流向地产的信托资金被收回

1. 人民的名义 信托基金 被抓后收回吗

看门狗财富为您解答。
国家《信托法》第十一条明确规定：若委托人以非法财产或者本法规定不得设立信托的财产设立信托，则信托无效。

香港地区也有相关规定，信托创立人在建立信托前须签订资金证明书，确保其资金源自合法途径。不论是在内地还是香港，信托财产的合法性都是先决条件。

《人民的名义》剧中高小琴设立的信托基金收入来源是不合法的，因此该信托基金必须被收回。希望可以帮到您。

2. 什么是房地产信托提前清盘

清盘分两种：
1 房地产商协商提前清盘：房地产信托项目经常会有2+1年期限，这种是借款方考虑到市场的利率目前比较高，想在2年后找到更低成本的资金来源。比如现在的利率和存款准备金率比较高，房地产商融资难，成本大，所以2年后很可能市场的利率会降低，融资成本变低，这时候申请提前终止信托合同，找到更低成本的融资，对房地产商而言是有利的。
2 信托公司强行提前清盘：这种有可能是2年后，信托公司发现项目的风险比较大，单方终止合作，收回本金和收益；也可能是项目还不到两年，已经发现明显在兑付危机，这个时候信托公司也可以强制清算资产，结束信托项目，提前清盘。

3. 违规“输血”房地产 多家信托公司被罚

11月罚单显示，民生信托被罚90万、中诚信托被罚70万、北方国际(000065,股吧)信托被罚80万

■本报记者吉雪娇

11月28日，因存在“收益权投资”项下信托资金违规用于缴纳土地出让价款等多项违法违规事实，民生信托收到北京银保监局开出罚单。就在数天前，中诚信托亦受到处罚，其违规行为同样包括信托资金违规用于缴纳或变相缴纳土地出让价款。值得关注的是，今年以来，房地产业务已成为信托公司违规的“重灾区”。分析人士认为，信托公司对此应高度重视，采取以往打擦边球的做法已不合时宜。

房地产业务成违规“重灾区”

11月公布罚单显示，截至目前，已有3家信托公司因业务违规被处罚。其中，民生信托存在的违法违规事实包括“收益权投资”项下信托资金违规用于缴纳土地出让价款；信托资金运用与信托计划投资方向和投资策略不一致；违规接受保险资金投资于事务管理类信托产品。依据《中华人民共和国银行业监督管理法》第四十六条，北京银保监局责令民生信托改正，并罚款90万元。此前，因“违规接受银行理财资金投资于未上市企业股权；信托资金违规用于缴纳或变相缴纳土地出让价款”，中诚信托亦收到北京银保监局开出罚单。被责令改正，并罚款70万元。

此外，北方国际信托因“信托贷款管理不尽职，严重违反审慎经营规则”，被天津银保监局罚款50万元。这也是其年内第二次受到处罚。今年4月，北方国际信托曾因“违规发放房地产自营贷款；信托资金违规发放房地产贷款”，被罚款80万元。

据《金融投资报》记者不完全统计，截至目前，今年以来已有20家信托公司因业务违规收到银保监会罚单，总计罚单为37张。值得关注的是，房地产业务仍是信托受到行政处罚的最集中区域，共有8家信托公司出现相关违规，占比近半。

除上述3家信托公司外，还包括五矿国际信托“尽职管理不到位，导致信托资金用于收购土地”；建信信托“信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款、违规投向“四证”不全的房地产项目、违规向不具备二级资质的房地产开发企业提供融资”；中信信托“信托资金违规用于房地产开发企业缴交土地出让价款”；中融信托“开展房地产信托业务不审慎”；粤财信托“违规开展房地产信托业务”等。

加强自身合规审查能力建设

随着严监管趋势的持续，今年以来不少信托公司的合规短板也逐渐暴露，其中房地产领域较为显著。

事实上，作为今年监管的重点领域，房地产类信托的监管持续从严。5月17日，银保监会下发“23号文”，即《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，对于信托公司开展房地产业务提出严格要求，重点关注向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资，或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。7月，多家信托公司收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。8月银保监会发文对32个重点城市进行房地产业务的专项检查，严厉查处各种将资金通过挪用、转道方式流入房地产行业的违法违规行为。在市场分析人士看来，监管层对房地产信托的强监管趋势没有改变。同时，针对信托行业的种种过度扩张，以及房地产过度金融化，监管政策将会越来越紧。

