地产公司融资方案

1. 房地产融资要如何确定最佳的融资方案

中国目前房地产开发企业主要融资方式：◎银行贷款:银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。房地产业的银行贷款主要有土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款等直接贷款和间接来自银行贷款的部分自筹资金。房地产企业自筹资金比例逐年提高，由2001年的24%上升到2004年末的27.4%，到2005年3月末，已达到30.1%。但其中有很大比重是房地产开发企业通过各种变通的方式获得银行贷款来充当自有资金。2004年年初以来，房地产企业自筹资金中银行贷款占房地产投资资金的比重由过去的8%左右上升到目前的9%左右。目前房地产开发企业至少有60%以上的资金是来自银行系统，融资渠道主要依赖银行。 ◎房地产信托融资:房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项，或者直接参与房地产的开发经营活动。2003年6月央行121文件的出台，使得房地产企业银行贷款渠道受阻，信托融资方式以“井喷”式速度发展，据不完全统计，2003年全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的数额已超过50亿元。但其中主要为“过桥”式贷款，筹资比重不大。原因是国家对房地产信托规定，每份资金信托合同总份数不超过200份，单份合同的最低金额为5万元，限制了中小投资者的加入。◎房地产基金: 房地产基金是一种集中众多零散资金，交由投资专家进行集中投资的融资方式。具体的基金融资方式有海外房产基金和国内产业基金。近几年流入中国的海外基金不断增加，例如：新加坡政府投资公司成为首创置业第二大股东；万科与德国银行的合作；摩根斯坦利房地产基金与上海复地合作；荷兰的ING与首创合作等。由于受到国内政策，以及国内企业运作的不规范和房地产市场的不透明性的影响，海外地产基金在选择合作伙伴时的标准是公司的管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等。因此，海外地产基金对于国内众多的房地产企业来讲，可以说是杯水车薪。国内地产基金的发展由于缺乏相关法律制度的规范而受到了限制。随着房地产市场的进一步发展，地产基金有望成为房地产融资方式的新宠。◎上市融资:上市融资是企业获取资金，实行资本运作的主要方式之一。但房地产企业上市比较困难。据有关资料，目前我国上市的房地产企业只有七十家左右，并且存在着以下问题，房地产企业整体素质较差，历史遗留问题严重，管理层专业素质差。例如，2004年2月初，上海复地在香港联合交易所的成功上市，为其融资15亿港币。分析上海复地成功的主要原因是土地储备增加，开发项目多，盈利能力好，资金周转较快等。◎房地产债券:房地产债券在目前我国房地产企业融资总额中的比重很小。2002年，房地产债券融资仅为2.24亿元，占全部融资额的0.02%。2003年，房地产债券融资进一步下降，仅为0.34亿元，占全部融资额的0.003%。债券融资比重小，主要原因是：一是我国对发行债券的主体要求严格。根据《公司法》，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。二是，我国债券市场相对规模较小，发行和持有的风险均较大。 综上所述，由于国家政策和企业自身条件的限制，银行贷款形式仍是目前乃至今后一段时期内房地产企业的主要融资方式。同时，信托融资和基金的形式随着国家政策的出台也将会成为房地产企业融资的重要方式。上市融资将会成为有实力的大型房地产企业的重要融资方式。面对融资困境的房地产业的主要应对策略◎调整心态和思路，面对现实，制定多元化融资发展战略过去房地产开发商对银行信贷融资的依赖程度非常之大，常规来说，项目开发资金的至少70%来自银行信贷资金。在新一轮的洗牌过程中，谁能尽快走出阴影，积极应对，谁就将在洗牌中领先一步，抢占先机受益。◎买壳上市:房地产企业实现公司上市的良好途径同样是进入证券市场，

