房企银行贷款融资政策变化

⑴ 近年来，我国房地产金融政策的变化对房地产市场的影响

在房地产业企业发展的过程中，业界都强烈地感受到了住宅与房地产业的特点，即要求产业资本和金融资本紧密结合。当前的中国对于房地产开发商，对于消费者，对于银行界，一个普遍的共识是：住房金融的发展是推动中国住宅与房地产市场启动的关键环节。刚刚起步的中国住房金融与发达国家成熟的住房金融相比，有着巨大的差距。中国的住房金融业的发展，对住宅产业与金融行业来说，更多意味的是机遇。

金融政策对房地产市场的影响

2001年以来我国房地产金融政策的几次调整
从2001年起，国家每年都出台了新的房地产金融政策，基本上经历了规范、发展、加强管理和适度调控四个阶段。
规范。

2001年6月19日，中国人民银行以特急件下发了《关于规范住房金融业务的通知》(银发[2001]195号文，以下简称“195号文件”).该文件针对1999年以来各商业银行为了竞争任意放宽房地产贷款条件的现象，重点强调了三个方面：一是重申了过去房地产金融政策的一些规定。二是适当提高了个人住房贷款门槛，要求多层住宅达到工程主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二，否则不能提供贷款支持；三是对过去没有规定的个人商业用房贷款在贷款成数、期限、工程进度方面进行了明确。客观地讲，195号文件主要是重申过去的政策，其目的是规范商业银行的行为。
发展。

2002年2月21日，中国人民银行调低贷款利率0.54个百分点，这是自1997年以来第六次降息，促进了房地产业的快速发展。
加强管理。贷款利率下调以后，我国房地产业发展迅猛，局部地区出现过热苗头。为了防止出现房地产泡沫，中国人民银行于2003年6月5日下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121号文，以下简称“121号文件”)，加强了对商业银行房地产金融业务的管理。

适度控制。

2004年，国家有关部门利用直接调控手段，对房地产金融业务进行适度控制。直接调控手段表现为：今年4月，国务院将房地产开发项目的资本金比例由20%提高到35%和10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%。

对房地产开发企业的影响
房地产贷款品种减少，贷款门槛提高，对房地产开发企业资金实力提出了更高要求。过去，商业银行对房地产开发企业发放的贷款有流动资金贷款、房地产开发贷款和公积金委托贷款。由于流动资金贷款不按项目管理，房地产开发企业仅凭自身信用就可以获得贷款，许多房地产开发企业用这部分贷款来支付土地价款(有的地方称为“过桥贷款”)，在“四证”齐全后再申请房地产开发贷款，自身投入较少。另外，商业银行受住房公积金管理中心委托，用住房公积金发放了不少房地产开发贷款。121号文件出台以后，商业银行不得再对房地产开发企业发放流动资金贷款，公积金委托贷款只能用于发放个人住房贷款，房地产开发企业可以申请的贷款品种减少，只能依靠房地产开发贷款。121号文件对房地产开发贷款设立了两个准入门槛：一是自有资金(所有者权益)不低于项目总投资的30%，二是“四证”齐全，第一个门槛宣告了房地产开发企业将自筹资金与自有资金混为一谈、蒙混过关传统做法的结束。随着国务院将房地产开发项目资本金比例提高到35%，商业银行相应地提高了房地产贷款自有资金比例，客观上对房地产开发企业资金实力提出了更高要求。部分商业银行因央行实行窗口指导和提高存款准备金率紧缩贷款规模以后，对房地产开发贷款的审查会更加严格，房地产开发企业特别是一些中小企业越来越难以获得贷款。
开发资金来源减少，项目烂尾风险增加，房地产开发企业优胜劣汰进程加快。过去，房地产开发项目资金主要来源于四个方面：房地产开发企业自筹资金、房地产贷款、建筑施工企业垫资和预售房款。实施宏观金融调控以后，由于房地产贷款门槛提高，许多房地产开发企业无法获得贷款；建筑施工企业垫资尽管早已受到《建筑法》的禁止，但实际上仍然十分普遍，而垫资中有相当一部分来自于建筑施工企业向银行申请的流动资金贷款，121号文件下发以后，建筑施工企业将很难获得用于垫资的贷款，垫资现象和垫资数量将明显减少；预售房款由两部分构成：一部分为借款人支付的首付款，另一部分为借款人申请的个人住房贷款，随着我国购房者提前消费意识的增强，个人住房贷款占据了很高比例(最高可达80%)，本轮宏观金融调控推迟了部分借款人的购房行为，抑制了部分购房需求(详细原因将在后面分析)，结果将导致预售房款减少。四个资金来源中有三个趋于减少，项目开发不得不依赖于房地产开发企业的自筹资金，一些资金实力雄厚的房地产开发企业勉强还可以应付，而一些中小企业可能会面临资金链断裂的风险，项目出现较大的资金缺口，导致已开工项目形成烂尾工程。可以预见，房地产开发企业将面临重新洗牌的格局，一些资金实力有限的房地产开发企业将会被淘汰出局，而那些实力雄厚的房地产开发企业将逐渐占据市场主导地位。
对集团公司传统资金管理模式带来挑战。为了控制成本，许多房地产集团公司采用了资金统一管理模式，实行“统贷统还”，即由母公司统一向银行申请贷款，然后转贷给全国各地的子公司使用，子公司在销售回笼资金后还给母公司，再由母公司统一还贷。121号文件禁止房地产开发贷款跨地区使用，对房地产集团公司传统资金管理模式带来挑战，母公司申请的房地产开发贷款只能用于注册地房地产开发，而外地开发只能由当地子公司作为承贷主体。由于子公司的财务指标通常不如母公司，也就降低了子公司获得贷款的可能性，从而抑制了大型房地产开发公司“遍地开花”现象，在一定程度上减缓了开发速度。
对个人购房者的影响
延迟购房行为。在195号文件基础上，121号文件进一步提高了发放个人住房贷款的工程进度要求，将高层由完成总投资的三分之二提高到主体结构完成封顶，这对一次性付款的购房人基本上没有影响，而对于依靠贷款作为购房款的大多数购房者来说，意味着只能等到主体结构封顶以后才能购房。由于此时工程量已完成大部分，烂尾风险大为降低，在一定程度上降低了借款人购买期房所面临的风险。
部分地区贷款门槛提高，借款人获得贷款的难度加大。受贷款总规模紧张影响，在部分地区，商业银行提高了个人住房贷款门槛，如有的地区将首付款比例由20%提高到30%，有的地区停止发放二手房贷款，还有的地区对借款人资格审查更加严格。所有这些，都加大了借款人获得贷款的难度，一些借款人将被拒之门外，从而无法实现安居梦想。
投资需求和高档住房需求受到抑制。121号文件对借款人购买第二套以上(含第二套)住房的投资性需求和购买高档商品房、别墅等高档住房需求采取了利率歧视政策，规定执行同期同档次贷款利率，不得执行个人住房贷款优惠利率。银行通常都是通过控制还贷收入比(即月还款额占借款人家庭收入的比例)来控制贷款风险，在借款人还款来源没有变化的情况下，其可以承担的月还款额也没有变化，随着贷款利率的提高，其可贷余额将会减少。121号文件提高了投资性需求首付款比例，对借款人自身实力提出了更高的要求，过去能买三套房的现在可能只能购买两套。这两方面的作用，将导致借款人购房需求减少。
对住房价格的影响
根据市场供求规律，商品价格由市场供求关系决定，房地产也不例外。下面从宏观金融调控对住房供给和需求的影响来判断未来一段时间住房价格的走势。
对供给的影响。由前面分析可知，本轮宏观金融调控将导致房地产开发企业数量减少，开发进度放缓，最终将导致房地产市场供给减少。
对需求的影响。购房者的需求有两方面：一是投资需求；二是自住需求，自住房中又有普通住房和高档住房之分。毫无疑问，受利率政策变化和首付款比例提高影响，本轮宏观金融调控将抑制投资需求和高档住房需求，而对自住普通住房的需求影响较少。从总体上看，将削弱住房需求。
对价格的影响。宏观金融调控对住房价格的影响取决于对供给和需求作用强度的对比，如果对供给的影响大于对需求的影响，市场上将出现供不应求局面，导致住房价格上涨；反之，如果对需求的影响大于对供给的影响，市场上将出现供过于求，住房价格出现下跌。具体到一个地区，关键要看住房需求中投资所占的比例，对于我国大部分地区，由于投资需求所占比例较少，宏观金融调控对需求的影响小于对供给的影响，住房价格将会上扬；而对于投资需求占比较高的地区，房价无疑会出现下跌。

