变相为土地购置融资

『壹』 企业如何通过土地融资

近年来，以土地使用权抵押为融资条件的信贷业务发展十分迅速，这一融资形式不仅为企业、个人提供了急需的发展资金，也提高了银行资金的利用效率，对促进房地产业和整个国民经济的快速发展起到了积极的作用。据《2009年中国国土资源公报》统计，截至2009年年底，全国 84个城市土地抵押面积 21.7万公顷，抵押贷款 2.59万亿元，比上年分别增长 30.9%和 42.8%。然而，土地抵押贷款业务的过度扩张使银行在共享房地产业利润的同时，也承担了巨大的金融风险。

土地抵押贷款的两大风险

从国内外各类理论研究和实践探讨成果来看，土地抵押贷款的风险一般可以分为内部风险和外部风险。内部风险主要是因土地评估、抵押、贷款和登记等业务流程的不规范导致的风险，如违规办理抵押登记、违规放贷、骗贷、虚高评估土地价值等；外部风险主要因为宏观经济波动导致的风险，如宏观经济波动导致土地市场萎靡、土地贬值等。笔者认为，外部风险属于宏观风险，存在综合性及不确定性，如粮食安全、地震自然灾害等公共危机都可以导致风险产生，而且此类风险主要由中央政府负责调控。因此，本文以研究内部风险为主。

据中国人民银行统计有关资料显示，担保信贷作为最常见的一种担保贷款形式，在我国信贷总量中占80%以上。土地抵押贷款风险主要存在于土地抵押贷款业务办理过程中的两个主要主体：土地登记机构和银行，对应地，笔者将土地抵押贷款的风险归纳为以下两方面：

风险一：土地登记机构违规办理土地抵押登记的风险

一是依法不能抵押的土地办理了土地抵押登记手续。《物权法》、《担保法》规定不能抵押的各类土地，如农村宅基地、公益性用地等。

二是未取得土地使用证办理土地抵押登记手续或违规依出让金缴纳比例办理分割登记并抵押的。

三是未经相关权利人同意办理土地抵押登记手续的。如土地权利存在异议登记、预告登记，未经当事人同意办理抵押登记手续； 共有土地未经全部共有人同意办理抵押登记；乡镇企业建设用地未经集体经济组织同意办理抵押登记等。

四是土地权利存在查封、预查封的或存在土地违法的办理土地抵押登记。如擅自改变土地用途后抵押的。

五是为了土地抵押融资需要，一宗土地办理多个土地权利证书，导致重复发证的。如储备用地，可能存在储备范围内原土地权利尚未注销，就办理了储备用地登记发证并抵押。

六是同一宗土地不按照规定，依抵押登记申请先后顺序办理抵押登记，擅自改变土地抵押顺位的。

风险二：银行违规放贷的风险

第一，银行擅自扩大放贷比例。如有关政策规

定储备用地抵押贷款率为70%、首套房屋个贷30%等，而银行则扩大比例放贷。

第二，银行违背产业政策放贷。如对落后、淘汰产业，“三高一资”(高成本、高污染、高能耗、资源型)产业放贷。

第三，银行虚高土地价值放贷。（土地价值无论是依评估机构评估或借贷双方当事人认定均需银行认可确定）。

第四，银行不审慎地延长贷款周期放贷，导致贷款周期结构不合理，比如中长期贷款过多。

第五，银行降低贷款利率放贷。如一些城市储备用地抵押贷款利率较同期市场利率至少下浮10%。

第六，银行违背房地产调控政策放贷。

第七，银行超出土地权利使用期限放贷。

第八，银行超过信贷审批权限放贷。

第九，非金融机构违规放贷。

第十，其他情形。如贷前、贷中和贷后没有履行监管职责等。

除上述风险外，同一宗土地重复放贷的，顺位靠后的抵押权人可能无法受偿，风险较大；土地或房屋单一抵押，因登记机构的不统一，可能房屋抵押后土地未办理抵押登记手续，当事人凭土地权利证书再次抵押，造成重复抵押风险；依据地方政府或人大担保函等无效文件放贷的情形，也是产生土地抵押贷款风险的重要因素。

