严谨信托资金流向房地产

Ⅰ 中国房地产泡沫破灭会造成什么影响

在肯定中国经济基本面，肯定在这个发展阶段上中国经济增长潜力还是很大的前提下，我们也要充分认识到自己确实面临着很大的危险。这个危险在一定意义上可以和美国次贷危机引发的金融风暴相提并论，美国次贷危机也是在宽松的货币政策下，由于房地产泡沫破裂引起的。当然，中美两国的情况有很大不同。美国房地产泡沫引起的原因是向太多的缺乏支付能力的人提供了住房，当房价下跌、他们不能还本付息时，成为造成整个金融系统崩溃的导火索。但中国不会这样，中国买房子的人大部分是用现款，一家几代人凑出来的钱，消费贷款风险也在可控范围内，问题不会出现在最终消费者支付能力上。但我们有自己独有的问题。我们有庞大的以土地抵押融资的地方债务，大量资金经过各种理财产品，用信托方式流向房地产。这样的情况下，泡沫的爆破点会和美国一样，即当房价一旦下跌，地方政府融资平台和开发商的资金链就会断裂。所以如果中国来一场由房地产引发的金融危机，一定也是和美国一样从房价下跌开始，只不过我们的房价下跌不会直接让购房者破产，但会直接影响地方政府融资平台以及信托资金和给开发商的偿付能力，从而引起金融危机。这个多米诺骨牌效应是：一旦房价下跌，所有的抵押品就贬值，所有的本金和利息偿还就变得困难，资金链条就会断裂，就会引发金融市场的巨大震动和海啸。这可不是我们今天看到的茶杯里的震荡，而是真正的金融海啸。过去十多年的房价地价上升已经使很多人形成了思维定式，认为在中等城市以上，特别是大城市、一线城市房价会只升不降。但世界上没有价格永远上升的市场。任何东西物极必反，现在北京的房价已经可以和美国的纽约，日本的东京比肩了，我们已经把几十年后人均GDP增加5倍10倍的房价提前达到了，今后的房价还往什么地方涨呢？当房价停止上涨的时候，我们依赖于高房价的土地财政、房地产金融的危机就会被触发，它带来的危险我认为是巨大的，特别是对中国这样的政治、文化、历史传统的国家，有着这么浓厚的投机文化。如果这次流动性短缺的金融风波能够让我们警醒，严肃认真地考虑如何避免、化解乃至应对一场可能的金融风暴，那么这一次的虚惊就没有白费。我们将来就会免去深深地懊恼和悔恨。

