支持;中信信托宿州项目中，则有发行B类信托计划融资进行土地整理的方案。信托平台对接政府项目时，政策上可以更好地“发挥财政资金的杠杆作用”，即在财政补贴资金的引导与支持下，发挥“财政+金融”协同作用，借助金融创新满足土地整理开发和布局现代农业设施的融资需求。

第三个层面是对新型经营主体和经营农户而言。少数土地信托项目中，如北京信托的江苏无锡项目，信托土地仅158亩，项目可以直接对接农民合作社或其他新型经营主体。但其他的土地流转信托项目一般涉及数千亩乃至数万亩土地，需要聘请或组建(现代农业)服务商，按现代农业要求整理、开发土地，布局基础设施，然后自主经营或再次流转给种植大户、家庭农场、农业企业、农民合作社等新型农业经营主体。此时经过现代农业布局后，大棚抵押、融资租赁等金融创新和金融工具将会更容易地引入，《国务院办公厅关于金融服务“三农”发展的若干意见》(国办发[2014]17号)、《中国人民银行关于做好家庭农场等新型农业经营主体金融服务的指导意见》(银发[2014]42号)等最新文件中所提倡的涉农直补资金担保、土地流转收益保证贷款、农机具抵押等一系列农村金融创新在土地流转信托平台上均可以有效地展开，新型经营主体的融资能力将更强。当然，对于刚刚出现半年多的信托模式，目前多数项目仍处于服务商开发整理阶段，相关的金融创新仍在酝酿与衍化当中，不过许多金融创新从沙县的政府信托平台中看已经相当成熟。

土地流转信托推动金融创新的机制在于土地流转信托将承包权和经营权稳定分离后，土地权利束与相关主体清晰对应，既可以有收益权融资，也可以有经营权融资。这种土地权利束的分解与重组过程客观上已经将土地流转的相关主体进行了分层，形成既有大型主体(信托机构、现代农业企业等)、又有中型主体(农业龙头企业、农民合作社)、还有小型主体(小微企业、种养大户、家庭农场、普通经营农户)的多层次主体，并在土地的综合开发利用上也根据各自优势实现了分工合作，这种结构化设计又与大中小结合的农村金融普惠体系相对应，形成金融创新的推动力。

进一步而言，随着土地信托的实践深入，信托平台将进一步衍化为金融创新平台，通过信托制度设计，土地流转金融创新得以在不同层面、不同主体间展开，根据土地整理、现代农业布局、具体生产与经营等开发阶段的不同特点和融资需求，因地制宜地设计不同的金融工具和金融产品，促进土地流转的资源优化配置。例如，中信信托在宿州方案中就提出“条件成熟时，也可与商业银行、专业性农村小微贷款机构合作”，“以土地流通信托为平台构建服务‘三农’的金融生态链”。

四、探索土地流转信托的“混合”模式

自中信信托、中粮信托、北京信托等信托机构介入土地流转领域以来，因其专业化水平高和结构化的制度设计，商业信托模式备受推崇，由此引起一个争论：以沙县模式为代表的政府信托(类信托)模式是否过时?商业信托模式是否就是土地流转信托的不二选择?

从本文的比较中可以初步总结商业信托模式和政府信托模式的优劣势。商业信托模式的优势有：第一，商业信托模式的市场化程度更高，可以在更广的(全国)范围内发现价格;第二，全国只有68家信托公司，对接外部资源能力强，可以更好地遴选服务商;第三，信托标准化、结构化水平高，可以推动更高水平的金融创新。短板在于：第一，商业信托模式采用的是项目制，使用的是本地优质土地资源，且地方政府需协调足够的土地满足规模经济的需要，是一种非常态的土地流转;第二，土地前期开发依赖于服务商，没有合适的服务商，土地整理等工作亦无法开展;第三，服务商完成现代农业布局后，要承担部分流转平台的职能。

相比之下，政府信托模式的优势在于：第一，信托平台承担了土地收储(一次流转)职能，是一种常态化的土地流转;第二，信托平台可直接开展土地整理开发，不需等待服务商;第三，有专业的土地流转平台，二次流转的效率和专业化程度更高;第四，信托平台与县域金融机构合作紧密，针对新型农业经营主体、小微企业和普通经营农户的普惠金融创新更有优势。短板在于：第一，信托平台承担了服务商的职能，现代农业开发专业能力不足;第二，与外部资源对接能力不足，价格发现能力弱于商业信托机构;第三，标准化、结构化能力不足，限制金融创新的层次，尤其是在大型金融和现代金融工具的引入方面受限。