本轮金融调整对房地产市场的影响

短期来看，加息对市场需求会有抑制作用，但是这种抑制会有多强却值得商榷。我们的观点是这次加息对市场需求的抑制作用不至于过大，它的作用可能是使需求回归到一个更加真实和理性的水平上来。

由于消费者对此次加息是有心理准备的，因此市场需求并不会因为央行此次的加息而出现大的下滑。但是我们同时也清楚地认识到，消费者的承受能力是有限的，因此利率增长如果超过一定的幅度，对需求的抑制作用就会增强。今年前三季度我国城镇居民可支配收入同比增长为7%，如果央行加息的幅度达到100个基点，20年按揭贷款月还款额的增幅将达到8.5%（按等额还款法计算），这个比例与收入增长的比例还基本吻合，但是如果加息的幅度达到200个基点，20年按揭贷款还款额的增幅就将达到17.4%（按等额还款法计算），大大超过了收入的增长速度。

加息对不同房地产企业的影响是不同的。对于优秀企业来说，加息从长期来说是利大于弊。

目前在房地产市场上的确存在一些过度投机的现象，而这些现象的存在，在某种程度上已经阻碍理性企业的发展。加息一方面提高房地产开发商的进入门坎和经营成本，另一方面抑制需求，使房地产市场上的竞争更加激烈。最终的结果将会使那些以投机为目的，经营不善的房地产企业感受到更大的经营压力，促成行业新一轮的结构优化和调整，使行业集中度进一步提高。而低素质企业的退出将为优秀企业的发展提供更大的发展空间。
我们在前一阶段已经看到了宏观调控给房地产市场带来的一些变化，房地产开发投资的增速在放缓，房地产开发的热情在降温，而通过加息，政府将通过市场的力量巩固这一调控成果，促使开发商采取更理性的投资态度，防止房地产市场的大起大落。这种倾向对于稳健经营、追求持续发展的开发商来说是大有好处的。

企业对策

房地产商的自律
因为目前房地产商的自律程度很差，所以往往就把自己经营风险转嫁为银行的金融风险，这是一个值得关注的问题。因此，我认为我们是不是应该考虑和研究房地产商自律的问题，也就是房地产商必须自我约束的问题。从这个角度来讲，我认为中国房地产泡沫的产生及其影响金融活动的一个重要原因，就是有的房地产商不能正确按照市场规则办事，比如说危害银行及消费者利益等，因而最后会导致中国房地产泡沫的产生，并且使泡沫最后转化为金融风险。从房地产商自律的内容上来看，恐怕有这样几个问题需要考虑。
房地产商必须要尊重市场。我们现在房地产市场非常好，人们对住房的需求不断提升，这种住房需求的提升，必然会产生房地产产业的快速发展，因而我们应该尊重这个市场，但是有人不尊重这个市场，其主要表现就是欺骗购房人，例如面积上做假，质量上不保证，不能按时交房等等，使得各种欺诈购房者的现象不断发生。房地产领域里的各种消费者投诉，已经成为我们国家投诉最多的一个产业。这就说明我们房地产商不能正确地对待不断增长的市场，如果继续采取这种欺诈购房者的现象，危害消费者主权现象的话，那就会必然使购房者的需求降低，最后受到损害的还是房地产本身。所以，我想我们房地产商应该在这个方面不断提高自身的素质，能够正确对待市场，能够积极培育和引导我们日益增长的房地产市场。否则，恐怕最后会使房地产产业会出现大起大落。目前，我们房地产开发项目很多，在这种开发项目很多的条件下，如果我们无视消费者应有的利益和应有的权利，那么，最终会限制消费者的需求，其结果必然是大量的房子卖不出去，最后导致房地产泡沫及其金融风险的产生。所以，我想是不是我们房地产商要自律，重要的问题是一定要能够正确地认识和看待市场。
房地产商要正确对待风险。也就是房地产商自身也要考虑勇于承担风险的问题。勇于承担风险，就要考虑提高自己的自身资本金比例。如果房地产商仅仅靠银行的钱来去做房地产的话，最后的经营风险全部都是银行的金融风险，而不是自身的经营风险，也就是把自身的经营风险都会转化为金融风险。所以，房地产应该提高自己的资本金比例。在房地产商提高自己资本金比例的条件下，运用银行的资金搞房地产，其结果就会使银行和房地产商共担风险。否则，就会把所有的经营风险都转给银行，这是不对的。但是，现在面临的问题是有些房地产商拿到一个项目之后，就成立子公司，而这种子公司的直接来源，又主要是银行贷款。其结果就必然是：一旦出现泡沫，泡沫就会成为银行的金融风险。需要指出的是，有些房地产商已经做了十几年的房地产，应该说自己的资金积累已经不少了。但是，每次在新项目开发上，却还是往往主要依赖银行，而不是提高自己的资本金，这种行为是不对的。就是说他没有承担这种风险的诚意，其结果都会把自己的经营风险转嫁给银行。所以，我认为房地产商自律的一个重要内容，就是要勇于承担风险，要想办法提升自己的资本金比例。尤其是那些有能力提高资本金比例的房地产商，更应该要考虑这个问题。否则，恐怕我们整个房地产的经营风险都会转嫁到我们的银行身上，这是一个极其严重的问题。所以，我觉得房地产商自律的一个重要问题，就是要提高自身的资本金比例。

房地产商要正确对待财富。因为房地产产业是一个发展较快的产业，财富积累也比较迅速。在这个条件下，我们房地产商必须要正确对待财富的问题。如果不正确对待财富，那么最终就有可能会无视法律，无视社会公德，无视社会责任。现在有些房地产商，因为积累了一定财富之后，往往就目中无人，而且没有法律概念，不仅没有考虑到自己应承担的社会公德，应承担的社会责任，而且违规和违法，比如说欺骗消费者，比如说偷税漏税的等等。因此，我想，房地产自律的重要内容之一，恐怕就是要正确对待财富，要看到拥有财富是我们国家改革开放给大家提供的机遇，拥有了这种机遇，才是拥有财富，也就是说，财富的拥有既是房地产商自身有能力的结果，也是整个社会提供机遇的结果。所以，拥有财富的人应该正确对待财富。在拥有财富的条件下，要有法律意识，不能拥有财富而无视法律，不能拥有财富而无视公德，不能拥有财富而无视社会责任。因为一旦没有法律意识，没有社会责任，没有社会公德意识，就会产生各种违反社会法律乃至社会公德的行为。这是我们房地产自律的重要内容之一。这方面如果不自律的话，最后的结果，可能就会出现房地产泡沫，这种泡沫也就有可能带来整个社会的金融风险。所以，我想自律的第三个方面就是应该要正确对待财富。
要不断的提高自己的竞争力，提高自己企业竞争力，尤其是核心竞争力。提升核心竞争力就要求我们的房地产商应该不断的在自己企业制度，企业管理，乃至企业文化上要不断的提升自己。我们应该看到我们现在房地产产业中的有些企业的竞争力是很差的。因为房地产产业在我们国家是新兴产业，容易赚钱，有的企业可能赚了钱，但是实际上核心竞争力并不是很强。因此，这就要求不少企业要进一步的提升自己核心竞争力，解决自身的问题。否则的话，会产生许多不利于自己发展的问题。我想房地产商是不是应该把提升自己核心竞争力，作为自律的内容。不要认为自身赚了钱，就因为自己企业是一个好企业。实际上不少企业竞争力是很差的，我们应该从这种核心竞争力提升出发，进一步加快房地产企业的改革，包括企业制度的改革，包括管理制度的改革，也包括企业文化的塑造，形成一个新的房地产企业。我们有一些房地产企业，实际上是刚刚成立起来，可能因为各种机遇也做了一些好项目，但是做好这些项目，并不标志着自身竞争力的提升。随着经济的发展，房地产产业的竞争力必须进一步提升，我认为要认真考虑这个问题。所以，我想房地产自律的一个重要内容，就是提升自己企业的核心竞争力，全方位推动自己的企业的改革，保证自身的稳健发展。