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房地产融资的十种方案

一、固定回报；企业以固定资产或项目作抵押，愿意出让自有股权，我方以现金投入参股，不参与分红，每年向企业收取固定回报。合作期满，我方以转让股份形式回收成本，企业有优先回购权，如企业不加以回购，则我方可自行处置所占股权，以补偿投入的成本。合作期三年以内的，每年收取固定回报12-15%，合作期五年或以上的，每年收取固定回报12%，适合高利率或建设期较短的企业项目。可视项目具体情况给予1-2年建设期，资金额在2亿元人民币以内。
二、商业借贷；1）期限3-5年、贷款额度在2亿以内，资产抵押率50-80%视资产质量而定、利息年息8-13% 2）期限15年一次性贴息15-17%，给三年建设期，第四年开始每年利息13%，一直到期（只付利息，不还本）借款方应提交以下资料项目可研报告、资产评估报告、近二年财务报表、企业全套证明文件（营业执照复印件、国税、地税登记证明]代码证书、法人资格证书、主管部门立项批文）融资申请书。备齐以上资料后交我方审阅后，我方会做出受理或不受理决定，若受理，我方将及时通知，约定双方见面商洽时间，根据项目的风险状况以及还款保证能力确定具体利率。
三、大额存单质押贷款；我方在四大国有银行（中行、工行、农行、建行）开出以企业方名义的大额存款票据（首批最高额度的2000万元人民币）交由企业方到当地银行取质押贷款，企业方可指定人员到我方银行进行核保，一次性贴息三年18%。
四、直存款操作；我方以我方名义在企业当地指定银行开户，存入双方约定金额款项，期限为一年或三年，可续存，同时我方带走“进帐单”（一年活期）或“证实书”（定期）存款利率按照人民银行同期利率。我方可承诺不提前支取，不挂失，项目方自愿支付我方各项费用为存款总额的12.5%（一年期活期）或11%（定期）16%（三年期）。
五、银行保函；是银行应客户的申请而开立的有保质的书面承诺文件，一旦申请人未按其与受益人签订的合同的约定偿还债务或履行约定义务时，由银行履行担保责任，申请人需提供整套企业证明，可质押物等文件。期限五年期，一次性贴息9%，到期还本，存款利息按人民币银行同期利率。
六、银行承兑汇票；企业方开出双方约定的不转贴现，只限于本银行柜台承兑指定的银行承兑汇票。以背书转让的形式转让给出资方，并将银行承兑汇票存放在开票行保管箱，由开票行出保管单给出资方。期限半年期银行承兑汇票，可延三年或五年，每半年办理续票一次，首次贴息5%，以后每续票一次贴息都是3.6%。
七、三方委贷[联办委托银行贷款]；
八、协议存款；
九、为企业或机构提供“过桥”资金[企业收购资金、摆帐、银行承兑贴息、保证金等]；
十、备用信用证

