⑴ 北金所债权融资计划 怎么办理抵押
企业的融资方式按大类来分有两类:债权融资和股权融资。债权融资也有叫债券融资,是有偿使用企业外部资金的一种融资方式。包括:银行贷款、银行短期融资(票据、应收账款、信用证等)、企业短期融资券、企业债券、资产支持下的中长期债券融资、金融租赁、政府贴息贷款、政府间贷款、世界金融组织贷款和私募债权基金等等。债权融资所获得的资金,企业首先要承担资金的利息,另外在借款到期后要向债券人偿还资金的本金。债权融资的特点决定了其用途主要是解决企业营运资金短缺的问题,而不是用于资本项下的开支;股权融资是指企业的股东愿意让出部分企业所有权,通过企业增资的方式引进新的股东的融资方式。股权融资所获得的资金,企业无须还本付息,但新股东将与老股东同样分享企业的赢利与增长。股权融资的特点决定了其用途的广泛性,既可以充实企业的营运资金,也可以用于企业的投资活动。债权融资的特点1、债权融资获得的只是资金的使用权而不是所有权,负债资金的使用是有成本的,企业必须支付利息,并且债务到期时须归还本金。2、债权融资能够提高企业所有权资金的资金回报率,具有财务杠杆作用。3、与股权融资相比,债权融资除在一些特定的情况下可能带来债权人对企业的控制和干预问题,一般不会产生对企业的控制权问题。债权融资的分析债权融资按渠道的不同主要分为三类,它们是:银行贷款、发行债券和民间借款。发行企业债券在我国是被严格控制的,不但对发行主体有很高的条件要求,并且需要经过严格的审批,目前只有少数大型国有企业发行了企业债券。对民营企业来说,发行企业债券是不现实的债权融资渠道。民间借款在我国现行的法律体系内是不受法律保护的融资行为,甚至有可能被认定为“非法集资”而受到法律的惩罚,但现实中很多中小民营企业通过诸如私人钱庄、农村合作基金等民间的非法、准非法的灰色金融机构贷款活动却异常活跃,这反映了民营企业对债权融资的巨大需求,但民间融资的不规范性决定了它无法成为债权融资的主流形式。银行贷款是债权融资的主要形式,但对占民营企业绝大部分的中小民营企业来说,获得银行的贷款是很多企业不敢设想的事情。据深圳市信息统计部门了解,深圳近10万家中小企业,至少有一半以上从未在银行贷到一分钱;大约1/3的企业即使有贷款,总金额也在200万元以下;只有极少企业能从银行贷到够用的资金。造成民营企业获得银行贷款困难的因素,从宏观政策面上主要是银行现行的信贷政策。我国国有商业银行给企业贷款至今在很大程度上是按照所有制性质来划分的,国有中小企业获得银行贷款要容易些,而乡镇企业、集体企业要获得贷款就难得多,一些私营企业干脆就得不到国家银行的贷款,即使信用能力较强、效益再好也不行。其主要原因是姓“公”、姓“私”的价值判断作怪。资料显示,国有经济对全国工业增加值的贡献占31%,非国有经济的贡献达68%。非公有制企业从银行取得的贷款额度,只占总额度的十几个百分点。这一方面说明,非公有经济贷款的利用率极高,另一方面,可以看出非公有经济资金相对紧缺。从微观层面上,民营中小企业本身的信用度也是银行有钱不敢贷的重要原因。不少民营企业具有许多“先天”的不足:在产权制度和企业制度方面存在缺陷,不少“后遗症”有待根治;资本积累不足,发展后劲乏力;投资者缺少创业经验,盲目性较大,成功率较低;经营目标短期化,有的甚至以造假、损害环境来获取近期利益;缺乏管理基础,一些企业存在着短期内快速膨胀之后就走向衰退的现象。这些情况一方面增大了银行的交易成本,另一方面也提高了银行的信贷风险,无法取得贷款,自然就变成情理之中的事情。虽然存在上述诸多的障碍,但从长远来看,银行贷款必将成为民营企业债权融资的主要形式。随着我国经济的增长和市场化体制的建立完善,民营企业从银行获得贷款难的现象已开始有所缓解。20世纪90年代中期之后,中国已逐渐步出了资金紧缺状况。