“下半年以来，监管层对信托资金进入房地产已采取了零容忍态度，监管层的行为应该引起信托公司的高度重视，采取以往打擦边球的做法已经不合时宜。”用益信托研报指出，针对相关规范较为零散的现状，信托公司须加强对自身合规审查能力的培养和建设，以应对越发严峻的监管环境。

4. 信托的委托人把自己的钱委托给受托人后，这些钱的所有权属于谁

说起信托，很多南粉们会比较陌生。其实，它和银行、证券、保险常常被喻为金融领域的四大支柱。作为理财界的“高富帅”产品，信托总是带着一股神秘色彩。那到底什么是信托呢？个人投资者是如何参与其中的？

传说在遥远的古埃及，一家之主去世前会将财产交给可靠的人代为管理，并通过遗嘱的方式指定财产继承人，这种“遗嘱托孤”的行为被称为“原始信托”。

再说说我们常常看的《三国演义》，其中讲述了刘备白帝城托孤的故事。这种只凭彼此的一个约定，就可以把一个国家交给你的契约精神，其实就是一种简易的信托。

因此，我们也不难看出信托的核心——那就是“信任”。

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财产管理功能

详细来说，信托就是委托人基于信任，将财产权委托给受托人，让其以委托人的名义为受益人的利益或特定目的对财产进行管理或处置的行为。

听起来有点绕口难懂，但一句话总结：“信托即受人之托，代人理财”，这也是信托的基本功能——财产管理功能。

而且，这里要注意的是委托财产既可以是我们熟知的股票、债券、土地、房屋等有形资产，也可以是知识产权这样的无形资产。

于是，按照委托财产性质的不同，信托业务可以分为金钱信托、动产信托、不动产信托、有价证券信托等等。

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资金融通功能

后来随着信托制度的成熟，信托也从单纯的财产代管演变成集财产管理、资金融通和社会公益等功能为一体的金融制度安排。

例如，我们常说的信托投资就指的是信托的资金融通功能，即资金信托。在我国，信托公司依据《信托法》并在银监会的监督下开发信托业务和产品，利用其专业知识投资金融市场、房地产、基础设施建设等领域，最终为投资者带来收益。

5. 暂停！暂停！全部暂停！楼市调控再升级！

小暑一声雷，倒转做重梅。

楼市小阳春之后，一直没入夏，7月4日，一声“惊雷”，楼市倒黄梅（霉），离入夏越来越远。

7月4日，规模高达3万亿，房企最重要的资金来源之一——地产信托，被监管层口头警告，按下“暂停键”！

据证券时报信托百佬汇独家消息，多家信托公司近期收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。

具体来说，各家公司收到的监管要求不尽相同，有的要求“自觉控制地产信托业务规模”，有的要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”，甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。

7月6日，澎湃新闻披露更多细节。

本次窗口指导的公司，目前有十家，分别是：中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国民信托。

且具体涉及业务，除了证券时报所披露的以外，还有：

地产公司并购类，全部暂停；

已备案项目不影响，未备案项目一律暂停；

符合432（所谓432是指，地产项目四证齐全，项目资本金达到30%，开发商具二级以上资质）的通道类业务，全部暂停；

目前，唯独城市更新类旧改项目不再指导范围里。

7月6日，据券商中国报道，银保监会进一步作出回应，说明严控地产信托目的是：

要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求等。

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一声惊雷！楼市“入梅”！

书面口头，双管齐下，为了房住不炒，誓要控制地产信托。

本次银保监会“口头”指导之前，5月17日，曾经下发过一个名为《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，现在这份文件被业内称为23号文。