有条件的企业逐步建立多元化的融资渠道
党的第十六届三中全会首次提出“要大力发展资本市场，扩大直接融资比例”。有条件和实力房地产企业探寻除银行贷款以外其他融资方式，如上市、股权融资、产业基金等。房地产企业要抓住机遇，在现有渠道的基础上向多元化方向发展，不仅有利于资金的筹集，还有助于风险的分散。
在融资渠道多元化的建设上，不少知名的大企业已经探索出路径，如首创的经验就值得借鉴。首创融资除传统的方法：自有资金、银行贷款、客户资金(预售回款)外，还有6个渠道：一是发债券；二是国内上市公司，资本市场融资；三是海外上市，把公司重组起来到海外资本市场融资；四是吸收海外基金；五是施工企业垫资；六是房地产基金。
房地产业是一个资金高度密集性行业，开发一个房地产项目需要大量的资金。如果不借助于各种融资手段，开发企业将寸步难行。首创的经验虽好，但并不是所有房地产企业都能借鉴的，中小房地产企业融资方法就有所不同。
中小房地产企业融资方法
“121号”文件的出台对中小房地产企业融资无疑是雪上加霜。中小房地产开发企业面临的最为现实和紧迫的问题就是如何筹措到资金，解决或缓解自身所遇到的资金压力。相对于大型房地产开发企业，中小型地产企业的融资渠道单一，其所要采取的方法也不同。目前，中小房地产开发企业容易实现的方法除银行贷款外主要有两种：
第一，寻求与大公司合作。这种方法，一方面能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作能成功，对中小企业来讲是条融资捷径。

第二，寻求民间资金。目前有一部分民营企业手中掌握着较多资金，这些资金寻找不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对较高，民营企业家们希望介入房地产领域，但因专业知识和经验不足，畏缩不前。这正是中小房地产企业吸纳民间资金的好时机。

这就是我个对房地产金融对房地产市场影响的看法，

⑵ 央行发布重磅报告：保持房地产金融政策连续性 定调货币政策

不存在长期通胀或通缩的基础

报告对当前中国宏观经济形势进行了分析，我国经济持续恢复增长，发展动力进一步增强。中长期看，我国发展仍然处于重要战略机遇期，经济长期向好、高质量发展的基本面没有改变。

但也要看到，全球疫情仍在持续演变，外部环境更趋严峻复杂，国内经济恢复仍然不稳固、不均衡。

从外围来看，主要发达经济体超宽松货币政策溢出效应更加凸显，通胀明显走高，若其货币政策转向步伐加快可能引起全球跨境资本流动和汇率波动加大、金融市场估值大幅调整等问题。

国内方面，经济恢复基础尚不牢固，出口受高基数影响增速可能放缓，部分领域投资增长偏弱，餐饮旅游等接触型消费尚未完全修复，经济增长动能的可持续性面临一定挑战。

此外，大宗商品价格大幅上涨抬升企业成本，一些中小微企业困难较大。不良资产、影子银行反弹压力仍需关注，经济潜在增速下行、人口老龄化加快、绿色转型等中长期挑战也不容忽视。

二季度，CPI涨幅温和，PPI阶段性走高，对通胀的担忧始终存在。对此，报告指出，一方面，这是去年低基数上的高读数；另一方面，PPI本身波动相对较大，在数月内阶段性下探或冲高的现象也并不少见。总体看，我国PPI走高大概率是阶段性的，短期内可能维持相对高位，随着基数效应消退和全球生产供给恢复，未来PPI有望趋于回落。

“中长期看，劳动生产率增速下降、人口老龄化会抑制通胀，碳排放成本显性化会一定程度推升物价，相互对冲，整体上有利于稳定物价。我国经济发展稳中向好，去年疫情以来坚持实施正常货币政策，国内总供给总需求基本稳定，有利于物价走势未来保持稳定，不存在长期通胀或通缩的基础。”报告指出，

保持房地产金融政策的连续性

报告阐释了下一阶段货币政策的主要思路。稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，稳字当头，坚持实施正常的货币政策，搞好跨周期政策设计，增强宏观政策自主性，根据国内经济形势和物价走势把握好政策力度和节奏，处理好经济发展和防范风险的关系，维护经济大局总体平稳，增强经济发展韧性。

一是保持货币信贷和社会融资规模合理增长。完善货币供应调控机制，健全中央银行调节银行货币创造的流动性、资本和利率约束的长效机制，管好货币总闸门，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。

二是继续落实和发挥好结构性货币政策工具的牵引带动作用,运用好碳减排支持工具推动绿色低碳发展。保持再贷款、再贴现政策稳定性，实施好两项直达实体经济货币政策工具的延期工作，继续对涉农、小微企业、民营企业提供普惠性、持续性的资金支持，保持对小微企业的金融支持力度不减，更好发挥它们在稳企业保就业中的重要作用。

三是构建金融有效支持实体经济的体制机制。统筹推进普惠金融、绿色金融、科创金融、供应链金融等融合发展，完善金融支持科技创新体系，促进实现金融与科技、产业良性循环。

值得注意的是，报告指出，要严格控制高耗能高排放项目信贷规模，推动“两高”项目绿色转型升级。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。

四是深化利率、汇率市场化改革，畅通货币政策传导渠道。

五是加强金融市场基础制度建设，服务实体经济，防范市场风险。

六是进一步推进金融机构改革，不断完善公司治理，优化金融供给。

七是健全金融风险预防、预警、处置、问责制度体系，构建防范化解金融风险长效机制。

没有任何人可以准确预测汇率走势

6月末，人民币对美元、欧元、英镑、日元汇率中间价分别较2020年末升值1.0%、升值4.4%、贬值0.6%和升值8.2%。2005年人民币汇率形成机制改革以来至2021年6月末，人民币对美元汇率累计升值28.1%，对欧元汇率累计升值30.3%，对日元汇率累计升值25%。银行间外汇市场人民币直接交易成交较为活跃，流动性平稳，降低了微观经济主体的汇兑成本，促进了双边贸易和投资。

报告指出，2020年以来，人民币汇率双向波动也反映了国内外经济周期和货币政策的差异。

2020年，新冠肺炎疫情对全球经济造成冲击，我国加大宏观政策应对力度，稳健的货币政策灵活适度、精准导向，为我国率先控制疫情、率先复工复产、率先实现经济正增长提供了有力支撑。

2020年5月份开始货币政策逐步转向常态，而当时国际上疫情加速蔓延，主要经济体实行超宽松货币政策，人民币对美元和一篮子货币升值。

2020年全年，人民币对美元中间价升值6.9%，升值幅度小于欧元，CFETS指数上涨3.8%。

2021年以来，发达经济体新冠肺炎疫苗接种取得进展，市场再通胀交易抬头。国际金融市场开始关注美联储可能提前缩减量化宽松和加息。6月份美元对主要非美货币升值，而我国坚持实行正常货币政策，经济在潜在增速附近运行，当月人民币对美元汇率贬值1.4%，CFETS指数则保持平稳。

总的来看，人民币汇率双向波动是国内外经济形势、国际收支状况及国内外外汇市场变化共同作用的结果，合理反映了外汇市场供求变化，发挥了调节国际收支和宏观经济自动稳定器作用，促进了内外部均衡，扩大了我国自主实施正常货币政策的空间。

未来人民币汇率双向波动也将是常态，人民币既可能升值，也可能贬值，没有任何人可以准确预测汇率走势。下一步，要继续坚持以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，合理使用货币政策工具，加强跨境融资宏观审慎管理，通过多种方式合理引导预期，引导企业和金融机构树立“风险中性”理念，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

