㈠ 什么是土地融资
土地抵押是目前各种融资类项目的核心风控措施之一，由于抵押土地的类型各异（包括出让地、划拨地、储备地等），处置方式也不尽相同，故对土地抵押问题的探讨就显得极为必要。
一、土地抵押的客体是土地使用权
根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。所以，我国的土地从所有权的角度讲，分为国有土地和集体土地。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四的规定：土地所有权不得抵押。所以，目前我们所讲的土地抵押，实质上是指土地使用权的抵押。
二、具体的土地使用权能否抵押取决于法律规定
根据土地所有权的不同，土地使用权首先被分为国有土地使用权和集体土地使用权，法律对两者有着明显的区分，从而形成了所谓的土地二元结构。
1、国有土地使用权
国有土地使用权包括国有土地建设用地使用权和国有土地承包经营权。所谓的国有土地建设用地使用权，是指在国有土地上从事房屋和其他地上物建设的权利。所谓国有土地承包经营权，包括家庭承包经营权和国有四荒地土地承包经营权。
上述建设用地使用权根据取得方式和权力内容的不同，又可以进一步细分为出让土地使用权、划拨土地使用权。出让土地使用权，依据招拍挂或者协议方式取得，有一定的期限和用途限制，可以依法转让、抵押，是目前最为自由的土地使用权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条、第二十四条及《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第六条的规定，划拨土地使用权，是指特定的国有企业或者公共事业单位、机关等，以无偿的方式从国家取得土地使用权，该类土地使用权，权利主体具有特殊性，权利本身没有期限的限制，但是土地使用权不得私自转让和抵押，其抵押，须经土地主管部门同意和审批，并且在实现抵押权时，需要补交土地出让金。
国有土地用于农业用途的，土地使用人取得的土地使用权被称为国有土地承包经营权，其权利内容与集体土地承包经营权没有区别。根据《物权法》第一百八十条、第一百八十四条，家庭承包经营权，至少耕地的家庭承包经营权，被允许转让，但严禁抵押。四荒地的承包经营权，则可以自由转让和抵押。
㈡ 土地承包经营权能抵押吗
土地承包经营权能抵押。通过其他方式取得的集体土地承包经营权可以抵押，向金融机构融资担保，实现抵押担保物权时，抵押权人有权就土地承包经营权优先受偿。
【法律依据】
《农村土地承包法》第四十七条
承包方可以用承包地的土地经营权向金融机构融资担保，并向发包方备案。受让方通过流转取得的土地经营权，经承包方书面同意并向发包方备案，可以向金融机构融资担保。担保物权自融资担保合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请登记；未经登记，不得对抗善意第三人。实现担保物权时，担保物权人有权就土地经营权优先受偿。土地经营权融资担保办法由国务院有关部门规定。
㈢ 允许农村土地承包经营权向金融机构抵押融资可能带来什么问题
试着探讨一下，说的不一定对4个问题总结起来分别可从权能层面、法律层面、权证层面和技术层面来展开探讨，下面依次：
1、权能问题。
土地承包经营权是一项特殊的用益物权，起源于1978年安徽凤阳小岗村搞家庭联产承包责任制的“创造”，解决了中国的吃饭问题，当时的承包期限是20年，1998年有效期到了，搞了二轮延包，这次期限是30年，到2028年(流转及抵押应不得超过该年限)。从权能来看，土地承包经营权(一个完整的词汇，一个独特的概念，一项特殊的权利)是用益物权，不具备权属性，从四项基本权能来看，应该是使用和，并没有权，因为权归集体。正因为没有权，所以也没有处置权。因其权为集体产权、且为用益物权的独特性质，从狭义来说，目前尚不存在以其他客体的经营权为抵押物的融资方式。但是从广义来说，还有水域滩涂养殖权、水利设施使用权等与其有一点类似，然而却又不同。
2、法律问题。