实践中需高度关注的两大风险域。目前，从实践来看，储备土地抵押和农村集体土地抵押风险值
得高度关注。

风险域一：储备土地抵押

据国土资源部统计，截至2009年年底，全国84个重点城市储备土地抵押3547亿元，占84个城市土地抵押金额的14%，2009年新增土地抵押贷款中有1/5流向储备土地抵押，储备土地抵押贷款
超过工业用地抵押贷款。作为地方政府融资平台的主要形式，储备土地抵押有以下几个问题值得高度重视：

一是在储备用地办理土地登记和抵押登记过程中，登记操作与《土地登记办法》以及土地证书填写的有关要求不符，可能存在法律风险。目前，针对储备土地登记及抵押登记办理没有明确的依据和规范。实践中，地方将储备土地的国有土地使用证上使用权类型填写为“政府储备”、土地用途填写为“储备用地”、土地使用期限不填写，这与《土地登记办法》以及土地证书填写的关要求均不符，如土地分类中根本没有“储备用地”一类，一旦进入诉讼或其他司法程序，极有可能因土地登记不规范败诉。

二是在政府储备土地中很多“绿地”、“道路”等代征地一并打包由储备机构收储，在储备土地抵押贷款过程中，这些代征地并没有剥离出来，而是一并抵押。但这些代征地将来都是公益性事业用地，不可能通过招拍挂供出，也不会有土地出让收益，因此将这些土地一并抵押贷款明显存在风险。

三是目前储备机构融资渠道比较单一，仅仅依靠储备用地抵押，还款来源主要是土地出让收益，存在较大外部风险。储备用地抵押不仅涉及面积大，而且贷款金额高。如，北京市2009年累计实现储备土地投资1165亿，涉及地面积约1.8万公顷。在此规模下，一旦土地市场出现波动，土地需求下降、价格下跌，储备土地无法供出，土地出让收益无法保障，储备机构将无法按时还款，资金链条断裂，金融风险凸显。

四是各类商业银行对储备用地抵押放贷意愿强烈，有可能降低贷款门槛放贷，导致金融风险。储备用地是最稳定保值的担保品之一，有政府作后盾，且规模大，放贷收益较高，各类商业银行都愿意放贷，甚至降低门槛放贷，出现了违规低息、超规模放贷等现象，容易引发金融风险。

风险域二：集体土地抵押

对于集体土地抵押问题，《物权法》、《担保法》虽然没有明确集体土地不能作为抵押，但明确规定只有两种情形可以抵押：一是通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照《农村土地承包法》等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以抵押；二是以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。光地不能抵押，必须连同土地上的房屋建筑一起抵押。

党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中，明确提出了建立现代农村金融制度。扩大农村有效担保物范围以后，金融机构纷纷在农村开展了集体土地的抵押融资试点和尝试，尤其是以农村房屋、宅基地抵押为主要内容的尝试受到全社会的关注。根据我国现行的法律法规，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。一旦以农村房屋、宅基地抵押的抵押权实现时，集体土地却无法实现处置，其担保的债权无法实现，成为不良资产，无疑是巨大的金融风险。

防范风险，确保土地“借=贷”

土地抵押贷款的金融风险主要表现在两方面：一是银行违规放贷风险（包括中介机构违规评估土地价值风险）；二是土地登记机构违规登记风险。从目前的理论研究和实践经验来看，出于制度约束和职业道德，上述风险单一出现的机会较小。但是，除法律法规外，上述两个部门的部门规章或政策文件的部门局限性等，一旦一方违规，另一方在不熟悉他方政策或者没有职责遵守他方部门规章和政策文件的情况下，违规土地抵押登记贷款便会产生，风险也随之而来。因此，防范风险的主要办法应是加强涉及土地抵押贷款各方主体的沟通和协调，建立联手防范金融风险的新机制。

积极推进相关信息的对接与共享，构建土地、银行和证券联手防范金融风险的新机制。随着经济社会发展，土地资本化的方式、节奏和规模呈现多样、快速和扩大的趋势，土地与信贷、证券的关系越来越密切。建议国土资源部、银监会和证监会加强沟通合作，将包括土地抵押监测数据在内的土地登记基本信息、上市房地产企业资金和用地情况、房地产企业信贷和用地情况等数据对接共享，实现以土地为基础的土地资本化全方位、全过程监管，构建土地、银行和证券联手防范金融风险的新机制，化解政府融资平台矛盾，更加有效地防范金融风险。

