国外土地流转信托

❶ 土地信托流转的介绍

土地信托流转是土地流转中的一项制度创新，是深化农村土地经营机制的必然需求，也是促进土地使用权规范有序流转的必由之路。土地信托制的有效推行必将对新型城镇化产生深远的影响。

❷ 土地流转信托的土地信托

土地信托在国外已颇有历史。但国内，由于农村土地所有权和使用权尚处于分离状态，加上流转费用过低，土地信托试点推进相对缓慢。
从制度层面而言，尽管国土资源部主导的农村集体土地确权登记发证工作已基本对所有权完成确权，但对土地流转的主要标的—承包经营权（使用权）的确权到户上仍进展缓慢。
信托给农村带来了新的融资工具，但信托资金以盈利为目的，而真正的农业项目周期长、回报率相对低，非常考验资本的耐心，农业是一个需要长期资本介入的过程。
虽被业界普遍看好，但在实际操作中，诸多中小信托企业仍保持观望的状态，并直言收益不高和资金难题是主要原因。业内人士指出，开始阶段，无论是委托人、发行人和资产出让方等利益相关者都会在产品设计、尽职调查和风险防范方面非常谨慎。
不是说有了信托就不会出问题，只是这个法律约束的过程，比已经实践的模式要好得多。比如服务商可能出现的经营风险，例如天灾影响土地的产值大幅下滑，引入的经营方突然去世，甚至恶意跑路等，都是非常现实的问题。信托公司只有研究出屏蔽这些风险的方法，信托流转的模式才能成为一种普遍的、为人所接受的模式。
构建“土地信托银行”。“若政策进一步放开，信托凭证可进一步用作抵押。农户通过持有的土地经营权在信托计划中占有一定的份额，信托公司向其发行信托凭证，代替农户管理土地。在信托流转土地的规模足够大、效益足够好而且稳定的情况下，农户可以使用信托凭证进行抵押贷款。”
据了解，一些地方的土地银行试点已经开始展开。以成都模式为例，土地银行将农民的土地承包经营权按需求集中预存起来，统一贷给有实力的龙头企业或经营大户进行规模经营。农民的土地承包经营权一经存入土地银行即产生稳定的利息收入，土地银行所获利润的一部分根据农民存入面积进行二次分红。

❸ 国外土地流转的特点有哪些

国外土地流转的特点：
1、重视土地流转与土地规模经营的关系
农业规模经营是促进农业经济发展、提高农业竞争力的重要途径。纵观世界各国的农业现代化发展历程，土地的适度集中和规模经营是经济社会发展到一定阶段的必然要求和选择。同时，土地使用权的流转与土地规模经营具有内在的逻辑关系，即土地使用权流转的结果往往都会导致土地的适度集中和规模经营。
2、充分发挥政府在土地流转中的引导作用
从国外土地流转和规模经营的特点看，在土地流转中，无论从政策的制定、农业法规的出台与修改，还是对农民的保护，政府都发挥非常重要的作用。如，日本为解决小农经济带来的土地分散问题，促进土地自由转让和扩大规模经营，政府于1961年制定《农业基本法》，放宽对土地买卖的限制，扩大规模经营，后因农村工业化、城镇化步伐的加快，造成地价上升和农民兼业化现象。对此，日本政府又不失时机地从依靠土地买卖转变为提倡租地，即在不改变土地所有权的前提下，引导农民走规模化经营道路。
3、土地流转形式多样化
从各国的土地流转法律看，土地使用权流转的方式主要包括转让、出租、抵押、继承、交换、入股等。法国土地用益权可通过转让、出租、抵押等方式流转。日本主要通过租赁方式进行经营权的流转。各国允许土地使用权以多种方式流转的规定，表明各国在不同的土地财产权及人地矛盾关系下，在盘活农地资源、提高土地利用效率以适应农业结构调整方面的努力是一致的。多种流转方式不仅给土地经营者更多的选择土地流转的机会，而且适应现代农业国际竞争体系下农地规模经营及农业融资的需要，有利于农业的长远发展。
4、土地流转法律体系比较健全
各国基本上形成了一套土地使用权流转的法律规范体系。在土地私有的国家，宪法对私有财产及私有财产权给予特别的保护。在土地公有的国家中，宪法为土地使用权的确认及有关土地使用权转让提供宪法依据。在宪法规范的基础上，各国的民事法典或判例中也有具体的农地使用权流转规范。