土地承包经营权抵押贷款，从法理上来说是站不住脚的。《物权法》、《担保法》、《土地承包法》对耕地、自留地、集体机动地、宅基地的抵押有限制性条款。明确的是《人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》
第十五条“承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效。”这等于是说“农村土地承包经营权”是无效抵押物。这基本就把以家庭承包方式获得的农村土地承包经营权进行抵押贷款的路彻底封死了。但是：中国人民银行
《中国银行业监督管理委员会关于加快推进农村金融产品和服务方式创新的意见》(银发〔2008〕295号)提出：(二)创新贷款担保方式，扩大有效担保品范围。鼓励金融机构根据试点地区农业发展情况和农村经济特点，依照相关法律，进一步扩大农户和农村企业申请贷款可用于担保的财产范围，积极规范和完善涉农担保贷款业务操作流程，建立健全涉农贷款担保财产的评估、管理、处置机制。按照因地制宜、灵活多样的原则，探索发展大型农用生产设备、林权、水域滩涂使用权等抵押贷款，规范发展应收账款、股权、仓单、存单等权利质押贷款。原则上，凡不违反现行法律规定、财产权益归属清晰、风险能够有效控制、可用于贷款担保的各类动产和不动产，都可以试点用于贷款担保。积极推进和完善多元化的农村信贷担保体系建设，鼓励各类信贷担保机构通过再担保、联合担保以及担保与保险相结合等多种方式，加大对农村的融资担保服务。中国人民银行
《中国银行业监督管理委员会关于进一步加强信贷结构调整促进国民经济平稳较快发展的指导意见》(银发〔2009〕92号)提出：稳步推进农村融资性担保体系的建立和发展，有效完善农村信贷风险分担机制，扩大农村有效担保物范围。大力开发符合农村实际特点的“信贷+保险”金融服务新产品。支持政策性金融加大对农业开发和农田水利等农村基础设施建设的中长期信贷支持。有条件的地方可以探索开办土地经营权抵押贷款。《中国银监会厅关于做好2013年农村金融服务工作的通知》(银监办发〔2013〕51号)提出：探索扩大农户、农民专业合作社和龙头企业等借款人可用于担保的财产范围，创新各类符合法律规定和实际需要的农(副)产品订单、保单、仓单等权利以及农用生产设备、机械、林权、水域滩涂使用权等财产抵(质)押贷款品种。支持在法律关系明确地区探索开展农村土地承包经营权、宅基地、农房等抵(质)押贷款业务。此外，党的十八届三中全会《中共关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出：“赋予农民对承包地承包经营权抵押、担保权能”;2014年一号文件也明确“允许承包土地的经营权向金融机构抵押融资。”国务院厅《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》(国办发〔2014〕71号)：现阶段通过市场流转交易的农村产权包括承包到户的和农村集体统一经营管理的资源性资产、经营性资产等，以农户承包土地经营权、集体林地经营权为主，不涉及农村集体土地权和依法以家庭承包方式承包的集体土地承包权，具有明显的资产使用权租赁市场的特征。2015年一号文件：做好承包土地的经营权和农民住房财产权抵押担保贷款试点工作。所以土地承包经营权抵押处于一种法律有障碍和政策鼓励的两难之中。为什么会鼓励，我想是部分地区城镇化进程导致农民数量减少导致土地抛荒，而细碎的家庭分散经营虽然曾在特定历史时期做出过的贡献，但是当下已然不适合现代农业发展要求。集约土地规模化经营和发展现代农业，这就需要资金支持即农村金融支撑，而从事农村经营的主体缺少融资渠道(主要是抵押物担保物匮乏)的困境所致。为了解决法律障碍和政策鼓励、现实需求三者间的困境，各方可谓绞尽脑汁：以上出现了几种提法尤其值得注意：一是人行提出的”土地经营权“二是银监会提出的”农村土地承包经营权”三是三中全会起草组提出的“农民对承包地承包经营权”四是一号文件提出的“承包土地的经营权”五是国办(中农办)不久前
独辟蹊径
