苏州土地前端融资叫停

㈠ 如何全面整改地方政府违规举借融资行为

一、严禁直接或间接吸收公众资金违规集资

地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体等要严格执行《国务院办公厅关于依法惩处非法集资有关问题的通知》（国办发明电〔2007〕34号）等有关规定，未经有关监管部门依法批准不得直接或间接吸收公众资金进行公益性项目建设，不得对机关事业单位职工及其他个人进行摊派集资或组织购买理财、信托产品，不得公开宣传、引导社会公众参与融资平台公司项目融资。

二、切实规范地方政府以回购方式举借政府性债务行为

除法律和国务院另有规定外，地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体等不得以委托单位建设并承担逐年回购（BT）责任等方式举借政府性债务。对符合法律或国务院规定可以举借政府性债务的公共租赁住房、公路等项目，确需采取代建制建设并由财政性资金逐年回购（BT）的，必须根据项目建设规划、偿债能力等，合理确定建设规模，落实分年资金偿还计划。

三、加强对融资平台公司注资行为管理

地方政府对融资平台公司注资必须合法合规，不得将政府办公楼、学校、医院、公园等公益性资产作为资本注入融资平台公司。严格执行《土地管理法》等有关规定，地方政府将土地注入融资平台公司必须经过法定的出让或划拨程序。以出让方式注入土地的，融资平台公司必须及时足额缴纳土地出让收入并取得国有土地使用证；以划拨方式注入土地的，必须经过有关部门依法批准并严格用于指定用途。融资平台公司经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设或转让原划拨土地使用权的，应当按照规定补缴土地价款。地方各级政府不得将储备土地作为资产注入融资平台公司，不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源。

四、进一步规范融资平台公司融资行为

地方各级政府必须严格按照有关规定规范土地储备机构管理和土地融资行为，不得授权融资平台公司承担土地储备职能和进行土地储备融资，不得将土地储备贷款用于城市建设以及其他与土地储备业务无关的项目。符合条件的融资平台公司因承担公共租赁住房、公路等公益性项目建设举借需要财政性资金偿还的债务，除法律和国务院另有规定外，不得向非金融机构和个人借款，不得通过金融机构中的财务公司、信托公司、基金公司、金融租赁公司、保险公司等直接或间接融资。

五、坚决制止地方政府违规担保承诺行为

地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体，要继续严格按照《担保法》等有关法律法规规定，不得出具担保函、承诺函、安慰函等直接或变相担保协议，不得以机关事业单位及社会团体的国有资产为其他单位或企业融资进行抵押或质押，不得为其他单位或企业融资承诺承担偿债责任，不得为其他单位或企业的回购（BT）协议提供担保，不得从事其他违法违规担保承诺行为。

地方各级政府要从大局出发，充分认识制止违法违规融资行为的重要性和紧迫性，统一思想，加强领导，切实担负起加强地方政府性债务管理、防范财政金融风险的责任，规范政府及所属机关事业单位、社会团体、融资平台公司行为。要对地方各级政府及所属机关事业单位、社会团体、融资平台公司违法违规融资或担保承诺行为进行清理整改。对限期不改的，依法依规追究相关责任人的责任。

㈡ 企业如何通过土地融资

近年来，以土地使用权抵押为融资条件的信贷业务发展十分迅速，这一融资形式不仅为企业、个人提供了急需的发展资金，也提高了银行资金的利用效率，对促进房地产业和整个国民经济的快速发展起到了积极的作用。据《2009年中国国土资源公报》统计，截至2009年年底，全国 84个城市土地抵押面积 21.7万公顷，抵押贷款 2.59万亿元，比上年分别增长 30.9%和 42.8%。然而，土地抵押贷款业务的过度扩张使银行在共享房地产业利润的同时，也承担了巨大的金融风险。

