房地产企业再融资审核

『壹』 企业融资的流程有哪些

一个企业不可能长期立足市场经济中不动摇，在激烈的斗争中需要不断的革新企业来提高自己的竞争力。而最有效的方法就是企业融资，就是利用筹资资金来平衡企业资金，从而让公司平稳度过难关，进而让企业变得更为强大。那企业融资的基本流程是什么？下面就详细介绍。
一、公司融资
1、含义：公司融资是指以公司为主体融通资金，使公司及其内部各环节之间资金供求由不平衡到平衡的运动过程。当资金短缺时，以最小的代价筹措到适当期限，适当额度的资金;当资金盈余时，以最低的风险、适当的期限投放出去，以取得最大的收益，从而实现资金供求的平衡。
2、申请方式和办理流程
申请方式：
(1)、投融资行为的介入程度：直接投资，间接投资。
(2)、投融资申请投入领域：生产性投融资申请，非生产性投融资申请。
(3)、投融资申请方式：对内投融资申请，对外投融资申请。
(4)、投融资办理内容：固定资产投融资申请，无形资产投融资办理，流动资产投融资申请，房地产投融资申请，保险投融资办理，信托投融资办理等。
办理流程：
(1)、投融资办理企业向审批机关提交董事会决议和董事长签署的申请书等文件。
(2)、审批机关在接到投融资办理申请文件后，以书面形式作出是否同意的答复。
(3)、审批机关进行投融资申请审核。
(4)、经审批机关审核同意后，投融资办理企业按照变更登记的有关规定，向工商行政机关申请变更登记。
(5)、投融资办理完成。
二、注意事项
融资所需提交资料：
1、贷款申请书(公司简介、借款原因、用途、金额、期限、担保方式、还款来源等);
2、有效的法人登记证明正本复印件(须验看正本原件);
3、法定代表人资格认定书、身份证复印件。(授权办理的，还应出具授权书、受权人身份证复印件);
4、申请时前三年的年度财务报告(包括资产负债表、损益表、现金流量表及会计报表附注)和申请前一个月的财务月报表;以及纳税申报表及增殖税发票;
5、按《公司法》设立的客户(含保证人，下同)，应提供公司章程、连续的验资报告、股东名单、主要经营管理者的简历等;
6、有效的贷款证卡;
7、贷款用途证明资料(如购销合同等);
8、股份制企业要提供股东会或董事会决议(当面签名);
9、担保方式是保证担保的，应提供保证人的上述资料;
10、担保方式是抵(质)押担保的，应提供抵(质)押品清单、抵(质)品物权凭证原件和所有权人同意抵(质)押的书面证明。
客户提供的申请资料复印件，应由资料提供人在复印件上加盖公章以示认可。
而在审批过程中不仅仅是一个部门审批，其中有审批机构、工伤行政机关等，目的就是融资的规范法，保证各方的利益不受损。当融资完成后，企业将变得更为稳定，更具有竞争力，企业实力大大增加。

『贰』 融资应该注意什么问题

一、公司融资
1、含义：公司融资是指以公司为主体融通资金，使公司及其内部各环节之间资金供求由不平衡到平衡的运动过程。当资金短缺时，以最小的代价筹措到适当期限，适当额度的资金;当资金盈余时，以最低的风险、适当的期限投放出去，以取得最大的收益，从而实现资金供求的平衡。
2、申请方式和办理流程
申请方式：
(1)、投融资行为的介入程度：直接投资，间接投资。
(2)、投融资申请投入领域：生产性投融资申请，非生产性投融资申请。
(3)、投融资申请方式：对内投融资申请，对外投融资申请。
(4)、投融资办理内容：固定资产投融资申请，无形资产投融资办理，流动资产投融资申请，房地产投融资申请，保险投融资办理，信托投融资办理等。
办理流程：
(1)、投融资办理企业向审批机关提交董事会决议和董事长签署的申请书等文件。
(2)、审批机关在接到投融资办理申请文件后，以书面形式作出是否同意的答复。
(3)、审批机关进行投融资申请审核。
(4)、经审批机关审核同意后，投融资办理企业按照变更登记的有关规定，向工商行政机关申请变更登记。
(5)、投融资办理完成。
二、个人公司融资注意事项有哪些?
融资所需提交资料：
1、贷款申请书(公司简介、借款原因、用途、金额、期限、担保方式、还款来源等);
2、有效的法人登记证明正本复印件(须验看正本原件);
3、法定代表人资格认定书、身份证复印件。(授权办理的，还应出具授权书、受权人身份证复印件);
4、申请时前三年的年度财务报告(包括资产负债表、损益表、现金流量表及会计报表附注)和申请前一个月的财务月报表;以及纳税申报表及增值税发票;
5、按《公司法》设立的客户(含保证人，下同)，应提供公司章程、连续的验资报告、股东名单、主要经营管理者的简历等;
6、有效的贷款证卡;
7、贷款用途证明资料(如购销合同等);
8、股份制企业要提供股东会或董事会决议(当面签名);
9、担保方式是保证担保的，应提供保证人的上述资料;
10、担保方式是抵(质)押担保的，应提供抵(质)押品清单、抵(质)品物权凭证原件和所有权人同意抵(质)押的书面证明。
综上所述，个人公司融资注意事项还是非常多的，比如说在进行融资的时候，需要携带好相关的，材料，证明营业执照等等，选择适合自己的融资方式。

