2015年房地产融资政策变化

『壹』 2021年房地产金融政策如何变化

2021年房地产金融政策会实施好房地产金融审慎管理制度。一是落实长效机制，因城施策，实施好差别化住房信贷政策。二是按照规则化、透明化方向，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。三是建立健全房地产金融宏观审慎管理制度。

下一步，人民银行将认真贯彻落实十九届五中全会、中央经济工作会议部署，坚持“房住不炒”定位，租购并举，因城施策，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁市场发展的金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。

(1)2015年房地产融资政策变化扩展阅读

2020年12月70城房价：42城环比上涨

国家统计局1月15日公布的70个大中城市住宅销售价格月度报告显示，2020年12月，70大中城市中有42城新建商品住宅价格环比上涨，11月为36城；环比看，扬州涨幅0.8%领跑，北上广深分别涨0.3%、涨0.2%、涨0.7%、跌0.1%。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称，2020年12月份，各地深入贯彻党中央、国务院部署，全面落实房地产长效机制，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展，70个大中城市房地产市场价格稳中略涨。

『贰』 2015年五月房产新政策出台

4月15日，国家统计局公布的2015年一季度经济数据显示，GDP增速降至7%，创六年新低。随后，20日，央行进行了金融危机以来最大力度的降准，下调各类存款类金融机构存款准备金率1个百分点。对房地产业而言，又将迎来一个重磅利好消息：众多业内人士普遍预计五一节前后央行将再次大幅降息，最快或将在今晚宣布降息，明天实施。受访的多数人认为，系列救市政策效应节后将显现，节后北京房价或上涨20%。

最快明天或再度迎来降息

中国人民银行行长周小川在参加二十国集团财长会议时透露，中国放松货币政策的空间很大，更说：“我们的存款准备金率也有空间，我们的利率也没到零”，“空间肯定是有的，但是调节要精心，不是说有空间就一定要用或者用足。”言犹在耳，央行便随即祭出全面降准及定向降准组合拳。

鉴于目前的市场情况和政策导向，众多业内人士对新一轮降息充满了信心。招行总行金融市场部高级分析师刘东亮表示：“由于本次降准幅度较大，预计未来将迎来较有力度的降息，降息最快或在今年五一小长假前推出”。他指出，大幅降准配合大幅降息，可有力落实降低融资成本的目的，此外，后期财政政策的发力亦值得期待。

政策利好 一线城市已开涨

对于本次降准，多认为是继“330新政”后中央维稳进一步释放的信号。业内人士认为，此次降准将带来三个正面效应：首先是成本降低效应，使得房企和购房者面临更低的融资和信贷成本，进而加快入市节奏。其次是预期效应，使得市场各参与主体继续看好楼市，进而加速各类楼市资源流入市场，甚至推高房价。第三，这次降准会和此前各个利好政策形成叠加效应，从而使得房地产市场量价等指标出现复苏的迹象。

此次降准会使得房企面临的融资成本继续降低，某种程度上会改变金融机构后续的信贷政策，进而使得此类降准实实在在为房企降低成本释放利好效应。如果说降准是为开发商减压，那么更让人翘首以盼的则是降息。其将使购房者面临更低的融资和信贷成本，进而加快入市节奏。

方圆地产首席市场分析师邓浩志也表示，降息是降低资金使用成本，而降准是向社会释放更多流动性，所以，未来能进入股市、楼市的资金都将更多，市场购买力将进一步加强。

同时，近期的利好楼市政策多得让人麻木，可市场只会越来越亢奋，所以成交继续攀升，而房价上涨的预期时间也将进一步缩短，一线城市个别楼盘已开始上涨，三季度将全面上涨，四季度加速上涨，全年上涨很可能超过多数人去年底的预测。而中原地产首席分析师张大伟更是直白地表示房价上涨幅度或超15%。

专家：这些因素会决定央行再降息

第一，降息幅度仍然有0.5%左右的空间。

从经验判断来看，在利率下降货币政策走向宽松的周期当中，降准与降息往往是同时进行的。那么，本轮利率下降幅度多大？从历史经验来看，预计本轮利率下降周期利率至少可下降1个百分点左右。

第二，贷款成本仍然偏高，央行降息可能性加大。

当前各大银行揽储成本增加，揽储的压力增加，行对楼市的“惜贷”行为仍将继续；而此时，楼市仍然有去库存的压力。因此央行主动降息的可能性进一步加大，通过央行降息进一步降低贷款成本成为可能。

『叁』 近年来，我国房地产金融政策的变化对房地产市场的影响

在房地产业企业发展的过程中，业界都强烈地感受到了住宅与房地产业的特点，即要求产业资本和金融资本紧密结合。当前的中国对于房地产开发商，对于消费者，对于银行界，一个普遍的共识是：住房金融的发展是推动中国住宅与房地产市场启动的关键环节。刚刚起步的中国住房金融与发达国家成熟的住房金融相比，有着巨大的差距。中国的住房金融业的发展，对住宅产业与金融行业来说，更多意味的是机遇。

金融政策对房地产市场的影响

2001年以来我国房地产金融政策的几次调整
从2001年起，国家每年都出台了新的房地产金融政策，基本上经历了规范、发展、加强管理和适度调控四个阶段。
规范。

2001年6月19日，中国人民银行以特急件下发了《关于规范住房金融业务的通知》(银发[2001]195号文，以下简称“195号文件”).该文件针对1999年以来各商业银行为了竞争任意放宽房地产贷款条件的现象，重点强调了三个方面：一是重申了过去房地产金融政策的一些规定。二是适当提高了个人住房贷款门槛，要求多层住宅达到工程主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二，否则不能提供贷款支持；三是对过去没有规定的个人商业用房贷款在贷款成数、期限、工程进度方面进行了明确。客观地讲，195号文件主要是重申过去的政策，其目的是规范商业银行的行为。
发展。