土地抵押贷款的两大风险

从国内外各类理论研究和实践探讨成果来看，土地抵押贷款的风险一般可以分为内部风险和外部风险。内部风险主要是因土地评估、抵押、贷款和登记等业务流程的不规范导致的风险，如违规办理抵押登记、违规放贷、骗贷、虚高评估土地价值等；外部风险主要因为宏观经济波动导致的风险，如宏观经济波动导致土地市场萎靡、土地贬值等。笔者认为，外部风险属于宏观风险，存在综合性及不确定性，如粮食安全、地震自然灾害等公共危机都可以导致风险产生，而且此类风险主要由中央政府负责调控。因此，本文以研究内部风险为主。

据中国人民银行统计有关资料显示，担保信贷作为最常见的一种担保贷款形式，在我国信贷总量中占80%以上。土地抵押贷款风险主要存在于土地抵押贷款业务办理过程中的两个主要主体：土地登记机构和银行，对应地，笔者将土地抵押贷款的风险归纳为以下两方面：

风险一：土地登记机构违规办理土地抵押登记的风险

一是依法不能抵押的土地办理了土地抵押登记手续。《物权法》、《担保法》规定不能抵押的各类土地，如农村宅基地、公益性用地等。

二是未取得土地使用证办理土地抵押登记手续或违规依出让金缴纳比例办理分割登记并抵押的。

三是未经相关权利人同意办理土地抵押登记手续的。如土地权利存在异议登记、预告登记，未经当事人同意办理抵押登记手续； 共有土地未经全部共有人同意办理抵押登记；乡镇企业建设用地未经集体经济组织同意办理抵押登记等。

四是土地权利存在查封、预查封的或存在土地违法的办理土地抵押登记。如擅自改变土地用途后抵押的。

五是为了土地抵押融资需要，一宗土地办理多个土地权利证书，导致重复发证的。如储备用地，可能存在储备范围内原土地权利尚未注销，就办理了储备用地登记发证并抵押。

六是同一宗土地不按照规定，依抵押登记申请先后顺序办理抵押登记，擅自改变土地抵押顺位的。

风险二：银行违规放贷的风险

第一，银行擅自扩大放贷比例。如有关政策规

定储备用地抵押贷款率为70%、首套房屋个贷30%等，而银行则扩大比例放贷。

第二，银行违背产业政策放贷。如对落后、淘汰产业，“三高一资”(高成本、高污染、高能耗、资源型)产业放贷。

第三，银行虚高土地价值放贷。（土地价值无论是依评估机构评估或借贷双方当事人认定均需银行认可确定）。

第四，银行不审慎地延长贷款周期放贷，导致贷款周期结构不合理，比如中长期贷款过多。

第五，银行降低贷款利率放贷。如一些城市储备用地抵押贷款利率较同期市场利率至少下浮10%。

第六，银行违背房地产调控政策放贷。

第七，银行超出土地权利使用期限放贷。

第八，银行超过信贷审批权限放贷。

第九，非金融机构违规放贷。

第十，其他情形。如贷前、贷中和贷后没有履行监管职责等。

除上述风险外，同一宗土地重复放贷的，顺位靠后的抵押权人可能无法受偿，风险较大；土地或房屋单一抵押，因登记机构的不统一，可能房屋抵押后土地未办理抵押登记手续，当事人凭土地权利证书再次抵押，造成重复抵押风险；依据地方政府或人大担保函等无效文件放贷的情形，也是产生土地抵押贷款风险的重要因素。

实践中需高度关注的两大风险域。目前，从实践来看，储备土地抵押和农村集体土地抵押风险值
得高度关注。

风险域一：储备土地抵押

据国土资源部统计，截至2009年年底，全国84个重点城市储备土地抵押3547亿元，占84个城市土地抵押金额的14%，2009年新增土地抵押贷款中有1/5流向储备土地抵押，储备土地抵押贷款
超过工业用地抵押贷款。作为地方政府融资平台的主要形式，储备土地抵押有以下几个问题值得高度重视：

