城市更新融资面积

⑴ 广州白云出台旧村全面改造实施意见

观点地产网讯：3月30日，为加快推进白云区旧村庄全面改造工作，进一步强调政府主导，理顺区旧村庄全面改造流程，广州市白云区人民政府办公室现结合《白云区旧村庄全面改造程序指引（试行）》制定印发白云区加快推进旧村庄全面改造深化城市更新高质量发展的实施意见。

据悉，意见提及要加强前期谋划。加强白云区城市更新前期项目管理，完善计划管理机制；项目储备库是项目开展前期工作的依据，纳入项目储备库的前期项目，方可开展基础数据调查及核查、城市更新单元详细规划编制、片区策划方案编制、项目实施方案（含拆补方案）编制等前期工作。

纳入三年实施计划和五年行动方案的，区委、区政府部署推进的四个“重点村”，重点发展平台，或经市、区政府同意开展旧村改造的项目，可申请纳入城市更新项目储备库。

白云区属国企的前期服务收益（含区属国企支出部分）可按改造总成本的一定比例在招商方案中予以明确。区属国企符合政策要求的前期投入，可纳入改造成本。

其次，意见提出加快项目实施改造，旧村全面改造项目须遵循政府主导、信息公开的原则，属地镇街为第一责任主体，统筹开展辖区内旧村庄改造工作。优化村民议事规则，提高集体表决效率，将旧村全面改造项目表决程序优化为意愿表决（含改造方式和改造模式）、实施方案（含拆补方案）表决，由属地镇街牵头组织开展旧村全面改造的相关表决事宜。

旧村庄全面改造项目按照市场评估价确定融资地价，核算融资面积，融资地价评估时应充分考虑旧村庄改造项目拆迁补偿安置、开发周期等综合因素。

旧村改造项目采取“竞价”方式招选合作企业，以项目的改造总价为起拍价，经各方竞价后，由价高者竞得，竞拍所产生的溢价部分参照我市相关规定进行分配。

此外，意见提出，参照市相关政策，合作企业出现未按合同约定足额缴纳相关费用至指定账户、未按时启动复建安置房施工、未按时履行相关承诺，发现问题未能及时整改等情况的，由属地镇街会同改造村集体启动合作企业退出工作，原合作企业退出后，属地镇街会同村集体重新启动合作企业招选。

原合作企业纳入白云区城市更新负面清单，五年内不得参与我区城市更新工作。

⑵ 路特斯科技完成Pre-A轮融资 估值150亿元/蔚来资本参投

此前，路特斯新车Emira于8月20日开启预售，同时，作为目前在中国市场中唯一的预售指定通道，路特斯官方微信小程序同步上线，预售客户优先享有Emira FIRST EDITION版交付机会，随后新车将于11月中国首秀，持续关注。        

⑶ 瑞幸咖啡发布公告宣布完成2.5亿美元融资，融资后可能会有哪些新发展

在北京时间的2021年4月15日，瑞幸咖啡在网络上面发布公告称，已经和大针资本还有愉悦资本。达成了一项新的融资协议。其中大榛子本投了二点四亿美元而五愉悦资本投资一千万美元，并且还说如果在特定的条件下，大钲资本和愉悦资本还可以根据比例在追加投资。那么瑞幸咖啡新一轮融资主要会用在哪些地方？

纵观瑞幸咖啡的发展史，可以发现，瑞幸咖啡这一路成长都是波波折折，但是瑞幸咖啡似乎从来没有放弃自救，一直在拼命坚持，而从她近期公布的财务数据来看，瑞幸咖啡的发展的确是一步步向好的方向发展。

从瑞幸咖啡公布的财务数据可以看到，从2020年的8月份开始，瑞幸咖啡开始实现了门店层面的盈利和亏损的平衡。到了二零二零年的十一月份，超过一半的门店已经实现了盈利。在这样的增长速度下，瑞幸咖啡融资的主要需求会用在扩大市场份额。

⑷ 城市更新范围面积与拆除范围面积有何不同

深圳城市更新的计划申报时，不管哪个区都只需要业主人数和签约建筑面积都到3分之2的条件，且地块的总面积不小于申请拆除范围用地面积的80% 。
但属于以旧住宅区改造为主的，实施主体时必须经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。