2002年2月21日，中国人民银行调低贷款利率0.54个百分点，这是自1997年以来第六次降息，促进了房地产业的快速发展。
加强管理。贷款利率下调以后，我国房地产业发展迅猛，局部地区出现过热苗头。为了防止出现房地产泡沫，中国人民银行于2003年6月5日下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号文，以下简称“121号文件”)，加强了对商业银行房地产金融业务的管理。

适度控制。

2004年，国家有关部门利用直接调控手段，对房地产金融业务进行适度控制。直接调控手段表现为：今年4月，国务院将房地产开发项目的资本金比例由20%提高到35%和10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。

对房地产开发企业的影响
房地产贷款品种减少，贷款门槛提高，对房地产开发企业资金实力提出了更高要求。过去，商业银行对房地产开发企业发放的贷款有流动资金贷款、房地产开发贷款和公积金委托贷款。由于流动资金贷款不按项目管理，房地产开发企业仅凭自身信用就可以获得贷款，许多房地产开发企业用这部分贷款来支付土地价款(有的地方称为“过桥贷款”)，在“四证”齐全后再申请房地产开发贷款，自身投入较少。另外，商业银行受住房公积金管理中心委托，用住房公积金发放了不少房地产开发贷款。121号文件出台以后，商业银行不得再对房地产开发企业发放流动资金贷款，公积金委托贷款只能用于发放个人住房贷款，房地产开发企业可以申请的贷款品种减少，只能依靠房地产开发贷款。121号文件对房地产开发贷款设立了两个准入门槛：一是自有资金(所有者权益)不低于项目总投资的30%，二是“四证”齐全，第一个门槛宣告了房地产开发企业将自筹资金与自有资金混为一谈、蒙混过关传统做法的结束。随着国务院将房地产开发项目资本金比例提高到35%，商业银行相应地提高了房地产贷款自有资金比例，客观上对房地产开发企业资金实力提出了更高要求。部分商业银行因央行实行窗口指导和提高存款准备金率紧缩贷款规模以后，对房地产开发贷款的审查会更加严格，房地产开发企业特别是一些中小企业越来越难以获得贷款。
开发资金来源减少，项目烂尾风险增加，房地产开发企业优胜劣汰进程加快。过去，房地产开发项目资金主要来源于四个方面：房地产开发企业自筹资金、房地产贷款、建筑施工企业垫资和预售房款。实施宏观金融调控以后，由于房地产贷款门槛提高，许多房地产开发企业无法获得贷款；建筑施工企业垫资尽管早已受到《建筑法》的禁止，但实际上仍然十分普遍，而垫资中有相当一部分来自于建筑施工企业向银行申请的流动资金贷款，121号文件下发以后，建筑施工企业将很难获得用于垫资的贷款，垫资现象和垫资数量将明显减少；预售房款由两部分构成：一部分为借款人支付的首付款，另一部分为借款人申请的个人住房贷款，随着我国购房者提前消费意识的增强，个人住房贷款占据了很高比例(最高可达80%)，本轮宏观金融调控推迟了部分借款人的购房行为，抑制了部分购房需求(详细原因将在后面分析)，结果将导致预售房款减少。四个资金来源中有三个趋于减少，项目开发不得不依赖于房地产开发企业的自筹资金，一些资金实力雄厚的房地产开发企业勉强还可以应付，而一些中小企业可能会面临资金链断裂的风险，项目出现较大的资金缺口，导致已开工项目形成烂尾工程。可以预见，房地产开发企业将面临重新洗牌的格局，一些资金实力有限的房地产开发企业将会被淘汰出局，而那些实力雄厚的房地产开发企业将逐渐占据市场主导地位。
对集团公司传统资金管理模式带来挑战。为了控制成本，许多房地产集团公司采用了资金统一管理模式，实行“统贷统还”，即由母公司统一向银行申请贷款，然后转贷给全国各地的子公司使用，子公司在销售回笼资金后还给母公司，再由母公司统一还贷。121号文件禁止房地产开发贷款跨地区使用，对房地产集团公司传统资金管理模式带来挑战，母公司申请的房地产开发贷款只能用于注册地房地产开发，而外地开发只能由当地子公司作为承贷主体。由于子公司的财务指标通常不如母公司，也就降低了子公司获得贷款的可能性，从而抑制了大型房地产开发公司“遍地开花”现象，在一定程度上减缓了开发速度。
对个人购房者的影响
延迟购房行为。在195号文件基础上，121号文件进一步提高了发放个人住房贷款的工程进度要求，将高层由完成总投资的三分之二提高到主体结构完成封顶，这对一次性付款的购房人基本上没有影响，而对于依靠贷款作为购房款的大多数购房者来说，意味着只能等到主体结构封顶以后才能购房。由于此时工程量已完成大部分，烂尾风险大为降低，在一定程度上降低了借款人购买期房所面临的风险。
部分地区贷款门槛提高，借款人获得贷款的难度加大。受贷款总规模紧张影响，在部分地区，商业银行提高了个人住房贷款门槛，如有的地区将首付款比例由20%提高到30%，有的地区停止发放二手房贷款，还有的地区对借款人资格审查更加严格。所有这些，都加大了借款人获得贷款的难度，一些借款人将被拒之门外，从而无法实现安居梦想。
投资需求和高档住房需求受到抑制。121号文件对借款人购买第二套以上(含第二套)住房的投资性需求和购买高档商品房、别墅等高档住房需求采取了利率歧视政策，规定执行同期同档次贷款利率，不得执行个人住房贷款优惠利率。银行通常都是通过控制还贷收入比(即月还款额占借款人家庭收入的比例)来控制贷款风险，在借款人还款来源没有变化的情况下，其可以承担的月还款额也没有变化，随着贷款利率的提高，其可贷余额将会减少。121号文件提高了投资性需求首付款比例，对借款人自身实力提出了更高的要求，过去能买三套房的现在可能只能购买两套。这两方面的作用，将导致借款人购房需求减少。
对住房价格的影响
根据市场供求规律，商品价格由市场供求关系决定，房地产也不例外。下面从宏观金融调控对住房供给和需求的影响来判断未来一段时间住房价格的走势。
对供给的影响。由前面分析可知，本轮宏观金融调控将导致房地产开发企业数量减少，开发进度放缓，最终将导致房地产市场供给减少。
对需求的影响。购房者的需求有两方面：一是投资需求；二是自住需求，自住房中又有普通住房和高档住房之分。毫无疑问，受利率政策变化和首付款比例提高影响，本轮宏观金融调控将抑制投资需求和高档住房需求，而对自住普通住房的需求影响较少。从总体上看，将削弱住房需求。
对价格的影响。宏观金融调控对住房价格的影响取决于对供给和需求作用强度的对比，如果对供给的影响大于对需求的影响，市场上将出现供不应求局面，导致住房价格上涨；反之，如果对需求的影响大于对供给的影响，市场上将出现供过于求，住房价格出现下跌。具体到一个地区，关键要看住房需求中投资所占的比例，对于我国大部分地区，由于投资需求所占比例较少，宏观金融调控对需求的影响小于对供给的影响，住房价格将会上扬；而对于投资需求占比较高的地区，房价无疑会出现下跌。