❹ 土地流转信托的政策导向

中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议公报指出：“城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。必须健全体制机制，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。要加快构建新型农业经营体系，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置，完善城镇化健康发展体制机制。”
这样三中全会形成的决议有三个亮点：强调了“治理”，就是强调公开、透明、民主、法治；建设现代财政制度，即现代公共财政，是透明的，是受人民监督的；要赋予农民更多财产权利，这意味着未来农村土地流转会有重大改革，土地价值和土地收益分配要更多向农民倾斜。当然土地流转信托市场也会发生重大突破。政策支持是土地流转信托能够循序推进的重要信号。
土地流转信托涉及到土地确权以及地方政府、产业资本和农民多方利益的协调，在现实中推动起来比较困难。此次十八届三中全会释放出了加速推进土地流转，赋予农民更多财产权利的信息，这与土地流转信托的服务理念趋同，也会刺激信托公司推进土地流转信托的研究。

❺ 土地流转信托对农村发展带来哪些好处

没好处

❻ 王东宾 ▍中国的土地流转正在步入“信托时代”吗

学者个人观点，仅可供参考。
现在，农村土地流转当前已经进入一个新的历史阶段。十 八 届 三 中 全 会前后，以中 信信托、中 粮信托、北 京信托三大信托机构先后于安徽宿州、黑龙江肇东、江苏无锡等地开展土地流转信托项目为标志，中国的土地流转开始步入“信托时代”。
然而，自商业信托机构进入土地流转领域之始，各方对土地流转信托项目的经济合理性就质疑不断，或疑为商业噱头，或疑为炒作概念，众说纷纭。诚然，短期内迅速土地流转实现盈利性具有相当大的难度，但正由于农业的脆弱性及其经济劣势，商业信托公司介入土地流转领域这一新趋势才尤为值得重视，需要从农村土地流转的历史脉络中发现其合理性和可行性。
http://www.weixinla.com/document/5670891.html

❼ 什么是土地流转信托刚听说的。

土地流转信托实质上是一种用益物权的信托化。
实质是将农村土地使用权作版为信托财产，委权托给信托公司进行经营管理，主要包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权。
在法律上，农用地的土地承包经营权是允许转让的，将率先进行试点。
具体从信托产品的几大要素来看，理论上，土地流转信托的委托人可以是村集体组织，但也不排除单个农户。

土地流转信托通过土地的重新归集、整理，将目前一些荒芜、零散的农用地转移到种植大户手上，从而形成规模效益，再通过金融产品的配置，使农民和种植大户成为最终获利者，同时也将农民从土地的束缚中解放出来。
科学推进土地流转，使农民真正成为土地流转的获利者，甚至在农村实现生活现代化，是推进新型城镇化的关键。

❽ 土地流转信托的概念

土地流转信托，是指在坚持土地集体所有制和保障农民承包权的前提下，由政府出资设立的信托中介服务机构接受农民的委托，按照土地使用权市场化的需求，通过规范的程序将土地经营权在一定期限内依法自愿、有偿转让给其他公民或法人进行农业开发经营活动。
土地信托是土地流转中的一项制度创新，是深化农村土地经营机制的必然需求，也是促进土地使用权规范有序流转的必由之路 。

❾ 有人做过土地流转信托吗，土地流转信托安全不全

土地信托就是在公有制为基础的前提下，利用信托共有制多层产权结构的特点，将土地分解为价值资产和实体资产，把集体土地的所有权受益权和经营权进一步分开。农民享有受益权和最终处置权，而信托公司则享有经营权，实行土地的统一规划和开发利用，发展适度规模经营。
土地流转信托主要有中信信托和北京信托两种模式，这两种发行的都是混合型信托计划，包含A类财产权信托份额和B类资金份额。A类财产权信托份额是将农民手中分散的土地承包经营权集中整合，其存续取决于土地承包经营权的交付和农民受益的保障情况。B类资金份额是为土地利用提供融资支持，其存续取决于资金的使用和回报情况。综合来看，承租人对土地的使用情况和投资回报率是土地流转信托计划能否正常存续的关键
面对可能出现的各种风险，信托计划中可以设置提前终止条款及时止损，保护受益人的利益。比如当出现重大不利情况时，受托人返还委托人的土地承包经营权，信托计划提前终止。
总得来说比较安全。

❿ 土地流转信托的介绍

土地流转信托，是指在坚持土地集体所有制和保障农民承包权的前提下，由政府出资设立的信托中介服务机构接受农民的委托，按照土地使用权市场化的需求，通过规范的程序将土地经营权在一定期限内依法自愿、有偿转让给其他公民或法人进行农业开发经营活动。