地产土地融资的资料

Ⅰ 企业如何通过土地融资

近年来，以土地使用权抵押为融资条件的信贷业务发展十分迅速，这一融资形式不仅为企业、个人提供了急需的发展资金，也提高了银行资金的利用效率，对促进房地产业和整个国民经济的快速发展起到了积极的作用。据《2009年中国国土资源公报》统计，截至2009年年底，全国 84个城市土地抵押面积 21.7万公顷，抵押贷款 2.59万亿元，比上年分别增长 30.9%和 42.8%。然而，土地抵押贷款业务的过度扩张使银行在共享房地产业利润的同时，也承担了巨大的金融风险。

土地抵押贷款的两大风险

从国内外各类理论研究和实践探讨成果来看，土地抵押贷款的风险一般可以分为内部风险和外部风险。内部风险主要是因土地评估、抵押、贷款和登记等业务流程的不规范导致的风险，如违规办理抵押登记、违规放贷、骗贷、虚高评估土地价值等；外部风险主要因为宏观经济波动导致的风险，如宏观经济波动导致土地市场萎靡、土地贬值等。笔者认为，外部风险属于宏观风险，存在综合性及不确定性，如粮食安全、地震自然灾害等公共危机都可以导致风险产生，而且此类风险主要由中央政府负责调控。因此，本文以研究内部风险为主。

据中国人民银行统计有关资料显示，担保信贷作为最常见的一种担保贷款形式，在我国信贷总量中占80%以上。土地抵押贷款风险主要存在于土地抵押贷款业务办理过程中的两个主要主体：土地登记机构和银行，对应地，笔者将土地抵押贷款的风险归纳为以下两方面：

风险一：土地登记机构违规办理土地抵押登记的风险

一是依法不能抵押的土地办理了土地抵押登记手续。《物权法》、《担保法》规定不能抵押的各类土地，如农村宅基地、公益性用地等。

二是未取得土地使用证办理土地抵押登记手续或违规依出让金缴纳比例办理分割登记并抵押的。

三是未经相关权利人同意办理土地抵押登记手续的。如土地权利存在异议登记、预告登记，未经当事人同意办理抵押登记手续； 共有土地未经全部共有人同意办理抵押登记；乡镇企业建设用地未经集体经济组织同意办理抵押登记等。

四是土地权利存在查封、预查封的或存在土地违法的办理土地抵押登记。如擅自改变土地用途后抵押的。

五是为了土地抵押融资需要，一宗土地办理多个土地权利证书，导致重复发证的。如储备用地，可能存在储备范围内原土地权利尚未注销，就办理了储备用地登记发证并抵押。

六是同一宗土地不按照规定，依抵押登记申请先后顺序办理抵押登记，擅自改变土地抵押顺位的。

风险二：银行违规放贷的风险

第一，银行擅自扩大放贷比例。如有关政策规

定储备用地抵押贷款率为70%、首套房屋个贷30%等，而银行则扩大比例放贷。

第二，银行违背产业政策放贷。如对落后、淘汰产业，“三高一资”(高成本、高污染、高能耗、资源型)产业放贷。

第三，银行虚高土地价值放贷。（土地价值无论是依评估机构评估或借贷双方当事人认定均需银行认可确定）。

第四，银行不审慎地延长贷款周期放贷，导致贷款周期结构不合理，比如中长期贷款过多。

第五，银行降低贷款利率放贷。如一些城市储备用地抵押贷款利率较同期市场利率至少下浮10%。

第六，银行违背房地产调控政策放贷。

第七，银行超出土地权利使用期限放贷。

第八，银行超过信贷审批权限放贷。

第九，非金融机构违规放贷。

第十，其他情形。如贷前、贷中和贷后没有履行监管职责等。

除上述风险外，同一宗土地重复放贷的，顺位靠后的抵押权人可能无法受偿，风险较大；土地或房屋单一抵押，因登记机构的不统一，可能房屋抵押后土地未办理抵押登记手续，当事人凭土地权利证书再次抵押，造成重复抵押风险；依据地方政府或人大担保函等无效文件放贷的情形，也是产生土地抵押贷款风险的重要因素。