土地登记部门加强土地登记资料公开查询服务，银行加强贷前、贷中和贷后土地登记资料的查询和全过程监管，实现土地登记资料、放贷政策信息对接和共享。

『贰』 为什么要以政府购买服务变相融资

《政府购买服务管理办法（暂行）》将政府购买服务定义为通过发挥市场机制作用，把政府直接提供的一部分公共服务事项以及政府履职所需服务事项，按照一定的方式和程序，交由具备条件的社会力量和事业单位承担，并由政府根据合同约定向其支付费用。

中华人民共和国政府采购法（2014年修正）》（以下简称《政府采购法》）将政府采购分为货物、工程、服务三类。货物是指各种形态和种类的物品，包括原材料、燃料、设备、产品等，土地、建筑物、无形资产均属于货物。工程是指建设工程，包括建筑物和构筑物的新建、改建、扩建、装修、拆除、修缮等。服务是指除货物和工程以外的其他政府采购对象，包括政府自身需要的服务和政府向社会公众提供的公共服务。

87号文明确了政府购买服务受到《政府采购法》的全面约束，因此，政府购买服务应属于政府采购服务。政府购买服务的范畴仅限于货物和建设工程以外的采购对象，且仅涉及公共服务，如城市规划与设计、环境评价等。而公路、机场等建设工程则应属于政府采购工程，不能纳入政府采购服务的范畴。

以政府购买服务变相融资的操作

地方政府以政府购买服务变相融资，实质上是隐性增加政府债务。目前的违规行为大致可归纳为两种：一种是无预算的情况下，以虚假政府购买服务协议向融资平台购买服务，然后平台再以该协议中对政府的应收账款向金融机构融资；第二种是工程一次性做完，但纳入预算的只是当年实际购买的范围，从而变相融资（相当于分期付款）。

《政府购买服务管理办法（暂行）》明确要求先有采购后有预算的原则，同时中期财政规划期限一般为3年。有些政府购买服务项目期限长于3年，这将导致3年以后的政府支出部分无法纳入预算。实践中的违规做法是由当地人大出具决议，同意将整个服务期内的政府付费纳入当地财政支出预算。县市级的地方人大任期为5年，但批准的政府购买服务协议可能长达10年以上，远超一届人大任期。

87号文提到的另一个违规行为是将建设工程纳入政府购买服务范围，这主要是基于变相融资操作的便利性考虑。根据《中华人民共和国招标投标法》（以下简称《招标投标法》），全部使用国有资金的建设工程必须进行招标（除特殊情况外均应公开招标），而如果列为服务则可以使用单一来源采购[1]的方式与融资平台及其关联方式合作。因此，如果将建设工程列为政府购买服务范围，可以很大程度上规避监管，便于违规操作。

另外，由于各级财政部门拥有制定本级政府购买服务指导性目录的权限，可以确定政府购买服务的种类、性质和内容。这种自由裁量权的存在，也是政府购买服务泛化的重要原因。

根据《政府采购非招标采购方式管理办法》的定义，单一来源采购是指采购人从某一特定供应商处采购货物、工程和服务的采购方式。单一来源采购通常仅适用于货物和服务，通常经过专家论证、相关部门审批并公示七天后即可进行采购，透明度很低，竞争性弱；建设工程一般需要招投标，竞争性强，要求严格的信息披露。

政府购买服务变相融资的原因

地方政府以政府购买服务的名义变相融资，根源在于财权事权不匹配导致的财政能力不足，一个很重要的直接原因则是相关法规的不完善给地方政府的违规变相融资提供了操作空间。

一是政府购买服务是否属于政府采购服务。在已经存在政府采购服务这一渠道的情况下，中央又推出政府购买服务，同时政府购买服务有单独的法律规范、定义以及目录，这可能会令地方有意或无意地认为政府购买服务并不属于政府采购服务。政府购买服务和政府采购服务中“服务”的定义是否相同，也关系到建设工程是否能纳入政府购买服务范围。