本轮金融调整对房地产市场的影响

短期来看，加息对市场需求会有抑制作用，但是这种抑制会有多强却值得商榷。我们的观点是这次加息对市场需求的抑制作用不至于过大，它的作用可能是使需求回归到一个更加真实和理性的水平上来。

由于消费者对此次加息是有心理准备的，因此市场需求并不会因为央行此次的加息而出现大的下滑。但是我们同时也清楚地认识到，消费者的承受能力是有限的，因此利率增长如果超过一定的幅度，对需求的抑制作用就会增强。今年前三季度我国城镇居民可支配收入同比增长为7%，如果央行加息的幅度达到100个基点，20年按揭贷款月还款额的增幅将达到8.5%（按等额还款法计算），这个比例与收入增长的比例还基本吻合，但是如果加息的幅度达到200个基点，20年按揭贷款还款额的增幅就将达到17.4%（按等额还款法计算），大大超过了收入的增长速度。

加息对不同房地产企业的影响是不同的。对于优秀企业来说，加息从长期来说是利大于弊。

目前在房地产市场上的确存在一些过度投机的现象，而这些现象的存在，在某种程度上已经阻碍理性企业的发展。加息一方面提高房地产开发商的进入门坎和经营成本，另一方面抑制需求，使房地产市场上的竞争更加激烈。最终的结果将会使那些以投机为目的，经营不善的房地产企业感受到更大的经营压力，促成行业新一轮的结构优化和调整，使行业集中度进一步提高。而低素质企业的退出将为优秀企业的发展提供更大的发展空间。
我们在前一阶段已经看到了宏观调控给房地产市场带来的一些变化，房地产开发投资的增速在放缓，房地产开发的热情在降温，而通过加息，政府将通过市场的力量巩固这一调控成果，促使开发商采取更理性的投资态度，防止房地产市场的大起大落。这种倾向对于稳健经营、追求持续发展的开发商来说是大有好处的。

企业对策

房地产商的自律
因为目前房地产商的自律程度很差，所以往往就把自己经营风险转嫁为银行的金融风险，这是一个值得关注的问题。因此，我认为我们是不是应该考虑和研究房地产商自律的问题，也就是房地产商必须自我约束的问题。从这个角度来讲，我认为中国房地产泡沫的产生及其影响金融活动的一个重要原因，就是有的房地产商不能正确按照市场规则办事，比如说危害银行及消费者利益等，因而最后会导致中国房地产泡沫的产生，并且使泡沫最后转化为金融风险。从房地产商自律的内容上来看，恐怕有这样几个问题需要考虑。
房地产商必须要尊重市场。我们现在房地产市场非常好，人们对住房的需求不断提升，这种住房需求的提升，必然会产生房地产产业的快速发展，因而我们应该尊重这个市场，但是有人不尊重这个市场，其主要表现就是欺骗购房人，例如面积上做假，质量上不保证，不能按时交房等等，使得各种欺诈购房者的现象不断发生。房地产领域里的各种消费者投诉，已经成为我们国家投诉最多的一个产业。这就说明我们房地产商不能正确地对待不断增长的市场，如果继续采取这种欺诈购房者的现象，危害消费者主权现象的话，那就会必然使购房者的需求降低，最后受到损害的还是房地产本身。所以，我想我们房地产商应该在这个方面不断提高自身的素质，能够正确对待市场，能够积极培育和引导我们日益增长的房地产市场。否则，恐怕最后会使房地产产业会出现大起大落。目前，我们房地产开发项目很多，在这种开发项目很多的条件下，如果我们无视消费者应有的利益和应有的权利，那么，最终会限制消费者的需求，其结果必然是大量的房子卖不出去，最后导致房地产泡沫及其金融风险的产生。所以，我想是不是我们房地产商要自律，重要的问题是一定要能够正确地认识和看待市场。
房地产商要正确对待风险。也就是房地产商自身也要考虑勇于承担风险的问题。勇于承担风险，就要考虑提高自己的自身资本金比例。如果房地产商仅仅靠银行的钱来去做房地产的话，最后的经营风险全部都是银行的金融风险，而不是自身的经营风险，也就是把自身的经营风险都会转化为金融风险。所以，房地产应该提高自己的资本金比例。在房地产商提高自己资本金比例的条件下，运用银行的资金搞房地产，其结果就会使银行和房地产商共担风险。否则，就会把所有的经营风险都转给银行，这是不对的。但是，现在面临的问题是有些房地产商拿到一个项目之后，就成立子公司，而这种子公司的直接来源，又主要是银行贷款。其结果就必然是：一旦出现泡沫，泡沫就会成为银行的金融风险。需要指出的是，有些房地产商已经做了十几年的房地产，应该说自己的资金积累已经不少了。但是，每次在新项目开发上，却还是往往主要依赖银行，而不是提高自己的资本金，这种行为是不对的。就是说他没有承担这种风险的诚意，其结果都会把自己的经营风险转嫁给银行。所以，我认为房地产商自律的一个重要内容，就是要勇于承担风险，要想办法提升自己的资本金比例。尤其是那些有能力提高资本金比例的房地产商，更应该要考虑这个问题。否则，恐怕我们整个房地产的经营风险都会转嫁到我们的银行身上，这是一个极其严重的问题。所以，我觉得房地产商自律的一个重要问题，就是要提高自身的资本金比例。