Ⅱ 信托产品怎么样和担保有什么区别

信托是一种特殊的财产管理制度和法律行为，同时又是一种金融制度，信托与银行、保险、证券一起，构成了现代金融体系。信托业务因其灵活性而具有极大弹性和普遍性。信托公司是唯一能综合利用金融市场、连通产业和金融市场的机构，从基础设施、大型工程建设投融资，到企业的兼并重组、改制顾问，再到租赁、担保，它能提供全程式的金融服务。融资方通过信托公司向投资者募集资金，并通过将资产（股权）抵押（质押）给信托公司、以及第三方担保等措施，保证到期归还本金及收益。而传统意义的担保，是个人或企业在向银行借款的时候，银行为了降低风险，不直接放款给个人，而是要求借款人找到第三方（担保公司或资质好的个人）为其做信用担保。担保公司会根据银行的要求，让借款人出具相关的资质证明进行审核，之后将审核好的资料交到银行，银行复核后放款，担保公司收取相应的服务费用。这就是传统的银保业务。
信托跟担保在某种程度上有些类似，都是通过募集资金进行投资某些标的项目，进而获得收益回馈给投资者。但是二者的区别还是比较多的。
首先从规模上，信托公司全国现在共计62家，大多数是省政府牵头设立的金融机构，比如河南的中原信托，控股股东为河南省人民政府全资的河南投资集团有限公司。类似的信托公司还有上海信托，吉林信托，山东信托，苏州信托等。还有的是大的国字号企业直接设立的，比如中石油旗下的昆仑信托，中国航天集团旗下的中航信托，平安集团旗下的平安信托。中国中铁旗下的中铁信托。注册资金一般在12亿左右。同比担保公司，仅河南省注册的就有1640家，注册资金大多在500万到1个亿之间。
其次从募集资金的流向来看，信托主要有房地产信托、上市公司股权质押融资类信托、证券投资信托这三类。固定收益类的产品一般投资于实业（房地产，政府工程项目，上市公司项目），收益率从属于固定收益类的，收益率一般在9%-12%。信托公司发行的信托产品，为最大限度规避风险，从选择项目开始，信托公司一般从交易对手和抵、质押物两个方面来控制风险，优先筛选那些经营稳健、偿债能力较强、第一还款来源较充足、抵（质）押物易于变现且变现价值较高的项目。信托项目成立后，信托公司会定期、不定期对项目进行风险排查，包括融资人经营情况、财务状况、抵（质）押物状况等。审核程序非常严格，同时，信托公司所有项目流程确定以后，要报备银监局，如果监管部门认为这个项目存在风险，也会及时叫停。而担保公司投向的项目仅仅受到公司自身内部风控体系的审核，其中蕴涵的风险较大。综上所述，信托产品要比担保公司的理财产品安全性得多。
再次，从法律层面来讲，信托公司依据《中华人民共和国信托法》与《信托公司管理办法》而设立，推出的理财产品遵循中国银行业监督管理委员会颁布的《信托公司集合资金信托计划管理办法》成立与发行，具有明确的法律依据和严格的审核备案程序；而投资担保公司设立根据《融资性担保公司管理暂行办法》成立，根据该办法第21条规定，融资性担保公司不得从事吸收存款、发放贷款、受托投资等活动，涉嫌非法集资活动的，依法予以查处。从法律性质上判定，投资担保公司受托投资行为具有一定的法律瑕疵。
第四，从收益率上来看，担保公司目前能给出的月收益率一般是1.5%-2%，而小额信托的月收益率是0.75%，而同期银行年化收益率3.5%，月收益率在0.29%在如果单从收益率来看，信托公司确实有差距。如此高的收益率，必然要求担保公司投资标的有着非常强大的盈利能力，而依托目前担保公司的资金以及人才储备，选择如此高的盈利能力的项目是有很大的难度的。据河南房地产商会秘书长赵进京透漏，真正成熟的地产企业通常不会用担保公司的钱，而担保公司的钱大都流向了一些初涉地产界的中小型公司。这些小地产商抱着投机心理用担保公司的钱，但是居高不下的利息使得地产企业使用这种融资手段充满了风险。
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Ⅲ 房地产渠道的重要性

中国金美国际财富大数据智能交易平台房地产资源更广一点！

Ⅳ 委贷资金可以投入到房地产行业吗

前言：房产行业一直都是比较大热的方向，很多人都想在房产企业上进行投资，那么委贷资金可以投入到房地产行业吗？

虽然从现在整体的发展局势来看，信托和委托贷款已经不是成为了主流的趋势，如果你想要得到更好的发展机遇，那你只能换一条路来走，不过从长远上来看实践起来还是比较有难度的。

Ⅳ 如何像投资股票一样，投资澳洲房地产

REITs是房地产信托凭证（Real Estate Investment Trusts）是一种信托基金，以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理， 并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。

“通过REITs投资的方式，普通投资者能像投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型房地产组合投资，获得与直接投资房地产类似的投资收益。”

REITs的收益来源于租金收入和资产增值，其最大的特点是股息分红。在符合一定盈利条件的前提下，REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利。

房地产基金REITs国内外发展

REITs作为房地产的替代投资品在国外发展有很长时间，各经济体REITs推出时点与其房地产行业发展所处阶段相关。自1960年美国首次推出REITs以来，纵观全球各经济体REITs推出时间点，各经济体推出REITs有两个目的：

1、在经济或房地产市场遭遇困难时，通过REITs加速资金流向房地产市场，提升社会投资水平。

2、部分国家推出REITs主要为增强本国房地产竞争力。

目前，全球REITs市值超过了1万亿，美国占据近7成的份额，毫无疑问是全球最大的REITs市场。澳大利亚和英国分列全球REITs总规模第二、三位，分别占比9.2%和5.7%。

Westfield Group是全世界最大的商业地产公司，总部位于澳大利亚。截至2016年底，西田集团在美国、英国和欧洲拥有并经营了35个购物中心，资产价值310亿美元，年净利近14亿美元；在澳大利亚和新西兰投资并开发了39个购物中心，资产总价值达到323亿澳元，年净利润近30亿澳元。