显而易见，政府信托模式与商业信托模式的互补性很强，很难简单地说孰优孰劣，需要因地制宜、具体分析。随着信托制度向土地流转领域的更深引入，未来综合两种模式的“混合”模式将更有优势。“混合”模式可能发挥的优势主要有：第一，结合常态的土地收储(一次流转)和项目制，使得县域内流转土地可以分区域、分层次开发利用;第二，发挥县域信托的“中小”优势和商业信托的“大”优势，相关主体分层对接土地权利束和要素资源，使资源配置更有效率;第三，更好地发挥信托平台的土地整理能力和服务商的现代农业布局能力;第四，发挥信托平台和流转平台的协同作用，提高二次流转经济效率，推动建立二次流转公开市场;第五，发挥商业信托在收益权管理、兑付和风险防范方面的优势，使得农民的信托收益权更加稳定。

在条件成熟的地区，可以探索建立“混合所有制”信托平台，综合利用各方力量和优势。从政策意义上来讲，“混合”模式可以同时实现十八届三中全会提出的“使市场在资源配置中起决定性作用”和“更好发挥政府作用”。

实践中的发展表明，不论是政府信托模式，还是商业模式，亦或是今后可能的“混合”模式，信托制度在土地流转领域是有生命力的，有可能成为今后农村土地流转的重要制度工具。

土地流转信托的制度优势在于它可以同时兼顾效率与公平。土地流转信托不仅可以实现承包权与经营权的稳定分离，而且可以实现合理分工。信托平台进行土地整理与整治，服务商(大型现代农业企业)进行现代农业规划布局与基础设施配套，这相当于农地的一级开发;然后土地再次流转，实现土地更好地向四个新型经营主体集中，发挥其劳动技能优势、生产技术优势，这相当于农地的市场开发。通过信息平台，将有可能构建农村土地两级开发体系。显然，前者与后者的“适度规模”是不一样的，而信托制的优势恰恰在于可以稳定有序地集中经营权，又合理有效率地流转分开，使经营权“放活”在不同层级满足“适度规模”的不同标准。从这个角度而言，土地流转信托可以更好地实现经济效率。

从公平的维度来看，土地流转信托逐步确立了几个基本原则。第一是补贴部分归农原则，要么直接归农(如中信宿州项目中基础收益提升60%)，要么以增值收益分成的方式，而且越是初级开发中的补贴，归农的比例越高。第二，基础地租价格应依据规模经营和现代农业的水准确立，而非分散经营和传统农业的水准确立，这是对农民农地发展权的一种认可。若以分散经营的低“市场价格”进行土地长期土地流转，大多数农民不但享受不到规模经营和现代农业的超额收益，而且基本收益的价值也没有充分体现。第三，“涨价归公”与“涨价归私”相结合。亨利·乔治地租社会化思想的核心是“涨价归公”，在人均只有一两亩承包经营权的较平均的农村土地分配格局下，“涨价归农”实际上是“涨价归公”的一种衍化形式，土地流转信托方案是地租社会化分配的一种具体实现形式。增值收益的70%与30%分配比例，是“涨价归公”与“涨价归私”的有机结合。从这个角度来看，土地流转信托又可以更好地实现公平。并且，公平的制度设计可以使土地承包权与经营权稳定有序地分离，反过来会促进规模经营的经济效率。