1996年以来,银行开始出现存差现象,目前各银行存差已达23000亿元,贷款压力迫使商业银行逐步改变按所有制进行划分的信贷政策,注重考察企业的经济效益和发展潜力,很多财务结构健全、发展健康的民营企业开始得到银行的重视。例如,民生银行成立之初,就把目标瞄准中小民营企业的发展,其深圳分行成立3年来,已向中小企业累计发放贷款授信额度超过100亿元。2000年该行曾拿出20亿元的贷款专门用于支持中小企业的发展。近一年来,央行的多次降息,已使银行的贷款利率达到改革开放后的最低水平,大大降低了以银行贷款方式进行融资的融资成本,为企业利用银行贷款提供了良好的机遇。债权融资的优势债权融资的好处是不涉及到您的股权,也就不涉及到您的产权和管理权,您仍可保持您自己独立的企业和项目运作模式。但是提供债权融资的金融机构都是针对优质企业和优质项目,要求企业具备一定的资信和现金流量支持,债权融资时还须要有足够的担保,这恰恰又成了债权融资的难点。特别是,债权融资一般期限较短,目的只能用于弥补流动资金“头寸”的不足,不适宜新建项目、特别是投资回收期长和见效慢的项目。一般来说,对短期经营产生的流动资金借贷需求,企业应当尽可能利用赊购等商业信用方式减少对外短期资金的借入量。必须从外部借入的短期资金,企业要在谨慎的现金预算基础上作好到期偿债计划,然后以比较优惠的利率获得短期融资(如信用额度,周转信贷协议等方式),切不可贸然进行短期融资,当到期无法偿债时又通过高成本高风险的长期融资来偿付短期债务。这样,必然会导致企业的财务状况恶化和财务风险增大。
⑵ 债权融资计划是不是属于证券业务
属于证券的一种吧。
全面一点的来解答一下你的问题
证券是有价凭证的统回称,比如股票,答债权等。
债权融资,可以通过发行债权,并且债权是可以上市流通买卖的。
所以如果通过证券投资基金购买证券,或者银行柜台、证券交易所等渠道购买,其实就是帮助企业进行债权融资。
如果懂了,请采纳,谢谢。不懂可以继续追问。
⑶ 房地产项目股权融资和债权融资有什么区别
股权融资是指出售项目的一定股权,购买股权的公司或个人,将成为该项目的股东,将来享受所占股权比例的相应权益,如果项目亏损,也一同承担。
债券融资是指项目借钱来进行项目开发,只是外债,项目盈利亏损都不影响,都要按约定时间利息还款。
⑷ 有人写融资计划书吗
融资计划书目录 一、公司介绍 二、项目分析 三、市场分析 四、管理团队 五、财务计划 六、融资方案的设计 七、摘要 一、公司介绍 1、公司简介
主要内容包括公司成立的时间、注册资本金、公司宗旨与战略、主要产品等,这方面的介绍是有必要的,它可以使人们了解你公司的历史和团队。 2、公司现状
在此将您公司的资本结构、净资产、总资产、年报或者其他有助于投资者认识你的公司的有关参考资料附上。如果是私营公司还应将前几年经过审计的财务报告以附件形式提供。如果经过审计请注明审计会计师事务所,如果未经审计也请注明。 3、股东实力
股东的背景也会对投资者产生重要的影响。如果股东中有大的企业,或者公司本身就属于大型集团,那么对融资会产生很多好处。如果大股东能提供某种担保则更好。 4、历史业绩
对于开发企业而言,以前做过什么项目,经营业绩如何,都是要特别说明的地方,如果一个企业的开发经验丰富,那么对于其执行能力就会得到承认。 5、资信程度
把银行提供的资信证明,工商、税务等部门评定的各种奖励,或者其他取得的荣誉,都可以写进去,而且要把相关资料作为附件列入。最好有证明的人员。 6、董事会决议
对于需要融资的项目,必须经过公司决策层的同意。这样才更加强了融资的可信程度,而不是戏言。 二、项目分析 1、项目的基本情况
位置、占地面积、建筑面积、物业类型、工程进度等,都是房地产开发的基本情况,需要在报告中指出。 2、项目来历