货币供应量、社会融资规模适度增长

数据显示，6月末，广义货币供应量（M2）余额为231.8万亿元，同比增长8.6%，对实体经济保持了较强的支持力度。社会融资规模存量为301.56万亿元，同比增长11%。2021年上半年社会融资规模增量累计为17.74万亿元，比上年同期少3.13万亿元。

报告指出，上半年社会融资规模增量主要有以下特点：一是人民币贷款同比多增较多。二是信托贷款和未贴现的银行承兑汇票同比明显多减。三是企业债券同比少增，非金融企业境内股票融资高于上年同期。四是政府债券融资同比明显少增。五是存款类金融机构资产支持证券融资同比多增。

数据来看，上半年货币供应量、社会融资规模适度增长。但2020年疫情爆发以来，主要发达经济体实施了极度宽松货币政策和大规模财政刺激的政策组合，由政府主导推动货币增长。2020年，美联储共购买了约52%的新增国债，由此支持财政支出形成的货币供应量占美国新增M2的61%。2020年末，美、欧、日等国货币增长大幅偏离了名义GDP增速。

从物价走势看，美国通胀形势最为严峻，其货币扩张相对名义GDP增速的偏离也最大。6月美国CPI达到了创13年新高的5.4%，较上年末上升4个百分点，当月欧、日CPI分别较上年末上升了2.2个和1.4个百分点。

对于货币和通胀的关系，报告专栏指出，要合理看待2008年危机后和2020年疫情后两种量化宽松政策的区别，正确认识货币和通胀之间的关系。疫情后央行和财政配合大量增加货币的量化宽松政策，推动2021年全球通胀明显升温。

报告指出，总体而言，货币与通胀的关系没有变化，货币大量超发必然导致通胀，稳住通胀的关键还是要管住货币。当前我国通胀压力整体可控，这很大程度得益于我国货币供应量增速自去年5月起就领先其他大型经济体逐步回归正常，今年6月末我国M2增速为8.6%，与疫情前基本相当，与名义经济增速基本匹配，从宏观上稳住了物价。

下一步，货币政策要坚持稳字当头，稳健的货币政策灵活精准、合理适度，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，坚持央行和财政两个“钱袋子”定位，从根本上保持物价水平总体稳定。

实际贷款利率稳中有降

今年以来，央行继续深化利率市场化改革，持续释放改革促进降低贷款利率的潜力，优化存款利率监管，推动实际贷款利率进一步降低。

一是推动金融机构健全运用LPR定价机制，持续释放LPR改革潜力。引导银行将LPR嵌入内部资金转移定价（FTP），增强LPR在金融机构内外部定价中的基准作用。

二是优化存款利率监管，保持银行负债成本基本稳定。2021年6月21日，市场利率定价自律机制优化了存款利率自律上限确定方式，将原由存款基准利率乘以一定倍数形成，改为存款基准利率加上一定基点确定。这既维护了银行存款利率的自主定价权，也有利于促进市场有序竞争，引导存款回归合理的期限结构，稳定银行负债成本。

目前各金融机构均已落实利率自律机制有关要求，新的存款利率自律上限实施情况良好，落地平稳有序。从挂牌利率看，全国性银行存款挂牌利率基本保持不变，部分地方法人金融机构的中长期限存款挂牌利率有所下调。

2021年前6个月，贷款加权平均利率为5.07%，较上年同期下降0.07个百分点，较上年全年下降0.08个百分点。

其中，企业贷款利率降幅更大，前6个月企业贷款加权平均利率为4.63%，较上年同期下降0.16个百分点，较上年全年下降0.09个百分点，实体经济融资成本稳中有降。

报告分析，当前我国经济稳中向好，货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，这说明从宏观上看我国利率总体处于合理水平，为经济平稳运行和高质量发展提供了适宜的利率环境。

⑶ “三道红线”试点后房企面临生存考验 银行贷款政策执行或留一线空间

疫情冲击下，市场屡屡揣测房地产市场是否会再度松绑。但近几个月来监管屡屡喊话和政策加码，断绝了楼市风云再起的念想。
7月24日，房地产工作座谈会召开，提出“实施好房地产金融审慎管理制度”。8月16日，中国银保监会主席郭树清在《求是》刊文指出，房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀牛”。8月20日，中国人民银行、住房城乡建设部召开房企座谈会，约谈12家房企，明确了资金监测和融资管理规则——“三道红线”。自9月1日起，正式在12家房地产企业试点施行融资“三道红线”。
具体而言，“三道红线”指：第一，房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；第二，房企的净负债率不得大于100%；第三，房企的“现金短债比”小于1倍。
根据“三道红线”的触线情况，房企将被分为“红、橙、黄、绿”四档。如果三道红线都触碰到了，则不得新增有息负债；如果碰到两条线，负债年增速不得超过5%；碰到一条线，负债年增速不得超过10%；三条线都未碰到，负债年增速不得超过15%。
这是监管部门首次明确房企举债标准，而“三道红线”政策一旦开始严格实施，部分房企狂飙突进的高负债发展之路将难以为继。
9月1日的试点已经开始，银行是否有了具体落地政策？执行尺度又将如何？21世纪经济报道记者摸底多家银行相关业务人士发现，房企融资近两年的趋势都在朝着收紧方向发展，9月以来银行暂未明确落地针对“三道红线”的新规，对试点中已经踩线的房企，目前仍留有生机，并未出现停贷断贷或终止合作的情况。
银行谨慎制定后续政策
据21世纪经济报道记者了解，已经执行试点的12家房企为碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。
在12家房企中，处于绿档的只有4家，为保利发展（600048.SH）、中海地产（0688.HK）、华润置地（1109.HK）、华侨城（000069.SZ）；黄档3家，包括碧桂园（2007.HK）、万科（000002.SZ）、新城控股（601155.SH）；橙档1家，为阳光城（000671.SZ）。
红档有4家，为中国恒大（3333.HK）、融创中国（1918.HK）、绿地控股（600606.SH）、中梁控股（2772.HK）。其中剔除预收款后的资产负债率分别是85.28%、84.2%、82.8%、80.8%；净负债率分别是199.34%、214.1%、163.4%、120.9%；货币资金与短期债务之比分别是0.52、0.57、0.67、0.70。优化资产负债的后续压力不小。
对这些踩线的试点企业，银行后续作何反应？
某西南大行分行的一位公司业务人士告诉21世纪经济报道记者，在“房住不炒”政策的指引下，去年以来房企融资就开始明显收紧。今年以来的政策一直是，必须严格按照总行要求，只做总行白名单里的客户，现在总余额也不大，今年也没有增量的指标。在区域选择上，总行也有严格控制，只把省会城市作为房地产开发贷业务的主要方向。目前关于“三道红线”的新政策还没有具体下达，但分行每一笔项目都需要总行审批，放款也需要总行解锁额度。总体对房地产开发贷的把关已经非常严格。所以在总行白名单政策的指导下，从分行层面看，目前“三道红线”暂未成为选择客户和项目的主要影响因素。
“银行对房地产的政策，基本上是一年一次，年初制定额度和政策，尤其对大行来说，朝令夕改是不太现实的。在总行白名单内，头部房企多有涉及。‘三道红线’的要求并非今年就有，从去年开始，很多负债率较高的头部房企就已经开始优化资产负债，因此对这些房企的融资也开始收紧，项目审批会更严。但是一下子完全收紧，或者完全停贷，是不太可能的。”上述人士进一步表示。
另一股份行对公业务人士对21世纪经济报道记者指出，基本上对头部房企都由总行层面签约，授信是给整体额度。对这些企业来说，银行停贷断贷对行业造成的冲击更大，可能会导致现金流彻底断裂，所以银行对待后续政策的制定会更为谨慎。
授信规模或持续压降
虽然银行层面对房企融资收紧落地暂时保守应对，但预期在2021年这一政策将全面铺开。银行如何既令房企维持资金链运转，保证企业正常发展，又遵循“三道红线”政策，从外部推动房企降负债，还待后续政策进一步出台。
据21世纪经济报道记者了解，对踩线企业授信规模继续压降的可能性较大。“总行明年在做年度授信的时候，可能对踩线企业授信进一步压降。尤其是几个试点企业，总行将观望其降负债的具体情况，再行制定政策。头部企业整体授信规模通常在百亿以上，一下子收掉不可能，只能逐步压降。”前述大行公司业务人士指出。
21世纪经济报道记者还了解到，在对房企整体授信政策框架下，不同区域的状况差别较大。在房地产市场相对稳定、活跃的区域，踩线房企的不少项目今年销售表现很好。而这类项目非但未受影响，还是银行机构争抢的热门选择。
“从本地情况看，四大行的整体尺度政策趋同，但为了争夺项目，某家大行也频频使出低价策略。此外股份行和城商行尺度稍松，但房企融资整体收紧趋势很难回头。”上述大行人士进一步表示。