邓 小 平认为，农业的第二次飞跃必须走向集体经济

1990年，邓 小 平提出农业生产“两个飞跃”的思想，即中国社会主义农业的改革和发展会有两个飞跃：第一个飞跃，是废除人民公社，实行家庭联产承包责任制;第二个飞跃，发展适度规模经营，发展集体经济(具体论述参见《邓 小 平文选》第三卷，北京：人民出版社，1993年，第355页)。可以说，信托制度是实现“二次飞跃”的一种较为理想的制度工具。总体上，土地流转信托是一种效率与公平兼顾、公平促进效率的机制，它使得全体农民可以共享农业“二次飞跃”的发展成果，可以更好地发挥中国土地制度的制度优势。尽管在超过10万亿的信托资产中，土地流转信托所占比例微乎其微，但考虑到中国仍在持续的新型城镇化进程，土地流转的潜力远远没有完全释放出来，而且“户籍城镇化率”真正追上人口“城镇化率”尚需一段较长的时间，消化“人户分离”仍需时日，即使在户籍制度改革的政策背景下，土地流转仍将发挥重要的稳定器作用。因此，土地流转信托的大发展值得期待和深入探索。

4. 土地流转信托的土地信托

土地信托在国外已颇有历史。但国内，由于农村土地所有权和使用权尚处于分离状态，加上流转费用过低，土地信托试点推进相对缓慢。
从制度层面而言，尽管国土资源部主导的农村集体土地确权登记发证工作已基本对所有权完成确权，但对土地流转的主要标的—承包经营权（使用权）的确权到户上仍进展缓慢。
信托给农村带来了新的融资工具，但信托资金以盈利为目的，而真正的农业项目周期长、回报率相对低，非常考验资本的耐心，农业是一个需要长期资本介入的过程。
虽被业界普遍看好，但在实际操作中，诸多中小信托企业仍保持观望的状态，并直言收益不高和资金难题是主要原因。业内人士指出，开始阶段，无论是委托人、发行人和资产出让方等利益相关者都会在产品设计、尽职调查和风险防范方面非常谨慎。
不是说有了信托就不会出问题，只是这个法律约束的过程，比已经实践的模式要好得多。比如服务商可能出现的经营风险，例如天灾影响土地的产值大幅下滑，引入的经营方突然去世，甚至恶意跑路等，都是非常现实的问题。信托公司只有研究出屏蔽这些风险的方法，信托流转的模式才能成为一种普遍的、为人所接受的模式。
构建“土地信托银行”。“若政策进一步放开，信托凭证可进一步用作抵押。农户通过持有的土地经营权在信托计划中占有一定的份额，信托公司向其发行信托凭证，代替农户管理土地。在信托流转土地的规模足够大、效益足够好而且稳定的情况下，农户可以使用信托凭证进行抵押贷款。”
据了解，一些地方的土地银行试点已经开始展开。以成都模式为例，土地银行将农民的土地承包经营权按需求集中预存起来，统一贷给有实力的龙头企业或经营大户进行规模经营。农民的土地承包经营权一经存入土地银行即产生稳定的利息收入，土地银行所获利润的一部分根据农民存入面积进行二次分红。

5. 农村土地流转 是什么意思 农村土地流转信托是什么意思

定义：农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。
这里可以这样解释，A作为农民拥有地块的承包经营的权利，A把承包下来的土地委托给B进行经营打理，B收取一定的管理费用，产生的收益则归属于A。

我们可以看到这实质上是一种信托行为。信托的实质就是委托人把财产权交给受托人，由受托人以自己的名义按照委托人的意愿对这个财产权进行管理。农村土地流转的过程中实质上的财产权就是承包土地的经营权。
当农村经济发展到一定程度，农民面对更为高效的和快速的市场必须生产经营方式更为集约化，而将多个农户的土地通过农村经济合作社等合法组织将散农的土地经营权集中在一起，将这份财产权交给信托，由信托对其进行专业化，高效化的管理，或将其租赁给单个农业种植大户，降低交易成本，实现经营权集约化后利润的放大化，将产生的收益分配给农民，提高了农民的收入，或征得农民的同意，对农业延生出来的产业进行二次升级，还可以通过购买经营收益权的方式为这些产业融资，同时合理的分配也可以培养产业，是产业合理化，结构化。

土地流转信托是一项促进农村现代化的金融手段，不过目前全国试点范围不多，还未成立真正意义上的农村土地流转信托，但不少地方委托给农村经济合作社或建立土地流转市场已经在逐步实现农村土地流转的信托化。

6. 土地信托流转的介绍

土地信托流转是土地流转中的一项制度创新，是深化农村土地经营机制的必然需求，也是促进土地使用权规范有序流转的必由之路。土地信托制的有效推行必将对新型城镇化产生深远的影响。