房地产商要正确对待财富。因为房地产产业是一个发展较快的产业，财富积累也比较迅速。在这个条件下，我们房地产商必须要正确对待财富的问题。如果不正确对待财富，那么最终就有可能会无视法律，无视社会公德，无视社会责任。现在有些房地产商，因为积累了一定财富之后，往往就目中无人，而且没有法律概念，不仅没有考虑到自己应承担的社会公德，应承担的社会责任，而且违规和违法，比如说欺骗消费者，比如说偷税漏税的等等。因此，我想，房地产自律的重要内容之一，恐怕就是要正确对待财富，要看到拥有财富是我们国家改革开放给大家提供的机遇，拥有了这种机遇，才是拥有财富，也就是说，财富的拥有既是房地产商自身有能力的结果，也是整个社会提供机遇的结果。所以，拥有财富的人应该正确对待财富。在拥有财富的条件下，要有法律意识，不能拥有财富而无视法律，不能拥有财富而无视公德，不能拥有财富而无视社会责任。因为一旦没有法律意识，没有社会责任，没有社会公德意识，就会产生各种违反社会法律乃至社会公德的行为。这是我们房地产自律的重要内容之一。这方面如果不自律的话，最后的结果，可能就会出现房地产泡沫，这种泡沫也就有可能带来整个社会的金融风险。所以，我想自律的第三个方面就是应该要正确对待财富。
要不断的提高自己的竞争力，提高自己企业竞争力，尤其是核心竞争力。提升核心竞争力就要求我们的房地产商应该不断的在自己企业制度，企业管理，乃至企业文化上要不断的提升自己。我们应该看到我们现在房地产产业中的有些企业的竞争力是很差的。因为房地产产业在我们国家是新兴产业，容易赚钱，有的企业可能赚了钱，但是实际上核心竞争力并不是很强。因此，这就要求不少企业要进一步的提升自己核心竞争力，解决自身的问题。否则的话，会产生许多不利于自己发展的问题。我想房地产商是不是应该把提升自己核心竞争力，作为自律的内容。不要认为自身赚了钱，就因为自己企业是一个好企业。实际上不少企业竞争力是很差的，我们应该从这种核心竞争力提升出发，进一步加快房地产企业的改革，包括企业制度的改革，包括管理制度的改革，也包括企业文化的塑造，形成一个新的房地产企业。我们有一些房地产企业，实际上是刚刚成立起来，可能因为各种机遇也做了一些好项目，但是做好这些项目，并不标志着自身竞争力的提升。随着经济的发展，房地产产业的竞争力必须进一步提升，我认为要认真考虑这个问题。所以，我想房地产自律的一个重要内容，就是提升自己企业的核心竞争力，全方位推动自己的企业的改革，保证自身的稳健发展。

有条件的企业逐步建立多元化的融资渠道
党的第十六届三中全会首次提出“要大力发展资本市场，扩大直接融资比例”。有条件和实力房地产企业探寻除银行贷款以外其他融资方式，如上市、股权融资、产业基金等。房地产企业要抓住机遇，在现有渠道的基础上向多元化方向发展，不仅有利于资金的筹集，还有助于风险的分散。
在融资渠道多元化的建设上，不少知名的大企业已经探索出路径，如首创的经验就值得借鉴。首创融资除传统的方法：自有资金、银行贷款、客户资金(预售回款)外，还有6个渠道：一是发债券；二是国内上市公司，资本市场融资；三是海外上市，把公司重组起来到海外资本市场融资；四是吸收海外基金；五是施工企业垫资；六是房地产基金。
房地产业是一个资金高度密集性行业，开发一个房地产项目需要大量的资金。如果不借助于各种融资手段，开发企业将寸步难行。首创的经验虽好，但并不是所有房地产企业都能借鉴的，中小房地产企业融资方法就有所不同。
中小房地产企业融资方法
“121号”文件的出台对中小房地产企业融资无疑是雪上加霜。中小房地产开发企业面临的最为现实和紧迫的问题就是如何筹措到资金，解决或缓解自身所遇到的资金压力。相对于大型房地产开发企业，中小型地产企业的融资渠道单一，其所要采取的方法也不同。目前，中小房地产开发企业容易实现的方法除银行贷款外主要有两种：
第一，寻求与大公司合作。这种方法，一方面能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作能成功，对中小企业来讲是条融资捷径。

第二，寻求民间资金。目前有一部分民营企业手中掌握着较多资金，这些资金寻找不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对较高，民营企业家们希望介入房地产领域，但因专业知识和经验不足，畏缩不前。这正是中小房地产企业吸纳民间资金的好时机。

这就是我个对房地产金融对房地产市场影响的看法，

『肆』 央行发布重磅报告：保持房地产金融政策连续性 定调货币政策

不存在长期通胀或通缩的基础

报告对当前中国宏观经济形势进行了分析，我国经济持续恢复增长，发展动力进一步增强。中长期看，我国发展仍然处于重要战略机遇期，经济长期向好、高质量发展的基本面没有改变。