实践中需高度关注的两大风险域。目前，从实践来看，储备土地抵押和农村集体土地抵押风险值
得高度关注。

风险域一：储备土地抵押

据国土资源部统计，截至2009年年底，全国84个重点城市储备土地抵押3547亿元，占84个城市土地抵押金额的14%，2009年新增土地抵押贷款中有1/5流向储备土地抵押，储备土地抵押贷款
超过工业用地抵押贷款。作为地方政府融资平台的主要形式，储备土地抵押有以下几个问题值得高度重视：

一是在储备用地办理土地登记和抵押登记过程中，登记操作与《土地登记办法》以及土地证书填写的有关要求不符，可能存在法律风险。目前，针对储备土地登记及抵押登记办理没有明确的依据和规范。实践中，地方将储备土地的国有土地使用证上使用权类型填写为“政府储备”、土地用途填写为“储备用地”、土地使用期限不填写，这与《土地登记办法》以及土地证书填写的关要求均不符，如土地分类中根本没有“储备用地”一类，一旦进入诉讼或其他司法程序，极有可能因土地登记不规范败诉。

二是在政府储备土地中很多“绿地”、“道路”等代征地一并打包由储备机构收储，在储备土地抵押贷款过程中，这些代征地并没有剥离出来，而是一并抵押。但这些代征地将来都是公益性事业用地，不可能通过招拍挂供出，也不会有土地出让收益，因此将这些土地一并抵押贷款明显存在风险。

三是目前储备机构融资渠道比较单一，仅仅依靠储备用地抵押，还款来源主要是土地出让收益，存在较大外部风险。储备用地抵押不仅涉及面积大，而且贷款金额高。如，北京市2009年累计实现储备土地投资1165亿，涉及地面积约1.8万公顷。在此规模下，一旦土地市场出现波动，土地需求下降、价格下跌，储备土地无法供出，土地出让收益无法保障，储备机构将无法按时还款，资金链条断裂，金融风险凸显。

四是各类商业银行对储备用地抵押放贷意愿强烈，有可能降低贷款门槛放贷，导致金融风险。储备用地是最稳定保值的担保品之一，有政府作后盾，且规模大，放贷收益较高，各类商业银行都愿意放贷，甚至降低门槛放贷，出现了违规低息、超规模放贷等现象，容易引发金融风险。

风险域二：集体土地抵押

对于集体土地抵押问题，《物权法》、《担保法》虽然没有明确集体土地不能作为抵押，但明确规定只有两种情形可以抵押：一是通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照《农村土地承包法》等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以抵押；二是以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。光地不能抵押，必须连同土地上的房屋建筑一起抵押。

党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中，明确提出了建立现代农村金融制度。扩大农村有效担保物范围以后，金融机构纷纷在农村开展了集体土地的抵押融资试点和尝试，尤其是以农村房屋、宅基地抵押为主要内容的尝试受到全社会的关注。根据我国现行的法律法规，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。一旦以农村房屋、宅基地抵押的抵押权实现时，集体土地却无法实现处置，其担保的债权无法实现，成为不良资产，无疑是巨大的金融风险。

防范风险，确保土地“借=贷”

土地抵押贷款的金融风险主要表现在两方面：一是银行违规放贷风险（包括中介机构违规评估土地价值风险）；二是土地登记机构违规登记风险。从目前的理论研究和实践经验来看，出于制度约束和职业道德，上述风险单一出现的机会较小。但是，除法律法规外，上述两个部门的部门规章或政策文件的部门局限性等，一旦一方违规，另一方在不熟悉他方政策或者没有职责遵守他方部门规章和政策文件的情况下，违规土地抵押登记贷款便会产生，风险也随之而来。因此，防范风险的主要办法应是加强涉及土地抵押贷款各方主体的沟通和协调，建立联手防范金融风险的新机制。

积极推进相关信息的对接与共享，构建土地、银行和证券联手防范金融风险的新机制。随着经济社会发展，土地资本化的方式、节奏和规模呈现多样、快速和扩大的趋势，土地与信贷、证券的关系越来越密切。建议国土资源部、银监会和证监会加强沟通合作，将包括土地抵押监测数据在内的土地登记基本信息、上市房地产企业资金和用地情况、房地产企业信贷和用地情况等数据对接共享，实现以土地为基础的土地资本化全方位、全过程监管，构建土地、银行和证券联手防范金融风险的新机制，化解政府融资平台矛盾，更加有效地防范金融风险。