23号文的重点是，严控房企借道地产信托获得资金，从源头控制房企买地，项目开发和补充流动资金三方面的资金来源。

本次银保监会口头指导，可以说是进一步强化和细化了23号文的精神。

书面不够，口头来凑，这地产信托到底是什么狠角色，值得监管层如此重视？

不查不知道，一查真吓一跳。

地产信托，早已是庞然大物。

截至2019年5月末，房地产信托资产余额已达到3.15万亿元，同比增长15.15%。

15.15%的增速看似不大，但要知道这是5月下旬以来，地产信托被严控之后跑出的成绩。

如果再对比房地产企业今年上半年的整体融资表现来看，即便15.15%的增速，也足以让信托融资成为房企融资领域“那头风口上的猪”。

据克尔瑞数据，2019年上半年典型房企融资总额为7169.2亿，同比下降了3.6%。

一个上涨15.15%，一个下降3.6%，高下立判。

一个巴掌拍不响，地产信托能够做大做强，地产企业单相思肯定不行，还得信托公司配合，才能唱得起二人转！

由于房地产企业叫价高，肯出血，给得起高收益率（比一般的信托收益率高0.5%以上），且有土地和房子作保，房地产信托在整个信托行业长期被看做香饽饽。

据用益信托数据，2018年6月至2019年6月，房地产信托的月度成立规模连续13个月排名集合信托首位。

这结果，可能有点出乎监管层的意料，所以这才有了7月4日，银保监会对信托公司的窗口指导，一系列的暂停，再暂停！

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地产信托高位“暂停” 几家欢喜几家愁

地产信托高位暂停，毫无争议，最受影响的当属房地产企业。

但，其实仔细分析，会发现，房地产企业里，受影响的程度还是有区别的，部分房企还可能会受益于地产信托新变化。

7月4日之后，地产企业里最受影响的当属部分中、小型房企。

一方面，23号文和7月4日的窗口指导，严格执行下去，原本融资渠道就狭窄的中小房企，会被进一步卡住融资咽喉；另一方面，信托机构出于指导精神和未来的风险考量，会进一步把资源集中到头部房企。