⑸ 住建部严管城市更新大拆大建，最多拆20%！业内：旧改将现变局

8月10日，住建部发布通知，就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（以下简称“意见稿”）公开征求意见，征求意见截止时间是8月20日。

意见稿提出，严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，确保住房租赁市场供需平稳。同时，强调保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延续城市特色风貌。

对此，业内人士认为，意见稿的目的是要规范城市更新行为，避免大拆大建带来新的城市问题。这也意味着旧改终于告别了急风暴雨般的大拆大建，走向和风细雨般的城市更新。可以预见，在意见稿的指引下，未来将实行以城市居民的真正需求为导向的城市更新模式。

8月10日，住建部开始就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见。图片来源/住建部官网

“限拆令”防止城市更新变形走样

实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是国家“十四五”规划纲要明确的重大工程项目。自2021年以来，各地进入城市更新的快速发展期。

但是，城市更新行动在推进过程中，出现了继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向，有些地方随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。

为此，住建部提出转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能。

意见稿提出，除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%；鼓励小规模、渐进式有机更新和微改造，提倡分类审慎处置既有建筑；此外，严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这是一剂“限拆令”。过去一些城市在城市更新中出现了激进和急功近利的做法，违背了城市更新的规律，引起了很多问题，包括导致租赁房源不足和租金上涨等现象，此次“限拆令”比较务实。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，意见稿的核心内容是彻底告别大拆大建，转向保留—利用—提升为主。这也意味着旧改终于告别了急风暴雨般的大拆大建，走向和风细雨般的城市更新。

李宇嘉还表示，城市告别大拆大建，本质上也是告别房地产依赖，夯实“房住不炒”，此后，因拆迁导致的被动式住房需求爆棚，以及规划概念和炒作导致的房价租金上涨，也就不存在了。

房租年涨幅不超5%，保障新市民、低收入者租住需求

值得关注的是，此次意见稿兼顾到了新市民、低收入群体的租住问题。

意见稿强调，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难；同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设，并明确住房租金年度涨幅不超过5%。

贝壳研究院高级分析师黄卉认为，当前老城区、城中村占据交通、教育、医疗等资源的优势，并且城中村租金价格较低，住着大量的新市民、低收入困难群体。短期内大规模拆建会带来租赁房源的下降，导致整个市场的房源供给承压，增加租客的租住成本。而意见稿的这一提法有利于缓解阶段性租赁房源供需不平衡问题，平抑租金价格水平，保障新市民、低收入困难群众等的租住需求。意见稿强调，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，并明确住房租金年度涨幅不超过5%。资料图片

此外，意见稿提出，不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系；要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

意见稿还强调，不随意拆除、迁移历史建筑和具有保护价值的老建筑，同时保持老城格局尺度，不破坏传统格局和街巷肌理，不随意拉直拓宽道路，禁止修大马路、建大广场。另外，要延续城市特色风貌，不随意改建具有历史价值的公园，不随意改老地名，杜绝“贪大、媚洋、求怪”乱象。

“这是以城市居民居住为导向升级的城市更新模式。”黄卉认为，城市更新的目的是优化城市功能、改造建筑物、保护历史文化，最终提升城市居民的生活环境，而传统的大规模拆建行为则可能会破坏城市独特的风貌，打破居民原有的生活状态，带来居住成本的升高。

愿景集团城区更新事业部总经理刘楚表示，从目前来看，意见稿既是对中央战略决策的进一步深化、实化和细化，也是坚持问题导向、针对城市更新实践中大拆大建等变形走样问题提出的底线要求。意见稿通过严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁，以及保留利用既有建筑、保持老城格局尺度、延续城市特色风貌等系统化举措，让城市更新的边界更加清晰、方向更加明确、内容更加聚焦。

城市更新由“开发方式”转向“经营模式”

值得注意的是，意见稿着重强调加强统筹谋划，目的是为了不忽视地方实际和居民意愿，改变此前头痛医头、脚痛医脚，运动式、盲目实施城市更新。与此同时，不沿用过度房地产化的开发建设方式、片面追求规模扩张带来的短期效益和经济利益，而是鼓励推动由“开发方式”向“经营模式”转变，探索政府引导、市场运作、公众参与的可持续模式。