但也要看到，全球疫情仍在持续演变，外部环境更趋严峻复杂，国内经济恢复仍然不稳固、不均衡。

从外围来看，主要发达经济体超宽松货币政策溢出效应更加凸显，通胀明显走高，若其货币政策转向步伐加快可能引起全球跨境资本流动和汇率波动加大、金融市场估值大幅调整等问题。

国内方面，经济恢复基础尚不牢固，出口受高基数影响增速可能放缓，部分领域投资增长偏弱，餐饮旅游等接触型消费尚未完全修复，经济增长动能的可持续性面临一定挑战。

此外，大宗商品价格大幅上涨抬升企业成本，一些中小微企业困难较大。不良资产、影子银行反弹压力仍需关注，经济潜在增速下行、人口老龄化加快、绿色转型等中长期挑战也不容忽视。

二季度，CPI涨幅温和，PPI阶段性走高，对通胀的担忧始终存在。对此，报告指出，一方面，这是去年低基数上的高读数；另一方面，PPI本身波动相对较大，在数月内阶段性下探或冲高的现象也并不少见。总体看，我国PPI走高大概率是阶段性的，短期内可能维持相对高位，随着基数效应消退和全球生产供给恢复，未来PPI有望趋于回落。

“中长期看，劳动生产率增速下降、人口老龄化会抑制通胀，碳排放成本显性化会一定程度推升物价，相互对冲，整体上有利于稳定物价。我国经济发展稳中向好，去年疫情以来坚持实施正常货币政策，国内总供给总需求基本稳定，有利于物价走势未来保持稳定，不存在长期通胀或通缩的基础。”报告指出，

保持房地产金融政策的连续性

报告阐释了下一阶段货币政策的主要思路。稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，稳字当头，坚持实施正常的货币政策，搞好跨周期政策设计，增强宏观政策自主性，根据国内经济形势和物价走势把握好政策力度和节奏，处理好经济发展和防范风险的关系，维护经济大局总体平稳，增强经济发展韧性。

一是保持货币信贷和社会融资规模合理增长。完善货币供应调控机制，健全中央银行调节银行货币创造的流动性、资本和利率约束的长效机制，管好货币总闸门，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。

二是继续落实和发挥好结构性货币政策工具的牵引带动作用,运用好碳减排支持工具推动绿色低碳发展。保持再贷款、再贴现政策稳定性，实施好两项直达实体经济货币政策工具的延期工作，继续对涉农、小微企业、民营企业提供普惠性、持续性的资金支持，保持对小微企业的金融支持力度不减，更好发挥它们在稳企业保就业中的重要作用。

三是构建金融有效支持实体经济的体制机制。统筹推进普惠金融、绿色金融、科创金融、供应链金融等融合发展，完善金融支持科技创新体系，促进实现金融与科技、产业良性循环。

值得注意的是，报告指出，要严格控制高耗能高排放项目信贷规模，推动“两高”项目绿色转型升级。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。

四是深化利率、汇率市场化改革，畅通货币政策传导渠道。

五是加强金融市场基础制度建设，服务实体经济，防范市场风险。

六是进一步推进金融机构改革，不断完善公司治理，优化金融供给。

七是健全金融风险预防、预警、处置、问责制度体系，构建防范化解金融风险长效机制。

没有任何人可以准确预测汇率走势

6月末，人民币对美元、欧元、英镑、日元汇率中间价分别较2020年末升值1.0%、升值4.4%、贬值0.6%和升值8.2%。2005年人民币汇率形成机制改革以来至2021年6月末，人民币对美元汇率累计升值28.1%，对欧元汇率累计升值30.3%，对日元汇率累计升值25%。银行间外汇市场人民币直接交易成交较为活跃，流动性平稳，降低了微观经济主体的汇兑成本，促进了双边贸易和投资。

报告指出，2020年以来，人民币汇率双向波动也反映了国内外经济周期和货币政策的差异。

2020年，新冠肺炎疫情对全球经济造成冲击，我国加大宏观政策应对力度，稳健的货币政策灵活适度、精准导向，为我国率先控制疫情、率先复工复产、率先实现经济正增长提供了有力支撑。

2020年5月份开始货币政策逐步转向常态，而当时国际上疫情加速蔓延，主要经济体实行超宽松货币政策，人民币对美元和一篮子货币升值。

2020年全年，人民币对美元中间价升值6.9%，升值幅度小于欧元，CFETS指数上涨3.8%。

2021年以来，发达经济体新冠肺炎疫苗接种取得进展，市场再通胀交易抬头。国际金融市场开始关注美联储可能提前缩减量化宽松和加息。6月份美元对主要非美货币升值，而我国坚持实行正常货币政策，经济在潜在增速附近运行，当月人民币对美元汇率贬值1.4%，CFETS指数则保持平稳。

总的来看，人民币汇率双向波动是国内外经济形势、国际收支状况及国内外外汇市场变化共同作用的结果，合理反映了外汇市场供求变化，发挥了调节国际收支和宏观经济自动稳定器作用，促进了内外部均衡，扩大了我国自主实施正常货币政策的空间。

未来人民币汇率双向波动也将是常态，人民币既可能升值，也可能贬值，没有任何人可以准确预测汇率走势。下一步，要继续坚持以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，合理使用货币政策工具，加强跨境融资宏观审慎管理，通过多种方式合理引导预期，引导企业和金融机构树立“风险中性”理念，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

货币供应量、社会融资规模适度增长

数据显示，6月末，广义货币供应量（M2）余额为231.8万亿元，同比增长8.6%，对实体经济保持了较强的支持力度。社会融资规模存量为301.56万亿元，同比增长11%。2021年上半年社会融资规模增量累计为17.74万亿元，比上年同期少3.13万亿元。