3. 地产融资十二方案的目录

融资方案之一 想方设法搞掂RELTs
一、RELTs概述
二、利用RELTs融资的两大优势
三、利用RELTs融资的局限性
融资高手实践会客厅
美国RELTs七大新规律
日本RELTs流程
香港RELTs模式
内地RELTs动作模式
四、中国RELTs未来两大发展趋势
融资高手实战阅读厅
江苏镇江国产“产权式RELTs”实验
产权式RELTs——嘉茂中国RELTs是怎样炼成的
融资高手实战演示厅
国内首只RELTs越秀城建香港上市揭密
融资高手实战范本精选
《中国青城旅游休闲房产项目资金信托计划》系列报告
融资方案之二 瞄准境外投资基金
一、房地产境外投资基金概述
融资高手实战会客厅
形色各异的基金人
二、房地产境外投资基金在中国市场的路径与策略
三、房地产境外投资基金动作模式
融资高手实战阅读厅
金地集团以1%利润分配之差再度联手荷兰ING基金
融资高手实战演示厅
新加坡RZP的强强联合
“名企+基金”的背景分析
融资高手实战工具
境外房地产基金公司“核心档案”
融资方案之三 设法谋求境内上市
一、境内上市必备条件
……
融资方案之四 敲破脑袋也要搞境外上市
融资方案之五 不妨试试金融租赁
融资方案之六 试把项目做典当
融资方案之七 玩转短期融资债券
融资方案之八 找到可以并购的超值企业
融资方案之九 合作开发搞双赢
融资方案之十 私募融资也能暗渡陈仓
融资方案之十一 和国内商业银行建立战略关系
融资方案之十二 攻破国外银行大门
万科独家授权建筑图片集
本书卖点：大型实景拍摄的标杆企业建筑图片书
内容简介：本书分上下册，是万科首部唯一授权并协助拍摄的大型建筑图片书。全书囊括万科深圳及广州16个经典项目近2000张实景拍摄的图片，用图片评析万科的建筑之美；从建筑外立面、设计师理念及项目核心档案等方面解析万科产品的核心竞争力；全面剖析万科如何像工匠一样将其企业价值观雕刻到各个项目直至各个建筑细节上。更深层次的商业机密，就在图片字间。
推荐理由：理由一：万科首部唯一授权并协助拍摄的大型建筑图片书；理由二：囊括万科广州及深圳16个经典项目，近2000张实景拍摄的精美建筑图片；理由三：全书从建筑外立面、建筑风格、园林景观、户型设计等角度剖析万科的建筑之美；理由四：本书从产品定位、案名、设计师理念、项目核心档案等方面解析万科建筑的核心竞争力。
《细节万科--2000张楼盘现场情报》上册 深圳项目
项目01：第五园--中国传统的徽派建筑
第五园与内地一些中式建筑折中主义式的复古不同，从一开始就确立了以现代建筑元素来重新解读中国古典居住文化的思路和意图，这种解读获得了巨大的商业成功。
项目02：17英里--望山临海典雅居所
17英里的建筑设计没有刻意营造的建筑风格有鲜明的建筑理念及主题，希望做到建筑与山坡结合，生活空间与大自然融合，体现真正的海岸生活模式及态度。
项目03：万科城--上品城市别墅典范
万科城依地势高低设计成为低密度的别墅大城，建筑风格糅合了西班牙和地中海建筑的精华，为深圳首创的亲地别墅社区。
项目04：东海岸--最稀缺的临海高尚社区
东海岸是万科近年重点项目之一，也是万科开发的第一个集休闲、度假、居住、会务的综合型项目，其建筑和环境设计风格，融合国际风情与本土特色，演绎加勒比海式热带简约的生活环境。
项目05：四季花城--城郊超大型高尚社区
万科四季花城标志着万科从单体式、小区式开发向小镇式成片开发模式的成功拓展，在深圳市房地产市场产生了示范效应。
项目06：金域蓝湾--泰式风情海滨住宅
金域蓝湾在建筑风格上充分体现了21世纪建计个性化的价值取向。整个园林强调环境理念，既体现饱满纯粹的泰式风格，充满异域风情，又加入许多含蓄的中式园林元素。
项目07：俊园--商业区豪华地标
城市高级住宅、写字楼及商场(超高层)，该雄踞罗湖商业中心区，是国内最高、以超豪华住宅为主的综合性楼宇。2000年获国家鲁成为深圳市标志性建筑。
《细节万科--2000张楼盘现场情报》下册 广州项目
项目01：万科城--纯山地国际社区
万科城建筑设计采用纯现代风格，用明快流畅的线条，实现建筑空间与自然环境相，使刚性的现代建筑，透露出质朴的自然气息。
项目02：四季花城--极简主义的山湖之城
四季花城的建筑物以“极简主义”为设计理建筑造型以直线线条构成的简单几何立面为主，色彩也采用单一的灰白色或砖红色，整体上十分简洁。
项目03：云山--南加州风情社区
万科云山以南加州风格为蓝本，将南加州阳光、休闲、自然的居住感受融入建筑实体，营造了一个依山、低密度、高品质的南加州风情社区。
项目04：蓝山--南湖优质生活社区
万科蓝山毗邻南湖生态度假区，周边山体植被繁茂，有良好的生态人居环境。小区整体风格设计为西班牙风格，从园林布局到艺术小品，以人性化的尺度设计园林景观。
项目05：天景花园--高尚人文社区
万科天景花园位于天马河西岸的高尚人文社区，享有珍稀自然风景。小区内园林以现代东南亚风格与中式园林造景手法的完美结合，营造出一个健康缤纷的小区生态环境。
项目06：金域蓝湾--都市纯江岸国际社区
金域蓝湾是集合了国际先进设计理念及大师灵感的人性建筑，无论是六大组团园林，还是外江内湖的景观享受，都在表达与自然和谐共处的主题。
项目07：金色荔苑--现代西关园林社区
万科金色荔苑引入广州最具代表性的骑楼风格，建造了一座逾11米高的现代骑楼，还有极具风情的青石板路和鸡蛋花树，实现传统风情与现代特色的完美融合。
项目08：城市花园--花园中的森林
万科城市花园位于广州市黄埔区的中心城区，规划绿轴东侧，毗邻广州石化生活区。项目园林由香港贝尔高林度身设计为“花园中的森林式”，几乎户户可望花园景观。
项目09：新里程--塑造精致品味生活
新里程延续万科城的开发理念和产品优势，于万科城大社区中，打造品位精致向上的生活质感。项目周边山脉萦绕，拥有便利的交通条件、良好的地理位置和优良的发展前景。