二是政府购买服务与PPP的关系。目前相关法规对政府采购与PPP的关系，大致有三种定义：PPP是政府购买服务的一种特殊形式；政府购买服务是PPP模式中的“政府付费”模式；PPP与政府购买服务并列。因此实践中也出现了以政府购买服务代替PPP的趋势。

三是政府购买服务的范围。对于建设工程是否属于政府购买服务范畴，相关法规的定义也不统一，这也为地方政府将建设工程分类为服务提供了违规操作的空间。

『叁』 银监会圈定2018年整治乱象重点有哪些

银监会13日晚间印发《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》（下称《通知》），明确2018年将重点整治公司治理不健全、违反宏观调控政策、影子银行和交叉金融产品风险等八个方面的乱象。

监管双向穿透标本兼治

《要点》的8个方面中，公司治理不健全被摆在首位。《要点》明确，公司治理问题中，涉及股东与股权的市场乱象包括：股东资质不符合规定条件；股东以委托资金、债务资金或其他非自有资金入股；隐形股东、股权代持；未经批准超比例持有银行股权；违规持有多家商业银行股权；主要股东进行利益输送等。

中央财经大学金融学院教授郭田勇认为，监管的双向穿透，向下是穿透产品、资金流向；向上就是穿透机构的实际控制人、股东和治理情况。银监会近日公布《商业银行股权管理暂行办法》，要求加强对股东资质的穿透审查，以及《要点》对公司治理的关注，都是向上穿透式监管。

“治理乱象关键要治本，一笔笔核实底层资产更多是治标，要标本兼治。”郭田勇说。

根据《要点》，影子银行和交叉金融产品风险依然是整治的工作重点，银监会将就违规开展的同业业务、理财业务、表外业务及合作业务进行整治。

另外，银监会还将重点整治违反房地产行业政策的市场乱象，包括：直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资，或以自身信用提供支持或通道；向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资；发放首付不合规的个人住房贷款等。

『肆』 深圳加强对房企购地融资监管 提出若干要求

9月24日，深圳市地方金融监督管理局等六部门发布《关于加强商品住房用地土地购置资金来源核查要求的通知》，对竞买企业与金融机构提出若干点要求。
当中对于竞买企业提出五点要求。第一，竞买企业的股东不得违规向其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等作为购地资金。第二，竞买企业不得直接或间接使用金融机构各类融资资金作为购地资金。
第三，竞买企业的购地资金不得使用产业链上下游关联企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。
第四，竞买企业需要说明购地资金来源并承诺为自有资金，提供相应证明，通过银行流水等证明资料进行完整的论证，并对上述要求作出承诺，提交《土地购置资金承诺函》（详见出让公告文件）及会计师事务所提供的审计报告。
第五，经审查发现违反上述购地资金监管要求的企业，将取消其竞得资格、没收竞买保证金不予退还，1年内禁止该企业参加我市国有建设用地竞买活动，并及时向社会公开处理结果。
另外，对于金融机构提出三点要求。第一，银行、证券、保险、期货、信托、基金和资产管理公司等持牌金融机构不得违规为竞买企业提供各类融资资金（包括不限于开发贷款、定向增发、信托贷款等资金渠道）作为购地资金。
第二，商业保理公司、小额贷款公司、融资性担保公司、融资租赁公司、典当公司、地方资产管理公司等“7 3”类地方金融机构，不得违规为竞买企业提供资金用于购地。
第三，金融机构应做好资金审查，防止资金违规流入商品住房用地竞拍市场，金融机构应建立相应的监测和报告机制，对借款主体资质、贷款用途开展实质性审查，防止信贷资金违规用于竞买土地。

『伍』 什么是变相融资

变相怪杰融化成资金。

『陆』 如何全面整改地方政府违规举借融资行为

一、严禁直接或间接吸收公众资金违规集资

地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体等要严格执行《国务院办公厅关于依法惩处非法集资有关问题的通知》（国办发明电〔2007〕34号）等有关规定，未经有关监管部门依法批准不得直接或间接吸收公众资金进行公益性项目建设，不得对机关事业单位职工及其他个人进行摊派集资或组织购买理财、信托产品，不得公开宣传、引导社会公众参与融资平台公司项目融资。