一是在储备用地办理土地登记和抵押登记过程中，登记操作与《土地登记办法》以及土地证书填写的有关要求不符，可能存在法律风险。目前，针对储备土地登记及抵押登记办理没有明确的依据和规范。实践中，地方将储备土地的国有土地使用证上使用权类型填写为“政府储备”、土地用途填写为“储备用地”、土地使用期限不填写，这与《土地登记办法》以及土地证书填写的关要求均不符，如土地分类中根本没有“储备用地”一类，一旦进入诉讼或其他司法程序，极有可能因土地登记不规范败诉。

二是在政府储备土地中很多“绿地”、“道路”等代征地一并打包由储备机构收储，在储备土地抵押贷款过程中，这些代征地并没有剥离出来，而是一并抵押。但这些代征地将来都是公益性事业用地，不可能通过招拍挂供出，也不会有土地出让收益，因此将这些土地一并抵押贷款明显存在风险。

三是目前储备机构融资渠道比较单一，仅仅依靠储备用地抵押，还款来源主要是土地出让收益，存在较大外部风险。储备用地抵押不仅涉及面积大，而且贷款金额高。如，北京市2009年累计实现储备土地投资1165亿，涉及地面积约1.8万公顷。在此规模下，一旦土地市场出现波动，土地需求下降、价格下跌，储备土地无法供出，土地出让收益无法保障，储备机构将无法按时还款，资金链条断裂，金融风险凸显。

四是各类商业银行对储备用地抵押放贷意愿强烈，有可能降低贷款门槛放贷，导致金融风险。储备用地是最稳定保值的担保品之一，有政府作后盾，且规模大，放贷收益较高，各类商业银行都愿意放贷，甚至降低门槛放贷，出现了违规低息、超规模放贷等现象，容易引发金融风险。

风险域二：集体土地抵押

对于集体土地抵押问题，《物权法》、《担保法》虽然没有明确集体土地不能作为抵押，但明确规定只有两种情形可以抵押：一是通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照《农村土地承包法》等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以抵押；二是以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。光地不能抵押，必须连同土地上的房屋建筑一起抵押。

党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中，明确提出了建立现代农村金融制度。扩大农村有效担保物范围以后，金融机构纷纷在农村开展了集体土地的抵押融资试点和尝试，尤其是以农村房屋、宅基地抵押为主要内容的尝试受到全社会的关注。根据我国现行的法律法规，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。一旦以农村房屋、宅基地抵押的抵押权实现时，集体土地却无法实现处置，其担保的债权无法实现，成为不良资产，无疑是巨大的金融风险。

防范风险，确保土地“借=贷”

土地抵押贷款的金融风险主要表现在两方面：一是银行违规放贷风险（包括中介机构违规评估土地价值风险）；二是土地登记机构违规登记风险。从目前的理论研究和实践经验来看，出于制度约束和职业道德，上述风险单一出现的机会较小。但是，除法律法规外，上述两个部门的部门规章或政策文件的部门局限性等，一旦一方违规，另一方在不熟悉他方政策或者没有职责遵守他方部门规章和政策文件的情况下，违规土地抵押登记贷款便会产生，风险也随之而来。因此，防范风险的主要办法应是加强涉及土地抵押贷款各方主体的沟通和协调，建立联手防范金融风险的新机制。

积极推进相关信息的对接与共享，构建土地、银行和证券联手防范金融风险的新机制。随着经济社会发展，土地资本化的方式、节奏和规模呈现多样、快速和扩大的趋势，土地与信贷、证券的关系越来越密切。建议国土资源部、银监会和证监会加强沟通合作，将包括土地抵押监测数据在内的土地登记基本信息、上市房地产企业资金和用地情况、房地产企业信贷和用地情况等数据对接共享，实现以土地为基础的土地资本化全方位、全过程监管，构建土地、银行和证券联手防范金融风险的新机制，化解政府融资平台矛盾，更加有效地防范金融风险。