意见稿还要求，加快补足功能短板，“不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脱离实际、劳民伤财的政绩工程和形象工程；以补短板、惠民生为更新重点，聚焦居民急难愁盼的问题诉求。”

对此，刘楚认为，意见稿对政府、金融机构、企业等城市更新主要参与方提出了更高的要求，各方需要围绕提质增效、高质量发展目标，共同打造一个渐进式、运营化、可持续性的城市更新完备体系。政府用好政策指挥棒，有效整合存量资源、规划资源、土地资源、财税资源、市场资源、文化资源等多种资源，完善组织机制和工作流程，指导培育一批规模化城市更新企业，为城市更新提供活力涌流的政策环境及法治保障。

刘楚表示，对于社会资本来说，更为紧迫的是转变发展理念，真正从“赚大钱快钱”向“赚小钱慢钱”转轨，充分发挥企业的创新优势和市场机制优势，围绕资金融通、项目策划、规划设计、建设施工、运营服务等关键环节增强自身核心能力，善于在发展新业态、新场景、新功能中打造“微利可持续”的商业模式，提供一体化推进的“全链条”和“全周期”服务。

李宇嘉认为，在新的城市更新模式下，未来区域开发转向区域运营后，公共服务短板全面补上，旧区避免了衰败，住房功能配套更加齐全，存量住房供应有效提升，将会成为历史文化烙印深厚、功能复合的新区域，这也是未来住房供给侧改革的重要部分。

“相信意见稿推出后，各地城市更新的具体操作有所转变。尤其是大拆大建的模式会得到纠正，有助于后续城市更新行动的规范和健康发展。”严跃进表示。

黄卉也认为，意见稿将优化和完善城市更新的规划和行动，“相信意见稿出台后，各地需要完善城市更新顶层规划，稳步有效推进城市更新工作。升级后的城市更新模式，以城市居民的真正需求为导向，逐步完善城市功能，提升城市人居环境。”

⑹ 住建部：城市更新单元拆除建面不应大于现状总建面的20%

8月30日，住房和城乡建设部发布关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知。

通知指出，严格控制大规模拆除。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。提倡分类审慎处置既有建筑，推行小规模、渐进式有机更新和微改造。

严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。

严格控制大规模搬迁。不大规模、强制性搬迁居民，不改变社会结构，不割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地、就近安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

确保住房租赁市场供需平稳。不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。

注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。

北京市城市更新行动计划出台 到2025年完成3万户城镇棚改任务

近日，中共北京市委办公厅北京市人民政府办公厅关于印发《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》的通知。

目标到2025年，完成首都功能核心区平房（院落）1万户申请式退租和6千户修缮任务。

到2025年，力争完成北京市2000年底前建成需改造的1.6亿平方米老旧小区改造任务，重点推进本市500万平方米抗震节能综合改造任务、3100万平方米节能改造任务及群众改造意愿强烈的改造项目，配合做好6000万平方米中央单位在京老旧小区改造任务。

到2025年，实施100万平方米危旧楼房改建和简易楼腾退改造。

到2025年，重点推动500万平方米左右低效老旧楼宇改造升级，完成22个传统商圈改造升级。

到2025年，有序推进700处老旧厂房更新改造、低效产业园区“腾笼换鸟”。

到2025年，基本完成134个在途城镇棚户区改造项目，完成3万户改造任务。

住建部：1-7月全国新开工改造城镇老旧小区4.22万个

8月30日，据住房和城乡建设部消息，2021年《政府工作报告》提出，新开工改造城镇老旧小区5.3万个。

经汇总各地统计、上报情况，2021年1-7月份，全国新开工改造城镇老旧小区4.22万个，占年度目标任务的78.2%。较6月末增加了10.7个百分点。

其中，开工进展较快的地区：上海（107.0%）、安徽（103.7%）、河北（100.0%）、辽宁（99.6%）、黑龙江（99.0%）；开工进展较慢的地区：陕西（55.1%）、湖南（50.2%）、山西（48.2%）、海南（45.1%）、西藏（25.0%）。