二、切实规范地方政府以回购方式举借政府性债务行为

除法律和国务院另有规定外，地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体等不得以委托单位建设并承担逐年回购（BT）责任等方式举借政府性债务。对符合法律或国务院规定可以举借政府性债务的公共租赁住房、公路等项目，确需采取代建制建设并由财政性资金逐年回购（BT）的，必须根据项目建设规划、偿债能力等，合理确定建设规模，落实分年资金偿还计划。

三、加强对融资平台公司注资行为管理

地方政府对融资平台公司注资必须合法合规，不得将政府办公楼、学校、医院、公园等公益性资产作为资本注入融资平台公司。严格执行《土地管理法》等有关规定，地方政府将土地注入融资平台公司必须经过法定的出让或划拨程序。以出让方式注入土地的，融资平台公司必须及时足额缴纳土地出让收入并取得国有土地使用证；以划拨方式注入土地的，必须经过有关部门依法批准并严格用于指定用途。融资平台公司经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设或转让原划拨土地使用权的，应当按照规定补缴土地价款。地方各级政府不得将储备土地作为资产注入融资平台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源。

四、进一步规范融资平台公司融资行为

地方各级政府必须严格按照有关规定规范土地储备机构管理和土地融资行为，不得授权融资平台公司承担土地储备职能和进行土地储备融资，不得将土地储备贷款用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。符合条件的融资平台公司因承担公共租赁住房、公路等公益性项目建设举借需要财政性资金偿还的债务，除法律和国务院另有规定外，不得向非金融机构和个人借款，不得通过金融机构中的财务公司、信托公司、基金公司、金融租赁公司、保险公司等直接或间接融资。

五、坚决制止地方政府违规担保承诺行为

地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体，要继续严格按照《担保法》等有关法律法规规定，不得出具担保函、承诺函、安慰函等直接或变相担保协议，不得以机关事业单位及社会团体的国有资产为其他单位或企业融资进行抵押或质押，不得为其他单位或企业融资承诺承担偿债责任，不得为其他单位或企业的回购（BT）协议提供担保，不得从事其他违法违规担保承诺行为。

地方各级政府要从大局出发，充分认识制止违法违规融资行为的重要性和紧迫性，统一思想，加强领导，切实担负起加强地方政府性债务管理、防范财政金融风险的责任，规范政府及所属机关事业单位、社会团体、融资平台公司行为。要对地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体、融资平台公司违法违规融资或担保承诺行为进行清理整改。对限期不改的，依法依规追究相关责任人的责任。

『柒』 请问土地（挂牌、拍卖、招标）、土地招商、土地融资三者有什么区别吗谢谢

土地（挂牌、拍卖、招标）、土地招商、土地融资的区别如下：

1、土地（挂内牌、拍卖、招标）：

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

我国土地使用权的出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议方式。

2、土地招商：

土地招商是指招商人提供土地，投资人提供资金(包括但不限于土地变更性质和用途费用。

3、土地融资：

土地抵押融资，准确的说应该是土地使用权的抵押融资，即以土地使用权为抵押物，进行融资担保，在债务人无法清偿到期债务时，债权人依法对土地使用权进行拍卖、变卖或者折价，以其价款优先受偿的行为。

(7)变相为土地购置融资扩展阅读：

土地金融：土容地金融的主要内容包括发生在土地开发、利用、经营过程中的国防费、警察费、贷款、存款、投资、信托、租赁、抵押、贴现、保险、证券发行与交易，以及土地金融机构所办理的各种中间业务等信用活动。

挂牌主持人：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》明确规定，“国有土地使用权招标拍卖挂牌出让活动，应当由符合国土资源部确定的土地招标拍卖挂牌主持人条件并取得资格的人员主持进行”。

『捌』 银监会划定2018年市场乱象整治重点有哪些

银监会13日晚间印发《关于进一步深化整治银行业市场乱象的通知》（下称《通知》），明确2018年将重点整治公司治理不健全、违反宏观调控政策、影子银行和交叉金融产品风险等八个方面的乱象。

《意见》就深化整治银行业市场乱象提出10条方向性、原则性和指导性的工作要求，包括突出整治重点、严查案件风险、落实主体责任、把握力度节奏等。

《要点》共8个方面22条，明确2018年重点整治公司治理不健全、违反宏观调控政策、影子银行和交叉金融产品风险、侵害金融消费者权益、利益输送、违法违规展业、案件与操作风险、行业廉洁风险等方面，基本涵盖了银行业市场乱象和存在问题的主要类别，同时单独列举了监管履职方面的负面清单。