4. 房地产开发企业融资方式包括哪些

相信大家对融资并不陌生，企业要获得长远的发展，充足的资金是必须的。对于房地产开发企业来说，前期开发需要有充足的资金投入，如果没有资金的支持，后续的经营就会出现问题。那房地产开发企业融资方式包括哪些?小编将通过以下文章为您详细说明。
一、房地产开发企业的内部融资方式
(1)企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成)等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。
(2)预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。
二、房地产开发企业的外部融资方式
(1)上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。
(2)房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。
(3)银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。
(4)房地产投资信托(Real
Estate
Investment
Trusts，REITs)是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。
(5)商业抵押担保证券(CMBS)：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。
(6)其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。
在实践中，这两种融资方式在企业融资过程中都是必不可少的，特别是外部融资，它的渠道较多，吸收的资金也会更多。融资可以为企业带来充足的资金，但同时也存在一定的风险，这也是融资企业应注意的。
延伸阅读：
什么是银行票据融资
信用证融资方式有哪些？
债务融资特点

5. 房地产融资方式有哪些

1、银行开发贷。这是目前房企用的最多的一种融资方式。资金来源主要是银行自有资金。目前主要要求是“四三二”，也就是四证齐全，自有资金投入比例不低于30%，二级开发资质。具体做法就是：向银行提交项目基础资料，股东基础资料，这其中要的材料会非常详细，基本就是把你公司的家底资料都收集完了。银行客户经理写贷款调查报告，然后报风险部审查，然后上贷审会。根据不同贷款额度再决定是需要报省行总行上会。上了贷审会后通过了，就会有个批复，上面列明了银行提出的各个要求条件，公司再逐项落实批复条件，就可以提款了。开发贷资金成本相对较低，利率大概是4.75%-9%都有，大行低一些，小行高一些。

2、债券融资。债券融资属于信用债，主要有公司债、企业债、中期票据、定向工具、资产支持证券、短期融资等。根据审核主管部门来分，公司债、可转债、可交换债由证监会和证券交易所审核，是普遍优质房企常用的债权融资方式，大概占债权融资的5成；然后企业债审核是发改委，大概占债权融资的2成；中票、短融、定向工具等是由银行间市场交易商协会审核，大概占债权融资的3成。债券融资对于企业的主体资质要求比较高，资产规模以及盈利能力、现金流情况都有要求。具体做法就是做评级，财务尽调，近三年财务审计，内控法律意见，评估报告等，然后报证监会或者交易所、发改委或银行间市场交易商协会。总之材料会比较多，程序比较复杂。成本利率低，优质的企业能做到3%-5%左右。这一块我做的不多，就不详细说了。

3、股权融资。主要有上市IPO发行股票、私募股权基金、特定对象股权融资等。IPO大家都知道，就是上市或借壳重组。现在这种市场环境和监管政策，房企IPO很难，除非特别优质。具体做法就很复杂了，先请会计师事务所、证券所，法律机构做辅导咨询，理清各种股权关系，账务，等等，然后向证监会报送材料，排队等待初审二审等等，具体不细说了。私募股权基金近年发展比较快速，相对监管没那么严格，但是也是越来越严格了。具体做法和银行开发贷差不多，大同小异。特定对象股权融资，