项目来历是指项目的来龙去脉,项目的上家是谁,怎么得到的项目,是否有遗留问题,是如何解决的等情况。
3、证件状况文件
项目是否有土地证、用地规划许可证、项目规划许可证、开工证和销售许可证等五证的情况。需要复印件。 4、资金投入
自有资金的数额、投入的比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预售款等情况等,方便了解项目的资金状况。 5、市场定位
指项目的市场定位,包括项目的物业类型、档次、项目的目标客户群等 6、建造的过程和保证
项目的建筑安装过程,如何得到保障可以如期完工。而不会耽误工期,不会导致项目无法按期交付使用。 三、市场分析 1、地方宏观经济分析
房地产是一个区域性的市场,受到地方经济的影响比较大。而表征一个地区的经济发展的指标等数据和经济发展的定性说明等需在本部分体现。 2、房地产市场的分析
房地产市场的分析比较复杂,而且说明起来可繁可简。简单说需要定性分析本地区房地产市场的发展,平均价格,各种类型房地产的目标客户群等。复杂些说明则需要在时间数轴上表征价格的走势波动,但是,因为很多地区没有进行常规的价格跟踪,所以,严格数据的分析很难完成,但是可以通过典型项目的分析来代替。 3、竞争对手和可比较案例
分析现有的几个类似项目的规划、价格、销售进度、目标客户群等,同时,也需要罗列一些未来可能进入市场竞争的对手项目情况,以及未来的市场供应量等情况。 4、未来市场预测及影响因素
未来的市场预测很难预料,但是可以通过市场的周期的方法和重点因素分析法等分析方法做出预测。 四、管理团队 1、人员构成
公司主要团队的组成人员的名单,工作的经历和特点。如果一个团队有足够多经验丰富的人员,则会对投资的安全有很大的保障。 2、组织结构
企业内部的部门设置、内部的人员关系、公司文化等都可以进行说明。 3、管理规范性
管理制度,管理结构等的评价。可以由专门的管理顾问公司来评价和说明。 4、重大事项
对于企业产生重要影响的需要说明的事项。 五、 财务计划
一个好的财务计划,对于评估项目所需资金非常关键,如果财务计划准备的不好,会给投资者以企业管理者缺乏经验的印象,降低对企业的评价。本部分一般包括对投资计划的财务假设,以及对未来现金流量表、资产负债表、损益表的预测。资金的来源和运用等内容。 其中,对于企业自有资金比例和流动性要求较高。 六、融资方案的设计 1、融资方式
(1)股权融资方式(注:股权和债权方式是两种最主要的方式,但是,还有很多不是某一种方式所能解决的,而是几种方式在不同的时间段的组合。这部分是解决问题的关键,是否能够取得资金,关键在于是否能够通过
融资方案解决各方的利益分配关系。)
方式:融资方式将以融资方(包括项目在内)的股权进行抵押借款
这种投资方式是指投资人将风险资本投资于拥有能产生较高收益项目的公司,协助融资人快速成长,在一定时间内通过管理者回购等方式撤出投资,取得高额投资回报的一种投资方式。 操作步骤:签订风险投资协议书 A、对融资方的债务债权进行核查确认
B、签订风险投资协议书:确定股权比例、确定退出时间、确定管理者回购方式、确定再融资资金数量及时间、确定管理上的监控方式、确定协助义务。 C、在有关管理部门办理登记手续 (2)债权融资方式
方式:投融资双方签定借贷合同进行融资,确定相应固定利率和收回贷款的期限。 (3)债转股的融资方式
投融资双方开始以借贷关系进行融资,投资方在借贷期间内或借贷期结束时,按相应的比例折算成相应的股份。
(4)房地产信托融资 (5)多种融资方式的组合
在不同的时间阶段用不同的融资方式。在项目的初级阶段主要以股权融资方式为主,因为对融资方来说这个阶段的资产负债情况不会有很大的压力;在中后期阶段可以运用股权、债权方式,这个阶段融资方对整个项目有了明确的预期,在债务的偿还上有明确的预期。 2、融资期限和价格