土地登记部门加强土地登记资料公开查询服务，银行加强贷前、贷中和贷后土地登记资料的查询和全过程监管，实现土地登记资料、放贷政策信息对接和共享。

Ⅱ 房地产项目融资需要哪几证

1、融资主体企业基本五证一卡：

（1）企业营业执照
（2）企业组织机构代码证
（3）企业税务登记证
（4）企业银行基本户开户许可证
（5）企业贷款卡

2、房地产项目融资资料
（1）房地产开发资质证书
（2）用于融资的房地产项目的《土地证》
（3）用于融资的房地产项目的《用地规划许可证》
（4）用于融资的房地产项目的《建设工程规划许可证》
（5）用于融资的房地产项目的《建筑施工许可证》
（6）用于融资的房地产项目的《预售证》

Ⅲ 房地产融资形式主要有哪些内容

银行融资（也就是开发贷款，需要施工证）
如果企业有办法（比如足够的贷款额度和质押物），可以做土地的一般抵押贷款（仅需要土地证）
上市公司发行股票（股权融资）
上市公司发行债券（债券融资）
股权转让或者增加股东资本金注入（股权融资）
收取客户的预付款（订金）
收取客户的房款（交房前）
施工单位的工程款垫资（属于短期拆借）
民间借贷或者企业间拆借

上面的都是合法的，不合法的就多了

Ⅳ 项目融资所需资料

房地产项目融资所需资料清单

一、项目沿革及现状说明（即项目来龙去脉及目前状况说明）；
二、项目已经取得的权属证明、相关批准文件及许可证照（包括成交确认书、土地出让合同等）；
三、项目公司、母公司、关联公司的所有制形式、股权结构及其他重要介绍；
四、项目主要经济技术指标及规划设计方案、项目工程总平面图及效果图等；
五、项目可行性研究报告、项目定位报告、项目营销策划书（有则提供）；
六、项目投资估算及成本费用估算；
七、项目建设周期和项目开发进度计划；
八、项目开发需要的资金总额，资金缺口及需要解决的资金量；
九、本次融资计划、资金使用用途等；
十、本次融资若采用资金借贷合作方式，拟借款期限？可承担最高借款年利率？可用于融资的担
保机构、抵押物或质押物及其价值？
十一、本次融资若采用股权合作方式，投资方最高可占股权比例？投资方可否参与开发？投资退出方式？（包括合伙开发等其他方式）
十二、希望投资商参与管理的方式及程度设想；
十三、项目前期发生的主要费用及用途明细表（到目前为止运作该项目所发生的费用）；
十四、项目土地款支付情况说明（需提供支付证明）；
十五、项目公司前期的资金来源明细及说明；
十六、项目公司及母公司的主要负债及或有负债情况；
十七、项目有无抵押、担保或质押情况说明（包括有无优先权及任何第三方主张权利的情况）；
十八、项目公司及母公司最近三年财务审计报告、最近一个月的财务报表复印件（包括资产负债表、损益表和现金流量表等）；
十九、项目公司主要往来银行及最近五个月银行对帐单；
二十、外汇登记证及《贷款卡》复印件、贷款卡打印信息、贷款合同（上述资料有则提供）；
二十一、项目已签订的重大合同，项目已确定的相关合作单位（如设计、施工、监理等）；
二十二、拆迁补偿方案、补偿合同、拆迁许可证、拆迁工作进程及问题（有则提供）；
二十三、公司营业执照、法人代码证（或组织机构代码证）、税务登记证、开发资质证书复印件；
二十四、公司章程、公司主要内部管理制度（主要是财务及决策控制制度），公司组织架构及部门职能说明；
二十五、公司法定代表人、总经理、副总经理、财务总监、技术总监及其他重要高管的身份证明及个人简介；
二十六、项目公司及母公司的历史开发业绩说明及目前正在运作的房地产项目介绍；
二十七、项目已享受及将可享受的优惠政策（有则提供）；
二十八、在当地与本项目其有可比性的相关项目简介及市场资料；
二十九、能够展现和说明项目特点、优势的有关文件及资料；
三十、 项目融资所需的其他资料。

Ⅳ 地产项目向银行申请融资，需要准备哪些资料

大家好，我是老徐，一个在努力奋斗的金融民工，请大家关注我，共同探讨财经问题！

地产项目向银行申请融资时，银行对于地产项目融资的资料要求时比较高的，地产项目融资在所有的融资中是比较繁琐的一种融资方式，需要提供的资料会比较复杂，办理周期也会比较长，需要地产企业做好配合。在房产项目向银行申请融资时，大致需要提供以下材料。