报告指出，上半年社会融资规模增量主要有以下特点：一是人民币贷款同比多增较多。二是信托贷款和未贴现的银行承兑汇票同比明显多减。三是企业债券同比少增，非金融企业境内股票融资高于上年同期。四是政府债券融资同比明显少增。五是存款类金融机构资产支持证券融资同比多增。

数据来看，上半年货币供应量、社会融资规模适度增长。但2020年疫情爆发以来，主要发达经济体实施了极度宽松货币政策和大规模财政刺激的政策组合，由政府主导推动货币增长。2020年，美联储共购买了约52%的新增国债，由此支持财政支出形成的货币供应量占美国新增M2的61%。2020年末，美、欧、日等国货币增长大幅偏离了名义GDP增速。

从物价走势看，美国通胀形势最为严峻，其货币扩张相对名义GDP增速的偏离也最大。6月美国CPI达到了创13年新高的5.4%，较上年末上升4个百分点，当月欧、日CPI分别较上年末上升了2.2个和1.4个百分点。

对于货币和通胀的关系，报告专栏指出，要合理看待2008年危机后和2020年疫情后两种量化宽松政策的区别，正确认识货币和通胀之间的关系。疫情后央行和财政配合大量增加货币的量化宽松政策，推动2021年全球通胀明显升温。

报告指出，总体而言，货币与通胀的关系没有变化，货币大量超发必然导致通胀，稳住通胀的关键还是要管住货币。当前我国通胀压力整体可控，这很大程度得益于我国货币供应量增速自去年5月起就领先其他大型经济体逐步回归正常，今年6月末我国M2增速为8.6%，与疫情前基本相当，与名义经济增速基本匹配，从宏观上稳住了物价。

下一步，货币政策要坚持稳字当头，稳健的货币政策灵活精准、合理适度，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，坚持央行和财政两个“钱袋子”定位，从根本上保持物价水平总体稳定。

实际贷款利率稳中有降

今年以来，央行继续深化利率市场化改革，持续释放改革促进降低贷款利率的潜力，优化存款利率监管，推动实际贷款利率进一步降低。

一是推动金融机构健全运用LPR定价机制，持续释放LPR改革潜力。引导银行将LPR嵌入内部资金转移定价（FTP），增强LPR在金融机构内外部定价中的基准作用。

二是优化存款利率监管，保持银行负债成本基本稳定。2021年6月21日，市场利率定价自律机制优化了存款利率自律上限确定方式，将原由存款基准利率乘以一定倍数形成，改为存款基准利率加上一定基点确定。这既维护了银行存款利率的自主定价权，也有利于促进市场有序竞争，引导存款回归合理的期限结构，稳定银行负债成本。

目前各金融机构均已落实利率自律机制有关要求，新的存款利率自律上限实施情况良好，落地平稳有序。从挂牌利率看，全国性银行存款挂牌利率基本保持不变，部分地方法人金融机构的中长期限存款挂牌利率有所下调。

2021年前6个月，贷款加权平均利率为5.07%，较上年同期下降0.07个百分点，较上年全年下降0.08个百分点。

其中，企业贷款利率降幅更大，前6个月企业贷款加权平均利率为4.63%，较上年同期下降0.16个百分点，较上年全年下降0.09个百分点，实体经济融资成本稳中有降。

报告分析，当前我国经济稳中向好，货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，这说明从宏观上看我国利率总体处于合理水平，为经济平稳运行和高质量发展提供了适宜的利率环境。

『伍』 我国房地产融资宏观政策

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房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。其已成为我国市场经济不可缺少的组成部分。在我国现有市场经济条件下，房地产业的融资可以采用银行、信托、上市、基金等多种方式。但各种融资方式均有一定局限性。
（一）银行贷款
一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003年全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。可见，房地产开发资金中至少有60％来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。这种较强的依赖度同时将银行带到了极大的风险中。一旦开发商资金断裂，其连锁效应会使风险最终全部落在银行上。因此，房地产企业应建立以银行为主的多元化融资渠道，间接融资手段与直接融资手段并用。最重要的是在政策允许条件下与银行合作创新新的融资工具。
（二）房地产信托
信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产业融资的新热点。信托可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等相关业务，可以在不同层次、不同品位上，为房地产业服务。相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展。
但是，房地产信托的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。银监会已经开始限制信托对房地产贷款的支持。另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为受到信托法的限制，有最多200份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。
（三）国内IPO
对我国房地产企业来说，由于缺乏多样化的融资渠道，上市几乎就变成企业做大做强的唯一途径。国内IPO上市具有筹资量大、融资能力强;资金使用时间长、分散风险;提高公司价值等优势。但其高门槛，高融资成本、增加公司相关义务等缺点使得国内成功上市的案例很少。
（四）境外IPO
现阶段，国内企业频频去香港上市，其数量超过国内IPO数量，为国内大多数有实力的房地产企业上市的首选。其上市过程简单，能与国际接轨。但上市成本高，上市要求高制约了它的发展。总之，国内IPO与境外IPO各有优势。国内上市对国内企业来说相对简单，但受政策影响大。境外上市要求高，但国际化程度高，再融资方便。
（五）借壳上市
借壳上市是房地产企业上市的快捷方式。由于直接上市门槛很高，审批时间长，房地产企业上市申请受到宏观调控影响大，不可能有大批房地产企业上市。因此借壳上市成为房地产企业上市融资的主流。目前，在国内100家房地产公司中，借壳上市的房地产公司近一半，是房地产公司上市的重要途径。专家认为，如果能够巧妙地运用壳资源，可以达到事半功倍的效果。但我们需要注意的是，借壳上市是一把双刃剑。如果能合理选择壳资源，处理好各种潜在问题，会成为一种好的进入资本市场的方式。否则，则可能不但达到不了在融资的目的，还可能付出惨重的代价。
（六）上市公司资产置换
资产置换是一种常见和见效较快的重组方式，其主要是用公司的“劣质”资产交换外部优质资产。资产置换重组模式见效快，成效显著。但需要指出的是，这种方式的资产重组关联交易较多，交易的市场化程度低，短期得益较多，公司的长期盈利能力还有待观察。 资产置换是一种特殊的资产重组方式。在股权分置改革前，相当一部分控股股东通过与上市公司进行以劣换优的资产置换，侵占上市公司资源。在股权分置改革完成后，原来的非流通股股东不仅获得了在未来可以充分流动的权利，更重要的是股改后限售流通股的价格得到了大幅度提升，这大大提高了大股东将优质资产注入上市公司的积极性。同时，一些绩差公司或未股改公司也需要通过注入新资产的方式才能被拯救。
（七）房地产投资基金
近年来，房地产产业基金受到业内的追捧，有在境外注册的基金，有在国内准备注册的基金。但是，鲜有成功运作的，这主要是受到《产业基金法》没有出台的限制。虽然产业基金能够短期筹集大量的资金，而且流动性强，这些是有利于房地产的炒作的因素，但由于产业基金与宏观经济调控的主题相悖，因此，短期内产业基金法出台的难度较大。
综合比较：
由于房地产的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。虽然房地产投资基金被广泛看好，但由于国内尚无相关政策支持；上市或“借壳”上市过程长，手续复杂，成本较高，是少数有实力大企业可能实现的方式，但受经营特点和预期收益制约不易得到投资者认同，融资效果也不理想；发行股票及上市，对企业资质的要求更为严格，大多数的房地产开发商无法接受和实现。故直接融资比重较小。信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。企业债券用途多为新建项目，利息高于同期银行利率、期限为3～15年。相比之下，很容易就能看出我国大多数企业仍然采取银行贷款筹集资金的原因。