融资的期限,可承受的融资成本等,都需要解释清楚。
3、风险分析(任何投资都存在风险,所以应该说明项目存在的主要风险是什么,如何克服这些风险。) 对投资融资双方有可能的风险存在作出判断。
A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下将一直独立承担投资资金成本,及追加资金成本。 B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而产生的连带风险。 C、破产风险
D、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的风险 E、融资者为掌控全局经营,在回购时利益出让增加风险。 F、融资者提前回购而付出的资金成本风险。 风险化解方案
A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行评估和测算。
B、投资方对融资方的项目进程进行监控,并按照进程需要分批进行投资款的专款专用。 C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行核审后,评估其付款和还款能力。 D、资方审核融资方的还款计划可行性,一旦确定后将按还款计划回款。
4、退出机制(绝大多数的投资都不是为了自用,而是是为了获利,因此都涉及到退出机制问题,所以,需要在此说明投资者可能的退出时间和退出方式。) A、股权方式融资的退出 项目进行中投资方退出;
项目完成投资方退出一种方式是融资方按时按预定的回报率加本金额度进行现金回购股份,第二种是融资方按投融资双方约定的价格及相应的物业面积的形式回购股份,第三种投资方享受整个项目的分红; B、债权方式融资退出
项目进行中投资方退出,可以用违约今的形式控制; 项目完成投资方退出,按时还本付息; 5、抵押和保证
在涉及到投资安全的时候,投资者最关心的是如何保障投资的安全。而最有效的安全措施就是抵押,或者信誉卓着的公司的保证。
6、对房地产行业不熟悉的客户,需要提供操作的细节,即如何保证投资项目是可行的。 七、摘要
长篇的融资报告是提供给有融资意向的客户来认真读的,而对于在接触客户的初期阶段,仅需要提供报告摘要就可以了。报告摘要是对融资报告的高度浓缩,因此,言简意赅就非常重要。
⑸ 债权融资计划是什么
所谓债权融资是指企业通过借钱的方式进行融资,债权融资所获得的资金,企业首先要承担资金的利息,另外在借款到期后要向债权人偿还资金的本金。债权融资的特点决定了其用途主要是解决企业营运资金短缺的问题,而不是用于资本项下的开支。
债权融资也有叫债券融资,是有偿使用企业外部资金的一种融资方式。包括:银行贷款、银行短期融资(票据、应收账款、信用证等)、企业短期融资券、企业债券、资产支持下的中长期债券融资、金融租赁、政府贴息贷款、政府间贷款、世界金融组织贷款和私募债权基金等等。
《中华人民共和国证券法》第十五条公开发行公司债券,应当符合下列条件:
(一)具备健全且运行良好的组织机构;(二)最近三年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息;(三)国务院规定的其他条件。
公开发行公司债券筹集的资金,必须按照公司债券募集办法所列资金用途使用变资金用途,必须经债券持有人会议作出决议。公开发行公司债券筹集的资金,不得用于弥补亏损和非生产性支出。
上市公司发行可转换为股票的公司债券,除应当符合第一款规定的条件外,还应当遵守本法第十二条第二款的规定。但是,按照公司债券募集办法,上市公司通过收购本公司股份的方式进行公司债券转换的除外。
⑹ 各位大神,谁有《北京金融资产交易所债权融资计划业务操作指南(试行)》
你找到了吗?