总体来说，地产项目贷款是非常复杂的，不仅提供的资料多，而且整个流程也比较长，需要花费较多的精力来应对。

Ⅵ 什么是融资用地

一、土地融资，是金融行业中的经营模式之一，其实质是将土地作为信用抵押，以获取资金维持经营的一种模式，其已经成为国际通用的金融模式。

二、融资用地不等于卖地。

土地融资起源于1998年实行的《中华人民共和国土地管理法实行条例》赋予了我国地方政府出让土地的权力，使地方政府可将土地出让以获得土地出让金、土地税费等收入，并将其作为地方财源的政策支持。

在地方财政收入远远满足不了城市化快速发展需求、土地管理新政策的大背景下，地方政府土地融资则顺运而生。

(6)地产土地融资的资料扩展阅读

内部融资方式包括：

（1）企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金（主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成）等资本由企业自有支配、长期持有。

自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。

（2）预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。

参考资料来源：网络-房地产融资

参考资料来源：网络-投融资规划

Ⅶ 什么是土地融资

土地抵押是目前各种融资类项目的核心风控措施之一，由于抵押土地的类型各异（包括出让地、划拨地、储备地等），处置方式也不尽相同，故对土地抵押问题的探讨就显得极为必要。
一、土地抵押的客体是土地使用权
根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定：城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。所以，我国的土地从所有权的角度讲，分为国有土地和集体土地。
根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四的规定：土地所有权不得抵押。所以，目前我们所讲的土地抵押，实质上是指土地使用权的抵押。
二、具体的土地使用权能否抵押取决于法律规定
根据土地所有权的不同，土地使用权首先被分为国有土地使用权和集体土地使用权，法律对两者有着明显的区分，从而形成了所谓的土地二元结构。
1、国有土地使用权
国有土地使用权包括国有土地建设用地使用权和国有土地承包经营权。所谓的国有土地建设用地使用权，是指在国有土地上从事房屋和其他地上物建设的权利。所谓国有土地承包经营权，包括家庭承包经营权和国有四荒地土地承包经营权。
上述建设用地使用权根据取得方式和权力内容的不同，又可以进一步细分为出让土地使用权、划拨土地使用权。出让土地使用权，依据招拍挂或者协议方式取得，有一定的期限和用途限制，可以依法转让、抵押，是目前最为自由的土地使用权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条、第二十四条及《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条、第六条的规定，划拨土地使用权，是指特定的国有企业或者公共事业单位、机关等，以无偿的方式从国家取得土地使用权，该类土地使用权，权利主体具有特殊性，权利本身没有期限的限制，但是土地使用权不得私自转让和抵押，其抵押，须经土地主管部门同意和审批，并且在实现抵押权时，需要补交土地出让金。
国有土地用于农业用途的，土地使用人取得的土地使用权被称为国有土地承包经营权，其权利内容与集体土地承包经营权没有区别。根据《物权法》第一百八十条、第一百八十四条，家庭承包经营权，至少耕地的家庭承包经营权，被允许转让，但严禁抵押。四荒地的承包经营权，则可以自由转让和抵押。

Ⅷ 房地产项目融资需要提供哪些资料

1、企业营业执照
2、企业组织机构代码证
3、企业税务登记证版
4、企业银行基权本户开户许可证
5、企业贷款卡
6、房地产开发资质证书
7、用于融资的房地产项目的《土地证》
8、用于融资的房地产项目的《用地规划许可证》
9、用于融资的房地产项目的《建设工程规划许可证》
10、用于融资的房地产项目的《建筑施工许可证》
11、用于融资的房地产项目的《预售证》
12、 公司简介，股东简介， 商业计划书
13、融资计划书(融资额度，年限，重点突出抵押物，还款来源)，近三年的报表

Ⅸ 房地产融资需要哪些材料

公司营业执照、公司章程、贷款卡、公司法人的身份证复印件、公司组织机构代码证、公司税务登记证、土地证、表明具体的抵押物，抵押物状况、详细的用款计划（重要）以及还款来源（重要）、近年的财务报表~

Ⅹ 房地产项目融资的资料可以到哪去找

这个简单啊，投融界的资讯栏目里就有很多讲解房地产项目融资的资料，你可以去找找看哦！