6. 房地产企业融资方式有哪些

一：银行一直是房地产企业非常重要的资金来源，2011年以来，随着国家对房地产的调控，银行信贷控制比较严，但是开发贷款仍然占各银行贷款余额的5-10%的份额，截止2011年底，银行开发贷款余额3.5万亿左右。
二：房地产信托的优势是形式灵活下款速度快，但是成本较高，基本都在每年15%以上，一般规模很少超过10亿，比较适合中小型的项目。
三：房地产基金在我国是属于新生事物，但是在美国地产基金在房地产各种融资渠道中居于首位。我个人将房地产的发展模式分为两种，一种是香港模式、一种是美国模式。香港模式的房地产企业大而全，从融资到建设到销售全部包揽，我国的房地产企业一直走的是香港模式。但是由于我国幅员辽阔，房地产的地域局限性导致美国模式可能更适合，因此我国的房地产基金具有很大的发展潜力。目前国内房地产基金规模大概500亿左右，更偏爱二三线城市的房地产项目，投资方式包括股权投资、合作开发，以及债权融资，规模一般不超过一个亿。
下载贷款申请表：合银投资（中国）有限公司 余锦江 ①⑧⑨;/②⑤①④;/⑦⑦④⑧（广州）

7. 房地产融资的方式有哪些

城市快速轨道交通系统,是一种小于地铁的中等运量的电动火车。与以往公共交通工具相比,具有容量大、速度快;污染小、能耗少;建设快、成本低的特点。大力发展城市轨道交通,对于缓解城市交通拥挤和改善城市大气环境具有十分重要的意义,同时,建设轨道交通还将多方面地综合利用城市,带动整个区域的可持续发展。我国现有的城市轨道交通系统主要是地铁交通,已具有相当的基础。但是,我国发展轨道交通还存在着种种不利条件,其中最大障碍是资金问题,一般经济不太发达的城市承受不了造价高昂的地铁。其次,我国城市交通的体制和机构设置从中央到地方缺乏综合协调的机制,若干平行单位分管城市交通的不同方面。交通规划有地方政府审查,属于建设部的则只有初步设计审查权。这种多头行政和管理上的漏洞,已成为阻碍城市轨道交通发展的障碍。针对以上几个方面的情况,我们就如何加快发展我国轨道交通系统的进程提出以下几点对策与建议:1、一体化的交通规划与管理机构随着城市化进程的加快,我国城乡一体化将成为社会发展的必然趋势。城市应打破行政界线的束缚,在交通规划、管理和政策上实行一体化,设置更高一级的交通一体化管理机构。协调城市运输系统,根据社会发展对交通的需求来规划各个区域运输方式的发展,确定统一的交通发展政策。规范运输市场行为,建立面向用户的高效运输体系。研究新型交通运输技术,改善和提高我国交通设备的技术水平。建立高层次的运输协调机构这一点在我国尤为重要。改革开放以来,运输业虽然有了较大发展,但行业秩序欠佳的状况不容忽视。市场管理手段较落后、交通基础数据不健全、规划方法不够科学、规划方案得不到重视以至无法实施的现象依然存在。建立一体化的交通管制机构是时代的需要。2、多渠道考虑融资方式(1)政府财政投资 地方政府的财政投资应成为城市轨道交通建设资金中最稳定的、最可靠的组成部分。它主要来源于工商税、城市维护建设税、公用事业两项附加费、土地转让金和使用税、迁入人口增容费和铁路建设附加费等。(2)土地开发收益 通过转让轨道交通沿线的土地使用权或将此土地从事房地产开发,也可获得建设资金,它可以弥补建设资金不足,可靠性虽不高,但也是融资渠道之一。(3)贷款 贷款分为外贷和内贷。外带包括国际金融组织的长期低息贷款、外国政府的长期低息贷款或出口信贷,以及外国的商业贷款。内贷包括发行地铁或市郊铁路债券、向商业银行贷款。(4)BOT 该投资方式利于我国从外商投资企业吸纳国外资本与技术。在那些已经较完善地建立起BOT方式规范和标准的地方,尤其应鼓励私营机构参与轨道交通的投资建设。3、为轨道交通创造良好的政策环境城市轨道交通的建设工程投资大,政府应该提供法规政策的保证。(1)土地补偿政策 在轨道交通线路与车站附近给轨道交通投资商以房产开发补偿;(2)税收减免政策 如进口设备时减免关税,运营期的初期免收所得税和其他城市维护建设税等,后期若干年减收一定比列的所得税。(3)给经营轨道交通系统的企业以较大的经营权限,使他们减免亏损。(4)实行政府部分投资,在设备回收等方面给予多方面优惠政策,甚至补贴。(5)推行优先发展轨道交通的政策,鼓励大中城市发展轨道交通。由于地铁造价高昂,在目前国家资金相对短缺的情况下应注重发展成本较低的轻轨交通。4、做好城市规划,促进城市轨道交通建设受公路建设发展的局限性所致,道路运输的规模和水平应当受到控制。然而,城市交通需求是必须要满足的,大力发展轨道交通成为各国的共识。