⑷ 银行、信托通道紧缩逾六成 房企融资凛冬已至

房企的日子越来越艰难。11月6日，国购投资有限公司（以下简称：国购投资）发布了《关于法院裁定受理国购投资有限公司及下属公司重整申请及指定管理人的公告》（以下简称：公告），这家“安徽第一大房企”将走向破产重整之路。

根据人民法院公告网消息，截至11月11日，宣告破产的房企已经增加到431家。房企融资接近冰点，同策研究院最新数据显示，其监测的40家典型上市房企，在10月完成融资金额折合人民币235.82亿元，环比大幅下跌65.80％。

10月融资额度骤降

根据国购投资2018年度审计报告，截至2018年12月31日，国购投资单体资产总额约为120.08亿元，负债总额为126.34亿元。国购集团及其下属公司因流动性问题，陷入债务危机，由此而引发大量的诉讼和执行案件于短期内集中爆发，各公司的银行账户和资产被多家法院冻结、查封，企业生产经营受到重大影响，企业财产面临被强制执行的风险。

而在国购投资公告的前一天，11月5日，标普全球评级（下称标普）在发布的报告《中国房地产观察：融资受限束缚开发商扩张拳脚》中表示，中国房地产开发商正在换挡变速，接受融资环境前所未有收紧的现实。融资受限将抑制购地活动，同时，随着销售回笼现金变成越来越重要的一个资金来源，部分开发商将加快销售步伐。标普预计2020年全年全国商品住宅销售额增速将放缓至0%-5%，主要靠基本面较好的城市的稳健住房需求支撑。作为需求指标的销售面积近几个月已重新恢复增长。虽然2019年上半年房地产销售表现强劲几乎都归功于房价上涨，但8月以来全国累计商品住宅销售面积已重返正增长区间。

同策研究院最新数据显示，其监测的40家上市房企，在10月完成融资金额235.82亿元，环比大幅下跌65.80％。而且，多个融资渠道的融资额均跌至冰点。数据显示，10月，房地产企业发行公司债折合人民币101.08亿元，环比减少35.14％；通过发行超短期融资券、向金融机构借款、发行优先永续债券等方式，融资金额60.93亿元，环比减少67.12％；通过境内银行贷款融资40.45亿元，环比减少74.79％。

克而瑞地产的研究数据则显示，10月份，95家典型房企的融资总额为864.87亿元，环比下降24.5%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，融资金额大幅下滑更多是季节性因素，因为年关将至，房企开工意愿减弱，导致需求减少。不过，不可否认的是，房企确实面临较大的融资压力，随着政策加码，“缺钱”可能会是一种常态。

海外融资成救命稻草

银行的房地产开发贷款也明显收缩。

央行公布的数据显示，房地产领域贷款增速则连续14个月回落，9月末，人民币房地产贷款余额为43.3万亿元，同比增速为15.6%。前三季度，新增人民币房地产贷款4.6万亿元，占同期人民币新增贷款量的33.7%，与去年全年水平相比低6.2个百分点，降至24.1%。房地产开发贷款余额11.24万亿元，同比增长11.7%，增速比上月末低1.7个百分点。前三季度，新增房地产开发贷款为1万亿元，占同期各项贷款增量的7.7%，占比与去年全年占比相比低了3.9个百分点。

央行办公厅主任周学东认为，目前是比较合理的占比。过去房地产热的时候个人购房贷款增长会非常快，占比高的时候有些城市甚至超过50%，银行贷款增量中超过一半流向房地产及购房领域。现在从全国来看，占比降至24.1%，是相对比较合理的水平。根据多年观察，25%左右的占比是比较合理的。过去几年多数情况下，这一数据都在30%以上。”

与此同时，信托的融资额度也快速下降。11月9月，用益信托网发布10月份集合信托市场报告。据用益金融信托研究院统计，10月共有58家信托公司成立1314款集合信托产品，环比减少27.12%；成立规模为956.67亿元，环比减少47.03%。房地产信托规模下降是导致信托规模下降的重要原因，房地产信托共募集资金281.72亿元，环比下滑60.47%。报告认为，房地产信托再度收紧以及宏观经济下行压力是影响信托公司展业的重要因素。

多条融资通道几近被封杀之后，海外融资成了房企“救命稻草”。根据中原地产统计，仅11月5日这一天，房企美元债融资金额就接近20亿。9月单月房地产企业海外美元融资37.97亿美元，8月为15.8亿美元。10月数据显示，累计已经有13家房企发布了接近50亿美元的融资计划。

中原地产首席分析师张大伟认为，整体看，房地产行业资金紧张，房企抓紧窗口期，大量大额度发行美元债。2019年房企美元债刷新纪录已成定局。

美元债的井喷对缓解部分企业融资有很大好处。截至11月5日，2019年房企合计海外发布的计划融资590亿美元，相比2018年同期上涨了接近50%。从融资成本看房企融资成本分化，主要在6%-15%之间。

张大伟表示，美元债对于房地产企业来说，并非主要资金来源，整体政策影响看，2019年二季度后房企大额度融资减少，房企抢地现象也开始减少，特别是对于融资渠道较少的企业来说，压力将非常大。今年特别是下半年开始，房企明显更加关注资金链的安全，房地产市场必须稳定，而稳定房地产最主要的是防止出现金融风险，所以在最近几个月，针对房地产融资的各方面政策都在规范与收紧。目前看，信托与海外融资，都是规范而不是全面暂停，对于中小房企来说，对于高负债率房企来说，未来预计融资难度将非常大，但是对于大型企业来说，影响相对有限。

⑸ 新增涉房信贷占比不超30%并非新政 政策收紧前房企抢跑融资

房企融资政策近期成为各方关注的焦点。同时，年底银行房贷放款速度会否受到房地产融资政策的影响？针对监管要求大行控制涉房信贷增速的消息，中证君询问了多家银行，均表示未收到收紧贷款增速占比的相关通知。同时有全国性股份制银行人士指出，对其所在的银行来说，涉房新增贷款占比不超过30%是2018年以来一直执行的要求，由此推测相关要求可能为部分超标银行的窗口指导。

年初即已表态

值得注意的是，今年1月16日，央行金融市场司司长邹澜曾表示，要继续严格控制房地产在新增信贷资源上的占比。

记者了解到，银行近年来一直有针对涉房新增贷款占比的限制，虽未有明文，但各家银行基本都遵守这一规定。

上市银行涉房信贷主要有两个部分，分别是住房按揭贷款和对公业务中的房地产贷款，后者俗称“开发贷”。从2020年上市银行中报来看，六大国有银行中，涉房新增信贷占比均较2019年年年末有所下降，仅中行新增涉房新增贷款占比超过30%。

股份制银行中虽有部分银行上半年新增涉房新增贷款占比超过30%，但由于整体体量较小，对行业融资影响或有限。

前述股份制银行人士指出，目前监管对于房地产融资整体态度为“稳中从紧”，对于银行表内广义口径房地产贷款融资进行限额管理，对增速和增量占比进行控制，纳入MPA考核。包括但不限于永续类债券发行暂停，存量债券到期减量续作，严控信贷资金绕道建筑业或其他行业流向房地产等。

多地房贷额度充足

“春江水暖鸭先知”，大中城市的房地产中介是对银行贷款最为敏感的人群。中证君询问了北京、上海等多地地产中介，其普遍反映，当地目前未听到房贷收紧的信息，但临近年底，不排除部分额度紧张的地区放款时间会变长。