提出的“农户承包土地经营权”从权能上说，以上说的其实是一个东西，即“农村土地承包经营权”除了银监会比较憨厚，其他的提法都有规避与现有法律冲突的考虑。这个事情的发展大致就是这样的，但是又有了新的发展，那就是2014年底中共厅、国务院厅印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》中正式明确提出
农村土地权、承包权、经营权的“三权分置”前面说过“土地承包经营权”是一个完整的词汇，一个独特的概念，一项特殊的权利是一项用益物权，但是由于土地流转的现实，在实质上，对这项权利又进行了“瓜分”：流出方保留承包权，流入方只有经营权。这个问题说到这里已经基本说清楚了。
3、权证问题。
关于土地承包经营权确权颁证。这里要明确一个重要问题，即抵押的到底是“农村土地承包经营权”，还是流转后“承包土地的经营权”即“三权分置”提出的，是承包权还是经营权?前面已经说清楚了，在土地法、承包法没改之前(改法后，后面说法就不成立了)，现阶段，将农户土地承包经营权证抵押是违法的，可以操作的是流转后的经营权。问题中所提出的“用于抵押的权证”，和“《关于加快发展现代农业
进一步增强农村发展活力的若干意见》提出 5 年内完成农村土地承包经营权确权颁证”严格来说，并不是同一个证。花开两朵各表一枝，先说这个《关于加快发展现代农业
进一步增强农村发展活力的若干意见》提出的5年完成的这个农村土地承包经营权确权颁证这个证其实一直都有，网上随便找个图。日期是1998年，二轮延包的年份，这个证作为农户承包土地的权属证明，在全国大多数地方基本都确权到位了。既然都有了，二轮延包又没有结束，那么现在为什么又要颁这个证呢?新颁的证和老证有什么区别呢?这些问题我看不太清楚，但是我们可以找一个角度来管窥蠡测一下在《2009年国土资源公报》中，国土资源部曾解释称，“(2009年)耕地、建设用地等数据，待第二次全国土地调查全面完成后另行发布”。第二次全国土地调查启动于2007年，历时三年，2009年底基本结束。但是，调查结果迟迟未公布。2012年12月，国土资源部曾发布通报称，2011年，中国耕地保有量为18.2476亿亩，全国耕地净减势头得到有效控制，且自2009年以来，全国耕地保有量连续三年保持在18.24亿亩以上。但是，该数据并未体现在《2011年中国国土资源公报》中。《2013中国国土资源公报》显示，2012年中国耕地保有量为20.27亿亩，2009年以来连续四年耕地保有量超20亿亩;而近年来，中国政府一直强调18亿亩耕地红线不能突破。(国土部：中国现有耕地超过20亿亩来源2014年04月22日
16:29 来源于
财新网)。简而言之就是家当没搞清楚，守了好些年的18亿亩耕地红线，国土部一普查，发现不但没减少，还“凭空”多了2亿亩出来。18亿亩我推断就是根据上面红本本的登记数据统计出来的，多出2亿亩并不奇怪，仔细看红本本上的内容就可以发现，一是测量技术先进了，国土部是拿卫星测的，原来农村是用步量的，田埂啥的都没算，误差太大;二是承包分地的时候，地有好坏，好地一亩算一亩，拿到差地的人家不干了，私下说好一亩半算一亩，两亩算一亩;三是农业税2006年才取消，没取消之前是土地税，实际占有多，而少登记是可以少交税的，以上种种，导致出入。回过头我们来看看这个老证，四至不清(四至处为空白，且并未附四至图)，面积不准(长宽处为空白，面积数据度以现在的要求标准来看很可能是不够的)，过于简陋。台面上来说，这对于“不可逆城镇化”调整土地涉及的问题、粮食保护耕地红线问题、保护农民权益问题、土地适度规模经营土地流转等工作开展不利。台面下来说，政府征地成本、工商资本流转成本、农户流租金收入等等，这些可都是真金白银的问题啊，此外承包地几十年历史积累矛盾也很突出，但是这个是马蜂窝就不捅了。如果因为四至和面积都搞不清楚，进而产生争议，总得拿个证明的东西出来吧，这时候这个本子就不够用了。现阶段的确权颁证，是的证，的具体标准我没去查，四至都要到用GPS定位，要附图，每块地还有的编号。