现在，信托圈里已经有风声，非50强企业不做。

其次是，对信托融资依赖性相对较强的企业。

23号文下发之后，曾经一些地产商被传暂停发债融资，尽管相关地产商纷纷表示消息不实，但从拿地表现来看，有关房企确实减少或者暂停拿地。

信托融资被限制之后，一些今年在融资上，已经加大信托融资布局的企业，比如一些闵系企业和之前就对信托高度依赖的房企，可能会受到比较大的影响。

这些企业据统计集中在头部下游和中部房企。

从城市的角度来看，本次信托收紧，可能针对性最强的当属二线城市。

这些城市无论是土拍市场还是住宅市场，都比较火热。

现在楼市调控讲究精耕细作，有的放矢，此前人行窗口指导房贷利率上调，也没出文件，但针对性极强。

再往前，住建部曾经点名批评不少城市，这些城市有些名义上没有出什么收紧政策，但实际一查，房贷都窗口指导下收紧。

所以，本次信托窗口指导，预计也会对二线城市更有针对性。

即便满足现有的政策安排，实操上短期可能也会有所顾忌。

不过长期来看，信托公司和房地产企业，共同把希望寄托在二线城市上，风险小，收益大，几乎成为彼此的共识，所以二线城市短期遭遇波折，不改长期看好趋势。

从投资的角度来看问题，地产信托受到窗口指导之后，变化可能比较耐人寻味！

一方面，地产信托收紧，确实会让一些人撤出地产信托，转而寻找其他投资标的。

据福州晚报消息，过去两年，福州高净值人群对房地产信托需求旺盛，甚至出现有钱也抢不到额度的情况。

但随着监管趋严，部分高净值人群已经从这一领域撤出。

福州高净值人群是非常有代表性的，因为恰好地产信托金额发行多的企业集中在福建。

另外据用益信托的数据，上周房地产类信托的募集规模34.72亿元，环比大幅减少35.10％,也从一个侧面说明，地产信托的供应，受到窗口指导，确实在减少。

不过，另一方面，地产信托因为收益率稳定还背靠土地和住宅这两座大山，号称中国核心好资产。

现在供应端减少，实际上对于能够发行地产信托的头部房企来说，可能会遭遇信托供不应求这等美好的烦恼，马太效应可能会进一步现象。

如果跳出信托圈，把核心资产放在一起看，从地产信托中撤出的投资者会流向哪里呢？

会流入茅台等消费类等核心资产，还是格力等制造业核心资产，还是科技类核心资产？

之前文章说过，现在茅台等消费类的股票的估值和成长股的溢价已经接近历史最高位，所以尽管还是核心资产，但不经济，不实惠。

反倒是一些制造业和科技类的核心资产，还有空间往上走。

另外，今年有一个趋势，非常罕见，也许会成为信托资金的撤出的新去处。

什么趋势呢？

存钱的趋势！

2019年前五个月家庭新增存款近5.7万亿元，远超其他年份同期。

7月6日，上海财经大学高等研究院发布《2019中国宏观经济形势分析与预测年中报告》，报告指出，2019年中国家庭存款激增，储蓄率也从2013年以来首次出现反弹。

存款大增，储蓄率6年来首次回升的原因是什么？

上海财经大学的研究显示，家庭预防性储蓄动机增强是主因。

如果，大家真的出于风险，加大存款，留存现金，那么其实承接信托资金的，也不排除会是存款储蓄这等低风险的投资方向。

总之一句话，地产信托资金收紧，利空楼市，利好股市等其他投资渠道。

6. “紧箍”再收紧 房地产信托风险防控压力攀升

自2019年下半年以来，窗口指导、余额管控成为了房地产信托业务的关键词，今年以来，监管也在不断“重拳出击”遏制当前房地产信托业务违规乱象。11月5日，北京商报记者从多位信托业从业人士处了解到，在展业层面，房地产信托业务大部分均做了收紧，今年以来，部分房企现金流紧张，可能存在风险加剧的情况。受“爆雷”潮的影响，1-10月，房地产信托领域违约金额已超400亿元。在分析人士看来，从过往经验看，调控房地产和房地产信托的严监管政策都会增大市场房地产信托违约规模，因而在未来一段时间，房地产信托风险防控压力增大。

三条“红线”排查大幕开启

为防范化解风险，监管专门针对房地产信托开启了一轮专项排查。近日，有市场消息称，银保监会近日下发了《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》，并要求各地银保监局于11月30日前将排查情况上报。

从多位信托业从业人士处获悉，上述消息属实，此次银保监会排查的问题主要为，是否违反“四三二”要求、是否用于土地储备、是否用于补充流动资金、是否协助金融机构进行监管套利，以及是否存在其他违规行为。不过也有部分信托公司人士向记者表示，“这份文件应该主要是针对房地产信托业务较多的信托公司，房地产信托业务占比不大的暂未收到通知”。

“这次排查是一项例行检查。” 一位信托公司从业人士向北京商报记者介绍称，主要排查房地产信托的三条“红线”。这三条“红线”是指监管层收紧房企融资较为清晰的三条标准，要求控制房地产行业的有息债务增长。

具体来看，“红线”一是剔除预收款的资产负债率不得大于70%，“红线”二是净负债率不得大于100%，“红线”三是现金短债比不得小于1倍。根据三条“红线”的触线情况，分为红、橙、黄、绿四档，红色档三条“红线”都触碰到了则不得新增有息负债。橙色档碰到两条“红线”则负债年增速不得超过5%。黄色档碰到一条“红线”，则负债年增速不得超过10%。绿色档三条“红线”都未碰到，则负债年增速不得超过15%。

金乐函数分析师廖鹤凯在接受北京商报记者采访时表示，本轮专项排查会进一步实质收紧投向房地产领域的信托资金投向，部分房企现金流紧张，预计市场并购风潮还会持续较长时间。

年内违约规模已超400亿元

2020年，信托行业兑付延期频发，房地产信托的违约情况也持续走高。北京商报记者从用益信托获得的最新数据显示，今年1-10月，房地产信托领域违约金额总计达到411.37亿元。

从具体的时间节点来看，今年3月，房地产信托的违约走向小高峰，当月违约金额达到115.12亿元，后又在4月回落至82.25亿元。到6月又迎来一波增长，当月违约金额达到134.56亿元。10月信托行业共发生27起违约事件，其中房地产信托的违约金额为2.3亿元。