『叁』 房地产公司融资需要什么条件

澎湃新闻获得的消息显示， 交易所反馈给陆家嘴的文件函提到，如发行单位属于“关注类”企业，需另外提供至少六个方面的消息，待交易所审核，方能发行。

根据去年10月的监管函，发行公司债的房企需满足一定的基础条件，非上市的民企收到规模的限制。境内上市公司、房地产央企、符合条件的地方政府所属房企，或是中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企，满足其中之一方可发债。

此外，200亿元总资产、30亿元营收、净利润、65%负债率、一二线土地储备占比50%，这些分类指标将部分中小房企推至公司债门外。

同策咨询研究总监张宏伟认为，今年国内房企融资渠道收紧，未来会有更多的房企将融资需求转向至海外，但门槛并非小企业可触及。

『肆』 当前房地产开发融资的渠道有哪些

中小企业融资一般有八大渠道三十余种方法即：1、债权融资2、股权融资3、企业内部融资4、项目融资5、贸易融资6、专业化协作融资7、政策融资8、上市融资。

债权融资又分为国内银行贷款、民间借贷融资、信用担保融资、金融租赁融资、国外银行贷款、发行债券融资；

股权融资分为股权出让融资、增资扩股融资、产权交易融资、杠杆收购融资、引进风险投资、投资银行投资；

内部融资分为留存盈余融资、资产管理融资、票据贴现融资、资产典当融资、商业信用融资

贸易融资分为进口贸易融资、补偿贸易融资；

项目融资包括项目包装融资、BOT项目融资、IFC国际投资；

政策融资包括科技型中小企业技术创新基金、中小企业发展专项资金、中小企业国际市场开拓资金、农业科技成果转化资金；

专业化协作融资包括农业产业化项目协作融资、零部件供应与组装企业协作融资

上市融资包括国内上市融资、境外上市融资、买壳上市融资

『伍』 房地产开发商通过信托融资什么意思

其实字面上解释很清楚了。
房地产企业向信托公司提出融资申请。信托公司通过对项目公司全方位审核评估以后，能通过信托公司风控部门的审核，就可以给房地产商发放信托贷款。