上海外滩1宗城更项目招标 “三道红线”全部达标方可参选

近日，上海土地市场发布了一则公告，公开遴选黄浦区外滩街道一幅商住办历史风貌保护项目实施主体，“三道红线”是否达标成为遴选条件之一。

根据上海土地市场公告，该项目地块位于豫园周边，出让宗地总面积为17.01202万平方米，土地用途涉及住宅、商业、办公。

对于申请人，规定可以独立参加遴选，也可以联合参加遴选，联合方数量不得超过三家，且联合申请人中有一方投资比例须高于50%（含50%）。其中，联合申请人中投资比例不低于25％的联合方业绩方可计入后续遴选活动中的商务标评分，计算评分项时在投资比例高于25％（含25%）的各方之业绩择优计算，同一申请人只能进行一次申请（含联合申请）。

同时，申请人或联合申请人中一方[投资比例高于50%（含50%）]“三道红线”需要全部达标，这是“三道红线”首次出现在上海土地出让要求中。

此外，三年内在上海拿地但违约的企业不得参选。

珠实71.4亿元拿下广州荔湾聚龙湾片区旧改

8月30日，广州市白鹅潭聚龙湾片区启动区更新改造项目结束了网上限时竞价，888号广州珠江产业园投资发展有限公司以71.4132亿的底价，成功竞得改造主体资格。广州珠江产业园投资发展有限公司由广州珠江实业集团有限公司100%控股。

项目改造范围总用地面积25.18万m2，现状房屋总建筑面积约14.50万m2，将采取旧城连片更新改造（混合改造）的改造模式。改造范围内权属人共702户，经征询产权人改造意愿，已经获得91.45%的同意改造率。

聚龙湾城市更新单元，位于白鹅潭聚龙组团，毗邻白鹅潭商务核心区。项目启动区范围西至芳村大道、北至信联路，东至珠江，广佛线、在建地铁11号线、规划地铁25号线，都将在该片区周边经过。

规划房屋总计容建筑面积52.7万m2（不含历史文化建筑的建设量，该建设量依据相关保护规划落实），未来这里将打造演艺中心、科创总部湾、文化主题购物中心、工业遗产特色购物中心等，对标上海黄埔滨江。

顺德乐从小布工业区城市更新单元计划获批 碧桂园、华发联合开发

9月3日，据佛山市自然资源局顺德分局消息，乐从镇小布工业区城市更新单元计划已正式获批。

本次更新单元涉及的小布村工业区改造项目，占地超756亩（约50.4万㎡）。早于今年4月22日，碧桂园、珠海华发实业股份有限公司联合体经公开竞投以35.04亿元土地及拆迁补偿款，加上代建商业物业（出资不少于7.51亿元建设），即42.55亿元的总价成为顺德区乐从镇小布工业区改造项目合作方。华发股份和碧桂园将按50.6%：49.4%的比例承担所有成本与费用。

该项目分8宗地块，总用地面积为50.41万㎡，由招选合作方负责标的地块的土地整理工作，完成土地整理后，政府将除代建商业物业地块外的剩余7宗地块协议出让给合作方进行开发建设，其中，计划协议出让用地面积约41.06万平方米，其中商业用地面积约7.82万㎡，住宅用地面积约22.76万㎡，市政道路面积约10.47万㎡。

宏发签约深圳红塘片区福海街道首个大型工改工城市更新项目

9月1日，深圳市塘尾股份合作公司已与深圳市宏发投资集团旗下深圳市天禧禾投资发展有限公司就红塘片区城市更新项目合作开发正式签约。

据悉，红塘片区城市更新项目是福海街道首个大型工改工城市更新项目。

该项目拟更新单元范围用地面积311281平方米，拟拆除范围用地面积307194平方米，现状永久性建筑物总建筑面积439566平方米，现状容积率约1.43，现状物业主要为工业厂房、宿舍、配套用房及商业用房。涉及塘尾股份合作公司的集体土地面积298759平方米，现状永久性物业建筑面积350466平方米。

中民投旗下上置集团上海大兴街旧改项目重获银团10亿元融资

9月2日媒体消息指，中民投旗下上市公司上置集团大兴街旧改项目取得重大进展。

据中民投方面透露，争取贷款重启，经过了多轮、多方沟通。在债委会的大力支持和协调下，中民投与银团各参贷银行进行了多次沟通，分析项目价值、表达公司诚意。最终，在银团牵头行的带领下，一致通过了银团会决议，并于8月31日完成了10亿放款。