7. 什么是土地流转信托刚听说的。

土地流转信托实质上是一种用益物权的信托化。
实质是将农村土地使用权作版为信托财产，委权托给信托公司进行经营管理，主要包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权。
在法律上，农用地的土地承包经营权是允许转让的，将率先进行试点。
具体从信托产品的几大要素来看，理论上，土地流转信托的委托人可以是村集体组织，但也不排除单个农户。

土地流转信托通过土地的重新归集、整理，将目前一些荒芜、零散的农用地转移到种植大户手上，从而形成规模效益，再通过金融产品的配置，使农民和种植大户成为最终获利者，同时也将农民从土地的束缚中解放出来。
科学推进土地流转，使农民真正成为土地流转的获利者，甚至在农村实现生活现代化，是推进新型城镇化的关键。

8. 在什么背景下需要促进土地流转

定义:农村土地流转是指农村家庭承包的土地通过合法的形式，保留承包权，将经营权转让给其他农户或其他经济组织的行为。这里可以这样解释，A作为农民拥有地块的承包经营的权利，A把承包下来的土地委托给B进行经营打理，B收取一定的管理费用，产生的收益则归属于A。我们可以看到这实质上是一种信托行为。信托的实质就是委托人把财产权交给受托人，由受托人以自己的名义按照委托人的意愿对这个财产权进行管理。农村土地流转的过程中实质上的财产权就是承包土地的经营权。当农村经济发展到一定程度，农民面对更为高效的和快速的市场必须生产经营方式更为集约化，而将多个农户的土地通过农村经济合作社等合法组织将散农的土地经营权集中在一起，将这份财产权交给信托，由信托对其进行专业化，高效化的管理，或将其租赁给单个农业种植大户，降低交易成本，实现经营权集约化后利润的放大化，将产生的收益分配给农民，提高了农民的收入，或征得农民的同意，对农业延生出来的产业进行二次升级，还可以通过购买经营收益权的方式为这些产业融资，同时合理的分配也可以培养产业，是产业合理化，结构化。土地流转信托是一项促进农村现代化的金融手段，不过目前全国试点范围不多，还未成立真正意义上的农村土地流转信托，但不少地方委托给农村经济合作社或建立土地流转市场已经在逐步实现农村土地流转的信托化。