『陆』 房地产开发商的融资方式有哪些

有以下融资方式：
1.自有资金:开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用;必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。:
2.预收房款预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家;而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。
3.建设单位垫资:一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”;一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。
4.银行贷款:在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面，:房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯贷款，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷，对于我国的房地产企业而言，依旧是首选，它便捷，实际经济成本较低，财务杠杆作用大，可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。
5.房地产信托:现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新尔后再与银行贷款充分结合起来就形成了一种新的组合融资模式即信托+银行。:
6.上市融资:上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开发要求资金规模较大投资期限较长上市可以为其提供稳定的资金流保证开发期间的资金需求。从企业规模上看由于上市的门槛比较高,能够利用其融资的多为规模大、信誉好的大型房地产企业一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜力的中型企业还可以考虑买:(借):壳上市进行融资，从而达到增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。
7.房地产资产证券化房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。:资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后，虽然要让出部分收益，但能够迅速得到资金，建立良好的资金投入机制，顺利启动项目;它还有助于房地产投资与消费两方面的实现，依托有价证券作为房地产产权的转移载体，能吸引更多的资金进入这一领域;:同时，基金价格的变动包含着投资者对基金投资获利能力的判断和市场的预期，这种变动有助于集聚房地产购买力和市场价格发现。2005年12月1日起《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》:正式施行为房贷证券化提供了政策和法律依据。《管理办法》就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面明确作出了规定,为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。
8.联合开发:联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调使双方获得稳定的现金流有效地控制经营风险。目前我国对开发商取得贷款的条件有明确规定即房地产开发固定资产投资项目的自有资本金必须在:35%及以上。因此对于中型开发企业来说选择联合开发这种方式可以在取得银行贷款有困难的情况下获得融资保障避免资金链条断裂。多数商业地产开发商是从住宅开发转过来的对商业特性和商业规律的把握存在着偏差套用住宅开发的模式开发不能将地产商、投资商、经营者、物业管理者有机地结合起来这就会带来巨大的投资风险。联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位并且地产商与经营商强强联合可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。
9.开发商贴息贷款:开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款并由开发商补贴一定期限的利息其实质是一种“卖方信贷”。对商业银行来讲通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地产开发商来讲委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题实现提前销售。回笼的资金既可作为销售利润归入自有资金也可直接投入工程建设还能够更好地解决35%的开发商的自有资金短缺难题使他们更容易得到商业银行的开发贷款。:同时，商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材，:购房者感觉更有保证，也刺激了房产的销售。开发商还可根据情况，将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行，:获得一定比例的现实贷款，:来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的，安全可靠，但不是所有的开发商都可以尝试的，因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回，所以它仅适合那些有实力、有规模的大型房地产企业，而且开发的项目为高利润、高档次的精品社区。
10.售后回买及回租:售后回买指开发商将自己所开发的物业，出售或典当给贷款机构，以获得大量现金，:用于再投资;同时，在今后较长一段时间内以类似分期还贷形式，再将该项物业赎回。这里所称的贷款机构可以是银行、投资公司、财务公司、信托公司等金融机构，也可以是资金雄厚的实业公司。售后回买不仅使开发商可以获得高比例的融资，用于连续开发其他项目，还绕过了国家不允许一般性公司之间相互拆借资金的政策禁令，在赎回物业后还能得到产权，:再次销售。这种融资方式特别适合那些因为手中大量持有长时间内难以销售出去的存量房产而使资金周转不畅的开发商，对于盘活资产、启动再投资有着极其重要的作用。但在售后回买过程中会发生两次交易税费，还要付给贷款机构一笔不小的销售价差，以作贷款利息，因而资金成本相对较高，在操作前要缜密分析经济可行性。售后回租指开发商将自己开发的物业出售以后，再租回来自营或委托他人经营。在售后回租过程中，拥有某项物业的开发商可获利二次：他先出让了该物业的所有权，使开发资金即时变现回笼，以达到减少资金占用和获得销售利润的目的;同时，又保留了对该物业的使用权，以在今后的租赁中长期获得经营收益。:整个操作的关键在于后期的经营能否兑现售时承诺的投资回报，也就是经营能否达到预先计划的盈利水平，为此在销售之前必须有客观细致、切实可行的经营计划，有值得信赖的委托经营机构，否则就有销售欺诈之嫌。这种方式特别适合开发产品为商用建筑的房地产企业融资，如酒店、商场等。
11.海外融资:海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。一方面可以缓解国内房地产业对银行信贷的过度依赖，有助于房地产市场的持续发展;另一方面，融资方式的多样化，也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国尚未颁布房地产投资基金的法律法规，海外地产基金在中国投资还存在诸多风险，国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高，投入项目后在运作过程中要求规范而透明，而国内一些房产企业运作不规范，所以海外房产基金在中国的发展还存在着一些障碍。
12.融资租赁:根据《合同法》的规定房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后由出租人向房地产销售一方购买该房屋并交给承租人使用承租人交付租金。:出租人通过收取租金获得收益在存款利率不断下降的情况下出租人更愿意以这种无风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行贷款相比，具有更简单，快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高，但与银行借款相比，申请过程更简单快捷，另外，租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排，还款方式更具有灵活性，以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的发展。
13.非上市增资扩股:——:私募股权融资::受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响，2008年3月20日恒大地产在香港全球公开发售(IPO)未获一家机构认购而被迫放弃，显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下，恒大地产选择了非上市增资扩股，其中，香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股1.5亿美元，占公司股份3.9%;中东某国家投资局投资1.46亿美元，占公司股份3.8%;德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。
14.夹层融资:夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品在房地产领域常常是对不同债权和股权的组合处于公司资本结构的中层具有灵活性高、门槛低的优势。近年来欧美的抵押贷款渠道变窄房地产开发商融资的:15%:至:0%:,是靠夹层融资来补足的。:对于房地产商来说可以根据募集资金的特殊要求进行调整股权进去后还可以向银行申请贷款资金回报的要求适中;:对于项目要求较低不要求“:四证”齐全投资方对控制权的要求较低。对夹层融资的提供者而言还款方式灵活投资风险比股权小;:退出的确定性较大比传统的私有股权投资更具流动性。
15.债券融资:由于地产项目具有资金量大、风险高以及流动性差等特点再加上我国的企业债券市场运作机制不是十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例,因此国家对房地产债券的发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场,采取了严格债券审批程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房地产发债融资的门槛较高而不易进入且发行成本较高对于一些民营企业来说是可望而不可及的融资方式。
16.项目融资：所谓项目融资，指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种方式具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点因此对于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式来实现融资目标和风险屏蔽的作用。