1、经营策略

产品定位明确从商业与住宅同步完全转型为专业商业地产开发后，经营效益增长迅速，覆盖规划、设计、建造、发展每个环节，实行垂直化经营。同时，在当时被誉为世界上最漂亮的购物中心Burwood引进了著名的法尔马斯百货开始了长期战略合作。Westfield 集团将关键路径法针对项目计划管理的实施成功用于后来的每一个项目。

2、资本化战略

由于Westfield开发资金大部分来源于借贷，资产负债率高达81.7%，于是集团对旗下商业资产进行重新评估，以体现可观的资产价值，并分拆重组上市。

分拆上市后，Westfield holding 和Westfield Property trust 股价上涨，并且WestfieldHolding 旗下全资控股的位于澳大利亚的6个购物中心 Miranda, Hornsby, Figtree, Toombul, Airport West, North Rocks 转让给Westfield Property Trust，总面积16.67万平米，价值一亿澳元。

Westfield Property Trust享受的租金收益，以及物业及商业管理的增值使得机构和个人投资者进而提供了有力的资金支持。Westfield 开发项目收回成本周期缩短，运转速度加快。REITS为它走向全球扩张的道路。

Ⅵ 房地产信托融资中，房地产公司与信托公司之间是如何进行操作的

牵扯的东西太多了
关键点：
1抵押物的折扣率，一般目前专产品抵押物折扣率45%以上就很难属销售了，所以产品的设计很关键。
2.对方信托公司募集资金实力，地产信托目前销售难度很大，尤其是一些类似口碑不好的信托公司，就算产品审核通过，募集资金不成功，只会给需资方带来更多的不利
3.融资成本：投资者收益是市场而定的，信托公司的渠道费最多可收取5%，还有一部分的销售渠道费，这个一定要反复协商，可以多询价几家公司，弹性很高，也需要很高的谈判技巧，一定需要对方出具销售清单，也就销售预备工作对方一定要做好，否则成本别先谈，要做到多询价多了解市场行情，成本高了你们公司负担不起，会直接导致项目的成败
4.股权和抵押物一般都是需要公证过户的，对方也会派常驻监事管理日常事务
5.一般会签融资合同，保障产品的到期，否则要求对方支付违约金，现在必须带律师和注册会计师，信托公司方出面的人要有话语权。。。。。等等

Ⅶ 银监会下发了《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，为什么这么急啊

展恒理财认为以上监管政策均在情理之中，投资者应保持平和的心态，理性地对待。
首先，我们要了解监管部门出台新的监管精神的真正内因。我们先看一组数字，据统计，截至2010年10月31日，全国信托公司自营资产合计1351.4亿元，负债合计179.96亿元，所有者权益合计1171.44亿元。管理的信托资产合计30103.71亿元，已经跨越3万亿元大关，与2004年末2102亿元的信托资产规模相比，在不到六年的时间里增长近15倍。显然信托业这几年快速发展，但与其相对应的风险管控却相对滞后。与此同时信托行业经营模式多属粗放型，有些规模较小的信托公司为寻求发展，积极扩张业务，对投资项目审核不严，滥竽充数的情况时有发生，极大扰乱了信托业持续快速发展。同时，当前国内经济形势比较复杂，通胀压力较大，流动性相对过剩。在这种内外部共同作用下，监管层出台以上措施，主要目的也是规范信托业健康发展，防范流动性风险和系统性风险，这也符合当前国内经济政策大方向，无可厚非。
其次，对于信托业中的房地产信托来说，监管层的调控力度更大。监管部门不仅把房地产信托业务的风险资本计提比例提高到3%（最高级），还专门发通知要求信托公司针对房地产信托的合规性风险检查和自查。仔细想来，也能理解。自国家出台房地产调控新政以来，房地产公司的银行融资渠道被掐得很死，众多资金量紧张的地产公司纷纷涌向信托产品，为房地产公司赢得了一口喘息的机会。由于房地产信托产品收益率较高，接受范围较大，因此发行速度很快（房地产信托产品规模占信托产品总规模的比率由年初的10.3%激增到三季度末的13.4%），但如此高的发行速度必然导致产品鱼龙混杂，系统性风险也随之增大。在这个时机，监管层出台针对房地产信托的相关政策也在情理之中，这也是配合国家调控房价的措施之一。
如此一来，我们是否能理解为监管层确实要掐死房地产信托呢？答案是否定的。我们承认监管层确实在打压房地产信托，但却并不是叫停，只是限制。投资者针对房地产信托保持谨慎的态度是必要的，房地产信托的整顿甚至整个信托业的转型势在必行，也许转型过后，房地产信托会迎来更加蓬勃的发展。