土地登记部门加强土地登记资料公开查询服务，银行加强贷前、贷中和贷后土地登记资料的查询和全过程监管，实现土地登记资料、放贷政策信息对接和共享。

㈢ 多城叫停第二批集中供地 房企拍地门槛抬高

作为楼市调控“三稳”目标之首，“稳地价”一直被看作是从面粉(地价)端抑制面包价格(房价)上涨的重要举措。其中，尤以今年实施的土地供应“两集中”政策为最。
年内第二批集中供地在即，部分城市近期却相继叫停或延期土地拍卖。具体来看，8月11日，青岛市相关部门发布公告称，该市第二批次集中出让的多宗地块拍卖活动因故终止，再次实施公开出让的时间以届时公告为准；8月10日晚间，天津市相关部门公告称，推迟7月21日发布的61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让的时间；同日，惠州市有关部门亦发布公告称，原定于8月11日拍卖的惠城区金山新城马安商住地块暂时中止出让，该地块待完善房价地价联动措施后再恢复挂牌出让；深圳也于8月6日发布公告称，原定于8月9日第二批集中推出的22宗宅地全部中止出让，参与房企已交纳的竞买(投标)保证金将原路退回。
58安居客房产研究院分院院长张波在接受记者采访时表示，7月22日召开的加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议强调，要加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度，结合这一政策指示来看，近期多地中止或推迟土地拍卖，更大的可能是对土拍政策进行调整和完善，即不只是单一在限地价上做文章，而是强调更细致深化的房地联动调控机制，即注重地价本身和房价之间的传导性。
中原地产研究中心提供的数据显示，自今年“两集中”供地政策实施以来，第一轮已经完成土地出让的22个城市合计出让住宅土地达802宗(不统计商业地产)，合计土地出让金达10530亿元，平均土地溢价率约14.7%。
“整体上看，第一轮住宅土地供应没有达到降低地价的预期，很多城市的土地溢价率和成交土地价格创下历史最高纪录。”中原地产首席分析师张大伟对记者表示，这也就不难理解，缘何近期包括监管部门表态和地方出台的楼市新政中，均数次聚焦土地市场。
例如，7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光公开表态，将着力建立房地联动机制，推广北京市的做法，限房价、控地价、提品质，建立购地企业资格审查制度，建立购地资金审查和清退机制。同时，包括杭州、东莞、金华、义乌等在内的多个城市在近期出台的楼市调控政策中亦纷纷表态，要优化土地竞拍规则，完善房价地价联动机制。
“土地市场属于房地产整个开发链条中最前沿的一个环节。”合硕机构首席分析师郭毅在接受记者采访时表示，进一步优化土地竞拍规则，通过土地市场的成交影响开发商和购房者的双重预期，即由地价推导房价，进而影响未来楼市整体预期，这是为“稳房价”所做出的具前瞻性的预调控措施。
从“稳地价”角度看，张波预计下半年各地将加大对竞拍企业资格的审查力度，完善审查流程和相应标准。而在提高企业竞拍门槛上，不但要求相应资质，也有可能会对房企的负债情况设定新要求。此外，预计各地将加大对房企拿地资金来源的审查。即不但会严查银行、信托、资管甚至私募等机构向房企提供土地款类融资，还可能会审查参拍企业的股东是否含金融或类金融机构，以防止其通过明股实债方式继续向房企提供土地前融款。

㈣ 部分城市出台措施严控房企拿地资金来源

8月17日，济南、苏州两地同时发布土地出让补充公告，对房企参与竞拍的资金来源进行严控，包括不得直接或间接使用金融机构各类融资、房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，其股东不得违规提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。

资金来源须说明

苏州发文指出，调整苏地2021-WG-41号、苏地2021-WG-42号、WJ-J-2021-019号、WJ-J-2021-022号、WJ-J-2021-023号5宗地块一次报价有效区间上限，公告时间延长至2021年9月5日。本次出让的住宅及商住用地仅限具有房地产开发资质的企业参与，申请竞买人报名时须同步上传房地产开发企业资质证书。同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。

同时，苏州对参与竞拍房企的资金来源进行了严格监管。房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等，购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金；不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款；不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款；不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。竞买人须说明资金来源情况，在报名时提交资金来源情况申报表及相应证明材料。