『柒』 银行对房地产企业自有资金投入情况如何审核

一、审核分析会计报表的目的、过程和步骤

信用担保机构对中小企业会计报表审核和分析的目的主要是：通过审核企业编制会计报表的基本财务资料，甄别企业提供的财务报表的真伪，发现企业会计报表存在的问题，分析企业的偿债能力，判断由此引起的担保风险的高低，为担保项目的决策提供依据。

（一）审核分析过程一般分为三步

第一，阅读会计报表，对企业的基本财务状况做基本了解。审核内容：（1）企业提供的会计报表反映了其融资政策、投资政策、营销政策、资产管理、资产质量、盈利水平、发展前景等诸多内容。通过阅读会计报表并进行基本分析，可以了解企业基本情况。（2）验证会计报表所反映资产与负债、所有者权益之和是否相平，财务比率是否合理，会计报表数据是否存在异常状况。举例如下：查看负债构成，可以了解企业融资政策，如果负债大部分为银行借款，说明该企业融资手段较单一，对外融资主要依赖银行，不能获取商业信用融资，所需原材料市场紧缺或该企业商业信用较差不能赊购原材料，如果原材料涨价将会导致该企业生产规模压缩，开工不足；流动负债数额远远大于流动资产，可能存在短借长用情况，会造成短期偿债压力较大；存货数额较大，主营业务收入增长幅度较低，可能存在存货积压等情况。通过以上分析，可以找出企业可能存在的问题，并进一步判断存在的问题对担保风险的影响程度，根据其影响程度，判断由此引起的担保风险的高低，如果风险度属于可控范围，则要求企业提供能够有效防范风险的反担保措施。

第二，现场审核。现场审核包括实物观察以及账簿等相关基础财务资料审核。实物审核主要是查看生产场所、生产设施、主要关键生产设备、生产状况，了解生产规模、生产能力，生产工艺流程。同时对其实物资产进行粗略估计；账簿等相关基础财务资料审核主要是核对账表是否相符，总账与明细账是否相符，抽查明细账和相关会计凭证，对阅读会计报表时发现的疑点进行核实，掌握其真实财务状况。

第三，进行总体分析和判断。根据审核的结果整理数据，作详细财务分析，按照重要性原则，排除次要因素，判断企业财务状况的风险度。

（二）会计报表审查的一般步骤是：1、明确分析目的；2、收集有关信息；3、根据分析目的制定具体分析内容，视具体情况的不同安排侧重点；4、针对具体分析内容及侧重点深入研究其内容，找出问题的原因；5、综合分析的内容，按照重要性的原则，对重大影响因素导致的担保风险度作出判断。

二、企业会计报表普遍存在的虚假现象

在社会信用秩序较差的环境中，企业信息不透明，财务和经营信息交流不对称，特别是中小企业的会计报表虚假现象尤为突出。我们依据企业提供的会计报表所作的分析是项目决策的最主要的依据之一，它的真假与否直接影响决策的成败，所以我们把识别企业编制会计报表真假作为我们审查的首要问题。

企业会计报表作假的主要动机及手段：一是为了逃避纳税，表现为少计收入，多列成本，隐瞒利润，账外有账，存在一定量的账外资产；二是为了对外宣传、对外融资需要，表现为通过资产评估虚增资产、虚减负债，少列成本费用，虚增利润，甚至非法合并关联企业会计报表，夸大企业资产规模。对于我们担保业务而言，两种动机都会带来较高的风险。