Ⅷ 房地产商的资本运营特点及分析

企业资金的管理，其实质是围绕企业生产流程中发生的资金流入及流出的管理。房地产作为具有金融投资属性的特殊产品，具有资金需求庞大、市场流动性差、投资周期长的特点。因此，作为开发企业，资金管理无疑是企业运营发展过程中的重中之重。一般而言，房地产企业生产过程主要包含：取得土地前期准备、取得项目土地、项目开发前期、项目开发建设期、项目销售期或持有经营这几个主要环节，企业资金的管理也主要围绕这几环节展开。

一、 房地产开发企业资金流特点

取得土地前的主要资金流：土地评估费用、土地竞买保证金等。该阶段的资金呈净流出状态，资金来源主要为自有资本金。

取得土地期间的主要资金流：土地款的缴纳、税金等。该阶段时间短，但资金流出量大，资金主要来源为自有资本金。

项目开发前期的主要资金流：该期间的费用主要包括项目策划定位费用、项目设计费用、项目勘察费用及各个政府部门收取的费用。该阶段为资金流出规模占项目投资规模较小，但期间的资金筹划却至关重要，需切实完成项目的融资安排，资金主要来源为自有资本金。

开发建设期的主要资金流：主要为土建工程费用、装修费用、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。项目的资金需求主要由开发前期的融资安排提供。

项目销售或出租期的主要资金流：该期间为收入的产生期，费用主要包括项目推广费、项目代理费用等。

上述环节当中，前四个环节为资金流出期，主要资金来源为项目自筹资金投入、银行借款、部分销售回笼资金等。其中，土地款及建设成本为该期间的核心资金流出部分，前者发生时间短，后者则在整个工程建设期内陆续支出。销售或出租期为唯一具有资金回收的环节，销售型物业的资金流入一般呈先大后小的特点，即在销售初期资金快速回笼，进入销售后期，资金流入趋缓，并最终归零；而出租型物业则表现为初期资金回收少，之后随着经营进入稳定期，资金回收呈稳步增长。

二、 房地产开发企业资金管理的关键

通常而言，资金管理可按生产进程由投资计划、资金计划、资金筹集、资金运用等几个关键点构成，房地产企业也不例外。

1、 投资计划是资金管理的前提

房地产企业具有资金需求庞大，资金周转周期长的特点，一旦出现现金流短缺问题，将严重影响工程的进展，进而可能造成项目烂尾的情况。因此，房地产企业在自有资本金充足和现金类资产良性的基础上，制定严格投资计划是确保现金流和投资能力的前提。

2、 资金计划是资金管理的基础

从项目发展的过程来看，在项目取得前的评估阶段，即应完成项目的全部资金计划安排。该阶段的评估结果将直接影响是否进行项目投资，而为了能够更精准的完成该阶段的工作，开发企业须对项目定位、设计、开工建设计划、项目融资、项目销售计划作出合理而翔实的预测，任何一项工作的偏差，都会对后续的资金使用及回笼产生影响。因此，评估工作越精准翔实，所编制的资金计划也更为贴近未来实际资金需要，企业面临的财务风险也就越小。

3、 资金筹集是资金管理的关键

对于资金需求异常庞大的房地产开发企业而言，资金筹集能力无疑是关系到企业发展命脉的问题。企业内源性资金受企业积累的限制，很难在短期内出现大规模的提高；传统的开发贷款，在经历金融危机的风波后，也越发显得不可靠；而市场的大起大落，更让开发企业难以准确预测未来资金回收；在这样的情况，拓展融资渠道无疑成为企业生存的必须。

遵循企业的资金计划，尽可能早地与资金方进行接触，听取他们对项目的想法及建议，并将之融入项目中，将帮助企业更便利地获得融资。

对于房地产开发企业而言，该阶段无疑是整个资金管理进程中的重点，而融资管理又恰恰是该阶段的核心所在。目前，对开发企业而言，银行开发贷款仍然是最重要的融资手段，然而，我国银行信贷的调控是相当频繁的，具有极高的不稳定性。为避免“靠天吃饭”的被动模式，作为房地产开发企业，不断提高企业融资能力、拓宽融资渠道无疑是一项长期的课题。在经济多元化发展的今天，融资渠道也趋于多样化，当前经济环境下，以下渠道亦可供参考：