在北京，由于严格的信贷杠杆限制，客户能够从银行获得的贷款总额非常有限。或许是受今年疫情影响，各大银行加大了对符合条件的购房者的信贷支持。今年以来，各家银行放贷尤其是商业贷款的时间明显缩短，总体来看额度充足。

一位北京地区资深中介对中证君表示，今年银行房贷额度都很充足。从之前的放款情况看，今年走的商业贷款的单子通常过完户两三天就放款了，特别快，正常应该是1个月。他同时认为，按照目前的进度，以往每年年底出现的卡额度的现象今年不大可能出现。

上海地区一位中介对中证君表示，从他们了解的情况来看，上海地区今年房贷额度较为充足，不过临近年底，可能会出现放款时间变长的情况，但应该不至于卡额度。

短期压力或被夸大

受融资“三条红线”以及部分房企融资情况暴露影响，各界高度关注房地产融资问题。实际上，从近期的融资情况来看，房企融资并未受到非常大的影响，尽管近期成本有所上升，但在一段时期内仍然处于中低水平。

近年来的一个趋势是，中大型房企融资越来越依靠发债。从发债情况可以一窥房企融资难易程度和成本情况。

某研究院统计整理数据显示，2020年第三季度，境内外债券融资发行307次，融资规模约3247亿元，同比增长14%，发债规模刷新历史纪录。贝壳研究院认为，下半年监管部门已多次释放监管升级、金融收紧的信号，三季度作为收紧的过渡期仍保持较高的发债规模，预计四季度增速会有所下滑。

从三季度结构来看，八九两月环比发债规模下降，且降幅逐步扩大，融资监管影响已初步显现。预计四季度融资规模大概率保持环比下降，因此将进一步加大房企销售端压力。房企为冲击年度目标，抢占中秋、十一双节假期市场，或多采用促销政策，用回款对冲融资端压力。

从票面利率来看，三季度境内外融资利率走高。与上半年融资利率下降趋势不同，三季度境内外票面利率明显上涨，但从长期角度看仍保持中低水平。融资环境趋紧与房企融资需求居高，助推债券利率增高，融资低利率窗口期已过，预计四季度融资利率或将保持增长态势。

从发行期限来看，三季度境内外债券融资发行期限相对稳定，有小幅波动。境内债券发行期限有小幅上涨，保持了上涨趋势；境外方面，债券发行期限小幅降低，外部环境高度不确定性保持，境外债市四季度短期债务占比或将大幅上升。

某地产首席分析师张大伟表示，首先，从目前的实际执行情况看，房企融资的难度处于历史最低水平，平均融资利润也非常低，平均融资成本票面利率集中在4%-5%左右，远远低于去年同期的6%-8%。其次，房企抓紧融资，避免政策变动。从房企融资看，越来越重视境内融资。第三，整体看，境内房地产销售有所缓和，大部分企业销售增加，但房企依然在尽量大额度融资。大部分房企为了应对可能的市场变化，加快储备资金。对于杠杆率比较高的企业来说，最近融资压力有所增加，但也有应对之策，加强销售加快回款或是选项之一。

⑹ 房企资金链风险被放大 融资新政将倒逼精细化管理加速

后疫情时代，无论头部房企还是中小房企的内部生存状态已显示，行业瓶颈期已经来临。
特别是随着房企融资管理“三条红线”新政的渐行渐近，房企的发展之路将更加艰难。
“房企集中度会越来越高，30名绝对是一道坎。”一名房企内部研究人士对21世纪经济报道表示，一旦新政落地执行，中小房企会面临重大调整，一旦触及一条红线，有息负债就受限，发展不下去要不跟人合作或者等着被资本并购。“现在大家都有点焦虑，不知道后续细则会否给企业带来多大波动。”
来自券商、银行业的人士透露，金融监管层的政策已经酝酿好久，至少有2-3年了，只是借这个时机出台。消息人士还透露，接下来将开始找企业进行试点，很多细节问题如何操作执行还有待时间磨合。比如，房企收并购的时候，负债率上升了该划到哪一档？上市体系外的资产算不算三道红线范围内？要房企上报还是审计、银行主动来查，是否房企每次融资都要来一次对号入座？诸如此类的问题，还需要一段时间磨合。
可以肯定的是，这一次房企融资端的收紧，或导致马太效应。如果说此前的资管新规是一刀切，那么“三条红线”则为房企精细化管理埋下伏笔。此前土地市场调控已经逐步精细化，宏观层面也有因城施策，但是对房企的管理还没有做到精细化。
实际上，针对房地产市场过热的现象，7月以来多省市集中出台了调控政策。而此次“三条红线”规定则是从供给端的角度切入，并非为了应对过热，而是对新增开发项目数量进行限制，从根源上减少信贷资源流入。
前述人士透露，新政最少有两年的储备期，新政本质上不针对负债与否，而是防范资金链断裂，要在这个情况出现之前就把这个风险给化解掉。
回款与负债
向来嗅觉灵敏的大房企其实早已有所动作。
恒大高管在2018年就提出要在今年上半年将净负债率降至70%；从2020年上半年业绩数据来看，融创净负债率大幅下降23个百分点。另一方面，头部房企也在加速回款。以旭辉为例，今年前7个月，旭辉的销售和回款已双双突破千亿。
21世纪经济报道记者梳理统计了行业内排名10-60位的典型房企最近几年的财报数据，发现在2019年，房企综合回款率和销售回款率出现了一个分水岭。
一名房企人士指出，回款不好是因为销售，大房企这两年重点布局二线和强三线的城市，业内排名30-60，甚至往后的，还在调整土储结构过程中。与此同时，房企拿地很热，钱从哪来？在回款不好的前提下，只有通过负债获取资金。“从政府角度不愿意面对过多风险，现在这一波金融危机与全球宽松不一样，这一波还用房地产做蓄水池的话，金融安全就有问题。”
房企仍需要平衡投资与回款，因为30强房企中，触及“三条红线”的情况已经不容小觑。根据2019年年报数据，30强房企中有9家房企触及了三条红线，5家触及两条红线，11家触及一条红线，这意味着新政一旦全面实施，多数房企融资端将面临较大的收缩压力。
而在2019年30强房企中，多数房企有息负债的增速超过了15%，这表明后续房企整体降杠杆的压力会比较大。
资产负债率是体现房企运营能力的重要指标。若要降低这一指标，就需要房企增强销售力度，加快存货周转速度，扩大预收款项规模，与此同时，捂盘惜售行为也会受到打击。大部分30-60强的房企，资产负债率下调均比较缓慢，尤其是像新力这样处于规模扩张周期的房企，前后两年的资产负债率不过是1个百分比的差距。
一方面，有息负债的下降要依靠房企自身现金流的改善，才能使得偿债规模超过新增规模。但对于长期依赖杠杆经营的房企而言，短期内债务化解的难度比较高，因此现阶段，房企对债务可能更偏向于存量管理。另一方面，由于扩大非控制性股东权益的难度更低，房企或更倾向于借助扩大少数股东权益规模来降低净负债率，这意味着房企联营、合营的事件可能增多，明股实债的风险也可能上升。
因此，“三条红线”中现金短债比进一步强调资金回收的效率，要求房企压缩回款周期，保证经营性现金流的充沛，而非通过借新还旧等方式，依靠债务资金维持表面流动性的稳定。其次，现金短债比的考核也有助于改善房企的融资结构，重点打击“短借长还”等行为，从这一角度看，未来房企对长期债务资金的依赖度有可能会提高。
回款与拿地
据21世纪经济报道统计，2020年上半年，拿地投资超过销售回款50%的房企包括建发、金科、蓝光、荣盛发展等。
房企拿地积极性增强的原因之一就是销售端的持续回暖。与此同时，上半年流动性总量宽松的环境下，整体融资环境改善，房企拿地积极性提升。一季度商品房开发贷余额同比增速小幅抬升，二季度有所回落，但仍然维持两位数增长;从土拍市场的表现来看，今年4月100大中城市住宅类土地溢价率达到25%，5月至今维持在15%-20%，高于去年同期水平，表明疫情并没有给房企拿地造成太大的影响，其融资环境反而因货币政策的放松而有所改善，房企拿地的积极性也随之提高。
房地产是周期性行业，在以往的小周期规律中，房企为了维持并扩大销售规模，自然在销售的同期进行拿地补库存，就如2009-2011年和2012-2014年这两轮小周期中，2010年和2013年销售放量的当年土地也相应放量，销量和拿地之间更多呈现是供需同步。但在2015年初开始的本轮小周期中，在2016年销售放量的当年拿地却是缩量了，绿城就是很典型的例子。绿城在2016年、2017年拿地近乎停滞，这导致今年上半年销售现金回款率虽然超过95%，但是结转面积下降约30%；绿城2019年全年销售回款率维持在87%，2019年上半年回款率88%，其管理层透露，今年全年回款率会比上半年略有下调。
一方面，从宏观环境来看，金融去杠杆政策已经告一段落。2019年末的中央经济工作会议指出，“我国金融体系总体健康、具备化解各类风险的能力”，“保持宏观杠杆率基本稳定”。
另一方面，房企的杠杆率也已经自2017-2018年高位下行。2019年A股房企平均净负债率79.4%，同比-12.3pct，目前已经处于相对合理的位置。后续行业规模稳中略降、集中度提升的格局也将促使主流房企保持相对平稳的杠杆率。
华创证券指出，当前销售毛利率已出现阶段性见底，以阳光城为例，2019年末有息负债1,107亿元，其中银行贷款、债券类和其他分别占比47%、28%和25%。假设以上渠道融资成本分别下行50BP、80BP和300BP，则对应2020年利息费用/营收下降3.4%。假设存量债务久期为3年，则对应到年内利息费用/营收下降1.1%。
业内人士指出，若新政实施，净负债率的降低有赖于有息负债的压降，或者合并权益的扩张。在行业毛利率降幅趋缓、甚至阶段性见底的同时，今年融资成本的显著下行将进一步助力销售净利率形成阶段性底部，甚至部分优质房企将呈现净利率见底回升。