一家信托公司相关人士向北京商报记者透露称，在房地产信托运作过程中，投资者先将资金委托给信托公司，信托公司再委托信托经理筛选优质房地产项目。信托公司和信托经理能否勤勉尽职地履行职责，也直接影响房地产信托产品的安全性。这位信托公司人士直言，现在房地产信托没有好的备案项目，再用之前的项目结构借钱只能增加公司债务，达不到监管机构的要求，再加上房企普遍面临融资收紧的情况，现金流紧张，风险有加速暴露的可能。

在资管研究员袁吉伟看来，短期内房地产市场行业景气度面临较大下行压力，一方面销售资金回笼放缓，外部融资渠道受阻;另一方面房地产企业的债权融资、信托融资等大量到期，如果不能有效调配资金，很容易出现资金链断裂。从过往经验看，历次调控房地产和房地产信托的严监管政策都会增多市场房地产信托违约规模，并在调控后的半年到一年达到违约高峰。因而在未来一段时间，房地产信托风险防控压力增大。

合规、风险指标面临双向承压

一直以来房地产信托就备受业内关注，一边是房企对资金的渴望，一边是监管的不断严控，房地产信托的成立规模也在持续波动。来自中国信托业协会发布的数据显示，2020年二季度末，房地产资金信托余额为2.5万亿元，同比2019年二季度末2.93万亿元下降14.68%，环比一季度末2.58万亿元下降3.1%。

今年6月，银保监会关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知中提到，信托公司存在未严格执行房地产信托贷款监管政策，向不满足“四三二”要求的房地产开发项目提供贷款;直接或变相为房地产企业提供土地储备贷款或流动资金贷款;以向开发商上下游企业、关联方或施工方发放贷款等名义将资金实际用于房地产开发，规避房地产信托贷款相关监管要求等问题。

在全行业收缩的时候，房地产信托产品的合规性和风险性亟待检验，在廖鹤凯看来，房地产业务阶段性规模受限，不过存量规模依然很大，对信托公司来说，后续可以持续提升股权投资比重，待政策成熟可以加快布局房地产信托投资基金(REITs)业务。

正如袁吉伟所言，房地产信托被严监管预示着传统信托业务的增长空间将越来越受到制约，传统粗放的高增长模式越来越难以持续。他进一步指出，信托公司要实现长期可持续发展，就要顺应我国经济社会转型发展的新趋势，顺应监管新要求，明确新的有效业务组合和市场方向，塑造与之相匹配的专业能力，获取新的增长驱动力，提高市场竞争力，占据资管新时代的一席之地。

7. 新一轮房地产信托专项排查启动：继续严控规模、强化穿透监管

房地产信托监管政策延续高压态势。

信托百佬汇记者获悉，银保监会信托部日前向各地银保监局下发《关于开展新一轮房地产信托业务专项排查的通知》（简称“《房地产信托排查通知》”），要求继续严控房地产信托规模，按照“实质重于形式”原则强化房地产信托穿透监管，严禁通过各类形式变相突破监管要求，严禁为资金违规流入房地产市场提供通道，切实加强房地产信托风险防控工作。

据记者了解，此次专项排查主要针对房地产信托业务的持续合规监管情况、风险防范化解情况及落实整改问责情况，信托部要求各银保监局于2020年11月30日前将排查情况上报。

三大排查要点

《房地产信托排查通知》要求，各银保监局要切实履行属地监管责任，保持对房地产信托高压监管态势不放松，提前谋划风险防控工作，严厉查处违法违规行为，健全房地产信托监管长效机制。

首先，排查地产信托业务的持续合规监管情况。一是核查信托公司违规开展房地产信托贷款情况；二是核查信托公司通过不当“创新”等变相形式突破监管要求情况；三是为各类资金违规流入房地产市场提供通道便利情况。

其次，排查地产信托业务风险防范化解情况。一是对房地产信托业务逐笔排查，对风险缓释措施进行分析，摸清风险底数；二是在识别房企集团关联方的基础上，全面排查信托公司对房企集团（含其关联方）的信托融资集中度情况，评估集中度风险；三是制定和执行风险应对预案情况。