融资方式
说明
特点
难度

企业内部融资
通过抵押、质押、票据贴现及加强销售获得预收款、利用留存收益等取得资金
可得性强，资金规模受限大
低

上市融资
在公开市场发行股票或是通过买入壳公司间接上市
耗时长，审批难
高

债券融资
通过发行公司债或企业债，向市场融资的行为
通常融资期限较长，融资成本较低
高

经营性物业贷款
以自有的经营性物业做抵押并以经营收入或租赁收入作为主要还款来源的贷款
对开发商资信及物业的经营收入要求高，期限长
中

并购贷款
商业银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款的贷款。
对企业资质要求高，期限较长
高

信托融资
通过集合信托产品，向社会公众融资的的一种融资行为。
对企业资信有较高要求
中

委托贷款
委托人提供合法来源的资金，委托银行或信托机构，根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。
期限短，成本高
中

投资基金
即通过与境内外投资基金合作，取得项目资金的一种融资行为，即可通过股权合作，也可通过债券合作。
成本高
中

售后回租

将自制或外购的资产出售，然后向买方租回使用,从而获得现金流
使资产所有人在保留资产使用权的前提下获得所需的资金；高比率的融资
低

回买融资
物业持有人将物业出售给金融机构，再通过向同一金融机构以抵押贷款方式购回物业
高比率的融资
中

REITs
以公司或信托(契约)基金的组织形式经营，将募集资金运用于房地产买卖管理或抵押权贷款投资，收益分配给股东或投资者的投资形式。
专业管理
高

4、 资金运用是资金管理的保证

资金运用即在项目的开发过程中，如何将筹集的资金投入到各种用途上。为了严格控制资金运用的方向，需事前编制全面的收入预算及支出预算，加强预算约束意识，对超支的项目进行严格的审核。强化成本管理意识，在确保质量、工期的前提下，尽可能降低项目的开发成本。

三、 房地产开发企业资金管理的核心

从企业战略角度来看，企业资金管理需解决的核心问题为：资金配置、资金效率、及资金安全。

1、资金配置

资金配置是资金运用在广义上的概念，它是将企业的长期投资战略、短期投资战略相结合的一种资金运用规则。房地产开发企业需根据自身的发展战略，制定适合自己的资金配置计划。

具体而言，企业需考虑配置多少现金资产以保证项目的正常运作，配置多少的土地资产用于未来的开发，配置多少的在建工程项目确保销售工作的持续性，配置多少的在售物业项目以及时回笼资金，从而以实现资金的平衡。

房地产企业应合理配置资金到不同的资产，确定较为合理的现金保有量以偿还到期债务，并确定合理的土地储备量，同时避免超出企业能力的投资，控制风险。

2、资金效率

房地产企业资金占用量庞大，资金效率低下将大幅提高企业的财务费用，从而影响企业收益。首先，企业需保证有充足的资金来满足正常经营需求；其次，通过增加资金流入，控制资金流出来实现资金的平衡。

从资金支出角度，影响支出的项目主要包括产品设计、建筑材料选用、建设管理费用、财务费用、营销费用等。开发企业可相应地通过改进产品设计，合理选用建筑材料，建立并完善现代化的供应链管理制度，同时，尽可能控制各项管理费用，提高与金融机构的谈判能力，达到降低费用、提高资金效率的目的。

从资金流入角度，降低投资回收期无疑是最佳的提升资金效率的途径，具体的举措包括，减少土地闲置期，提高项目前期准备效率；在保证工程质量的前提下，加快工程进度建设；合理制定营销计划，快速销售实现资金迅速回笼等。

3、资金安全

任何一个企业，资金安全管理都是财务管理中的关键环节，房地产企业也不例外。一般而言，资金的安全管理可以通过建立健全资金约束机制和监督机制来实现。

首先，通过建立资金使用的约束机制，降低资金运用的违规行为。一般而言，企业可通过建立审批授权制度、严格报销管理，建立不相容职务岗位分离制度等，加强资金管理责任制度的落实等来实现资金管理的约束。

仅仅是约束机制并不能完全保证资金安全，健全的资金监督机制，才是防范风险的关键。企业可通过定期和不定期的检查各项约束机制的实际执行情况，定期盘点实物资产，实施监控每笔重要资金的流向，并定期进行全面检查，健全内部审计制度，从而降低资金风险。