9. 土地信托流转的草尾模式

草尾模式”（外界称之为“益阳模式”） 土地信托流转“草尾模式”的基本做法是，政府出资在乡镇设立土地托管机构，农民在自愿的前提下，将名下的土地承包经营权委托给政府的土地托管机构，并签订土地信托合同，农业企业或大户再从政府土地托管公司手中连片租赁土地从事农业开发经营活动。简而言之，就是变过去农户和企业两个角色间的流转为农户、企业和政府三个角色间的流转。农户的承包经营权先流入给政府的土地托管公司，再由托管公司将归集的经营权打包集中流向企业或大户。
益阳推动农村土地流转大体经历了两个阶段。2007年前，由于种粮收益低、农村劳力外出务工，种田的人越来越少，农村耕地抛荒比较严重，有的地方抛荒面积甚至达到了三分之一。为了确保粮食生产，我们在全面落实国家惠农政策的同时，采取了干部分片包干、收取代耕费等行政措施努力遏制耕地抛荒，取得了一些成效。但很快就发现，这种靠行政手段治理抛荒的方式极不稳定，难以持久。2008年，市委召开土地流转工作座谈会，总结前期治理抛荒工作中涌现出来的各种自发性的土地流转现象，一致认为，土地联产承包经营权的适度流转，是解决抛荒问题的正确方向。因此，会议提出要把土地流转作为现代农业建设的“牛鼻子”来抓，并全面部署了土地承包经营权的确权发证和土地流转工作。2009年，全市耕地流转面积116万亩，占耕地总面积的32.1%，位居省内前列。这是第一阶段，也就是传统流转阶段。
在随后的实践中，我们又发现这些形式的土地流转在流转率超过30%以后像是遇到了“天花板”，很难再有大发展。分析原因，主要是政府角色“缺位”。在传统流转模式中，主要是农户和农业企业（或农业大户）两个角色在起作用，政府尽管成立了土地流转中介服务机构，但只能做些信息服务、矛盾调解的工作，没有以经济角色的定位介入流转流程之中。因此，企业对与千家万户打交道的难度、对毁约风险的担忧和农户对外来或本地农业企业投资商的不信任等因素交织在一起，导致土地流转工作进展艰难。为了化解上述难题，我们从2009年开始，把目光瞄向了土地信托流转这种新型流转模式。经过三年的实践，在进行土地信托流转试点的地区，耕地流转率很快突破了40%，有的地方达到了60%，沅江市草尾镇乐园村达到了90%，并且产生了很好的社会效果。这是第二阶段，也就是创新流转阶段。土地信托流转对于推动农村经济社会发展起到的积极作用是有目共睹的：一是加快了产业发展，有利于城乡产业对接；二是促进了农民增收，缩小了城乡收入差距；三是带动了资本下乡；四是推动了村镇建设，缩小了城乡公共服务差距；五是增进了基层政府的公信力，改善了乡村治理，缩小了城乡文明差距。
实践探索表明：第一，土地信托流转不仅适应于湖区，也适应于山丘区；第二，土地信托流转不仅适应于水田耕地流转，也适应于种植茶叶、药材等旱土甚至林地、养殖水面等的流转；第三，土地信托流转与其它流转方式相比，有明显优势，深受企业家、农民、乡镇干部的欢迎。凡是采取规范的“草尾模式”进行土地信托流转的，则能够实现流转关系稳定、管理规范的效果，真正达到农民满意、企业满意、政府满意的结果。
结合我们对中央政策的解读和对土地信托流转“草尾模式”实践的总结，我认为，探求农村土地制度的完善之策，必须坚持三条原则：
第一，坚持尊重农民的意愿。农村的问题说到底是农民的问题，党的农村工作实践已充分表明，什么时候我们党的农村工作遵循了农民意愿，工作就能顺利推进；脱离了农民的意愿，工作就会受挫。“草尾模式”从起步到现在已三年了，农民群众不断提升的满意度是我们工作的主要动力。
第二，坚持生产力标准。我们在土地制度创新方面的探索，要始终坚持以农业生产力的解放，生产水平、收入水平的提高为导向。凡是有利于生产力解放的方式就要用，凡是不利于生产力发展的方式就要改，不能左顾右盼。
第三，坚持市场导向。中国推行市场配置资源为主的社会主义市场经济体制改革是历史的选择、正确的选择。农村土地制度创新必须与社会主义市场经济体制的要求相适应，真正做到市场主体充分参与，市场充分配置资源。在市场导向的原则下，党委政府想问题作决策，不仅要有主观想像力，更要有操作掌控力。要实现“鱼”与“熊掌”兼得的目标，就要在确保农民分户联产经营权（农民切身利益）的同时，推动与现代农业发展相配套的土地规模经营；就要在明晰产权、促进市场交易上做文章。

10. 土地信托是什么

希望帮得上忙
1、房地产信托的简称，信托是一种理财产品，由于其门槛高（100万起点），不为一般人所认识。目前国内的房地产信托产品的平均年收益率在9%左右。土地信托(Land Trust)，是土地所有权人（委托人）为有效利用土地，提高不动产的开发与经营效率，而将土地信托予受托人，由受托人利用其专业规划与管理，将开发经营的利润做为信托受益分配金交付给受益人。大部份的土地信托年限多在30～50年。简单的说就是房地产公司在银行贷不到钱，在股市也圈不到钱了后，就找信托公司帮他们弄点钱。打个比方，信托公司通过银行等渠道向投资者出售收益率10%信托计划，集中大量信托资金后以15%的利率贷给地产公司。这样多方都能获利，对于投资者能获得高达10%的收益率，对于信托公司和银行能分得5%的利差，对于地产公司能获得保命的钱。但这个模式能持续下去的前提是房价不大跌，地产公司能获得可观的利润来支付高达15%的利息。
2、土地信托的现实意义是：土地信托是土地流转中的一项制度创新，是深化农村土地经营机制的必然需求，也是促进土地使用权规范有序流转的必由之路。土地信托制的有效推行必将在中国产生深远的影响。

3、如何构建土地信托：1、成立农村土地信托机构2、建立土地投资信托基金3、推行土地信托运作模式的支持体系