⑺ 律师对房地产商付总包供应商走ABS融资有何建议
ABS是英文Asset-Backed
Securitization的缩写,意为资产支持证券化,是一种较为常见的项目融资模式。该融资模式是以项目所属的资产为支撑,以项目资产可以带来的预期收益为保证,通过在资本市场发行债券来募集资金。ABS模式可以将缺乏流动性但能产生可预见的、稳定现金流量的资产归集起来,通过一定的安排和增信机制,使之成为可以在金融市场上出售和流通的证券。通过提高信用等级的手段,ABS使原本信用等级较低的项目可以进入高级别的证券市场,利用债券市场信用等级高、安全性和流动性强等特点,达到大幅度降低筹集资金的目的。因此,ABS资产证券化也是国际资本市场上流行的一种项目融资方式,已在许多国家的大型项目中采用。1998年4月,我国第一个以获得国际融资为目的的ABS证券化融资方案率先在重庆市推行。这是中国第一个以城市为基础的ABS证券化融资方案。
与传统股债区别
从企业发展的整个周期来看,前期属于快速扩张期,然后提升企业经营效率。因此使用传统的股权融资和债权融资,扩大资产负债表右侧的负债和所有者权益。ABS模式可谓“另辟蹊径”,开辟融资的“第三条路径”,通过盘活资产负债表左侧资产。依靠已有资产或者预期未来取得的资产的现金流获得融资,并调节资产结构。相对于股票融资,ABS模式的优势在于不会稀释股权,且成本较低。相对于债权融资,资产证券化的优势在于不占用贷款和发债额度,募集资金用途不受限制,产品发行受市场行情波动影响较小。企业ABS融资成本高于同等级信用债,但是对于资产评级高于主体评级的部分企业来说,可以实现低成本融资。在实现出表之后,可以在不增加负债的情况下获得融资,降低资产负债率。长期来看可以起到提升企业信用资质的效果。
与BOT区别
无论是BOT模式还是ABS模式,均能有效引入民间资本和外资,减轻财政负担,提高项目运作效率。对于政府而言,仍然都能对项目本身拥有一定的控制权和所有权。但作为项目融资的两种手段,两者还是存在诸多不同,主要体现在以下四个方面。
1.项目所有权
对于BOT模式而言,在特许经营期内,项目公司通过与政府签订的特许经营协议,而在协议期内拥有对项目运营权,而对于是否取得项目的所有权,则根据不同项目存在不同的模式,例如BOOT模式下,项目公司取得项目的所有权,而一般特许期限届满后,
项目的所有权移交政府或其指定机构所有,但如BOO模式,期限届满后,所有权归项目公司所有。
对于ABS模式而言,项目公司作为原始权益人将其所拥有的项目资产的所有权转让给特殊目的公司(SPV), SPV因此拥有了项目资产的全部所有权,而原始权益人则拥有对项目的运营、决策权。当债券到期还本付息并支付各项服务费后,,项目的所有权重回归项目公司所有。
2.投资风险
BOT模式的投资者主要由权益投资人和债务投资人组成,基本限制在供应商、机构投资者、商业银行及非银行金融机构等。其投资者从数量上看比较有限,因此,每个投资者所承担的风险相对而言较大。
ABS模式的投资者是国内外资本市场上的债券购买者,并且,这类债券还可以在二级市场上转让,这就使得风险被有效分担,使单个投资者的风险被分散、转移,从降低投资风险。此外,ABS模式中,对于打包的项目资产均会进行内部或外部的信用增级,例如进行超额担保等,使之在资本市场上具有较高的资信等级,也使投资风险大大降低。
3.适用项目
BOT模式主要应用于国家或地区的基础设施领域内,能够通过收费获得稳定收入的设施或服务项目。但实践中,BOT的适用范围是有限的,我国法规规定港口、码头等设施不允许外商独资,