从济南方面看，参与商品住宅用地竞买的企业须由自有账户交纳竞买保证金，同时竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等；购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，不得使用其他自然人、法人、非法人组织机构的借款，不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。参与竞买企业要说明购地资金来源、提供相应证明并对上述要求做出承诺。土地成交后，对竞得人缴纳的保证金和出让金由会计师事务所出具是否属于自有资金的审计报告。对于经审查资金来源不符合要求的企业，取消其竞得资格、解除土地出让合同、收回已出让土地，竞买保证金不予返还。

中指研究院苏州分院分析师金珂指出，对于第二轮集中土拍，各城市都在有针对性地酝酿新的规则，以更好地实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。一方面，杜绝房企多个马甲拿地的情况，推动土地市场平稳健康发展，另一方面，对房企的资金实力要求更加严格。

房企审慎投资

国家统计局数据显示，1-7月，全国房地产开发投资84895亿元，同比增长12.7%。1-7月，房地产开发企业房屋施工面积891880万平方米，同比增长9%；土地购置面积8764万平方米，同比下降9.3%；土地成交价款5121亿元，同比下降4.8%。

机构认为，融资环境收紧，房企对下半年新开工将采取审慎态度。克而瑞研究中心指出，继无锡、杭州之后，或有更多城市对溢价、地价管控升级；在增加住宅用地有效供应的情况下，部分城市或适度放宽土拍要求。而房企将把剩余资金投入其他具有潜力的二三四线城市，土地购置面积预计将迎来一轮回升。

部分房企近期新增地块青睐低容积率项目，未来有望推出洋房、别墅等价格高、面积大的低密度住宅项目。

南山控股8月10日晚间公告，全资下属公司苏州南山新吴房地产开发有限公司以3.69亿元竞得南通TR21018号地块国有建设用地使用权，并取得成交确认书。该地块位于通州湾示范区纳潮河北、珠海路西，地块面积约为6.46万平方米，地块用途为住宅用地，土地使用权出让年限为70年，1.6≤容积率＜1.9。

首开股份子公司太原首润房地产开发有限公司以2680万元竞得太原市SG-2112地块国有建设用地使用权。该地块土地面积为15656.31平方米，容积率为1.0。此外，公司以7.3亿元竞得南通市R21013幸余路北、通生路东地块国有建设用地使用权。该地块出让面积为47143.07平方米，容积率为1.20-1.37。

业内人士指出，低密度地块出让地区基本上还没有实行“两集中”制度。由于实行“两集中”地区地块出让延期，有的房企在“空档期”摘下这类地块。

㈤ 请问土地（挂牌、拍卖、招标）、土地招商、土地融资三者有什么区别吗谢谢

土地（挂牌、拍卖、招标）、土地招商、土地融资的区别如下：

1、土地（挂内牌、拍卖、招标）：

土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让渡给土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

我国土地使用权的出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议方式。

2、土地招商：

土地招商是指招商人提供土地，投资人提供资金(包括但不限于土地变更性质和用途费用。

3、土地融资：

土地抵押融资，准确的说应该是土地使用权的抵押融资，即以土地使用权为抵押物，进行融资担保，在债务人无法清偿到期债务时，债权人依法对土地使用权进行拍卖、变卖或者折价，以其价款优先受偿的行为。

(5)苏州土地前端融资叫停扩展阅读：

土地金融：土容地金融的主要内容包括发生在土地开发、利用、经营过程中的国防费、警察费、贷款、存款、投资、信托、租赁、抵押、贴现、保险、证券发行与交易，以及土地金融机构所办理的各种中间业务等信用活动。

挂牌主持人：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》明确规定，“国有土地使用权招标拍卖挂牌出让活动，应当由符合国土资源部确定的土地招标拍卖挂牌主持人条件并取得资格的人员主持进行”。