『陆』 房地产融资再收紧 触及“三道红线”不许增长有息负债

近日，市场传言称监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。

具体为红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。
根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。
即如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。
具体的指标计算方法如下：
红线1指标：剔除预收款后的资产负债率=(总负债-预收)/(总资产-预收)
红线2指标：净负债率=(有息负债-货币资金)/股东权益合计
红线3指标：现金短债比=非受限现金/短期债务
此外，还有券商人士透露，对于近一年拿地销售比超过40%或者过去三年经活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业，需要提供近半年购地资金来源情况说明和后续购地缴款资金安排，进一步削减其信用债发行规模，或在其核心指标阶段性控制目标未实现之前暂缓发行债券，并对其信托融资、资管产品、海外融资等给予限制。
为此，21世纪经济报道记者多方求证，多名来自债券市场的人士均表示听说了这一消息，但未见到具体文件。有券商投行部人士称：“地产融资的政策一向这样，也有可能是窗口指导，只有拿到批文后，去备案发行才知道能不能发，发多少。”
不过，有商业银行投行部高管确认近期已经下文。还有某房地产公司融资部负责人也表示此传言为真。
也有市场人士表示，此举主要是为了降低房地产公司杠杆率，防止部分大举负债的地产公司因为资金链断裂而出风险。
在借新还旧方面，也有券商人士透露，交易所8月10日以后对新受理审批的地产债，借新还旧政策有调整，根据批文有效期内的到期额度打85折。且住宅类地产，不再接受永续类债权备案。银行间市场要求新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债。
今年7月份，房企融资创新高。数据显示，7月房地产行业信用债发行规模达642亿元，同比增长29.1%，环比增长86.1%。
与此同时，银保监系统对房地产金融领域保持强监管态势，7月以来多地房地产调控政策加码升级。二季度以来，针对违规向楼市“输血”行为，地方银保监局已开出多张罚单，其中不乏“数罪并罚”的百万元级罚单。
比如，平安银行北京分行因涉及“采取不正当手段发放贷款、个人贷款资金违规流入房地产领域、二手房按揭首付比例不符合规定”等案由被银保监会开出777.22万元的巨额罚单。南京银行因“同业投资资金违规用于支付土地出让金、同业投资资金违规用于上市公司定向增发、同业投资资金违规用于土地储备开发”等10余项原因被江苏银保监局开出610万元罚单。
银保监会召开2020年年中工作会要求，坚决防止影子银行死灰复燃、房地产贷款乱象回潮和盲目扩张粗放经营卷土重来。
上述新规将会给让地产企业融资带来哪些影响呢？
鼎诺投资根据wind数据，统计了全市场有2019年报数据的房地产发债企业，按照触及红线条数多少及公开等级做了排序。该公司表示，考虑到很多房地产项目子公司会采用明股实债的方式融资，进一步设计了“归母净负债率”指标，归母净负债率越高，说明企业的实际债务风险可能越大，定义为：归母净负债率=(有息负债-货币资金+少数股东权益)/归母权益。
房地产企业触红线情况统计