⑺ 城市更新基金是什么基金

私募基金的方式融资。鉴于城市更新基金的项目标准低、退出灵活等原因，城市更新基金是城市更新项目融资中最常见的融资方式。瑞威资本等都关注这一块。

⑻ 住建部拟规定城市更新中防止大拆大建，此项举措对我们的生活有何影响

作为一个建筑行业的从业人员，对于这一点还是有一定判断能力的，我感觉住建部这一次的行动是非常准确有效地，要知道在现代城市当中想要进行大拆大建的话，那可不是简单的通过建筑成本来进行计算的。所以这一次住建局提出的城市更新行动，完美的契合了我们现在的城市化发展，今天就跟大家来探讨一下这一次的措施对于我们的生活有哪些影响？

第三，如何看待这一次的措施？

其实我们都知道，之所以要进行这样的措施，主要就是因为城市化进程现在正在逐渐地放缓，在这样的情况下，没有办法为城市带来大量的新增人口，所以如果进行大拆大建的话，需要由当地的政府财政来进行买单。但是当这些财政被用到基建文化教育方面的时候，也就意味着在其他方面会有所短缺，但是新增人口却并不能够直接来填补这些财政的缺口。所以才需要对这方面的发展进行控制，从而保证各个地区的财政压力没有那么大。

⑼ 防止大拆大建 住建部为城市更新过度开发问题划定底线

人民网北京8月10日电 （王仁宏）据住房和城乡建设部消息，8月10日，住房和城乡建设部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）。《征求意见稿》提出，严格控制大规模拆除，除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

《征求意见稿》指出，近期，各地积极推动实施城市更新行动，但在推进过程中，出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向，有些地方出现随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐老树、变相抬高房价、提高生活成本，产生新的城市问题。

此次《征求意见稿》从坚持划定底线、坚持应留尽留、坚持量力而行三方面提出11项要求。其中，为防止城市更新变形走样，《征求意见稿》指出，严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。

同时，严格控制大规模搬迁。不大规模、强制性搬迁居民，改变社会人口结构，割断人、地和文化的关系。要尊重居民安置意愿，鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

在确保住房租赁市场供需平稳方面，《征求意见稿》要求，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，鼓励稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，住房租金年度涨幅不超过5%。

(责编：王仁宏、吕骞)

⑽ 2021上半年城市更新发展总结与展望

2020年10月中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》，明确提出实施城市更新行动。“实施城市更新行动”首次写入我国五年规划，“十四五”时期以及未来一段时间，城市更新的重要性提到了前所未有的高度，相关政策也进入密集出台期。本文系统梳理2021年初以来中央及地方出台的城市更新相关政策，总结上半年中央层面及地方层面城市更新政策特点，并对重点政策进行解读，通过政策方向挖掘未来城市更新业务机遇，为城市更新服务商的业务布局提供参考。报告结构如下图所示：

总结与展望

整体来看，2021年初以来，在中央城市更新战略方向之下，我国各地进入城市更新的快速发展期，但由于不同城市的发展程度不同，规划定位不同，各地对于城市更新的顶层设计和实施细则都有较大区别。具体到土地政策、审批流程、主管机构、实施方式也都存在明显差异。各地政策的推进情况将直接影响到城市更新的发展速度与规模。

未来，城市更新政策将呈现出三大趋势。第一，出台城市更新政策的城市仍将不断增多，特别是一二线城市，政策的出台将首先集中在京津冀、长三角、珠三角、成渝等城市群；第二，模式分化，但整体更加强调市场化运作，南方城市城市更新普遍市场化程度更高；第三，规划、土地、资金等支持性政策更加落地，部分城市力度较大，为房企参与城市综合开发运营提供了新的契机。

政策风口之下，对市场主体的发展影响深远！虽然不同的城市城市更新实施模式差异较大，企业能够参与的程度也不一样。但无论哪种模式，都将释放巨大的投资空间。目前，在二级开发领域具备强大优势的房地产开发企业已经成为参与城市更新的重要力量，多数品牌房企结合自身的资源及能力优势已不同程度进入城市更新领域。而从过去的实践来看，广东省的三旧改造让深度参与其中的房地产企业实现了自身价值增长与城市复兴的共赢。在这一轮的政策风口之下，具备集团产业资源、资金优势、商业运营能力、物业服务能力的企业，更应该积极开展不同类别的城市更新业务，实现既有业务与城市更新业务的紧密互动。