四、 房地产开发企业投资过于冲动可能导致资金压力重现

综上所述，2009年以来，受房地产市场回暖及宽松货币政策的影响，房地产开发企业再次成为银行的宠儿，导致大量信贷资金流入房地产市场，从而减缓了企业自筹资金的压力。目前来看，由于市场普遍担心过量的信贷资金流入房地产市场，造成房地产泡沫，银行近期重新严格执行了对二套房交易的信贷审批标准，而上半年大规模的新增信贷也使将使银行的放贷量在下半年受到限制，预计，3、4季度，银行信贷将对房地产业收紧。

在缺乏足够的信贷支持的背景下，市场交易量预计将显著下降，价格趋于平稳。而今年二季度以来，土地交易再现热潮，未来一段时间内，开发企业又将再次面临缴纳土地出让金的问题。因此，在市场繁荣期的过度扩张，很可能将导致开发企业再次面临资金短缺的压力。 政策调控密集、市场波动频繁的背景和预期下，看清资金管理的实质，强化房地产开发企业资金运作与管理无疑将是一项长期的任务。

Ⅸ 大批资金流向房地产有哪些注意事项

虽然中国对房地产市场进行了一定的调控，但上半年楼市泡沫的风险在进一步上升，亟需加强调控。与此同时，国内企业投资实业的意愿明显降低，出现了所谓“企业流动性陷阱”。安邦咨询（ANBOUND）研究团队认为，从近期中央释放的多个调控楼市以及货币政策变化信号来看，中央在试图阻止资金继续大举进入房地产，遏制金融和房地产过度发展对实体经济进一步挤压。

受货币超发、信贷快速扩张、房贷利率不断走低以及国内居民投资渠道有限等多重因素的刺激，近些年我国居民住房贷款急速上升。特别是受去年增加居民部门杠杆率的政策走向以及房地产刺激政策的陆续出台，今年上半年我国居民放贷规模迎来爆发式增长，个人购房贷款高达2.36万亿元，不仅占同期银行新增贷款7.53万亿元的3成多，更比去年同期多增1.25万亿元。

有机构的统计表明，我国房贷余额/GDP的比例在2015年底达到20.7%，到2016年底预计将超过25%；房贷余额增速2015年为23%，今年上半年更高达30%，上半年居民房贷月均新增额达到3933亿元，创历史新高。同时，今年初全国房价重回两位数增长，一线城市地产价格更是出现暴涨，并向二三线城市传导。

对于不断膨胀的楼市泡沫，中央加强调控力度的倾向愈加明显。今年7月中央政治局会议在部署下半年经济工作基调时，提出要全面落实“三去一降一补”，并罕见提及了“抑制资产泡沫”。在股市低迷、汇市趋稳的情况下，中央这一表态被认为明显指向了房地产市场。此外，银监会发布最严银行理财新规，保监会也表态不容许房企通过再融资对流动性资金进行补充，这些政策都意在收紧开放商的资金渠道，增加房企从资本市场“补血”的难度。

中央抑制资产泡沫、强化“去杠杆、去库存”的意图在货币政策变化上也有体现。日前结束的央行分支行长座谈会，会议通报在论述继续实施稳健的货币政策时，没有写入此前经常出现的“更加注重松紧适度”提法。而最新公布的央行二季度政策执行报告，也删去了“更加注重松紧适度”这一惯用语。可见，下半年的货币政策将在保持中性适度的同时偏紧，其中抑制楼市资产泡沫是一个重要因素。

安邦咨询（ANBOUND）研究团队认为，从长期和中近期的风险因素来看，中央都有充足的紧迫性来挤破地产泡沫。正如市场指出的那样，长期来看，随着中国人口增长的放缓以及人口抚养比见底回升，再加上居民可支配收入的增速放缓，未来我国居民加杠杆空间以及偿债能力都有限，我国房贷高增不可持续，未来一旦楼市价格出现明显下滑，我国居民财富将大幅缩水，中国经济遭受的巨大冲击将不亚于当年日本和美国房地产泡沫破裂时的情况。