㈥ 全款买房后,发现开发商土地证抵押融资,我所买房屋有保障吗

全款买房后，发现开发商土地证抵押融资，对于你的房屋没有保障，保障应该属于该房产如果开发商无力偿还融资，会有被抵押给对方的危险。供参考。

㈦ 城市预警叠加融资监管,房地产调控再现收紧信号

今年的房地产领域可以说并不平静。楼市小阳春预热，融资高潮叠加，抢地风潮再起。但火焰还未真正燃烧，调控加码已至。

近日，住建部在对6个城市进行预警提示的基础上，又对佛山、苏州、大连、南宁进行预警提示。被“点名”背后，在此轮楼市阳春行情中，这四个城市表现都较为抢眼。

同时，银保监会发文严查并购贷款、经营性物业贷款挪用于房地产开发以及资金通过影子银行流入房地产等。并强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资。

稳地价、稳房价、稳预期之下，业内认为，调控政策对打击炒房炒地现象有积极效应。而对于房企来说，融资再临严监管，众多房地产信托业务将受到重大影响。2019年，地产商仍然不好过。

热点城市被预警

5月18日，据新华社报道，为进一步落实房地产市场调控城市主体责任，住房和城乡建设部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行预警提示。

距国家统计局发布“4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”仅数日，为何城市预警提示随之而来？“近3个月此类城市新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大。” 研究院智库中心研究总监严跃进解释称。

市场表现确实如此。据国家统计局数据，4月大连新建商品住宅环比上涨0.7%，同比上涨13.2%；二手房环比上涨0.8%，同比上涨9.1%。南宁新建住宅环比上涨0.9%，同比上涨11.5%；南宁二手房环比上涨1.4%，同比上涨11.7%。

从二手房市场具体表现看，据诸葛找房数据研究中心统计，大连二手住宅挂牌市场进入4月以来，显示出较强上涨趋势，挂牌均价不断攀升，达16236元/㎡，环比3月上涨3.92%。

而南宁市场平稳驶入2019年后，二手住宅挂牌价开始抬头，连续3个月上涨。4月二手住宅挂牌均价13149元/㎡，环比3月上涨1.55%。

另外的苏州、佛山虽不在70个大中城市统计范围内，但在此轮楼市阳春行情中，其表现极为抢眼。

据克而瑞数据，2019年1~4月苏州市区商品住宅成交面积为274万㎡，同比2018年同期增长38%。成交均价21279元/㎡，同比2018年同期上涨9%。2019年1~4月苏州楼市成交整体呈现同比“量价齐升”的局势。

成交市场上涨刺激下，苏州二手住宅挂牌价明显上涨。据诸葛找房数据研究中心统计，4月苏州二手房挂牌参考均价为27324元/㎡，环比上涨2.61%。自2018年10月起，苏州二手房挂牌价已连续7个月环比上涨。

楼市阳春预期中，苏州土地市场表现也尤为活跃。今年以来，苏州土拍热度飙升。据研究报告，一季度苏州住宅用地成交楼面均价15082元/㎡，同比上涨25%，仅低于2016年四季度成交数据。溢价率19.11%，同比增加3.44个百分点，环比增加12.2个百分点。

而佛山借粤港澳大湾区规划政策东风，二手住宅挂牌价也连月上涨，涨幅持续扩大，4月均价达17241元/㎡，较3月环比上涨4.02%。

热市之下，调控落地。“此次预警是稳地价、稳房价、稳预期而做出的具体举措，保持政策的连续性和稳定性，防止出现大起大落，确保房地产市场平稳健康发展。”诸葛找房研究认为，苏州已率先出台楼市调控政策，预计另外三城将跟进调控，后续调控政策加码的预期依然存在。

房企银根收紧

如果说调控影响宏观预期，那么融资收紧，则实实在在击中房企“钱袋子”。

今年以来，房企融资频现小高峰。据研究院数据，今年1~4月份，房企融资规模近8500亿元。一手举债，一手买地，房企在2019阳春小窗口蜂拥进入市场。

但如今这一形势面临变数。近日，银保监会正式发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（简称“通知”），涉及多条严查房企融资内容。