目前很多试点都已经开始搞，但是有难度，主要集中在一是确权成本太高，很多地方希望用国土部门的技术手段来测，但是一亩要四五十元(国家只配套10元一亩地)，还有人力成本和工本费等等，随便搞下就是千万上亿的成本，钱从哪来?二是农户意愿，有的实际占有比老证上占有面积大，这一测，会如何变动，心里在打鼓。三是基层也畏难，入户调查、户籍台账等，而且农村的土地矛盾大了去了，翻烧饼吃力不讨好。进程方面，2014年山东、四川、安徽3个省和其他省区市的27个县进行了整体试点，不少地方还结合实际扩大了试点范围。截至2014年底，全国1988个县(市、区)开展了试点工作，涉及1.3万个乡镇、19.5万个村，试点覆盖面积3.3亿亩。2015年又新增江苏、江西、湖北、湖南、甘肃、宁夏、吉林、贵州、河南等9个整省试点，据悉有些试点已经探索出一些价格量又足的办法来，既符合部里的规程标准，又能控制成本。所以考虑到事情的难度5年完成并不夸张。第二个证就是用于抵押的证，即使用权证，主要是农地流转后，给流入方发一个证，证明他的使用权利，当然，如果没流转的也可能给农户再发一个使用权证，这个证目前全国没几个地方发，个别地方在搞试点探索发了这个证(封闭试点网上没找到图)，一般是政府发，仅处于探索阶段。
4、操作层面的问题。
土地承包经营权抵押融资过程中可能遇到什么问题?三个方面，一是政策法律层面，二是技术层面，三是风险层面。政策法律层面主要是法律法规限制，金融机构开展起来有顾虑，而且直接影响申请强制处理抵押物时是否能得到法院支持。技术层面主要是指抵押物要估价，抵押物值多少钱?现阶段农村资产资源缺乏专业评估机构和人员，还未建立农业评估的行业标准，抵押物价值认定困难，现在很多地方都评估了，但是价值认定是否合理值得商榷，评的太低，农户贷不到几个钱，评的太高，银行不认。还有就是登记部门和银行是脱节的，比方一块地不但有土地承包证，种了树后又去办了个林权证，挖了个坑办了水域滩涂养殖证，同一块地理论上可以用不同的权证在不同银行反复抵押，这就跟房地产市场不健全的时候开发商一房多卖类似。而这个地是否已经抵押过，银行现阶段根本查不到，有一物多抵风险;风险层面说到底是的问题，一是缺乏抵押担保机构，谁愿意来担保，谁来兜底?况且担保公司不是慈善企业，是要收费的，也会变相增加融资成本，如果成本过高，这个融资就会失去意义。因此如何担保这个是核心问题。二是农业保险覆盖太低，加大了银行风险;三是抵押物处置难，即使法院支持，因缺乏公开有效的市场，这个抵押物的流动性太差，执行成本很高。概而言之，银行需要独立承担风险，缺乏风险分散机制。
㈣ 中共中央、国务院：允许承包土地的经营权担保融资
观点地产网讯：2月19日，中共中央、国务院发布关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见。其中提到，要深化农村土地制度改革，健全土地流转规范管理制度，发展多种形式农业适度规模经营，允许承包土地的经营权担保融资。
观点地产新媒体获悉，《意见》中指出，要全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革，加快建立城乡统一的建设用地市场。加快推进宅基地使用权确权登记颁证工作，力争2020年基本完成。
《意见》表示，要完善落实集体所有权、稳定农户承包权、放活土地经营权的法律法规和政策体系。在基本完成承包地确权登记颁证工作基础上，开展“回头看”，做好收尾工作，妥善化解遗留问题，将土地承包经营权证书发放至农户手中。
要坚持农村土地集体所有、不搞私有化，坚持农地农用、防止非农化，坚持保障农民土地权益、不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件，进一步深化农村土地制度改革。
同时，还要巩固“大棚房”问题整治成果。调整完善土地出让收入使用范围，提高农业农村投入比例，重点用于农村人居环境整治、村庄基础设施建设和高标准农田建设。扎实开展新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂使用，调剂收益全部用于巩固脱贫攻坚成果和支持乡村振兴。