8. 房地产开发商的融资方式有哪些

阻挠你建立公司的障碍是什么？如果是缺少资金，那么不要着急。对于那些积极的企业家来说，有很多合理的融资方案可以选择。关键是计划。你的融资策略必须对于你和将来的贷方来说都是合理有意义的。

在短短60秒中，我们将向你展示如何为自己的新公司打下坚实的财务基础。

0：60确定你的需求

估计一下你需要多少资金来启动和维持自己的公司——设备和原料、存货、办公或生产场地、特许经营费等。然后，考虑你自己可以提供多少资金（如个人储蓄、家人或朋友的捐助等）。要认真。你不想过高或过低地估计自己的需求，也不想危及家人的财务安全和家人之间的关系。

0：48考虑各种选择

商业银行对于小企业来说是最最常见的贷方，可以提供很多常规性贷款，还有小企业管理局授权的贷款。你还可以找风险投资公司、商业金融公司、合伙经营等。一定要尽可能多地了解每种方案的评估标准和还贷要求。

0：36建立自己的档案

大多数贷款机构都要求提交一份商业计划，一份详细描述自己的教育和商业操作经历等信息的简历，一份附有证明人的信用记录以及具体的贷款文件等。制定你的商业计划时要分成很多部分，分别描述你的公司的性质和类型、可以获得的资源、如何利用这些资源实现特定目标、时间安排、财务目标、对竞争对手的分析以及你的公司如何在市场上生存。 0：25填写表格

贷款机构可能还会要 阻挠你建立公司的障碍是什么？如果是缺少资金，那么不要着急。对于那些积极的企业家来说，有很多合理的融资方案可以选择。关键是计划。你的融资策略必须对于你和将来的贷方来说都是合理有意义的。

在短短60秒中，我们将向你展示如何为自己的新公司打下坚实的财务基础。

0：60确定你的需求

估计一下你需要多少资金来启动和维持自己的公司——设备和原料、存货、办公或生产场地、特许经营费等。然后，考虑你自己可以提供多少资金（如个人储蓄、家人或朋友的捐助等）。要认真。你不想过高或过低地估计自己的需求，也不想危及家人的财务安全和家人之间的关系。

0：48考虑各种选择

商业银行对于小企业来说是最最常见的贷方，可以提供很多常规性贷款，还有小企业管理局授权的贷款。你还可以找风险投资公司、商业金融公司、合伙经营等。一定要尽可能多地了解每种方案的评估标准和还贷要求。

0：36建立自己的档案

大多数贷款机构都要求提交一份商业计划，一份详细描述自己的教育和商业操作经历等信息的简历，一份附有证明人的信用记录以及具体的贷款文件等。制定你的商业计划时要分成很多部分，分别描述你的公司的性质和类型、可以获得的资源、如何利用这些资源实现特定目标、时间安排、财务目标、对竞争对手的分析以及你的公司如何在市场上生存。
0：25填写表格