对于商业银行，通知要求，严查表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发等。

在信托领域，通知要求，不能向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资；或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

值得注意的是，银保监会此前少有提及“资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场”。严跃进认为，此类规定实际上是对一些非标渠道的融资进行管控。尤其是通过理财产品、各类信托工具等，变相为房企融资。

用益信托最新数据显示，今年来，我国集合信托市场共成立7477只信托产品，募集资金规模为8779.2亿元，年化平均收益率为8.24%。就投资领域来看，房地产信托共成立2309只产品，募集资金最多，为3456.9亿元，占比为39.4%。

“对于房地产开发贷款而言，信托对于客户的二级资质要求更为宽松。”结构化金融专家宋光辉告诉第一财经。由于信托成本相比银行存在较大劣势，因此信托开展房地产融资业务时，更有比较优势的是前端融资。

前端融资是指项目没有四证从而不能获得开发贷款的情况下作的前期融资。房地产企业在签订土地出让合同后，由于四证要在缴纳土地出让金后一段时间后才能办理下来，因此地产企业此时融资的主要目的就是拿地。

“由于目前银行资金无论表内表外，都无法切入这个领域，证券基金行业的非标受到更为严格的监管几乎无法动弹，目前信托在这一领域掌握绝对竞争优势。” 宋光辉认为。银保监会收紧房企融资监管尺度后，将对目前众多房地产信托业务造成影响。

具体来说，信用评级高的、国有背景地产公司可通过发行债券获得低成本资金，用于拿地保证金、缴纳土地款等。但大部分低信用评级地产公司无法获得这类发债资金，监管政策下其又无法获得前端融资。这使得地产公司在土地拍卖市场竞争中，实力相差进一步拉大。

严管之下，已有多家金融机构被开罚单。公开信息显示，4月1日~5月20日仅50天，各地银保监局开出的223张罚单中，涉及违规“输血”房地产的罚单有32张，罚没金额合计约1069万元。

调控再加码，未来房地产市场走势将如何？中国社会科学院和社会科学文献出版社近日共同发布房地产蓝皮书指出，2019年，货币政策继续放松的空间逐渐缩小，加之“房住不炒、因城施政”的调控思路并未发生改变，预计2019年房地产市场销售回落，投资增速放缓，行业平稳调整的趋势不会发生实质性转变。

㈧ 禁止“马甲”参拍、严审资金来源 苏州第二批集中供地将延期出让

8月17日，苏州市自然资源和规划局发布公告称，第二批集中供地公告时间将延长至9月5日，报名时间调整为9月6日至9月14日，挂牌截止时间调整至9月16日上午10时。
据悉，苏州第二批次计划供地23宗，总起始价约313.18亿元，原本预计于9月1日至9月3日进行出让。
根据最新的公告，编号为苏地2021-WG-41号、42号、019号、022号、023号的5宗地块的一次报价有效区间上限进行了调整。与此同时，苏州对土地受让对象也进行了限制，其中规定，此次出让的住宅及商住用地仅限具有房地产开发资质的企业参与，申请竞买人报名时须同步上传房地产开发企业资质证书；同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买，即严禁房企“马甲”参拍。
此外，申请参与住宅及商住地块的房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等；同时，购地资金不得来源于以下渠道：其一，直接或间接使用金融机构各类融资资金；其二，房地产产业链上下游关联企业借款或预付款；其三，其他自然人、法人、非法人组织的借款；其四，参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。竞买人须说明资金来源情况，并在报名时提交相应证明材料。
公告还明确，对于违反上述规定的竞买人，经认定构成违规参与竞买的，将认定其为国有建设用地使用权挂牌竞价出让失信行为人，禁止其在失信行为发生后三年内参加苏州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动。
同一天，济南市也宣布推迟第二批集中供地出让时间。据新京报记者不完全统计，截至目前，已有深圳、上海、天津、福州、青岛等地发布公告延迟第二批土地出让时间。