在政策设计安排和文件起草制定上，银监会的总体思路是：注重处理好“稳”和“进”的关系，短期化和常态化的关系，合规发展和金融创新的关系，以及防范金融风险和服务实体经济的关系。

监管双向穿透标本兼治

《要点》的8个方面中，公司治理不健全被摆在首位。《要点》明确，公司治理问题中，涉及股东与股权的市场乱象包括：股东资质不符合规定条件；股东以委托资金、债务资金或其他非自有资金入股；隐形股东、股权代持；未经批准超比例持有银行股权；违规持有多家商业银行股权；主要股东进行利益输送等。

中央财经大学金融学院教授郭田勇认为，监管的双向穿透，向下是穿透产品、资金流向；向上就是穿透机构的实际控制人、股东和治理情况。银监会近日公布《商业银行股权管理暂行办法》，要求加强对股东资质的穿透审查，以及《要点》对公司治理的关注，都是向上穿透式监管。

“治理乱象关键要治本，一笔笔核实底层资产更多是治标，要标本兼治。”郭田勇说。

根据《要点》，影子银行和交叉金融产品风险依然是整治的工作重点，银监会将就违规开展的同业业务、理财业务、表外业务及合作业务进行整治。

另外，银监会还将重点整治违反房地产行业政策的市场乱象，包括：直接或变相为房地产企业支付土地购置费用提供各类表内外融资，或以自身信用提供支持或通道；向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资；发放首付不合规的个人住房贷款等。

该整治的整治。

『玖』 什么是土地融资

土地抵押是目前各种融资类项目的核心风控措施之一，由于抵押土地的类型各异（包括出让地、划拨地、储备地等），处置方式也不尽相同，故对土地抵押问题的探讨就显得极为必要。
一、土地抵押的客体是土地使用权
根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。所以，我国的土地从所有权的角度讲，分为国有土地和集体土地。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四的规定：土地所有权不得抵押。所以，目前我们所讲的土地抵押，实质上是指土地使用权的抵押。
二、具体的土地使用权能否抵押取决于法律规定
根据土地所有权的不同，土地使用权首先被分为国有土地使用权和集体土地使用权，法律对两者有着明显的区分，从而形成了所谓的土地二元结构。
1、国有土地使用权
国有土地使用权包括国有土地建设用地使用权和国有土地承包经营权。所谓的国有土地建设用地使用权，是指在国有土地上从事房屋和其他地上物建设的权利。所谓国有土地承包经营权，包括家庭承包经营权和国有四荒地土地承包经营权。
上述建设用地使用权根据取得方式和权力内容的不同，又可以进一步细分为出让土地使用权、划拨土地使用权。出让土地使用权，依据招拍挂或者协议方式取得，有一定的期限和用途限制，可以依法转让、抵押，是目前最为自由的土地使用权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条、第二十四条及《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第六条的规定，划拨土地使用权，是指特定的国有企业或者公共事业单位、机关等，以无偿的方式从国家取得土地使用权，该类土地使用权，权利主体具有特殊性，权利本身没有期限的限制，但是土地使用权不得私自转让和抵押，其抵押，须经土地主管部门同意和审批，并且在实现抵押权时，需要补交土地出让金。
国有土地用于农业用途的，土地使用人取得的土地使用权被称为国有土地承包经营权，其权利内容与集体土地承包经营权没有区别。根据《物权法》第一百八十条、第一百八十四条，家庭承包经营权，至少耕地的家庭承包经营权，被允许转让，但严禁抵押。四荒地的承包经营权，则可以自由转让和抵押。

『拾』 什么叫做变相融资

融资可以分为直接融资和间接融资。直接融资是不经金融机构的媒介，由、企事业单位，及个人直接以最后借款人的身份向最后贷款人进行的融资活动，其融通的资金直接用于生产、投资和消费。间接融资是通过金融机构的媒介，由最后借款人向最后贷款人进行的融资活动，如企业向银行、信托公司进行融资等等。