再次，落实地产信托业务的整改问责情况。针对信托公司房地产信托合规与风险问题，总结今年以来（含本次专项排查工作）的整改情况和追责问责情况。

据信托百佬汇记者了解，此次房地产信托业务排查涉及的合规问题包括：是否违反“四三二”要求、是否用于土地储备、是否用于补充流动资金、是否协助金融机构进行监管套利，以及是否存在其他违规行为。与此同时，要求上报的业务风险状况包括：风险程度、风险项目发生时点、风险成因分析、已采取何种实质性风险化解方式以及已采取何种非实质性风险化解方式等。

遏制地产信托回潮

房地产信托一向是信托公司的重头业务。

针对地产信托2018年以来狂飙突进的增长势头，银保监会自2019年中以来屡出重拳，严格控制地产信托业务规模，并取得良好成效。

截至2020年2季度末，房地产资金信托余额为2.50万亿元，同比2019年2季度末2.93万亿元下降14.68%，环比1季度末2.58万亿元下降3.10%。过去几个季度的房地产信托占比是逐渐下降的，2019年4季度末占比为15.07%，2020年1季度末和2季度末占比分别为14.57%和14.16%。

尽管如此，监管部门认为，目前房地产信托业务依然存在较大的合规管理及风险防控压力。

一位接近监管部门的消息人士向信托百佬汇记者透露，“监管部门主要是担心房地产信托重新升温。从数据来看，二季度新设房地产信托项目是近一年的高峰。此外，在日常监管工作中，确有发现部分信托公司仍然存在以变相形式突破房地产信托监管要求、信托资金运用疏于管控并违规流向房地产领域等问题。”

不久之前，个别大型房地产集团流动性风险暴露，再次为疫情之下房地产信托业务风险防控敲响警钟。

复旦大学信托研究中心主任殷醒民指出，信托业要严格落实房地产行业发展要求，在风险可控的前提下适度合理开展房地产业务，可以在城市更新领域的资金支持方面有所作为。城市更新的内涵日益丰富：包括租赁住宅、养老住宅、商业物业改造等多种形式，信托公司可以创新金融产品和改善金融服务，通过债权融资、股权融资、资产证券化、组合金融服务等多种业务模式，充分发挥信托公司的制度优势和灵活架构，为新型城镇化和高质量城镇化融资体系探索新的思路和模式。

8. 银保监会回应加强地产信托业务调控：抑制资金过度流向房企

本周，加强地产信托业务调控的政策消息牵动着信托行业和房地产领域的神经，监管部门刚刚也做出了最新回应。

7月6日，银保监会相关负责人在接受券商中国记者采访时表示，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，近日银保监会开展了约谈警示。要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。

“今后，银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作，根据房地产市场发展变化情况，及时开展政策吹风，推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。”银保监会上述负责人称。

前五个月房地产信托业务快速增长

券商中国记者从信托业内人士了解到，房地产信托业务是不少信托公司去年以来业务发力的大头，部分信托公司势头强劲，在当前“房住不炒”、确保房地产市场平稳健康发展的政策背景下，加强地产信托业务调控实则多少也在市场预料之中。

数据显示，截至2019年5月末，房地产信托资产余额3.15万亿元，占全部信托资产余额14.00%；较年初增加1665.97亿元，同比增长15.15%。

“尽管15.15%的同比增速在历史上并不算最高，但部分信托公司房地产信托业务增长较快，部分房地产信托业务存在一定合规问题和风险隐患，引起了我们的高度重视。我们希望房地产信托业务能够长期平稳发展，避免大起大落。“上述负责人称。

该负责人表示，党中央、国务院党中央、国务院一直以来对房地产市场发展高度重视，要求坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’根本定位，‘一城一策、因城施策’开展调控，确保房地产市场平稳健康发展。银保监会坚决贯彻落关于房地产市场调控的各项决策部署，加强对银行保险机构执行房地产宏观调控政策的监督检查力度，有效防控房地产领域风险。

银保监会对信托公司重点提出5点要求

实际上，在此次监管部门对个别信托公司的房地产信托业务进行风险警示之前，房地产信托行业已经出现融资收紧的苗头，这主要源于银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23号）后，信托公司的自我调整。

今年5月，银保监会发布23号文，要求加大对违反房地产行业政策的各种乱象行为检查处罚力度，其中对信托领域各种业务违规行为都提出了明确禁止性要求，要求巩固前期乱象整治成果，防止乱象反弹回潮。