了解企业作假动机，针对不同的企业识别其作假动机。一般方法是：（1）属于逃税目的的企业，其会计报表体现的利润额和利润率都较低，销售收入金额相对于其生产规模明显不符。（2）属于夸大资产和收入规模的企业，一般其会计报表个别科目数据存在异常情况，如存在较大金额无形资产和资本公积，一般是土地评估形成；存在较大金额往来款项，一般是进行会计报表合并时未进行抵销和并。还有个别民营企业存在较多关联企业，这些关联企业大多是相同的股东，统一管理，资金统一调配，他们一般把这些不存在投资控股关系的关联企业进行汇总合并，夸大规模。

识别了企业不同的作假动机，就需要掌握其作假内容，一般是：1、为逃避纳税隐瞒利润，加大销售成本，将不开增值税发票的收入和现金销售收入不入账，而将可比成本入账；虚挂负债，将获取的利润挂在应付款中；不确认投资收益。2、虚增资产，如虚增往来款；对资产作不可靠评估，虚增资产和权益；虚假合并关联企业会计报表。3、虚增利润，加大存货，隐瞒成本，少计提折旧。4、虚假重组、虚假投资。5、不遵循会计准则记账，乱设会计科目，乱记账。6、设账外账，设帐外银行户。7、账表不符、账账不符、账证不符，账实不符。

根据其作假程度判断项目风险度，采取的方法一般是：（1）着眼于企业的不同特点，把握住对财务季报报表的影响最大的科目进行重点追踪、落实和分析。（2）运用比较方法，测算财务比率，与行业平均财务指标相比较，与企业历史财务指标相比较；（3）现场资产核实；（4）账簿核实及基础会计资料抽查等。

三、会计报表的审核内容

会计报表是企业全面经济活动的书面反映，是一个有着严格勾稽关系的有机整体，它的各个报表之间存在有机联系，相关科目的变动有其内在联系。会计报表审核过程主要分两步：

（一）阅读会计报表。阅读前要掌握几个前提：会计报表是否经过审计，系哪家会计师事务所审计，该审计机构信誉如何；是否为合并报表，如合并报表应了解合并范围；是否为上市公司。以上几个因素直接影响到会计报表审核范围的可信性。

前面讲到了可以从阅读会计报表中了解到企业的经济政策，并且根据报表数字的异常变化发现企业是否存在作假的迹象。这里简单介绍一下会计报表反映的经济政策：

1、融资政策。企业的资金来源主要是四个途径：一是银行借款，又分为长、短期借款，还有企业存在职工集资款；二是商业融资，所谓商业融资是指企业赊销的货款，具体指应付帐款；三是股东投入，一般指实收资本，如果存在资本溢价也包括部分资本公积；四是企业自身积累，即企业创造的利润。融资政策的另一个反映就是现金流量表中筹资活动现金流量。如果应付款与银行借款在负债中比重接近，说明企业商业融资与银行融资兼顾；银行借款和应付款比重都不宜过大，应付款比重过大反映企业资金短缺，银行借款比重过大，说明企业发展过于依赖银行借款，应关注其资金链。

2、投资政策。反映在企业的固定资产、在建工程的金额变化、以及长短期投资的变化，掌握企业的投资方向和投资内容，有助于我们了解企业申保资金的具体用途。

3、盈利能力。盈利能力就是企业赚取利润的能力，具体反映在以下指标：毛利润率、销售利润率、资产净利率、净资产收益率。

4、营销政策。营销政策反映在应收账款周转率、应付帐款金额上。应收账款金额的高低一般反映企业的赊销政策和回款政策，应付帐款金额的高低一般反映企业的赊购政策。

还有企业资产管理水平、资金调配、发展前景等等都可以在企业会计报表中反映出来，在假设企业会计报表真实的前提下，阅读企业会计报表可以在一定程度上了解企业的经济动态。

阅读会计报表时应关注报表之间的关联性和报表数据之间的勾稽关系，具体是：1、损益表体现的净利润与资产负债表所有者权益的关系。2、长期股权投资一般不超过净资产的50%，有投资功能的公司除外。3、关注无形资产和资本公积余额，一般情况下不得将存续资产评估增值部分入账，部分企业为降低资产负债率增大资产规模，擅自将存续的土地使用权、固定资产等重新评估入账。4、关注在建工程余额，如果企业有重大投资项目，应该在此科目中反映。5、关注往来帐款余额，企业许多关联交易和隐瞒利润一般隐藏在这里。6、仔细阅读会计报表附注。