⑺ 房企传统融资走弱，创新融资猛增

2021开年，房企发债突飞猛进。截至1月13日共有32家房企发债，境外发债86.52亿美元（约和559.42亿远人民币），境内发债175亿元人民币，境外远超境内这是今年新趋势，但利率上则延续了过去的常态。

1月15日，央行金融市场司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示，去年房地产贷款增速是8年来首次低于各项贷款增速，央行实施房地产金融审慎管理制度，形成重点房地产企业资金监测和管理规则等措施。

虽然长期看从供给侧对房地产行业进行限制已实行多年，融资冰点来临的声音不绝于耳，开发商年年喊穷，但实际上房地产行业尤其是头部公司的融资总量还在增加，只是马太效应加剧中小开发商更难融到钱，行业内资金流向朝着头部靠拢。

2021年房企更有12448亿元债务到期，首次超过万亿元，达到偿债高峰。从政策上看房企债权融资受限，债权融资整体走弱，股权融资爆发性增长。

01

传统渠道债权融资走弱

数据来源：同策研究院

同策研究院的数据也显示，流入房地产行业的资金朝着头部集中，前五家房企融资超过3700亿元，企融资利率来看，融资能力强能拿到低利率的房企性质基本为国企或者央企。

上帝关上一扇门同时也会打开一扇窗，当下看股权融资的窗口期已经来临，但这样会摊薄地产大佬们手中的股权，如何权衡利弊，才是开发商有史以来最难的选择。

⑻ 贷款新规对房市影响几何行业或将加快分化

进入2021年，银行业与房地产行业热议的话题莫过于近期有关部门出台的房地产贷款管理和重点房地产企业资金监测、融资管理规则。这些“硬核”的房地产金融调控措施将给房地产行业带来哪些变化？房地产行业走势如何？
限制贷款过度进入房市
2020年12月31日，中国人民银行、中国银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。《通知》对房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为五档进行分类管理，设置了房地产行业贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。房地产贷款余额主要针对房地产开发企业，个人住房贷款余额主要针对购房者的购房贷款。通俗地讲，贷款新规旨在限制银行贷款过度进入房地产行业。
众所周知，房地产行业是高度资金密集型行业。近20余年，房地产行业通过高杠杆、高负债、高周转实现快速发展。而其中蕴藏的高风险日益引起重视。
银保监会主席郭树清在《完善现代金融监管体系》一文中提出，坚决抑制房地产行业泡沫。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。可以说，房地产行业是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。
中国房地产业协会会长冯俊表示，不少房地产企业负债率过高，销售受阻、回款大幅下降，导致现金流承压，再叠加到期的债务，企业运营风险骤增。在此次疫情影响下该问题更加凸显。因此，房地产企业应该重视杠杆率过高的问题，这不仅影响房地产行业高质量发展，也是宏观经济的潜在风险。
资金大规模、过多地进入房地产行业，不仅让房地产泡沫不断积累，也挤占了对实体经济的投入份额。
实际上，此次贷款新规已经不是近期首次对房地产领域进行金融调控。2020年8月，住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。此次调控对重点房企进行融资监管设定的“三道红线”是：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1。房企一旦“踩线”，则不能增加或需严控有息负债规模，且完成上述目标的期限为2023年6月底前。
业内人士普遍认为，“三道红线”与房地产贷款集中度管理制度是双向管控，既规范了资金使用方，也规范了资金供应方，有利于房地产业长期平稳健康发展。
房企高杠杆难以为继
对于“三道红线”，万科董事会主席郁亮曾表示，这是行业重大游戏规则的改变，是对所有开发商的挑战，它预示着房地产金融红利时代的结束。
恒大则用千方百计打折促销等实际行动，努力解除“踩线”危机。数据显示，2020年，恒大实现合约销售额7232.5亿元，同比增长20.3%；实现销售回款6531.6亿元，同比增长38.5%。其七折卖房、0元购商铺等措施频上热搜。业内人士认为，恒大努力“出货”、降低负债体现了行业面临的共同境况，也是房地产行业努力降负债的“缩影”。
中国人民银行金融市场司副司长彭立峰表示，建立房企资管新规的目的，在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化和透明度，促进房企形成稳定的金融政策预期，合理安排经营活动和融资行为。同时，矫正一些企业盲目扩张的经营行为，增强房地产企业的抗风险能力。
广东省房地产协会会长王韶认为，在房地产金融调控的背景之下，量、价、利已今非昔比。头部企业集中度和区域市场分化更加激剧，对企业的品牌建设、财务运作、产品把控等能力提出更高要求。
王韶说，“高杠杆、高负债”是对企业资金运作能力的严峻考验，稍有不慎将会“周转”失灵。防范风险，改变增长方式是房地产企业必须跨越的一道槛，以往开发商乐此不疲的“高杠杆、高负债、高周转”运作模式将成为“绝唱”。
业内人士认为，房地产行业将真正进入大洗牌、大分化的阶段。随着金融资源的稀缺，中小房企获得金融资源的难度越来越大，成本越来越高。
住房租赁将获更多支持
住房和城乡建设部部长王蒙徽在全国住房和城乡建设工作会议上表示，2021年将稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。并要求各地认真落实主体责任，密切跟踪市场形势，相机启用储备政策，综合运用经济、法律和必要的行政手段，着力稳地价、稳房价、稳预期。
这表明，未来房地产长效机制将稳妥实施并不断完善。已有的限购、限贷、土地、税收、金融监管政策将持续适用，针对不断变化的市场，储备政策或许还将登台。“房住不炒”仍需牢牢坚持，房地产市场的总体平稳运行值得期待。
2020年底召开的中央经济工作会议提出，要高度重视保障性租赁住房建设。这表明，未来租赁住房将获得更多政策支持，将成为发展重点。
业内人士认为，未来租赁住房发展将在增加租赁房源供给，租赁权益的保障及扩大，规范及支持租赁企业的发展等方面持续发力。届时租金更平稳，租住将成为另一种长期居住选择。

⑼ 政策层面持续收紧 房企融资“冰火两重天”