贷款机构可能还会要求现金流量预测，以显示你的新公司的发展能力和还款能力。记住对数据的预测一定要比较现实，要有事实来支持你的估计和预测。进行调查研究时不要图省事。
0：13练习你的融资计划

对于新公司来说，要求贷款融资总是需要演讲介绍。即使你在这种情况下能应付自如，也要组织自己的思路，找那些能够提供客观反馈意见的人来听你演讲作为练习。事先考虑到所有不同类型的问题会树立你的信心，帮助你应对任何可能发生的情况。

0：03提问，再提问

与你的潜在贷款机构进行交谈，了解他们的贷款步骤和期望值。当地的SCORE机构也有很多资源和专家顾问来指导你为新公司融资的各个步骤。
现金流量预测，以显示你的新公司的发展能力和还款能力。记住对数据的预测一定要比较现实，要有事实来支持你的估计和预测。进行调查研究时不要图省事。
0：13练习你的融资计划

对于新公司来说，要求贷款融资总是需要演讲介绍。即使你在这种情况下能应付自如，也要组织自己的思路，找那些能够提供客观反馈意见的人来听你演讲作为练习。事先考虑到所有不同类型的问题会树立你的信心，帮助你应对任何可能发生的情况。

0：03提问，再提问

与你的潜在贷款机构进行交谈，了解他们的贷款步骤和期望值。当地的SCORE机构也有很多资源和专家顾问来指导你为新公司融资的各个步骤。

9. 房地产开发商融资的途径和方式

一、上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

二、海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。

三、联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。

四、并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回；另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。

五、房地产投资信托（REITS） 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金（REITS）的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的 REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性；其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高；同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。

六、房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。

七、夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。

八、房地产信托融资 防火墙是信托产品本身所具有的法律和制度优势。信托财产既不是信托公司的资产，也不是信托公司的负债，即使信托公司破产，信托财产也不受清算影响，实现了风险的隔离。另外，信托在供给方式上十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品。信托融资的主要缺陷，一是融资规模小；二是流动性差，由于受“一法两规”的严格限制，远远无法满足投资者日益增长的转让需求；三是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，相当于提高了投资者的门槛。

九、项目融资 项目融资是指项目的承办人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。

十、开发商贴息委托贷款 开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。

十一、短期融资券 短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金短缺的中国房地产业提供了一种可能的选择。短期融资券对不同规模的房地产企业没有法律上的约束，但就目前的情况来看，由于短期融资券的发行实行承销制，承销商从自身利益考虑，必然优先考虑资质好、发行规模大的企业。

十二、融资租赁 根据《合同法》的规定，房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。

十三、房地产证券化 房地产证券化就是把流动性较低、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。我国正处于房地产证券化推行的初级阶段进行中的住房抵押贷款证券化是其现实切入点。

拓展资料：

从狭义上讲，融资（financing）即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。《新帕尔格雷夫经济学大辞典》对融资的解释是：融资是指为支付超过现金的购货款而采取的货币交易手段，或为取得资产而集资所采取的货币手段。

10. 房地产企业如何融资

1、开发贷融资（抄最常见的，最容易的）：即获取土地、取得四证后向银行申请开发贷融资，利率通常较低，略高于现行贷款利率20%；但开发贷往往监管较严，数量有限，挪用不方便；
2、在建工程抵押融资：原则上与开发贷不能同时获取，但现在基本可操作；
3、企业债券融资：这种融资通常适用于上市公司，尤其在香港及国外较为常见，利息极低，企业信誉度越高，成本越低，是企业的首选，但需控制负债率；
4、股权融资：企业间的股权合作，资金方的股权投资，向股东募集资金，定向募集，公开募集（增发等）。现在用的比较多的假股增债，即基金公司以股权方式介入，但不参与管理，约定未来某一节点以约定的利息回购股份。
5、其他方式：理财方式，其实通过第三方募集资金，类似于抵押贷款
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