通过阅读企业会计报表，我们可以了解到企业的基本经济政策和基本情况，以及根据报表数字的异常情况和异常变化发现疑点。但是仅仅依靠分析会计报表很难发现真实情况，会计报表体现企业的汇总数据，下一步需要到企业现场了解企业的会计政策，通过审核账簿和相关基础财务资料，掌握企业的详细财务信息，验证会计报表反映的数据是否真实、完整，是否存在重大虚报、漏报。

（二）了解企业的会计政策，现场审核帐簿及相关基础财务资料。了解企业的会计政策，企业的会计政策不同报表反映的内容不同。企业账簿分为总帐、明细帐、日记账。会计报表是依据总帐调整编制，总帐是依据汇总凭证编制，明细帐是依据记账凭证编制，日记账也是明细账，一般称为流水帐，它主要核算现金及银行存款。其他相关基础财务资料一般包括审计报告、购销合同、贷款合同、银行对账单、纳税申报表、贷款卡查询明细单、项目可行性研究报告等其他资料，这些资料一般是从外部提供的，真实性较高，能够佐证企业提供的会计报表的真实、完整。

1、验证总帐是否与会计报表相符，即“帐表相符”。应引起注意的是会计报表中某些科目是合并数值，如存货就是由原材料、材料成本差异、生产成本、制造费用、产成品、低值易耗品几个科目合并而成；应收应付往来款一般存在余额调整，使得总帐余额与会计报表余额不符。

2、审核明细账。首先核对总帐和明细账是否相平，即“帐帐相符”。根据阅读会计报表发现的疑点，抽查相关科目明细账。因为我们不是会计师事务所，不可能对每个会计科目都详细审计，根据会计核算的特点我们把它分为几个循环审核，根据其勾稽关系验证数据合理性，抽查会计凭证验证会计报表真实性、合法性和完整性。

（1）销售与收款循环审核，一般包括货币资金、应收账款，主营业务收入、其他业务收入等科目。（2）购货、付款与生产循环审查，一般包括货币资金、存货、主营业务成本、应付款、其他业务支出等科目。（3）筹资和投资循环审核。

3、纳税申报表是企业向税务机关申报其所得税和增值税的凭证，一般分为所得税纳税申报表、增值税纳税申报表、营业税纳税申报表。所得税申报表记载了企业实现的经营成果及社会贡献，与会计报表核对提取的或上交的所得税是否相符；核对主营业务收入是否一致，如果企业存在应纳增值税其他业务收入，纳税申报表应纳税收入数额大于会计报表记载的主营业务收入。此外还应注意企业是否有税收优惠政策。

4、通过贷款卡查询单核实长短期借款数额是否相符。会计报表反映的是时点数，如果两者存在差异：一是有未入帐银行贷款或到期偿还贷款；二是查询时点晚于会计报表时点，期间又发生银行借款业务。贷款卡查询单一般反映企业贷款、承兑汇票、信用证、对外担保余额，这里要注意核查企业是否存在逾期贷款，特别关注对外担保情况。另外还要关注企业长短期借款入账处理：一是防止企业为调整财务指标而将短期借款计入长期借款；二是注意是否存在短借长用现象，将短期借款用于购置固定资产，增加短期偿债压力。

还有其他一些财务基础资料可以佐证会计报表数据的真实性以及有助于我们发现企业隐瞒的重大事项。

四、从财务指标上判断企业的偿债能力

会计报表有大量数据，我们将这些数据加以整理，根据特定的计算公式，可以计算出很多有用的财务比率，它们可以帮助我们更好的理解会计报表，了解企业的经营管理的各个方面。财务指标一般可以分为以下四类：变现能力比率、资产管理比率、负债比率和盈利能力比率，下面简单介绍一下几个主要指标。

1、流动比率和速动比率。这两个指标是判断企业短期偿债能力的主要指标。一般认为，生产企业的合理的最低流动比率为2，最低速动比率为1.5，但是从目前实务中看，很少中小企业企业能达到这个指标，一般考虑流动比率不低于1.2，速动比率不低于1。我们一般是根据不同行业同其行业或自身历史水平作比较，再就是分析其流动资产和流动负债的构成，根据其资产质量判断短期内可变现资产金额；将其流动负债细分为到期必须偿还的和可长期占用的。