㈤ 2019中央一号文件公布，允许承包土地经营权担保融资
新华社电 21世纪以来第16个指导“三农”工作的中央一号文件19日由新华社受权发布。
这份文件题为《中共中央 国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》，全文共分8个部分，包括：聚力精准施策，决战决胜脱贫攻坚；夯实农业基础，保障重要农产品有效供给；扎实推进乡村建设，加快补齐农村人居环境和公共服务短板；发展壮大乡村产业，拓宽农民增收渠道；全面深化农村改革，激发乡村发展活力；完善乡村治理机制，保持农村社会和谐稳定；发挥农村党支部战斗堡垒作用，全面加强农村基层组织建设；加强党对“三农”工作的领导，落实农业农村优先发展总方针。
文件指出，今明两年是全面建成小康社会的决胜期，“三农”领域有不少必须完成的硬任务，必须坚持把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重不动摇，进一步统一思想、坚定信心、落实工作，巩固发展农业农村好形势，发挥“三农”压舱石作用，为有效应对各种风险挑战赢得主动，为确保经济持续健康发展和社会大局稳定、如期实现第一个百年奋斗目标奠定基础。
文件指出，深化农村土地制度改革。保持农村土地承包关系稳定并长久不变，研究出台配套政策，指导各地明确第二轮土地承包到期后延包的具体办法，确保政策衔接平稳过渡。完善落实集体所有权、稳定农户承包权、放活土地经营权的法律法规和政策体系。在基本完成承包地确权登记颁证工作基础上，开展“回头看”，做好收尾工作，妥善化解遗留问题，将土地承包经营权证书发放至农户手中。健全土地流转规范管理制度，发展多种形式农业适度规模经营，允许承包土地的经营权担保融资。坚持农村土地集体所有、不搞私有化，坚持农地农用、防止非农化，坚持保障农民土地权益、不得以退出承包地和宅基地作为农民进城落户条件，进一步深化农村土地制度改革。在修改相关法律的基础上，完善配套制度，全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革，加快建立城乡统一的建设用地市场。加快推进宅基地使用权确权登记颁证工作，力争2020年基本完成。稳慎推进农村宅基地制度改革，拓展改革试点，丰富试点内容，完善制度设计。抓紧制定加强农村宅基地管理指导意见。研究起草农村宅基地使用条例。开展闲置宅基地复垦试点。按照“取之于农，主要用之于农”的要求，调整完善土地出让收入使用范围，提高农业农村投入比例，重点用于农村人居环境整治、村庄基础设施建设和高标准农田建设。加快修订土地管理法、物权法等法律法规。
新闻链接：中央一号文件原指中共中央每年发的第一份文件，即每年的中发1号文。中共中央在1982年至1986年连续五年发布以农业、农村和农民为主题的中央一号文件。2004年以来，中央又每年发布以“三农”为主题的中央一号文件。
往年的一号文件只部署当年的工作，而今年的一号文件谋划了今明两年“三农”工作，中央提出了一系列到2020年必须完成的农村改革发展目标。
㈥ 土地承包经营权抵押贷款条件是什么
抵押贷款需要符合的条件：
（一）要有农村土地承包经营权证或农村土地承包流转经营权证等证件；
（二）土地承包或流转程序合法且行为规范；
（三）土地的农业用途未被改变；
（四）抵押土地所在的村集体经济组织及流出方同意抵押并在贷款无法归还时进行处置。
需要提供的资料：
1.要提供规范有效的土地承包合同，由农村集体经济组织统一流转的，附农户委托流转协议；
2.申请人身份证原件及复印件；
3.地上（含地下）附着物情况说明资料；
4.土地承包经营权人同意抵押的意见书；
5.贷款银行要求的其他材料。
贷款流程
贷款申请→贷款调查→贷款审查、审批→签订抵押借款合同→办理抵押登记手续→贷款发放→贷后检查→贷款归还。
贷款金额：
在进行抵押时，银行会根据剩余年限对土地价值进行评估，而且银行和银行的规定也不同，还要看当地的土地价值是否值钱。如果一亩地在二轮承包时间10年的情况下，租金是500元一亩每年，价值5000元，那么抵押贷款大约有3000-4000元不等。