房地产依然是23号文重点“被照顾”的行业，在“宏观调控政策执行”方面的表述中，明确提出重点检查信托公司是否存在以下违规行为：

一是向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资；

二是通过股权投资、股东借款、股权投资、债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资；

三是直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资，直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款等。

“23号文下发之后，社会反映正面良好，特别是引起了信托机构的重视，对于规范整治房地产金融市场乱象、抑制资金过度流向房地产企业起到了很好的引领作用。”银保监会相关负责人称。

券商中国记者了解到，为进一步细化落实23号文的各项要求，加强房地产信托领域风险防控，在前期充分调研分析的基础上，针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，近日银保监会开展了约谈警示。

银保监会相关负责人透露，在对个别信托公司的约谈警示中，重点提出了以下几点要求：

1、要求这些信托公司增强大局意识，严格落实“房住不炒”的总要求，严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求。

2、要求提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。

3、要求提高合规意识，加强合规建设，确保房地产信托业务稳健发展。

4、要求控制业务增速，将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。

5、要求提升受托管理能力，积极优化房地产信托服务方式，为房地产企业提供专业化、特色化金融服务。

“这些措施要求，有助于遏制当前房地产信托业务过快增长的态势，有助于推动信托公司回归本源、优化结构、有效转型，促进房地产市场的平稳健康发展。”该负责人称。

将对信托公司的警示指导作为常态化工作

加强地产信托业务调控备受市场关注，不少业内人士指出，该政策将在未来一段时间内对信托行业和房地产领域都会造成较大影响。对于一些高度倚重房地产信托业务的信托公司来说，下半年的业绩压力会相对较大；而对于房地产领域，市场普遍预期房企融资环境进一步收紧，资金面压力增加。

“房地产信托业务是去年以来不少信托公司发力的大头，这个政策对这些公司来说影响还是比较大的。至于房地产领域，实际上不仅是房地产信托融资在收紧，部分房企的其它融资渠道如公开市场融资、银行信贷等也在收紧，这会调整市场对房地产行业的预期，房企分化会进一步加剧。”广东一从事房地产融资人士对券商中国记者称。

对于此次加强地产信托业务调控是否会对行业造成较大冲击，银保监会有关负责人认为，房地产信托业务规模占信托总资产的比重相对较小，此次是对个别信托公司进行风险提示，相信市场会根据自身发展定位，对行业前景做出科学的预期和判断。

银保监会相关负责人强调，此次对个别信托公司进行约谈警示所做的窗口指导是分类施策，核心是要求信托公司提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。

该负责人还透露，今后，银保监会将会对信托公司的警示指导作为一项常态化工作，根据房地产市场发展变化情况，及时开展政策吹风，推动信托公司沿着正确轨道稳健发展。

9. 信托公司有被吊销金融许可证的吗

从06年信托整顿后至今，还没有发生过信托公司被吊销金融许可证的事情，信托现在已经是监管相当严厉的领域，很少会出现以前那种不规范的状况的

10. 银行、信托通道紧缩逾六成 房企融资凛冬已至

房企的日子越来越艰难。11月6日，国购投资有限公司（以下简称：国购投资）发布了《关于法院裁定受理国购投资有限公司及下属公司重整申请及指定管理人的公告》（以下简称：公告），这家“安徽第一大房企”将走向破产重整之路。

根据人民法院公告网消息，截至11月11日，宣告破产的房企已经增加到431家。房企融资接近冰点，同策研究院最新数据显示，其监测的40家典型上市房企，在10月完成融资金额折合人民币235.82亿元，环比大幅下跌65.80％。

10月融资额度骤降

根据国购投资2018年度审计报告，截至2018年12月31日，国购投资单体资产总额约为120.08亿元，负债总额为126.34亿元。国购集团及其下属公司因流动性问题，陷入债务危机，由此而引发大量的诉讼和执行案件于短期内集中爆发，各公司的银行账户和资产被多家法院冻结、查封，企业生产经营受到重大影响，企业财产面临被强制执行的风险。