2、营业周期。反映了企业资金周转速度，这是判断企业流动资金需求量的重要指标，营业周期越短，流动资金需求量越低，存货变现能力越强。

3、资产负债率。该项指标反映在总资产中有多大比例资产是通过借债筹来的，也可以衡量企业在清算时保护债权人利益的程度。

4、已获利息倍数。该项指标反映企业经营收益为所需支付的债务利息的多少倍，只有该指标足够大，企业就有充足的能力偿付利息。

5、销售净利率。该项指标反映每一元钱销售收入带来的利润，通过分析该项指标的升降变动，可以促使企业在扩大收入的前提下，注意改进管理，提高盈利水平，但应关注过高的销售利润率，可能会存在虚假的内容。

6、资产净利率。该项指标反映企业股东权益的收益水平，该项指标的高低与企业的净资产多少、资产的结构、经营管理水平有着密切关系。通过对该项指标的分析，可以发现企业存在管理问题、资产闲置、资金周转慢的情况。

『捌』 什么是房地产融资

房地产是已土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系的总称。在不同的社会形态中，房地产始终是人类赖以生存和发展的基本条件，是一切经济活动的载体和基础。在现代市场经济中房地产包括着丰富的内涵，一方面房地产是以土地和房屋设施为其存在的物质形态，但房地产是一个经济范畴，是一种特殊形态的财产，是一种财富的象征。另一方面，以财产形态存在的房地产必然会涉及到权属关系，在不同的所有制条件下，其权属状态不同。

房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业，是一项新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。房地产业应包括：土地的开发，房屋的建造、维修、管理，土地使用权的有偿转让、划拨，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业所涉及的范围很广，其中房产是指建设在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等；地产是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。住宅建设、买卖、租赁，房屋维修、装饰，房地产抵押等经济活动是与居民个人直接相关的，也是我们这里所说的房地产投资的主要对象。

第二个问题解答：（用菜单展开方式表述）
流程分几种，看你的问题估计你问的是开发：

选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书

↓

向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书

↓

向计委申报立项报告

↓

计委函至规划局

↓

规划局会签返计委

↓

计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签

↓

运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告

计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告

↓

对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作
↓

据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知

↓

规划局法征地意见函

↓

到土地管理部门及土地使用部门征求意见

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新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科

结果报市房地局 结果报市房管局

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市政府下文批地

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画桩位给钉桩条件，测绘院 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理

钉桩，成果给设计人 许可证 用地批准书评估项目建设用地地价

│ │

申请确定规划设计条件 冻结户口并抄户口交纳地价款取得

│ 土地使用证

按规划设计条件征询意 │

见表到区配套部门征求意见 地政部门审查安置方案、安置房

│ │

规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证

│ │

委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置

│ │

到规划局领设计方案送审书 场地三通一平，领取房地产开发手册

│ │

规划局审方案提出意见 到园木局申请伐树许可证

│ 了解线路情况与供电局运行班协商

修改后送首规委审图 改造、移线方案

│ 煤气、道路、上下水改路由

首规委召开市政协调会 到供电局业扩处申请用电报表，做正式

出市政会议纪要 供电方案，申请临时施工用电，委托施工。

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进行个体设计（大公共建筑首规委审查）

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领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明

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运用“营销策划展示设计系统” 到计委申请，列入 到税务局取税单

制作资料 计划（建委会签）

│ │ │

报价小组审查，领取内外销 到建委工程处领开工 持年度计划、税单到区计、经委领

许可证 审批表 投资许可证登记卡，登记并取得许可证

│

建委、物价局下文批价

│

运用“营销策划展示设计系统” ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛

“房地产销售管理系统”销售 到市政部门盖章，证明市政条件落实

│

四源费缴纳

│

到开发办市政处核实任务

│

开发办工程处同意招标

│

填招标申请书并到市招标办登记

│

招标办看现场

│

运用“投资项目概预算系统”编制标底

│

招标办审查标底

│

开标会

│

定合同，写评标报告，发中标通知书

│

招标办盖章同意

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施工单位 质量总站受理 市统计局 市审查局审核 市开发办秘书