铁路、公路、电力等设施须由中方控股。因此对于直接关系到国计民生的重要项目或者存在较大风险的项目,如核电站等,虽然它能产生稳定的收入,但BOT模式并不一定适用。
反观ABS模式,由于设立了SPV并拥有项目资产的所有权,从而达到资产隔离的目的,但同时SPV并不直接参与项目的经营与决策,因此ABS的适用范围笔BOT更为广泛,其适用于电信、电力、供水、排污、环保等领域内,适宜、或不适宜使用BOT模式的基本建设、维护、更新改造以及扩建项目。
4.融资成本
BOT模式操作复杂,牵涉的范围广,环节多,操作难度较大,因此造成其融资成本相应增高。
而ABS模式的运作则相对简单,只涉及到原始权益人即项目公司、特殊目的公司、投资者以及证券承销商等几个主体,因此操作简单,又最大限度地减少了包括酬金、差价等中间费用,融资成本得到有效控制。
融资过程
ABS融资方式的运作过程分为六个主要阶段,分比为:组建项目融资专门公司;寻求资信评估机构授予融资专门公司尽可能高的信用等级;项目主办人(筹资者)转让项目未来收益权;项目融资专门公司发行债券筹集项目建设资金;项目融资专门公司组织项目建设、项目经营并用项目收益偿还债务本息;特许期满,项目融资专门公司按合同规定无偿转让项目资产,项目主办人获得项目所有权。项目融资专门公司,可称为信托投资公司或信用担保公司,它是一个独立的法律实体。这也是ABS融资筹款的前提条件。在第二阶段,资讯评估机构(最好在国际上具有权威)经过对项目的可行性研究,依据对项目资产未来收益的预测,授予项目专门公司AA级或AAA级信用等级。接下来,通过签订合同,项目主办人便可在特许期内将项目筹资、建设、经营、债务偿还等全权转让给项目融资专门公司。由于项目融资公司信用等级较高,其债券一旦发行,便能够吸引投资者购买。当然,这种筹资成本也会明显低于其他筹资方式。
进入21世纪以来,随着经济的快速发展,融资需求量也越来越大了。但是,传统的招商引资和已有的融资渠道,都无法满足需求,开拓新的融资渠道日益成为重要且紧迫的问题。这种情况下,ABS融资模式将给我国的资本市场注入活力,成为我国项目融资的一种现实选择。实际上,国家也在政策层面对ABS的发展予以支持,比如《票据法》、《信托法》、《保险法》、《证券法》等法律的出台,都有助于ABS融资模式在国内扩散。
案例
碧桂园购房尾款资产支持专项计划
2016年6月29日,碧桂园公告宣布,其两家全资附属公司于当日决定向国内合格投资者发行本金额总数为62亿元的购房尾款应收账款的资产支持证券。其中,增城市碧桂园物业发展有限公司共发行48亿元,主体评级为AA+,发行人为银华财富资本管理(北京)有限公司。此单ABS中2年期优先A级、优先B级及优先C级的发行利率分别为4.5%、5.65%和5.8%。福建省碧桂园房地产开发有限公司共发行14.11亿元,发行人为平安证券有限责任公司。其1年期优先A级份额、2年期优先A级份额及2年期优先B级份额的发行利率分别为4.5%、5.0%及
6.0%。
对比发行起始日至上市日这段时间内,2年期中债中票到期收益率维持在3.00%-3.45%之间,远低于ABS产品优先级债券的5%左右的发行利率。虽然对于高等级主体而言,利用ABS融资成本较高,但通过大量的存量资产抵押的方式能够募集到大量资金,在资金密集型的房地产行业中,资产证券化进一步拓宽了房企的融资渠道,尤其对于规模性房企而言不失为一种具有资金成本优势的融资工具。