本报见习记者 王珂
今年5月份以来，房地产融资规范政策密集出台，房企在拍卖拿地、土地开发、楼盘预售等多环节的融资均加大约束。随着房企偿债高峰期到来，房企面临偿债压力增加和融资渠道缩紧的双重压力。
《证券日报》记者统计发现，32家主流房企上半年平均融资成本总体较去年全年有所上升。相较之下，国企和大型房企具备低成本融资优势，市值偏小的民营房企融资成本更高，房企融资成本上演“冰火两重天”。
 融资环节监管趋紧
今年4月份，中央政治局会议重申“房住不炒”定位和“坚持结构性去杠杆”，释放地产融资收紧政策信号。5月17日，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。记者注意到，在上述文件出台后，发改委、央行、银保监会陆续对房地产信托、房企海外发债、银行房地产业务等融资环节释放加强监管信号。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，“今年二季度以来房地产企业的融资环境发生变化，监管方面主要是从去杠杆和剔除传导性金融风险的角度考虑，融资监管措施从房企直接融资到间接融资，对银行开发贷款、房企海外发债、房地产信托融资等环节采取了一系列管控”。
7月12日，发改委发布房企外债备案登记的通知，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房企海外发债融资环境紧缩。
8月底，多家银行收到窗口指导，要求房地产开发贷额度控制在2019年3月底时的水平，房地产开发贷这一融资渠道也将收紧。
对此，严跃进表示，“当前融资端的管控包括房地产信托、银行贷款和海外债券等方面，涵盖土地拍卖、房产开发及预售等各个环节，将会对房企的资金状况带来更大压力。三季度没有放松，四季度还需要看后续监管层对于房价管控的力度”。
  偿债高峰期到来
Wind数据显示，内地房企在2017年、2018年的海外债券到期额分别为212.65亿美元、246.47亿美元，而2019年这一数据猛增至475.66亿美元，借新还旧压力增大。此外，2020年和2021年的海外债券到期金额分别为339.76亿美元和467.02亿美元，偿债压力将会持续。
值得注意的是，房企海外发债的资金成本较去年上升明显。
截至9月12日，内地房企合计发行的144只美元债平均利率为8.99%，2018年可计算的122只美元债平均利率为7.42%。从单个债券来看，票面利率最高的是当代置业于今年1月份发行的一只美元债，票面利率高达15.50%。此外，票面利率超10%的债券高达51只，而去年全年票面利率达10%的债券仅22只。
此外，Wind数据显示，2017年房地产行业上市公司到期信用债金额仅1394.50亿元，2018年达到4110.09亿元，2019年-2021年信用债到期金额分别为5512.75亿元、4517.59亿元、6527.75亿元。
《证券日报》记者统计发现，32家主流房企上半年综合融资成本率为6.11%，相较2018年全年的平均融资成本率6.00%上升0.11个百分点。
其中，国企背景企业与民营背景企业融资成本率有较大差别。14家国企背景房企上半年平均融资成本率为5.00%，18家民营房企的平均融资成本率为6.72%，两者相差1.72个百分点。
此外，记者按照房企估值规模统计的房企融资成本也有较大差异，房企市值在1000亿元以上的7家房企，在今年上半年的平均融资成本率为5.42%；市值在200亿元以内的10家房企，在今年上半年的平均融资成本率为6.91%，二者相差1.49个百分点。
总体而言，当前房企融资成本总体较上年有所上升。国企背景的房地产企业相对民营企业具备更低的融资成本优势，市值偏小的民营房企融资成本相对更高。在融资环境趋紧的情形下，融资成本出现加速分化。

⑽ 楼市调控有新动向:房贷放款提速 房企融资开闸

作为楼市调控的“钱袋子”，银行涉房贷款的每个变化都格外引发关注。

经历了上半年“勒紧裤腰带”的日子后，下半年以来，央行、银保监会等部门频频发声，对外释放积极信号，引导金融机构满足房企、个人购房者的合理信贷需求。

6日，央行更是宣布降准，决定于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)，共计释放长期资金约1.2万亿元。

房地产行业将告别“紧日子”了？

居民房贷放款回暖，重点支持首套房

“我是北京工作天津买房，上周五面签，这周一中午就审批通过，下午就放款了，是不是年底放宽了？”

“我在杭州买房，最近放贷怎么那么快，网签的时候经理还说至少得明年，我就豪气出手了，没想到这么快就要开始吃土了。”

“成都买房，11月24日面签，12月5日放款成功，朋友同事都说我这放款太快了。”

从多位贷款购房者处获悉，最近银行对房贷放款明显提速。某国有银行北京支行业务人员也表示：“目前银行正在努力消化前期排队的申请，但整体的审批速度确有加快。9月份我们预计的审批时间在3-6个月左右，现在一切顺利的话时间大概能缩短到1个月。”

这在数据上也有所体现。央行11月10日发布的最新数据显示，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元，金融机构房地产投放明显提速。

但上述银行工作人员强调，额度虽然宽松，但审批流程依然严格，对于银行流水、首付款来源渠道、合理收入证明等的核准只严不松；目前银行个人按揭住房贷款主要支持的是首套房的刚性需求，对于二手房市场增量资金的支持还是非常有限。

有在成都买二手房的购房者表示：“二手房贷三个月还没放，中介一直说银行没额度。”

“10月13日银行面签，11月10日批贷。银行说之前到年底放款会很慢，但好像是上个月下了通知，年底放款不受影响了。”一位在青岛的二手房购房者表示，“不过二手房还是比新房慢很多，中介说新房的批贷周期基本不到一周。”

银保监会11月19日发布的数据也佐证了这一现象：10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定，个人住房贷款中90%以上用于支持首套房。

12月3日，银保监会新闻发言人也表示：现阶段，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款，加大保障性租赁住房支持力度，促进房地产行业和市场平稳健康发展。

“这是今年金融系统首次提及对改善性住房的信贷支持，具有非常强的信号意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，改善性的购房需求接下来将面临较好的市场机会。

“不排除二套购房和大户型购房的首付比例等会有所下调，包括部分城市会微调认房又认贷政策，比如调整为‘认房不认贷’等，使得购房者购房方面的信贷约束减少。”

房企融资解冻，释放稳定预期

近期，房地产企业贷款持续收紧的趋势也迎来变化。

此前，在“三线四档”的调控硬指标所限及个别房企风险暴露的压力下，国有大行、股份行和中小银行都纷纷将自己的拨备覆盖率大大提高。但随着“稳楼市”政策频发，房企融资也加速回暖，近期以民营房企为主的房企发债已经明显有“闸门打开”的迹象。

12月5日，碧桂园集团宣布拟于近期向交易所申请发行供应链ABS产品；同日，金地集团公布一笔ABS获准发行，拟于2022年初发行。更早之前的3日，龙光集团子公司2021年面向专业投资者公开发行4年期公司债券的申请，获得证监会及上交所审核批准。

有媒体报道，11月房地产贷款投放在10月大幅回升基础上，继续保持环比、同比双升态势，初步预计同比多增约2000亿元。

“结合10月及11月数据来看，房地产贷款逐步回升，能够更好地满足刚需等合理需求。”民生银行首席研究员温彬表示，这不仅有助于房地产市场平稳健康发展，同时对银行防范自身信贷风险也非常有必要。

但需要特别注意的是，信贷政策的修复性边际向暖，并不意味着政策的根本性改变。

“信贷政策出现的变化，是希望房地产市场维持稳定，而不是说要鼓励炒房。”严跃进强调，各地的政策放松主要是为了房地产市场有一个平稳的发展状态，尤其是防范金融配套政策的不跟进导致楼市过于冷清。

他表示，总体上看，当前政策面对于信贷政策的放松有望持续到明年上半年。而对于地方政府来说，随着信贷政策放宽，要警惕有可能引发的炒房行为。

“从后续各城市信贷政策的调整来看，预计不会进行全面放松，更大可能是阶段性、区域性、有针对性的调整。”58安居客房产研究院分院院长张波同样认为，结合当前的房地产市场大环境看，各地房贷层面微调的空间依然存在。而对于各城市来说，楼市分化趋势将持续。