同意施工 质量监督 落实任务 资金来源，任 处登记

务来源及一切手续

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建委工程处同意开工，办理开工许可证

↓

施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工

↓

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小区内线 通知区园 按道路 到自来 到热力 （自建锅 到煤气公司

路委托设 林局绿化 方案进 水业务 公司报 炉房） 报装

计 办 行施工 科报装 装 环保 到规划科定

委托施工 交绿化费 市政办 委托线 委托线 局同 线路方案

配电室土 绿化施工 事处养 路设计、 路设计 意锅 设计

建工程验 路队验 施工及 施工及 炉房 看现场

收 收 验收 验收 规划 施工

设备安装 到市政 位置 业务科检验

及验收 监理所 委托 同意接气

送电 下水报 设计 凭通气单到

装 到劳动 管网所办固

规划设 局报装 定资产转移

计 环保局 手续及通气

竣工验 审查消 手续

收 音除尘 凭接气单到

设备 液化气公司

竣工验收 办各户通气

手续

通气

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全部工程竣工

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四方验收、检验单签字盖章

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凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式房屋验收

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出库分配及销售、办理产权证

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运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段

『玖』 房地产信托融资中，房地产公司与信托公司之间是如何进行操作的

牵扯的东西太多了
关键点：
1抵押物的折扣率，一般目前专产品抵押物折扣率45%以上就很难属销售了，所以产品的设计很关键。
2.对方信托公司募集资金实力，地产信托目前销售难度很大，尤其是一些类似口碑不好的信托公司，就算产品审核通过，募集资金不成功，只会给需资方带来更多的不利
3.融资成本：投资者收益是市场而定的，信托公司的渠道费最多可收取5%，还有一部分的销售渠道费，这个一定要反复协商，可以多询价几家公司，弹性很高，也需要很高的谈判技巧，一定需要对方出具销售清单，也就销售预备工作对方一定要做好，否则成本别先谈，要做到多询价多了解市场行情，成本高了你们公司负担不起，会直接导致项目的成败
4.股权和抵押物一般都是需要公证过户的，对方也会派常驻监事管理日常事务
5.一般会签融资合同，保障产品的到期，否则要求对方支付违约金，现在必须带律师和注册会计师，信托公司方出面的人要有话语权。。。。。等等

『拾』 房地产融资方式有哪些

1、银行开发贷。这是目前房企用的最多的一种融资方式。资金来源主要是银行自有资金。目前主要要求是“四三二”，也就是四证齐全，自有资金投入比例不低于30%，二级开发资质。具体做法就是：向银行提交项目基础资料，股东基础资料，这其中要的材料会非常详细，基本就是把你公司的家底资料都收集完了。银行客户经理写贷款调查报告，然后报风险部审查，然后上贷审会。根据不同贷款额度再决定是需要报省行总行上会。上了贷审会后通过了，就会有个批复，上面列明了银行提出的各个要求条件，公司再逐项落实批复条件，就可以提款了。开发贷资金成本相对较低，利率大概是4.75%-9%都有，大行低一些，小行高一些。

2、债券融资。债券融资属于信用债，主要有公司债、企业债、中期票据、定向工具、资产支持证券、短期融资等。根据审核主管部门来分，公司债、可转债、可交换债由证监会和证券交易所审核，是普遍优质房企常用的债权融资方式，大概占债权融资的5成；然后企业债审核是发改委，大概占债权融资的2成；中票、短融、定向工具等是由银行间市场交易商协会审核，大概占债权融资的3成。债券融资对于企业的主体资质要求比较高，资产规模以及盈利能力、现金流情况都有要求。具体做法就是做评级，财务尽调，近三年财务审计，内控法律意见，评估报告等，然后报证监会或者交易所、发改委或银行间市场交易商协会。总之材料会比较多，程序比较复杂。成本利率低，优质的企业能做到3%-5%左右。这一块我做的不多，就不详细说了。

3、股权融资。主要有上市IPO发行股票、私募股权基金、特定对象股权融资等。IPO大家都知道，就是上市或借壳重组。现在这种市场环境和监管政策，房企IPO很难，除非特别优质。具体做法就很复杂了，先请会计师事务所、证券所，法律机构做辅导咨询，理清各种股权关系，账务，等等，然后向证监会报送材料，排队等待初审二审等等，具体不细说了。私募股权基金近年发展比较快速，相对监管没那么严格，但是也是越来越严格了。具体做法和银行开发贷差不多，大同小异。特定对象股权融资，