而在国购投资公告的前一天，11月5日，标普全球评级（下称标普）在发布的报告《中国房地产观察：融资受限束缚开发商扩张拳脚》中表示，中国房地产开发商正在换挡变速，接受融资环境前所未有收紧的现实。融资受限将抑制购地活动，同时，随着销售回笼现金变成越来越重要的一个资金来源，部分开发商将加快销售步伐。标普预计2020年全年全国商品住宅销售额增速将放缓至0%-5%，主要靠基本面较好的城市的稳健住房需求支撑。作为需求指标的销售面积近几个月已重新恢复增长。虽然2019年上半年房地产销售表现强劲几乎都归功于房价上涨，但8月以来全国累计商品住宅销售面积已重返正增长区间。

同策研究院最新数据显示，其监测的40家上市房企，在10月完成融资金额235.82亿元，环比大幅下跌65.80％。而且，多个融资渠道的融资额均跌至冰点。数据显示，10月，房地产企业发行公司债折合人民币101.08亿元，环比减少35.14％；通过发行超短期融资券、向金融机构借款、发行优先永续债券等方式，融资金额60.93亿元，环比减少67.12％；通过境内银行贷款融资40.45亿元，环比减少74.79％。

克而瑞地产的研究数据则显示，10月份，95家典型房企的融资总额为864.87亿元，环比下降24.5%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，融资金额大幅下滑更多是季节性因素，因为年关将至，房企开工意愿减弱，导致需求减少。不过，不可否认的是，房企确实面临较大的融资压力，随着政策加码，“缺钱”可能会是一种常态。

海外融资成救命稻草

银行的房地产开发贷款也明显收缩。

央行公布的数据显示，房地产领域贷款增速则连续14个月回落，9月末，人民币房地产贷款余额为43.3万亿元，同比增速为15.6%。前三季度，新增人民币房地产贷款4.6万亿元，占同期人民币新增贷款量的33.7%，与去年全年水平相比低6.2个百分点，降至24.1%。房地产开发贷款余额11.24万亿元，同比增长11.7%，增速比上月末低1.7个百分点。前三季度，新增房地产开发贷款为1万亿元，占同期各项贷款增量的7.7%，占比与去年全年占比相比低了3.9个百分点。

央行办公厅主任周学东认为，目前是比较合理的占比。过去房地产热的时候个人购房贷款增长会非常快，占比高的时候有些城市甚至超过50%，银行贷款增量中超过一半流向房地产及购房领域。现在从全国来看，占比降至24.1%，是相对比较合理的水平。根据多年观察，25%左右的占比是比较合理的。过去几年多数情况下，这一数据都在30%以上。”

与此同时，信托的融资额度也快速下降。11月9月，用益信托网发布10月份集合信托市场报告。据用益金融信托研究院统计，10月共有58家信托公司成立1314款集合信托产品，环比减少27.12%；成立规模为956.67亿元，环比减少47.03%。房地产信托规模下降是导致信托规模下降的重要原因，房地产信托共募集资金281.72亿元，环比下滑60.47%。报告认为，房地产信托再度收紧以及宏观经济下行压力是影响信托公司展业的重要因素。

多条融资通道几近被封杀之后，海外融资成了房企“救命稻草”。根据中原地产统计，仅11月5日这一天，房企美元债融资金额就接近20亿。9月单月房地产企业海外美元融资37.97亿美元，8月为15.8亿美元。10月数据显示，累计已经有13家房企发布了接近50亿美元的融资计划。

中原地产首席分析师张大伟认为，整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期，大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录已成定局。

美元债的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。截至11月5日，2019年房企合计海外发布的计划融资590亿美元，相比2018年同期上涨了接近50%。从融资成本看房企融资成本分化，主要在6%-15%之间。

张大伟表示，美元债对于房地产企业来说，并非主要资金来源，整体政策影响看，2019年二季度后房企大额度融资减少，房企抢地现象也开始减少，特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力将非常大。今年特别是下半年开始，房企明显更加关注资金链的安全，房地产市场必须稳定，而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险，所以在最近几个月，针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。目前看，信托与海外融资，都是规范而不是全面暂停，对于中小房企来说，对于高负债率房企来说，未来预计融资难度将非常大，但是对于大型企业来说，影响相对有限。