从中近期看，在资本泛滥、金融业和房地产业严重侵蚀实体经济的影响下，我国制造业衰退明显，民企投资实业的意愿降到历史最低点，央行不论发行再多货币也无法进入到实体经济。根有关机构的估算，中国房产的市值达到了惊人270万亿元左右，为中国GDP总值的4倍，其中积淀的资金不下50万亿。毫无疑问，在我国房地产的金融属性已经大大超过了商品属性，房地产价格高位维持的时间越久，经济活动创造有效信用和财富的能力就越低，房地产对包括制造业在内的实体经济的挤压就越严重。

因此，要想解开这个死结，阻止企业流动性陷阱和民间投资下滑的问题进一步恶化，遏制金融业和房地产业对实体经济的侵蚀，就必须阻止资金进一步大举进入房地产。因此，可以预见，未来将出台更多政策防止一二线城市楼价快速上扬，防止可能出现的楼市崩盘。将鼓励各地根据“一地一策”原则，综合运用土地政策、财政政策、金融政策，加强“去杠杆、去库存”工作的实效。

Ⅹ 房地产金融的非标业务正受到谁监管

房地产金融的非标业务正受到监管部门的严监管。近期一些信托机构的房地产非标业务已暂停。多位接受采访的房企和信托人士表示，非标业务收紧后，房地产企业资金链承压，特别是一些中小房企的融资渠道依赖信托，非标收紧后日子比较难过。在此背景下，债券和类REITs等成为房企看重的融资渠道，租赁类融资项目受到追捧。

“现在资金成本比去年同期涨了2-3个百分点，今年一些小开发商的资金链可能断裂，房地产企业等着过冬吧。”上述信托人士说，“我们最近跟房企聊，今年房企融资根本不用谈定价，能融到资就不错了。去年资金成本9%左右的房企融资项目都能做，今年可能要到15%以上。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，中小房企的融资压力已开始显现。

整顿非标业务

市场人士指出，大量非标资产对应的融资最终流向了房地产等受限领域。

中泰证券固收研究报告估计，2017年非标融资对房地产开发的支持规模累计在2.5万亿-3万亿元左右。非标融资占房地产开发资金的20%-25%左右。

“根据相关规定，房地产企业向银行贷款必须‘四证齐全’。证件不全的开发商可以通过理财直投、券商资管计划、信托计划等形式，绕个弯获得融资。”某大型国有银行公司部人士表示，“这两年非标业务规模增长很快，因为信托公司等渠道审批时间短，融资方便。”

某大型信用评级公司工商企业部人士表示，房企要想获得非标融资，必须经过外部评级。2017年年中以后，一些信托公司的房地产相关产品要求房企的评级达到AA级。对于资质一般的企业，信托公司做非标业务就比较谨慎。

土地款配资是理财资金进入房地产企业的一个重要渠道。中部地区某城商行房地产事业部负责人表示，2017年该行土地款配资业务十分红火，放款上百亿元，创利2亿多元。在高峰期，土地配资的杠杆比例一般是3:7，近期出于谨慎降至5:5。

中原地产首席分析师张大伟表示，非标业务收紧才刚刚开始，到底有多大影响还难以预计，很多房企都在拓展其他融资渠道。

转向长租类

北京某券商资产证券化人士陈军（化名）表示，在银行贷款审批更审慎、非标通道受限的背景下，债券和类REITs等工具成为房企尚可利用的为数不多的融资渠道。

“在提倡租购并举的大背景下，租赁类债权融资和资产证券化项目都比较热门。”陈军表示。

以类REITs项目为例，2017年发行规模超过260亿元，较2016年的104亿元左右有大幅提升。“前两天，碧桂园(港股02007)发了规模100亿元的类REITs，一下就把今年对类REITs的整体规模预期给拉高了。”陈军说。

陈军认为，未来租赁市场的各环节都可以做资产证券化，减轻相关企业的资金压力。例如，租赁房的物业，房租和装修等环节都可以通过类REITs架构进行融资。

银行对租赁融资业务的热情也很高。近日中国银行(港股03988)与8家地方国企签订租赁住房金融服务战略合作协议，计划为上述企业提供融资规模约1700亿元的住房租赁金融支持。建设银行(港股00939)也就通过支持企业发行类REITs、支持地方政府发展个人租赁平台等形式布局住房租赁金融。

债券融资也受到房企的倚重。近期龙湖地产(港股00960)、碧桂园、绿地控股、泰禾集团、象屿股份等房企在境外发行美元债。

张大伟表示，房企境内融资收紧，海外融资渠道越来越受到关注。

房地产是该管管了。