『柒』 政府对房地产企业融资的优惠政策有哪些

目前政府对房地产企业的融资只有限制，据我了解还没有什么优惠政策。银行控制贷款，地产企业首发上市基本不可能，所以您应该问房地产企业融资困境有何对策，呵呵。

以万科试水“曲线贷款”案例分析
2004年7月5日，万科发布公告称，该公司已和德国银行HI达成合作协议，由后者出资3500万美元，双方共同在中山完成“万科城市风景花园”项目。这一合作表明，万科的境外融资已取得突破性进展，在中国房地产界一直处于领头羊地位的万科，在境外融资方面，又一次站到了潮流的前端。
根据万科发布的公告，此项合作的目的是为万科在中山即将开始的项目“万科城市花园”进行境外融资。提供融资的是德国房地产融资服务的龙头HYPO集团的下属银行HI，其总部设在爱尔兰首都都柏林，此次为万科提供的融资额为3500万美元，在该银行的不动产资产中所占份额很小。但值得注意的是双方的合作方式。在法律上，这算是一笔股权融资。因为万科要将所持有的中山项目80%的股权转让给一家由HI设立的名为Best Gain Investment的公司，由于该公司万科也持有35%的股权，从而在融资安排完成后，万科直接和间接持有的该公司权益只有48%。从形式上看，HI取得了中山项目的控股权，是如假包换的FDI(外国直接投资)。该次融资的载体万科中山公司的注册性质是中外合资公司，由深万科和万科的附属公司香港永达投资公司共同投资设立，该公司权益实际上完全属于万科。但通过中外合资的形式，为以股权形式取得境外融资打开了方便之门。
实际上，虽然HI拥有中山项目52%的股权，但并不拥有实际的控制权。而根据双方的合同约定，在项目回款之后，万科将以LIBOR(同业拆借利率)再加几个点的利息赎回股权。也就是说，这实际上是一笔商业贷款。但由于商业贷款属于资本项目，直接的境外信贷显然有违目前的外汇管制，因而才不得不“曲线融资”，以FDI之名，行商业贷款之实。这个融资安排，相当巧妙地满足了有关的管制要求。对于此项融资安排的具体利率水平，HI的利率水平其实相当地低，大约只相当于国内同类型贷款的名义利率，不难看出，刚刚通过了万科A发行可转债的发审委“聆讯”，又在境外融资方面取得了突破性进展，融资成本也不高，从资金来源看，该项目的投资全部来自HI的融资，万科不需要投入一分钱，也不需要再申请任何开发贷款。而在法律上，由于资金全部来自HI，控股者又是HI，则至少在名义上，项目的风险也完全由HI来承担。万科的责任只是按照合同规定的项目计划把它做完，把房子盖好，再尽量卖掉。其他的风险，与万科无关。但最后所取得的利润，却可以由万科完全掌握，万科需要付出的只是几个百分点的融资成本以及自己的品牌。简单地说，这实际上是一个由HI投资，由万科负责操作的项目。万科仅仅借助自己的品牌，就取得了该项目的控制权并占有大部分利润。同时，由于融资以美元结算，考虑到目前的汇率趋势是人民币有升值压力，该项融资的汇率风险也要由HI来承担。
从外资方面来看，外资对中国房地产业普遍的乐观预期和强烈的投资欲望致使他们愿意做这种本大利小的生意，例如HI。在国外资金普遍渴望投资中国房地产，但对风险又普遍感到难以把握的大背景下，万科的规模、品牌和既往业绩，对促成此次融资合作显然起了决定性的作用。正如前面所说，双方都在试水。此次境外融资对万科的意义总结为两条，“一是打开了境外融资之门，丰富了万科的融资手段，在融资渠道多元化方面迈出了重要一步；二是可以提高万科的项目管理水平。万科会将中山项目的管理作为今后新的项目管理标准，可以为今后的境外融资安排打下基础。对万科来说，这是难得的学习和提高的机会。而对于HI来说，作为来华投资的第一单，HI最关心的并不是利润，重要的是有一个开始，并由此积累经验、知识和人脉关系。短期的投资回报肯定不是HI所追求的。所以不难预料，如果中山项目取得成功，万科与HI及其他境外投资机构的合作肯定将继续扩大，而HI也将籍此打开中国地产市场的大门。

『捌』 央行下半年5次定调房地产融资 “因城施策”及避免工具化口径不变

■本报见习记者 吴晓璐

近日，央行在发布的《2019年第三季度中国货币政策执行报告》（以下简称《报告》）中重申，按照“因城施策”的基本原则，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

据记者不完全统计，下半年以来，央行先后5次定调房地产信贷，强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，避免把房地产工具化。

7月29日，央行在北京召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会，指出“房地产行业占用信贷资源依然较多”，要求“保持个人住房贷款合理适度增长，严禁消费贷款违规用于购房，加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理”。

8月2日、8月9日以及8月20日，央行分别在2019年下半年工作电视会议、《2019年二季度货币政策执行报告》及国新办举行的降低实际利率水平有关政策吹风会上明确表示，按照“因城施策”的基本原则，持续加强房地产市场资金管控，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

“10月份70个大中城市新房价格环比增长0.5%，增速与上月持平；新房价格同比增长8%，较上月回落0.6个百分点；二手房价环比和同比增速分别为0.1%和4.2%，分别回落0.2个百分点和0.4个百分点”，中山证券首席经济学家、研究所所长李湛对《证券日报》记者表示，房地产调控政策强调“因城施策”，既是为了防止房地产市场过热、也是要防止房地产行业失速。今年以来房地产调控政策效果显著，当前房价增速平稳下行。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，央行的政策始终围绕房住不炒，实施“因城施策”，在房价上涨较快的地区收紧贷款。另外，对于刚需和二套房，也实施了差异化的贷款政策，这样既支持了一些合理的购房需求，整个市场也一直处于防范金融风险的导向中，房地产市场相对比较平稳。

《报告》显示，9月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为43.3万亿元，同比增长15.6%，增速较上半年下降1.5个百分点。央行表示，第三季度以来，房地产市场运行总体平稳，房地产贷款增速平稳回落，房价涨幅有所回落，房地产开发投资与新开工增速平稳下降。

中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》记者表示，整体来看，2019年房地产信贷增量明显放缓，“房企融资的难度依然较高，但大小房企之间融资出现分化。”

严跃进表示，从宏观方面来看，央行实施降准以及一系列降低企业资金成本的政策，市场融资比较宽松，但从房企方面来看，依旧面临资金面收紧和库存的压力，另外房屋销售不如预期，房企对今年的融资尤其在11月份和12月份比较谨慎。

对于后期央行的政策，李湛认为，房地产调控强调“因城施策”，不将房地产作为短期刺激经济的手段的原则不会改变。当前整个房地产市场运行平稳，短期来看房地产信贷政策不会出现明显的收紧，也不会出现明显的放松。